未簽訂書面買賣合同的房屋交易行為效力認定

未簽訂書面買賣協(xié)議的房屋交易行為效力認定作者：母茂生發(fā)布時間：2023-07-2415:39:14打印字號：大|中|小分享到：0【要點提醒】在審判實踐中經(jīng)常碰到法律規(guī)定應當簽訂書面協(xié)議而當事人未簽訂書面協(xié)議的情況，對于該協(xié)議的效力不能簡樸以違反法律的強制性規(guī)定為由鑒定無效；法律上類似規(guī)定除特別說明以外，不能認定為要式協(xié)議而否認其成立?！景盖椤吭嬷炷撑c被告胡某、馬某系姻親關(guān)系。2023年5月初雙方口頭約定，胡某、馬某將其夫妻共有的坐落于武陵區(qū)城北柏子園54號的兩間私房以140000元出售給原告朱某。2023年5月9日，胡某、馬某將該屋交付給朱某進行裝修。同年6月4日，原告朱某將139900元房款交付給馬某。因買賣雙方系姻親關(guān)系，雙方未簽訂書面協(xié)議，二被告將該房屋的國有土地使用證原件交給原告，并口頭承諾隨時協(xié)助原告辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)。原告將房屋裝修完畢后，多次規(guī)定被告辦理過戶手續(xù)，但被告均已各種借口拒絕。在原告的多次催促下，二被告規(guī)定原告再加20230元才協(xié)助過戶。雙方為此發(fā)生糾紛，經(jīng)社區(qū)多次調(diào)解未果，最終訴諸法院。在訴訟過程中，二被告辯稱雙方系房屋租賃關(guān)系，并提起反訴，規(guī)定原告返還房屋?！緦徟小糠ㄔ航?jīng)審理認為，協(xié)議作為締約當事人意思表達一致的法律行為，不得違反法律的強制性規(guī)定。本案中，原告主張雙方為房屋買賣協(xié)議關(guān)系，被告辯稱是房屋租賃協(xié)議關(guān)系，原、被告雙方均未能提供書面協(xié)議。根據(jù)雙方提供的證據(jù)，推定雙方存在事實上的房屋買賣關(guān)系。根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十一條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應當簽訂書面轉(zhuǎn)讓協(xié)議，協(xié)議中應當載明土地使用權(quán)取得的方式。”簽訂書面協(xié)議是房屋買賣關(guān)系成立不可或缺的形式要件，本案因房屋買賣協(xié)議的形式要件未成就，因而雙方之間的買賣關(guān)系不成立?；跈?quán)利人的所有權(quán)地位，原告朱某應返還房屋給兩被告?！驹u析】本案在審判中重要存在兩大分歧：一是針對城市房地產(chǎn)買賣協(xié)議，《城市房地產(chǎn)管理法》與《協(xié)議法》是否構(gòu)成特別法與普通法的關(guān)系？二是《房地產(chǎn)管理法》第四十一條是效力性規(guī)范還是提倡性規(guī)范，違反后是否必然導致協(xié)議無效？一、《城市房地產(chǎn)管理法》與《協(xié)議法》是否構(gòu)成特別法與普通法的關(guān)系一種觀點認為《房地產(chǎn)管理法》與《協(xié)議法》是特別法與普通法的關(guān)系。當對某一法律關(guān)系既有普通規(guī)定又有特別法規(guī)定期，應當優(yōu)先合用特別法的規(guī)定，因而本案對協(xié)議成立與否應當優(yōu)先合用《城市房地產(chǎn)管理法》。另一種觀點認為，《房地產(chǎn)管理法》與《協(xié)議法》不是特別法與普通法的關(guān)系，本案應當合用《協(xié)議法》對協(xié)議效力進行認定，該買賣協(xié)議為有效協(xié)議，原告的訴訟請求應得到支持。筆者認為第二種觀點更符合法律規(guī)定，理由如下：《中華人民共和國立法法》第83條規(guī)定：“同一機關(guān)制定的法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、自治條例和單行條例、規(guī)章，特別規(guī)定與一般規(guī)定不一致的，合用特別規(guī)定……”，我們應當看到《立法法》在確立特別法優(yōu)于普通法這一原則時是附有嚴格條件的：一方面，兩部抵觸的法律必須是同一立法機關(guān)制訂?！吨腥A人民共和國協(xié)議法》是由中華人民共和國第九屆全國人民代表大會第二次會議于1999年3月15日通過公布的，自1999年10月1日起施行。而《城市房地產(chǎn)管理法》是1994年7月5日第八屆全國人民代表大會常務委員會第八次會議通過公布的。因兩部法律的制定機關(guān)立法權(quán)限不同，顯然不能視為同一機關(guān)制訂，自然也就不存在普通法與特別法的選擇問題。另一方面，應準確區(qū)分一般規(guī)定與特別規(guī)定。在法律合用實踐中，特別規(guī)定與一般規(guī)定的區(qū)分并不是顯而易見的，要準確判斷就需要找準基準點，即擬定兩個法律規(guī)范是否是針對同一法律關(guān)系發(fā)生的沖突，對此要充足注意不同表述的內(nèi)涵與外延范圍是否一致，如內(nèi)涵和外延的范圍不能重合，則不能直接認定兩個法律規(guī)范是普通與特別的關(guān)系；《協(xié)議法》重要解決的是市場交易協(xié)議的訂立、協(xié)議效力以及協(xié)議履行問題，重點在于保護正常的交易秩序，而《城市房地產(chǎn)管理法》重要解決的是國家對城市房地產(chǎn)的行政管理問題，重點在于維護國家行政機關(guān)的正常管理秩序。因而，兩者沒有直接的可比性?！秴f(xié)議法》與《城市房地產(chǎn)管理法》既非同一立法機關(guān)制定的法律，并且兩部法律的內(nèi)涵和外延均不重合，因此，兩者之間的差別不屬于特別法與普通法的問題。二、如何認定《房地產(chǎn)管理法》第四十一條規(guī)定的性質(zhì)在以往的審判實踐中，不少審判人員由于雙方當事人的之間的協(xié)議關(guān)系未依照法律的規(guī)定采用書面形式而認定協(xié)議無效。他們認為既然相關(guān)法律規(guī)定某種協(xié)議應當采用書面形式，而法律上使用“應當”一詞的規(guī)范均為強行性規(guī)范。法律規(guī)定該協(xié)議應當采用書面形式，而當事人沒有采用書面形式，按照協(xié)議法第52條第5項的規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)范的協(xié)議是絕對無效的協(xié)議。尚有一些審判人員認為，凡是法律規(guī)定應當采用書面形式的協(xié)議都是要式協(xié)議。只有符合了法律所規(guī)定的形式，協(xié)議關(guān)系才干成立。既然當事人之間的協(xié)議沒有采用法律所規(guī)定的形式，協(xié)議關(guān)系當然就不能成立。這事實上不僅把協(xié)議應當采用書面形式的規(guī)定理解為是協(xié)議法上的強制性規(guī)范，并且是強制性規(guī)范中的效力性規(guī)范。對的區(qū)分法條性質(zhì)是保證對的合用法律的前提，根據(jù)強制性規(guī)范對于協(xié)議效力的影響，理論界將強制性規(guī)范分為效力性規(guī)范與管理性規(guī)范兩種。雖然我國立法過程中并沒有明確區(qū)分強制性規(guī)范的種類，但在最高院頒布的《協(xié)議法》司法解釋中對《協(xié)議法》第五十二條的合用即作了明確規(guī)定，因而，在司法實務界已經(jīng)對強制性規(guī)范的種類進行了區(qū)分，只有違反效力性的法律規(guī)范才對協(xié)議效力產(chǎn)生影響。依照法無明文嚴禁即可為的法理，出于最大限度保護交易安全的角度，只要協(xié)議不損害國家、社會和第三人利益，依據(jù)誠實信用原則，應當盡也許的使之有效。那么在實踐中如何去判斷法條的性質(zhì)呢？筆者認為可從法律規(guī)范的立法目的、背景進行判斷，凡目的在于否認其行為的法律效力之規(guī)范即為效力性規(guī)范，否則即為非效力性規(guī)范。以本案所引《城市房地產(chǎn)管理法》第四十一條為例，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應當簽訂書面轉(zhuǎn)讓協(xié)議。一方面，從表述來看，該規(guī)定并未明確表白違反的法律后果，即無否認該行為之意圖。另一方面，從立法目的來考量，該規(guī)定的目的既不是要排除其它形式房屋買賣協(xié)議的存在，亦不是房屋買賣協(xié)議成立、生效的要件，而是綜合考慮到房地產(chǎn)交易往往金額巨大，涉及法律關(guān)系復雜，且我國目前民眾的法律意識相對薄弱等情況，所作的一種均衡性技術(shù)解決。假如不采用書面協(xié)議，勢必會導致當事人在發(fā)生糾紛后舉證困難，難以維護自己的合法權(quán)利。再次，從違反的后果實質(zhì)影響來說，其僅對當事人雙方的私利益產(chǎn)生影響，不會