1物業(yè)工程人員入戶維修培訓(xùn)課程

工程維修操作標(biāo)準(zhǔn)培訓(xùn)課程主講人：俞宏一、職責(zé)

（一）部門職責(zé)負(fù)責(zé)新接管物業(yè)項(xiàng)目供電、供暖、給排水、消防、電梯、弱電系統(tǒng)及建筑裝修項(xiàng)目查驗(yàn)和資料核實(shí)工作。配合業(yè)主做好業(yè)主入住房屋設(shè)施查驗(yàn)、記錄工作。負(fù)責(zé)編制設(shè)施、設(shè)備月維修保養(yǎng)計(jì)劃，并做好設(shè)施、設(shè)備維修、保養(yǎng)工作。負(fù)責(zé)管區(qū)內(nèi)共用部位、公共設(shè)施、設(shè)備日常巡視、管理、運(yùn)行、維修等工作，并建立巡視、維修、保養(yǎng)檔案，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。（一）部門職責(zé)責(zé)維修單接收及維修項(xiàng)目維修工作。嚴(yán)格按照維修工作流程、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提供物業(yè)服務(wù)。二）崗位職責(zé)

1.消防監(jiān)控員崗位職責(zé)（1）堅(jiān)守工作崗位，實(shí)行24小時(shí)盯班制度，關(guān)注消防報(bào)警系統(tǒng)運(yùn)行情況，發(fā)現(xiàn)火情立即報(bào)警；值班人員不得擅離職守，不得貽誤時(shí)機(jī)。（2）熟悉消防監(jiān)控設(shè)備的工作原理、工作規(guī)程，做到按程序熟練開啟、調(diào)試、運(yùn)行、檢測(cè)、維護(hù)、關(guān)閉系統(tǒng)。（3）加強(qiáng)消防及供電設(shè)備的日常清潔和保養(yǎng)，確保系統(tǒng)正常、持續(xù)穩(wěn)定運(yùn)行；設(shè)備出現(xiàn)故障時(shí)，及時(shí)請(qǐng)專業(yè)技術(shù)人員到現(xiàn)場(chǎng)維修，不得擅自拆修和處理。（4）熟悉掌握各樓體、樓層及各房間噴淋、報(bào)警點(diǎn)的總數(shù)、位置、平面分布圖以及代碼或編號(hào)；一旦發(fā)生警情，能夠迅速無(wú)誤地判斷出警情發(fā)生的樓體、樓層房間以及具體位置。（5）定期檢查噴淋頭、報(bào)警器、廣播、分口、風(fēng)機(jī)、顏色、煙道的狀況是否正常，確?；馂?zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、消防給水滅火系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)運(yùn)行。二）崗位職責(zé)

1.消防監(jiān)控員崗位職責(zé)（6）保持消防監(jiān)控室內(nèi)良好環(huán)境和條件，保持地面潔凈，無(wú)灰塵、無(wú)污染，室內(nèi)物品擺放整齊有序，空氣清新，溫度、濕度、粉塵等控制在規(guī)定的許可范圍之內(nèi)，延長(zhǎng)系統(tǒng)的使用壽命。（7）堅(jiān)持封閉式值班制度，非值班人員和非專業(yè)檢查人員不得進(jìn)入監(jiān)控室，確保值班安全和設(shè)備安全；對(duì)批準(zhǔn)進(jìn)入人員，要登記備案。（8）實(shí)際交接班和值班記錄制度，交接班時(shí)要詳細(xì)記錄交接班、接班人、交接班時(shí)間，講明有關(guān)情況。（9）值班人員隨時(shí)記錄各系統(tǒng)運(yùn)行情況、報(bào)警情況、2.水質(zhì)檢驗(yàn)員崗位職責(zé)（1）切實(shí)執(zhí)行GB50050—95(低壓鍋爐水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn))和操作規(guī)程，搞好水處理工作，與司爐工密切配合，確保鍋爐安全經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。（2）嚴(yán)格遵守勞動(dòng)紀(jì)律，堅(jiān)守崗位，服從調(diào)度，不做與生產(chǎn)無(wú)關(guān)的事。（3）及時(shí)準(zhǔn)確地對(duì)生水、軟水和爐水等進(jìn)行化驗(yàn)分析，正確填寫水處理設(shè)備的運(yùn)行情況和水質(zhì)化驗(yàn)記錄。（4）做好水處理設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)工作，經(jīng)常保持設(shè)備完好狀態(tài)，整齊清潔，搞好文明生產(chǎn)。（5）有權(quán)制止任何人違章作業(yè)，拒絕接受任何人的違章指揮。2.水質(zhì)檢驗(yàn)員崗位職責(zé)（6）制定并督促司爐人員執(zhí)行定期排污制定。（7）努力學(xué)習(xí)水處理技術(shù)知識(shí)，不斷提高水處理技術(shù)。3.電工崗位職責(zé)（1）在班長(zhǎng)的領(lǐng)導(dǎo)下，自覺遵守公司各項(xiàng)規(guī)章制度。（2）負(fù)責(zé)大樓電力系統(tǒng)的正常運(yùn)行設(shè)備的維修保養(yǎng)、檢修工作。（3）負(fù)責(zé)供水系統(tǒng)、采暖系統(tǒng)，通風(fēng)系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、照明系統(tǒng)的電源供給，電氣設(shè)備的維修保養(yǎng)及故障檢修。（4）負(fù)責(zé)電梯、通風(fēng)、供水、通訊、保安監(jiān)控、照明等各系統(tǒng)的電源供給及電源系統(tǒng)故障的檢查工作。（5）在工作中要認(rèn)真負(fù)責(zé)遵守供電、用電安全操作規(guī)程，杜絕一切設(shè)備、人身事故的發(fā)生。3.電工崗位職責(zé)（6）服從分管領(lǐng)導(dǎo)的指揮，對(duì)工作要認(rèn)真細(xì)致、對(duì)所做的工作要做到保質(zhì)、保量，按時(shí)完成。（7）處理故障及時(shí)準(zhǔn)確，對(duì)各大樓用電設(shè)備應(yīng)經(jīng)常巡視檢查、做好記錄，將故障控制在最低限度。（8）經(jīng)常接受專業(yè)技術(shù)學(xué)習(xí)，努力提高本職專業(yè)技術(shù)水平，要經(jīng)常保持工作環(huán)境的內(nèi)外整潔。4.水暖工崗位職責(zé)（1）在班長(zhǎng)的領(lǐng)導(dǎo)下，自覺遵守公司的各項(xiàng)規(guī)章制度。（2）當(dāng)班期間盡職盡責(zé)確保業(yè)主單位供暖、上下水、通風(fēng)等各種設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)。（3）定期檢查、修理、維護(hù)、保養(yǎng)管道、水泵、風(fēng)機(jī)、儀表等各種設(shè)備，以保證所有設(shè)備的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。（4）提高安全意識(shí)，嚴(yán)格遵守操作規(guī)程，杜絕一切設(shè)備、人身事故的發(fā)生。（5）定期參加技術(shù)培訓(xùn)，提高自身的技術(shù)水平和素質(zhì)，以適應(yīng)工作的需要。4.水暖工崗位職責(zé)（6）服從分管領(lǐng)導(dǎo)的指揮，對(duì)工作要認(rèn)真細(xì)致、對(duì)所做的工作要做到保質(zhì)、保量，按時(shí)完成。（7）勤儉節(jié)約、反對(duì)浪費(fèi)、節(jié)約要從每個(gè)閥門、每道螺絲、每滴油、每滴水做起。（8）搞好工作室內(nèi)外清潔衛(wèi)生，做到文明生產(chǎn)。（9）服從分配，經(jīng)常巡視檢查、做好記錄，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理，切實(shí)保障供水系統(tǒng)正常運(yùn)行，上下水暢通。5.日常維修工崗位職責(zé)（1）負(fù)責(zé)供水、供電、動(dòng)力、照明、建筑、五金、通風(fēng)等日常養(yǎng)護(hù)和維修，并完成臨時(shí)指派的任務(wù)。（2）遵守公司各項(xiàng)規(guī)章制度和政府法令。（3）遵守勞動(dòng)紀(jì)律，不遲到、早退，上班不干與工作無(wú)關(guān)的事。（4）聽從指揮，服從領(lǐng)導(dǎo)，對(duì)工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，努力做好自己的本職工作，完成上級(jí)交辦的各種任務(wù)。（5）加強(qiáng)學(xué)習(xí)，提高自身素質(zhì)，認(rèn)真學(xué)習(xí)專業(yè)技術(shù)，努力提高專業(yè)技術(shù)水平。5.日常維修工崗位職責(zé)（6）嚴(yán)格遵守操作規(guī)程，杜絕一切人身、設(shè)備事故發(fā)生。（7）在工作中節(jié)約材料，努力提高工作效率。（8）搞好工作場(chǎng)地周圍衛(wèi)生，開展文明生產(chǎn)6.空調(diào)運(yùn)維工崗位職責(zé)（1）在班長(zhǎng)的領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行并巡視檢查所有設(shè)備的安全運(yùn)行情況。（2）負(fù)責(zé)中央空調(diào)送風(fēng)、排水系統(tǒng)的運(yùn)行管理工作。（3）負(fù)責(zé)樓內(nèi)所有空調(diào)、通訊設(shè)備的運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)和檢修。（4）負(fù)責(zé)中央空調(diào)給水系統(tǒng)的維修保養(yǎng)和故障檢修。（5）負(fù)責(zé)冷藏設(shè)備電機(jī)及控制電器維護(hù)保養(yǎng)和故障檢修。6.空調(diào)運(yùn)維工崗位職責(zé)（6）熟悉所管轄的空調(diào)、風(fēng)機(jī)及冷水泵系統(tǒng)，制冷機(jī)空調(diào)器及水泵等設(shè)備的運(yùn)行情況和各處開關(guān)的操作規(guī)程。（7）隨時(shí)監(jiān)視各設(shè)備運(yùn)行負(fù)荷情況，保證正常供冷。一旦發(fā)現(xiàn)故障應(yīng)立即停機(jī)，排除故障，并盡快恢復(fù)供冷，上報(bào)分管領(lǐng)導(dǎo)做好記錄。（8）定時(shí)對(duì)所屬設(shè)備進(jìn)行巡回檢查。冷凍機(jī)、水泵、冷卻塔、各集中空調(diào)器及控制柜的供冷和運(yùn)行情況，均為檢查項(xiàng)目，并有能力排除一般機(jī)械故障。如發(fā)現(xiàn)電器故障應(yīng)立即通知電工給予配合解決。（9）空調(diào)值班人員須按規(guī)定填寫值班記錄，清楚記錄巡檢范圍的設(shè)備運(yùn)行情況，以作為日后對(duì)設(shè)備運(yùn)行情況的評(píng)價(jià)及事故分析的重要依據(jù)，嚴(yán)禁報(bào)虛作假。6.空調(diào)運(yùn)維工崗位職責(zé)（10）熟悉有關(guān)設(shè)備的安全使用規(guī)定，嚴(yán)防人為事故。當(dāng)值人員有權(quán)阻止無(wú)關(guān)人員隨意開、停機(jī)及所屬設(shè)備的任何開關(guān)。（11）按保養(yǎng)規(guī)程做好所分管設(shè)備的日常及月度保養(yǎng)，做好平時(shí)小修和按計(jì)劃實(shí)行三級(jí)保養(yǎng)的工作，以確保重點(diǎn)設(shè)備經(jīng)常處以良好的技術(shù)狀態(tài)。（12）應(yīng)當(dāng)保持機(jī)房及控制室的清潔及道路暢通，嚴(yán)禁在機(jī)房?jī)?nèi)堆放易燃易爆物品及其他無(wú)關(guān)雜物。（13）嚴(yán)格遵守公司規(guī)章制度，不得擅離職守。上班不準(zhǔn)睡覺及做與本崗位無(wú)關(guān)的事情。二、基本要求

（一）安全操作1.維修電工應(yīng)持有有效的《電工證》上崗。2.維修電工作業(yè)前，應(yīng)穿著絕緣鞋、戴線手套，應(yīng)確保測(cè)電筆和萬(wàn)用表性能良好。3.維修電工所使用的扶梯梯腳應(yīng)用膠皮包扎，具有良好的絕緣性能。4.登高作業(yè)使用的扶梯應(yīng)當(dāng)無(wú)斷檔，開裂，扶梯的保險(xiǎn)繩應(yīng)牢固，登高作業(yè)時(shí)應(yīng)有專人擋梯、監(jiān)護(hù)。5.注意作業(yè)安全，如遇電氣線路故障，應(yīng)停電作業(yè)；如遇水管修理，應(yīng)采取防止水泄露的措施；如一人難以操作，應(yīng)當(dāng)兩人共同作業(yè)。（二）儀容儀表、語(yǔ)言行為規(guī)范1.工作服必須成套穿著；工作制服的衣扣、袋口、襯衫扣必須扣好，不允許敞懷；上班時(shí)間不允許赤腳、穿拖鞋。2.上崗時(shí)須按照公司規(guī)定統(tǒng)一著裝，正確佩戴胸牌、服飾整潔、特殊工作須穿絕緣膠鞋，精神飽滿。3.儀容儀表、語(yǔ)言行為規(guī)范嚴(yán)格按照公司《員工手冊(cè)》、《物業(yè)服務(wù)接待“窗口”規(guī)范用語(yǔ)》執(zhí)行。4.在崗期間應(yīng)微笑服務(wù)，對(duì)業(yè)主或訪客的問(wèn)詢、求助熱情接待。（三）維修工具配備1.工具袋配置工具袋內(nèi)工具應(yīng)齊全、完好、無(wú)損，每件工具表面應(yīng)保持清潔，維修使用的布?jí)|、鞋套應(yīng)完好無(wú)損并保持清潔干凈。2.電工工具基本配置萬(wàn)用表、大中小各式螺絲刀一套、剝線鉗、電筆、絕緣尖嘴鉗、電工刀、電工膠布、活扳手一套、內(nèi)六角扳手一套。3.水暖工工具基本配置管鉗，活扳手(300mm）、PPR熱熔器（模具一般配置20，25,32）、手錘、鋼鋸、PVC管材剪刀、PVC膠、大力扳手。（四）工作內(nèi)容及作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)

一、上門維修（1）維修服務(wù)人員接到《維修單》后，應(yīng)攜帶《維修單》、通信工具、布?jí)|、抹布、工具袋、需更換的器材和零部件，按約定的時(shí)間前往需要維修服務(wù)現(xiàn)場(chǎng)。（表格填寫樣本詳見下表）（2）維修人員抵達(dá)申報(bào)維修服務(wù)辦公室后，應(yīng)禮貌地輕聲敲門三下。（3）業(yè)主接待維修服務(wù)時(shí)，維修人員應(yīng)主動(dòng)向業(yè)主問(wèn)好，并作自我介紹：“您好，我是日信海清物業(yè)維修人員，接到您的報(bào)修，應(yīng)約前來(lái)維修服務(wù)。”維修服務(wù)期間，維修服務(wù)人員不得隨意走動(dòng)、東張西望、探問(wèn)與維修服務(wù)無(wú)關(guān)的事或作出其他非文明禮貌舉動(dòng)。（4）維修人員勘察完維修服務(wù)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)后，將檢測(cè)、判斷、維修服務(wù)方案告知業(yè)主，與業(yè)主共同確認(rèn)需要維修服務(wù)的項(xiàng)目。（5）維修服務(wù)前，應(yīng)在作業(yè)點(diǎn)先鋪放一塊作業(yè)布?jí)|，以免作業(yè)時(shí)產(chǎn)生的污物弄臟室內(nèi)地面或其他物品；再鋪放另一塊作業(yè)布?jí)|，用于擺放維修服務(wù)工具及拆卸下來(lái)的零件，以免損壞業(yè)戶居室地面。（四）工作內(nèi)容及作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)

一、上門維修（6）維修服務(wù)時(shí)，如需移動(dòng)辦公室內(nèi)的物件時(shí)，應(yīng)征得業(yè)戶同意后方可移動(dòng)，移動(dòng)時(shí)應(yīng)小心謹(jǐn)慎，作業(yè)完畢應(yīng)移回至原處；作業(yè)時(shí)可能產(chǎn)生噪聲時(shí)，應(yīng)向在場(chǎng)業(yè)主事先打招呼，盡量減少或減輕作業(yè)噪聲。（7）作業(yè)完畢，維修服務(wù)人員應(yīng)主動(dòng)及時(shí)清理、清掃作業(yè)現(xiàn)場(chǎng)；將維修工具整齊的放入工具袋內(nèi)；用自備抹布做現(xiàn)場(chǎng)清潔工作；將作業(yè)時(shí)產(chǎn)生的污物及雜物用布?jí)|包妥帶離現(xiàn)場(chǎng)，按垃圾分類收集要求投入規(guī)定的垃圾箱內(nèi)。（8）維修服務(wù)完畢，維修人員對(duì)已恢復(fù)功能的維修服務(wù)項(xiàng)目作示范操作，并向業(yè)戶講解故障設(shè)施、設(shè)備平時(shí)安全操作使用時(shí)應(yīng)注意事項(xiàng)；在業(yè)戶評(píng)估維修服務(wù)效果時(shí)，如業(yè)戶還提出不滿意事項(xiàng)，應(yīng)及時(shí)整改，直到業(yè)戶滿意為止。維修服務(wù)項(xiàng)目取得業(yè)戶滿意認(rèn)可后，維修人員應(yīng)禮貌地請(qǐng)業(yè)戶在《維修單》上簽字。

（四）工作內(nèi)容及作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)

3.電氣及照明裝置維修（1）當(dāng)業(yè)主室內(nèi)發(fā)生斷電時(shí)，若故障點(diǎn)為空氣開關(guān)斷路狀態(tài)，應(yīng)對(duì)其現(xiàn)象進(jìn)行分析，若因電器線路過(guò)載（或短路），應(yīng)查明原因，待排除過(guò)載（或短路）故障后，再合上或調(diào)換相匹配的空氣開關(guān)恢復(fù)供電。（2）維修、安裝照明裝置，接線樁頭應(yīng)牢固可靠。螺旋燈頭安裝時(shí)應(yīng)將相線通過(guò)開關(guān)，零線應(yīng)接至螺口外殼。（3）用電插座維修后重新安裝，插座應(yīng)不松動(dòng)，螺釘齊全；開關(guān)、插座接線正確，接線樁頭導(dǎo)線銅絲不外露，不松動(dòng)，插座接線右為相線，左為零線。（4）因維修線路需更換電線材料時(shí)，所使用的電線材料應(yīng)符合絕緣等級(jí)要求；采用護(hù)套線敷設(shè)線路，應(yīng)牢固平直、不扭曲，線卡間距均勻；護(hù)套線并頭應(yīng)在開關(guān)、插座盒內(nèi)，不準(zhǔn)在線路中段割開護(hù)套線進(jìn)行并線、接頭，接完線后須用搖表測(cè)相間電阻。（5）使用護(hù)套線敷設(shè)線路，需在墻體內(nèi)加護(hù)線管，空心樓板內(nèi)允許導(dǎo)線直接敷設(shè)，但導(dǎo)線穿過(guò)空心樓板孔應(yīng)加護(hù)圈保護(hù)。（6）當(dāng)明、暗管線路故障需更換導(dǎo)線時(shí)，應(yīng)兩人共同操作，接線盒送線用力應(yīng)一致；為了減少導(dǎo)線和線管壁摩擦，可用滑石粉涂在導(dǎo)線上，出線口應(yīng)用護(hù)圈保護(hù)。物業(yè)工程維修主要分類物業(yè)工程維修住戶室內(nèi)工程維修公共區(qū)域工程維修住戶室內(nèi)工程維修程序操作要點(diǎn)工程主管接到《住戶室內(nèi)工程維修單》報(bào)修內(nèi)容屬于收費(fèi)項(xiàng)目報(bào)修內(nèi)容不屬于收費(fèi)項(xiàng)目查看報(bào)修內(nèi)容，視報(bào)修情況安排工作住戶要求盡快維修住戶要求另約時(shí)間維修回復(fù)住戶，征得住戶認(rèn)可評(píng)審報(bào)修項(xiàng)目可行性及維修費(fèi)用可行不可行回復(fù)住戶，說(shuō)明不維修的原因工程維修人員接單后15分鐘內(nèi)帶齊工具、備件到達(dá)維修現(xiàn)場(chǎng)工程維修人員在預(yù)約時(shí)間前5分鐘帶齊工具、備件到達(dá)維修現(xiàn)場(chǎng)

住戶報(bào)修

工程維修準(zhǔn)備工作檢查工具箱內(nèi)工具是否齊備檢查工程維修所需備件是否足夠檢查工程維修時(shí)需準(zhǔn)備的保護(hù)措施檢查《住戶室內(nèi)工程維修單》是否帶好檢查工程維修人員自身著裝形象住戶室內(nèi)工程維修程序操作要點(diǎn)住戶室內(nèi)工程維修程序操作要點(diǎn)

工程維修人員入戶維修前的注意事項(xiàng)：1、來(lái)到住戶單元門前，應(yīng)先按門鈴（3次左右），如無(wú)門鈴可用手輕輕敲門；2、見到住戶時(shí)要先問(wèn)好，簡(jiǎn)潔說(shuō)明事由征得住戶同意后方可進(jìn)入室內(nèi)進(jìn)行維修工作；3、進(jìn)入住戶單元，應(yīng)按公司規(guī)定在鞋上套一次性干凈鞋套方可進(jìn)入住戶單元；住戶室內(nèi)工程維修程序操作要點(diǎn)

工程維修人員維修時(shí)的注意事項(xiàng)：1、到達(dá)維修現(xiàn)場(chǎng)后，工程維修人員應(yīng)對(duì)報(bào)修項(xiàng)目進(jìn)行對(duì)比確認(rèn)，不相同的應(yīng)在《住戶室內(nèi)工程維修單》上如實(shí)填寫維修項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；2、工程維修人員應(yīng)向住戶出示收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，征得住戶同意后開始維修；如住戶不同意，則應(yīng)提醒住戶考慮同意后再行報(bào)修，并及時(shí)向工程主管說(shuō)明情況，與工程主管一同在《住戶室內(nèi)工程維修單》上注明原因并簽名確認(rèn)，然后交還物業(yè)部存檔備案；住戶室內(nèi)工程維修程序操作要點(diǎn)

工程維修人員維修時(shí)的注意事項(xiàng)：3、開始維修前應(yīng)進(jìn)行仔細(xì)檢測(cè)、判斷故障部位或元器件，并向住戶簡(jiǎn)要說(shuō)明維修方案。嚴(yán)禁盲目安裝或亂拆亂換；4、開始維修前要把有礙操作的物品小心移開，并把一些可能受影響的物品遮蓋，或用塑料布廢報(bào)紙等包扎好，并盡量使噪音降到最低限度，嚴(yán)禁在室內(nèi)高聲喧嘩、嘻笑取鬧；5、嚴(yán)格按照各工種標(biāo)準(zhǔn)操作規(guī)范進(jìn)行安全操作。住戶室內(nèi)工程維修程序操作要點(diǎn)

工程維修人員維修后的注意事項(xiàng)：1、維修工作完成后，工程維修人員應(yīng)根據(jù)要求，試驗(yàn)維修后的效