菏澤市巨野縣麟州商業(yè)步行街項目全程營銷報告-129

『巨野麟州商業(yè)步行街』全程營銷報告工程開發(fā)：XXXXXX概念籌劃：XXXXXX規(guī)劃設計：上海美施文建筑設計制作日期：二零零八年四月1前言2城區(qū)的生命過程在本質上不同于一般高級生物體城區(qū)可以局部成長、局部消亡、自我更新——著名城市史學家劉易斯·芒德?！敬尉抟俺菂^(qū)麟州商業(yè)步行街的『概念定位方案』試圖通過導入城區(qū)開展、城區(qū)商業(yè)開展的理念，以促進巨野城區(qū)商業(yè)文化、產業(yè)結構的優(yōu)化，提升巨野縣城區(qū)的整體城市印象，增強巨野城區(qū)商業(yè)氣氛的競爭力。壹貳叁肆巨野市場工程分析概念定位規(guī)劃示意伍營銷推廣壹、巨野市場4一、市場環(huán)境二、商業(yè)市場三、市場總結一般而言，區(qū)域房地產市場分析是從市場結構、供需狀況和競爭情況，三大層面進行深入分析，通過市場數(shù)據(jù)分析區(qū)域市場現(xiàn)狀與特點，并預測未來近期的市場走勢。整個房地產開發(fā)、建設、營銷過程是一個系統(tǒng)而艱巨的工程，區(qū)域房地產市場分析是這一系統(tǒng)工程的首要環(huán)節(jié)，它在面臨著資源條件、管理水平、外界環(huán)境等一系列挑戰(zhàn)的情況下，通過區(qū)域狀況、產業(yè)結構以及企業(yè)能力等各個方面的評估來判斷工程的可行性。因此在本報告中，我們僅就與本工程息息相關的市場現(xiàn)象做針對性研究，以便所得結果對于工程在實際營銷中發(fā)揮最大的實效性。另外，為了使整篇報告到達簡潔性、針對性、特定性的結果，我們在市場研究時以巨野城區(qū)作為主要載體進行分析研究。注：在中國，“城區(qū)〞概念是三、四線城市的主要開展載體。5市場導言1、巨野概況2、歷史文化3、交通現(xiàn)況4、人口現(xiàn)況5、物產資源6、產業(yè)開展7、經濟現(xiàn)況8、城市建設9、市場環(huán)境小結一、市場環(huán)境61、巨野概況四省交界地的巨野：巨野縣，位于魯、蘇、豫、皖四省交界處，地處山東省菏澤市東部，鄰接濟寧市；轄16個鎮(zhèn)，共有875個行政村，總人口95萬人，總面積1308平方公里，耕地面積114.9萬畝；巨野縣人民政府駐巨野鎮(zhèn)。數(shù)據(jù)來源：巨野政府網(wǎng)站本案2、歷史文化全國著名的“農民繪畫之鄉(xiāng)〞、“戲曲之鄉(xiāng)〞：巨野，古稱“麟州〞，是春秋“西狩獲麟〞之地，秦末彭越起兵之所；東臨孔子故里曲阜，西陲牡丹之鄉(xiāng)菏澤；近圣人之居，沐玄歌之化；西漢建縣，唐武德四年置“麟州〞；巨野當家畫種工筆牡丹，以雅俗共賞、工整典雅、雍容大方、色彩絢麗等特點享譽海內外，為北京榮寶齋、廣州友誼商店、西安古樓書畫市場等全國90家知名書畫市場和畫店的當家品種，他們懸掛或出售的工筆牡丹畫80%出自巨野，被譽為“中國工筆牡丹畫之鄉(xiāng)〞。3、交通現(xiàn)況巨野的交通區(qū)位優(yōu)勢十清楚顯，東依津滬鐵路，西鄰京九鐵路，新石鐵路穿境而過，327國道、日東高速橫穿東西，德商公路縱貫南北，縣鄉(xiāng)公路縱橫交錯。距縣城20公里的濟寧機場，通航京、津、滬、穗、閩等大中城市，距濟南機場、鄭州機場等大型空港僅2個小時的車程?，F(xiàn)已開工建設的巨野航道，建成后將與京杭大運河互相貫穿，形成了能迅速上天、下海、進京、赴省的快捷網(wǎng)絡。

巨野鎮(zhèn)城區(qū)位于濟菏高速和日東高速的交界處，交通極為便利。高速公路交匯地，開展?jié)摿薮?。巨野縣地處日東高速、濟荷高速的交匯處，是連接南北各省省會城市的重要樞紐；巨野交通的便利性，對于整個巨野的經濟是具有非凡意義的；從中國三、四線城市的經濟、商業(yè)開展角度來看，大多以交通設施為開展載體；而重要樞紐的地位更是對巨野的經濟、商業(yè)等的成長起到了快速帶動的作用。連接省內外，聯(lián)系沿海與內地，宏觀經濟驅動巨野快速開展。相較于荷澤其他城區(qū)的交通環(huán)境而言，巨野城區(qū)開展、巨野商業(yè)市場的開展，從其規(guī)模性、影響力來看，都在中國宏觀經濟開展的驅動下，迅速地開展著?！緟^(qū)位、交通對本工程的影響和意義】數(shù)據(jù)來源：巨野統(tǒng)計局4、人口現(xiàn)況巨野縣歷年城鎮(zhèn)人口〔萬人〕5、物產資源數(shù)據(jù)來源：巨野政府網(wǎng)站6、產業(yè)開展特別關注：本工程所在為巨野歷史上的“永豐小商品批發(fā)街〞，在巨野人民心目中具有一定的消費認知，因此我們在在業(yè)態(tài)定位時應根據(jù)巨野的產業(yè)資源及其各產業(yè)開展及目前所處的比例，從而確保工程在業(yè)態(tài)的選擇應傾向于快速開展的各產業(yè)或業(yè)態(tài)。2007年巨野產業(yè)比重05年GDP（億）排名06年GDP（億元）排名06年增長排名2006年人口（萬人）排名06年人均GDP（元）排名菏澤市450.7537.717.1%8616152開發(fā)區(qū)14.691019.061028.9%1231089391東明縣49557.7517.7%674777972定陶縣34.86840.8817.1%861968893成武縣36.8743.6717.4%763867624鄆城縣58.6169.1216.3%10109363395牡丹區(qū)53.81464.2416.5%9103462336單縣57.2269.2118%411725914.57巨野縣45.24655619.56%293559148鄄城縣33.76940.3919%378651679曹縣56.4367.8317.9%514214775107、經濟現(xiàn)況〖巨野在荷澤各區(qū)、縣中之經濟排名〗數(shù)據(jù)來源：2006年各地方政府公布數(shù)據(jù)注：住宅產業(yè)開展與人均GDP關系表現(xiàn)了一個城市開展狀態(tài)，當社會人均GDP達200至300美元時，該城市的開展處于“起步階段〞；當社會人均GDP達300至600美元時，城市開展處于“開展階段〞；當人均GDP達600至800美元時，為“快速開展階段〞；當人均GDP達800至1300美元時，為“高速開展階段〞；當人均GDP達1300至8000美元時，為“穩(wěn)定高速開展〞；當人均GDP達8000至10000美元時，為“平穩(wěn)開展階段〞。數(shù)據(jù)來源：巨野統(tǒng)計局全社會消費品零售總額〔億元〕〖區(qū)域消費力〗

2007年巨野實現(xiàn)全社會消費品零售總額27.05億元，比2006年增長了16.19%從行業(yè)來看，批發(fā)業(yè)和零售業(yè)增長較快；其增長速度也逐年提高，2006年的增長速度僅為9.3%，這說明巨野的社會消費能力較為強勁；消費格局在日益改變，從而刺激了消費者的大力消費。7、經濟現(xiàn)況數(shù)據(jù)來源：巨野統(tǒng)計局7、經濟現(xiàn)況〖人均消費力〗城鎮(zhèn)居民人均可支配收入〔元〕人均年可支配收入大幅增長，消費力逐年增強；其增長速度也逐年提高，07年較06年增長了12.1%，后續(xù)增長空間較大；舉例：家庭平均年可支配收入為14954元，按80％用于還房貸，月還貸額約990元。按首付30％計算，可承受房屋總價在15-25萬左右；同時，考慮到家庭的隱性收入及其他不可預測因素，消費者可承受房屋總價為20-30萬左右。數(shù)據(jù)來源：巨野政府網(wǎng)站7、經濟現(xiàn)況〖巨野經濟開發(fā)區(qū)〗房地產業(yè)處于高速開展階段。巨野的住宅地產及商業(yè)地產入市量均處于上升期，這從目前市場上已有的工程可見一般；而房地產業(yè)的高速開展，尤其是商業(yè)地產的上升必將帶動區(qū)域經濟及整體商業(yè)的迅速開展，而這將是本工程入市的根本立足點。城市化率較低，仍缺乏25%。城市化率是城市開展水平的一個重要指標，而城市化率與人口與經濟的關系那么息息相關；無論是從交通、產業(yè)、經濟或是經濟開發(fā)區(qū)的快速開展，均說明巨野的城區(qū)正在經歷從傳統(tǒng)城區(qū)向新興城區(qū)轉變的過程，這無疑是本工程定位的一個突破點?！揪抟敖洕诜康禺a及本工程的意義】數(shù)據(jù)來源：巨野政府網(wǎng)站8、城市建設〖千年古城煥發(fā)新魅力〗近年來，巨野縣把城市建設作為帶動區(qū)域經濟開展的“龍頭〞來對待，不僅僅抓好根底設施的配套，而且注重城市功能的完善、城市形象的塑造、城市品位的提升、城市居民物質文化生活質量的改善，切實增強了城市的親和力、吸引力。天下之中第一山數(shù)據(jù)來源：巨野政府網(wǎng)8、城市建設〖建設21世紀新興能源生態(tài)城市〗總體目標：積極培植“煤炭化工丶紡織服裝丶建材和食品加工〞四大產業(yè)集群；著力做好重點工程建設丶工業(yè)經濟建設丶城鎮(zhèn)化建設效勞業(yè)建設丶新農村建設丶和諧社會建設；努力實現(xiàn)地方生產總值高速增長丶財政收入快速增長丶人民群眾收入有效增長和縣域經濟綜合實力顯著增強的四大目標，奮力實現(xiàn)巨野的全面崛起與振興。具體目標：縣域經濟開展更快，經濟結構全面優(yōu)化；到2021年，全縣GDP到達190億元以上，年均增長25%以，地方財政收入到達11億元以上，年均增長29.7%；以煤炭化工丶紡織服裝丶建材丶食品加工為主的四大工業(yè)體系趨于完善，新型工業(yè)成為縣域經濟的主導力量三次產業(yè)比調整到2.6∶62.4∶25。2021年2007年巨野產業(yè)比重開展目標發(fā)展目標9、市場環(huán)境小結巨野在菏澤各區(qū)、縣中的大局部經濟指標數(shù)值雖然排名靠后，但增長速度排名卻位居前列，因此在未來的幾年中巨野的開展?jié)摿⑷找嫱怀?；城?zhèn)人均可支配收入逐年增加，與其他縣市相比增速較高，消費力日漸強勁；巨野的內外環(huán)境和自身經濟條件趨好，為本案立項奠定了穩(wěn)固的支持根底；巨野人民消費力的不斷提升成為工程可持續(xù)開展的先決條件。211、巨野城區(qū)主要商業(yè)分析2、工程周邊可比案例分析3、成武城區(qū)主要商業(yè)分析4、曹縣城區(qū)主要商業(yè)分析5、巨野與鄰縣商業(yè)比較分析6、商業(yè)市場小結二、商業(yè)市場22為確?！镑胫莶叫薪吱暪こ潭ㄎ坏臏蚀_性和精確性，我司對巨野的商業(yè)市場進行了一次全面的調研，通過對其商業(yè)的整體布局，經營格局，經營業(yè)態(tài)，租金體系等各方面有針對性的深入調研發(fā)現(xiàn)目前巨野的商業(yè)現(xiàn)狀為：缺乏能夠滿足巨野人民日漸提高的消費理念及消費能力的商業(yè)中心。巨野的各類商業(yè)網(wǎng)點遍布全城，個體私營經濟的開展較為迅猛；已成商業(yè)格局的各街已經形成自身固定的業(yè)態(tài)組合，經營業(yè)態(tài)以服飾、鞋類、家居建材、雜貨、通訊等為主；巨野的商業(yè)網(wǎng)點現(xiàn)階段已幾乎滿租，但是經營狀況卻不理想，主要是由于各業(yè)態(tài)同質競爭較為嚴重；目前巨野的商業(yè)網(wǎng)點租金已漸成體系，這說明市場對于商業(yè)的投入熱情較為高漲，市場對于商業(yè)的支撐較強；現(xiàn)階段巨野的的商業(yè)從形態(tài)、經營格局、經營業(yè)態(tài)等均檔次較低，品牌引入較少，缺乏升級的商業(yè)引導點；1、巨野城區(qū)主要商業(yè)分析〖現(xiàn)有商業(yè)特征〗數(shù)據(jù)來源：銀源機構〖主要商業(yè)分布圖〗數(shù)據(jù)來源：銀源機構Ｎ文苑路古城路S254麗天大酒店華麟世紀園華瑞小區(qū)人民路汽車站巨野審計局巨野實驗中學三聯(lián)家電巨野實驗小學巨野一中麟州商城佳和超市金太陽商貿城青年路承德購物廣場名仕KTV百通購物廣場巨野婦幼保健院中國農村信用社郵政儲蓄山東省農村信用社工商銀行建設銀行巨野縣醫(yī)院新華商城本案光麟新天地已有建筑現(xiàn)有住宅工程專業(yè)市場中心商圈高檔住宅區(qū)農貿集市競爭個案特色商業(yè)街光明路招商街新華路路永豐前進路人地稅局東方賓館勞動局財政局新世紀商貿城縣委人大政協(xié)外貿局房產局縣政府傳統(tǒng)商圈：人民路〔招商街至光豐路路段〕道路屬性－－人民路是巨野縣的交通主干道，是行人、自行車、電動車、汽車等最密集的一條路；商業(yè)特征－－人民路集合了人們日常生活所需的各種業(yè)態(tài)，是一個百貨業(yè)的商業(yè)。特色商業(yè)街：招商街〔人民路至文苑路路段〕、古城路招商街－－是經規(guī)劃且成功的一條品牌特色商業(yè)街，以經營品牌、精品服飾為主；古城路－－是巨野規(guī)劃的一條仿古商業(yè)街，但是未成形，經營業(yè)態(tài)較為雜亂。專業(yè)市場：人民路〔光明路至招商街路段〕、招商街〔人民路至青年路路段〕、前進路〔人民路至青年路路段〕人民路/前進路－－巨野摩托車、電動車及汽配專業(yè)市場商業(yè)街；招商街－－巨野縣的家裝建材、家飾等的專業(yè)批發(fā)零售市場，建成已有三、四年時間，經營狀況尚可。傳統(tǒng)農貿市場：文苑路〔招商街至新華路路段〕文苑路－－巨野縣的一條農貿商業(yè)街，以集市的形式存在，主營日常生活所需的食品類業(yè)態(tài)〖主要商業(yè)分布格局〗特別關注：本工程所在為巨野縣的傳統(tǒng)商圈，商業(yè)氣氛已十分濃厚，且消費人流也是巨野最集中之處。巨野城區(qū)各主要步行街商業(yè)描述分析人民路是巨野傳統(tǒng)的百貨業(yè)中各零售業(yè)態(tài)集合的商業(yè)街。人民路是巨野縣的主要交通干道，也是其主要的商業(yè)道路；人民路整體的商業(yè)氣氛較為濃厚，平均租金水平處于巨野縣的高位水平；人民路整體商業(yè)業(yè)態(tài)較為單一，服飾、鞋帽、褲業(yè)是其主營業(yè)態(tài)；各業(yè)態(tài)同質化較為嚴重，且檔次較為低下，因此即使所有街鋪均已滿租，其營業(yè)狀況并不十分理想。〖人民路〗屬性ABCDE代表業(yè)態(tài)電動車、摩托車家居裝飾（如地板、太陽能、衛(wèi)浴、廚具等）服飾、鞋帽褲裝、童裝、服飾鞋類、服飾、飾品經營格局1F1F1F1F2F主力面積范圍20-30平方米30-40平方米30-40平方米30-40平方米80-90平方米年租行情0.3-0.5萬/年0.8-1.2萬/年1.5-2萬/年2.5-3萬/年3.5-4萬/年日租行情0.33-0.54元/平方米·天0.63-0.94元/平方米·天1.17-1.57元/平方米·天1.57-2.35元/平方米·天1.07-1.22元/平方米·天平均日租租金1.09元/平方米·天數(shù)據(jù)來源：銀源機構〖人民路租金示意〗Ｎ新華路光明路招商街永豐路前進路

人民路BCDE承德購物廣場佳和購物中心三聯(lián)家電購物廣場A本案注：A、B為專業(yè)市場。〖招商街〗招商街是巨野縣新興的中高檔時尚精品商業(yè)街。招商街的經營業(yè)態(tài)以精品服飾、家居建材等為主；因為統(tǒng)一規(guī)劃，所以目前已形成一定的集聚效應，尤其更以“精品服飾街〞而聞名巨野；相較于傳統(tǒng)的商鋪，招商街的街鋪經營格局已根本成形，主要以2F或3F的住宅底商為主。屬性ABCD代表業(yè)態(tài)精品服飾、休閑娛樂、家飾精品服飾、生活配套、家居軟裝家居建材生活配套等雜類業(yè)態(tài)經營格局1F1-3F1-2F1-2F主力面積范圍20-30平方米120-150平方米60-70平方米70-80平方米年租行情0.9-1萬元/年1.5-2萬元/年0.5-0.85萬元/年0.8-1萬元/年日租行情1元·平方米·天0.3-0.4元·平方米·天0.2-0.4元·平方米·天0.3-0.4元·平方米·天平均日租租金0.43元·平方米·天Ｎ名仕KTV燈飾茶行家居工藝品服裝飾品養(yǎng)生保健針疚餐飲箱包眼鏡ABCD

招商街承德購物廣場人民路御青茶行床上用品精品服裝品牌服飾飾品小型生活超市彩印重慶小火鍋診所設計裝飾網(wǎng)吧家俱商城廚具裝飾城裝飾材料布行水果超市涂料地板移動通信音像制品洗化用品美發(fā)生活超市〖招商街租金示意〗數(shù)據(jù)來源：銀源機構〖新華路〗新華路是巨野未來的商業(yè)開展核心帶。新華路人民路是巨野的重要交通路段，人流較密集；新華路目前以小吃、數(shù)碼、各類雜貨等經營業(yè)態(tài)為主；“光麟新天地〞和“新華商城〞兩個商住工程的落成，預示著新華路將來的商業(yè)前景；“光麟新天地〞引入的品牌超市“銀座〞不但將新華路更是將巨野的商業(yè)推上了一個新的開展階段。屬性ABCD代表業(yè)態(tài)數(shù)碼、配套電腦維修、餐飲、二手車交易餐飲、配套、電腦農貿產品經營格局1F1F1F1-2F主力面積范圍18平方米左右30平方米左右約70-80平方米30-40平方米年租行情0.6萬元/年0.6-0.7萬元/年0.8-1.5萬元/年0.84-0.96萬元/年日租行情0.92元·平方米·天0.56-0.65元·平方米·天0.3-0.6元·平方米·天0.67-0.78元·平方米·天平均日租租金0.64元/平方米·天注：B中2F辦公租金約在200-300元／月，3F多為租住客，租金約在100-200元／月，由于是自有物業(yè)，因此房東對于租金的要求并沒有十分強求，僅求滿租。(商業(yè)個案將在后續(xù)做詳細說明)新華路人民路ＮAB新華商城金太陽商貿城特色小吃快餐店新月電腦生活超市兒童攝影快餐電腦、數(shù)碼網(wǎng)吧衛(wèi)生室廣告噴繪海爾專賣匯客服飾廣場３Ｆ老公房辦公樓CD大排檔餐飲特色小吃農貿配套光麟新天地一期二期〖新華路租金示意〗數(shù)據(jù)來源：銀源機構〖永豐路〗永豐路是巨野的小商品一條街，但隨著時間推移，各中高檔精品店也漸漸聚于此。永豐路與人民路是巨野縣的商業(yè)集中點；目前除佳和超市、百達通購物廣場等綜合購物場所外，還集中了四個賣場，說明巨野的商業(yè)對于地段的選擇仍是極為重視的；“麟州商城〞和“商業(yè)購物廣場〞所在地是原巨野“永豐小商品一條街〞，在巨野人心目中影響較深。屬性ABCD代表業(yè)態(tài)服飾、鞋帽、箱包服飾、鞋帽、箱包服飾、家紡服飾、飾品、鞋帽經營格局3F2F3F3F主力面積范圍90平方米左右80平方米左右約120-150平方米80-90平方米年租行情0.75-1萬元/年0.4-0.7萬元/年3-4萬元/年2.5-3萬元/年日租行情0.22-0.3元·平方米·天0.13-0.24元·平方米·天0.68-0.73元·平方米·天0.86-0.9元·平方米·天平均日租租金0.22/0.79元/平方米·天（由于商業(yè)形態(tài)不同，將永豐路租金以人民路為界，分為兩段）Ｎ

永豐路人民路ABCD麟州商城U形廣場新世紀商貿城服飾床上用品藥房煙酒行佳和超市賣場〖永豐路租金示意〗數(shù)據(jù)來源：銀源機構〖前進路〗前進路是巨野城區(qū)東西分界主要干道，也是商業(yè)與住宅的結合之地。人民路是前進路的分水嶺：人民路以北多是住宅區(qū)，且是巨野未來的檔住宅規(guī)劃區(qū)，商業(yè)僅零星散落；人民路以南皆為沿街鋪面，且均已滿租，幾乎無店面對外出租；商業(yè)經營以生活配套等雜貨類業(yè)態(tài)和專業(yè)市場〔如摩托車、電動車等〕為主；Ｎ前進路人民路住宅區(qū)鳳凰城AB屬性AB代表業(yè)態(tài)零落的雜貨類業(yè)態(tài)面包房、小超市、藥房等生活類業(yè)態(tài)/電動車、摩托車經營格局1F1F/2F主力面積范圍30平方米左右30/200-300平方米年租行情0.3萬元左右/年0.8/2-3萬元/年日租行情1元/元·平方米·天0.7/0.27元·平方米·天平均日租租金0.66元·平方米·天〖前進路租金示意〗數(shù)據(jù)來源：銀源機構〖古城路〗古城路是巨野文化仿古商業(yè)街。古城路因為建筑形態(tài)關系，聚集了一批文化業(yè)業(yè)態(tài)，如畫廊、典當行、古董等；為適應周邊居民生活，古城路也包含了一局部生活配套業(yè)態(tài)，如餐飲、糧油等，另外因為實驗小學設在此路上，書店、文具店等店面也占有一局部比例；古城路空置率是目前巨野各主要商業(yè)街中最高，約20%左右，且各店經營狀況欠佳；Ｎ

古城路金太陽商貿城實驗小學書屋小型生活超市文具店快餐童裝眼鏡店以家貿產品等雜貨為主，仍屬金太陽商貿城的外圍街鋪鞋類、快餐、食品、糧油等生活配套類業(yè)態(tài)為主特色餐飲、典當行、布衣行、畫廊、等業(yè)業(yè)態(tài)AB屬性AB代表業(yè)態(tài)生活雜類、文體用品等餐飲、文化休閑、生活雜類經營格局1F1-2F主力面積范圍約30-40平方米150-180平方米年租行情0.85萬元/年1.5-2萬元/年日租行情0.58-0.78元·平方米·天0.27-0.3元·平方米·天平均日租租金0.48元/平方米·天〖古城路租金示意〗數(shù)據(jù)來源：銀源機構〖青年路〗青年路是巨野城區(qū)的主干道之一，也是巨野的行政街。青年路因為行政街的關系，整體商業(yè)氣氛并不濃厚；經營業(yè)態(tài)較為雜亂，以生活雜類為主，如超市、書店、美發(fā)、小吃、五金等；青年路的商鋪以沿街1F經營為主，主力面積范圍多在60—80平方米，年租金約在1.3萬—1.5萬/年；青年路商鋪平均日租金行情約為０.55元·平方米·天。人民路＞永豐路＞前進路＞新華路＞青年路＞古城路＞招商街1.090.790.660.640.480.430.55〖各主要商業(yè)街租金比較〗在售樓盤商業(yè)部分定位規(guī)劃格局開間/進深（m）規(guī)劃面積（m2）銷售價格(元/m2)總價范圍主力總價開盤銷售率新華商城社區(qū)底商、新華苑內街商鋪1-2F3.6－4.8/12－14170－2002850－390060－80萬70萬2007年8月30%（多為人民路段）光麟新天地社區(qū)商業(yè)、新華路沿街商鋪和沿人民路商業(yè)廣場街鋪1-3F3－6/10－1590－2703380-415030－100萬60萬2007年底街鋪95%以上，三樓商場處滯銷狀態(tài)。商場3F（單層出售）/自由分割商鋪時代的來臨，催化了商業(yè)市場的競爭，加速了城市商業(yè)的繁榮，新興商圈挑戰(zhàn)傳統(tǒng)商圈，隨著城市改造步伐的加快和商鋪概念的深化推廣，市中心的傳統(tǒng)商圈局面將被打破，新華商城、光麟新天地等紛紛涌現(xiàn)。本工程要在劇烈的商戰(zhàn)中占據(jù)最高點，就要對目前市場上已有的商業(yè)工程進行分析研究，以做到工程異質化而非流于現(xiàn)有的商業(yè)模式。數(shù)據(jù)來源：銀源機構2、工程周邊可比案例分析〖新華商城〗開發(fā)商：山東巨野騰龍房地產開發(fā)工程地址：巨野縣人民路、新華路交界物業(yè)屬性：普通住宅、商業(yè)工程規(guī)模：4.7萬平方米規(guī)劃面積：170-200平方米〔商業(yè)〕銷售價格：住宅1500元/平方米；步行街2850-3900元/平方米銷售情況：住宅70%左右；商業(yè)步行街約30%〔近人民路段30%，中段起始商鋪銷售欠佳，目前為零〕案例分析：①新華商城因為回遷問題，在商鋪銷售時采取捆綁式銷售，即一間約40平方米的一層商鋪須與二層3-5間作為單套購置，導致面積過大，銷售狀況欠佳；②新華商城在原在人民路一側規(guī)劃了辦公樓，但自07年8月正式銷售后，未有市場，因此將方案重新規(guī)劃為住宅樓，這說明巨野目前對辦公樓的需要并不十清楚顯。N人民路新華路〖光麟新天地〗人民路新華路N其他縣城主要步行街商業(yè)描述分析永昌路永順路縣委南街伯樂大街縣委東街成武商城億客隆文亭商城第一農貿市場Ｎ成武的商業(yè)開展已較為成熟，金融、通訊、娛樂、商貿、效勞等行業(yè)設施已十分完備；成武的商業(yè)中心以縣委南街為中心，周邊集中了文亭商城、第一農貿市場、成武商城、永順商貿城及億客隆商場；該商業(yè)圈的經營業(yè)態(tài)以服飾、鞋帽、箱包、小商品等業(yè)態(tài)為主，已經形成一定的集聚及品牌效應；成武縣委南街已引入較多的的品牌零售，雖然僅是二、三線品牌，但也說明成武的零售業(yè)開始朝著“專、特、精〞的方向開展；數(shù)據(jù)來源：銀源機構3、成武城區(qū)主要商業(yè)分析成武的商業(yè)目前開展已較為成熟，品牌、規(guī)模效應已現(xiàn)，但是總體商業(yè)已漸趨飽和。成武的商鋪根本以1-2F的模式經營，縣商鋪規(guī)劃較為方正，經營面積以60-70平方米為主力，租金雖然由于建筑年代、經營業(yè)態(tài)、所處位置而有所不同，但因處于同一商業(yè)圈，租金仍可同比，根本上該中心商業(yè)區(qū)域的租金水平在0.53元·平方米·天；雖然現(xiàn)階段成武的商業(yè)正在朝著新的方向開展，但是目前的各商業(yè)網(wǎng)點的經營狀況并不理想，尤其是成武商貿城由于是內街，經營更差；這說明成武的商業(yè)雖然形態(tài)已經較為成熟，但是同質業(yè)態(tài)過于飽和，已經超出區(qū)域內對于同類業(yè)態(tài)的良性需求。曹縣的商業(yè)根本分布在城區(qū)南部，北部是曹縣的住宅區(qū)，新興住宅多建于此；曹縣的商業(yè)以錢塘江路為中心，向外延伸，其經營業(yè)態(tài)以服裝、家電等為主；商貿城市廣場街是曹縣新的商業(yè)集中點，其中休閑廣場的規(guī)劃便曹縣的商業(yè)也兼縣了欣賞、休閑的功能；曹縣的商鋪經營格局主要分兩種：①鋪塘江路沿街鋪面多以1F經營，主力面積在30-40平方米左右，租金水平約為元·平方米·天；②商貿城市廣場街那么多以3經營，主力面積在150-160平方米左右，租金水平約為元·平方米·天;青荷南路商貿城市廣場街錢塘江路休閑廣場數(shù)據(jù)來源：銀源機構4、曹縣城區(qū)主要商業(yè)分析曹縣商業(yè)分布雖廣但仍有一個集中商業(yè)圈，但從其人口現(xiàn)狀來看，已根本處于飽和狀態(tài)?？h鎮(zhèn)城區(qū)人口人均可支配收入城鎮(zhèn)化率零售市場飽和度巨野21.63萬7477元22.7%65%成武9.64萬8320元16.7%85%曹縣18萬7958元22.8%80%巨野的城鎮(zhèn)人口比荷澤的第一人口大縣曹縣還多，更是成武的2倍還多；巨野人均可支配收入雖然較低，但是增速卻比成武和曹縣高，因此后續(xù)成長空間仍較大；現(xiàn)階段從人口數(shù)量和居民消費能力，巨野的后續(xù)成長空間相對較廣；巨野和曹縣的城鎮(zhèn)化率幾近同速，但是巨野商業(yè)市場的飽和度明顯偏低，因此巨野的商業(yè)市場的開拓空間較大，即商業(yè)開發(fā)風險也相對較低！數(shù)據(jù)來源：荷澤統(tǒng)計局注：零售企業(yè)市場飽和度評價指標：每家商店供給的居民人數(shù)、平均每家商店的銷售額、某類商店的平均零售額、平均每個居民或家庭奉獻的零售額、單位營業(yè)面積的零售額和平均每個員工實現(xiàn)的零售額。2007年數(shù)據(jù)5、巨野與鄰縣商業(yè)比較分析巨野商業(yè)市場成熟度尚顯缺乏，但是后續(xù)增長空間較大。6、商業(yè)市場小結巨野縣的商業(yè)無論是從規(guī)模還是形態(tài)上均已初現(xiàn)雛形，各式各樣的沿街店面遍布全城，經營商品以服裝、雜類、食品類等拓展較快的零售業(yè)態(tài)為主；巨野的商業(yè)模式已由最初的自建板房向街鋪轉變，但在組合形態(tài)上仍然較為單一，根本仍以街邊單獨店鋪經營為主，未形成大規(guī)模的集中商業(yè)消費圈；巨野的市場現(xiàn)狀雖然已經成形，且有一定的規(guī)模效應，但是從巨野居民日漸的增長消費能力來看，現(xiàn)有的商業(yè)模式已經不能滿足他們對于消費的理念提升；巨野的政府規(guī)劃、市場的支撐及外圍環(huán)境都說明巨野的商業(yè)需要一個無論從功能上還是形態(tài)上都有提升的商業(yè)產品！49巨野已進入高速開展階段，從市場上現(xiàn)有商業(yè)工程的銷售情況來看，其偏好已經逐漸向較為新型的商業(yè)中心或集中型商業(yè)轉變；集中專業(yè)市場的缺乏及巨野專業(yè)市場的興旺皆是本案立項的市場空白點；巨野的政府規(guī)劃、市場的支撐及外圍環(huán)境都說明巨野的商業(yè)需要一個無論從功能上還是形態(tài)上都有提升的商業(yè)產品！50三、市場總結宏觀的市場環(huán)境微觀的商業(yè)市場貳、工程分析511、工程背景2、工程根本情況3、工程核心競爭力4、開發(fā)商目標麟州步行街是原巨野城區(qū)家喻戶曉的“永豐小商品一條街〞。小商品街至今已有十幾年歷史，已經積聚了一定的知名度和客戶量；政府對于巨野小商品市場的改造開發(fā)大力支持，這是工程開發(fā)的先決條件；麟州商城、佳和超市、百通購物廣場等大批涌現(xiàn)的消費場所是日前巨野的主要消費中心，這為工程日后的入市及經營都奠定了良好的堅實根底；工程現(xiàn)場較為雜亂，現(xiàn)有商業(yè)又缺乏統(tǒng)一管理，入眼所及皆是路邊的小攤小販，垃圾、污水等比比皆是，對工程造成一定的破敗印象；現(xiàn)有商業(yè)的經營以服裝、鞋帽、五金等小品為主，但是檔低偏低，未形成規(guī)模、品牌等效應，且缺乏消費引導，導致經營較不理想；1、工程背景總用地面積：63369平方米總建筑面積：11.02萬平方米商業(yè)面積：9.5萬平方為建筑密度：47.49%容積率：1.73工程現(xiàn)狀：拆遷完成、平地狀態(tài)；內街道路泥濘、攤販成堆實體建筑為一期標的2、工程根本情況核心商圈，周邊超市、購物廣場、零售店鋪林立，商業(yè)氣氛濃厚，是巨野人的消費核心帶如織人流，佳和超市、百通購物廣場等帶來滾滾人流，商業(yè)圈正日益走向繁榮完美結構，大開間、短進深，緩步行進式休閑商業(yè)街，帶來完美的購物休閑空間前景廣闊，周邊商業(yè)工程帶動日漸增多的人氣、商業(yè)前景無可限量政府支持地利天成人氣如虹麗質天生潛力無限3、工程核心競爭力4、開發(fā)商目標叁、概念定位561、定位導論2、定位難點3、概念定位4、概念亮點5、功能定位一個傳統(tǒng)又新穎的概念，正越來越多地闖進人們的視野－－城區(qū)經濟。城區(qū)經濟是縣域經濟開展的領跑者，是縣域經濟的一個重要組成局部；是資金流、信息流、人才流的洼地，是帶動和促進全縣經濟增長的極核；城區(qū)經濟的開展直接關系到縣域經濟開展的速度和質量。隨著巨野縣工業(yè)化、信息化、城市化進程的加快，城區(qū)經濟已成為經濟開展的一支重要力量，其帶動功能、集聚功能日趨增強，已經積聚了較大的潛能，理應在全縣率先開展。1、定位導論良性背景定位陷阱在“良性〞開展的社會宏觀背景下，工程定位往往會被盲目抬高，以至于給招商帶來壓力；過高定位所而帶來的本錢過高和品牌效應難保障的弊病，且不適應市場根本要求；不適應市場的定位會減少“人民路〞固有的、自發(fā)所形成的人流量，為其它街道的開展提供條件。定位以市場為本漸進是開展之本2、定位難點根據(jù)目前巨野城區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀，本工程的商業(yè)開展定位可能存在以下難點，認知這些難點才能在前期定位時有所躲避，以便工程順利進行：零售商品種類缺乏新品種從原有“麟州商城〞和外圍自發(fā)形成的小商品流動攤販的商品種類上來看，零售商品種類均為日常低值易耗品；從巨野最成熟的主要商業(yè)街“人民路〞來看，人流密集段的商業(yè)種類多為日常需品零售一，如城、百貨業(yè)、中型超市業(yè)等；從周邊城區(qū)已成規(guī)模的集中型商業(yè)街區(qū)〔步行街〕來看，主要零售業(yè)商業(yè)品種為服飾用品、婦嬰用品、箱包鞋帽、美發(fā)用品等，服飾占了主要商品，故雖滿鋪但營業(yè)額并不高。零售商品受區(qū)域制約缺乏品牌，且商業(yè)分布較散，難以有效聚合。零售業(yè)小商品市場因為加工制作比較簡單，生產企業(yè)本地化眾多，真正能夠形成品牌效應的國內一、二級品牌在本地市場數(shù)量并不多，是否被市場接受存在一定的風險。缺乏成批加工能力，無法有效控制本錢零售業(yè)以低成業(yè)的小商品吸引縣城內的人群，由于巨野縣以小作坊式的家庭式私營工坊為主，人力本錢和物資成為均較高。城區(qū)集中性常住人口較少。城區(qū)集中性常住人口對城區(qū)零售業(yè)夜間零售額有很大的影響，并能保證零售業(yè)在規(guī)模、品牌效應上持久穩(wěn)定的開展?！臼袌鲂蜗?案名定位】－－開創(chuàng)山東首例“情景·緩步·體驗·回轉〞型名品中心－－永豐·名品大街3、概念定位它以“體驗式〞、“休閑類〞、“風情化〞、“時尚感〞為主題特色，點綴了獨具特色的美食、小吃、娛樂、購物、生活、商辦為一體的多元化城區(qū)購物商業(yè)廣場。巨野CityMall商業(yè)中心的出現(xiàn)，正是順應了當前巨野經濟開展的速度與逐漸提高的居民消費水平。CityMall商業(yè)中心的出現(xiàn)，主要取決于一個城區(qū)開展的社會經濟情況和居民消費水平；－－城市中心首例旺鋪－－CityCenterMall【其它案名建議】3、概念定位successful－MARKET巨野·旺鋪大街HopefortheBest永豐·步行街永豐·時尚大街WealthyLand注：巨野，古稱“麟州〞是魯哀公西狩獲麟之地，是中國麒麟之鄉(xiāng)，在案名上欲區(qū)別與“麟州商城〞故取“巨野〞、“永豐〞為區(qū)域案名定位。【Logo表現(xiàn)1】3、概念定位－－開創(chuàng)山東首例“緩步式·體驗型〞商業(yè)中心－－釋義：形態(tài)寓意，是由核心點向四周爆發(fā)，集中表現(xiàn)了麟州CityMall購物中心位于市中心核心要地；LOGO色彩以暖色為主線，表現(xiàn)出財富價值與日俱增，呈爆發(fā)開展之勢。永豐·名品大街【Logo表現(xiàn)2】3、概念定位－－開創(chuàng)山東首例“緩步式·體驗型〞商業(yè)中心－－釋義：LOGO整體形態(tài)形象化地展現(xiàn)了“慧眼識金〞的財富效應；本工程就如同信息化商業(yè)時代的財金集中地，向四周煥發(fā)光輝。永豐·名品大街4、概念亮點用［文化］和［時尚］助推城區(qū)化開展進程【概念立足點】［文化鏈］是城區(qū)永續(xù)開發(fā)、良性開展的根本根源，是一個城市固有的特色。文化是長久而穩(wěn)定的，時尚是短暫而善變的；文化是深厚的，時尚是淺薄的；文化是普遍的，時尚是獨特的；文化是中規(guī)中矩的，時尚是富于創(chuàng)造的。人們所生活的城區(qū)，不僅是文化生活區(qū)，更是時尚地。［時尚鏈］是城區(qū)步入國際化、社會化開展的特色元素，是人民財富的方向標。巨野城區(qū)的開展與建設是將獨特的文化氣氛與個性的時尚消費結合的過程，只有這產才能把握市場的開展契機。【借“歷史永豐塔〞文化勝景】①在功能上，特設巨野本地特色的小吃行業(yè)、禮品行業(yè)、珠寶行業(yè)，以輔助永豐在巨野的旅游外鄉(xiāng)風味。實現(xiàn)：實現(xiàn)：②在建筑形態(tài)上，在入口形成城區(qū)的至高點，與永豐塔相對應。③在建筑立面和招店招設計上，適當用一些“中西結合，古韻今生〞的表現(xiàn)手法。［歷史文化］【文化鏈】【借“優(yōu)質果蔬〞本地優(yōu)勢】①在業(yè)態(tài)上，開設果蔬精品店、農產品零售店等。實現(xiàn)：實現(xiàn)：②在行業(yè)上，讓優(yōu)質的農果蔬企業(yè)在此開設專賣營銷網(wǎng)點。［外鄉(xiāng)文化］巨野企業(yè)風采【文化鏈】之［農業(yè)文化］【引入“概念工坊〞的特色商情】巨野工業(yè)具有一定的根底，初步形成了棉紡、面粉、畜產品、醫(yī)藥、釀造、化工、建材、服裝加工等10大行業(yè)80多個生產門類的工業(yè)體系。①在業(yè)態(tài)上，力求引入影響力較廣、區(qū)域認可度較高的品牌旗艦店、概念店。實現(xiàn)：實現(xiàn)：②有效利用三層店鋪，引入手工DIY制作、研發(fā)、教學培訓、效勞經營于一體的概念工坊、品牌工作室，引領時尚潮流。［文化開展］【文化鏈】之［工商文化］將“文化〞打上“時尚〞的烙印巨野鎮(zhèn)各類企業(yè)906家，個體商戶4063戶，村鎮(zhèn)集體企業(yè)235處。面粉加工已成為全國十大面粉加工基地之一，年營業(yè)額達6億元。華信銅件、工藝制品、精割牛羊肉、專用面粉等已成功打入日本、美國、東南亞及俄羅斯、伊朗等市場。但在手工業(yè)制造方面還未形成一定規(guī)模效應。①②③［時尚·品牌商匯］工程效勞的人群主要分為三類：約8萬城區(qū)常住居民、約84萬縣城居民、定期的商務游客等。我們認為主要消費群消費的休閑性、體驗式較強，而巨野在經濟高速開展的背景下急需建設一個舒適優(yōu)雅的購物環(huán)境、輕松休閑的消費享受地帶。以開放式、多層次的空間為特色，倡導以人為本的購物環(huán)境，通過街區(qū)式商業(yè)布局、戶外步行街道以及店招、店飾等細節(jié)，創(chuàng)造一個時尚的購物購物環(huán)境。鋪位采用多種類、多樣化、多組合、多級化的店鋪組合，最大限度的吸引各大等級的品牌商家入駐，從而為各類群居民家庭生活、學業(yè)生活、務農勞作、商務工作的提供消費需求?！緯r尚鏈】時尚的·消費模式時尚的·購物環(huán)境時尚的·品牌商家體驗式商業(yè)－－與一般傳統(tǒng)商業(yè)的區(qū)別在于它的消費互動性強，他的重要是重要再生體驗，重在情感消費，你可以購物，也可以隨便看看，隨便吃吃，這是一種全新的都市化消費模式；體驗式消費－－不是以購物為消費目的，它在傳統(tǒng)的功能根底上，集餐飲、娛樂及其他休閑娛樂等業(yè)態(tài)，打造一種以休閑娛樂與購物相結合的區(qū)域商業(yè)旗艦，不僅要滿足群眾的物質需求，更要著眼于滿足群眾日益增強的精神和文化需求。體驗式消費量販式、批發(fā)型小商品種類倉儲式的供消模式不同與倉庫，將二、三樓作為原料儲備庫和再加工基地，從而創(chuàng)作出款式類同、但細節(jié)各樣的時尚商品。量販的概念是平價的，為中低價格帶的商品為主的，符合絕大多數(shù)的消費群體的，更適宜于三、四級城市的綜合型商業(yè)經營。變目的型消費為體驗式消費通過業(yè)態(tài)品牌打造、物業(yè)細節(jié)上的時尚點綴，吸引更多的時尚類人群來此逛逛、看看、玩玩。適當加入娛樂設備在部分運動類、保健類購物區(qū)域中，適當加入一些小型運動器械，以增加人群在中的購物時間?！緯r尚鏈】①時尚的·消費模式消費，是一種消遣、是一種時尚，是一種生活樂趣?！緯r尚鏈】②時尚的·品牌商家多層組合的商業(yè)布局設計，更有利于店家與商家之間協(xié)調，自由劃分，輕松經營，方便于不同品牌的商家需求。“以街旺鋪，以鋪養(yǎng)商”的黃金組合成就商品與消費、餐飲與服務兼顧的綜合化業(yè)態(tài)發(fā)展；以一層匯集人流的沿街鋪面，帶動二、三層的金鋪價值，通過多重組合擴大營業(yè)面積，如圖書批發(fā)、五金專賣、美容美發(fā)、洗浴足浴等的業(yè)態(tài)；另外一個沿街鋪面又可以通過不同的沿街面，劃分成小金鋪，提高投資都的租金收益。基本單元沿街鋪面金鋪工坊金鋪工坊沿街鋪面沿街鋪面沿街鋪面半加工、形象展示的業(yè)態(tài)服務類的業(yè)態(tài)－－實現(xiàn)“多業(yè)態(tài)、差別化、綜合主題性”的商業(yè)步行街。以“開放式購物場景、360度名品旺鋪〞，共同組成巨野縣城區(qū)獨一無二、別具風情的時尚購物環(huán)境。鉆石城道【時尚鏈】③時尚的·購物環(huán)境鉑金廣場簡捷≠單調零星≠零亂【時尚鏈】③時尚的·購物環(huán)境鉑金生活廣場永豐名品廣場時尚青年廣場鉆石運動廣場永豐名品廣場：以永豐、永豐路、工程案名為背景的廣場；鉑金生活廣場：以旺鋪買為的贏利為背景的廣場；鉆石運動廣場：結合本段運動、兒童業(yè)記的運動廣場；時尚青年廣場：以青年路為背景的廣場。鉆石城道5900m25000m2600m23000m2廣場，是“城市名片〞、是“工程標志〞，是“消遣之始〞。低本錢、簡捷便利的但不失時尚浪漫的情景小品情景式小品是多層次、多立面、多級化的；既有兩層的綠化裝飾、又有低層次的棲息小景；布立面化的綠色有效地節(jié)約了道路面積。地面上的低本錢裝飾小景，也別有情趣。統(tǒng)一的招商設計強眼的外立面色彩裝飾房層外立面強眼的外立面色彩裝飾和統(tǒng)一的招商設計，即可把破舊的樓屋店鋪煥然一新。統(tǒng)一的店招設計材質統(tǒng)一、形態(tài)統(tǒng)一色彩根據(jù)功能區(qū)塊不同而定。交房時可預留安裝框架。人性化的指示系統(tǒng)“黃金城道”平面圖現(xiàn)代氣息的指示系統(tǒng)不僅給消息人群帶來愉悅的購物氣氛，更能以小本錢提高工程檔次，以區(qū)別于其他鄰近城區(qū)的單一化標識。店招與指示牌相對應，便于消費者指引購物方向。入口商業(yè)環(huán)境高聳且現(xiàn)代化的建筑體，與古塔相對，相得益彰。采用一些燈飾、燈箱，吸引人流。廣場上的地燈可在夜間吸引人流。開業(yè)時可設一些充氣拱門、周末時可設一些充氣玩具，吸引小孩。5、功能定位總體功能定位為：一個集購物、休閑、文化、娛樂等為一體的體驗式小商品市場【功能模型】其中小商品市場街區(qū)功能服裝飾品一條街美食小吃一條街文化珠寶一條街家居裝飾一條街生活百貨一條街服裝、飾品、手表、皮鞋、化裝品、內衣、兒童裝、皮具、箱包等。地方餐館、小吃、半成品、小型百貨超市。運動產品、中西藥店、銀行電信、五金、美容足浴、美發(fā)美容、婚紗禮品，售票中心及相關效勞中心。床上用品、衛(wèi)浴用品、窗簾家飾、燈飾、家電用品。5、功能定位【功能提升】在滿足工程成為一個“效勞于巨野城區(qū)常住人口快速增加，成熟居住區(qū)人口逐步增加，社區(qū)商業(yè)日益完善與成熟，社區(qū)商鋪正成為居民最便捷、貼心的消費休閑場所〞的根底上，根據(jù)『產業(yè)結構與城區(qū)開展相結合』的開展原那么，建議逐步提升工程的功能定位：引入一批中小企業(yè)營銷代理中心、民營科技營銷網(wǎng)點、縣級城區(qū)辦事處和中介效勞機構的集中地，根本形成以人民路為中心的物貿、貿易的“區(qū)域經濟高地〞。建設一套超大型配售配送中心、物流中心、超級零售市場，根本形成“區(qū)域型物貿集團商地〞，集零售業(yè)、百貨業(yè)、超市業(yè)、專賣業(yè)、餐飲業(yè)、效勞業(yè)為一體的商業(yè)框架。導入適應巨野城鎮(zhèn)中小型、城市化“工業(yè)印刷〞、“建材加工〞、“家具家飾〞、“食品藥店〞、“服裝美容〞都市型休閑網(wǎng)絡，從而大力扶持各鎮(zhèn)的民營科技企業(yè)開展，推進巨野城區(qū)化建設。適當引入一批品牌餐飲業(yè)、賓館業(yè)、娛樂休閑業(yè)的商務效勞產業(yè)，使巨野商務效勞業(yè)再上一個新臺階。遠景肆、規(guī)劃定位811、商業(yè)布局2、業(yè)態(tài)布局與示意1、總體布局根據(jù)工程產品規(guī)劃分級，將業(yè)態(tài)布局劃分為三大區(qū)域：名店系列營業(yè)面積較大，且有連鎖性質每個品牌所需要的面積由行業(yè)決定。名品小商品系列主要由自營性較強的私營業(yè)主開設的精品店。百貨小商品系列主要由個體私營業(yè)主開設的標準化的店面或鋪面，營業(yè)面積較小。麟州商城1、總體布局回遷戶回遷戶品牌美食城2、業(yè)態(tài)規(guī)劃引入中外一、二線品牌的休閑類中西連鎖品牌快餐、臺灣風味小吃、甜品屋以及地方特色中餐廳、當?shù)靥厣宛^，以聚集人氣。品牌服飾店引入國內一、二線品牌休閑服裝、皮具箱包、化裝品品牌連鎖店、連鎖品牌店等，以精品化的櫥窗設計吸引縣內青年人群。2、業(yè)態(tài)規(guī)劃精品時尚屋以時尚人群為主力消費群的特色精品屋，包括：精品手表、精品禮品店、時尚箱包、精品西餅屋等。以成年婦女、孕婦消費群為主題的專賣店：如中老年服飾專賣店、女性美容美體屋、孕婦用品屋、，內衣用品、成人保健品專賣店等。精品女士屋精品家飾屋由當?shù)丶绎?、家具、家裝用品工作坊開展形成的精品家飾店；如床上用品屋、窗簾家飾店、燈飾用品店、家用電器屋、餐具用品等。精品少兒屋以少年、兒童用品為主題的主題專賣店：如少兒閱覽屋、教材專賣店、學習用品店、兒童玩具店、嬰兒用品店等。精品運動屋以運動題材為主題的系列運動精品店；如旅游用品店、運動鞋專賣店、運動器材店等。時尚休閑樓引入當?shù)仄放苹拿廊菝腊l(fā)店、足浴休閑店、網(wǎng)吧、婚紗攝影城、茶樓等，連動品牌餐飲、品牌服飾形本錢工程特色化的品牌街區(qū)。青年路百貨五金店以生活日常易耗品主的五金用品專賣店：如鎖具系列、衛(wèi)浴五金、裝飾門系列、家用簡易工具類、數(shù)碼用品店等。煙草專賣店、藥品專賣店、銀行電信效勞效勞店、家電維修中心、銀行電信效勞中心等。其它百貨專賣店、效勞中心伍、營銷策略941、競爭個案營銷現(xiàn)況2、營銷主題3、價格定位4、推盤策略5、推廣方式6、當前工作要點1、競爭個案營銷現(xiàn)況【競爭案例推廣訴求分析】項目主力推廣語其他推廣點產品亮點推廣部分光麟·新天地－－商業(yè)部分鑄就鉆石碼頭典藏財富金脈引領商業(yè)未來比地段：盡享繁華帶來的百世流金；比實力：財富只青睞有眼光和立即行動的人；比價值：一鋪養(yǎng)三代，即買即賺；比前景：政府重點工程，魯西新興商業(yè)典范，引領商業(yè)未來，塑造巨野未來城市名片。全新模式，當紅不讓，接軌都市，改變消費格局。200米廣場鉑金店；480米沿街時尚旺鋪；9000m2大型購物中心；12000m2露天廣場。新華苑－－步行街部分騰龍房地產情系千萬家經商寶地打造百年基業(yè)，成就一個財富擴張與資產升級的財智平臺/競爭個案推廣突出點：“政府支持〞、“人民路繁華地段〞。競爭個案營銷忽略點：地段增值力，物業(yè)增值力。DM表現(xiàn)【新華商城】【新華商城】現(xiàn)場表現(xiàn)橫幅、條幅，但沒做圍墻。售樓處沙盤。房型圖模型。售樓處。做了戶外看板，但沒做圍墻。DM表現(xiàn)〖光麟·新天地〗現(xiàn)場營銷〖光麟·新天地〗工程現(xiàn)況情況沿人民路一側的戶外看板，但沒做圍墻?！颈景笭I銷訴求解析】〖地段增值價值〗人流、車流、物流、現(xiàn)金流的聚集地。〖品牌收益價值〗〖城市開展附加值〗巨野開展的交通和有利的地理位置，保證了工程品牌價值的實現(xiàn)?！枷M力價值〗即時可得的〖政府支持效應〗必備的價值體系差異與競爭個案的價值體系人有我亦有人無我卻有2、營銷主題30萬起,搶占永豐塔對面中心旺鋪！主推營銷語〖地段增值價值〗利用永豐塔人盡皆知的具體方位，明確工程市中心地段價值。以小面積、低總價吸引眼球，預示為高回報帶來機遇?！际找鎯r值〗所謂的“旺〞：是城市開展價值、政府支持力價值、消費力價值、品牌價值的綜合表現(xiàn)，需通過現(xiàn)場直面營銷才能詳盡說明。其他推廣語：30萬輕松成為市中心旺鋪房東！讓您財富爆發(fā)的市中心旺鋪！〖地段增值價值〗城市區(qū)位示意圖城區(qū)發(fā)祥中心：永豐塔、永豐湖城市商圈中心：一級商業(yè)街：人民路商業(yè)街；二級商業(yè)街：青年路商業(yè)街：成熟的小商品城：麟州商城。傳統(tǒng)農貿集市：金太陽商貿城市中心“情景·緩步·體驗·回轉〞商業(yè)中心傳統(tǒng)器配類、建材類專業(yè)市場規(guī)劃中的居住聚集區(qū)交通主干道市民居住聚集區(qū)一級商業(yè)街、交通主干道市民居住聚集區(qū)二級商業(yè)街、交通主干道城市金貿中心：人大政協(xié)、財政局、工會、法院等。巨野公路交通示意圖是交通聚集地，更是財流聚集地。巨野縣位于濟菏高速、日東高速的交界處，地理交通位置顯赫，開展趨勢明顯。由濟菏高速，貫穿山東省內菏澤市與省會濟南及其它沿海主要城市青島、煙臺、威海等地區(qū)；由日東高速，連通省外各主要周邊省市，更是長江三角洲地區(qū)進入山東省的路上交通必徑之路，開展?jié)摿o限?！汲鞘虚_展附加值〗游離消費群：10萬左右人次/年商務、旅游客群消費客群示意圖巨野16個鎮(zhèn)的常住人口其他縣鎮(zhèn)麒麟臺、荊樹堂、齊魯會盟臺景點游客

巨野城區(qū)核心消費群：22-25萬城區(qū)和開發(fā)區(qū)居民主力消費群：90萬縣內15個鎮(zhèn)居民〖消費力價值〗【推理一：市場比較定價法】市場比較法－－該方法的本質是以房地產的市場交易價格為導向，求取估價對象〔即工程〕的價值。這種方法是利用已被市場驗證的類似房地產成交價格來求取工程價格的方法，它是一種最直接、最具說服力的定價方法，其結果是最容易被人們理解。市場比較定價法關鍵是：找到適用的可比房地產工程及其可比成交價格。項目名稱商鋪屬性商鋪屬性比較新華商城項目沿新華路、人民路；在售商鋪屬住宅底鋪內街形式的商城。內街底鋪可比性強光麟新天地項目沿新華路、人民路；主力在售商鋪屬住宅底鋪沿街商鋪。可比性弱本案商業(yè)街兩端于人民路、青年路；主力商鋪屬住宅內街底鋪。市場在售商業(yè)工程可比性分析3、價格定位〔僅商業(yè)局部〕〖沿街商鋪－－光麟·新天地〗商鋪價格及成交情況參考數(shù)據(jù)新華路人民路廣場及兩大商廈Ⅱ段Ⅰ段Ⅲ段Ⅱ段商鋪分段分段商鋪屬性價格及成交情況成交價格可比情況Ⅰ段沿新華路三層商鋪、局部四層；單套面積：90m2/套07年底開盤市場報價：平均3380元/m2成交價格：平均3300元/m2成交情況：售罄，且多數(shù)2套、2套以上成交為主。無可比性Ⅱ段近人民路，內街式底鋪單磁面積：90m2/套07年底開盤市場報價：平均4000元/m2成交價格：平均4000元/m2成交情況：僅剩一套。可比性不強，僅對本案的近人民路部分可比。Ⅲ段07年底開盤市場報價：平均2900元/m2成交價格：平均2900元/m2成交情況：僅剩一套。門面開設方向工程沒有可比性，工程雖有不錯的成交情況，但成交價格沒有可比性。3、價格定位〔僅商業(yè)局部〕〖住宅內街底鋪－－新華商城〗商鋪價格及成交情況參考數(shù)據(jù)人民路商鋪分段分段商鋪屬性價格及成交情況成交價格可比情況Ⅰ段近人民路、沿新華路；住宅內街式底鋪，雙面開門；單套面積：170-200m2/套。07年8月份開盤主力報價：3100-3300元/m2成交情況：主力成交在中間段區(qū)域，高端售價（即近人民路）無成交。低迷的成交量，使得該項目無法與本案進行比較。Ⅱ段住宅內街式底鋪，雙面開門；單套面積：170-200m2/套。07年8月份開盤平均報價：2850元/m2成交情況：主力成交在中間段區(qū)域，高端售價（即近人民路）無成交。Ⅲ段由于Ⅰ段、Ⅱ段銷售情況欠佳，故該段未上市，市場報價估計為2800元/m2。新華路門面開設方向Ⅲ段Ⅰ段Ⅱ段Ⅲ段鋪面成交區(qū)域小區(qū)內街小區(qū)內街小區(qū)內街工程具有可比性，但低迷的成交情況，使得成交價格沒有可比性。3、價格定位〔僅商業(yè)局部〕【推理二：收益復原法】收益復原法－－該方法的本質是以房地產的預期未來收益為導向，求取估價對象〔即工程〕的價值。這種方法適用的對象是有收益或有潛在收益的房地產，故特別適用于收取租金的商業(yè)物業(yè)。收益定價法關鍵是：找到適用的預計的平均年租金及其回報年利率。收益復原法理論公式：房產估價＝預計平均年租金×回報年期或預計平均年租金房產估價＝回報年利率回報年利率－－按一般市場上產權式商鋪年平均回報率計，為8%〔含所得稅〕。3、價格定位〔僅商業(yè)局部〕〖各路段沿街商鋪的單位價值〗路段人民路永豐路前進路新華路青年路古城路招商街全市平均目前單位租金（元/m2·天）1.090.790.660.640.550.480.43以簡單數(shù)學平均值計算0.66目前單位租金（元/m2·年，365天計）397.85288.35240.90233.60200.75175.20156.95240.90市場平均商鋪回報率8%8%8%8%8%8%8%8%鋪位價值（元/m2）4973.123604.373011.252920.002509.372190.001961.873011.25對本案初步分類說明端頭鋪位影響參考價值不大端頭鋪位影響有部分參考價值平均參考價值注：本表格按單位租金價格由高至低排列。3、價格定位〔僅商業(yè)局部〕〖各路段權重比值定價〗根據(jù)上以初步分類，我們對以上路段進行分類說明，以確定各路段商鋪價值對本工程定價的影響〔即權重說明〕：路段人民路青年路永豐路前進路新華路古城路招商街全市平均鋪位價值（元/m2）4973.122509.373604301129202190.001961.873011.25道路屬性屬城市東西走向的交通主干道屬城市南北走向交通主干道屬城市特色商業(yè)街/對本案的影響僅對項目端口鋪位產品影響，對項目內街不產生影響。由于本案不屬于交通主干道，對項目產生的參考價值不大。位于集市邊，對項目產生部分參考價值。從全市范圍考量權重（100%）考慮到主入口在人民路，取10%5%0%25%25%35%僅重部分價值量497.31125.470547.50490.471053.93權重定價2714.68元/m23、價格定位〔僅商業(yè)局部〕【工程價格定位】根據(jù)以上價格定位，本工程平均價格為：2714.68元/m2根據(jù)工程實際情況并結合市場預計，力求實現(xiàn)保底均價為：2800元/m23、價格定位〔僅商業(yè)局部〕4、銷售策略針對工程產品較為單一，商業(yè)街延伸面較深，并考慮到工程自身各方面優(yōu)勢，如城市交通要道“永豐路貫穿工程南北〞、“工程緊鄰成熟商業(yè)工程－－麟州商城〞、“入口為城市傳統(tǒng)商圈中心－－人民路〞等因素，建議銷售策略總體思路為：【策略思路】4、銷售策略【銷售模式】根據(jù)工程實際情況，實現(xiàn)的銷售模式主要是兩方面，但最終以集中回籠資金為本工程的最正確銷售目的。產權式出售旺鋪，回籠旺鋪的銷售總金額。注：以單位旺鋪計。在此基礎上實現(xiàn)兩種策略方案：Ⅰ、針對『自營買家』（購買后商鋪自營）Ⅱ、針對『投資買家』（欲在購買后將商鋪出租于經營者，收取租金收益）4、銷售策略【銷售模式】Ⅰ、針對『自營買家』〔購置后商鋪自營〕購置時① 根據(jù)自營的“業(yè)態(tài)趨向、品牌實力〞選擇旺鋪位置/價位；② 結合成熟的“麟州商城〞現(xiàn)狀〔業(yè)態(tài)現(xiàn)場、經營現(xiàn)場〕，規(guī)劃自營旺鋪的開展。① 根據(jù)旺鋪位置，實施相應統(tǒng)一的店招裝修；② 以自主經營的方式吸引目標消費群，實現(xiàn)旺鋪物業(yè)與經營產業(yè)同步增值。第一年第二年第三年經營凈回報首期旺鋪投入本錢第四年第五年物業(yè)增值回報經營凈回報物業(yè)增值回報經營凈回報物業(yè)增值回報經營凈回報物業(yè)快速增值經營凈回報物業(yè)快速增值開業(yè)時4、銷售策略【銷售模式】第一年第二年第三年定期租金回報首期旺鋪投入成本第四年第五年物業(yè)增值回報物業(yè)增值回報物業(yè)增值回報物業(yè)快速增值物業(yè)快速增值定期租金回報定期租金回報定期租金回報定期租金回報購置時開業(yè)時4、銷售策略【推盤策略】針對工程產品較為單一，商業(yè)街延伸面較深，并為了實現(xiàn)“跑量銷售〞為主，快速回籠資金的銷售策略，我司認為：借成熟的麟州商城為銷售切入點借低小面積、低總價的眼球價位吸引買家由業(yè)態(tài)檔次規(guī)劃為銷售思路主線，實現(xiàn)旺鋪規(guī)劃的業(yè)態(tài)『由低到高』、旺鋪人流吸引力『由弱到強』。從工程位置來看：由健康路向南北兩側逐步推盤入市；從實現(xiàn)的成交銷售單價來看：由低單價逐步提高；從回籠資金速度來看：由低總價步步抬高，疊加式速度盡快回籠資金。低單價、低總價的眼球價開盤入市。向人民路主入口逐步推盤。向青年路次入口逐步推盤。5、推廣策略【推廣預算】由工程實際根本情況，即總用地面積約6.3萬m2，總建筑面積約11萬m2，商業(yè)面積約9.5萬m2，預計推廣費用不超過300萬人民幣，主要包括以下局部：銷售道具現(xiàn)場包裝活動推廣VI系統(tǒng)第一階段DM第二階段DM樓書單體模型區(qū)域沙盤售樓處/臨時售樓處戶外指示戶外看板/高炮圍墻引導旗橫幅其他現(xiàn)場裝飾品等開盤活動外城推廣十一國慶推盤活動5、推廣策略【推廣手段】現(xiàn)場強銷外縣推銷全市地毯式信息發(fā)布強銷方式：臨時售樓中心、售樓處、現(xiàn)場包裝〔戶外指標系統(tǒng)、戶外廣告牌〕。強銷方式：外縣區(qū)域定位發(fā)放DM、鬧市中心定點攤位信息介紹。強銷方式：在巨野縣城區(qū)外各鎮(zhèn)人流集中地，布置橫幅。6、五月份當前工作要點Ⅰ、臨時售樓處Ⅱ、現(xiàn)場廣告〔售樓處建前使用〕Ⅲ、橫幅、DM、圍墻Ⅳ、相關第三方確認及對口聯(lián)系工作選址：名人置業(yè)公司二樓會議室；外圍指標系統(tǒng)：4塊指示系統(tǒng)〔鋼板材質〕、2塊巨幅內部銷售道具：DM、2組易拉寶、6塊看板、現(xiàn)場裝飾品6、五月份當前工作要點Ⅰ、臨時售樓處6、五月份當前工作要點【指示系統(tǒng)】①②③④④入口指示牌“名品大街旺鋪投資接待處請至二樓會議室電話88888”；③入口指示牌“名品大街旺鋪投資接待處請至名人置業(yè)二樓會議室電話：88888”；指示系統(tǒng)材質要求：鋼板噴漆；內容要求：地點、、指示箭頭。①②臨時售樓處【指示系統(tǒng)】6、當前工作要點名品大街財富熱線：8888888【巨幅/條幅】建議文案：①永豐名品大街財富新前景②巨野城中心第一商業(yè)街旺鋪熱線：88888888銷售道具：兩組易拉寶、DM、引導旗。6、五月份當前工作要點【銷售道具】引導旗文案：“永豐名品大街巨野第一商業(yè)街“旺鋪熱線：88888888〞位置：可置于永豐橋上，導入臨時售樓處；亦可置于工程四周。臨時售樓處引導旗位置6、五月份當前工作要點【銷售道具】1樓樓梯口的告示牌，在售樓處中亦可以使用。二樓參觀“巨野第一商業(yè)街永豐·名品街〞的貴賓。一樓入口的告示牌、兩組易拉寶、六塊看板及襯托現(xiàn)場氣氛的的裝飾物。6、當前工作要點說明：在售樓處未完成之前，建議一系列帶指示系統(tǒng)的戶外廣告牌，突出工程入市信息。選址：沿人民路、青年路1側。文案：永豐名品大街巨野品牌購物第一街永豐名品大街巨野第一財富旺鋪隆重登場旺鋪熱線：88888888沿人民路、青年路一側的戶外看板一排引導旗Ⅱ、現(xiàn)場廣告根據(jù)現(xiàn)場實際情況，在戶外看板上設計一些彩旗，吸引人流目光。建議在麟州商城豎一塊高炮式的大型戶外看板，以便工程推廣時長使用。戶外廣告板文案根本內容為：案名、LOGO、主題語〔另定〕、號。6、當前工作要點Ⅲ、橫幅選址建議售樓處二側二條：人民路六條：青年路四條：招商街四條：前進路四條；永豐路二條；新華路二條；古城路二條；其他人流集中鎮(zhèn)中心、其他城區(qū)中心路段等。數(shù)量建議共2-3批，不同營銷時段不同路段輪流發(fā)放；每批預計為10條左右。橫幅內容橫幅主要內容是案名，號；內容中的主題語，由DM文稿中選擇。6、當前工作要點Ⅳ、相關第三方確認及對口聯(lián)系工作廣告制作、印刷及戶外廣揭發(fā)布單位售樓處室內裝修單位模型制作單位房地產營銷策略秘笈?2021年房地產營銷籌劃大全?移動硬盤版！籌劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網(wǎng)海量房地產資料免費下載房地產銷售沒有季節(jié)性，每個月都是有效銷售期！?2021年房地產營銷籌劃大全?移動硬盤版！籌劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網(wǎng)海量房地產資料免費下載通常房地產廣告?zhèn)鞑ルA段的劃分：預售期開盤期強銷期熱銷期保溫期清盤期任務：任務：任務：任務：任務：任務：1、引起關注蓄勢待發(fā)引爆銷售深化品牌形象達成銷售銷售結束塑造品牌擴大銷售2、形成熱點形象雛形時間：3個月時間：1個月時間：2個月時間：2－3個月時間：12－18個月時間：3個月內部認購期造勢借勢運勢造勢借勢蓄勢運勢蓄勢1.預熱期2.內部認購期3.公開出售4.熱銷期電視任務引起關注蓄勢待發(fā)形成熱點形象雛形引爆銷售深化品牌形象報紙公關新聞促銷準業(yè)主聯(lián)誼會〔珠江夜游〕形象廣告形象廣告促銷信息的發(fā)布產品形象廣告戶外品牌形象廣告配合公關活動的信息發(fā)布公開出售階段整合傳播進程送鋪租專業(yè)市場現(xiàn)場巡回show以舊換新集體購房5.保溫期6.清盤期提升品牌形象?2021年房地產營銷籌劃大全?移動硬盤版！籌劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網(wǎng)海量房地產資料免費下載策略思考SP點式攻堅PR對品牌形象的提升，以及對輿論的影響有銷售力的廣告所創(chuàng)造的營銷環(huán)境作用：季節(jié)性的、針對性的銷售促進，加強即時的銷售回報手段：現(xiàn)場、節(jié)假日、DM等作用：廣告驅動消費者的購置動機，感受品牌形象，制造市場拉力手段：電視、報紙、戶外等傳統(tǒng)的媒介手段作用：加強消費者的溝通，維系老用戶資源，提高親和力，加強品牌屏障手段：公關活動、新聞房地產賣點挖掘：第一大類賣點：樓盤硬件房地產賣點挖掘：第二大類賣點：建筑風格房地產賣點挖掘：第三大類賣點：空間價值【錯層、躍式、復式、空中花園、大露臺】?2021年房地產營銷籌劃大全?移動硬盤版！籌劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網(wǎng)海量房地產資料免費下載房地產賣點挖掘：第四大類賣點：園林主題房地產賣點挖掘：第五大類賣點：自然景觀【全海景、一線江景、二線江景、園景人工湖、山水景觀、山景、河景、

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