知識點4 物業(yè)企業(yè)權(quán)利義務(wù) (1)講解

知識點4、物業(yè)服務(wù)企業(yè)權(quán)利義務(wù)《物業(yè)管理條例》等相關(guān)物業(yè)管理法律法規(guī)規(guī)定了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利與義務(wù)，屬于法定的權(quán)利義務(wù)。除此之外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利義務(wù)更多是通過物業(yè)服務(wù)合同的約定來明確的。一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)具體權(quán)利（1）根據(jù)有關(guān)法規(guī)，結(jié)合實際制定管理辦法（2）依照物業(yè)管理委托合同和管理辦法對物業(yè)實施管理（3）依照物業(yè)管理委托合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費（4）有權(quán)制止違反規(guī)章制度的行為（5）有權(quán)要求業(yè)主委員會協(xié)助管理（6）有權(quán)選聘專業(yè)公司承擔(dān)專項管理業(yè)務(wù)，但不得將整體管理責(zé)任權(quán)力及利益轉(zhuǎn)讓給其他人或單位，不得將專項業(yè)務(wù)承包給個人（7）可實行多種經(jīng)營，以其收益補充管理經(jīng)費物業(yè)服務(wù)企業(yè)如何執(zhí)法？

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不是國家執(zhí)法機構(gòu)它只能約束業(yè)主和非業(yè)主使用人因居住活動而引發(fā)的一些行為物業(yè)服務(wù)企業(yè)在對業(yè)主和非業(yè)主使用人的違法行為，無權(quán)干涉和又無法追究的情況下負(fù)有向有關(guān)行政管理機關(guān)報告的義務(wù),負(fù)有協(xié)助采取相應(yīng)措施制止或追究的義務(wù)某小區(qū)中一業(yè)主購買了一只巨型浴缸，準(zhǔn)備安裝在其居住的物業(yè)內(nèi)，遭到了周圍業(yè)主的強烈反對。物業(yè)管理公司向有關(guān)專家進(jìn)行了咨詢，以房屋樓板無法承受浴缸使用時的重量為由，制止該業(yè)主安裝使用巨型浴缸。但該業(yè)主認(rèn)為，自己購買的私有財產(chǎn)，可以由自己處置，物業(yè)管理公司無權(quán)干預(yù)。問：1．物業(yè)管理公司有權(quán)管理該業(yè)主的行為嗎？2．業(yè)主購置的財產(chǎn)是否都可以安置在自己的物業(yè)內(nèi)？3．你認(rèn)為物業(yè)管理公司可以制止業(yè)主的哪些違章行為？〔案例〕

分析：1．物業(yè)管理公司有權(quán)對存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益的行為予以制止；2．并非所有業(yè)主購置的財產(chǎn)都可以安置在自己的物業(yè)內(nèi)。業(yè)主和使用人應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，按照有利于物業(yè)使用、安全以及公平、合理的原則，正確處理供水排水、通行、通風(fēng)、采光、維修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面的相鄰關(guān)系。業(yè)主和使用人只能在法律規(guī)定的限度內(nèi)自由行使占有、使用、收益、處分個人財產(chǎn)的權(quán)利，并本著安全、合理的使用原則，遵守法律、法規(guī)及業(yè)主公約的有關(guān)規(guī)定，同時還應(yīng)當(dāng)顧及相鄰各方的利益。3．物業(yè)管理公司有權(quán)制止以下的違章行為：（1）擅自改變小區(qū)內(nèi)土地用途的；（2）擅自改變房屋、配套、設(shè)施的用途、結(jié)構(gòu)、外觀，毀損設(shè)施設(shè)備，危及房屋安全的；（3）私搭亂建，亂停亂放車輛，在房屋共用部位亂堆亂放，隨意占用、破壞綠化、污染環(huán)境，影響小區(qū)景觀，制造噪聲擾民的；（4）不照章繳納各種費用的。二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的基本義務(wù)

（1)履行物業(yè)管理法律法規(guī)所規(guī)定的義務(wù)。比如承接物業(yè)時的查驗義務(wù)，物業(yè)服務(wù)合同終止時的移交義務(wù)等。（2)履行物業(yè)服務(wù)合同的義務(wù)。比如物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的使用、管理和維護(hù);公共環(huán)境衛(wèi)生、秩序的維護(hù)等。

（3）對于物業(yè)管理中的有關(guān)信息依法進(jìn)行公開，接受業(yè)主的監(jiān)督。（4）接受房地產(chǎn)行政主管部門、其他有關(guān)行政主管部門及物業(yè)管理區(qū)域所在地政府的監(jiān)督指導(dǎo)。（5）法律法規(guī)規(guī)定或物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)。案例2018年3月，李某與北京某小區(qū)物業(yè)公司簽訂協(xié)議，租用地上車位一個，并交納了一年的費用1440元。2019年1月14日晚，李某停放在小區(qū)車位的車輛放在12號樓樓頂天面上的玻璃所砸被高空墜物砸中。為此，李某將物業(yè)公司訴至法庭，認(rèn)為物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)按照雙方簽訂的車位使用管理服務(wù)協(xié)議承擔(dān)賠償責(zé)任。評析依照國家相關(guān)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。本案李某作為涉案小區(qū)業(yè)主，物業(yè)公司有義務(wù)為其提