項(xiàng)目管理作業(yè)指引

安徽省建設(shè)監(jiān)理有限公司

項(xiàng)目管理作業(yè)指引

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版本號(hào):

2014.11

1、項(xiàng)目前期策劃

L1項(xiàng)目調(diào)研及估算

1.1.1需求調(diào)研

需求調(diào)研的重點(diǎn)工作就是要收集、整理、分析業(yè)主的各種具體需求，為項(xiàng)目的可行性研

究、投資決策、設(shè)計(jì)任務(wù)書提供重要的數(shù)據(jù)、資料等。

一、編制依據(jù)

1、項(xiàng)目既有信息和資料

2、業(yè)主方的既有需求信息和資料

二、基本工作內(nèi)容

項(xiàng)目需求調(diào)研：主要做一些調(diào)查、收集信息的工作，為項(xiàng)目的可行性研究提供一些重要

的依據(jù)資料，主要包括如下幾個(gè)方面的內(nèi)容：

1、了解業(yè)主對(duì)項(xiàng)目的基本想法（構(gòu)思），項(xiàng)目所要實(shí)現(xiàn)的基本功能，即業(yè)主準(zhǔn)備要造一

個(gè)什么樣的“房”；

2、了解業(yè)主對(duì)項(xiàng)目的工期、投資（造價(jià)）等方面的大體要求；

3、了解項(xiàng)目的資金來源或者融資模式；

4、了解項(xiàng)目的土地情況，業(yè)主是否已經(jīng)取得；

5、了解項(xiàng)目所在地的政策、法律法規(guī)（與建設(shè)有關(guān)的）；

6、了解項(xiàng)目所在地的規(guī)劃要求，對(duì)容積率，建筑高度等的要求；

7、了解項(xiàng)目立項(xiàng)需要哪些手續(xù)，根據(jù)資金的性質(zhì)，了解確定該項(xiàng)目屬于審批、核準(zhǔn)、備

案中的哪一種；

8、了解項(xiàng)目所在地的對(duì)環(huán)境保護(hù)方面的要求，尤其是工業(yè)項(xiàng)目，此項(xiàng)工作尤為重要；

可以通過幾種方式來取得這些信息：和業(yè)主面對(duì)面交流；去政府相關(guān)部門咨詢；通過網(wǎng)

絡(luò)收集部分信息等。

三、基本要求

1、項(xiàng)目的規(guī)模

項(xiàng)目的規(guī)模，主要取決于業(yè)主的需求情況，例如辦公樓的規(guī)模大小，與業(yè)主人員的數(shù)量,

業(yè)務(wù)量大小，以及未來的發(fā)展，是否出租等因素有關(guān)。酒店賓館的規(guī)模大小，主要與客源多

少有關(guān)。項(xiàng)目規(guī)模還有一些其他的制約因素，如業(yè)主的資金狀況、項(xiàng)目所在地規(guī)劃部門的要

求（容積率、建筑高度的要求等）。

2、項(xiàng)目的定位

項(xiàng)目的定位，主要取決于業(yè)主的自身需求，例如，辦公樓是否按5A級(jí)辦公樓來建設(shè)，還

是按普通的辦公樓來建設(shè)；賓館按5星級(jí)是按3星級(jí)來建筑等。業(yè)主的資金狀況對(duì)項(xiàng)目的定

位，也是非常關(guān)鍵的制約因素。

3、項(xiàng)目的功能

項(xiàng)目的功能，主要取決于業(yè)主的需求，業(yè)主的需求可以分成兩種，明確的功能需求，模

糊的功能需求，業(yè)主明確的功能需求可以通過與業(yè)主交流來確定下來，模糊的功能需求要通

過現(xiàn)實(shí)中已經(jīng)存在的工程案例來啟發(fā)業(yè)主，讓模糊的功能變的清晰起來。項(xiàng)目策劃的核心工

作就是要確定項(xiàng)目的功能，為項(xiàng)目的初步設(shè)計(jì)做好準(zhǔn)備工作。如果項(xiàng)目的功能都不明確，設(shè)

計(jì)任務(wù)書就無法完成，設(shè)計(jì)工作也就很難啟動(dòng)。這里所指的功能，主要是項(xiàng)目的詳細(xì)功能，

包括功能分區(qū)、面積分配、人員分配等。例如銀行項(xiàng)目，按主要功能分成三類：業(yè)務(wù)功能區(qū)、

辦公休閑區(qū)、輔助支持區(qū)。

四、工作成果

需求調(diào)研報(bào)告。

1.1.2投資估算

一、編制依據(jù)

（1）項(xiàng)目策劃階段形成的調(diào)研成果，對(duì)項(xiàng)目規(guī)模、定位、功能的理解等；

（2）單位造價(jià)指標(biāo)

二、基本工作內(nèi)容

根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模、定位、單位造價(jià)指標(biāo)等對(duì)項(xiàng)目總投資進(jìn)行估算。

三、基本要求

投資估算的深度一般在±30吼估算的精度取決于項(xiàng)目的類型、項(xiàng)目功能與需求定位

的深度、單位造價(jià)指標(biāo)的適用性等。

投資估算的方法應(yīng)當(dāng)根據(jù)項(xiàng)目類型、估算時(shí)所掌握的信息精度合理選擇。對(duì)于公共

建筑可以采取單方造價(jià)指標(biāo)*總建筑面積進(jìn)行估算。

投資估算應(yīng)當(dāng)明確所設(shè)計(jì)投資的范圍。根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目總投資概念，總投資一般包括

以下方面：固定資產(chǎn)投資（又叫工程造價(jià)）和流動(dòng)資產(chǎn)投資（又叫流動(dòng)資金）。固定資

產(chǎn)投資包括：設(shè)備工器具購置費(fèi)（設(shè)備購置費(fèi)、工器具及生產(chǎn)家具購置費(fèi)）、建筑安裝

工程費(fèi)、工程建設(shè)其他費(fèi)（土地使用費(fèi)、與項(xiàng)目建設(shè)有關(guān)的費(fèi)用、與未來企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營

有關(guān)的費(fèi)用）、預(yù)備費(fèi)（基本預(yù)備費(fèi)、漲價(jià)預(yù)備費(fèi)）、建設(shè)期貸款利息、固定資產(chǎn)投資

方向調(diào)節(jié)稅（該項(xiàng)費(fèi)用已經(jīng)取消）。

四、工作成果

項(xiàng)目總投資估算。

L1.3項(xiàng)目調(diào)研案例

1、可行性研究報(bào)告，現(xiàn)提供一個(gè)政府辦公樓的可行性研究報(bào)告，由于篇幅影響，僅

列了辦公樓的可行性研究目錄，詳細(xì)見附件內(nèi)容。（見附件一）

2、項(xiàng)目投資估算表案例，以一個(gè)銀行項(xiàng)目的投資估算詳表為例。（見附件二）

3、一個(gè)工程項(xiàng)目的WBS范例。（見附件三）

L2項(xiàng)目管理規(guī)劃

項(xiàng)目管理規(guī)劃是用來指導(dǎo)項(xiàng)目管理部開展項(xiàng)目管理工作的指導(dǎo)性文件。通過編制項(xiàng)

目管理規(guī)劃，闡述項(xiàng)目管理工作的指導(dǎo)思想，為確保項(xiàng)目按合同規(guī)定完成全部工作內(nèi)容

明確所采取的管理手段和措施。確定項(xiàng)目管理部的工作目標(biāo)、職責(zé)范圍和總體管理思路,

為項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)成員指明項(xiàng)目管理工作的基本原則、方法、工具和程序。

一、編制依據(jù)

（1）我國工程建設(shè)有關(guān)法律法規(guī)：建筑法、合同法、招標(biāo)投標(biāo)法、安全生產(chǎn)法、質(zhì)量管

理?xiàng)l例等

（2）關(guān)于培育和發(fā)展工程總承包和工程項(xiàng)目管理企業(yè)的指導(dǎo)意見，建市[2003]30號(hào)

（3）2004年7月國務(wù)院《關(guān)于投資體制改革的決定》

（4）建筑工程項(xiàng)目管理試行辦法，建市[2004]200號(hào)

（5）《建設(shè)工程項(xiàng)目管理規(guī)范》

（6）本項(xiàng)目所采取的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范

（7）業(yè)主提供的招標(biāo)文件和技術(shù)資料

（8）本公司編制并實(shí)施的符合IS09002標(biāo)準(zhǔn)的《質(zhì)量手冊(cè)》

（9）本公司制定的各項(xiàng)項(xiàng)目管理制度

（10）其他有關(guān)項(xiàng)目管理的文件和資料

二、基本工作內(nèi)容

（1）項(xiàng)目管理規(guī)劃概述

（2）項(xiàng)目管理組織結(jié)構(gòu)

（3）項(xiàng)目管理總體工作流程、相關(guān)專業(yè)工作流程

（4）施工管理的原則、內(nèi)容、方法和措施

（5）設(shè)計(jì)管理的內(nèi)容、方法和措施

（6）招標(biāo)采購的方法和內(nèi)容

（7）報(bào)批報(bào)建的方法和內(nèi)容

（8）協(xié)調(diào)管理的方法和內(nèi)容

三、基本要求

項(xiàng)目管理規(guī)劃編制的程序應(yīng)符合下列規(guī)定：

（1）項(xiàng)目管理規(guī)劃應(yīng)結(jié)合工程實(shí)際情況，明確項(xiàng)目項(xiàng)目管理部的工作目標(biāo)，確定具體的

項(xiàng)目管理工作制度、內(nèi)容、程序、方法和措施。

（2）項(xiàng)目管理規(guī)劃應(yīng)在簽訂委托項(xiàng)目管理合同、收到相關(guān)項(xiàng)目批文后開始編制，完成后

必須經(jīng)單位技術(shù)負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)，并應(yīng)在召開第一次工地會(huì)議前報(bào)送建設(shè)單位；

（3）項(xiàng)目管理規(guī)劃應(yīng)由項(xiàng)目經(jīng)理（項(xiàng)目管理負(fù)責(zé)人）主持、專業(yè)工程師參加編制；

（4）在項(xiàng)目實(shí)施過程中，實(shí)際情況或條件發(fā)生變化而需要調(diào)整項(xiàng)目管理規(guī)劃時(shí)，應(yīng)由項(xiàng)

目經(jīng)理專業(yè)工程師修改，并應(yīng)經(jīng)項(xiàng)目管理單位技術(shù)負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)后報(bào)建單位。

四、工作成果

《項(xiàng)目管理規(guī)劃》

項(xiàng)目管理規(guī)劃樣表見附件四。

1.3項(xiàng)目管理工作總體框架

1.3.1項(xiàng)目管理服務(wù)范圍

建設(shè)項(xiàng)目全過程管理按項(xiàng)目建設(shè)周期分為項(xiàng)目前期階段、設(shè)計(jì)階段、施工階段、竣工驗(yàn)

收階段、動(dòng)用前準(zhǔn)備階段和保修階段的管理工作。

項(xiàng)目管理的內(nèi)容包括：在項(xiàng)目決策階段，與業(yè)主共同組織設(shè)計(jì)優(yōu)化工作，進(jìn)行可行性研

究和項(xiàng)目建設(shè)策劃；在項(xiàng)目實(shí)施階段，代表業(yè)主進(jìn)行設(shè)計(jì)管理、招標(biāo)管理、采購管理、施工

管理、竣工驗(yàn)收等，并對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行質(zhì)量、安全、進(jìn)度、費(fèi)用、合同、信息等進(jìn)行管理和

控制。

序號(hào)工作要點(diǎn)工作內(nèi)容描述

立項(xiàng)相關(guān)手續(xù)、規(guī)劃許可、消防、人防、環(huán)保、交通、氣象、施

1前期報(bào)批報(bào)建

工許可、質(zhì)監(jiān)、安監(jiān)等

拆遷征地等

2場(chǎng)地準(zhǔn)備

三通1平

1、組織專項(xiàng)設(shè)計(jì)，包括總體設(shè)計(jì)、基坑支護(hù)、鋼結(jié)構(gòu)（若有）、

幕墻、內(nèi)裝、智能化、景觀、標(biāo)識(shí)系統(tǒng)等等。

2、設(shè)計(jì)協(xié)調(diào)與督促：協(xié)調(diào)督促設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)進(jìn)度，包括建筑/結(jié)構(gòu)

/水電通風(fēng)與空調(diào)、幕墻、內(nèi)裝、建筑智能化、景觀等各專業(yè)設(shè)

計(jì)

3、深化設(shè)計(jì)、二次設(shè)計(jì)：組織有關(guān)專業(yè)的深化設(shè)計(jì)、二次設(shè)計(jì)，

包括幕墻深化、內(nèi)裝深化、機(jī)電綜合布管、機(jī)電末端綜合設(shè)計(jì)等；

3設(shè)計(jì)管理4、設(shè)計(jì)文件報(bào)審：辦理設(shè)計(jì)文件的審批手續(xù)，如規(guī)劃、消防、

人防、審圖中心、交通等審批。

5、設(shè)計(jì)文件審核與優(yōu)化：組織專業(yè)人員審核設(shè)計(jì)文件，提出優(yōu)

化意見，組織設(shè)計(jì)單位調(diào)整和優(yōu)化設(shè)計(jì)文件；

6、組織設(shè)計(jì)交底與圖紙會(huì)審

7、設(shè)計(jì)變更管理：按照變更管理程序，審核有關(guān)方面提出的變

更要求，對(duì)符合條件和業(yè)主要求的變更意向，落實(shí)變更到設(shè)計(jì)文

件

根據(jù)工程需要編制招標(biāo)工作計(jì)劃；

編制招標(biāo)文件并報(bào)委托人核準(zhǔn)；

4招標(biāo)采購管理辦理招標(biāo)、投標(biāo)相關(guān)的手續(xù)；合同起草；

組織對(duì)潛在的投標(biāo)人進(jìn)行考察；

組織招標(biāo)、開標(biāo)和評(píng)標(biāo)；向委托人書面報(bào)告招投標(biāo)情況。

合同結(jié)構(gòu)策劃

商談、簽訂設(shè)計(jì)、施工、采購合同；

5合同管理督促相關(guān)各方履行合同；

催交設(shè)備到貨；

合同收尾管理。

根據(jù)項(xiàng)目的工作分解結(jié)構(gòu)（WBS）制訂投資分解結(jié)構(gòu)（CBS）；

編制各項(xiàng)工作的成本控制基準(zhǔn)；編制資金使用計(jì)劃；工程預(yù)算編

6投資控制制與審核；工程索賠與反索賠管理。

審批經(jīng)監(jiān)理審核的《工程款支付證書》及并報(bào)委托人核準(zhǔn)；

審核經(jīng)監(jiān)理簽署意見的竣工結(jié)算資料。

編制各級(jí)進(jìn)度計(jì)劃；工程總體工作安排；

跟蹤、檢查項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度、分析進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)；

7進(jìn)度管理根據(jù)進(jìn)度情況及時(shí)調(diào)整各級(jí)計(jì)劃；

召開進(jìn)度協(xié)調(diào)會(huì)議；

向委托人提交進(jìn)度報(bào)告；

編制質(zhì)量控制計(jì)劃；

分析質(zhì)量控制要點(diǎn)；

核查施工和監(jiān)理部的質(zhì)量管理體系及其落實(shí)情況；

質(zhì)量控制

8查驗(yàn)測(cè)量放線：查控制網(wǎng)、樁位，各測(cè)控點(diǎn)的保護(hù)等；

檢查進(jìn)場(chǎng)設(shè)備和材料質(zhì)量；

監(jiān)控施工過程的質(zhì)量保證情況。

編制工程驗(yàn)收工作計(jì)劃；

組織項(xiàng)目的功能性驗(yàn)收；

會(huì)同監(jiān)理部組織單位工程預(yù)驗(yàn)收；

審核施工單位提交的竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告；

9驗(yàn)收/移交管理

審核監(jiān)理部提交的質(zhì)量評(píng)估報(bào)告；

組織單位工程竣工驗(yàn)收；

辦理竣工驗(yàn)收備案；

提交操作和維護(hù)手冊(cè)。

制訂變更控制工作程序和制度；

嚴(yán)格執(zhí)行變更控制流程；

變更控制

10組織變更論證與評(píng)審工作，包括經(jīng)濟(jì)性、技術(shù)性評(píng)審；

核查變更過程是否符合程序和規(guī)定。

編制安全管理計(jì)劃；識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)因素；制訂對(duì)應(yīng)措施；

檢查施工、監(jiān)理部的安全文明施工體系建立和落實(shí)情況；

11安全管理

組織安全過程檢查，落實(shí)施工總包單位的安全管理職責(zé)；

安全工作報(bào)告。

審核各方工作規(guī)劃（方案）的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)合理性和可行性。強(qiáng)調(diào)

重在實(shí)施，防止流于形式；

及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，定期或?qū)ｎ}召開綜合協(xié)調(diào)會(huì)議協(xié)商解決；

12綜合協(xié)調(diào)管理

設(shè)計(jì)協(xié)調(diào)：組織設(shè)計(jì)深化、專項(xiàng)工程設(shè)計(jì)和相關(guān)的設(shè)計(jì)審查工作；

監(jiān)理協(xié)調(diào)：充分發(fā)揮監(jiān)理部的監(jiān)督管理與協(xié)調(diào)作用；

施工協(xié)調(diào)：如織各施工單位協(xié)作，解決各種問題，提高T.作效率。

編制溝通管理計(jì)劃；

建立項(xiàng)目溝通聯(lián)絡(luò)機(jī)制；

13溝通管理計(jì)劃建立項(xiàng)目管理例會(huì)制度；

組織項(xiàng)目專題會(huì)議；

向委托人和建設(shè)主管部門提交工程報(bào)告。

建立文件和信息管理框架；

編制文件控制要求；

14文件信息管理施工圖紙版本控制，及時(shí)更新施工圖紙；

建立文件管理臺(tái)帳，嚴(yán)格履行收、發(fā)和借閱手續(xù)；

整理匯編、移交項(xiàng)目竣工及有關(guān)工程檔案等技術(shù)資料。

編制保修管理計(jì)劃；

15保修管理組織簽訂工程保修合同；

組織、檢查相關(guān)單位保修工作；

工程實(shí)施的績效總結(jié)；

16管理工作總結(jié)

對(duì)管理工作的總結(jié)

1.3.2項(xiàng)目組織實(shí)施的總體構(gòu)架

一般來說，在項(xiàng)目管理模式下，業(yè)主處于整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)與管理的核心，項(xiàng)目管理部

受業(yè)主委托，代表業(yè)主對(duì)各參建單位進(jìn)行管理和協(xié)調(diào)，具體組織與實(shí)施各項(xiàng)工程建設(shè)內(nèi)容。

建設(shè)項(xiàng)目的參與方一般有：業(yè)主、項(xiàng)目管理、監(jiān)理、設(shè)計(jì)單位、咨詢/技術(shù)服務(wù)單位、承

包商、材料設(shè)備供應(yīng)商等。

(1)業(yè)主：本項(xiàng)目的最高管理和決策者，負(fù)責(zé)項(xiàng)目基本目標(biāo)、功能需求和重大事項(xiàng)的決策;

(2)項(xiàng)目管理：受業(yè)主委托，代表業(yè)主對(duì)其他項(xiàng)目參建方進(jìn)行總體管理和協(xié)調(diào)，確保實(shí)現(xiàn)

項(xiàng)目目標(biāo)。

(3)設(shè)計(jì)單位：受業(yè)主委托，負(fù)責(zé)項(xiàng)目相應(yīng)專業(yè)的圖紙?jiān)O(shè)計(jì)，體現(xiàn)業(yè)主的功能、品質(zhì)需求。

在施工過程中，設(shè)計(jì)單位還須負(fù)責(zé)對(duì)施工的設(shè)計(jì)協(xié)調(diào)服務(wù)。

(4)咨詢、技術(shù)服務(wù)單位：受業(yè)主委托，在項(xiàng)目管理的管理和協(xié)調(diào)下，提供委托合同約定

的范圍內(nèi)的咨詢或技術(shù)服務(wù)；

(5)施工單位：在項(xiàng)目管理的協(xié)調(diào)和管理下，實(shí)施施工合同約定范圍內(nèi)的工程施工，滿足

施工合同約定的質(zhì)量、進(jìn)度、投資要求；

(6)材料設(shè)備供應(yīng)商：按照材料設(shè)備采購合同的約定，為項(xiàng)目提供符合合同要求的各項(xiàng)產(chǎn)

品和服務(wù)，接受項(xiàng)目管理的管理和協(xié)調(diào)。

1.3.3項(xiàng)目管理部組織結(jié)構(gòu)

項(xiàng)目管理部一般可設(shè)三個(gè)部門，在項(xiàng)目經(jīng)理的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下分別承擔(dān)計(jì)劃合約、工程技術(shù)、

信息后勤等三方面的工作。擬派人員根據(jù)各階段需要，將分階段常駐現(xiàn)場(chǎng)。另外，根據(jù)項(xiàng)目

需要，可在公司內(nèi)部組建專家顧問組，作為現(xiàn)場(chǎng)人員的后盾，為項(xiàng)目建設(shè)出謀劃策，并在需

要時(shí)參與本項(xiàng)目的專題管理活動(dòng)。項(xiàng)目管理組織機(jī)構(gòu)如下圖所示。

總項(xiàng)目管理負(fù)責(zé)人

1.3.4項(xiàng)目總體工作流程

1、項(xiàng)目管理工作開展的總體思路

2、建設(shè)工程項(xiàng)目實(shí)施的總體流程

編制施工總體規(guī)劃及總進(jìn)度控

簽定項(xiàng)目管理合同

項(xiàng)項(xiàng)制計(jì)劃

目目

編制施工招標(biāo)規(guī)劃

管任命項(xiàng)目經(jīng)理、組建項(xiàng)目組管

理理

編制各施工招標(biāo)書，組織編制標(biāo)

準(zhǔn)準(zhǔn)

與業(yè)主聯(lián)絡(luò)會(huì)議，充分了解

備備

業(yè)主的建設(shè)意圖和要求辦理施工招標(biāo)備案

階階

段段

實(shí)施施工主承包商及各專業(yè)/成

編制項(xiàng)目管理總體規(guī)劃及

套分包商招標(biāo)、簽約

項(xiàng)目實(shí)施總體進(jìn)度規(guī)劃

工程施工實(shí)施階段管理

初步設(shè)計(jì)報(bào)審及施工圖

辦理有關(guān)報(bào)驗(yàn)報(bào)批手續(xù)編制驗(yàn)收階段管理規(guī)劃

前

期施工場(chǎng)地準(zhǔn)備業(yè)主運(yùn)維人員培訓(xùn)

準(zhǔn)

備公用工程及動(dòng)力各系統(tǒng)調(diào)試

項(xiàng)目實(shí)施階段風(fēng)險(xiǎn)分析

階項(xiàng)

段目全廠公用工程及動(dòng)力系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)

項(xiàng)目工作包分解、概算驗(yàn)調(diào)試

收

階工程質(zhì)量全面檢查

編制項(xiàng)目商務(wù)實(shí)施規(guī)劃

段

政府部門檢查驗(yàn)收

編制尾項(xiàng)清單、商簽保修協(xié)議

確定設(shè)備采購清單

工程驗(yàn)收、移交

編制設(shè)備采購供應(yīng)計(jì)劃

設(shè)

備

編制設(shè)備詢價(jià)文件、招標(biāo)文件各施工合同結(jié)算

采

項(xiàng)

購

目

管實(shí)施設(shè)備米購協(xié)助業(yè)主工程決算

收

理

尾

編制設(shè)備款資金支付計(jì)劃階向檔案館移交工程資料

段

設(shè)備催交、驗(yàn)收管理編制工程管理總結(jié)報(bào)告

1.4合同結(jié)構(gòu)體系策劃

1.4.1合同一覽表

一、編制依據(jù)

項(xiàng)目合同結(jié)構(gòu)體系的策劃，應(yīng)當(dāng)根據(jù)工程建設(shè)內(nèi)容、工程經(jīng)驗(yàn)、建筑市場(chǎng)的情況等編制。

二、基本工作內(nèi)容

合同一覽表包括了項(xiàng)目建設(shè)全過程所涉及到的各主要專業(yè)咨詢服務(wù)、工程承包、材料設(shè)備

供應(yīng)等內(nèi)空。一般的公共建筑通常包括的合同如下所示：

設(shè)計(jì)合同

專業(yè)進(jìn)展安排備注

總建筑/結(jié)構(gòu)/給排方案設(shè)計(jì)階段人防設(shè)計(jì)可能需單獨(dú)實(shí)

體

水/通風(fēng)與空調(diào)/施

設(shè)

電氣/人防/消防

計(jì)

?；又ёo(hù)設(shè)計(jì)總體設(shè)計(jì)的初步設(shè)計(jì)完成，

項(xiàng)

建筑平面定稿后可安排

設(shè)

幕墻設(shè)計(jì)建筑施工圖設(shè)計(jì)完成后可

計(jì)

開展

精裝修根據(jù)建筑方案可安排平面盡量在方案設(shè)計(jì)階段落

功能和設(shè)計(jì)風(fēng)格討論，建筑實(shí)功能平面布置圖;盡快

施工圖完成進(jìn)行內(nèi)裝方案與使用部門落實(shí)設(shè)計(jì)標(biāo)

設(shè)計(jì)競賽準(zhǔn)和分區(qū)方案；

建筑智能化建筑施工圖完成后,進(jìn)行需

求調(diào)查，開展方案設(shè)計(jì)競賽

景觀工程待建筑施工圖后可安排

泛光照明設(shè)計(jì)根據(jù)建筑方案設(shè)計(jì)

變電所供電局認(rèn)可的設(shè)計(jì)單位

進(jìn)行設(shè)計(jì)

根鋼結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)總體設(shè)計(jì)施工圖完成可開

據(jù)展

.需

煤氣設(shè)計(jì)安排煤氣公司設(shè)計(jì)

.要

標(biāo)識(shí)系統(tǒng)專業(yè)分司設(shè)計(jì)

選

廚房設(shè)計(jì)需委托專業(yè)分司設(shè)計(jì)、施工需要衛(wèi)生監(jiān)督部門審查

擇

家具工程家具公司免費(fèi)

其他專項(xiàng)設(shè)計(jì)

施工合同

合同名稱合同范圍備注

樁基、基工程樁、樁頭處理、基坑圍護(hù)、支撐整個(gè)地下室土建施工期間的

坑支護(hù)及安裝與拆除、止水、降水、排水、修降水由支護(hù)單位承擔(dān)

土方補(bǔ)、配合等；土方外運(yùn)

土建工程1、主體結(jié)構(gòu)（包括鋼結(jié)構(gòu)）；2、二應(yīng)明確土建與室內(nèi)裝飾、±

次結(jié)構(gòu)工程；3、地下室底板、外墻面、方工程、基坑降水等專業(yè)的

頂板，屋面等防水工程；4、圍護(hù)和地工作界面；

下室外墻間的回填土方；5、地下室的應(yīng)明確土建單位承擔(dān)的施工

普通裝修；8、屋面工程；7、項(xiàng)目的總體管理與配合的責(zé)任與內(nèi)

總體配合職責(zé)。容；

幕墻工程玻璃幕墻、石材幕墻、鋁板幕墻中的應(yīng)當(dāng)明確甲控、甲供材料的

埋件、骨架、面板等；防雷、保溫、范圍；

與幕墻有關(guān)的防火封堵等；所有雨蓬、明確幕墻與土建、機(jī)電、泛

飄蓬、大樓出入口處的玻璃門、門套光照明等專業(yè)的界面。

等；擦窗機(jī)；

內(nèi)裝飾工1、精裝修工程；1、確定甲供、甲控材料的范

程2、防火門；圍；

3、機(jī)電末端的安裝和配合；2、確定精裝修區(qū)域及標(biāo)段；

4、衛(wèi)生間的防水；3、確定裝飾與機(jī)電安裝界

面；內(nèi)裝與土建的界面；

機(jī)電工程1、強(qiáng)電工程（除高壓配電部分）；應(yīng)明確甲供材料設(shè)備的范

2、通風(fēng)空調(diào)；圍；

3、建筑給排水及消防水；明確機(jī)電工程與智能化、電

4、消防報(bào)警；梯、室外管網(wǎng)、內(nèi)裝等工程

5、其他：（1）防水卷簾門等；界面；

建筑智能樓宇自動(dòng)控制系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)、根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)情況確定如何

化通訊自動(dòng)化系統(tǒng)、停車場(chǎng)管理系統(tǒng)、劃分標(biāo)段；

有線電視及衛(wèi)生電視系統(tǒng)、背景音樂

及緊急廣播系統(tǒng)、綜合保安監(jiān)控系統(tǒng)：

包括機(jī)房工程、機(jī)房裝修工程；機(jī)電

的部分弱電控制閥門、機(jī)房工程

電梯設(shè)計(jì)、設(shè)備采購及安裝調(diào)試

泛光照明

室外工程室外小品、樹木等園林綠化；室外道

路、地面裝飾等

市政工程供電工程；自來水；通信（電話、網(wǎng)

絡(luò)等）；燃?xì)夤こ?/p>

變電所工變電所設(shè)備的安裝（高壓柜、低壓柜、

程變壓器等）

機(jī)械停車（若有）

家具辦公家具、公寓家具等

標(biāo)識(shí)包括室內(nèi)標(biāo)識(shí)、地下室及室外道路標(biāo)

識(shí)、大樓標(biāo)識(shí)；

廚房廚房工程

三、基本要求

合同結(jié)構(gòu)體系的劃分應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)明確各合同之間的界面，例如不同專業(yè)直接的界面；不同專

業(yè)工程之間的界面等。

四、工作成果

合體體系策劃書或策劃報(bào)告，參見合同結(jié)構(gòu)調(diào)研案例。（見附件五）

1.4.2合同結(jié)構(gòu)：案例調(diào)研

1.5項(xiàng)目總控性進(jìn)度計(jì)劃

1.5.1工期定額

工期定額是指在一定的生產(chǎn)技術(shù)和自然條件下，完成某個(gè)單位（或群體）工程平均需用的

標(biāo)準(zhǔn)天數(shù)。包括建設(shè)工期定額和施工工期定額兩個(gè)層次。

1.5.2總控性進(jìn)度計(jì)劃

一、編制依據(jù)

（1）項(xiàng)目基本建設(shè)目標(biāo)和要求；

（2）工期定額和工程經(jīng)驗(yàn)；

（3）項(xiàng)目外部環(huán)境條件；

二、基本工作內(nèi)容

總控進(jìn)度計(jì)劃主要內(nèi)容包括：項(xiàng)目主要工序內(nèi)容及流程；施工區(qū)段劃分及施工組織方法;

總進(jìn)度控制計(jì)劃體系策劃；基本實(shí)體施工內(nèi)容的里程碑事件進(jìn)度控制性計(jì)劃，報(bào)批報(bào)建等項(xiàng)

目外聯(lián)工作安排、設(shè)計(jì)工作進(jìn)度控制性計(jì)劃包括專業(yè)設(shè)計(jì)內(nèi)容、主要招標(biāo)及采購進(jìn)度控制性

計(jì)劃。

（-）施工組織方法

1）土建階段：地基基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)、屋面工程組織方法為依次施工。

2）機(jī)電、內(nèi)裝飾與外裝飾階段；外裝飾面板施工斷水對(duì)機(jī)電、內(nèi)裝飾施工的影響，對(duì)機(jī)

電、內(nèi)裝飾為依次施工，僅細(xì)部處理與機(jī)電、內(nèi)裝飾可以考慮平行施工的組織方法；內(nèi)裝飾

與機(jī)電為依次施工的組織方法。

3）智能建筑施工組織方法考慮為與內(nèi)裝飾平行的方法。

4）室外工程的施工組織對(duì)裝修材料、機(jī)電設(shè)備等運(yùn)輸?shù)挠绊懞徒煌ㄊ杞狻?/p>

（二）施工里程碑事件進(jìn)度控制性計(jì)劃策劃

（1）關(guān)鍵線路安排：關(guān)鍵線路為本工程實(shí)體施工的主要工作內(nèi)容，也包括為各專業(yè)間提

供工作面的最遲開始與完成時(shí)間節(jié)點(diǎn)，對(duì)里程碑關(guān)鍵線路應(yīng)制定詳細(xì)的節(jié)點(diǎn)完成時(shí)間，便于

執(zhí)行。

（2）資源投入保證：為保證本投標(biāo)人工程施工實(shí)施性進(jìn)度計(jì)劃的實(shí)現(xiàn)，在資源的投入上

必須有切實(shí)、明確的需求安排計(jì)劃，我司將對(duì)項(xiàng)目層面的各種資源投入制定詳細(xì)標(biāo)準(zhǔn)。

三、基本要求

（1）項(xiàng)目管理總進(jìn)度控制性計(jì)劃策劃的原則

項(xiàng)目管理總進(jìn)度控制性計(jì)劃策劃包括了實(shí)體施工進(jìn)度控制性計(jì)劃,報(bào)批報(bào)建等項(xiàng)目外聯(lián)工

作安排、設(shè)計(jì)工作進(jìn)度控制性計(jì)劃、主要招標(biāo)及采購進(jìn)度控制性計(jì)劃等。名計(jì)劃編制要求應(yīng)

尊循以下要求：

1）外聯(lián)等工作是保證工程合法建設(shè)的基準(zhǔn)條件，安排必須充分考慮設(shè)計(jì)、招標(biāo)、行政審

批等方方面面。

2）對(duì)設(shè)計(jì)工作內(nèi)容、開始、結(jié)束時(shí)間予以明確，特別是對(duì)專業(yè)發(fā)包深化設(shè)計(jì)的時(shí)間限定,

體現(xiàn)專業(yè)性特點(diǎn)關(guān)便于質(zhì)量、造價(jià)的深度把握。

3）對(duì)主要專業(yè)隊(duì)伍招標(biāo)及進(jìn)場(chǎng)最遲進(jìn)場(chǎng)時(shí)間予以明確，主要專業(yè)隊(duì)伍包括防水、外裝飾、

內(nèi)裝飾、智能建筑專業(yè)隊(duì)伍等，必須保證其在恰當(dāng)時(shí)間進(jìn)入工作面開展施工工作；對(duì)主要材

料設(shè)備采購加工周期及進(jìn)場(chǎng)時(shí)間予以明確，主要材料設(shè)備為甲控或甲供的需要采購、加工生

產(chǎn)周期包括：空調(diào)設(shè)備、配電箱柜設(shè)備、消防主機(jī)、機(jī)電衛(wèi)生潔具、風(fēng)口面板、照明燈具等

末端設(shè)備等。

4）對(duì)實(shí)體施工所有工作任務(wù)時(shí)間予以明確，施工任務(wù)包括：土建工程（地基基礎(chǔ)、主體

結(jié)構(gòu)、屋面工程、室外道路等）、外裝飾幕墻工程、精裝飾（不同功能區(qū)裝飾）、機(jī)電工程

（給排水工程、建筑電氣工作、智能建筑工程、通風(fēng)及空調(diào)系統(tǒng)、電梯安裝、聯(lián)動(dòng)調(diào)試）、

室外景觀綠化等。

5）所有工作內(nèi)容遵循設(shè)計(jì)（設(shè)計(jì)或?qū)I(yè)設(shè)計(jì)）一招標(biāo)或采購一進(jìn)入工作面施工一驗(yàn)收的

工藝邏輯關(guān)系，邏輯關(guān)系明確。

6）樹立實(shí)體施工是現(xiàn)場(chǎng)組織與管理工作的核心，設(shè)計(jì)、隊(duì)伍招標(biāo)及材料設(shè)備采購等組織

與管理工作是圍繞實(shí)體施工的需求展開的，必須保證“功能定義明確的前提下，在恰當(dāng)?shù)臅r(shí)

間、恰當(dāng)?shù)年?duì)伍或材料或設(shè)備進(jìn)入工作面展開施工工作”。

1.5.3經(jīng)典工程工期案例一覽表

詳見附件六。

2、項(xiàng)目管理工作實(shí)施

項(xiàng)目管理部組建以后，應(yīng)當(dāng)首先進(jìn)行項(xiàng)目管理啟動(dòng)工作，并收集項(xiàng)目相關(guān)信息，調(diào)研項(xiàng)目

當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)管理規(guī)定，召開項(xiàng)目管理部首次會(huì)議，并建章立制，逐步建立正常工作秩序。

2.1項(xiàng)目組織工作

一、工作依據(jù)

1、項(xiàng)目管理大綱

2、項(xiàng)目管理合同

二、基本工作內(nèi)容

項(xiàng)目組織工作主要包括在項(xiàng)目啟動(dòng)初期需要完成的有關(guān)組織性、開辦性、準(zhǔn)備性工作，

包括：

1、組建項(xiàng)目管理部，落實(shí)項(xiàng)目管理部分工職責(zé)與各崗位人員。

2、領(lǐng)取中標(biāo)通知書、簽署項(xiàng)目管理合同。

3、申請(qǐng)辦公場(chǎng)地和辦公家具，領(lǐng)用辦公用品。

辦公用品盡量在公司領(lǐng)用，一般須領(lǐng)用的物品如下表所示：

序號(hào)物品

說明__________________________________________________________________

一新開項(xiàng)目領(lǐng)取的物品

1銅牌、質(zhì)量手冊(cè)、質(zhì)量程序文件、現(xiàn)場(chǎng)辦公室布置標(biāo)牌、考勤表F

公室__________________________________________________________________

2項(xiàng)目部印章、項(xiàng)目管理作業(yè)指引

質(zhì)量技術(shù)部

分部__________________________________________________________________

二日常辦公用品__________________________________________________

1一般辦公文具（筆記本、水筆、文件夾、檔案盒、文件架、打印紙、膠水等）

辦公室________________________________________________________________

2項(xiàng)目管理日記、收發(fā)文本、晴雨表、胸牌

3安全帽、膠鞋、工作制服一

三公司已有監(jiān)測(cè)設(shè)備儀器和工具一

1計(jì)算機(jī)、打印機(jī)、傳真機(jī)

辦公室________________________________________________________________

四公司信息系統(tǒng)資料一

1公司系統(tǒng)賬戶開戶

質(zhì)量技術(shù)部____________________________________________________________

五行為資料一

1公司企業(yè)資質(zhì)、項(xiàng)目管理人員上崗證（若有）

辦公室________________________________________________________________

2項(xiàng)目管理負(fù)責(zé)人任命書、項(xiàng)目副經(jīng)理的受權(quán)委托書

質(zhì)量技術(shù)部____________________________________________________________

3中標(biāo)通知書、項(xiàng)目管理合同

經(jīng)營部________________________________________________________________

4、生活條件準(zhǔn)備：租房、生活用品準(zhǔn)備。

三、基本要求

1、項(xiàng)目管理部的組建，應(yīng)當(dāng)根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模、難度合理設(shè)置專業(yè)人員和數(shù)量，滿足項(xiàng)目管

理工作的要求；

2、若項(xiàng)目管理通過招標(biāo)產(chǎn)生，應(yīng)在中標(biāo)公示結(jié)束后及時(shí)取得中標(biāo)通知書，并盡快完成簽

署項(xiàng)目管理合同。

3、辦公場(chǎng)地、辦公家具的配置，應(yīng)當(dāng)根據(jù)項(xiàng)目管理合同的約定，應(yīng)由業(yè)主提供的，應(yīng)向

業(yè)主方申請(qǐng)；應(yīng)由我主提供的，由項(xiàng)目管理部在項(xiàng)目當(dāng)?shù)匕凑站徒徒?jīng)濟(jì)的原則購買。項(xiàng)目

管理進(jìn)場(chǎng)時(shí)現(xiàn)場(chǎng)不具備辦公條件，且業(yè)主方無法提供辦公場(chǎng)所時(shí)，盡量考慮開工前在宿舍短

期辦公。

4、若需在項(xiàng)目所在地租房住宿，需提供租房合同原件給公司賬務(wù)（合同附房產(chǎn)證復(fù)印件、

戶主身份證復(fù)印件等資料）。租房地點(diǎn)應(yīng)當(dāng)綜合考慮辦公生活便利性和租房費(fèi)用經(jīng)濟(jì)性。

5、若領(lǐng)用建設(shè)單位方辦公設(shè)施，需填制表B012-01《顧客財(cái)產(chǎn)領(lǐng)用及歸還記錄》，并經(jīng)

建設(shè)單位方經(jīng)辦人簽字。

四、工作成果

領(lǐng)取和收集的資料建立相應(yīng)臺(tái)帳

2.2內(nèi)部管理

內(nèi)部管理主要內(nèi)容為建立各項(xiàng)內(nèi)部管理制度與流程，并落實(shí)執(zhí)行。

一、工作依據(jù)

1、項(xiàng)目管理大綱

2、項(xiàng)目管理作業(yè)指引

3、業(yè)主的管理規(guī)定和要求

二、基本工作內(nèi)容

1、內(nèi)部會(huì)議制度

2、作息、考勤制度

3、報(bào)銷制度

4、內(nèi)部月報(bào)制度（報(bào)部門）

5、職業(yè)道德管理制度

6、內(nèi)部協(xié)作工作制度

三、基本要求

1、項(xiàng)目管理負(fù)責(zé)人是內(nèi)部管理的負(fù)責(zé)人，應(yīng)當(dāng)在日常內(nèi)部管理中，宣傳、貫徹和落實(shí)各

項(xiàng)管理制度；

2、項(xiàng)目管理部成員應(yīng)當(dāng)認(rèn)真學(xué)習(xí)和執(zhí)行各項(xiàng)管理制度的要求；

3、項(xiàng)目管理負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織項(xiàng)目管理部成員學(xué)習(xí)國家和地方、分司、本部門最新出

臺(tái)的相關(guān)管理標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、文件、辦法等，督促項(xiàng)目管理部成員認(rèn)真執(zhí)行各項(xiàng)管理要求。

四、工作成果

1、內(nèi)部會(huì)議紀(jì)要

2、考勤記錄表

3,內(nèi)部月報(bào)

4、其他有關(guān)制度涉及的書面記錄

2.3工作表格

一、工作依據(jù)

1、項(xiàng)目管理大綱

2、公司有關(guān)資料管理的有關(guān)規(guī)定

二、基本工作內(nèi)容

項(xiàng)目管理工作中所需要的有關(guān)報(bào)批流轉(zhuǎn)、統(tǒng)計(jì)分析、專題報(bào)告等資料，應(yīng)當(dāng)做到規(guī)劃化、

標(biāo)準(zhǔn)化。公司已經(jīng)積累形成的固定格式的表格，應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目管理工作中采用。

項(xiàng)目管理部應(yīng)當(dāng)做好項(xiàng)目管理相關(guān)的文檔管理工作，文檔內(nèi)容包括各類證件、文函、紀(jì)要、

設(shè)計(jì)文件、招標(biāo)文件、合同、圖紙等等。文檔管理工作也包括各類資料的收集、分類、編碼、

借閱、分發(fā)、歸檔等等。

三、基本要求

（一）項(xiàng)目管理常用工作表格：

1、綜合計(jì)劃性文件：

項(xiàng)目管理規(guī)劃

項(xiàng)目管理工作流程、制度

總控進(jìn)度計(jì)劃

項(xiàng)目合同發(fā)包模式策劃

項(xiàng)目投資測(cè)算及資金使用計(jì)劃；

2、招標(biāo)采購類表格：

招標(biāo)采購文件報(bào)批表

邀請(qǐng)招標(biāo)受邀單位名單報(bào)批表

合同報(bào)批表等等

3、變更管理類表格：

工程變更單

工程變更意見會(huì)審表

工程洽商記錄

技術(shù)核定單

4、合同管理類表格

簽證計(jì)量審核單

項(xiàng)目款項(xiàng)支付憑證

5、溝通類表格：

發(fā)文發(fā)涵（給業(yè)主、給設(shè)計(jì)、給施工單位、給供應(yīng)商等等）

報(bào)告類：周報(bào)、月報(bào)、專題報(bào)告

會(huì)議紀(jì)要：例會(huì)紀(jì)要、專題紀(jì)要

6、信息類表格，

各類苜帳：收發(fā)文臺(tái)帳、合同臺(tái)帳、支付臺(tái)帳、變更臺(tái)帳、圖紙臺(tái)帳

投資控制表格：進(jìn)度控制表格、質(zhì)量控制表格

7、其他表格：根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況分別編制

項(xiàng)目管理部應(yīng)采用公司已經(jīng)形成固定格式的相關(guān)表格，沒有固定格式的，根據(jù)項(xiàng)目情況單

位制定。

（二）項(xiàng)目文檔管理要求

項(xiàng)目管理過程中形成的各類表格文件，以及各參建單位提交的各類報(bào)表、報(bào)告、文函、圖

紙等資料，應(yīng)當(dāng)還要按照文檔管理的要求進(jìn)行統(tǒng)一管理，具體要求如下：

文檔管理的一般性要求：分類清晰、邏輯連貫、標(biāo)識(shí)清楚、借閱登記、分發(fā)及時(shí)、有效歸

檔。文檔管理的基本目標(biāo)是通過文檔管理，使各類文件資料能夠及時(shí)有效的得到處理，滿足

使用和歸檔的要求，保證各類資料具有可追溯性，符合城建檔案館對(duì)有關(guān)資料的歸檔要求。

具體要求如下：

1、分類和編號(hào)要求

為了方便各類資料統(tǒng)一有序的存放和使用，應(yīng)當(dāng)對(duì)資料合理進(jìn)行分類。分類應(yīng)當(dāng)綜合考慮

資料的類型、來源或去向、專業(yè)等因素，做到簡單明了、科學(xué)合理、統(tǒng)一有序、方便使用。

具體的分類方法參考《項(xiàng)目管理部文檔分類辦法》，或項(xiàng)目管理模板中的做法。

參考分類：

2、文件類資料歸樓要求

資料歸檔應(yīng)當(dāng)根據(jù)料料介質(zhì)的不同，分別采用不同的方法。其中，文件類的資料采用檔案盒

進(jìn)行收納，圖紙類資料根據(jù)圖幅大小各裝訂方式，采用檔案柜或檔案夾等收藏方式。圖紙管

理要求詳見本節(jié)第4條。

檔案夾建產(chǎn)要求：分類、標(biāo)識(shí)、內(nèi)容清單/目錄

3、資料使用管理要求

收文要求：登記信息要求。

發(fā)文要求編碼要求，格式表示要求。

借閱管理

4、設(shè)計(jì)文件圖紙管理要求。

收頭登記

發(fā)圖登記

圖紙版本管理。

變更單管理。

圖紙存犯

竣工圖管理要求。

5、電子版資料管理要求。

分類方法，參考項(xiàng)目管理模版

電子文檔的命名方法。

6、竣工資料管理方法。

四、工作成果。

1、各類資料的臺(tái)賬。

2、項(xiàng)目管理工作表格。

3、外部監(jiān)管及配套管理。

外部監(jiān)管及配套管理,是項(xiàng)目管理的一個(gè)重要工作，是項(xiàng)目能否順利開工和竣工驗(yàn)收的主要保

證。包含前期報(bào)建、配套管理和竣工驗(yàn)收的報(bào)驗(yàn)工作。

3.1前期報(bào)建及配套管理。

前期報(bào)建工作包含前期立項(xiàng)管理、土地使用許可管理、規(guī)劃許可管理、施工圖審查管理、施

工許可管理。配套管理包含環(huán)保、市政供電、市政給排水、天然氣、白蟻、渣土、城管等的

開戶、方案、工作內(nèi)容的協(xié)調(diào)管理工作。

3.1.1前期立項(xiàng)管理。

1、工作前提和依據(jù)。

根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于投資體制改革的決定》（國發(fā)（2004）20號(hào)）

項(xiàng)目當(dāng)?shù)匕l(fā)改部門的要求

2、工作內(nèi)容

項(xiàng)目建議書在批準(zhǔn)后，進(jìn)行可行性研究和環(huán)境影響評(píng)價(jià)工作。在環(huán)評(píng)通過，可行性研究報(bào)告

審核通過后，可以申請(qǐng)項(xiàng)目正式立項(xiàng)。

項(xiàng)目管理需要協(xié)調(diào)業(yè)主、發(fā)改委、環(huán)保部門、咨詢單位及其它有關(guān)單位，依次完成項(xiàng)目建議

書、環(huán)評(píng)、可行性研究報(bào)告、立項(xiàng)批復(fù)等工作。

其中環(huán)評(píng)、可行性研究報(bào)告需委托專業(yè)的咨詢單位編制相應(yīng)咨詢報(bào)告。項(xiàng)目管理需完成咨詢

單位的收集與調(diào)研、邀請(qǐng)招標(biāo)（或直接委托）、合同談判與簽署等工作。

3、基本要求

目前國務(wù)院正在進(jìn)行審批體制改革，一些工程的審批項(xiàng)目被取消或下放。項(xiàng)目管理人員在辦

理有關(guān)立項(xiàng)事項(xiàng)時(shí)，一定要到項(xiàng)目所在地的發(fā)改部門咨詢?cè)敿?xì)的辦事流程、提供的資料、辦

結(jié)時(shí)限等內(nèi)容，結(jié)合具體工程要求，列出細(xì)致的工作計(jì)劃。

熟悉窗口的辦事流程、提供的資料、辦結(jié)時(shí)間

了解項(xiàng)目建議書、環(huán)評(píng)、可行性研究報(bào)告的內(nèi)容、市場(chǎng)行情，潛在的實(shí)施單位等

對(duì)出現(xiàn)的問題及時(shí)溝通落實(shí)，推進(jìn)工作順利展開，保證每項(xiàng)工作的完成節(jié)點(diǎn)。

需要說明的是，對(duì)于核準(zhǔn)和備案的立項(xiàng)手續(xù)，按照相應(yīng)的要求落實(shí)即可。

4、工作成果

項(xiàng)目建議書批復(fù)文件；

環(huán)評(píng)通過的批復(fù)文件；

可行性研究報(bào)告的批復(fù)文件；

正式的立項(xiàng)批復(fù)

3.1.2土地使用許可管理

1、工作前提和依據(jù)

《土地法》

《建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審管理辦法》

《劃撥用地目錄》

《建設(shè)用地審查報(bào)批管理辦法》

各個(gè)地市的具體土地管理法規(guī)及規(guī)定

2、工作內(nèi)容

土地使用許可管理，目發(fā)是取得合法的土地使用許可證。辦理流程式各個(gè)地方的要求不完全

一致，通常包含以下三方面工作：原始測(cè)繪資料的獲取和審批、建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審、建設(shè)項(xiàng)

目用地許可。

通常情況下，在項(xiàng)目取得產(chǎn)項(xiàng)批復(fù)后可以進(jìn)行土地使用許可的相關(guān)工作。有些工作和辦理立

項(xiàng)的工作同時(shí)穿插進(jìn)行，關(guān)鍵要結(jié)合項(xiàng)目的具體情況。

項(xiàng)目管理人員和業(yè)主有關(guān)人員通力配合，進(jìn)行土地原始測(cè)繪資料的獲取、項(xiàng)目選址方案的明

確、辦理土地使用證的材料收集，需要交涉的單位主要有測(cè)繪部門、土地行政管理部門、業(yè)

主、設(shè)計(jì)院等。

3、基本要求

熟悉窗口的辦事流程、提供的資料、辦結(jié)時(shí)間；對(duì)于審批、核準(zhǔn)、備案的項(xiàng)目，對(duì)于土地的

劃撥、掛牌出讓的不同性質(zhì)，對(duì)于不同的土地使用性質(zhì)，土地許可證辦理流程也不盡相同。

了解相關(guān)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，有無重點(diǎn)工程、開發(fā)區(qū)項(xiàng)目等減免優(yōu)惠政策；

對(duì)出現(xiàn)的問題及時(shí)溝通落實(shí)，推進(jìn)工作順利展開，保證每項(xiàng)工作的完成節(jié)點(diǎn)。

4、工作成果

取得地塊的原始測(cè)繪數(shù)據(jù)，包含相關(guān)管線資料；

取得土地預(yù)審?fù)ㄟ^文件；

取得土地出讓合同；

取得正式的土地使用證。

3.1.3規(guī)劃許可管理

1、工作前提和依據(jù)

《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》

《城市規(guī)劃法》

《測(cè)繪條例》

各省市、部門具體的規(guī)定

2、工作內(nèi)容

規(guī)劃許可管理，通常在取得土地許可手續(xù)后辦理，有些工作和土地許可順序辦理工作穿插，

目的是最終取得正式的建設(shè)工程規(guī)劃許可證。在項(xiàng)目開工后，規(guī)劃部門的驗(yàn)線工作也可以包

含在本工作中。按照流程順序，通常包含以下工作：

建設(shè)項(xiàng)目選址意見書辦理

建設(shè)用地規(guī)劃許可辦理

設(shè)計(jì)方案的審批辦理

建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦理

建設(shè)工程施工現(xiàn)場(chǎng)規(guī)劃驗(yàn)線辦理等

有關(guān)申請(qǐng)書的填寫、測(cè)繪資料的收集、發(fā)改部門的國土管理部門的審批資料的收集、設(shè)計(jì)方

案的修改完善、土地合同、報(bào)規(guī)劃施工圖的落實(shí)等。需要交涉的單位有規(guī)劃行政管理部門、

設(shè)計(jì)院、業(yè)主、開發(fā)區(qū)及各種園區(qū)管委會(huì)等。

3、基本要求

規(guī)劃許可證管理工作比較專業(yè)，項(xiàng)目管理應(yīng)落實(shí)每項(xiàng)工作的具體要求、完成時(shí)間，需提供的

資料、辦理流程等。具體要求要看項(xiàng)目所在地的規(guī)劃部門設(shè)施意見。

熟悉窗口的辦事流程、提供的資料、辦結(jié)時(shí)間；對(duì)于資料的收集，一定要細(xì)致、具有提前量。

了解相關(guān)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，有無重點(diǎn)工程、開發(fā)區(qū)項(xiàng)目等減免優(yōu)惠政策；

對(duì)出現(xiàn)的問題材及時(shí)溝通落實(shí)，推進(jìn)工作順利展開，保證每項(xiàng)工作的完成節(jié)點(diǎn)。設(shè)計(jì)方案對(duì)

工程的投資有直接的影響，在溝通過程中要注意這點(diǎn)。

4、工作成果

建設(shè)項(xiàng)目選址意見批復(fù)書；

建設(shè)用地規(guī)劃許可證；

建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

3.1.4施工圖審查管理

施工圖審查，是保證施工圖質(zhì)量的重要手段，審查包含建設(shè)行政主管部門的審查（側(cè)重于對(duì)

結(jié)構(gòu)安全、強(qiáng)制性條文遵守、抗震、節(jié)能等方面審查）、消防部門的審查、氣象防雷部門的

審查、專業(yè)審查（指特定行業(yè)對(duì)施工圖紙的審查，如金融項(xiàng)目上公安部門對(duì)安放專業(yè)的圖紙

審查、人防部門對(duì)民防設(shè)施的圖紙審查）等。

這些圖紙審查之間通常沒有先后邏輯關(guān)系，有些地方和部門可能有特殊要求，另當(dāng)別論。

1、工作前提和依據(jù)

1、住建行政主管部門的審查，主要依據(jù)：

《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》（11條）

《建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查暫行辦法》（建設(shè)[2000]41號(hào)文第3條）

《建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查有關(guān)問題的指導(dǎo)意見》（建設(shè)技[2000]21號(hào)）、各省市地

方對(duì)施工圖圖紙審查的規(guī)定。

2、消防部門的圖紙審查主要依據(jù)：《中華人民共和國消防法》（2009年5月1日施行）的

10條和11條的規(guī)定。一般情況下，大型的人員密集場(chǎng)所和其他特殊建設(shè)工程需進(jìn)行施工

圖消防審查；而其他項(xiàng)目實(shí)行的是備案制，如果施工圖被抽中需審查，沒有抽中則不需審

查、沒有被抽中也不能減免設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)責(zé)任。

3、氣象防雷部門的施工圖審查：主要依據(jù)《中貨人民共和國氣象法》、各省市的氣象、防雷

部門的規(guī)定。

4、專業(yè)審查，依據(jù)各自行業(yè)的法律法規(guī)的特殊審查。

2、工作內(nèi)容

有關(guān)申請(qǐng)書的填寫、施工圖紙的收集、發(fā)改部門和國土管理部門、規(guī)劃部門等的審批資料的

收集、設(shè)計(jì)單位資料、土地合同、產(chǎn)品的使用許可資料等。

需要交涉的單位有建設(shè)行政管理部門的審圖中心、設(shè)計(jì)院、業(yè)主、消防局（消防大隊(duì)）、氣

象局、公安局、人防辦等。

3、基本要求

施工圖審查管理工作比較專業(yè)，對(duì)相關(guān)單位提出的審圖意見要進(jìn)行修改回復(fù)，項(xiàng)目管理應(yīng)落

實(shí)每項(xiàng)工作的具體要求、完成時(shí)間、需提供的資料、辦事流程等。

一般情況下，在取得立項(xiàng)批復(fù)、規(guī)劃許可證、土地證的前提下，可以進(jìn)行圖紙審查的申報(bào)工

作。圖紙報(bào)行政服務(wù)中心窗口前，窗口部門通常要求提供設(shè)計(jì)單位的有關(guān)資質(zhì)、人員等方面

資料，項(xiàng)目管理要提前做好準(zhǔn)備。

熟悉窗口的辦事流程、提供的資料、辦結(jié)時(shí)間：對(duì)于資料的收集，一定要細(xì)致、具有抻前量。

了解相關(guān)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，有無重點(diǎn)工程、開發(fā)區(qū)項(xiàng)目等減免優(yōu)惠政策；

對(duì)出現(xiàn)的問題以及審圖意見的回復(fù)，一定要溝通落實(shí)到位，推進(jìn)工作順利展開，保證每項(xiàng)工

作的完成節(jié)點(diǎn)。

項(xiàng)目管理的工程技術(shù)人員和具體前期手續(xù)辦事人員要及時(shí)溝通，充分調(diào)動(dòng)資源，保證圖紙審

查的進(jìn)度。

4、工作成果

取得建設(shè)行政主管部門的圖紙審查合格證書；

取得消防圖紙審查合格證書或順利備案；

取得氣象行政主管部門的圖紙審查合格證書；

取得該項(xiàng)目要求的專項(xiàng)圖紙審查合格文件（如公安金融監(jiān)管部門、人防等）。

3.1.5施工許可管理

施工許可管理，通常情況下是指為了獲取施工許可證而進(jìn)行的項(xiàng)目管理。除了《中華人民共

和國建筑法》第二章第七條第二款國務(wù)院規(guī)定的可以不拿施工許可證就可以開工的項(xiàng)目外，

工程開工前都需取得合法的施工許可證。

1、工作前提和依據(jù)

法律法規(guī)依據(jù)：《中華人民共和國建筑法》第七條的規(guī)定。

各省市《建筑工程施工許可管理辦法實(shí)施細(xì)則》等。

2、工作內(nèi)容

項(xiàng)目管理人員要填寫《建筑工程施工許可申請(qǐng)表》，準(zhǔn)備相關(guān)文本和資料，對(duì)辦理過程中的

有關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行溝通協(xié)調(diào)。

鄰取施工許可證所需資料各地方的規(guī)定大同小異，通常需要以下資料：

項(xiàng)目立項(xiàng)批文；

土地證；

直接發(fā)包和公開招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)等的批文；

中標(biāo)通知書或直接發(fā)包通知書，合同備案資料；

監(jiān)理批準(zhǔn)的施工組織設(shè)計(jì)一份；

建設(shè)工程質(zhì)量、安全監(jiān)督手續(xù)；

建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書、抗震設(shè)防審查證書、消防、防雷意見書；

施工、監(jiān)理合同；

3、基本要求

熟悉窗口的辦事流程、提供的資料、辦結(jié)時(shí)間；對(duì)于資料的收集，一定要細(xì)致、具有提前量

了解相關(guān)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，有無重點(diǎn)工程、開發(fā)區(qū)項(xiàng)目等減免優(yōu)惠政策；

對(duì)于哪些分部工程必須辦理施工許可證，要進(jìn)行充分發(fā)解，做到不少辦理，也不多辦理。如

幕墻工程，有些地方要求辦理單位獨(dú)的施工許可證，而有些地方規(guī)定只能達(dá)到一定規(guī)?；蛞?/p>

定形式的幕墻工程才需辦理施工許可證。

施工許可證的辦理，盡量多地包含施工內(nèi)容，避免重復(fù)勞動(dòng)。