房地產(chǎn)行業(yè)杭州房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)庫

房地產(chǎn)行業(yè)杭州房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)庫

【數(shù)據(jù)來源：杭州之江國際廣告?市場研究中心】

第一部分、經(jīng)濟方面

一、杭州市房地產(chǎn)市場總體運行特征

1、杭州房地產(chǎn)市場的進展歷程及各階段特點

第一階段：1993年往常

特征：樓市要緊表現(xiàn)為“公房時代”，房地產(chǎn)開發(fā)，更多地帶著城市

建設、滿足職工居住目的而展開，“老十八家”房產(chǎn)企業(yè)承擔了大量

的城市開發(fā)任務，同時樓市開始萌動。

富春大廈、中山花園、夢湖山莊、西子公寓等涉外房的開發(fā)，為杭州

的舊城改造城市設施的改善與房地產(chǎn)業(yè)的進展起到了促進作用。

第二階段：1993年至1999年

特征：市場化運作的公司開始出現(xiàn)；國家開始宏觀調控，市中心外銷

房、遠郊高端別墅區(qū)、近郊普通商品房的開發(fā)并存，房產(chǎn)企業(yè)經(jīng)歷了

非常艱辛的過程。

第三階段：1999年至2004年

特征：實物分房取消，國家出臺許多扶持產(chǎn)業(yè)的政策，杭州樓市迅速

進展，許多企業(yè)在這一階段獲得積存并積極擴張，房產(chǎn)品質也突飛猛

進；同時市場也迅速規(guī)范。

說明：這一時期要緊以開發(fā)商意識變化為要緊特征與主線，因此在下

文中單獨列出。

第四階段:2005年至……

特征：隨著國家新一輪宏觀調控的推出，購房者及開發(fā)企業(yè)變得理性,

2、杭州市房地產(chǎn)投資變動情況

（1）近5年固定資產(chǎn)投資總額的變化

（數(shù)據(jù)來源：03—07年杭州市統(tǒng)計公報）

杭州的固定資產(chǎn)投資額自03年開始穩(wěn)固增長，05年增幅達到最高，

為30.7%,06與07年受國家整體宏觀調控影響，固定資產(chǎn)投資迅速

降溫，去年增幅僅為15.3%。

近5年房地產(chǎn)開發(fā)投資總額變化

近5年杭州房地產(chǎn)投資總額變動情況

（數(shù)據(jù)來源：03—07年杭州市統(tǒng)計公報）

杭州的房地產(chǎn)開發(fā)投資近五年穩(wěn)固增長，但是增幅曲線卻呈下滑之

勢。03年與04年增幅接近40%,07年則回落至25%下列，這要緊受

宏觀調控、信貸緊縮的影響。

(3)近5年房地產(chǎn)開發(fā)投資總額占固定資產(chǎn)投資比例變化

房地產(chǎn)開發(fā)投資比重

35.0%-

30.0%哪

三mo

___________2003_______2004_______—_______2006_______2007

口杭49?駕7K97?Q4蚊

■■國

—1A—17—1A——17般

(數(shù)據(jù)來源：03-07年杭州市統(tǒng)計公報與03-07年國民經(jīng)濟統(tǒng)計公

報)

杭州房地產(chǎn)開發(fā)投資在固定資產(chǎn)投資中所占的比重逐年增加，07年

接近30%。與全國的差距也逐年增加，由03年6.4%的差距擴大至07

年的11.6%o這從一個方面反映了杭州房企的開發(fā)熱情高于全國。

3、杭州房地產(chǎn)市場的進展特征

(1)市場開發(fā)如火如荼，施工面積5年來迅速飆升。

(數(shù)據(jù)來源：03—07年杭州市國民經(jīng)濟與社會進展統(tǒng)計公報)

杭州開發(fā)商熱情高漲，商品房施工面積由03年的1449萬平方米迅速

飆升至07年的4184萬平方米。該指標每年的增幅保持在30%左右,

06年達到38%的高位?？⒐っ娣e雖每年均有增加但變化相對不明顯。

(2)市場需求旺盛，銷售量逐年增加。

(數(shù)據(jù)來源：03-07年杭州市國民經(jīng)濟與社會進展統(tǒng)計公報)

商品房銷售面積穩(wěn)步增加。07年雖受宏觀調控影響，樓市銷售狀況

不理想，但總體銷售面積增幅依然達到了16.5%的高位。

(3)城鎮(zhèn)居民居住狀況不斷得到改善。

近五年城鎮(zhèn)居民住房情況

(數(shù)據(jù)來源：03-07年杭州市國民經(jīng)濟與社會進展統(tǒng)計公報)

自實行住房商品化制度以來，城鎮(zhèn)居民的購房需求得到極大釋放，其

住房條件不斷得到改善。特別是在05年，人均住房面積由04年的

12.5平方米提高至17.2平方米。增幅較為明顯。

(4)樓市由局部火爆轉向四面開花。

杭州住宅市場的火爆最先從城西板塊開始。后隨著城西區(qū)域的不斷成

熟逐步輻射至三墩。下沙、濱江得益于大學城及高教園區(qū)的規(guī)劃建設

因而樓市起步也相對較早。03年隨著“城市東擴、旅游西進”的城

市進展戰(zhàn)略的提出及實施，杭州樓市開始四面開花。

(5)住宅市場格局分布具有鮮明的板塊色彩。

別墅、排屋等高檔物業(yè)要緊集中于閑林留下、湘湖等板塊；

城西以高品質普通住宅為特色；城北則以中檔價位樓盤為主；三墩、

下沙、九堡則是低價盤的集聚地。錢江新城為后起之秀，以高端物業(yè)

為主。這種板塊特點也決定其板塊購房人群具有與板塊物業(yè)相對應的

特征。

4、要緊區(qū)塊市場的進展演進及房價變化(按購房者習慣分法)

(1)城北：越來越適宜居住

■進展演進

該板塊在數(shù)年前廠房林立，環(huán)境嘈雜，居住品質較差，因此成為杭城

大面積舊城改造中改造力度最大的板塊。而拱墅區(qū)政府對該板塊良好

的整體規(guī)劃與區(qū)政府的遷入，2003年，城北樓市進入快速進展期。

04年成為杭州眾多板塊中房價上漲幅度最大的板塊之一。

近年來，隨著城北版圖的越擴越大，該板塊被購房者進一步細分為拱

北、半山、與睦、三塘、湖墅、大關、德勝與朝暉等小區(qū)塊。

■板塊配套

交通：目前已形成了相對獨立與完善的道路交通網(wǎng)絡。

上塘高架路通車，為市區(qū)南北向交通開發(fā)了便利通道。德勝路東西快

速干道將與繞城公路連接，使城北區(qū)塊實現(xiàn)交通合圍，并與石祥路、

莫干山路、上塘高架、東新路等城市主干道對接，在大杭州的北面形

成一個如樹葉狀、擁有“一環(huán)、一軸、六縱”格局的網(wǎng)狀快速道路系

統(tǒng)。

配套：各項配套相對成熟。

具有老工業(yè)區(qū)與老居住區(qū)的雙重身份，市政設施底子好，同時，區(qū)域

集中了浙大城市學院、樹人大學、浙江傳媒學院、電力職大等等大專

院校。

商業(yè)：商業(yè)配套日趨成熟。

從目前該區(qū)域商業(yè)分布來看，要緊集中在以信義坊商業(yè)步行街為代表

的賣魚橋商業(yè)區(qū)、以臺州路步行街與金華路商業(yè)街為代表的拱宸橋商

業(yè)區(qū)、以樂購與歐尚超市為代表的大關德勝商業(yè)區(qū)等等。同時，大關

路以北、紫荊路以南，靠近上塘路集辦公、商業(yè)、賓館、文化娛樂與

商住為一體的拱墅區(qū)區(qū)級商務商貿(mào)中心的建設也已經(jīng)提上日程。而北

景園大型居住區(qū)中，也已對基本生活設施作了較好規(guī)劃，為臨近半山

的幾個樓盤做好了配套支撐。

■房價變化

城北歷年房價變化

7000

6000

5000

4000

3000

2000

1000

0

20002001200220032004

(數(shù)據(jù)來源：之江國際數(shù)據(jù)庫)

(2)城西：由蔣村起步，城市化變遷的見證

■進展演進

城西作為商品房開發(fā)的發(fā)源地，開始于1992年的“蔣村商住區(qū)”。當

時其地塊尚屬余杭，在缺乏杭州市統(tǒng)一的規(guī)劃配套的情況下，綠城、

南都、金都、證大等開發(fā)商入駐開發(fā)。1996年，隨著康樂新村、丹

桂公寓、金都花園、南都花園、湖畔花園等第一代商品房陸續(xù)建成并

逐步形成居住氛圍，城西大型住宅區(qū)的雛形初現(xiàn)。

而在以桂花城為代表的高檔住宅小區(qū)得到了市場的認同與高度評價

后，城西漸成杭州房地產(chǎn)開發(fā)的主流熱點區(qū)域。多家品牌開發(fā)商的介

入，使得城西形象全面提升。2000年后，人們已然將杭州城西毫無

疑問地看做一個高檔住宅聚集的成熟板塊。

以住宅為先導，帶動交通、商業(yè)、文化、教育、經(jīng)濟等領域大步進展,

是蔣村商住區(qū)板塊較早出現(xiàn)的城市進展定律。盡管開發(fā)商的個體景觀

及配套做得不錯，但是開發(fā)商“各自為政”與政府“先開發(fā)后配套”

的模式，使城西缺乏城市整體規(guī)劃，也缺乏整體性的城市脈絡，這是

城西房地產(chǎn)進展的一大缺憾。

目前，隨著“旅游西進”戰(zhàn)略的實施，城西開始向“大城西”轉化。

而西溪、閑林余杭、良渚等也進入大城西的范疇（下文將單獨列出）。

目前，城西板塊又可進一步細分為文教區(qū)板塊、高新板塊與蔣村板塊。

■板塊配套

交通：交通問題成房產(chǎn)進展之瓶頸

城西的交通干道為文一路、文二路、文三路與天目山路。由于城西大

量住宅的交付，人口激增，而閑林留下等近年來開發(fā)主戰(zhàn)場的形成，

更為城西帶來了巨大的交通壓力。交通已成為近幾年來城西板塊進展

的瓶頸。文一路德勝快速路將使城西交通問題得到緩解，同時也成為

大城西交通貫穿的關鍵。

配套：各項配套相對成熟。

目前城西有物美文一店、物美西城廣場店、世紀聯(lián)華華商店三家大超

市；西城廣場已成為城西的商業(yè)中心；建材市場、社區(qū)步行街、花鳥

工藝品市場、等陸續(xù)出現(xiàn)，高新電腦城齊聚；省立同德醫(yī)院日漸成熟;

城西圖書館正在建設中……

(3)三墩：新興城市次中心

■進展演進

該板塊樓市在城西房產(chǎn)的輻射下進展起來。2002年，《杭州三墩地區(qū)

操縱性全面規(guī)劃》通過審批。而后，浙大紫荊港校區(qū)遷入，極大地提

升了三墩的人文氣息。由于該板塊的教育、交通、基礎設施、商貿(mào)等

均已具備一定的規(guī)模。而三墩片區(qū)的改造工程正在逐步實施。因此，

不管是開發(fā)商還是購房者，均看好其進展前景。房價上漲極為迅速。

交通：區(qū)內道路網(wǎng)絡健全，現(xiàn)有城市快速主干道古墩路、莫干山路、

留祥路，始發(fā)公交線路有303路、301路、817路、K900路，到武林

門只有30分鐘車程。從三墩出發(fā)到市中心，可通過天目山路，也可

通過石祥路上上塘高架。前往三墩的道路交通日益完善,隨著莫干山

路整治工程的完成，三墩新城的魅力也將再次凸現(xiàn)出來。

配套：作為一個新興的城市副中心地帶，三墩新城要緊是為了分擔杭

州主城區(qū)日益增長的居住壓力，是以居住為主導的功能定位。同時,

區(qū)域商業(yè)中心與休閑配套也在積極跟進，目前，三墩的商貿(mào)布局、教

育網(wǎng)絡、醫(yī)療點已是隨處可見。

商業(yè)：在杭州市新一輪商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃中，三墩被列為杭州市重點建設

的十二個商業(yè)副中心之一。沃爾瑪購物中心及銀泰SHOPPINGMALL等

將陸續(xù)進駐。

■房價變化

三墩歷年房價變化

（數(shù)據(jù)來源：之江國際數(shù)據(jù)庫）

（4）濱江：房產(chǎn)開發(fā)如火如荼

■進展演進

濱江完善的規(guī)劃及高教園區(qū)等的建設，板塊潛力巨大。近幾年，隨著該

板塊土地的大量供應，眾多開發(fā)商紛紛涌入。目前該板塊的供應量接近

杭州總體市場的1/30目前在售的樓盤有南都?逸天廣場、六合-天寓、

中冠-現(xiàn)代印象廣場、華立永通?逸城、旅游?水印城、華業(yè)?南岸

晶都、風雅錢塘花園、西房?錦繡江南、盛元?慧谷、中浙?太陽國

際公寓、賀田-尚城等。由于該板塊“規(guī)劃配套先行”的開發(fā)理念，板

塊價格在近幾年中飛速上漲。

近年來，隨著濱江房產(chǎn)日益火爆，該板塊又被進一步細分為錢江一橋

板塊、錢江四橋板塊。

交通：濱江區(qū)沿江依橋，距杭州市區(qū)中心7公里，區(qū)外連接杭州北岸

市區(qū)的橋梁要緊有錢江一橋、西興大橋（錢江三橋）與馬上通車的復興

大橋（錢江四橋）。連接濱江區(qū)的公交線路也較為完善，有337、317、

527、822等14條公交線路。關于濱江區(qū)通往浙江各地與鄰省的也有

數(shù)十條干線，江南大道直通杭州蕭山國際機場，滬杭甬、杭金衢高速

公路擦境而過。

商業(yè)：濱江區(qū)未來的規(guī)劃配套較為齊全。其重點商貿(mào)配套有處于三橋

與四橋之間的商業(yè)步行街；信誠路以西區(qū)塊內的公建中心，將包含高

檔醫(yī)院、學校、金融證券、信息中介等功能。其他擬建中的還有大型

綜合性、倉儲式超市、五星級賓館、健身娛樂中心、影視與演視中心、

大型購物中心與浦沿商貿(mào)中心。

教育：濱江區(qū)正按照規(guī)劃適度超前地加快建校步伐，四所硬件一流總

投資超過2億元，能容納近8000名學生就讀的學校，目前已有三所

已經(jīng)建成。此外還擴建了浦沿小學、長河中學浦沿中學等學校，易地

新建了西興中學、長一小學等4所學校。未來幾年內，建成區(qū)內將出

現(xiàn)12所配套中學、19所配套小學，區(qū)內孩子的教育問題有望得到良

好的解決。

■房價變化

濱江歷年房價變化

7000

6000

5000

4000

3000

2000

1000

0

20002001200220032004

(數(shù)據(jù)來源：之江國際數(shù)據(jù)庫)

(5)錢江新城：第二個城市中心

■進展演進

自2001年杭州總體規(guī)劃確定“城市東擴”的進展戰(zhàn)略，錢江新城房

價一路飛升，成為杭州新興的貴族板塊，目前房價水平直逼市中心黃

金地段。錢江新城從較早推出的贊成?海月花園，1998年價格在3000

元/平方米左右，至今，該板塊的房價已經(jīng)突破萬元以上。目前在售

項目有濱江?金色海岸、通策?錢江時代、濱江?金色家園、倚天?盛

世錢塘、贊成?錢塘天地、贊成?林風、盾安新城等。

同時由于CBD的板塊規(guī)劃，近年來大量寫字樓項目涌入。目前在售與

馬上開盤的寫字樓項目有廣宇?錢江銘樓、錢江國際商務中心、鳳凰

城廣場、贊成?錢塘天地等。

由于錢江新城具有可塑性強與政府行政中心轉移的優(yōu)勢，不管是道路建

設還是周邊配套甚至綠化與景觀大環(huán)境，都將遠遠強于目前的杭州市

區(qū)，應該說未來的進展?jié)摿薮蟆?/p>

交通：該板塊交通優(yōu)勢較為明顯。目前從老城區(qū)到錢江新城的路線要

緊有五條，經(jīng)清泰立交橋連接清江路到達錢江新城；經(jīng)新城隧道從西

湖到錢江新城；望江路東向延伸段；慶春路東向延伸段（慶春東路）;

屬于新城二期建設的鳳起東路今后也將貫穿。地鐵。

配套：未來八大公建項目，分別為杭州大劇院；市民中心，將是杭州

市新的行政中心；集住宅、寫字樓、商場、超市等各類功能于一體的

慶春文化廣場；江干區(qū)文體中心；中國棋院杭州分院；杭州市中級人

民法院；杭州市廣電中心，今后將成為集廣播電視、報業(yè)、網(wǎng)絡等于

一體的現(xiàn)代化信息、傳媒中心；杭州市消防指揮中心。其他還將建可

承擔國際國內大中型會議的杭州國際會議中心；兩個超五星級酒店；

集旅游、休閑與文化功能于一體，新城將來重要的旅游休閑景點沿江

三個城市陽臺；波浪文化城（開敞式地下空間）建設。

■房價變化

錢江新城歷年房價變化

9000

8000

7000

6000

5000

4000

3000

2000

1000

0

20002001200220032004

（數(shù)據(jù)來源：之江國際數(shù)據(jù)庫）

（6）下沙：未來三年要緊供應區(qū)

■進展演進

03年之前，下沙經(jīng)營性土地供應只推出10余宗。從2003年開始，

由于將下沙建設為產(chǎn)學住一體化的東部新城的規(guī)劃目標的提出與本

身土地資源的豐富與可操作性，區(qū)塊土地供應大大增加。近兩年土地

供應量均在1000畝以上。目前，下沙板塊的住宅項目有十余個，其

中部分為經(jīng)濟適用房與定向銷售房。

2002—2003年，東海?未名園、香榭里花園、下沙文匯苑、大北?四

季風景、大都?文苑風情等項目作為下沙第一代樓盤推出，從而拉開

下沙房產(chǎn)開發(fā)的序幕。下沙的房價也正是在2002年開始逐步上升，

但上漲幅度明顯低于同時期起步的濱江。

交通：目前下沙的交通配套稍顯不足。連接市區(qū)的公交線路有五六條,

區(qū)內有小巴士。可通過規(guī)劃中的德勝快速路東及上德立交相連。沿江

大道正在規(guī)劃中，與之江路相連，可直接連通錢江新城。地鐵是其最

大利好。

配套：下沙的配套比較缺乏，吃飯、購物難，休閑娛樂場所少。但是

近年來政府頻繁推出綜合商業(yè)、配套公建用地。目前在建的大型公建

項目包含福雷德廣場、鄰里中心與華元?十六街區(qū)三個。

■房價變化

下沙歷年房價變化

6000

5000

4000

3000

2000

1000

0

20002001200220032004

(數(shù)據(jù)來源：之江國際數(shù)據(jù)庫)

(7)西溪、留下、閑林：大城西的崛起

■進展演進

大城西是“旅游西進”城市進展戰(zhàn)略的產(chǎn)物，包含了文一西路延伸的

區(qū)域，西溪、閑林是其中的要緊區(qū)域。

閑林房產(chǎn)自起步已有三四年時間，房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模非常龐大，但由

于市政配套、道路交通的相對匱乏，閑林板塊真正全面進展受到了一

定阻礙，始終處于不溫不火的狀態(tài)。05年，配套的缺乏使該板塊在

宏觀調控影響下舉步維艱。

交通：對外交通由02省道、015省道、東西大道、杭昱高速公路、

五常大道、鐵路與水路構成。該板塊與主城區(qū)的連接要緊通過02省

道與天目山路。目前閑林鎮(zhèn)到杭州市區(qū)的公交車有346路與506路。

而老余杭則通過文一路延伸段連接。

配套：該區(qū)域的生活及商業(yè)配套是房產(chǎn)進展的致命傷。目前各項配套

基本上依托于閑林鎮(zhèn)及老余杭鎮(zhèn)。05年以來，閑林的配套有所起色。

宏豐家具城、沃爾瑪山姆會員店等項目都已經(jīng)陸續(xù)進駐，更多的商業(yè)

項目則在洽談之中。在教育配套方面，余杭區(qū)規(guī)劃在未來5到10年

將在閑林新建小學1所、初中1所，同時規(guī)劃房產(chǎn)配套小學3所、初

中1所、普高1所，共新增7所學校。

■房價變化

5000

4000

3000

2000

1000

0

(數(shù)據(jù)來源：之江國際數(shù)據(jù)庫)

5、產(chǎn)品形態(tài)及開發(fā)商意識形態(tài)的進展變化

(1)開發(fā)商意識形態(tài)變化

■由“搶地”向“注重產(chǎn)品品質”過渡

杭州實行住房商品化制度以來，市中心樓盤因其地段優(yōu)勢銷售火

爆。因此拼搶有地段優(yōu)勢的地塊成為開發(fā)商的通病。但是由于特殊原

因，一些有民企背景的開發(fā)商往往拿不到市區(qū)土地。因此，他們開始

以產(chǎn)品創(chuàng)新來彌補地段的不足。綠城的桂花系列、新金都城市花園與

南都德加均是這一時期高品質樓盤的代表。綠城、金都、南都等房地

產(chǎn)開發(fā)商的品牌也在這一時期打響。也同時奠定了在業(yè)界的地位。同

時，市中心樓盤由于不注重產(chǎn)品而在競爭中喪失了原有的優(yōu)勢。這也

促使開發(fā)商向“產(chǎn)品”意識轉變。

■由“競爭”轉向“競爭中合作”

這種意識的轉變是由杭州的供地特點所決定的。90年代后期，杭州

的土地供應開始向城西及蔣村一帶進展。但是當時城西的特點是“供

地先行，規(guī)劃在后”，因此配套設施非常欠缺，這直接影響到城西各

樓盤的銷售情況。因此，出于提高城西板塊整體環(huán)境的考慮，有關開

發(fā)商開始互動合作。目前，隨著杭州供地外圍的擴展與板塊競爭的加

劇，板塊內開發(fā)商的競爭中合作的觀念進一步加強。

■營銷推廣由“華麗”向“樸實”回歸

在火爆樓市下，房產(chǎn)廣告更偏向于突出樓盤形象、產(chǎn)品理念與品牌形

象，廣告非?！叭A麗”但大多缺乏購房者真正關心的信息。通過宏觀

調控，開發(fā)商的營銷意識開始回歸本色：在保證購房者得到真正需要

的信息后，再加以其他方面的訴求。而在營銷手段上，也更注重為購

房者提供實質性優(yōu)惠。

■由“經(jīng)驗推斷”轉向注重“購房者需求”

在過去，開發(fā)商在戶型設計上往往是“拍腦袋”的做法，想當然地

認為什么房子好賣就造什么樣的房子，而這往往遠離了購房者的真實

需求。在樓市理性回歸的情況下，真正符合購房者需求的房子才最有

市場，因此開發(fā)商也開始注重研究購房者的需求。

(2)產(chǎn)品意識形態(tài)的進展變化

■由“大戶型”的主流走向“產(chǎn)品多級化”

從戶型上看，大戶型是前幾年杭州樓市的主流供應，三房戶型多集

中在120—150平方米，110-120平方米左右的兩房隨處可見。戶型

的大而無當直接造成總價偏高、性價比降低。在市場競爭的作用下，

戶型瘦身才真正開始啟動。特別自2003年龍門公寓(單身公寓)熱

銷，杭州“小戶型”及“單身公寓”產(chǎn)品開始不時出現(xiàn)。近年來杭州

樓市“小、中、大”戶型皆而有之。

■產(chǎn)品形態(tài)不斷出現(xiàn)創(chuàng)新。

開發(fā)商在產(chǎn)品意識方面的變化也帶來了產(chǎn)品形態(tài)的創(chuàng)新?？偟膩碚f經(jīng)

歷了“由內”向“外”再由“外”向“內”的變化過程。

6、購房人群的地域變化

(1)本地購房者比重持續(xù)上漲

杭州本地購房者比重變化

88.0%

87.0%

86.0%

85.0%

84.0%

83.0%

82.0%

81.0%

80.0%

2004.052005.102006.102007.03

(數(shù)據(jù)來源：之江國際數(shù)據(jù)庫)

受宏觀調控影響，杭州樓市購房者的地域特征也在發(fā)生著變化。據(jù)之

江國際對近兩年來歷次房交會購房人群的監(jiān)測顯示：自05年10月開

始，杭州本地購房者比重開始增加，07年3月，該比重仍連續(xù)了上

漲的趨勢。

（注:“本地”指杭州戶籍人口?！笆取敝刚憬鹊呛贾莸膽艏?/p>

人口?！笆⊥狻敝笐艏疄槠渌∈械娜丝冢话饧耸?。）

省內購房者比重持續(xù)下跌

（數(shù)據(jù)來源：之江國際數(shù)據(jù)庫）

在宏觀調控前，杭州樓市存在著一定比例的以溫州人為代表的樓市炒

房客。宏觀調控關于樓市炒房客的打壓直接導致省內購房者比重的降

低。

07年3月份，省外購房者比重較之往常有明顯上升。究其原因，杭

州的“購房入戶”政策產(chǎn)生了一定的刺激作用。與省外購房者相比，

來杭置業(yè)的省內人士通常具備較強的經(jīng)濟實力，他們置業(yè)大多要么投

資，要么為子女買房，真正希望通過購房而落戶杭州的比重非常小，

省外人士大多以自住為目的來杭置業(yè)，因此，更易受到入戶政策的刺

激。

二、杭州市市政規(guī)劃動態(tài)對房地產(chǎn)市場的影響

1、板塊規(guī)劃影響

（1）《2001-2020年杭州市城市總體規(guī)劃》使樓市四面開花，郊區(qū)大

盤進展迅速

<2001-2020年杭州市城市總體規(guī)劃》中明確杭州的城市進展方向：

城市東擴，旅游西進，沿江開發(fā)，跨江進展，實施“南拓、北調、東

擴、西優(yōu)”的城市空間進展戰(zhàn)略，形成“東動、西靜、南新、北秀、

中興”的格局。同時提出了“一主（主城）、三副（江南城、臨平城

與下沙城）、六大組團（塘棲組團、余杭組團、臨浦組團、瓜瀝組團、

義蓬組團、良渚組團）的大都市進展框架。

影響：此輪城市總體規(guī)劃勾畫的“一主三副六組團”的大杭州進展框

架使“大杭州概念”大行其道，從而為城郊組團居住區(qū)進展制造了條

件；而居住環(huán)境優(yōu)勢、價格優(yōu)勢及增值潛力優(yōu)勢等特點使郊區(qū)各板塊

房產(chǎn)日益升溫。能夠說，總體規(guī)劃使杭小樓加四面力逃二但逞―暴

副城里的江直坡q裳江與羨山2與工費城立太組團里的余杭組囿《塞

緊是閑林艮遁組團受蝮大一其中，杭州城市進展由“西湖時代”

向“錢塘江時代”的方向性轉變更是使濱江成為最大受益者。

（2）錢江新城房產(chǎn)迅速崛起

《2001-2020年杭州市城市總體規(guī)劃》中“江濱地區(qū)為城市中心”的

主城區(qū)定位成就了現(xiàn)在的錢江新城。2002年杭州市作出了建設錢江

新城的重大決策，并制定了《錢江新城2006-2010年（十一五期間）

建設進展規(guī)劃》。

錢江新城的建設目標是杭州的政治、文化新中心與中央商務區(qū)。按照

規(guī)劃，“十一五”期間，錢江新城將初步實現(xiàn)行政辦公、金融、貿(mào)易、

信息、商業(yè)、會展、旅游、居住等功能的集聚，逐步發(fā)揮其中央商務

區(qū)（CBD）所具有的效用。通過E-CBD（數(shù)字、生態(tài)CBD）、T-CBD（旅

游CBD）、T-CBD（服務型CBD）的打造，重點建設“24小時生活形態(tài)

的CBD”。到2010年，錢江新城核心區(qū)基本建成。這包含：城市主軸

線成形；富春路兩側、沿江區(qū)塊25幢高層、超高層建筑建成；形成

比較完善的基礎設施；基本完成核心區(qū)生態(tài)進展軸建設。

影響：從“西湖時代”邁向“錢塘江時代”的城市進展方向與錢江新

城的定位及規(guī)劃建設使各界人士極度看好該板塊房產(chǎn)。2005年，濱

江?金色海岸奇跡般熱銷，吊起了部分開發(fā)商進軍頂級豪宅市場的胃

口；此外，香港地產(chǎn)巨頭新鴻基地產(chǎn)將與華潤集團構成合資投資控股

公司進展錢江新城項目；錢江新城房產(chǎn)迅速崛起。

（3）九堡成樓市新秀

在杭州市的“城市東擴、旅游西進、沿江開發(fā)、跨江進展”的城市進

展戰(zhàn)略中，九堡是“城市東擴”的排頭兵，定位為一個融合鄉(xiāng)村自然

與都市文化特征的新都市主義居住中心，它也是未來杭城最大的經(jīng)濟

適用房居住區(qū)與杭城東北部40萬人口居住區(qū)的中心。

此外，九堡與錢江新城的近距離接觸使其受錢江新城進展利好的輻射

非常大。錢江新城規(guī)劃為CBD,那么作為它近鄰的九堡必定承擔起大

型居住的功能。當然，地鐵規(guī)劃與九堡重大的配套規(guī)劃也為其房產(chǎn)迅

速走紅制造了條件。目前九堡在建或者者待建的房產(chǎn)大致分為九堡鎮(zhèn)

中心區(qū)塊、經(jīng)濟適用房區(qū)塊與沿江區(qū)塊三大區(qū)塊。

2、交通配套影響

(1)錢江四橋帶動濱江樓市

錢江四橋建成之前，濱江的房地產(chǎn)市場只是一種概念上的“熱點”

區(qū)域。濱江區(qū)的房地產(chǎn)在當時也只是圍繞在錢江大橋周邊進展，濱江

的進展受到限制。而錢江四橋建成后，從濱江到達市政府、黃龍、西

湖等城市行政中心、商務區(qū)與旅游景區(qū)更為暢通便利。全面提升了濱

江區(qū)房地產(chǎn)商品的可居住性的同時，也使濱江的錢江四橋南岸一帶得

到了全面的開發(fā)。

(2)德勝東西快速路規(guī)劃建設及其影響

2003年，德勝東西快速路規(guī)劃及選址確定。2004年6月28日，德勝

快速路開工建設，2007年下半年，德勝快速路已經(jīng)通車。

德勝快速路緩解了城市東西向的地面交通壓力，同時大大縮短了老余

杭與江干、下沙與主城之間的距離。關于余杭閑林、三堡九堡版塊、

下沙板塊樓市起到了非常大的盤活作用。

快速路延伸工程將一直接到繞城東路進入下沙。下沙城樓盤銷售不再

僅僅局限于以本區(qū)域消化為主。受德勝快速路的輻射效應，東海未名

園、商宇香榭里花園、下沙文匯苑、北大?四季風情、花園?夢琴灣、

星星港灣等樓盤逐步升溫。而圓夢園由于了有地鐵與德勝快速路東段

等雙重利好，06年一度引發(fā)熱銷。

(3)地鐵規(guī)劃及影響

地鐵規(guī)劃：

2005年6月初，杭州市城市快速軌道交通建設規(guī)劃通過了國務院審

批。根據(jù)規(guī)劃，杭州市的軌道交通線網(wǎng)由8條線構成，總長度278公

里，將設立154座車站。

1號線途徑濱江、下沙、臨平；

2號線蕭山始發(fā)，途徑市區(qū)核心塊、瓶窯；

3號線留下始發(fā)，途徑天目山路、武林地塊、臨平；

4號線火車東站始發(fā)，途徑錢江新城、錢江一橋；

5號線老余杭始發(fā)，途徑建國路、錢江四橋、蕭山火車站；

6號線為沿江線，途徑濱江、東方文化園；

7號線為機場線，途徑蕭山國際機場、江東工業(yè)園；

8號線途徑下沙、江東工業(yè)園。

據(jù)悉，2005-2010年杭州將組織建設線網(wǎng)規(guī)劃中的1號線與2號線

的重點路段，全長82.2公里。

地鐵影響：

地鐵效應成樓盤宣傳新賣點

在地鐵規(guī)劃獲批的最初一段時間內，地鐵沿線板塊中的大部分樓盤大

多以地鐵作為宣傳營銷的賣點之一，但是受宏觀調控影響，開發(fā)商在

價格方面比較慎重，因此樓盤價格基本上變化不大。

地鐵改變著杭州樓市的板塊地位分布格局。

地鐵開通將直接改變杭州的交通格局，郊區(qū)板塊以往在交通方面的致

命缺陷將得到完全改觀，生活商業(yè)配套的不足也會因地鐵的便利性得

以弱化。而城區(qū)板塊的交通優(yōu)勢大大減弱。因此，地鐵沿線板塊地位

得到提高。

地鐵規(guī)劃在一定程度上影響了購房者的板塊偏好。

通過地鐵規(guī)劃獲批前后對比購房者板塊選擇的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)：濱江、下沙、

蕭山等板塊偏好加大。臨平板塊的地域觀念弱化了地鐵對其的拉動作

用。三墩板塊難敵其他板塊綜合作用，購房者偏好甚至有所減少。

地鐵規(guī)劃對沿線板塊的購房偏好影響

（數(shù)據(jù)來源：之江國際數(shù)據(jù)庫）

地鐵規(guī)劃成為有關板塊房價上漲的強力支撐。

宏觀調控帶來了購房者關于杭州樓市房價走勢的不確定性。在錢江新

城、濱江、下沙等鐵路沿線板塊的主漲者中，地鐵規(guī)劃無疑是該部分

人群的堅實論據(jù)。（三墩、臨平數(shù)據(jù)偏少不具備參考性，在此不列入。）

地鐵規(guī)劃對板塊房價上漲的支撐力

(數(shù)據(jù)來源：之江國際數(shù)據(jù)庫)

地鐵將影響開發(fā)商的拿地決策。

交通便利性與升值潛力是開發(fā)商選址的重點考慮因素，因此，今后關

于地鐵周邊地塊的拼搶程度要大大增加。

從長遠上講，地鐵將緩解杭州房地產(chǎn)市場的供需矛盾。

近幾年來杭州的土地供應向郊區(qū)進展，但是由于交通配套限制一直未

能形成樓市的有效供應。地鐵的開通將會將緩與購房者關于遠郊樓盤

的抵觸，樓盤的可選擇空間加大，從而使供需矛盾得到緩與。

3、大型公建配套及商業(yè)配套影響

(1)大型公建及商業(yè)配套對房地產(chǎn)市場影響

板塊配套影響購房者的購房決策。

關于板塊樓市而言，購房需求直同意板塊價格水平、板塊規(guī)劃及政策

導向、板塊配套、板塊升值潛力等因素的影響。而板塊配套除直接影

響購房者的購房決策外，還會對板塊的房價水平與升值潛力產(chǎn)生間接

影響。

理性市場下，購房者對配套的關注度更高。

在之江國際的多次調查中，板塊配套始終排在購房者重點考慮因素之

列。宏觀調控后對該指標的看重度大幅提高。05年，該指標僅為20%

左右，06年與07年則迅速提升至70—80%左右。對自住者而言，板

塊配套直接關系著入住后生活及出行等的便利；而對投資客而言，在

現(xiàn)在市場下只有選擇好房子才能將風險降至最低，才能獲得盡可能多

的收益，配套無疑是重要指標。

購房者對周邊配套的看重度

(數(shù)據(jù)來源：之江國際數(shù)據(jù)庫)

(2)大型公建及商業(yè)配套項目

■杭州市客運中心

杭州市客運中心站位于九堡東部，按照國家一級客運站的標準設計、

建設，建成后要緊承擔客流量最大的東部、東北部、東南部與南部的

旅客運輸。該站從規(guī)模來看，可謂“華東第一站”。該站設計發(fā)車位

40個，日發(fā)送旅客4.8萬人次，高峰時可承受10萬人次。一期工程

將于06年7月底竣工，計劃于10月投入試運營。

影響：該項目使九堡板塊的交通優(yōu)勢更為突出。同時巨大的客流量將

為九堡帶來巨大的人流，將會極大地促進九堡的商業(yè)繁榮。

■中國四季青服裝交易中心

中國四季青服裝交易中心落戶九堡，總建筑面積將達5227畝，是一

個“巨無霸”式的商業(yè)航母。也將是杭州檔次最高、面積最大、功能

最全的服裝城。

影響：四季青服裝交易中心落成后，將吸引大量的商家入駐與吸引大

量就業(yè)人群，這些都將成為九堡房產(chǎn)的潛在需求。

■杭州大劇院

杭州大劇院位于杭州市錢江新城。東南面向錢塘江，與規(guī)劃中的新的

杭州市政府行政大樓及市民廣場相鄰。大劇院包含1600座劇場、600

座音樂廳及400座多功能廳各一座，總建筑面積為54975平方米。

影響：特殊的地理位置決定了杭州大劇院諸多的象征意義，并在杭州

市的政治、文化、市民生活中占據(jù)重要地位，建成后將成為杭州沿錢

塘江新城的標志性建筑。

■杭州市市民中心

杭州市市民中心位于錢江新城核心區(qū)，用地面積22公頃，建筑面積

約40多萬平方米。

影響：市民中心是杭州市政府新的辦公、會議中心，是杭州市建設錢

江新城、打造國際大都市的過程中邁出的極為重要的一步。她不管在

功能與意義上，都有舉足輕重的作用。

■星光大道

杭州星光大道位于中興路以北，府西路以西，江暉以東，錢塘江射潮

廣場以南。這條星光大道全長近千米，總建筑面積近30萬平方米，

分A、B、C、D四大組團，估計3年全部建成，整體爭取2007年全部

正式投入運營。整個項目將建成杭城首個集購物、美食、娛樂、休閑、

商務、旅游、運動八大功能于一體的步行商業(yè)行。面向國際招商，率

先實施一站式國際化體驗型主題模式。

影響：該項目是濱江區(qū)目前規(guī)劃的惟一一條商業(yè)步行街，也是杭州目

前體量最大的綜合型商業(yè)中心。該項目將改變目前濱江區(qū)塊缺乏大型

的商業(yè)配套項目的現(xiàn)狀，建成后將是杭州首個國際化體驗式主題商

街，甚至將可能改變杭州目前的商業(yè)分布格局。濱江的樓市也會因

此受益。

第二部分、消費方面

一、杭州市整體人口特征

2007年末，全市總人口達660.45萬人，比上年末增加8.77萬人，

增長1.4%。在戶籍人口中，農(nóng)業(yè)人口362.91萬人，非農(nóng)業(yè)人口297.54

萬人。人口出生率為8.72%。,死亡率為5.4%。，自然增長率為3.33%。。

（數(shù)據(jù)來源：杭州市2007年國民經(jīng)濟與社會進展統(tǒng)計公報）

說明：由于07年人口方面的各項細化數(shù)據(jù)尚在處理中，且已公布數(shù)

據(jù)的口徑與本文分析所用數(shù)據(jù)不一致，故下文僅以03-06年的數(shù)據(jù)

來分析大體走勢。

1、03-06年杭州人口數(shù)量與結構的變動

（1）市區(qū)人口總量變動

（數(shù)據(jù)來源：2003—2006年杭州市統(tǒng)計年鑒）

杭州市區(qū)自03年以來基本上保持每年7-8萬左右的人口增長量，總

人口增幅在05年出現(xiàn)回落后，06年反彈至2.14%。

■市區(qū)人口的增長率變動

（數(shù)據(jù)來源：2003—2006年杭州市統(tǒng)計年鑒）

05年人口增幅的暫時性回落，由當年相對較低的出生率所決定。

05年的人口出生率為7.44%。，而其他年份該指標均達到8.2%。以上。

■西湖區(qū)、江干區(qū)與濱江區(qū)的人口總量變動

部分行政區(qū)總人口變化

江干區(qū)每年的人口增長量比較穩(wěn)固，基本上保持在2.5-3萬的水平

上；

西湖區(qū)盡管是三行政區(qū)中人口總量最大的區(qū)域，但是人口的年增長量

逐年遞減，04年為2.6萬人，05年降為2.1萬人，06年甚至下滑至

1.2萬人，這說明該區(qū)域在人口方面已表現(xiàn)出明顯的后勁不足。

濱江區(qū)是一新興區(qū)域，近幾年來的人口增幅比較大。這部分增加的人

口要緊來源于三個方面：一是城市化進程所帶來的農(nóng)民向城鎮(zhèn)居民的

轉化（這是人口增加的主力）；二是企業(yè)的不斷入駐，大量員工落戶

濱江；三是商品房銷售所帶來的人口增加。隨著大量新盤的日益交付

及購房入戶政策的拉動，該行政區(qū)的人口增速仍將會比較明顯。

■西湖區(qū)、江干區(qū)與濱江區(qū)的非農(nóng)業(yè)人口比重變動

杭州非農(nóng)業(yè)人口比重變化

100.0%

80.0%一■——

60.0%*——--------*

40.0%

20.0%

0.0%

2003200420052006

T―杭/市區(qū)509%550%5R0%

—西湖區(qū)74A%796%RO9%R41鯨

、：工干區(qū)K)Q%AAA球71A喋77A%

-------——————-----―----—23M——

杭州的非農(nóng)業(yè)人口比重以每年3%左右的速度遞增，這是杭州城市化

進程所帶來的必定結果。在重點考察的三個行政區(qū)中，濱江區(qū)的城市

化進程最為明顯，非農(nóng)人口比重在03年僅為35.1%,06年則達到78%O

西湖區(qū)是杭州的老城區(qū)，四年時間中該指標僅增長了10個百分點。

江干區(qū)伴隨著城市東擴，該指標由03年的62.9%上升至77.8%o

(2)市區(qū)人口區(qū)域分布格局變動

人口區(qū)域分布變動情況

40.0%

10.0%'------------

0.0%

史城布城*干皴量西湖濱江蕭山奈杭

反IX反IX[XIX反IX

—*~"20067AW?A喋m北719AKq?Q1%?n1鬣

"—Oggs?n%?4KQ7K74%19A%q?Q4%?na

2004R1%RA縱Q7A吆124Kq。取9Q1%?nA%

----------2OG3-84%85%&7%1、6%13i0先2i8用30i2%230%

杭州市區(qū)人口的區(qū)域分布格局在近幾年內變動不大。蕭山區(qū)、余杭區(qū)

與西湖區(qū)始終處于前三甲的位置。江干區(qū)的人口比重變動最為明顯，

但四年內也僅提高了1.5個百分點。

(3)市區(qū)人口年齡結構變動

市區(qū)人口年齡分布

5.0%

0.0%

10歲及11-2021-2526-3031-4041-5051-6060歲以

下列歲歲方歲歲歲上

一?一'?nnA年R7%n6%R9耳71%172%1R4%1?3%

T—2005年-89%13,9牛83%7.1$18,5%17,9$117筆13,7$

從05年與06年的人口年齡分布對比來看：21—25歲的人口比重增

加；31—40歲的人口比重減少；41—60歲的人口比重均在增加。人

口老齡化的苗頭開始出現(xiàn)，但第三次人口生育高峰所帶來的人口也正

逐步進入婚育期。

(4)市區(qū)家庭規(guī)模變動

杭州市區(qū)及部分行政區(qū)戶均人口變動

4.50

___X

4.00

3.50

-------------------------------------------------------------------------

3.00

2003200420052006

T—市區(qū)2?R?RO230RR2

一?―西湖區(qū)402407299290

江干區(qū)24R?R129R

T-流汗區(qū)——3^56---------------3^88-------------------------------------4^22--------

市區(qū)戶均人口保持平穩(wěn)，在3.3人/戶左右波動。西湖區(qū)基本上表達出

老城區(qū)的特點一一戶均規(guī)模呈逐年遞減之勢（04年受“戶口新政”影

響略有增加）；江干區(qū)與濱江區(qū)受城市化進程影響（家庭規(guī)模相對較大

的農(nóng)業(yè)人口轉化為非農(nóng)業(yè)人口），戶均人口呈逐年遞增之勢。

2、人口收入變動情況

（1）01—05年居民可支配收入

（由于06-07年數(shù)據(jù)未詳，故下文僅以01-05年的數(shù)據(jù)來分析大體

走勢。）

14.00%

12.00%

10.00%

8.00%

6.00%

4.00%

2.00%

0.00%

市區(qū)人均可支配收入從2001至今，每年保持10%左右的增長，五年

來2002年的增幅最低；從增長速度來看，每年也保持1個百分點的

增幅。

(2)01—05年人均消費支出

從2002年起，年市區(qū)人均消費性支出每年以1000元左右的增幅增長,

從增幅來看，2005年的增幅比例接近20%,是近五年來增幅最大的一

年。

(3)01—05年城鎮(zhèn)居民儲蓄存款余額

城鎮(zhèn)居民儲蓄存款余額從2002年到2004年保持2000元的增長，但

增幅卻每年減少6個百分點的，這一情況從2005年開始有所轉變，

2005年的城鎮(zhèn)居民儲蓄存款增幅接近20%,成為近五年增幅最高的一

年。

(4)03—06年恩格爾系數(shù)

恩格爾系數(shù)是指食物支出占家庭消費支出的比重。根據(jù)聯(lián)合國糧農(nóng)組

織提出的標準，恩格爾系數(shù)在40-50%為小康，30-40%為富裕，低

于30%為最富裕。從杭州的情況來看，近幾年該指標呈減小之勢，

但不管是城鎮(zhèn)居民還是農(nóng)村居民，都處于富裕狀態(tài)。

3、從“五普”數(shù)據(jù)透視婚房需求

（1）“五普”有關數(shù)據(jù)（2006年1%人口抽樣調查數(shù)據(jù)尚在匯總處理

中）

■市區(qū)人口的年齡分布

（數(shù)據(jù)來源：杭州市統(tǒng)計局《杭州人口普查資料（2000年）》）

杭州市區(qū)43.3%的人口集中分布于20—39歲的年齡范圍內。其中，

20—24歲與25—29歲的人口比重均為11.1%015—19歲的人口呈直

追之勢，比重為9.2%。

■市區(qū)人口的婚姻狀況

杭州市區(qū)15歲及以上人口婚姻狀況

15歲及以上的市區(qū)人口總計553768人，其中，已婚人群占73.7%,

未婚人群達兩成。

■市區(qū)15歲及以上未婚人口的區(qū)域分布

杭州市區(qū)15歲及以上未婚人口區(qū)域分布

杭州市區(qū)15歲及以上的未婚人口總計68806人,要緊分布于西湖區(qū)、

江干區(qū)與拱墅區(qū)，其中西湖區(qū)的比重高達25.5%,江干區(qū)為17%。

(2)杭州市區(qū)人口關于婚房的需求分析

第三次人口生育高峰(上世紀80年代)所帶來的人口目前正逐步進

入婚育期。下面結合“五普”數(shù)據(jù)從年齡與婚姻狀態(tài)兩個角度來分析

杭州的婚房需求。

■年齡分析

25—29歲的人口量為371099人，比重為11.1%,20—24歲的人口量

為372280人，比重為11.1%,這兩部分人口，特別是后者將構成近

期內婚房需求的主力軍。

15—19歲的人口量為306791人，比重為9.2%,這部分人口中又有相

當?shù)谋戎貢a(chǎn)生異地就學與就業(yè)的行為。但是從年齡上來講，他們將

在近5年內或者者稍長的時間內結婚，而屆時留在杭州的人口將構成

近5年內婚房的潛在需求者。

■結合年齡與婚姻狀態(tài)分析

（說明：普查資料中未對市區(qū)未婚人口作年齡分類，故拿全市數(shù)據(jù)作

分析。）

“五普”數(shù)據(jù)顯示：杭州全市15歲及以上的未婚人口為109936人，

其中市區(qū)人口為68806人。從經(jīng)驗上講，35歲及以上的未婚人口大

多已有自己的住房，30-34歲的未婚人口中未解決住房問題的比重

也比較少。因此關于婚房的需求要緊產(chǎn)生于15-29歲這個年齡范圍

內。

未婚人口的年齡分布

未婚人口的區(qū)域分布反映出，未來5年內的婚房需求者將要緊集中于

西湖與江干兩區(qū)。

(3)西湖區(qū)、江干區(qū)與濱江區(qū)人口的婚姻狀況

■區(qū)域人口年齡分布

各區(qū)域不同年齡段人口分布

17.0%

14.0%

11.0%

8.0%

5.0%

15-19歲20-24歲25-29歲30-34歲35-39歲

T一江干區(qū)8.6%13.8%11.0%12.0%10.3%

-■一西湖區(qū)14.3%14.9%9.7%9.1%9.1%

濱江區(qū)7.5%9.5%9.8%10.9%10.3%

15-39歲的人口比重曲線在西湖區(qū)、江干區(qū)與濱江區(qū)呈現(xiàn)出不一致

的特征。

西湖區(qū)該部分人口總比重達57.1%,但是15—24歲的人口占了其中

的一半。江干區(qū)該部分人口總比重達58.7%,但是20—29歲的人口

在該部分人口中接近一半。濱江區(qū)該部分人口總比重達48%,但是上

述年齡段的分布呈平穩(wěn)的斜上曲線。

■區(qū)域人口婚姻狀態(tài)

部分行政區(qū)的人口婚姻狀況

35000

30000

25000

20000

15000

10000

5000

0

未婚初婚有配偶再婚有配偶離婚喪偶

T—江干區(qū)11666310756344901501

一》—西湖區(qū)17516297396435221660

濱江區(qū)183565769736500

在重點考察的三個行政區(qū)中，西湖區(qū)處于未婚狀態(tài)的15歲及以上人

口數(shù)量明顯高于其他區(qū)域，達17516人。江干區(qū)的未婚人口也相對較

多。這也反映出，未來5年內的婚房需求者將要緊集中于西湖與江干

兩區(qū)。

4、從“五普”數(shù)據(jù)透視外地購房需求

市區(qū)人口戶籍分布

從杭州市區(qū)現(xiàn)住人口的戶籍來看，杭州本地、省內與省外人口在總量

上相差1至3萬人不等，三者比重分別為33%、35%與32%,基本上算

是“三分天下”。這部分人群中相當大比重存在購房需求。

二、杭州市房地產(chǎn)市場需求特征

(說明：該部分數(shù)據(jù)均來自之江國際數(shù)據(jù)庫)

1、板塊需求變動

(1)2007年購房者的板塊需求

錢江新城板塊,

12.0%三墩板塊,城東板塊，

城西文教區(qū)6.3%

12.9%城北板塊,

/6.1%

下沙板塊，

5.9%

蕭山板塊,

市中心板塊啟板錢

18.5%

1.3%

濱江板塊,由h\臨平板塊，

18.5%

2007年，購房者的板塊集中度加強。四分之三的購房需求集中于市

中心、城西文教區(qū)、錢江新城、濱江與三墩板塊。城東、城北及下沙

的青睞者皆在6%左右。

(2)板塊需求的年度變化

2005年2006年2007年

城西文教城西文教

市中心板塊

第一位區(qū)區(qū)

(18.5%)

(17.5%)(23.4%)

濱江板塊濱江板塊濱江板塊

第二位

(12.8%)(17.1%)(18.5%)

市中心板市中心板

城西文教區(qū)

第三位塊塊

(12.9%)

(11.5%)(14.7%)

錢江新城板

城北板塊下沙板塊

第四位塊

(9.1%)(10.8%)

(12.0%)

三墩板塊城北板塊三墩板塊

第五位

(6.9%)(8.0%)(6.8%)

■購房者最青睞的板塊前三名始終為城西文教區(qū)板塊、濱江板塊與市

中心板塊。濱江始終位居第二，近兩年來的受青睞比重均在18%左右。

市中心板塊三年來的比重連續(xù)上升，07年位居第一。

■城北板塊在前兩年均保持在8%-9%的水平上，07年受其他板塊的分

化影響退出前五。

■三墩板塊也是常溫板塊之一，受青睞程度僅次為城北。

■錢江新城作為后起之秀，受板塊規(guī)劃及其他利好影響，07年迅速

升至第四名，比重為12%。根據(jù)購房者對該板塊的看法，該板塊將有

加熱之勢。

2、消費熱點特征及趨勢

(1)購房者眼中的樓市現(xiàn)象及走勢預測

■調控帶來價格戰(zhàn)的同時也帶來樓盤品質提升

價格戰(zhàn)開始、樓盤品質提升與選擇余地加大是大多數(shù)購房者眼中的杭

州樓市現(xiàn)狀與未來的走勢，比重分別為20%、20%與18.7%?，F(xiàn)房銷售

目前被少數(shù)樓盤使用，但仍有一定比例的購房者認定這將是未來的一

種主流趨勢。

■未來兩年杭州樓市房價“平穩(wěn)”者略占優(yōu)勢

22%

認為樓市以“平穩(wěn)”為主調者比重最高，達33%,主漲、主跌與板塊

漲跌分化者皆有之，三者各占20-25%的比重。主漲者認為杭州房價

還能上漲的均值為1067元/平方米，而主跌者則認為未來兩年內房價

下跌的幅度將達808元/平方米。

(2)購房決策變化趨勢

■購房意圖：解決居住問題與改善居住環(huán)境是主流

自住性需求為主流，并呈逐年增長之勢。05年該比重為80%,06年

升至86%,07年則為89%。與此相對應，投資性需求逐年降低。

■看房行為：六成以上購房者初次看房時間始于半年前

購房者的看房開始時間的長短能夠在一定程度上反映出其理性的程

度。24%的購房者表示為買房從一年前就去過樓盤現(xiàn)場，37.7%的人群

其看房時間可推至半年前。從看過的樓盤數(shù)量來看，近六成的人看過

的樓盤數(shù)在三個以內，而看過4至5個樓盤的人群比重不足三成。

深解：近六成的購房者看房始于半年至一年前，這說明在去年宏觀調

控前后該部分人群已產(chǎn)生購房需求，但是宏觀調控延緩了其需求釋放

的速度。隨著樓市走向的日益明朗，這部分樓市需求估計將會很快得

以釋放。

■下單時間：七成以上購房者選擇1年內購買

對以自住性為主的剛性需求，由于購房者的理性，其下單時間開始拉

長。七成以上的購房者將其樓盤選擇及下單的時間放寬至1年；準備

半年內購買的僅逾一成；而準備三個月之內購房的比例僅逾一成。

1年內購買|仁'75-2%

半年內購買

3個月內購買

(■6.7%

1個月內購買

房貸政策對購房者的購買決策影響最為明顯

面積需求加大

板塊傾向改變

(i6.6%

減緩下單速度

加快下單速度(1113%

針對杭州政府在06年初采取的“購房入戶”、“提高住房公積金貸款

額度”等政策，六成以上購房者表示銀行的首付成數(shù)降低對其影響最

大，由于首付成數(shù)由原先的三成降為兩成，變相提高了購買力，因此

在面積需求上較之往常有所增加。受政策及其他利好影響，18.5%的

購房者其板塊傾向改變。

3、營銷手段看法

在多樣化的樓盤營銷方式中，購房者表示比較感興趣的有現(xiàn)房/準現(xiàn)

房銷售(42.9%)、送裝修或者裝修設計方案(38.3%)、送3至5年車

庫使用權(35.7%)與送3至5年物管費(33.1%),而諸如產(chǎn)品說明

會、送家電、業(yè)主聯(lián)誼會等營銷手段由于缺乏新意而且缺乏實質性優(yōu)

惠的刺激，因此關于購房者的吸引力不大。

現(xiàn)房與準現(xiàn)房銷售、送裝修或者裝修方案是購房者最感興趣的營銷手

段。前者免除了購房者所購樓盤名不符實的風險，后者則為購房者節(jié)

約了相當大的精力與時間。

4、戶均面積需求變動

(1)公寓戶均面積需求變動

2007

2005年2006年

年

戶均面積105.6108.4108.3

客廳26.524.324.4

主臥18.017.117.5

戶內面廚房9.89.08.9

積分布主衛(wèi)生

—7.46.9

間

主陽臺—6.36.6

■06年戶均需求面積較04年小幅上漲,07年基本上無變動。這一方

面反映了購房者理性心態(tài)，另一方面也與公寓樓的購房人群中的低端

購房者流失為小戶型公寓的購買群有關。

■從戶內面積的分布來看，各年度基本上變動不大。

(2)單身公寓戶均面積需求變動

■戶均面積需求變動

100.0

80.0

60.0

20-°,■■

0.0------------