房地產(chǎn)評(píng)估師考試試題

—.單向選擇提〔351分，每題的答案中只有一個(gè)最符合題意，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)〕某城市規(guī)劃將火車站由該城市的A區(qū)遷至B區(qū)，則B區(qū)的商業(yè)物業(yè)投資將會(huì)增加，這主要是由于房地產(chǎn)投資具有〔D〕A.為之固定性B各異性C適應(yīng)性D相互影響性２房地產(chǎn)投資的缺點(diǎn)是〔D〕A.相對(duì)較高的收益水平B.易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持C.抵銷通貨膨脹的影響D.投資回收期較長(zhǎng)3.甲.20231010002023101100萬(wàn)元90050%2023101200800萬(wàn)元的可能性50%，甲.乙兩個(gè)物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)比較的結(jié)果是〔B〕A.甲物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)大B.乙物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)大 C.甲.乙兩個(gè)物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)一樣 D.無(wú)法推斷4.假設(shè)某段時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的預(yù)期收益率為15%，國(guó)債的投資收益率為10%，市場(chǎng)整體的平均收益率為20%，則房地產(chǎn)業(yè)的系統(tǒng)性市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)是〔B〕A.0.25 B.0.50 C.1.5 D.2.00房地產(chǎn)市場(chǎng)按市場(chǎng)交易形式細(xì)分時(shí)，建成的房地產(chǎn)產(chǎn)品交易不包括〔C 〕子市場(chǎng).租賃 B.銷售C.保險(xiǎn)D.抵押某城市2023年存量商品住房的吸納率為40%，則該城市同期存量商品住房的吸納周期是〔B 〕A.0.4月 B.2.5月C.0.4年 D.2.5年在房地產(chǎn)周期循環(huán)周期過(guò)程中，掌握率持續(xù)下降到合理的掌握慮以下的階段為房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期中的〔B〕.A.第一階段B.其次階段C.第三階段D.第四階段假設(shè)同一地區(qū)的某一類型午夜的售價(jià)持續(xù)以大幅度上漲，那么該類型物業(yè)的出租需求就會(huì)〔〕削減 B、增加 C、不變 D、同步遞減9．承包商收到竣工結(jié)算價(jià)款后，通常應(yīng)在〔〕內(nèi)將竣工工程交付給開(kāi)發(fā)商。A、半個(gè)月 B、一個(gè)月 C、一個(gè)半月 D、二個(gè)月10．在以下定價(jià)方法中，需要使用損益平衡圖的是〔。A、目標(biāo)定價(jià)法 B、價(jià)值定價(jià)法 C、挑戰(zhàn)定價(jià)法 D、本錢加成定價(jià)法11．以下市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容中，屬于可控因素調(diào)查的是〔。A、市場(chǎng)需求容量調(diào)查 B、消費(fèi)者行為調(diào)查C、市場(chǎng)營(yíng)銷因素調(diào)查 D、競(jìng)爭(zhēng)狀況調(diào)查某市去年住宅的實(shí)際銷售量為500m2,450m2,0.8，則利用指數(shù)平滑法推測(cè)的今年的住宅銷售量是〔〕萬(wàn)m2。A、450 B、475 C、490 D、500從理論上講，房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的第—步工作是〔〕A、確定調(diào)查方式 B、設(shè)計(jì)問(wèn)卷C、收集信息 D、定義市場(chǎng)區(qū)域14．下述各項(xiàng)中，屬于房地產(chǎn)供給分析內(nèi)容的是〔〕A、吸納率分析 B、房地產(chǎn)市場(chǎng)的商業(yè)周期分析C、家庭規(guī)模與構(gòu)造分析 D、投資購(gòu)置和使用購(gòu)置的比例分析151000035%可以用于支付住房抵押貸款的月還12%15年期最大抵押貸款申請(qǐng)額是〔〕萬(wàn)元。A、28.62 B、29.16 C、41.56 D、48.24106%10000.2%的個(gè)人住房抵押貸款。假設(shè)將此方案轉(zhuǎn)為按月等額支付，則月等額還款額是〔〕元。A、1005.56 B、1010.56 C、1110.56 D、1115.5612%，按季度計(jì)息，則該筆貸款的實(shí)際年利率是〔〕A、12.35% B、12.55% C、12.68% D、12.93%某購(gòu)房者向銀行申請(qǐng)了40萬(wàn)元的抵押貸款，按月等比遞增還款，抵押貸款年利率為6.6%，10年，購(gòu)房者月還款額的增長(zhǎng)率為0.5%，則購(gòu)房者的首次還款額是〔〕元。A、204.08 B、356.72 C、508.91 D、666.67以下關(guān)于企業(yè)利潤(rùn)和收入的表達(dá)中，正確的選項(xiàng)是〔。AB、經(jīng)營(yíng)收入=銷售收入+出租收入C、銷售收入=土地轉(zhuǎn)讓收入+商品房銷售收入+配套設(shè)施銷售收入D=稅后收入-未安排利潤(rùn)某投資工程折現(xiàn)率未11%170012%時(shí)，凈現(xiàn)值為-870萬(wàn)元。則該投資工程的內(nèi)部收益率是〔。A、11.12% B、11.36% C、11.66% D、12.95%10000元/m2的價(jià)格購(gòu)置了200m2的商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營(yíng)，購(gòu)置價(jià)中的40%為自有資金，其余為按年等額還本付息的貸款，貸款期為10年，年利率為10%，每年可用于還本付24萬(wàn)元，則其償債備付率是〔〕A、0.21 B、1.23 C、2.01 D、3.23某房地產(chǎn)投資工程的外表收益率為16%，計(jì)算后得到該工程的實(shí)際收益率為12%，銀行的貸款5.44%，則在該工程的計(jì)算期內(nèi)，年平均通貨膨脹率是〔。A、3.57% B、4.00% C、6.56% D、10.56%某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的開(kāi)發(fā)周期為40.52.51年10000萬(wàn)元〔不含利息，在建設(shè)期內(nèi)均勻投入全部建筑本錢由銀行貸款供給，貸6%，按季計(jì)息。則該工程建筑本錢的利息是〔〕萬(wàn)元。A、755.54 B、772.84 C、1400.88 D、1433.90某房地產(chǎn)投資工程，資產(chǎn)為6000萬(wàn)元，負(fù)債為3500萬(wàn)元，流淌資產(chǎn)總額為3000萬(wàn)元，流淌負(fù)1500萬(wàn)元。則該工程的速動(dòng)比率是〔。A、80% B、120% C、171% D、200%房地產(chǎn)工程的盈虧平衡分析由臨界點(diǎn)分析和保本點(diǎn)分析兩種，兩者的主要差異在于〔〕A、變動(dòng)本錢的設(shè)置 B、銷售收入的不同C、固定本錢的設(shè)置 D、平衡點(diǎn)的設(shè)置5000m2,擬投資開(kāi)發(fā)一房地產(chǎn)工程。該工程固定本錢為6000萬(wàn)元，單位面積的可邊本錢為2023元/m2，則該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的容積率至少是〔。A、2.0 B、3.0 C、4.0 D、5.0有一計(jì)算期為10年的房地產(chǎn)置業(yè)投資工程，經(jīng)測(cè)算，該工程的投資收益率為10%，銀行貸款利6%12565萬(wàn)元，則在計(jì)算期內(nèi)，該工程的標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)是〔。A、52% B、58% C、62% D、68%=每平方米造價(jià)指標(biāo)*建筑面積，屬于〔。A、單元估算法 B、單位指標(biāo)估算法 C、概算指標(biāo)法 D、工程量近似匡算法29．某防地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程擬有三個(gè)投資方案，假設(shè)對(duì)這三個(gè)方案的經(jīng)濟(jì)合理性進(jìn)展比較，則比較的根底是該工程的〔。A、損益表 B、資金來(lái)源與運(yùn)用表 C、資本金現(xiàn)金流量表 D、全投入現(xiàn)金流量表30．在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中，選擇評(píng)價(jià)的根底參數(shù)時(shí)，一般將空置率歸為〔。A、時(shí)間類參數(shù) B、融資類參數(shù) C、評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)類指標(biāo) D、收益類指標(biāo)31．甲、乙兩個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率分別為75%和80%，從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)看，乙企業(yè)比甲企業(yè)面臨更大的〔〕風(fēng)險(xiǎn)。A、市場(chǎng) B、財(cái)務(wù) C、政策 D、經(jīng)營(yíng)32．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅后利潤(rùn)應(yīng)首先用于〔。A、彌補(bǔ)企業(yè)以前年度的虧損 B、提取法定盈余公積金C、提取公益金 D、向投資者分紅33．在測(cè)算資本金融資本錢時(shí)，其資金占用費(fèi)時(shí)按〔〕計(jì)算的。A、綜合利率 B、貸款利率 C、折現(xiàn)率 D、時(shí)機(jī)本錢34．某寫字樓的建筑面積為8萬(wàn)元m2，可出租面積系數(shù)為80%，公用建筑面積系數(shù)為15%，則該寫字樓出租單元內(nèi)建筑面積是〔〕萬(wàn)m2。A、5.2 B、6.4 C、6.8 D、7.63515萬(wàn)元/月，并當(dāng)租戶的月?tīng)I(yíng)業(yè)額超過(guò)1503%的百分比租金。當(dāng)租戶的月?tīng)I(yíng)業(yè)額為180萬(wàn)元時(shí)，其應(yīng)繳納的租金時(shí)〔〕萬(wàn)元。A、13.2 B、15.9 C、19.5 D、20.4二、多項(xiàng)選擇題〔共15分，每題2分。每題的備選答案中有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡商涂黑其相應(yīng)的編號(hào)。全部選對(duì)的，得2分；選錯(cuò)或多項(xiàng)選擇的，不得分；少選且選擇正確得，每個(gè)選0.5分〕從物理形態(tài)商劃分，作為房地產(chǎn)投資對(duì)象得房地產(chǎn)資產(chǎn)得類型主要有〔。A、商住樓B、土地C、在建工程D、寫字樓E、建成后得物業(yè)房地產(chǎn)間接投資得形式主要有〔。A、投資房地產(chǎn)信托B、購(gòu)置住房抵押支持證券C、購(gòu)置房地產(chǎn)企業(yè)債券D、購(gòu)置物業(yè)用語(yǔ)出租經(jīng)營(yíng)E、購(gòu)置土地進(jìn)展開(kāi)發(fā)從宏觀商說(shuō)，在進(jìn)展房地產(chǎn)市場(chǎng)構(gòu)造分析時(shí)，除了要分析總量構(gòu)造，通常還應(yīng)分析〔。A、價(jià)格構(gòu)造 B、區(qū)域構(gòu)造 C、產(chǎn)品構(gòu)造 D、供求構(gòu)造 E、投資構(gòu)造依據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期的理論，商品房租金增長(zhǎng)率上升是處于自然周期的〔。A、第一階段 B、其次階段初期 C、其次階段后期 D、第三階段 E第四階段開(kāi)發(fā)商的主要合同關(guān)系通常包括〔〕等。A、保險(xiǎn)合同 B、分包合同 C、銷售合同 D、勘察設(shè)計(jì)合同 E、加工合同6．房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷因素調(diào)查包括的類型有〔。A、產(chǎn)品調(diào)查 B、價(jià)風(fēng)格查 C、市場(chǎng)需求質(zhì)量調(diào)查D、分銷渠道調(diào)查 E促銷策略調(diào)查7．在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查中，收集一手資料的方法有〔。A、文獻(xiàn)查閱 B、觀看 C、專題爭(zhēng)論 D、問(wèn)卷調(diào)查 E、試驗(yàn)8．在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，利率的凹凸主要取決于〔〕等因素。A、行業(yè)基準(zhǔn)收益率B、政府政策C、通貨膨脹率 D、內(nèi)部收益率 E投資者的目標(biāo)收益率以下各項(xiàng)中，用以反映工程清償力量的指標(biāo)有〔。A、速動(dòng)比率 B、利息備付率 C、償債備付率 D、內(nèi)部收益率 E、資產(chǎn)負(fù)債率10．以下關(guān)于內(nèi)部收益率的表述中，正確的有〔〕內(nèi)部收益率總是大于目標(biāo)收益率。內(nèi)部收益率是當(dāng)工程壽命期終了時(shí)全部投資正好被收回的收益率C．同一工程的全投資內(nèi)部收益率肯定高于資本金內(nèi)部收益率。DE．內(nèi)部收益率越高，投資風(fēng)險(xiǎn)就越小。11．房地產(chǎn)置業(yè)投資的投資者從長(zhǎng)期投資的角度動(dòng)身期望獲得的利益有〔。A、自我消費(fèi) B、房地產(chǎn)保值 C、房地產(chǎn)增值 D、開(kāi)發(fā)利潤(rùn) E、出租收益12．利用期望值法推斷投資方案的優(yōu)劣時(shí)，可選擇的方案有〔。A、期望值一樣，標(biāo)準(zhǔn)差小的方案。 B、期望值一樣，標(biāo)準(zhǔn)差大的方案C、標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)小的方案 D、標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)大的方案。 E、標(biāo)準(zhǔn)差一樣期望值大的方案。在可行性爭(zhēng)論階段，房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)用中各項(xiàng)費(fèi)用的估算可以承受的方法有〔。A、單元估算法 B、概預(yù)算定額法 C、工程最近似匡算法 D、蒙特卡洛模擬法E、單位指標(biāo)估算法設(shè)工程法人融資形式的特點(diǎn)有〔 〕工程投資有設(shè)工程法人籌集的資本金和債務(wù)資金構(gòu)成。設(shè)工程法人擔(dān)當(dāng)相應(yīng)的融資責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)。從工程投資后的緊急效益來(lái)考察償債力量。從既有法人的財(cái)務(wù)整體狀況來(lái)考察融資后的償債力量。擬建工程在既有法人資產(chǎn)和信用根底上進(jìn)展，并形成其增量資產(chǎn)。以下關(guān)于寫字樓根底租金的表述中，正確的有〔。AB、根底租金高于市場(chǎng)租金時(shí)，物業(yè)治理企業(yè)需要降低經(jīng)營(yíng)費(fèi)用。C、根底資金低于市場(chǎng)租金時(shí)，物業(yè)治理企業(yè)需要降低經(jīng)營(yíng)費(fèi)用。D、在寫字樓市場(chǎng)較好的狀況下，市場(chǎng)租金一般高于根底租金。E、在寫字樓市場(chǎng)較好的狀況下，市場(chǎng)租金一般低于根底租金。三、推斷題〔151分。請(qǐng)依據(jù)推斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號(hào)，用“”表示正確，用“”表示錯(cuò)誤。不答不得分，推斷錯(cuò)誤扣1分，此題總分最多扣至零分〕房地產(chǎn)投資的時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)是指選擇適宜的時(shí)機(jī)進(jìn)入市場(chǎng)。 〔 〕一個(gè)完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)是由市場(chǎng)主體、客體、價(jià)格、資金、運(yùn)行機(jī)制等因素構(gòu)成的一個(gè)系統(tǒng)。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期處在谷底并開(kāi)頭向第一階段運(yùn)動(dòng)時(shí)，市場(chǎng)上的投資者將快速增加。目前我國(guó)由于政府不能作為城市房屋的拆遷人，所以政府不能作為土地一級(jí)開(kāi)發(fā)者。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商只能托付由資質(zhì)的監(jiān)理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)工程工程治理。效勞市場(chǎng)是指已經(jīng)購(gòu)置了某種產(chǎn)品，需要供給后續(xù)效勞的消費(fèi)者集合。細(xì)分市場(chǎng)通常能夠吸引多位競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，而彌隙市場(chǎng)只能吸取一個(gè)或少數(shù)幾個(gè)競(jìng)爭(zhēng)者。名義利率越大，計(jì)息周期越短，實(shí)際利率與名義利率的差異就越小。開(kāi)發(fā)商進(jìn)展房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，是其積存固定資產(chǎn)的重要方式。10、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資工程用于出租或自營(yíng)時(shí)，其計(jì)算期以土地剩余年限和建筑物經(jīng)濟(jì)使用壽命中較短的年限為最大值。11．不確定性分析中的盈虧平衡分析和敏感性分析，是在風(fēng)險(xiǎn)因素確定發(fā)生概率為條件下的風(fēng)險(xiǎn)數(shù)據(jù)。12．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程財(cái)務(wù)報(bào)表包括根本報(bào)表和關(guān)心報(bào)表，根本報(bào)表存儲(chǔ)了財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)所需要的最根底數(shù)據(jù)。個(gè)人住房抵押貸款不屬于購(gòu)房者的消費(fèi)性貸款。房地產(chǎn)企業(yè)債券可以依據(jù)商定轉(zhuǎn)換為企業(yè)的一般股。在房地產(chǎn)資產(chǎn)治理中，資產(chǎn)治理和設(shè)施治理以運(yùn)行治理為主，物業(yè)治理和投資組合治理以策略性治理為主。四、計(jì)算題〔2題，20分。要求列處算式、計(jì)算過(guò)程；需按公式計(jì)算的，要寫出公式；僅有計(jì)算結(jié)果而無(wú)計(jì)算過(guò)程的，不得分。計(jì)算結(jié)果保存小數(shù)點(diǎn)后兩位。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答〕某家庭購(gòu)置了一套90m2的商品住宅，售價(jià)位4000元/m2。該家庭首付了房?jī)r(jià)總額的30%，其余購(gòu)房款申請(qǐng)住房公積金和商業(yè)組合抵押貸款。住房公積金貸款和商業(yè)貸款的利率分別是4.5%和6.8%15年，按月等額歸還。其中住房公積金貸款的最高限額為10萬(wàn)元。假設(shè)該家庭以月收入的35%用來(lái)支付抵押貸款月還款額，那么此種貸款方案要求該家庭的最低月收入為多少？3454年起該家庭的抵押貸款的月還款額為多少〔8分〕50年使用權(quán)，擬開(kāi)發(fā)建