房地產(chǎn)行業(yè)杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)庫(kù)

房地產(chǎn)行業(yè)杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)庫(kù)

【數(shù)據(jù)來源：杭州之江國(guó)際廣告?市場(chǎng)研究中心】

第一部分、經(jīng)濟(jì)方面

一、杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體運(yùn)行特征

1、杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)展歷程及各階段特點(diǎn)

第一階段：1993年往常

特征：樓市要緊表現(xiàn)為“公房時(shí)代”，房地產(chǎn)開發(fā)，更多地帶著城市

建設(shè)、滿足職工居住目的而展開，“老十八家”房產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)了大量

的城市開發(fā)任務(wù)，同時(shí)樓市開始萌動(dòng)。

富春大廈、中山花園、夢(mèng)湖山莊、西子公寓等涉外房的開發(fā)，為杭州

的舊城改造城市設(shè)施的改善與房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展起到了促進(jìn)作用。

第二階段：1993年至1999年

特征：市場(chǎng)化運(yùn)作的公司開始出現(xiàn)；國(guó)家開始宏觀調(diào)控，市中心外銷

房、遠(yuǎn)郊高端別墅區(qū)、近郊普通商品房的開發(fā)并存，房產(chǎn)企業(yè)經(jīng)歷了

非常艱辛的過程。

第三階段：1999年至2004年

特征：實(shí)物分房取消，國(guó)家出臺(tái)許多扶持產(chǎn)業(yè)的政策，杭州樓市迅速

進(jìn)展，許多企業(yè)在這一階段獲得積存并積極擴(kuò)張，房產(chǎn)品質(zhì)也突飛猛

進(jìn)；同時(shí)市場(chǎng)也迅速規(guī)范。

說明：這一時(shí)期要緊以開發(fā)商意識(shí)變化為要緊特征與主線，因此在下

文中單獨(dú)列出。

第四階段:2005年至……

特征：隨著國(guó)家新一輪宏觀調(diào)控的推出，購(gòu)房者及開發(fā)企業(yè)變得理性,

2、杭州市房地產(chǎn)投資變動(dòng)情況

（1）近5年固定資產(chǎn)投資總額的變化

（數(shù)據(jù)來源：03—07年杭州市統(tǒng)計(jì)公報(bào)）

杭州的固定資產(chǎn)投資額自03年開始穩(wěn)固增長(zhǎng)，05年增幅達(dá)到最高，

為30.7%,06與07年受國(guó)家整體宏觀調(diào)控影響，固定資產(chǎn)投資迅速

降溫，去年增幅僅為15.3%。

近5年房地產(chǎn)開發(fā)投資總額變化

近5年杭州房地產(chǎn)投資總額變動(dòng)情況

（數(shù)據(jù)來源：03—07年杭州市統(tǒng)計(jì)公報(bào)）

杭州的房地產(chǎn)開發(fā)投資近五年穩(wěn)固增長(zhǎng)，但是增幅曲線卻呈下滑之

勢(shì)。03年與04年增幅接近40%,07年則回落至25%下列，這要緊受

宏觀調(diào)控、信貸緊縮的影響。

(3)近5年房地產(chǎn)開發(fā)投資總額占固定資產(chǎn)投資比例變化

房地產(chǎn)開發(fā)投資比重

35.0%-

30.0%哪

三mo

___________2003_______2004_______—_______2006_______2007

口杭49?駕7K97?Q4蚊

■■國(guó)

—1A—17—1A——17般

(數(shù)據(jù)來源：03-07年杭州市統(tǒng)計(jì)公報(bào)與03-07年國(guó)民經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)公

報(bào))

杭州房地產(chǎn)開發(fā)投資在固定資產(chǎn)投資中所占的比重逐年增加，07年

接近30%。與全國(guó)的差距也逐年增加，由03年6.4%的差距擴(kuò)大至07

年的11.6%o這從一個(gè)方面反映了杭州房企的開發(fā)熱情高于全國(guó)。

3、杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)展特征

(1)市場(chǎng)開發(fā)如火如荼，施工面積5年來迅速飆升。

(數(shù)據(jù)來源：03—07年杭州市國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)進(jìn)展統(tǒng)計(jì)公報(bào))

杭州開發(fā)商熱情高漲，商品房施工面積由03年的1449萬(wàn)平方米迅速

飆升至07年的4184萬(wàn)平方米。該指標(biāo)每年的增幅保持在30%左右,

06年達(dá)到38%的高位?？⒐っ娣e雖每年均有增加但變化相對(duì)不明顯。

(2)市場(chǎng)需求旺盛，銷售量逐年增加。

(數(shù)據(jù)來源：03-07年杭州市國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)進(jìn)展統(tǒng)計(jì)公報(bào))

商品房銷售面積穩(wěn)步增加。07年雖受宏觀調(diào)控影響，樓市銷售狀況

不理想，但總體銷售面積增幅依然達(dá)到了16.5%的高位。

(3)城鎮(zhèn)居民居住狀況不斷得到改善。

近五年城鎮(zhèn)居民住房情況

(數(shù)據(jù)來源：03-07年杭州市國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)進(jìn)展統(tǒng)計(jì)公報(bào))

自實(shí)行住房商品化制度以來，城鎮(zhèn)居民的購(gòu)房需求得到極大釋放，其

住房條件不斷得到改善。特別是在05年，人均住房面積由04年的

12.5平方米提高至17.2平方米。增幅較為明顯。

(4)樓市由局部火爆轉(zhuǎn)向四面開花。

杭州住宅市場(chǎng)的火爆最先從城西板塊開始。后隨著城西區(qū)域的不斷成

熟逐步輻射至三墩。下沙、濱江得益于大學(xué)城及高教園區(qū)的規(guī)劃建設(shè)

因而樓市起步也相對(duì)較早。03年隨著“城市東擴(kuò)、旅游西進(jìn)”的城

市進(jìn)展戰(zhàn)略的提出及實(shí)施，杭州樓市開始四面開花。

(5)住宅市場(chǎng)格局分布具有鮮明的板塊色彩。

別墅、排屋等高檔物業(yè)要緊集中于閑林留下、湘湖等板塊；

城西以高品質(zhì)普通住宅為特色；城北則以中檔價(jià)位樓盤為主；三墩、

下沙、九堡則是低價(jià)盤的集聚地。錢江新城為后起之秀，以高端物業(yè)

為主。這種板塊特點(diǎn)也決定其板塊購(gòu)房人群具有與板塊物業(yè)相對(duì)應(yīng)的

特征。

4、要緊區(qū)塊市場(chǎng)的進(jìn)展演進(jìn)及房?jī)r(jià)變化(按購(gòu)房者習(xí)慣分法)

(1)城北：越來越適宜居住

■進(jìn)展演進(jìn)

該板塊在數(shù)年前廠房林立，環(huán)境嘈雜，居住品質(zhì)較差，因此成為杭城

大面積舊城改造中改造力度最大的板塊。而拱墅區(qū)政府對(duì)該板塊良好

的整體規(guī)劃與區(qū)政府的遷入，2003年，城北樓市進(jìn)入快速進(jìn)展期。

04年成為杭州眾多板塊中房?jī)r(jià)上漲幅度最大的板塊之一。

近年來，隨著城北版圖的越擴(kuò)越大，該板塊被購(gòu)房者進(jìn)一步細(xì)分為拱

北、半山、與睦、三塘、湖墅、大關(guān)、德勝與朝暉等小區(qū)塊。

■板塊配套

交通：目前已形成了相對(duì)獨(dú)立與完善的道路交通網(wǎng)絡(luò)。

上塘高架路通車，為市區(qū)南北向交通開發(fā)了便利通道。德勝路東西快

速干道將與繞城公路連接，使城北區(qū)塊實(shí)現(xiàn)交通合圍，并與石祥路、

莫干山路、上塘高架、東新路等城市主干道對(duì)接，在大杭州的北面形

成一個(gè)如樹葉狀、擁有“一環(huán)、一軸、六縱”格局的網(wǎng)狀快速道路系

統(tǒng)。

配套：各項(xiàng)配套相對(duì)成熟。

具有老工業(yè)區(qū)與老居住區(qū)的雙重身份，市政設(shè)施底子好，同時(shí)，區(qū)域

集中了浙大城市學(xué)院、樹人大學(xué)、浙江傳媒學(xué)院、電力職大等等大專

院校。

商業(yè)：商業(yè)配套日趨成熟。

從目前該區(qū)域商業(yè)分布來看，要緊集中在以信義坊商業(yè)步行街為代表

的賣魚橋商業(yè)區(qū)、以臺(tái)州路步行街與金華路商業(yè)街為代表的拱宸橋商

業(yè)區(qū)、以樂購(gòu)與歐尚超市為代表的大關(guān)德勝商業(yè)區(qū)等等。同時(shí)，大關(guān)

路以北、紫荊路以南，靠近上塘路集辦公、商業(yè)、賓館、文化娛樂與

商住為一體的拱墅區(qū)區(qū)級(jí)商務(wù)商貿(mào)中心的建設(shè)也已經(jīng)提上日程。而北

景園大型居住區(qū)中，也已對(duì)基本生活設(shè)施作了較好規(guī)劃，為臨近半山

的幾個(gè)樓盤做好了配套支撐。

■房?jī)r(jià)變化

城北歷年房?jī)r(jià)變化

7000

6000

5000

4000

3000

2000

1000

0

20002001200220032004

(數(shù)據(jù)來源：之江國(guó)際數(shù)據(jù)庫(kù))

(2)城西：由蔣村起步，城市化變遷的見證

■進(jìn)展演進(jìn)

城西作為商品房開發(fā)的發(fā)源地，開始于1992年的“蔣村商住區(qū)”。當(dāng)

時(shí)其地塊尚屬余杭，在缺乏杭州市統(tǒng)一的規(guī)劃配套的情況下，綠城、

南都、金都、證大等開發(fā)商入駐開發(fā)。1996年，隨著康樂新村、丹

桂公寓、金都花園、南都花園、湖畔花園等第一代商品房陸續(xù)建成并

逐步形成居住氛圍，城西大型住宅區(qū)的雛形初現(xiàn)。

而在以桂花城為代表的高檔住宅小區(qū)得到了市場(chǎng)的認(rèn)同與高度評(píng)價(jià)

后，城西漸成杭州房地產(chǎn)開發(fā)的主流熱點(diǎn)區(qū)域。多家品牌開發(fā)商的介

入，使得城西形象全面提升。2000年后，人們已然將杭州城西毫無(wú)

疑問地看做一個(gè)高檔住宅聚集的成熟板塊。

以住宅為先導(dǎo)，帶動(dòng)交通、商業(yè)、文化、教育、經(jīng)濟(jì)等領(lǐng)域大步進(jìn)展,

是蔣村商住區(qū)板塊較早出現(xiàn)的城市進(jìn)展定律。盡管開發(fā)商的個(gè)體景觀

及配套做得不錯(cuò)，但是開發(fā)商“各自為政”與政府“先開發(fā)后配套”

的模式，使城西缺乏城市整體規(guī)劃，也缺乏整體性的城市脈絡(luò)，這是

城西房地產(chǎn)進(jìn)展的一大缺憾。

目前，隨著“旅游西進(jìn)”戰(zhàn)略的實(shí)施，城西開始向“大城西”轉(zhuǎn)化。

而西溪、閑林余杭、良渚等也進(jìn)入大城西的范疇（下文將單獨(dú)列出）。

目前，城西板塊又可進(jìn)一步細(xì)分為文教區(qū)板塊、高新板塊與蔣村板塊。

■板塊配套

交通：交通問題成房產(chǎn)進(jìn)展之瓶頸

城西的交通干道為文一路、文二路、文三路與天目山路。由于城西大

量住宅的交付，人口激增，而閑林留下等近年來開發(fā)主戰(zhàn)場(chǎng)的形成，

更為城西帶來了巨大的交通壓力。交通已成為近幾年來城西板塊進(jìn)展

的瓶頸。文一路德勝快速路將使城西交通問題得到緩解，同時(shí)也成為

大城西交通貫穿的關(guān)鍵。

配套：各項(xiàng)配套相對(duì)成熟。

目前城西有物美文一店、物美西城廣場(chǎng)店、世紀(jì)聯(lián)華華商店三家大超

市；西城廣場(chǎng)已成為城西的商業(yè)中心；建材市場(chǎng)、社區(qū)步行街、花鳥

工藝品市場(chǎng)、等陸續(xù)出現(xiàn)，高新電腦城齊聚；省立同德醫(yī)院日漸成熟;

城西圖書館正在建設(shè)中……

(3)三墩：新興城市次中心

■進(jìn)展演進(jìn)

該板塊樓市在城西房產(chǎn)的輻射下進(jìn)展起來。2002年，《杭州三墩地區(qū)

操縱性全面規(guī)劃》通過審批。而后，浙大紫荊港校區(qū)遷入，極大地提

升了三墩的人文氣息。由于該板塊的教育、交通、基礎(chǔ)設(shè)施、商貿(mào)等

均已具備一定的規(guī)模。而三墩片區(qū)的改造工程正在逐步實(shí)施。因此，

不管是開發(fā)商還是購(gòu)房者，均看好其進(jìn)展前景。房?jī)r(jià)上漲極為迅速。

交通：區(qū)內(nèi)道路網(wǎng)絡(luò)健全，現(xiàn)有城市快速主干道古墩路、莫干山路、

留祥路，始發(fā)公交線路有303路、301路、817路、K900路，到武林

門只有30分鐘車程。從三墩出發(fā)到市中心，可通過天目山路，也可

通過石祥路上上塘高架。前往三墩的道路交通日益完善,隨著莫干山

路整治工程的完成，三墩新城的魅力也將再次凸現(xiàn)出來。

配套：作為一個(gè)新興的城市副中心地帶，三墩新城要緊是為了分擔(dān)杭

州主城區(qū)日益增長(zhǎng)的居住壓力，是以居住為主導(dǎo)的功能定位。同時(shí),

區(qū)域商業(yè)中心與休閑配套也在積極跟進(jìn)，目前，三墩的商貿(mào)布局、教

育網(wǎng)絡(luò)、醫(yī)療點(diǎn)已是隨處可見。

商業(yè)：在杭州市新一輪商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃中，三墩被列為杭州市重點(diǎn)建設(shè)

的十二個(gè)商業(yè)副中心之一。沃爾瑪購(gòu)物中心及銀泰SHOPPINGMALL等

將陸續(xù)進(jìn)駐。

■房?jī)r(jià)變化

三墩歷年房?jī)r(jià)變化

（數(shù)據(jù)來源：之江國(guó)際數(shù)據(jù)庫(kù)）

（4）濱江：房產(chǎn)開發(fā)如火如荼

■進(jìn)展演進(jìn)

濱江完善的規(guī)劃及高教園區(qū)等的建設(shè)，板塊潛力巨大。近幾年，隨著該

板塊土地的大量供應(yīng)，眾多開發(fā)商紛紛涌入。目前該板塊的供應(yīng)量接近

杭州總體市場(chǎng)的1/30目前在售的樓盤有南都?逸天廣場(chǎng)、六合-天寓、

中冠-現(xiàn)代印象廣場(chǎng)、華立永通?逸城、旅游?水印城、華業(yè)?南岸

晶都、風(fēng)雅錢塘花園、西房?錦繡江南、盛元?慧谷、中浙?太陽(yáng)國(guó)

際公寓、賀田-尚城等。由于該板塊“規(guī)劃配套先行”的開發(fā)理念，板

塊價(jià)格在近幾年中飛速上漲。

近年來，隨著濱江房產(chǎn)日益火爆，該板塊又被進(jìn)一步細(xì)分為錢江一橋

板塊、錢江四橋板塊。

交通：濱江區(qū)沿江依橋，距杭州市區(qū)中心7公里，區(qū)外連接杭州北岸

市區(qū)的橋梁要緊有錢江一橋、西興大橋（錢江三橋）與馬上通車的復(fù)興

大橋（錢江四橋）。連接濱江區(qū)的公交線路也較為完善，有337、317、

527、822等14條公交線路。關(guān)于濱江區(qū)通往浙江各地與鄰省的也有

數(shù)十條干線，江南大道直通杭州蕭山國(guó)際機(jī)場(chǎng)，滬杭甬、杭金衢高速

公路擦境而過。

商業(yè)：濱江區(qū)未來的規(guī)劃配套較為齊全。其重點(diǎn)商貿(mào)配套有處于三橋

與四橋之間的商業(yè)步行街；信誠(chéng)路以西區(qū)塊內(nèi)的公建中心，將包含高

檔醫(yī)院、學(xué)校、金融證券、信息中介等功能。其他擬建中的還有大型

綜合性、倉(cāng)儲(chǔ)式超市、五星級(jí)賓館、健身娛樂中心、影視與演視中心、

大型購(gòu)物中心與浦沿商貿(mào)中心。

教育：濱江區(qū)正按照規(guī)劃適度超前地加快建校步伐，四所硬件一流總

投資超過2億元，能容納近8000名學(xué)生就讀的學(xué)校，目前已有三所

已經(jīng)建成。此外還擴(kuò)建了浦沿小學(xué)、長(zhǎng)河中學(xué)浦沿中學(xué)等學(xué)校，易地

新建了西興中學(xué)、長(zhǎng)一小學(xué)等4所學(xué)校。未來幾年內(nèi)，建成區(qū)內(nèi)將出

現(xiàn)12所配套中學(xué)、19所配套小學(xué)，區(qū)內(nèi)孩子的教育問題有望得到良

好的解決。

■房?jī)r(jià)變化

濱江歷年房?jī)r(jià)變化

7000

6000

5000

4000

3000

2000

1000

0

20002001200220032004

(數(shù)據(jù)來源：之江國(guó)際數(shù)據(jù)庫(kù))

(5)錢江新城：第二個(gè)城市中心

■進(jìn)展演進(jìn)

自2001年杭州總體規(guī)劃確定“城市東擴(kuò)”的進(jìn)展戰(zhàn)略，錢江新城房

價(jià)一路飛升，成為杭州新興的貴族板塊，目前房?jī)r(jià)水平直逼市中心黃

金地段。錢江新城從較早推出的贊成?海月花園，1998年價(jià)格在3000

元/平方米左右，至今，該板塊的房?jī)r(jià)已經(jīng)突破萬(wàn)元以上。目前在售

項(xiàng)目有濱江?金色海岸、通策?錢江時(shí)代、濱江?金色家園、倚天?盛

世錢塘、贊成?錢塘天地、贊成?林風(fēng)、盾安新城等。

同時(shí)由于CBD的板塊規(guī)劃，近年來大量寫字樓項(xiàng)目涌入。目前在售與

馬上開盤的寫字樓項(xiàng)目有廣宇?錢江銘樓、錢江國(guó)際商務(wù)中心、鳳凰

城廣場(chǎng)、贊成?錢塘天地等。

由于錢江新城具有可塑性強(qiáng)與政府行政中心轉(zhuǎn)移的優(yōu)勢(shì)，不管是道路建

設(shè)還是周邊配套甚至綠化與景觀大環(huán)境，都將遠(yuǎn)遠(yuǎn)強(qiáng)于目前的杭州市

區(qū)，應(yīng)該說未來的進(jìn)展?jié)摿薮蟆?/p>

交通：該板塊交通優(yōu)勢(shì)較為明顯。目前從老城區(qū)到錢江新城的路線要

緊有五條，經(jīng)清泰立交橋連接清江路到達(dá)錢江新城；經(jīng)新城隧道從西

湖到錢江新城；望江路東向延伸段；慶春路東向延伸段（慶春東路）;

屬于新城二期建設(shè)的鳳起東路今后也將貫穿。地鐵。

配套：未來八大公建項(xiàng)目，分別為杭州大劇院；市民中心，將是杭州

市新的行政中心；集住宅、寫字樓、商場(chǎng)、超市等各類功能于一體的

慶春文化廣場(chǎng)；江干區(qū)文體中心；中國(guó)棋院杭州分院；杭州市中級(jí)人

民法院；杭州市廣電中心，今后將成為集廣播電視、報(bào)業(yè)、網(wǎng)絡(luò)等于

一體的現(xiàn)代化信息、傳媒中心；杭州市消防指揮中心。其他還將建可

承擔(dān)國(guó)際國(guó)內(nèi)大中型會(huì)議的杭州國(guó)際會(huì)議中心；兩個(gè)超五星級(jí)酒店；

集旅游、休閑與文化功能于一體，新城將來重要的旅游休閑景點(diǎn)沿江

三個(gè)城市陽(yáng)臺(tái)；波浪文化城（開敞式地下空間）建設(shè)。

■房?jī)r(jià)變化

錢江新城歷年房?jī)r(jià)變化

9000

8000

7000

6000

5000

4000

3000

2000

1000

0

20002001200220032004

（數(shù)據(jù)來源：之江國(guó)際數(shù)據(jù)庫(kù)）

（6）下沙：未來三年要緊供應(yīng)區(qū)

■進(jìn)展演進(jìn)

03年之前，下沙經(jīng)營(yíng)性土地供應(yīng)只推出10余宗。從2003年開始，

由于將下沙建設(shè)為產(chǎn)學(xué)住一體化的東部新城的規(guī)劃目標(biāo)的提出與本

身土地資源的豐富與可操作性，區(qū)塊土地供應(yīng)大大增加。近兩年土地

供應(yīng)量均在1000畝以上。目前，下沙板塊的住宅項(xiàng)目有十余個(gè)，其

中部分為經(jīng)濟(jì)適用房與定向銷售房。

2002—2003年，東海?未名園、香榭里花園、下沙文匯苑、大北?四

季風(fēng)景、大都?文苑風(fēng)情等項(xiàng)目作為下沙第一代樓盤推出，從而拉開

下沙房產(chǎn)開發(fā)的序幕。下沙的房?jī)r(jià)也正是在2002年開始逐步上升，

但上漲幅度明顯低于同時(shí)期起步的濱江。

交通：目前下沙的交通配套稍顯不足。連接市區(qū)的公交線路有五六條,

區(qū)內(nèi)有小巴士。可通過規(guī)劃中的德勝快速路東及上德立交相連。沿江

大道正在規(guī)劃中，與之江路相連，可直接連通錢江新城。地鐵是其最

大利好。

配套：下沙的配套比較缺乏，吃飯、購(gòu)物難，休閑娛樂場(chǎng)所少。但是

近年來政府頻繁推出綜合商業(yè)、配套公建用地。目前在建的大型公建

項(xiàng)目包含福雷德廣場(chǎng)、鄰里中心與華元?十六街區(qū)三個(gè)。

■房?jī)r(jià)變化

下沙歷年房?jī)r(jià)變化

6000

5000

4000

3000

2000

1000

0

20002001200220032004

(數(shù)據(jù)來源：之江國(guó)際數(shù)據(jù)庫(kù))

(7)西溪、留下、閑林：大城西的崛起

■進(jìn)展演進(jìn)

大城西是“旅游西進(jìn)”城市進(jìn)展戰(zhàn)略的產(chǎn)物，包含了文一西路延伸的

區(qū)域，西溪、閑林是其中的要緊區(qū)域。

閑林房產(chǎn)自起步已有三四年時(shí)間，房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模非常龐大，但由

于市政配套、道路交通的相對(duì)匱乏，閑林板塊真正全面進(jìn)展受到了一

定阻礙，始終處于不溫不火的狀態(tài)。05年，配套的缺乏使該板塊在

宏觀調(diào)控影響下舉步維艱。

交通：對(duì)外交通由02省道、015省道、東西大道、杭昱高速公路、

五常大道、鐵路與水路構(gòu)成。該板塊與主城區(qū)的連接要緊通過02省

道與天目山路。目前閑林鎮(zhèn)到杭州市區(qū)的公交車有346路與506路。

而老余杭則通過文一路延伸段連接。

配套：該區(qū)域的生活及商業(yè)配套是房產(chǎn)進(jìn)展的致命傷。目前各項(xiàng)配套

基本上依托于閑林鎮(zhèn)及老余杭鎮(zhèn)。05年以來，閑林的配套有所起色。

宏豐家具城、沃爾瑪山姆會(huì)員店等項(xiàng)目都已經(jīng)陸續(xù)進(jìn)駐，更多的商業(yè)

項(xiàng)目則在洽談之中。在教育配套方面，余杭區(qū)規(guī)劃在未來5到10年

將在閑林新建小學(xué)1所、初中1所，同時(shí)規(guī)劃房產(chǎn)配套小學(xué)3所、初

中1所、普高1所，共新增7所學(xué)校。

■房?jī)r(jià)變化

5000

4000

3000

2000

1000

0

(數(shù)據(jù)來源：之江國(guó)際數(shù)據(jù)庫(kù))

5、產(chǎn)品形態(tài)及開發(fā)商意識(shí)形態(tài)的進(jìn)展變化

(1)開發(fā)商意識(shí)形態(tài)變化

■由“搶地”向“注重產(chǎn)品品質(zhì)”過渡

杭州實(shí)行住房商品化制度以來，市中心樓盤因其地段優(yōu)勢(shì)銷售火

爆。因此拼搶有地段優(yōu)勢(shì)的地塊成為開發(fā)商的通病。但是由于特殊原

因，一些有民企背景的開發(fā)商往往拿不到市區(qū)土地。因此，他們開始

以產(chǎn)品創(chuàng)新來彌補(bǔ)地段的不足。綠城的桂花系列、新金都城市花園與

南都德加均是這一時(shí)期高品質(zhì)樓盤的代表。綠城、金都、南都等房地

產(chǎn)開發(fā)商的品牌也在這一時(shí)期打響。也同時(shí)奠定了在業(yè)界的地位。同

時(shí)，市中心樓盤由于不注重產(chǎn)品而在競(jìng)爭(zhēng)中喪失了原有的優(yōu)勢(shì)。這也

促使開發(fā)商向“產(chǎn)品”意識(shí)轉(zhuǎn)變。

■由“競(jìng)爭(zhēng)”轉(zhuǎn)向“競(jìng)爭(zhēng)中合作”

這種意識(shí)的轉(zhuǎn)變是由杭州的供地特點(diǎn)所決定的。90年代后期，杭州

的土地供應(yīng)開始向城西及蔣村一帶進(jìn)展。但是當(dāng)時(shí)城西的特點(diǎn)是“供

地先行，規(guī)劃在后”，因此配套設(shè)施非常欠缺，這直接影響到城西各

樓盤的銷售情況。因此，出于提高城西板塊整體環(huán)境的考慮，有關(guān)開

發(fā)商開始互動(dòng)合作。目前，隨著杭州供地外圍的擴(kuò)展與板塊競(jìng)爭(zhēng)的加

劇，板塊內(nèi)開發(fā)商的競(jìng)爭(zhēng)中合作的觀念進(jìn)一步加強(qiáng)。

■營(yíng)銷推廣由“華麗”向“樸實(shí)”回歸

在火爆樓市下，房產(chǎn)廣告更偏向于突出樓盤形象、產(chǎn)品理念與品牌形

象，廣告非?！叭A麗”但大多缺乏購(gòu)房者真正關(guān)心的信息。通過宏觀

調(diào)控，開發(fā)商的營(yíng)銷意識(shí)開始回歸本色：在保證購(gòu)房者得到真正需要

的信息后，再加以其他方面的訴求。而在營(yíng)銷手段上，也更注重為購(gòu)

房者提供實(shí)質(zhì)性優(yōu)惠。

■由“經(jīng)驗(yàn)推斷”轉(zhuǎn)向注重“購(gòu)房者需求”

在過去，開發(fā)商在戶型設(shè)計(jì)上往往是“拍腦袋”的做法，想當(dāng)然地

認(rèn)為什么房子好賣就造什么樣的房子，而這往往遠(yuǎn)離了購(gòu)房者的真實(shí)

需求。在樓市理性回歸的情況下，真正符合購(gòu)房者需求的房子才最有

市場(chǎng)，因此開發(fā)商也開始注重研究購(gòu)房者的需求。

(2)產(chǎn)品意識(shí)形態(tài)的進(jìn)展變化

■由“大戶型”的主流走向“產(chǎn)品多級(jí)化”

從戶型上看，大戶型是前幾年杭州樓市的主流供應(yīng)，三房戶型多集

中在120—150平方米，110-120平方米左右的兩房隨處可見。戶型

的大而無(wú)當(dāng)直接造成總價(jià)偏高、性價(jià)比降低。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的作用下，

戶型瘦身才真正開始啟動(dòng)。特別自2003年龍門公寓(單身公寓)熱

銷，杭州“小戶型”及“單身公寓”產(chǎn)品開始不時(shí)出現(xiàn)。近年來杭州

樓市“小、中、大”戶型皆而有之。

■產(chǎn)品形態(tài)不斷出現(xiàn)創(chuàng)新。

開發(fā)商在產(chǎn)品意識(shí)方面的變化也帶來了產(chǎn)品形態(tài)的創(chuàng)新。總的來說經(jīng)

歷了“由內(nèi)”向“外”再由“外”向“內(nèi)”的變化過程。

6、購(gòu)房人群的地域變化

(1)本地購(gòu)房者比重持續(xù)上漲

杭州本地購(gòu)房者比重變化

88.0%

87.0%

86.0%

85.0%

84.0%

83.0%

82.0%

81.0%

80.0%

2004.052005.102006.102007.03

(數(shù)據(jù)來源：之江國(guó)際數(shù)據(jù)庫(kù))

受宏觀調(diào)控影響，杭州樓市購(gòu)房者的地域特征也在發(fā)生著變化。據(jù)之

江國(guó)際對(duì)近兩年來歷次房交會(huì)購(gòu)房人群的監(jiān)測(cè)顯示：自05年10月開

始，杭州本地購(gòu)房者比重開始增加，07年3月，該比重仍連續(xù)了上

漲的趨勢(shì)。

（注:“本地”指杭州戶籍人口。“省內(nèi)”指浙江省內(nèi)但非杭州的戶籍

人口?！笆⊥狻敝笐艏疄槠渌∈械娜丝?，但不包含外籍人士。）

省內(nèi)購(gòu)房者比重持續(xù)下跌

（數(shù)據(jù)來源：之江國(guó)際數(shù)據(jù)庫(kù)）

在宏觀調(diào)控前，杭州樓市存在著一定比例的以溫州人為代表的樓市炒

房客。宏觀調(diào)控關(guān)于樓市炒房客的打壓直接導(dǎo)致省內(nèi)購(gòu)房者比重的降

低。

07年3月份，省外購(gòu)房者比重較之往常有明顯上升。究其原因，杭

州的“購(gòu)房入戶”政策產(chǎn)生了一定的刺激作用。與省外購(gòu)房者相比，

來杭置業(yè)的省內(nèi)人士通常具備較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，他們置業(yè)大多要么投

資，要么為子女買房，真正希望通過購(gòu)房而落戶杭州的比重非常小，

省外人士大多以自住為目的來杭置業(yè)，因此，更易受到入戶政策的刺

激。

二、杭州市市政規(guī)劃動(dòng)態(tài)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

1、板塊規(guī)劃影響

（1）《2001-2020年杭州市城市總體規(guī)劃》使樓市四面開花，郊區(qū)大

盤進(jìn)展迅速

<2001-2020年杭州市城市總體規(guī)劃》中明確杭州的城市進(jìn)展方向：

城市東擴(kuò)，旅游西進(jìn)，沿江開發(fā)，跨江進(jìn)展，實(shí)施“南拓、北調(diào)、東

擴(kuò)、西優(yōu)”的城市空間進(jìn)展戰(zhàn)略，形成“東動(dòng)、西靜、南新、北秀、

中興”的格局。同時(shí)提出了“一主（主城）、三副（江南城、臨平城

與下沙城）、六大組團(tuán)（塘棲組團(tuán)、余杭組團(tuán)、臨浦組團(tuán)、瓜瀝組團(tuán)、

義蓬組團(tuán)、良渚組團(tuán)）的大都市進(jìn)展框架。

影響：此輪城市總體規(guī)劃勾畫的“一主三副六組團(tuán)”的大杭州進(jìn)展框

架使“大杭州概念”大行其道，從而為城郊組團(tuán)居住區(qū)進(jìn)展制造了條

件；而居住環(huán)境優(yōu)勢(shì)、價(jià)格優(yōu)勢(shì)及增值潛力優(yōu)勢(shì)等特點(diǎn)使郊區(qū)各板塊

房產(chǎn)日益升溫。能夠說，總體規(guī)劃使杭小樓加四面力逃二但逞―暴

副城里的江直坡q裳江與羨山2與工費(fèi)城立太組團(tuán)里的余杭組囿《塞

緊是閑林艮遁組團(tuán)受蝮大一其中，杭州城市進(jìn)展由“西湖時(shí)代”

向“錢塘江時(shí)代”的方向性轉(zhuǎn)變更是使濱江成為最大受益者。

（2）錢江新城房產(chǎn)迅速崛起

《2001-2020年杭州市城市總體規(guī)劃》中“江濱地區(qū)為城市中心”的

主城區(qū)定位成就了現(xiàn)在的錢江新城。2002年杭州市作出了建設(shè)錢江

新城的重大決策，并制定了《錢江新城2006-2010年（十一五期間）

建設(shè)進(jìn)展規(guī)劃》。

錢江新城的建設(shè)目標(biāo)是杭州的政治、文化新中心與中央商務(wù)區(qū)。按照

規(guī)劃，“十一五”期間，錢江新城將初步實(shí)現(xiàn)行政辦公、金融、貿(mào)易、

信息、商業(yè)、會(huì)展、旅游、居住等功能的集聚，逐步發(fā)揮其中央商務(wù)

區(qū)（CBD）所具有的效用。通過E-CBD（數(shù)字、生態(tài)CBD）、T-CBD（旅

游CBD）、T-CBD（服務(wù)型CBD）的打造，重點(diǎn)建設(shè)“24小時(shí)生活形態(tài)

的CBD”。到2010年，錢江新城核心區(qū)基本建成。這包含：城市主軸

線成形；富春路兩側(cè)、沿江區(qū)塊25幢高層、超高層建筑建成；形成

比較完善的基礎(chǔ)設(shè)施；基本完成核心區(qū)生態(tài)進(jìn)展軸建設(shè)。

影響：從“西湖時(shí)代”邁向“錢塘江時(shí)代”的城市進(jìn)展方向與錢江新

城的定位及規(guī)劃建設(shè)使各界人士極度看好該板塊房產(chǎn)。2005年，濱

江?金色海岸奇跡般熱銷，吊起了部分開發(fā)商進(jìn)軍頂級(jí)豪宅市場(chǎng)的胃

口；此外，香港地產(chǎn)巨頭新鴻基地產(chǎn)將與華潤(rùn)集團(tuán)構(gòu)成合資投資控股

公司進(jìn)展錢江新城項(xiàng)目；錢江新城房產(chǎn)迅速崛起。

（3）九堡成樓市新秀

在杭州市的“城市東擴(kuò)、旅游西進(jìn)、沿江開發(fā)、跨江進(jìn)展”的城市進(jìn)

展戰(zhàn)略中，九堡是“城市東擴(kuò)”的排頭兵，定位為一個(gè)融合鄉(xiāng)村自然

與都市文化特征的新都市主義居住中心，它也是未來杭城最大的經(jīng)濟(jì)

適用房居住區(qū)與杭城東北部40萬(wàn)人口居住區(qū)的中心。

此外，九堡與錢江新城的近距離接觸使其受錢江新城進(jìn)展利好的輻射

非常大。錢江新城規(guī)劃為CBD,那么作為它近鄰的九堡必定承擔(dān)起大

型居住的功能。當(dāng)然，地鐵規(guī)劃與九堡重大的配套規(guī)劃也為其房產(chǎn)迅

速走紅制造了條件。目前九堡在建或者者待建的房產(chǎn)大致分為九堡鎮(zhèn)

中心區(qū)塊、經(jīng)濟(jì)適用房區(qū)塊與沿江區(qū)塊三大區(qū)塊。

2、交通配套影響

(1)錢江四橋帶動(dòng)濱江樓市

錢江四橋建成之前，濱江的房地產(chǎn)市場(chǎng)只是一種概念上的“熱點(diǎn)”

區(qū)域。濱江區(qū)的房地產(chǎn)在當(dāng)時(shí)也只是圍繞在錢江大橋周邊進(jìn)展，濱江

的進(jìn)展受到限制。而錢江四橋建成后，從濱江到達(dá)市政府、黃龍、西

湖等城市行政中心、商務(wù)區(qū)與旅游景區(qū)更為暢通便利。全面提升了濱

江區(qū)房地產(chǎn)商品的可居住性的同時(shí)，也使濱江的錢江四橋南岸一帶得

到了全面的開發(fā)。

(2)德勝東西快速路規(guī)劃建設(shè)及其影響

2003年，德勝東西快速路規(guī)劃及選址確定。2004年6月28日，德勝

快速路開工建設(shè)，2007年下半年，德勝快速路已經(jīng)通車。

德勝快速路緩解了城市東西向的地面交通壓力，同時(shí)大大縮短了老余

杭與江干、下沙與主城之間的距離。關(guān)于余杭閑林、三堡九堡版塊、

下沙板塊樓市起到了非常大的盤活作用。

快速路延伸工程將一直接到繞城東路進(jìn)入下沙。下沙城樓盤銷售不再

僅僅局限于以本區(qū)域消化為主。受德勝快速路的輻射效應(yīng)，東海未名

園、商宇香榭里花園、下沙文匯苑、北大?四季風(fēng)情、花園?夢(mèng)琴灣、

星星港灣等樓盤逐步升溫。而圓夢(mèng)園由于了有地鐵與德勝快速路東段

等雙重利好，06年一度引發(fā)熱銷。

(3)地鐵規(guī)劃及影響

地鐵規(guī)劃：

2005年6月初，杭州市城市快速軌道交通建設(shè)規(guī)劃通過了國(guó)務(wù)院審

批。根據(jù)規(guī)劃，杭州市的軌道交通線網(wǎng)由8條線構(gòu)成，總長(zhǎng)度278公

里，將設(shè)立154座車站。

1號(hào)線途徑濱江、下沙、臨平；

2號(hào)線蕭山始發(fā)，途徑市區(qū)核心塊、瓶窯；

3號(hào)線留下始發(fā)，途徑天目山路、武林地塊、臨平；

4號(hào)線火車東站始發(fā)，途徑錢江新城、錢江一橋；

5號(hào)線老余杭始發(fā)，途徑建國(guó)路、錢江四橋、蕭山火車站；

6號(hào)線為沿江線，途徑濱江、東方文化園；

7號(hào)線為機(jī)場(chǎng)線，途徑蕭山國(guó)際機(jī)場(chǎng)、江東工業(yè)園；

8號(hào)線途徑下沙、江東工業(yè)園。

據(jù)悉，2005-2010年杭州將組織建設(shè)線網(wǎng)規(guī)劃中的1號(hào)線與2號(hào)線

的重點(diǎn)路段，全長(zhǎng)82.2公里。

地鐵影響：

地鐵效應(yīng)成樓盤宣傳新賣點(diǎn)

在地鐵規(guī)劃獲批的最初一段時(shí)間內(nèi)，地鐵沿線板塊中的大部分樓盤大

多以地鐵作為宣傳營(yíng)銷的賣點(diǎn)之一，但是受宏觀調(diào)控影響，開發(fā)商在

價(jià)格方面比較慎重，因此樓盤價(jià)格基本上變化不大。

地鐵改變著杭州樓市的板塊地位分布格局。

地鐵開通將直接改變杭州的交通格局，郊區(qū)板塊以往在交通方面的致

命缺陷將得到完全改觀，生活商業(yè)配套的不足也會(huì)因地鐵的便利性得

以弱化。而城區(qū)板塊的交通優(yōu)勢(shì)大大減弱。因此，地鐵沿線板塊地位

得到提高。

地鐵規(guī)劃在一定程度上影響了購(gòu)房者的板塊偏好。

通過地鐵規(guī)劃獲批前后對(duì)比購(gòu)房者板塊選擇的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)：濱江、下沙、

蕭山等板塊偏好加大。臨平板塊的地域觀念弱化了地鐵對(duì)其的拉動(dòng)作

用。三墩板塊難敵其他板塊綜合作用，購(gòu)房者偏好甚至有所減少。

地鐵規(guī)劃對(duì)沿線板塊的購(gòu)房偏好影響

（數(shù)據(jù)來源：之江國(guó)際數(shù)據(jù)庫(kù)）

地鐵規(guī)劃成為有關(guān)板塊房?jī)r(jià)上漲的強(qiáng)力支撐。

宏觀調(diào)控帶來了購(gòu)房者關(guān)于杭州樓市房?jī)r(jià)走勢(shì)的不確定性。在錢江新

城、濱江、下沙等鐵路沿線板塊的主漲者中，地鐵規(guī)劃無(wú)疑是該部分

人群的堅(jiān)實(shí)論據(jù)。（三墩、臨平數(shù)據(jù)偏少不具備參考性，在此不列入。）

地鐵規(guī)劃對(duì)板塊房?jī)r(jià)上漲的支撐力

(數(shù)據(jù)來源：之江國(guó)際數(shù)據(jù)庫(kù))

地鐵將影響開發(fā)商的拿地決策。

交通便利性與升值潛力是開發(fā)商選址的重點(diǎn)考慮因素，因此，今后關(guān)

于地鐵周邊地塊的拼搶程度要大大增加。

從長(zhǎng)遠(yuǎn)上講，地鐵將緩解杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需矛盾。

近幾年來杭州的土地供應(yīng)向郊區(qū)進(jìn)展，但是由于交通配套限制一直未

能形成樓市的有效供應(yīng)。地鐵的開通將會(huì)將緩與購(gòu)房者關(guān)于遠(yuǎn)郊樓盤

的抵觸，樓盤的可選擇空間加大，從而使供需矛盾得到緩與。

3、大型公建配套及商業(yè)配套影響

(1)大型公建及商業(yè)配套對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響

板塊配套影響購(gòu)房者的購(gòu)房決策。

關(guān)于板塊樓市而言，購(gòu)房需求直同意板塊價(jià)格水平、板塊規(guī)劃及政策

導(dǎo)向、板塊配套、板塊升值潛力等因素的影響。而板塊配套除直接影

響購(gòu)房者的購(gòu)房決策外，還會(huì)對(duì)板塊的房?jī)r(jià)水平與升值潛力產(chǎn)生間接

影響。

理性市場(chǎng)下，購(gòu)房者對(duì)配套的關(guān)注度更高。

在之江國(guó)際的多次調(diào)查中，板塊配套始終排在購(gòu)房者重點(diǎn)考慮因素之

列。宏觀調(diào)控后對(duì)該指標(biāo)的看重度大幅提高。05年，該指標(biāo)僅為20%

左右，06年與07年則迅速提升至70—80%左右。對(duì)自住者而言，板

塊配套直接關(guān)系著入住后生活及出行等的便利；而對(duì)投資客而言，在

現(xiàn)在市場(chǎng)下只有選擇好房子才能將風(fēng)險(xiǎn)降至最低，才能獲得盡可能多

的收益，配套無(wú)疑是重要指標(biāo)。

購(gòu)房者對(duì)周邊配套的看重度

(數(shù)據(jù)來源：之江國(guó)際數(shù)據(jù)庫(kù))

(2)大型公建及商業(yè)配套項(xiàng)目

■杭州市客運(yùn)中心

杭州市客運(yùn)中心站位于九堡東部，按照國(guó)家一級(jí)客運(yùn)站的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)、

建設(shè)，建成后要緊承擔(dān)客流量最大的東部、東北部、東南部與南部的

旅客運(yùn)輸。該站從規(guī)模來看，可謂“華東第一站”。該站設(shè)計(jì)發(fā)車位

40個(gè)，日發(fā)送旅客4.8萬(wàn)人次，高峰時(shí)可承受10萬(wàn)人次。一期工程

將于06年7月底竣工，計(jì)劃于10月投入試運(yùn)營(yíng)。

影響：該項(xiàng)目使九堡板塊的交通優(yōu)勢(shì)更為突出。同時(shí)巨大的客流量將

為九堡帶來巨大的人流，將會(huì)極大地促進(jìn)九堡的商業(yè)繁榮。

■中國(guó)四季青服裝交易中心

中國(guó)四季青服裝交易中心落戶九堡，總建筑面積將達(dá)5227畝，是一

個(gè)“巨無(wú)霸”式的商業(yè)航母。也將是杭州檔次最高、面積最大、功能

最全的服裝城。

影響：四季青服裝交易中心落成后，將吸引大量的商家入駐與吸引大

量就業(yè)人群，這些都將成為九堡房產(chǎn)的潛在需求。

■杭州大劇院

杭州大劇院位于杭州市錢江新城。東南面向錢塘江，與規(guī)劃中的新的

杭州市政府行政大樓及市民廣場(chǎng)相鄰。大劇院包含1600座劇場(chǎng)、600

座音樂廳及400座多功能廳各一座，總建筑面積為54975平方米。

影響：特殊的地理位置決定了杭州大劇院諸多的象征意義，并在杭州

市的政治、文化、市民生活中占據(jù)重要地位，建成后將成為杭州沿錢

塘江新城的標(biāo)志性建筑。

■杭州市市民中心

杭州市市民中心位于錢江新城核心區(qū)，用地面積22公頃，建筑面積

約40多萬(wàn)平方米。

影響：市民中心是杭州市政府新的辦公、會(huì)議中心，是杭州市建設(shè)錢

江新城、打造國(guó)際大都市的過程中邁出的極為重要的一步。她不管在

功能與意義上，都有舉足輕重的作用。

■星光大道

杭州星光大道位于中興路以北，府西路以西，江暉以東，錢塘江射潮

廣場(chǎng)以南。這條星光大道全長(zhǎng)近千米，總建筑面積近30萬(wàn)平方米，

分A、B、C、D四大組團(tuán)，估計(jì)3年全部建成，整體爭(zhēng)取2007年全部

正式投入運(yùn)營(yíng)。整個(gè)項(xiàng)目將建成杭城首個(gè)集購(gòu)物、美食、娛樂、休閑、

商務(wù)、旅游、運(yùn)動(dòng)八大功能于一體的步行商業(yè)行。面向國(guó)際招商，率

先實(shí)施一站式國(guó)際化體驗(yàn)型主題模式。

影響：該項(xiàng)目是濱江區(qū)目前規(guī)劃的惟一一條商業(yè)步行街，也是杭州目

前體量最大的綜合型商業(yè)中心。該項(xiàng)目將改變目前濱江區(qū)塊缺乏大型

的商業(yè)配套項(xiàng)目的現(xiàn)狀，建成后將是杭州首個(gè)國(guó)際化體驗(yàn)式主題商

街，甚至將可能改變杭州目前的商業(yè)分布格局。濱江的樓市也會(huì)因

此受益。

第二部分、消費(fèi)方面

一、杭州市整體人口特征

2007年末，全市總?cè)丝谶_(dá)660.45萬(wàn)人，比上年末增加8.77萬(wàn)人，

增長(zhǎng)1.4%。在戶籍人口中，農(nóng)業(yè)人口362.91萬(wàn)人，非農(nóng)業(yè)人口297.54

萬(wàn)人。人口出生率為8.72%。,死亡率為5.4%。，自然增長(zhǎng)率為3.33%。。

（數(shù)據(jù)來源：杭州市2007年國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)進(jìn)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)）

說明：由于07年人口方面的各項(xiàng)細(xì)化數(shù)據(jù)尚在處理中，且已公布數(shù)

據(jù)的口徑與本文分析所用數(shù)據(jù)不一致，故下文僅以03-06年的數(shù)據(jù)

來分析大體走勢(shì)。

1、03-06年杭州人口數(shù)量與結(jié)構(gòu)的變動(dòng)

（1）市區(qū)人口總量變動(dòng)

（數(shù)據(jù)來源：2003—2006年杭州市統(tǒng)計(jì)年鑒）

杭州市區(qū)自03年以來基本上保持每年7-8萬(wàn)左右的人口增長(zhǎng)量，總

人口增幅在05年出現(xiàn)回落后，06年反彈至2.14%。

■市區(qū)人口的增長(zhǎng)率變動(dòng)

（數(shù)據(jù)來源：2003—2006年杭州市統(tǒng)計(jì)年鑒）

05年人口增幅的暫時(shí)性回落，由當(dāng)年相對(duì)較低的出生率所決定。

05年的人口出生率為7.44%。，而其他年份該指標(biāo)均達(dá)到8.2%。以上。

■西湖區(qū)、江干區(qū)與濱江區(qū)的人口總量變動(dòng)

部分行政區(qū)總?cè)丝谧兓?/p>

江干區(qū)每年的人口增長(zhǎng)量比較穩(wěn)固，基本上保持在2.5-3萬(wàn)的水平

上；

西湖區(qū)盡管是三行政區(qū)中人口總量最大的區(qū)域，但是人口的年增長(zhǎng)量

逐年遞減，04年為2.6萬(wàn)人，05年降為2.1萬(wàn)人，06年甚至下滑至

1.2萬(wàn)人，這說明該區(qū)域在人口方面已表現(xiàn)出明顯的后勁不足。

濱江區(qū)是一新興區(qū)域，近幾年來的人口增幅比較大。這部分增加的人

口要緊來源于三個(gè)方面：一是城市化進(jìn)程所帶來的農(nóng)民向城鎮(zhèn)居民的

轉(zhuǎn)化（這是人口增加的主力）；二是企業(yè)的不斷入駐，大量員工落戶

濱江；三是商品房銷售所帶來的人口增加。隨著大量新盤的日益交付

及購(gòu)房入戶政策的拉動(dòng)，該行政區(qū)的人口增速仍將會(huì)比較明顯。

■西湖區(qū)、江干區(qū)與濱江區(qū)的非農(nóng)業(yè)人口比重變動(dòng)

杭州非農(nóng)業(yè)人口比重變化

100.0%

80.0%一■——

60.0%*——--------*

40.0%

20.0%

0.0%

2003200420052006

T―杭/市區(qū)509%550%5R0%

—西湖區(qū)74A%796%RO9%R41鯨

、：工干區(qū)K)Q%AAA球71A喋77A%

-------——————-----―----—23M——

杭州的非農(nóng)業(yè)人口比重以每年3%左右的速度遞增，這是杭州城市化

進(jìn)程所帶來的必定結(jié)果。在重點(diǎn)考察的三個(gè)行政區(qū)中，濱江區(qū)的城市

化進(jìn)程最為明顯，非農(nóng)人口比重在03年僅為35.1%,06年則達(dá)到78%O

西湖區(qū)是杭州的老城區(qū)，四年時(shí)間中該指標(biāo)僅增長(zhǎng)了10個(gè)百分點(diǎn)。

江干區(qū)伴隨著城市東擴(kuò)，該指標(biāo)由03年的62.9%上升至77.8%o

(2)市區(qū)人口區(qū)域分布格局變動(dòng)

人口區(qū)域分布變動(dòng)情況

40.0%

10.0%'------------

0.0%

史城布城*干皴量西湖濱江蕭山奈杭

反IX反IX[XIX反IX

—*~"20067AW?A喋m北719AKq?Q1%?n1鬣

"—Oggs?n%?4KQ7K74%19A%q?Q4%?na

2004R1%RA縱Q7A吆124Kq。取9Q1%?nA%

----------2OG3-84%85%&7%1、6%13i0先2i8用30i2%230%

杭州市區(qū)人口的區(qū)域分布格局在近幾年內(nèi)變動(dòng)不大。蕭山區(qū)、余杭區(qū)

與西湖區(qū)始終處于前三甲的位置。江干區(qū)的人口比重變動(dòng)最為明顯，

但四年內(nèi)也僅提高了1.5個(gè)百分點(diǎn)。

(3)市區(qū)人口年齡結(jié)構(gòu)變動(dòng)

市區(qū)人口年齡分布

5.0%

0.0%

10歲及11-2021-2526-3031-4041-5051-6060歲以

下列歲歲方歲歲歲上

一?一'?nnA年R7%n6%R9耳71%172%1R4%1?3%

T—2005年-89%13,9牛83%7.1$18,5%17,9$117筆13,7$

從05年與06年的人口年齡分布對(duì)比來看：21—25歲的人口比重增

加；31—40歲的人口比重減少；41—60歲的人口比重均在增加。人

口老齡化的苗頭開始出現(xiàn)，但第三次人口生育高峰所帶來的人口也正

逐步進(jìn)入婚育期。

(4)市區(qū)家庭規(guī)模變動(dòng)

杭州市區(qū)及部分行政區(qū)戶均人口變動(dòng)

4.50

___X

4.00

3.50

-------------------------------------------------------------------------

3.00

2003200420052006

T—市區(qū)2?R?RO230RR2

一?―西湖區(qū)402407299290

江干區(qū)24R?R129R

T-流汗區(qū)——3^56---------------3^88-------------------------------------4^22--------

市區(qū)戶均人口保持平穩(wěn)，在3.3人/戶左右波動(dòng)。西湖區(qū)基本上表達(dá)出

老城區(qū)的特點(diǎn)一一戶均規(guī)模呈逐年遞減之勢(shì)（04年受“戶口新政”影

響略有增加）；江干區(qū)與濱江區(qū)受城市化進(jìn)程影響（家庭規(guī)模相對(duì)較大

的農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)化為非農(nóng)業(yè)人口），戶均人口呈逐年遞增之勢(shì)。

2、人口收入變動(dòng)情況

（1）01—05年居民可支配收入

（由于06-07年數(shù)據(jù)未詳，故下文僅以01-05年的數(shù)據(jù)來分析大體

走勢(shì)。）

14.00%

12.00%

10.00%

8.00%

6.00%

4.00%

2.00%

0.00%

市區(qū)人均可支配收入從2001至今，每年保持10%左右的增長(zhǎng)，五年

來2002年的增幅最低；從增長(zhǎng)速度來看，每年也保持1個(gè)百分點(diǎn)的

增幅。

(2)01—05年人均消費(fèi)支出

從2002年起，年市區(qū)人均消費(fèi)性支出每年以1000元左右的增幅增長(zhǎng),

從增幅來看，2005年的增幅比例接近20%,是近五年來增幅最大的一

年。

(3)01—05年城鎮(zhèn)居民儲(chǔ)蓄存款余額

城鎮(zhèn)居民儲(chǔ)蓄存款余額從2002年到2004年保持2000元的增長(zhǎng)，但

增幅卻每年減少6個(gè)百分點(diǎn)的，這一情況從2005年開始有所轉(zhuǎn)變，

2005年的城鎮(zhèn)居民儲(chǔ)蓄存款增幅接近20%,成為近五年增幅最高的一

年。

(4)03—06年恩格爾系數(shù)

恩格爾系數(shù)是指食物支出占家庭消費(fèi)支出的比重。根據(jù)聯(lián)合國(guó)糧農(nóng)組

織提出的標(biāo)準(zhǔn)，恩格爾系數(shù)在40-50%為小康，30-40%為富裕，低

于30%為最富裕。從杭州的情況來看，近幾年該指標(biāo)呈減小之勢(shì)，

但不管是城鎮(zhèn)居民還是農(nóng)村居民，都處于富裕狀態(tài)。

3、從“五普”數(shù)據(jù)透視婚房需求

（1）“五普”有關(guān)數(shù)據(jù)（2006年1%人口抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)尚在匯總處理

中）

■市區(qū)人口的年齡分布

（數(shù)據(jù)來源：杭州市統(tǒng)計(jì)局《杭州人口普查資料（2000年）》）

杭州市區(qū)43.3%的人口集中分布于20—39歲的年齡范圍內(nèi)。其中，

20—24歲與25—29歲的人口比重均為11.1%015—19歲的人口呈直

追之勢(shì)，比重為9.2%。

■市區(qū)人口的婚姻狀況

杭州市區(qū)15歲及以上人口婚姻狀況

15歲及以上的市區(qū)人口總計(jì)553768人，其中，已婚人群占73.7%,

未婚人群達(dá)兩成。

■市區(qū)15歲及以上未婚人口的區(qū)域分布

杭州市區(qū)15歲及以上未婚人口區(qū)域分布

杭州市區(qū)15歲及以上的未婚人口總計(jì)68806人,要緊分布于西湖區(qū)、

江干區(qū)與拱墅區(qū)，其中西湖區(qū)的比重高達(dá)25.5%,江干區(qū)為17%。

(2)杭州市區(qū)人口關(guān)于婚房的需求分析

第三次人口生育高峰(上世紀(jì)80年代)所帶來的人口目前正逐步進(jìn)

入婚育期。下面結(jié)合“五普”數(shù)據(jù)從年齡與婚姻狀態(tài)兩個(gè)角度來分析

杭州的婚房需求。

■年齡分析

25—29歲的人口量為371099人，比重為11.1%,20—24歲的人口量

為372280人，比重為11.1%,這兩部分人口，特別是后者將構(gòu)成近

期內(nèi)婚房需求的主力軍。

15—19歲的人口量為306791人，比重為9.2%,這部分人口中又有相

當(dāng)?shù)谋戎貢?huì)產(chǎn)生異地就學(xué)與就業(yè)的行為。但是從年齡上來講，他們將

在近5年內(nèi)或者者稍長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)結(jié)婚，而屆時(shí)留在杭州的人口將構(gòu)成

近5年內(nèi)婚房的潛在需求者。

■結(jié)合年齡與婚姻狀態(tài)分析

（說明：普查資料中未對(duì)市區(qū)未婚人口作年齡分類，故拿全市數(shù)據(jù)作

分析。）

“五普”數(shù)據(jù)顯示：杭州全市15歲及以上的未婚人口為109936人，

其中市區(qū)人口為68806人。從經(jīng)驗(yàn)上講，35歲及以上的未婚人口大

多已有自己的住房，30-34歲的未婚人口中未解決住房問題的比重

也比較少。因此關(guān)于婚房的需求要緊產(chǎn)生于15-29歲這個(gè)年齡范圍

內(nèi)。

未婚人口的年齡分布

未婚人口的區(qū)域分布反映出，未來5年內(nèi)的婚房需求者將要緊集中于

西湖與江干兩區(qū)。

(3)西湖區(qū)、江干區(qū)與濱江區(qū)人口的婚姻狀況

■區(qū)域人口年齡分布

各區(qū)域不同年齡段人口分布

17.0%

14.0%

11.0%

8.0%

5.0%

15-19歲20-24歲25-29歲30-34歲35-39歲

T一江干區(qū)8.6%13.8%11.0%12.0%10.3%

-■一西湖區(qū)14.3%14.9%9.7%9.1%9.1%

濱江區(qū)7.5%9.5%9.8%10.9%10.3%

15-39歲的人口比重曲線在西湖區(qū)、江干區(qū)與濱江區(qū)呈現(xiàn)出不一致

的特征。

西湖區(qū)該部分人口總比重達(dá)57.1%,但是15—24歲的人口占了其中

的一半。江干區(qū)該部分人口總比重達(dá)58.7%,但是20—29歲的人口

在該部分人口中接近一半。濱江區(qū)該部分人口總比重達(dá)48%,但是上

述年齡段的分布呈平穩(wěn)的斜上曲線。

■區(qū)域人口婚姻狀態(tài)

部分行政區(qū)的人口婚姻狀況

35000

30000

25000

20000

15000

10000

5000

0

未婚初婚有配偶再婚有配偶離婚喪偶

T—江干區(qū)11666310756344901501

一》—西湖區(qū)17516297396435221660

濱江區(qū)183565769736500

在重點(diǎn)考察的三個(gè)行政區(qū)中，西湖區(qū)處于未婚狀態(tài)的15歲及以上人

口數(shù)量明顯高于其他區(qū)域，達(dá)17516人。江干區(qū)的未婚人口也相對(duì)較

多。這也反映出，未來5年內(nèi)的婚房需求者將要緊集中于西湖與江干

兩區(qū)。

4、從“五普”數(shù)據(jù)透視外地購(gòu)房需求

市區(qū)人口戶籍分布

從杭州市區(qū)現(xiàn)住人口的戶籍來看，杭州本地、省內(nèi)與省外人口在總量

上相差1至3萬(wàn)人不等，三者比重分別為33%、35%與32%,基本上算

是“三分天下”。這部分人群中相當(dāng)大比重存在購(gòu)房需求。

二、杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求特征

(說明：該部分?jǐn)?shù)據(jù)均來自之江國(guó)際數(shù)據(jù)庫(kù))

1、板塊需求變動(dòng)

(1)2007年購(gòu)房者的板塊需求

錢江新城板塊,

12.0%三墩板塊,城東板塊，

城西文教區(qū)6.3%

12.9%城北板塊,

/6.1%

下沙板塊，

5.9%

蕭山板塊,

市中心板塊啟板錢

18.5%

1.3%

濱江板塊,由h\臨平板塊，

18.5%

2007年，購(gòu)房者的板塊集中度加強(qiáng)。四分之三的購(gòu)房需求集中于市

中心、城西文教區(qū)、錢江新城、濱江與三墩板塊。城東、城北及下沙

的青睞者皆在6%左右。

(2)板塊需求的年度變化

2005年2006年2007年

城西文教城西文教

市中心板塊

第一位區(qū)區(qū)

(18.5%)

(17.5%)(23.4%)

濱江板塊濱江板塊濱江板塊

第二位

(12.8%)(17.1%)(18.5%)

市中心板市中心板

城西文教區(qū)

第三位塊塊

(12.9%)

(11.5%)(14.7%)

錢江新城板

城北板塊下沙板塊

第四位塊

(9.1%)(10.8%)

(12.0%)

三墩板塊城北板塊三墩板塊

第五位

(6.9%)(8.0%)(6.8%)

■購(gòu)房者最青睞的板塊前三名始終為城西文教區(qū)板塊、濱江板塊與市

中心板塊。濱江始終位居第二，近兩年來的受青睞比重均在18%左右。

市中心板塊三年來的比重連續(xù)上升，07年位居第一。

■城北板塊在前兩年均保持在8%-9%的水平上，07年受其他板塊的分

化影響退出前五。

■三墩板塊也是常溫板塊之一，受青睞程度僅次為城北。

■錢江新城作為后起之秀，受板塊規(guī)劃及其他利好影響，07年迅速

升至第四名，比重為12%。根據(jù)購(gòu)房者對(duì)該板塊的看法，該板塊將有

加熱之勢(shì)。

2、消費(fèi)熱點(diǎn)特征及趨勢(shì)

(1)購(gòu)房者眼中的樓市現(xiàn)象及走勢(shì)預(yù)測(cè)

■調(diào)控帶來價(jià)格戰(zhàn)的同時(shí)也帶來樓盤品質(zhì)提升

價(jià)格戰(zhàn)開始、樓盤品質(zhì)提升與選擇余地加大是大多數(shù)購(gòu)房者眼中的杭

州樓市現(xiàn)狀與未來的走勢(shì)，比重分別為20%、20%與18.7%?，F(xiàn)房銷售

目前被少數(shù)樓盤使用，但仍有一定比例的購(gòu)房者認(rèn)定這將是未來的一

種主流趨勢(shì)。

■未來兩年杭州樓市房?jī)r(jià)“平穩(wěn)”者略占優(yōu)勢(shì)

22%

認(rèn)為樓市以“平穩(wěn)”為主調(diào)者比重最高，達(dá)33%,主漲、主跌與板塊

漲跌分化者皆有之，三者各占20-25%的比重。主漲者認(rèn)為杭州房?jī)r(jià)

還能上漲的均值為1067元/平方米，而主跌者則認(rèn)為未來兩年內(nèi)房?jī)r(jià)

下跌的幅度將達(dá)808元/平方米。

(2)購(gòu)房決策變化趨勢(shì)

■購(gòu)房意圖：解決居住問題與改善居住環(huán)境是主流

自住性需求為主流，并呈逐年增長(zhǎng)之勢(shì)。05年該比重為80%,06年

升至86%,07年則為89%。與此相對(duì)應(yīng)，投資性需求逐年降低。

■看房行為：六成以上購(gòu)房者初次看房時(shí)間始于半年前

購(gòu)房者的看房開始時(shí)間的長(zhǎng)短能夠在一定程度上反映出其理性的程

度。24%的購(gòu)房者表示為買房從一年前就去過樓盤現(xiàn)場(chǎng)，37.7%的人群

其看房時(shí)間可推至半年前。從看過的樓盤數(shù)量來看，近六成的人看過

的樓盤數(shù)在三個(gè)以內(nèi)，而看過4至5個(gè)樓盤的人群比重不足三成。

深解：近六成的購(gòu)房者看房始于半年至一年前，這說明在去年宏觀調(diào)

控前后該部分人群已產(chǎn)生購(gòu)房需求，但是宏觀調(diào)控延緩了其需求釋放

的速度。隨著樓市走向的日益明朗，這部分樓市需求估計(jì)將會(huì)很快得

以釋放。

■下單時(shí)間：七成以上購(gòu)房者選擇1年內(nèi)購(gòu)買

對(duì)以自住性為主的剛性需求，由于購(gòu)房者的理性，其下單時(shí)間開始拉

長(zhǎng)。七成以上的購(gòu)房者將其樓盤選擇及下單的時(shí)間放寬至1年；準(zhǔn)備

半年內(nèi)購(gòu)買的僅逾一成；而準(zhǔn)備三個(gè)月之內(nèi)購(gòu)房的比例僅逾一成。

1年內(nèi)購(gòu)買|仁'75-2%

半年內(nèi)購(gòu)買

3個(gè)月內(nèi)購(gòu)買

(■6.7%

1個(gè)月內(nèi)購(gòu)買

房貸政策對(duì)購(gòu)房者的購(gòu)買決策影響最為明顯

面積需求加大

板塊傾向改變

(i6.6%

減緩下單速度

加快下單速度(1113%

針對(duì)杭州政府在06年初采取的“購(gòu)房入戶”、“提高住房公積金貸款

額度”等政策，六成以上購(gòu)房者表示銀行的首付成數(shù)降低對(duì)其影響最

大，由于首付成數(shù)由原先的三成降為兩成，變相提高了購(gòu)買力，因此

在面積需求上較之往常有所增加。受政策及其他利好影響，18.5%的

購(gòu)房者其板塊傾向改變。

3、營(yíng)銷手段看法

在多樣化的樓盤營(yíng)銷方式中，購(gòu)房者表示比較感興趣的有現(xiàn)房/準(zhǔn)現(xiàn)

房銷售(42.9%)、送裝修或者裝修設(shè)計(jì)方案(38.3%)、送3至5年車

庫(kù)使用權(quán)(35.7%)與送3至5年物管費(fèi)(33.1%),而諸如產(chǎn)品說明

會(huì)、送家電、業(yè)主聯(lián)誼會(huì)等營(yíng)銷手段由于缺乏新意而且缺乏實(shí)質(zhì)性優(yōu)

惠的刺激，因此關(guān)于購(gòu)房者的吸引力不大。

現(xiàn)房與準(zhǔn)現(xiàn)房銷售、送裝修或者裝修方案是購(gòu)房者最感興趣的營(yíng)銷手

段。前者免除了購(gòu)房者所購(gòu)樓盤名不符實(shí)的風(fēng)險(xiǎn)，后者則為購(gòu)房者節(jié)

約了相當(dāng)大的精力與時(shí)間。

4、戶均面積需求變動(dòng)

(1)公寓戶均面積需求變動(dòng)

2007

2005年2006年

年

戶均面積105.6108.4108.3

客廳26.524.324.4

主臥18.017.117.5

戶內(nèi)面廚房9.89.08.9

積分布主衛(wèi)生

—7.46.9

間

主陽(yáng)臺(tái)—6.36.6

■06年戶均需求面積較04年小幅上漲,07年基本上無(wú)變動(dòng)。這一方

面反映了購(gòu)房者理性心態(tài)，另一方面也與公寓樓的購(gòu)房人群中的低端

購(gòu)房者流失為小戶型公寓的購(gòu)買群有關(guān)。

■從戶內(nèi)面積的分布來看，各年度基本上變動(dòng)不大。

(2)單身公寓戶均面積需求變動(dòng)

■戶均面積需求變動(dòng)

100.0

80.0

60.0

20-°,■■

0.0------------