【S房地產有限公司財務風險及防范探析14000字（論文）】

IS房地產有限公司財務風險及防范分析摘要公司具有客觀的財務風險，這也是他們在日常運營中面臨的問題，需要緊急解決。一直以來，金融風險研究一直受到專家和學者的評估。與其他行業(yè)相比，房地產行業(yè)在我國的經濟發(fā)展中起著重要作用，并且更容易受到經濟風險的影響。為了給房地產業(yè)降溫，近年來中國政府出臺了許多管制措施，這些措施也正在影響房地產公司。一些公司甚至破產，加上自身管理不善和其他原因。因此，對房地產公司財務風險管理的研究對于幫助房地產公司分析和規(guī)避財務風險，確保業(yè)務健康持續(xù)發(fā)展具有十分重要的意義。S房地產有限公司是一家房地產公司，其主要業(yè)務是房地產的開發(fā)和銷售。但是，隨著更嚴格的準則和行業(yè)低迷，該公司還面臨許多風險因素。在過去的兩年中，該行業(yè)的凈利潤率一直很低，而經營現金流量多年來一直為負，這使得維持公司的正常運營變得不可能。S房地產有限公司的財務風險分析可幫助公司正確了解其財務狀況，采取有效的風險管理措施，為公司的健康發(fā)展奠定堅實的基礎。關鍵詞:財務報表；財務風險；風險管理TOC\o"1-3"\h\u

目錄1緒論 11.1研究背景 11.2研究目的及意義 12基本概念和相關理論 32.1財務風險的定義 32.2財務風險的分類 32.3財務風險的分析方法 32.3.1財務指標分析法 42.3.2單變量模型分析法 42.3.3多變量模型分析法 43S房地產有限公司簡介及其財務狀況分析 63.1S房地產有限公司簡介 63.2S房地產有限公司的財務制度概述 63.2.1制定統(tǒng)一的財務制度 63.2.2實施資金管控 63.2.3實行分級預算管理體制 73.3S房地產有限公司的財務狀況分析 73.3.1S房地產有限公司的短期償債能力分析 73.3.2S房地產有限公司的長期償債能力分析 83.3.3S房地產有限公司的盈利能力分析 93.3.4S房地產有限公司的現金流動能力分析 94.S房地產有限公司的財務風險識別及成因分析 114.1S房地產有限公司的財務風險識別 114.1.1籌資風險 114.1.2投資風險 124.1.3營運風險 124.1.4收益分配風險 134.2S房地產有限公司的財務風險的成因分析 144.2.1籌資風險存在的原因 144.2.2投資風險存在的原因 154.2.3運營風險存在的原因 154.2.4收益分配風險存在的原因 165S房地產有限公司財務風險防范措施 175.1加強籌資活動風險防范 175.2加強投資活動風險防范 175.3加強營運資金活動風險防范 185.4加強收益分配活動風險的防范 196結論與展望 20參考文獻 211緒論1.1研究背景公司生產和運營的各個方面都存在財務風險，任何風險都會給公司帶來巨大的損失。分析，衡量和評估現有的財務風險，并采用有效的預防和管理方法。對于公司而言，切實應對這些問題非常重要，以確保業(yè)務活動的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，避免損害公司利潤和長遠發(fā)展，這也是前提。分析和管理財務風險的目的是幫助公司減輕其面臨的風險，并將財務風險造成的損失降至最低。公司必須采取適當的財務措施，以全面預防和管理風險，確保資本運營效率并增加自身價值。它為公司做出科學決策提供參考，并為他們的決策提供信息和數據支持，以便他們可以在相對安全的環(huán)境中發(fā)展。這對于公司在競爭中取得優(yōu)勢，發(fā)展并保持自己的地位至關重要。S房地產有限公司所在地區(qū)正是國家大力支持開發(fā)的西北地區(qū)，政府對該地區(qū)的采取各項扶持規(guī)劃建設，使得很多農業(yè)人口需要轉移落戶，該地房地產行業(yè)的發(fā)展速度和程度以及未來的發(fā)展前景，對于地區(qū)經濟發(fā)展具有十分重要的意義，同時房地產行業(yè)也會促進當地與其他一二線城市的聯系，縮短差距，提高經濟發(fā)展水平。S公司于2019年8月9日成立，2020年的疫情使得這個剛成立不久的公司面臨一系列的問題，尤其在財務方面也面臨的諸多風險。研究該公司將怎樣持續(xù)發(fā)展，如何克服自己身特點所帶來的不利影響，如何控制和防范財務風險，意義重大。1.2研究目的及意義房地產行業(yè)是一個典型的資金密集行業(yè)，但是因為資金投入量大、回收期長、變現能力差等特點使得企業(yè)本身必然面臨很大的財務風險（房地產行業(yè)的風險主要包括政治風險，政治風險，經濟風險，市場風險，自然風險，利率風險，技術風險，商業(yè)風險等）。同時，房地產開發(fā)經營投資周期長，資金回收相對緩慢。為了更好地預防房地產公司的財務風險，需要仔細分析房地產公司的財務風險跡象，以評估和調查風險預防問題。通過利用房地產公司的財務風險管理能力來避免公司的財務風險危機。只有改善公司范圍的財務管理，才能提高房地產公司的整體競爭力。本文的目的是通過對S房地產有限公司財務現狀分析的基礎上提出該公司當前存在的財務風險，并提出財務風險的防控措施，促進企業(yè)長久健康發(fā)展，并為其他房地產企業(yè)提供一定的理論支持和實踐參考。研究S房地產有限公司財務風險有利于加強企業(yè)財務風險意識，完善自身的財務風險控制體系；能夠幫助公司樹立正確的風險理念，隨著公司的快速發(fā)展，我們結合整個行業(yè)的特點，建立了一套科學有效的機制，可以根據獨特而特殊的條件來分析和控制財務風險。長期面對激烈的市場競爭，不斷提高管理水平和風險管理體系是有益的。它具有深厚的理論意義和重要的應用價值，可以深刻地觸動人們的內在風險意識，促進公司的可持續(xù)發(fā)展。PAGE212基本概念和相關理論2.1財務風險的定義公司的財務風險嚴格來說是由于使用公司財務杠桿而導致破產或普通股收益率發(fā)生重大變化的風險。簡而言之，它是指由于各種原因對公司的存在，盈利能力以及其財務活動（融資，投資，資本管理，利潤共享等）的發(fā)展產生的重大影響。財務風險客觀上存在于公司財務管理的各個方面。財務風險的存在無疑會對公司的生產和運營產生重大影響。以財務決策為例，公司的財務決策通常是在風險和不確定性條件下做出的。沒有風險，就無法正確評估公司的薪水水平。2.2財務風險的分類公司財務風險是企業(yè)進行資本運作的過程中，因為內部管理因素和外部環(huán)境因素等，使得預計的管理結果未能達到，從而使企業(yè)有蒙受損失的可能性。根據財務活動主要環(huán)節(jié)來劃分，公司的財務風險主要包含籌資風險、投資風險、營運風險和收益分配風險。籌資風險是指公司由于負債經營導致償債能力低下，或公司對從外部籌集到的資金利用不當使公司蒙受經濟損失以及無法按期償還負債的可能性。企業(yè)的籌資活動主要包括兩部分，即股權籌資和債務籌資。由于利息率浮動的不確定性，加之當前國際國內市場環(huán)境的不確定性，企業(yè)很可能因一時判斷的失誤，導致錯誤的管理和決策，致使企業(yè)籌集資金的使用效益難以得到保證。這些因素都可能會導致企業(yè)由籌集的資金所產生的實際經營成果難以達到預期目標，從而產生了企業(yè)的籌資風險。投資風險，企業(yè)進行投資主要是為了在將來能夠獲得較高的收益，因此投資決策是影響企業(yè)經營成敗的一項重要因素，企業(yè)投資能否取得成功，關鍵在于管理者所做出的投資決策是否合理，是否能把企業(yè)有限的資源投放到正確的投資項目中最終產生最大的收益。導致企業(yè)投資決策失敗的原因有多種，諸如管理者對企業(yè)經營狀況和投資項目的認識不足，盲目投資，以及宏觀環(huán)境中的諸多不可控因素等。運營風險是指企業(yè)由于其生產經營能力較弱，導致應收賬款、存貨量等運營不善，或實際經營成果達不到企業(yè)預期目標的風險。收益分配風險是指企業(yè)進行利潤分配給企業(yè)后續(xù)經營管理產生影響的風險。收益分配分為兩部分，留存收益和分配股利。2.3財務風險的分析方法財務風險分析的按照風險分析的階段可以分為事前評價、事中評價、事后評價，財務風險分析按照風險的方法可以分為定性評價、定量評價、定性與定量結合的評價方法。現就其中三種方法財務指標分析法、單變量模型分析法、多變量模型分析法介紹如下：2.3.1財務指標分析法分析財務指標的方法是根據公司財務報表的數據（包括償付能力，可操作性，盈利能力和可行性）評估公司的財務狀況和經營成果。一方面，可以總結和分析公司的當前財務狀況和經營成果，另一方面，可以為公司的未來發(fā)展做出良好的預測。它不僅可以分析整個公司的財務狀況，而且可以幫助公司在財務指標中發(fā)現潛在的財務風險，及時發(fā)布警告，促進公司的穩(wěn)定發(fā)展。2.3.2單變量模型分析法單變量模型分析法是最早由William.Beaver在1968年提出，通過比較研究79家失敗企業(yè)與79家同規(guī)模、同行業(yè)企業(yè)的財務數據，成功研究單個財務比率指標走勢來判斷企業(yè)財務風險程度以及企業(yè)經營是否失敗。經過眾多學者的不斷檢驗，研究表明債務保障率對企業(yè)財務狀況的判斷成功率最高，除此之外，資產收益率、資產負債率、資產安全率對企業(yè)財務風險也有預警作用，所有指標的誤判率隨企業(yè)是否安全經營而波動。2.3.3多變量模型分析法多元模型分析的方法論是指使用多種財務比率分析公司的財務風險。對這些財務比率進行加權和匯總以創(chuàng)建線性函數。如要預測企業(yè)是否面臨財務危機或破產，將企業(yè)相關財務指標帶入模型便可得到結果。與單變量模型分析法相比，多變量模型分析法更加全面反映了企業(yè)各環(huán)節(jié)的經營狀態(tài)，目前來說常用的模型的是Ｚ計分模型和Ｆ分數值模型。Ｚ計分模型是美國著名教授EdwardAltman在1968年以33家破產和33家非破產制造企業(yè)多年的財務數據為樣本進行大量的實驗和研究，從二十多個財務比率中篩選出五個變量并將其有機結合起來，建立起對企業(yè)財務風險與經營狀況的判別系統(tǒng)。模型以多變量為基礎，并賦予它們不同的比重來反映其對財務風險的敏感度，加權計算后又得到最后的綜合風險數值Ｚ，將Ｚ值與臨界值比較，得出企業(yè)財務風險的大小。Ｆ分數模型是我國學者周守華分別選取了３１家經營狀況好和經營狀況較差的企業(yè)進行研究，基于Z評分模型，添加了新的現金流量變量以獲取F評分模型。兩者相比而言，Ｚ計分值模型考慮了企業(yè)的經營規(guī)模、經濟結構、償債能力等，而Ｆ分數模型在此基礎上加入了現金流量這一變量，基于財務理論。Ｚ值計分模型與Ｆ分數模型雖然兩者各有千秋，但是兩者都較為全面反映了企業(yè)的財務及經營狀態(tài)，符合現代企業(yè)財務風險管理的要求。3S房地產有限公司簡介及其財務狀況分析3.1S房地產有限公司簡介海東市S房地產有限責任公司位于海東市樂都區(qū)，注冊于2019年8月，是浙江嘉興旭弘集團下屬企業(yè)，公司秉承“質量第一，服務第一，追求卓越，求實創(chuàng)新”的原則開發(fā)建設項目，依靠優(yōu)質服務和可靠質量贏得客戶的高度信賴與大力支持。由本公司開發(fā)的“S·星海灣”項目位于海東市樂都區(qū)朝陽山片區(qū)。項目總用地面積122.27畝，勢將打造成一個以休閑、運動健身、健康養(yǎng)生和生態(tài)居住為一體的高檔住宅小區(qū)。隨著房地產企業(yè)兩極分化加劇，中小型房企大量被淘汰或兼并，與此同時大型房企大刀闊斧的發(fā)展，提出“千億房企”的發(fā)展目標，為了緊跟發(fā)展的步伐，謀求更大的發(fā)展，一直采取保守政策的S房地產有限公司，近年來也開始急速擴張，在積極的收購和拿地背后隱藏的財務風險也是值得關注的。3.2S房地產有限公司的財務制度概述3.2.1制定統(tǒng)一的財務制度S房地產有限公司在公司治理方面有一套完善的管控體系，在財務管控方面制定了一系列的財務制度。此外，集團公司統(tǒng)一制定財務人員管理辦法。從會計核算、資金管理、預算、內控等方面制定一系列完善的財務管控制度，由實現對公司全方位管理，提高了管理效率，保證了公司財務工作的有序高效高質量的運行。3.2.2實施資金管控S房地產有限公司資金管理遵循“統(tǒng)一調度、集中管理、降低風險、提高效益”的原則；資金內部控制實行“崗位分離、預算控制、收支兩條線、授權審批”的管理要求。在對各項目資金管控方面公司通過以下手段來保證資金安全監(jiān)督：（1）對財務人員執(zhí)行職責分離、崗位輪換以及要求財務擔保等控制措施，以減少舞弊風險，保證資產安全。（2）公司通過制定合理有效的費用報銷，以確保準確費用報銷經過恰當的管理層審批，且及時地記錄會計信息，并且減少資產損失風險。（3）公司通過定期核查賬戶和清理閑置賬戶，以確保資金賬戶信息列報真實、準確和有效，減少舞弊風險。（4）公司通過制定合理有效的現金預借和現金提現審批程序，以確保準員工借款和提現經過恰當的管理層審批，且及時地記錄會計信息，并且減少資產損失風險。（5）將銀行賬戶管理權收歸公司，財務部領導負責審批下屬銀行賬戶的開立和注銷，禁止下屬擅自私開或變更賬戶。（6）資金計劃集中管理，即要求財務部員工于每月指定日期前向公司資金管理部申報下月資金收支計劃，公司資金管理部在資金整體平衡的條件下對公司資金進行計劃安排。3.2.3實行分級預算管理體制為進一步提高經濟效益和企業(yè)管理水平，S房地產有限公司實施了分級預算管理系統(tǒng)，以確保業(yè)務活動的正常進行，降低業(yè)務風險，優(yōu)化資源分配并最大化整體利潤。全面的預算管理涉及根據公司的戰(zhàn)略目標和中長期發(fā)展計劃確定年度業(yè)務目標。將其細分，并為每個預算單元分配一組預算，管理，協(xié)調和評估作為內容，將各預算單位經營目標同公司的發(fā)展戰(zhàn)略目標聯系起來，對各預算單位的經營活動全過程進行控制和管理、并對實現的業(yè)績進行考核與評價。3.3S房地產有限公司的財務狀況分析3.3.1S房地產有限公司的短期償債能力分析短期償付能力分析可以使用三個指標進行分析：凈營運資金，流動比率和速動比率。這三個指標是反映公司短期償付能力的流動性指標。公司是否可以償還其短期債務取決于其所持有的債務數量以及其可以償還其債務的資產數量。指標公式為：凈營運資金=流動資產-流動負債流動比率=短期資產/短期負債速動比率=（短期資產庫存）/短期負債擁有的短期資產越多，擁有的短期債務越少，償付能力就越強。衡量短期資本風險。一般而言，這些指標越低，債權人將得不到保護的可能性就越大，商業(yè)風險也就越大。表3-1S房地產有限公司近兩年資產負債表簡表（單位：萬元）項目\年度2020年2019年應收帳款余額125.45188.9存貨余額100.496.3流動資產合計783.28770.79固定資產合計3342.34021.5資產總計4729.704809.75應付帳款36.547.1流動負債合計1004.2875.9長期負債合計1040.7923負債總計2044.91798.9未分配利潤816948.8權益總計2860.92747.7根據表3-1中的數據，可以通過計算獲得表3-2所示的S房地產有限公司的速動比率和流動比率的變化趨勢。表3-2S房地產有限公司流動性指標2019年2020年流動比率0.880.78速動比率0.770.68我們可以看到，S房地產有限公司的當前和快速利率在過去兩年中一直在下降，而且公司的流動性逐年下降，這不可避免地導致短期公司的償付能力下降。因此，公司的財務風險逐年增加。3.3.2S房地產有限公司的長期償債能力分析長期償付能力分析可以使用資產負債率和股票保護乘數來反映公司的長期償付能力。這兩個指標的公式為：資產/負債比率=總負債/總資產利息保護乘數=利息和稅項/利息前收入通常，以下條件適用：資產負債率越低，公司的長期償付能力越高，融資風險也越低。相反，風險更大。利息保護乘數可以測試債權人投資基金的風險或債務人無法償還利息的風險。配額越高，債務利息就越高，這是公司營業(yè)利潤的倍數，公司負擔得起的費用就越多，債權人的投資基金或債務人將無法支付利息的風險也就越低。對于長期償付能力分析，請選擇資產負債比率進行分析。S房地產有限公司的資產負債率趨勢如下：圖3-1S房地產有限公司資產負債率趨勢圖S房地產有限公司的債務與資產比率逐年增加。從這種關系中，我們可以看到S房地產有限公司的長期償付能力逐年下降。金融風險越來越大，金融風險越來越大。對公司償付能力的綜合分析表明，負債與資產的比率逐年增加，當前和快速的下降趨勢與正常變化的方向相反。這表明償付能力下降和公司支付利息的能力下降。必須說償還債務的風險增加了，這增加了整體財務風險。S房地產有限公司需要適當地管理其債務比率以及短期債務與總債務的比率。進行債務貸款時，必須注意選擇正確的融資方式，以避免因融資方式不足而造成財務風險。3.3.3S房地產有限公司的盈利能力分析分析盈利能力并分析核心業(yè)務的盈利能力。主營業(yè)務的中標率是一段時間內公司主營業(yè)務利潤與主營業(yè)務凈利潤之比。這顯示了每個業(yè)務部門可以從主營業(yè)務收入中獲得多少主營業(yè)務利潤，反映了公司主營業(yè)務的獲利能力，并且是評估公司業(yè)務效率的主要方式，它是一個指標。圖3-2S房地產有限公司主營業(yè)務利潤率變化趨勢圖從圖3-2的數據和趨勢圖可以看出，公司的主營業(yè)務利潤率逐年下降，該指標的風險逐年增加。這也證實了公司的經營風險相對較高。此外，反映盈利能力的其他兩個指標（凈資產利潤率和主營業(yè)務毛利率）也呈下降趨勢，財務風險也呈上升趨勢。3.3.4S房地產有限公司的現金流動能力分析對于現金流量能力分析，可以使用現金流量負債率進行分析?，F金流動負債比率是公司在特定時期內的凈經營現金流量與流動負債的比率。這可能反映了公司以現金流量償還該期間的短期債務的能力。。圖3-3S房地產有限公司現金流動能力趨勢圖現金債務比率越高，公司的經營活動產生的凈現金流量就越高，并且保證公司能夠按時償還債務的能力也就越大。但是，該指標不能盡可能大。太多指標表明該公司的流動性未得到充分利用且沒有盈利。圖3-3的情況表明，公司的現金流量能力正在逐步提高。通常，公司業(yè)務每年產生的凈現金流量為正和負。S房地產有限公司在2019年和2020年的業(yè)務產生的現金流量凈額為正，不是很高，相對正常。S房地產有限公司在財務方面也有積極的一面：公司的應收賬款狀況良好，應收賬款隨時間進行管理，并且實行了信貸制度和收款政策。在一定程度上減輕了財務風險。

4.S房地產有限公司的財務風險識別及成因分析4.1S房地產有限公司的財務風險識別4.1.1籌資風險籌資風險，指企業(yè)因經營需要借入資金后，由于經營效益的不確定性產生的能否按期還本付息的風險。房地產企業(yè)經營性質決定了其對資金的需求規(guī)模巨大，項目建設周期長，企業(yè)內部留存的資金無法滿足正常的經營需要，所以必須通過外部籌資來獲得經營資金?；I資方式和籌資渠道很大程度上決定了籌資風險[6]。表4-1S地產2020年籌資活動現金流量表項目（萬元）本年數（2020）上年數（2019）吸收投資收到的現金3626462取得借款收到的現金682320532651發(fā)行債券收到的現金438832280000收到其他與籌資活動有關的現金-4767籌資活動現金流入小計1157416817480償還債務支付的現金419917591333分配股利、利潤或償付利息所支付的現金143212123172支付其他與籌資活動有關的現金335712599籌資活動現金流出小計566486727104籌資活動產生的現金流量凈額59093090376（1）過度依賴銀行貸款籌資表4-1列明了S房地產有限公司的籌資渠道和籌資規(guī)模，以及資金的流出情況。籌資方式有三種：吸收投資，銀行借款和發(fā)行債券，其中銀行借款占籌資比例的58.85%，發(fā)行債券占籌資比例的37.91%，S地產一半以上的資金都靠銀行提供，雖然S地產相比較于其他房企具有更低的融資成本，但隨著供給側改革的推進，監(jiān)管部門全面限制房企貸款，銀行資金將減少對房地產行業(yè)的支持。因此S地產如不適當轉變當前依賴銀行借款的融資模式，拓寬融資渠道，不排除會出現籌資困難的問題。（2）償債能力下降表4-2S地產2019-2020年資產負債率表財務指標（%）20192020資產負債率77.4682.74房地產企業(yè)由于資金需求量大，項目建設周期長，資金回收慢，所以資產負債率比其他企業(yè)略高，一般為70%左右。觀察表4-2可知，2019年以來S地產的資產負債率一直高于行業(yè)標準值70%，2020年高達82.74%，資產負債率過高，說明公司主要利用負債經營，當企業(yè)的用于生產經營的流動資金不足時，會引起資金鏈斷裂的風險。4.1.2投資風險房地產行業(yè)的投資主要是指對土地等不動產的投資，是固定資產投資的重要組成，投資關聯性強，所需資金數額巨大，并且資金回籠速度緩慢。因此做好詳細的投資可行性分析，避免出現投資風險就顯得格外重要。（1）投資項目獲利能力差表4-3S地產2019-2020投資獲利分析表財務指標（%）20192020凈資產收益率11.199.57銷售凈利率11.6310.76凈利潤增長率49.00-36.21房地產行業(yè)開發(fā)流程包括市場調查、土地獲得、部門審批、規(guī)劃設計、建設施工等環(huán)節(jié)。無論哪個環(huán)節(jié)出現問題都會影響房地產投資的正常進行，進而影響投資收益的獲得。本文選取盈利和成長能力指標分析S地產的投資獲利情況。如表4-3所示，S地產的銷售凈利率較為穩(wěn)定，波動幅度不大。凈利潤增長率反映了企業(yè)的利潤的成長能力，能夠描述公司的擴張情況。近年來S地產的凈利潤增長率呈現大起大落的狀態(tài)，在2020年降為-36.21%。（2）投資項目單一，投資區(qū)域集中表4-4S地產2020年投資項目表投資項目營業(yè)收入（萬元）毛利率（%）營業(yè)收入變動（%）毛利率變動（%）房地產635943.6126.41-34.27-1.18租賃12326.7340.16-9.371.512020年S地產的營業(yè)收入總額為683136萬元，對比表4-4可知，房地產開發(fā)占營業(yè)收入的93.09%。房地產業(yè)務是S地產主要的收入來源。進一步研究企業(yè)年報可知，公司主要開發(fā)樓盤是建設住宅用房，產品過于單一，且目前受政策以及保障性住房政策實施的影響，住宅現房銷售量增速乏力，獲利空間縮小，同時對產品質量的要求進一步提升，銷售壓力隨之增加。由于住宅用房投資占比過大，一旦主要收入來源受到打擊，直接導致企業(yè)整體盈利能力下降，投資將得不到預期的回報。4.1.3營運風險房地產行業(yè)經營所需資金量巨大，建設周期長，從項目開工到收到收入獲取利潤往往要經過幾年的時間，在經營過程中易引發(fā)營運風險，因此保持資產的順利周轉和流動對房地產企業(yè)的正常經營有至關重要的作用[7]。在房地產企業(yè)運行過程中的營運風險主要包括銷售和收款兩個方面。因此本文將從存貨出售和款項收回兩方面對S地產的營運風險進行識別[9]。存貨積壓風險房地產企業(yè)的存貨類型主要是房屋，其成本和售價高昂，在總資產中占比很大，存貨能否及時出售直接影響企業(yè)的營運情況。存貨周轉率直接反應了當前的銷售情況，存貨周轉率越高，代表企業(yè)銷售情況越好。表4-5S地產2019-2020存貨情況表指標名稱20192020存貨周轉率（%）0.360.18存貨增長率（%）15.8750.30存貨占總資產比重（%）0.620.64根據表4-5可知，S地產2020年的存貨規(guī)模大幅度上漲，與此同時存貨周轉率同比下降50%，存貨周轉速度變慢。查閱S地產2020年報了解到，存貨主要包括開發(fā)成本和開發(fā)產品。受到宏觀經濟下行壓力、人均可支配收入增速放緩、人民購房需求愈加理性，同時保障性住房政策的實施等因素影響，全國商品房的銷售面積出現下降的趨勢，預計未來房屋的銷售壓力會增加。一旦目前投資的項目竣工后因種種不可控因素銷售不暢，就會出現存貨積壓，資金難以變現的經營風險。收賬能力較低S地產作為一個房地產企業(yè)，屬于資金密集型企業(yè)，生產經營所需資金量大，要求具有更高的收賬速度，才能保證經營資金的正常周轉。房地產企業(yè)的應收賬款主要是出售房屋后客戶分期付款的款項。表4-6S地產2019-2020年應收賬款情況表項目20192020應收賬款（萬元）1146424715應收賬款增長率（%）-72.52115.59應收賬款周轉率（%）37.2437.76如表4-6所示，S地產的應收賬款數額起伏較大，公司的收賬能力不穩(wěn)定。2020年應收賬款數額大幅上漲則是由于房屋出售后，客戶采用分期付款的方式支付購房尾款，應收款項增加引起的。S地產目前仍未建立一套完整的客戶信用體系，并且只有單一的催收制度，嚴重影響了應收賬款的回收速度，長久缺失對應收賬款的有效管理，使得應收賬款周轉率停滯不前。4.1.4收益分配風險收益分配風險意味著收入分配會對公司的未來經營和經營產生不利影響。收益分配是公司資本周期中的最后一個環(huán)節(jié)。收益分配有兩個方面：未分配利潤和股息分配。因此，在兩種情況下都存在風險。一種是制定更高的股息支付政策。根據該政策進行分紅將減少公司的盈余，并可能影響公司的業(yè)務和相關的流動性問題。另一種是采用低或無股息政策。這將嚴重影響公司所有股東的利益，將使他們非常不滿意，并將嚴重損害投資者和潛在投資者的信任。表4-7S地產2019-2020年收益分配情況表指標名稱20192020未分配利潤（萬元）339317385887利潤分配—對股東的分配（萬元）23461.0128154.11歸屬于母公司所有者的凈利潤（萬元）8189574996股息分派率（%）28.6537.54通過表4-7看出，最近兩年S地產一直采用現金分紅的分配方式。股息分派率的波動較大，2020年是股息分派率最高的年份，只有37.54%，這表明公司將四成的利潤分配給股東了。每年產生的大部分利潤都由公司保留，因此股息支付率很低。如果公司的長期股息相對較低或未支付，則將減少潛在投資者對該公司的投資。4.2S房地產有限公司的財務風險的成因分析4.2.1籌資風險存在的原因S房地產有限公司的貸款業(yè)務中有一半以上由銀行等提供資金，但目前，大多數貸款來自銀行等金融機構。同時，年度財務活動產生的大部分現金流出都用于償還公司以前的債務，東墻被拆除而補西墻。這意味著通過S房地產有限公司進行的融資具有統(tǒng)一的融資方式，未充分利用融資租賃和股票發(fā)行等多種融資渠道。相反，用過多的銀行貸款和其他貸款籌集資金會大大增加籌集公司的成本。此外，與銀行貸款有關的政策易受國家宏觀經濟政策的影響。如果投資回報率與預期目標之間存在差異，資金無法迅速收回并且回報率不足，則該公司將不得不使用其現金和現金等價物償還債務和利息。這對公司的正常資金流產生了嚴重影響。如果公司沒有足夠的自由流動性并且仍然無法按時償還債務，則公司將面臨無法按時償還本金和利息的風險。融資是公司業(yè)務中最重要的部分，公司需要一些債務來維持其日常運營。但是，公司的融資渠道相對簡單，并且在此過程中涉及財務風險。4.2.2投資風險存在的原因公司投資過程中最重要的步驟是對其投資項目進行可行性研究。公司規(guī)模在不斷擴大，投資和建設房地產項目分布在多個城市，有些公司還不完全了解新項目城市的具體情況。由于距離長且環(huán)境不熟悉，收集的信息可能包含錯誤。這些錯誤可能導致錯誤的信息，從而影響決策并給公司帶來財務風險。在過去的幾年中，S房地產有限公司建立了與投資領域，資金來源，投資計劃，投資決策權，投資管理程序，資本管理和審計監(jiān)督有關的法律法規(guī)。最大的問題是缺乏對投資環(huán)境的客觀分析。特別是在開發(fā)新項目之前，不可能進行全面而準確的可行性研究并盲目投資，從而導致投資項目的實際收益低于預期收益。另外，公司銷售部門的業(yè)務狀況不容樂觀，導致大量庫存和大量資金提取。關于項目審查，沒有對關鍵投資決定進行嚴格審查，也沒有對項目收益的可行性和風險的可控制性進行評估。以上所有情況都對S房地產有限公司造成了經濟風險。S房地產有限公司的業(yè)務主要是商業(yè)房地產和商業(yè)房地產開發(fā)。近年來，隨著經濟的快速發(fā)展，公司規(guī)模不斷擴大。為了在激烈的競爭中生存，公司實施了各種發(fā)展戰(zhàn)略，但各種發(fā)展的力量卻很低。國家宏觀政策的變化也影響了房地產業(yè)的發(fā)展。如果轉機不利于S房地產有限公司，則S房地產有限公司會遭受經營虧損，這會增加公司的財務風險。4.2.3運營風險存在的原因一方面，作為一家公司，S房地產有限公司所有者和運營商之間沒有明顯的區(qū)別。此模型對公司的財務管理有重大的負面影響。財務人員有時不獨立工作。另一方面，財務管理和資產管理的質量由于管理技能差，管理質量差和管理思想落后而下降。具體跡象包括現金管理松散，資金未用或不足，應收賬款周轉緩慢，付款困難，存貨管理不足以及財務薄弱等，這是財務上的風險，這會增加風險。公司管理層的風險意識的強弱直接影響著公司財務風險管理組織的建立。管理風險意識薄弱的公司不能談論財務風險管理或風險管理機構的建立。低風險意識是財務風險的主要原因之一。提高業(yè)務領導者的素質是業(yè)務管理的基本要求。培養(yǎng)現代管理人員的才能，了解技術，了解管理知識，并熟悉行業(yè)發(fā)展和動態(tài)。清楚地了解公司以及所有管理能力，以管理公司的生產，加工，創(chuàng)新，研發(fā)，市場和資本運營。建立穩(wěn)定的金字塔管理和決策水平。只有這樣，才能改善公司的管理模式，使管理層管理財務風險和對公司的了解的能力更上一層樓。這是不斷創(chuàng)新我們的管理模式并更新我們的管理理念的唯一方法。4.2.4收益分配風險存在的原因在過去的兩年中，S房地產有限公司的收入分配面臨著嚴重的問題。股利支付率相對較低，使公司的大部分年度利潤留給了公司。從公司向股東分配利潤的大多數方法都使用現金股利，有時還使用股票股利。這種方法的主要目的是向股東和外界傳達公司的健康穩(wěn)定發(fā)展。如果這種情況持續(xù)下去，股東和投資者的動力將大大降低，但是采用這種分紅方法也將需要大量的分紅。5S房地產有限公司財務風險防范措施通過分析財務風險的成因，公司可以從以下幾個方面采取措施避免財務風險：5.1加強籌資活動風險防范優(yōu)化的資本結構資本結構是公司一段時間內融資的結果，反映了公司資本價值的組成和比例。它可以分為長期資本和短期資本，以及權益資本和債務資本。資本結構主要決定公司的償付能力，再融資能力和未來盈利能力。良好的融資結構可以減少公司的融資成本并起到財務杠桿的作用。S房地產有限公司需要管理短期債務與長期債務的比率。對以上各章中財務數據的分析和評估表明，S房地產有限公司的長期債務比率在過去兩年中有所下降，而短期債務所占的比例特別大。這約占總債務的70％。公司的長期和短期債務嚴重失衡。如果短期債務的比例過高，則會給短期債務的償還帶來更大壓力，并擾亂資本鏈。在籌資活動中，S房地產有限公司權衡財務杠桿和財務風險之間的平衡，以確保項目開發(fā)過程獲得充足的資金。將外部市場環(huán)境的變化與公司的實際運營狀況相關聯，嘗試不同的融資方式，擴大融資渠道，并補充和改善現有的資本結構。比較和分析由資本風險和相關權益引起的損失，并查看它們是否最終可以使業(yè)務運營受益S房地產有限公司目前的大部分資金都是通過銀行貸款來提供資金的，而且資金籌措過程相對簡單，這使該公司面臨特別高的還款壓力。公司應徹底分析其當前的財務狀況，并根據所需資金量選擇一種更適合公司籌集資金的融資方式。如果S房地產有限公司希望完全減少銀行貸款，則需要使用各種捐贈來確保公司的生產和運營。如果市場投資環(huán)境有利，S房地產有限公司可以通過高風險，高收益的股票籌集資金。如果市場投資環(huán)境不活躍，公司可以通過發(fā)行債券籌集資金。S房地產有限公司還可以通過其他融資方式（例如私募股權基金和信托融資）籌集資金?？梢酝ㄟ^多種方式降低資金成本并提高公司的利潤。S房地產有限公司還可能鼓勵內部員工投資股票以募集資金。這種方法不僅可以降低融資風險，還可以激發(fā)員工的熱情。5.2加強投資活動風險防范在投資項目之前，公司必須對其投資的項目進行全面的可行性研究，以確保其投資決策的準確性并減輕該項目的投資風險。S房地產有限公司首先在項目部門成立了一個項目研究團隊，以檢查項目所在地的經濟，政治和文化環(huán)境。例如，項目周圍的交通狀況，當地國家/地區(qū)準則，貿易限制等。熟悉有關房地產行業(yè)監(jiān)管的國家法規(guī)，分析市場方向并了解行業(yè)競爭對手的優(yōu)缺點。主動收集有關項目投資外部環(huán)境變化的信息，不要在不了解所有方面的情況下盲目投資項目。投資項目時，需要評估投資項目的有效性。如果公司在某個項目上的投資與生產不成比例，則應考慮在其他新項目上進行投資?？梢酝ㄟ^合理地估算項目的投資回報率來降低投資公司項目的風險。加強對投資項目資金預算的審查。投資周期與投資回收期之間的關系用于評估投資價值和項目風險的可控制性，提供確認意見，并確定投資項目計劃的可行性。S房地產有限公司的主要業(yè)務是以相對單一的開發(fā)模式開發(fā)高質量的公寓。作為國家宏觀政策調整的一部分，S房地產有限公司能夠開發(fā)公共租賃房屋，辦公樓，優(yōu)質住宅區(qū)，商品房等，并減少由于外部因素導致的產品擁堵而造成的一些經濟損失。為了使S房地產有限公司實現穩(wěn)定，長期的發(fā)展，有必要考慮外部環(huán)境變化對公司發(fā)展的影響。調整或修改投資組合，以減輕或分散不當投資帶來的風險。公司還可以考慮外國直接投資。房地產業(yè)是在國內外投資的第三大產業(yè)。中國有實力的房地產公司正在逐步向海外和全球擴張。這不僅提高了公司的知名度，而且增加了其市場份額。5.3加強營運資金活動風險防范除了開發(fā)住宅房地產外，各種開發(fā)模式還包括房地產貸款，房地產管理服務以及商業(yè)房地產的開發(fā)和運營。多元化的發(fā)展模式可以分散企業(yè)風險。隨著商業(yè)房地產的利潤減少，S房地產有限公司需要迅速調整其市場和產品位置，優(yōu)化其產品結構并充分利用其獨特的優(yōu)勢?？紤]到大多數客戶的平均消費水平，該公司致力于開發(fā)高質量的中檔產品，提高其市場份額并降低開發(fā)風險。為了降低公司業(yè)務集中的風險，公司的開發(fā)業(yè)務已擴展到中國的各個大中城市，加快了多元化發(fā)展的步伐。盡管S房地產有限公司已開始促進多元化投資，但在多元化發(fā)展方面并未取得太大成功，也沒有非系統(tǒng)性的投資風險多元化。遵循相關的國家標準和準則，S房地產有限公司可以通過其資源和收益充分增加對新公司的投資。例如，推廣一些老年人護理設施，旅游設施，豪華住宅和其他項目可以導致真正多元化的業(yè)務運營并有效地分散公司的業(yè)務風險。S房地產有限公司庫存占總資產的比例逐年下降，但存儲量卻逐年增加，庫存嚴重。S房地產有限公司房屋不能出售。這表明公司的資金被大量消耗，影響了公司的日常運營。如果不增加庫存管理，那么公司的資金流將受到干擾。為了加強庫存管理，公司需要建立完整的內部庫存責任制度，履行職責，建立職位，獲得職位，并提高員工責任感。S房地產有限公司可以改善對庫存經理的培訓，并提高他們的業(yè)務水平。公司需要組織一些房屋銷售培訓，以提高相關銷售人員的銷售技能。在進行銷售時，可以應用有效的銷售計劃和嚴格的偏好標準來吸引客戶，促進庫存銷售，加快資金返還并維持企業(yè)的日常運營。5.4加強收益分配活動風險的防范保留盈余和股息均從公司的凈利潤轉換而來。它們不一致且相關。留存收益是公司發(fā)展以滿足公司管理層要求的重要資金來源，股息分配反映了公司股東的利益。由于兩方之間的利潤分享沖突，公司需要根據當前的發(fā)展情況制定適當的利潤分享政策。加強股東與管理層之間的溝通，協(xié)調利益相關者的利益，以保護所有利益相關者的利益。當公司處于穩(wěn)定的發(fā)展階段時，它需要穩(wěn)定其公司價值和股價。收入分配通常是股息分配。隨著公司的快速發(fā)展，需要大量的保留收益來維持資本運營并相應減少股息。作為S房地產有限公司利潤分享的一部分，可以建立激勵機制以減少潛在的財務風險。在許多情況下，實施適當的激勵機制可以有效地防止?jié)撛诘呢攧诊L險。如果S房地產有限公司的??表現不樂觀，建議選擇一種低而穩(wěn)定的股息分配方法。此方法有三個原因。①可以為投資者提供有關S房地產有限公司相對穩(wěn)定運營的信息。②可以減少公司資金流出，減輕對公司營運資金的壓力。③可以增加S房地產有限公司股票的內在價值。如果S房地產有限公司的業(yè)務發(fā)展很重要，我們建議使用常規(guī)的股息分配方法。這不僅改善了公司形象，穩(wěn)定了股價，而且增強了投資者繼續(xù)投資并增加對公司投資的熱情。S房地產有