體育公園項(xiàng)目計(jì)劃書

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目錄

1總論.................................................3

1.1項(xiàng)目概況....................................................3

1.1.1項(xiàng)目名稱......................................................3

1.1.2建設(shè)性質(zhì)........................................................3

1.1.3擬建地點(diǎn).......................................................3

1.1.4建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模................................................3

1.1.5投資規(guī)模........................................................4

1.1.6建設(shè)期..........................................................4

1.1.7資金方式與籌措渠道............................................................................5

1.2可行性研究報(bào)告編制的依據(jù)......................................5

1.3研究范圍與工作概況...........................................6

1.3.1研究范圍.............................................................................................6

1.3.2工作概況............................................................................................6

1.4項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)....................................6

1.5結(jié)論與建議..................................................9

1.5.1結(jié)論............................................................9

1.5.2建議...........................................................10

2投資估算與資金籌措...................................12

2.1投資估算依據(jù).................................................12

2.2投資估算....................................................12

2.3資金籌措....................................................18

3財(cái)務(wù)和經(jīng)濟(jì)效益分析...................................19

3.1財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù)................................................19

3.2收入支出預(yù)測(cè)................................................19

3.2.1收入估算.......................................................19

3.2.2成本估算.......................................................21

3.3財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)...................................................22

4結(jié)論與建議............................................30

4.1結(jié)論.............................................................30

4.2建議.............................................................31

1總論

本可行性研究報(bào)告是在***市體育公園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告基礎(chǔ)

上和調(diào)整控規(guī)后，將調(diào)整控規(guī)后的接待中心地塊炳M1-C/2009調(diào)整

為住宅用地。

1.1項(xiàng)目概況

1.1.1項(xiàng)目名稱

***市體育公園項(xiàng)目

1.1.2建設(shè)性質(zhì)

新建

1.1.3擬建地點(diǎn)

***市炳三區(qū)

1.1.4建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模

(1)建設(shè)內(nèi)容

本項(xiàng)目規(guī)劃了該區(qū)域內(nèi)炳M1-C/2009.炳M4-(72009和炳

M6-C/2009三個(gè)地塊。其中，炳M1-(72009地塊面積2.76公頃，

主要用作住宅開(kāi)發(fā)；炳M4-(72009地塊面積6.61公頃，建設(shè)內(nèi)容主

要包括羽毛球館、網(wǎng)球館、多功能場(chǎng)館、地下及半地下車庫(kù)、室外籃

球場(chǎng)、室外網(wǎng)球場(chǎng)、室外兒童戲水池、兒童運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、沿街商業(yè)、陽(yáng)光

房、多功能活動(dòng)場(chǎng)地、其他運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目場(chǎng)地、人行天橋以及附屬設(shè)施等;

炳M6-C72009地塊面積0.48公頃，主要用作住宅開(kāi)發(fā)。

(2)建設(shè)規(guī)模

***市體育公園項(xiàng)目總用地面積約9.85公頃總建筑面積189088

阿其中：炳M1-02009地塊面積2.76公頃，規(guī)劃建筑面積110400

M,炳M4-C72009地塊面積6.61公頃，規(guī)劃建筑面積59490M,包

括一個(gè)室內(nèi)羽毛球館,占地面積4600M,建筑面積9200M;一個(gè)室

內(nèi)網(wǎng)球館，占地面積5000M,建筑面積10000M,一個(gè)多功能體育

場(chǎng)館，占地面積3000M，建筑面積6000M;商業(yè)建筑占地面積9125M,

建筑面積34290另外還有包括3個(gè)室外網(wǎng)球場(chǎng)、3個(gè)室外籃球場(chǎng)、

1個(gè)室外兒童戲水池占地面積5510M,炳M6-(72009地塊面積0.48

公頃,規(guī)劃建筑面積19198.00M,規(guī)劃建筑占地面積1253.00阿

1.1.5投資規(guī)模

本項(xiàng)目投資規(guī)模為50176.98萬(wàn)元，暫未考慮投資者的融資成本。

1.1.6建設(shè)期

項(xiàng)目建設(shè)期3年。項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度：

2010年12月完成前期相關(guān)工作;

2011年5月完成施工圖設(shè)計(jì)工作;

2011年8月完成施工準(zhǔn)備工作；

2011年9月至2013年10月完成施工工作;

2013年11月完成竣工驗(yàn)收工作。

1.1.7資金方式與籌措渠道

本項(xiàng)目擬通過(guò)招商引資方式籌集資金。

1.2可行性研究報(bào)告編制的依據(jù)

(1)關(guān)于編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的委托書

(2)***市土地利用總體規(guī)劃

(3)***市城市總體規(guī)劃

(4)***市政府“研究加快推進(jìn)***體育公園項(xiàng)目建設(shè)有關(guān)問(wèn)題

的會(huì)議紀(jì)要"

(5)***市城市總體規(guī)劃

(6)國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與

參數(shù)(第三版)》

(7)國(guó)家計(jì)委頒發(fā)的《投資項(xiàng)目可行性研究指南》

(8)《體育法》

(9)《全民健身計(jì)劃綱要》

(10)《全民健身?xiàng)l例》

(11)《四川省全民健身?xiàng)l例》

(12)項(xiàng)目單位提供的與本項(xiàng)目有關(guān)的資料、數(shù)據(jù)

(13)現(xiàn)場(chǎng)勘查所得的資料和數(shù)據(jù)

(14)國(guó)家其他有關(guān)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)等

1?3研究范圍與工作概況

1.3.1研究范圍

本項(xiàng)目可行性研究范圍包括：項(xiàng)目建設(shè)的背景及必要性、項(xiàng)目市

場(chǎng)分析、項(xiàng)目選址及建設(shè)條件、建設(shè)規(guī)模及方案、節(jié)能、環(huán)保、消防

與安全、項(xiàng)目管理、投資估算、資金籌措、項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)等。

1.3.2工作概況

受東區(qū)政府委托，我公司依據(jù)國(guó)家和地方有關(guān)體育公園項(xiàng)目的法

規(guī)和政策對(duì)項(xiàng)目實(shí)際情況進(jìn)行了查證，并組織有關(guān)專家現(xiàn)場(chǎng)踏勘，查

閱資料，根據(jù)工程項(xiàng)目建設(shè)條件及有關(guān)技術(shù)規(guī)范要求，對(duì)工程建設(shè)地

點(diǎn)、建設(shè)規(guī)模、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、工程投資、技術(shù)經(jīng)濟(jì)等方面進(jìn)行了系統(tǒng)分

析和論證，在此基礎(chǔ)上完成了本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的編制工作。

1.4項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

表1-1炳M1-(72009地塊綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表

序號(hào)指標(biāo)名稱單位數(shù)量備注

一用地面積吊27600

二建筑面積吊110400

—建筑占地面積吊

四建筑密度%30

五容積率吊4.0

六綠地率%30

七最I(lǐng)WJ建筑演）度米

八停車位：個(gè)552

表1-2炳M402009地塊分項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表

序號(hào)指標(biāo)名稱單位數(shù)量備注

—用地面積吊66100

建筑面積吊59490

羽毛球場(chǎng)26片，網(wǎng)球場(chǎng)5

1體育場(chǎng)館吊25200

片（室內(nèi)）

2商業(yè)吊34290

—建筑占地面積

1體育場(chǎng)館吊12600

2商業(yè)吊9125

4個(gè)室外籃球場(chǎng),4個(gè)室外

3室外活動(dòng)場(chǎng)地吊5510

網(wǎng)球場(chǎng)

—建筑密度%33

四容積率0.90

五綠地率%30

六停車位：個(gè)300

七最多建筑層數(shù)層4

表1-3炳M&02009地塊綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表

序號(hào)指標(biāo)名稱單位數(shù)量備注

—用地面積吊4800

二建筑面積吊19198

—建筑占地面積吊1253

四建筑密度%27

五容積率吊4.0

六綠地率%35.00

七停車位：個(gè)100

八最高建筑高度米

表1-4主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)及評(píng)價(jià)指標(biāo)

序號(hào)名稱單位數(shù)據(jù)

—投資萬(wàn)元50176.98

(—)運(yùn)動(dòng)休閑區(qū)萬(wàn)元10241.98

建安工程費(fèi)萬(wàn)元7151.32

室外工程費(fèi)萬(wàn)元1912.80

工程建設(shè)其他費(fèi)萬(wàn)元419.20

預(yù)備費(fèi)萬(wàn)元758.67

(-)住宅一萬(wàn)元28168.74

建安工程費(fèi)萬(wàn)元22835.84

室外工程費(fèi)萬(wàn)元988.38

工程建設(shè)其他費(fèi)萬(wàn)元2257.94

預(yù)備費(fèi)萬(wàn)元2086.57

（三）住宅二萬(wàn)元4864.66

建安工程費(fèi)萬(wàn)元3855.95

室外工程費(fèi)萬(wàn)元133.60

工程建設(shè)其他費(fèi)萬(wàn)元514.76

預(yù)備費(fèi)萬(wàn)元360.35

（四）商鋪萬(wàn)元6901.60

建安工程費(fèi)萬(wàn)元5462.40

室外工程費(fèi)萬(wàn)元210.88

工程建設(shè)其他費(fèi)萬(wàn)元717.09

預(yù)備費(fèi)萬(wàn)元511.23

財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)（不考慮土地出讓金）

（一）運(yùn)動(dòng)休閑區(qū)

投資回收期年--

投資利潤(rùn)率%--

投資利稅率%--

(-)住宅一

投資回收期年1.66

投資利潤(rùn)率%58.93

投資利稅率%75.21

(=)住宅二

投資回收期年1.87

投資利潤(rùn)率%52.63

投資利稅率%76.84

（四）商鋪

投資回收期年1.21

投資利潤(rùn)率%234.31

投資利稅率%319.09

（五）綜合

投資回收期年1.80

投資利潤(rùn)率%57.52

投資利稅率%68.90

1.5結(jié)論與建議

1.5.1結(jié)論

通過(guò)對(duì)該項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入支出測(cè)算可以看出：

（1）項(xiàng)目總投資約5億元，按照本方案一般估計(jì)，業(yè)主實(shí)質(zhì)需

要的投資約1億元（不含土地出讓金X住宅部分銷售后的純利潤(rùn)為

1.96億元，運(yùn)動(dòng)休閑區(qū)內(nèi)的商鋪純利潤(rùn)為1.62億元，合計(jì)3.58億

元，完成場(chǎng)館設(shè)施及綠化等工程后約剩余2.56億元（未考慮土地出

讓金和融資成本X

(2)本方案的優(yōu)勢(shì)在于住宅、商業(yè)部分盈利優(yōu)勢(shì)明顯。但面臨

著如此大體量的住宅和商鋪的銷售問(wèn)題，是否能按期銷售出去是影響

方案盈利性的重要因素。

(3)本方案最大的不足在于公益設(shè)施建設(shè)后年虧損約為287萬(wàn)

元，在今后長(zhǎng)期的維護(hù)運(yùn)營(yíng)中無(wú)盈利項(xiàng)目支撐，業(yè)主從逐利角度出發(fā)，

公益設(shè)施功能極可能異化。因此為了保證公益設(shè)施的長(zhǎng)期穩(wěn)定運(yùn)行，

運(yùn)動(dòng)休閑中心的部分商業(yè)設(shè)施應(yīng)不能出售，以彌補(bǔ)公益設(shè)施運(yùn)行的虧

損，建議該運(yùn)動(dòng)休閑區(qū)可出售的商屋以不超過(guò)17000M為宜，以保證

公益設(shè)施的可持續(xù)運(yùn)行。若按此思路，則全部設(shè)施建完后，假定租金

為30元/月.M,有17290M的商鋪可用于出租，年正常商鋪?zhàn)饨鹗?/p>

益大致為620萬(wàn)元，扣除公益設(shè)施虧損后，年盈利約為330萬(wàn)，在此

情況下，按一般投資者能夠接受的回收期(7年左右)計(jì)算，土地出

讓金大約為136萬(wàn)元/畝。

1.5.2建議

(1庫(kù)方案的實(shí)施可能會(huì)導(dǎo)致公益設(shè)施功能異化保留約17000M

的商鋪雖然從經(jīng)濟(jì)分析上能夠帶來(lái)相當(dāng)?shù)挠?，但仍然面臨著商鋪銷

售不出去或出租困難導(dǎo)致租金下降的風(fēng)險(xiǎn)，如果出現(xiàn)較嚴(yán)重的市場(chǎng)需

求不足的問(wèn)題，投資者極有可能變賣商鋪，公益設(shè)施的運(yùn)行虧損難以

得到有效保證。

(2)從提供給市民休閑娛樂(lè)的場(chǎng)所來(lái)看，方案一(M1-C/2009

為接待中心)在M1-C/2009地塊設(shè)置了游泳池，對(duì)外開(kāi)放場(chǎng)所較大，

而本方案調(diào)整為住宅后，整個(gè)M1-(72009地塊封閉，市民休閑娛樂(lè)

場(chǎng)所大大減少。從這個(gè)角度看，也不推薦使用本方案。

(3)如果實(shí)施本方案，則需要重新對(duì)用地性質(zhì)進(jìn)行調(diào)整，在項(xiàng)

目實(shí)施的時(shí)間上可能會(huì)有較長(zhǎng)的延遲。

綜上所述，本方案在經(jīng)濟(jì)上具有一定的可行性，能給本項(xiàng)目帶來(lái)

較大的收益。當(dāng)存在相當(dāng)多的風(fēng)險(xiǎn)，主要來(lái)自于公益設(shè)施功能異化的

風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)需求不足的風(fēng)險(xiǎn)。相比之下，方案一更適合追求長(zhǎng)期收益

的資金投資方向，更能滿足***市體育公園的公益性質(zhì)，因此建議采

納方案一(M1-02009為接待中心)，不推薦使用本方案。但若能妥

善解決可能存在的公益設(shè)施功能異化和市場(chǎng)需求不足的問(wèn)題，本方案

將具有較大的可行性。

2投資估算與資金籌措

2.1投資估算依據(jù)

本次投資估算依據(jù)***市類似工程近期造價(jià)水平估算，并參照：

(1)四川省定額管理站的有關(guān)文件

(2)有關(guān)建筑安裝指標(biāo)

(3)現(xiàn)行市場(chǎng)有關(guān)材料調(diào)查價(jià)格

(4)體育公園初步設(shè)計(jì)方案

(5)《四川省建筑工程概算定額》

(6)《四川省其他費(fèi)用定額》

(7)國(guó)家計(jì)委和建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參

數(shù)》(第三版)

2.2投資估算

(1)運(yùn)動(dòng)中心

運(yùn)動(dòng)中心投資由工程費(fèi)用、工程建設(shè)其他費(fèi)用和預(yù)備費(fèi)構(gòu)成。其

中工程費(fèi)用包括土建工程、安裝工程以及室外基礎(chǔ)設(shè)施配套工程。投

資估算見(jiàn)表2-1。

表2-1運(yùn)動(dòng)中心投資估算表

序號(hào)名稱單位數(shù)量單價(jià)(元)合價(jià)(萬(wàn)元)

—建筑安裝工程費(fèi)n29064.12

1羽毛球館

1.1土建裝飾n2920022002024.00

1.2給排水92009082.80

1.3強(qiáng)電n29200229210.68

1.4弱電n29200109100.28

1.5通風(fēng)n292005348.76

1.6合計(jì)n2920026812466.52

2網(wǎng)球館

2.1土建裝飾n21000022002200.00

2.2給排水n2100009090.00

2.3強(qiáng)電n210000229229.00

2.4弱電n210000109109.00

3.5通風(fēng)n2100005353.00

合計(jì)n21000026282628.00

3多功能體育館n26000

3.1土建裝飾n2600030001800.00

3.2給排水n260009054.00

3.3強(qiáng)電n26000229137.40

3.4弱電n2600010965.40

3.5通風(fēng)n260005331.80

3.6合計(jì)n2600034282056.80

4其余

4.1道路及鋪裝n24500280126.00

4.2綠化n226440120317.28

4.3自然水體n2400010040.00

4.4跌水n2200030060.00

4.5室外網(wǎng)球場(chǎng)n24000300120.00

4.6籃球場(chǎng)及活動(dòng)場(chǎng)地n2240015036.00

4.7小天橋n2160350056.00

4.8大天橋n28503500297.50

4.9兒童戲水池項(xiàng)160000060.00

4.10水管網(wǎng)n24610028129.08

4.11強(qiáng)電管網(wǎng)n2461001569.15

4.12弱電管網(wǎng)n2461001882.98

4.13燃?xì)夤芫W(wǎng)rr2661000.53.31

4.14場(chǎng)地整理費(fèi)n26610030198.30

4.15景石項(xiàng)118000018.00

4.16雕塑項(xiàng)130400030.40

4.17標(biāo)識(shí)系統(tǒng)項(xiàng)128000028.00

4.18室外家具小品項(xiàng)120000020.00

4.19樹(shù)池、花池項(xiàng)1800008.00

4.20各類戶外運(yùn)動(dòng)健身器械項(xiàng)1640006.40

4.21戶外兒童游樂(lè)設(shè)施項(xiàng)1640006.40

4.22邊坡治理項(xiàng)12000000200.00

4.23合計(jì)1912.80

工程建設(shè)其他費(fèi)用

1可研及勘察設(shè)計(jì)費(fèi)62.85

2施工圖審查費(fèi)4.21

3工程招標(biāo)代理費(fèi)40.55

4工程監(jiān)理費(fèi)19.13

5建設(shè)單位管理費(fèi)121.50

工程量清單及控制價(jià)編

6制費(fèi)33.60

7環(huán)境影響評(píng)價(jià)費(fèi)1.72

8工程保險(xiǎn)費(fèi)22.28

9行政事業(yè)型收費(fèi)113.36

9.1城市配套費(fèi)1920000.00

9.2新型材料專項(xiàng)費(fèi)19200713.44

9.3異地綠化建設(shè)1920059.60

9.4散裝水泥專項(xiàng)基金1920011.92

9.5人防異地建設(shè)費(fèi)192002038.40

9.6其他50.00

10合計(jì)419.20

—預(yù)備費(fèi)758.67

1基本預(yù)備費(fèi)5%474.17

2漲價(jià)預(yù)備費(fèi)3%284.50

四項(xiàng)目總投資10241.98

（2）商鋪

商鋪部分投資由建安工程費(fèi)用、室外工程費(fèi)、工程建設(shè)其他費(fèi)用

和預(yù)備費(fèi)構(gòu)成。投資估算見(jiàn)表2-2。

表2-2商鋪投資估算表

序號(hào)名稱單位數(shù)量單價(jià)（元）合價(jià)（萬(wàn)元）

—建安成本

1土建裝飾n23429013004457.70

2給排水n23429064219.46

3強(qiáng)電n234290146500.63

4弱電n23429083284.61

5合計(jì)rr2342901593.005462.40

室外工程

1水管網(wǎng)n2342902896.01

2強(qiáng)電管網(wǎng)n2342901551.44

3弱電管網(wǎng)n2342901861.72

4燃?xì)夤芫W(wǎng)rr2342900.51.71

5合計(jì)210.88

—其他費(fèi)用

1可研及勘察設(shè)計(jì)費(fèi)139.08

2施工圖審查費(fèi)12.48

3工程招標(biāo)代理費(fèi)13.55

4工程監(jiān)理費(fèi)102.12

5建設(shè)單位管理費(fèi)51.50

工程量清單及控制價(jià)

6編制費(fèi)19.00

7環(huán)境影響評(píng)價(jià)費(fèi)5.11

8工程保險(xiǎn)費(fèi)8.21

9行政事業(yè)型收費(fèi)366.04

9.1城市配套費(fèi)3429065222.89

9.2新型材料專項(xiàng)費(fèi)34290724.00

9.3異地綠化建設(shè)34290517.15

9.4散裝水泥專項(xiàng)基金3429013.43

9.5人防異地建設(shè)費(fèi)342902068.58

9.6其他30.00

10合計(jì)717.09

四預(yù)備費(fèi)

1基本預(yù)備費(fèi)5%319.52

2漲價(jià)預(yù)備費(fèi)3%191.71

合計(jì)511.23

五項(xiàng)目總投資6901.60

（3）住宅一

住宅一投資由建安工程費(fèi)用、室外工程費(fèi)、工程建設(shè)其他費(fèi)用和

預(yù)備費(fèi)構(gòu)成。投資估算見(jiàn)表2-3。

表2-3住宅一投資估算表

序號(hào)名稱單位數(shù)量單價(jià)（元）合價(jià)（萬(wàn)元）

建安成本

1土建n2110400165018216.00

地下車庫(kù)n21720.00

2給排水n211040064706.56

3強(qiáng)電n21104001461611.84

4弱電rr211040083916.32

5通風(fēng)燃?xì)鈔211040053585.12

6電梯部20400000800.00

7合計(jì)n21104001999.6222835.84

二室外工程988.38

1場(chǎng)地整理費(fèi)用27600254701.04

2道路n2150028042.00

3地面綠化n2630012075.60

4水管網(wǎng)n2276002877.28

5強(qiáng)電管網(wǎng)n2276001541.40

6弱電管網(wǎng)n2276001849.68

7燃?xì)夤芫W(wǎng)n2276000.51.38

8合計(jì)988.38

三其他費(fèi)用

1可研及勘察設(shè)計(jì)費(fèi)531.52

2施工圖審查費(fèi)50.24

3工程招標(biāo)代理費(fèi)40.55

4工程監(jiān)理費(fèi)238.24

5建設(shè)單位管理費(fèi)169.50

工程量清單及控制價(jià)

6編制費(fèi)35.22

7環(huán)境影響評(píng)價(jià)費(fèi)21.44

8工程保險(xiǎn)費(fèi)39.31

9行政事業(yè)型收費(fèi)1131.92

9.1城市配套費(fèi)11040065717.60

9.2新型材料專項(xiàng)費(fèi)110400777.28

9.3異地綠化建設(shè)110400555.20

9.4散裝水泥專項(xiàng)基金110400111.04

9.5人防異地建設(shè)費(fèi)11040020220.80

9.6其他50.00

10合計(jì)2257.94

四預(yù)備費(fèi)2086.57

1基本預(yù)備費(fèi)5%1304.11

2漲價(jià)預(yù)備費(fèi)3%782.46

五項(xiàng)目總投資28168.74

（4）住宅二

住宅二投資由建安工程費(fèi)用、室外工程費(fèi)、工程建設(shè)其他費(fèi)用和

預(yù)備費(fèi)構(gòu)成。投資估算見(jiàn)表2-4。

表2-4住宅二投資估算表

序號(hào)名稱單位數(shù)量單價(jià)（元）合價(jià)（萬(wàn)元）

—建安成本

1土建n21919815002879.70

2地下車庫(kù)n3252.00

3給排水n21919864122.87

4強(qiáng)電n219198146280.29

5弱電rr21919883159.34

6通風(fēng)燃?xì)鈔21919853101.75

7電梯部415000060.00

8合計(jì)n2191981853.813855.95

室外工程133.60

1道路n2100028028.00

2地面綠化n2154012018.48

3水管網(wǎng)n248002813.44

4強(qiáng)電管網(wǎng)n24800157.20

5弱電管網(wǎng)n24800188.64

6燃?xì)夤芫W(wǎng)n248000.50.24

7場(chǎng)地整理費(fèi)480012057.60

8合計(jì)133.60

—其他費(fèi)用

1可研及勘察設(shè)計(jì)費(fèi)98.37

2施工圖審查費(fèi)8.48

3工程招標(biāo)代理費(fèi)15.33

4工程監(jiān)理費(fèi)71.81

5建設(shè)單位管理費(fèi)51.50

工程量清單及控制價(jià)編

6制費(fèi)22.00

7環(huán)境影響評(píng)價(jià)費(fèi)3.59

8工程保險(xiǎn)費(fèi)5.54

9行政事業(yè)型收費(fèi)238.14

9.1城市配套費(fèi)1919865124.79

9.2新型材料專項(xiàng)費(fèi)19198713.44

9.3異地綠化建設(shè)1919859.60

9.4散裝水泥專項(xiàng)基金1919811.92

9.5人防異地建設(shè)費(fèi)191982038.40

9.6其他50.00

10合計(jì)514.76

四預(yù)備費(fèi)用

1基本預(yù)備費(fèi)5%225.22

2漲價(jià)預(yù)備費(fèi)3%135.13

3合計(jì)360.35

五項(xiàng)目總投資4864.66

可見(jiàn)，本項(xiàng)目總投資為50176.98萬(wàn)元，如表2-5。

表2-5項(xiàng)目總投資估算表

序號(hào)名稱土地面積（城）建筑面積（隨）投資（萬(wàn)元）

1運(yùn)動(dòng)休閑區(qū)66100.0017143.58

1.1體育設(shè)施19200.0010241.98

1.2商鋪9125.0034290.006901.60

2住宅一27600.00110400.0028168.74

3住宅二4800.0019198.004864.66

合計(jì)50176.98

2.3資金籌措

本項(xiàng)目擬采用招商引資的方式籌集資金。投資估算中暫時(shí)沒(méi)有考

慮籌資資本。

3財(cái)務(wù)和經(jīng)濟(jì)效益分析

3.1財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù)

本項(xiàng)目的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照企業(yè)財(cái)務(wù)制度和國(guó)家稅收政策規(guī)定執(zhí)行。

根據(jù)項(xiàng)目的市場(chǎng)開(kāi)拓周期，本項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)如下：

(1)國(guó)家計(jì)委和建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參

數(shù)》(第三版)，

(2)各種原料及產(chǎn)品按現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格

(3)各生產(chǎn)部門的原料、輔料、包裝材料消耗量按工藝提供的

單位產(chǎn)品消耗定額測(cè)算。

(4)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：營(yíng)業(yè)稅5%,城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)7%,教育附加費(fèi)

3%,地方教育費(fèi)附加3%,合計(jì)為5.65%

(5)稅收政策：所得稅按25%+取。

3.2收入支出預(yù)測(cè)

3.2.1收入估算

該項(xiàng)目的收入主要來(lái)源于六個(gè)部分：住宅出售收入，商鋪出售收

入，運(yùn)動(dòng)部分經(jīng)營(yíng)收入以及停車收入。詳細(xì)估算如下：

(1)住宅部分

考慮到住宅可預(yù)售，將收入獲得時(shí)間從建設(shè)期的第二年開(kāi)始，三

年銷售完畢，其銷售比例為4:5:1。住宅建筑面積129598平方米，

參考周邊樓盤單價(jià)以及炳三區(qū)今后的發(fā)展?fàn)顩r，該住宅定價(jià)為5000

元/成停車位共計(jì)652個(gè)，參照周邊車位的出售價(jià)格，按照6萬(wàn)元/

個(gè)考慮。即整個(gè)住宅部分收入為68711萬(wàn)元。

(2)商鋪出售

本項(xiàng)目商業(yè)門面的面積為34290M,參考周邊商業(yè)門面銷售價(jià)格，

定為10000元/用，可得商業(yè)門面銷售收入為34290萬(wàn)元。，將收入獲

得時(shí)間從建設(shè)期的第二年開(kāi)始，三年銷售完畢，其銷售比例為4:5:1。

(3)運(yùn)動(dòng)休閑區(qū)收益

運(yùn)動(dòng)休閑區(qū)包括網(wǎng)球館、羽毛球館、室外網(wǎng)球場(chǎng)、乒乓球、游泳

池和停車場(chǎng)等。

網(wǎng)球館有5片場(chǎng)地，暫定