某項(xiàng)目定位報(bào)告

頁(yè)共NUM頁(yè)分析綜述：第一代最早在深圳開發(fā)的天景花園、荔泉?jiǎng)e墅，此時(shí)，商品房市場(chǎng)剛剛啟動(dòng)，萬(wàn)科產(chǎn)品以追求生活質(zhì)量的私營(yíng)業(yè)主為主要客戶，小而精，輔以完善的物業(yè)管理管控；第二代跨地域經(jīng)營(yíng)的上海、北京等大規(guī)模的居民住宅小區(qū)，憑借規(guī)模優(yōu)勢(shì)引入國(guó)外先進(jìn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念，配套完善，注重綠化、環(huán)境和社區(qū)文化的營(yíng)造，擁有良好的社區(qū)管理管控；第三代由賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)入買方市場(chǎng)時(shí)推出的沈陽(yáng)城市花園，采取低價(jià)入市的策略，在不降低開發(fā)水準(zhǔn)的基礎(chǔ)上加快開發(fā)節(jié)奏，爭(zhēng)取市場(chǎng)；第四代地產(chǎn)市場(chǎng)再度復(fù)蘇的1996年推出的深圳景田、桂苑城市花園，根據(jù)以人為本的原則，以人的需要為出發(fā)點(diǎn)，進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，引入新圍合式概念，強(qiáng)調(diào)人與人的親情和溝通，在中國(guó)首創(chuàng)人車分流設(shè)計(jì)，充分體現(xiàn)人的價(jià)值，相關(guān)項(xiàng)目整體風(fēng)格更為成熟和細(xì)致。第五代順應(yīng)郊區(qū)化住宅發(fā)展趨勢(shì)的天津萬(wàn)科新城、深圳四季花城相關(guān)項(xiàng)目，注重住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，融入環(huán)保和高科技的含量。第六代是以打造新一代造鎮(zhèn)相關(guān)計(jì)劃為模式的城市花園完全升級(jí)版，更加完善的物業(yè)管理管控系統(tǒng)。萬(wàn)科，已經(jīng)超越了單純的房地產(chǎn)企業(yè)意識(shí)形態(tài)。在很多知道萬(wàn)科這個(gè)名字的人心目中，萬(wàn)科凜然以一種文化和生活方式的姿態(tài)存在。更可怕的是，這些人不只是普通的買萬(wàn)科房子的消費(fèi)者，更涵蓋了所謂的社會(huì)精英階層--文人、學(xué)者、專家、企業(yè)管理管控者、白領(lǐng)階層、自由職業(yè)者……能夠吸引社會(huì)資源對(duì)自身的關(guān)注和傾斜，可能是萬(wàn)科文化最大的成功。這也是其品牌的最重要組成部分--人文關(guān)懷。不論是對(duì)市場(chǎng)，還是對(duì)客戶；對(duì)內(nèi)部力量還是對(duì)社會(huì)資源，萬(wàn)科都給予應(yīng)有的尊重。正是這種充滿人性關(guān)懷的尊重，使萬(wàn)科超越了普通企業(yè)的精神意識(shí)，獲得了更大程度的社會(huì)認(rèn)可。懂得尊重、關(guān)心別人的人，總會(huì)受歡迎，企業(yè)也是一樣。萬(wàn)科品牌的核心價(jià)值，正是這樣一種對(duì)人性的尊重和關(guān)懷。這種強(qiáng)調(diào)個(gè)性、尊重他人的人文情懷，在萬(wàn)科的“投訴文化”、“主題精神年”、《萬(wàn)科周刊》以及年輕而又敬業(yè)的職業(yè)經(jīng)理人群中，得到了最好的體現(xiàn)。因此，萬(wàn)科在造鎮(zhèn)模式中在對(duì)產(chǎn)品的設(shè)計(jì)中沿襲萬(wàn)科一貫的以人為本，營(yíng)造品牌文化的傳統(tǒng)，并在此基礎(chǔ)上不斷的超越與發(fā)掘新的內(nèi)涵，并且提出新城市主義理論，正是基于這一出發(fā)點(diǎn)，使萬(wàn)科品牌始終以人為本，將房地產(chǎn)作為一相關(guān)項(xiàng)目新興綜合性產(chǎn)業(yè)來(lái)運(yùn)作，并在中國(guó)房地產(chǎn)界始終處于新觀念新思想的嘗試者這一地位。可借鑒相關(guān)項(xiàng)目總結(jié)前面我們一共舉了在2個(gè)造鎮(zhèn)的例子，但是這2個(gè)相關(guān)項(xiàng)目各自有各自的特點(diǎn)，他們各自有各自的原因和狀況，但是兩者都取得了成功，希望這兩個(gè)例子能夠給我們一些啟發(fā)。開發(fā)模式：聯(lián)洋新社區(qū)——采取的是總體規(guī)劃和管理管控，將2平方公里的相關(guān)項(xiàng)目分割給不同的發(fā)展商去進(jìn)行操作。萬(wàn)科模式——采取的一家獨(dú)自去開發(fā)和管理管控經(jīng)營(yíng)一個(gè)城鎮(zhèn)住宅。開發(fā)經(jīng)驗(yàn)：聯(lián)洋新社區(qū)——由于發(fā)展商以前并沒(méi)有做過(guò)這樣大規(guī)模的房產(chǎn)相關(guān)項(xiàng)目，他采取的是比較穩(wěn)妥的方式去操作該相關(guān)項(xiàng)目，并且在宏觀上把握的相當(dāng)成功。萬(wàn)科模式——由于萬(wàn)科擁有豐富的房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)，獨(dú)自開發(fā)過(guò)很多大規(guī)模的房地產(chǎn)相關(guān)項(xiàng)目，他已經(jīng)有足夠的經(jīng)驗(yàn)和實(shí)力去單獨(dú)操作一個(gè)造鎮(zhèn)的房地產(chǎn)相關(guān)項(xiàng)目，但是他的造鎮(zhèn)模式也經(jīng)歷不斷的休整和完善，最簡(jiǎn)單的理由是，萬(wàn)科畢竟是中國(guó)房地產(chǎn)第一品牌。社區(qū)營(yíng)造：從聯(lián)洋新社區(qū)和萬(wàn)科造鎮(zhèn)來(lái)看，他們都都在倡導(dǎo)是一種生活方式，在他們所造的城鎮(zhèn)中，他們享受到的是什么樣的生活方式，他們能夠提供給購(gòu)房者什么好處，這如我們相關(guān)項(xiàng)目定位中所提及到的三重超越，造鎮(zhèn)相關(guān)項(xiàng)目最終落實(shí)到的就是生活方式的營(yíng)造，萬(wàn)科在這點(diǎn)做的非常的好，萬(wàn)科的住宅已經(jīng)是文化和生活品位的象征和待名詞，因此他們吸引了很多社會(huì)上文化品位人士前來(lái)購(gòu)買萬(wàn)科住宅，因?yàn)檫@些購(gòu)房人覺(jué)得只有萬(wàn)科造的社區(qū)才匹配他們的生活品位，從這點(diǎn)可以看出，萬(wàn)科在生活方式上的倡導(dǎo)已經(jīng)是中國(guó)最優(yōu)秀和最值得借鑒的。天都城目標(biāo)客戶篇一、天都城座談會(huì)定性研究報(bào)告座談會(huì)背景為了定性了解杭州潛在房產(chǎn)客戶，特別是天都城相關(guān)項(xiàng)目目標(biāo)客戶對(duì)衛(wèi)星城概念的認(rèn)知、對(duì)小資生活的理解和認(rèn)同狀況、對(duì)社區(qū)文化的需求和認(rèn)知，以及他們對(duì)主題公園的認(rèn)知，我們于2003年3月22日下午，通過(guò)兩場(chǎng)座談會(huì)，收集了大量目標(biāo)客戶的信息。座談會(huì)邀請(qǐng)的與會(huì)者均為年齡在25-50歲之間，至多在兩年內(nèi)有購(gòu)房愿望，家庭年收入在5萬(wàn)元以上的目標(biāo)客戶?？蛻粼趨⑴c座談會(huì)時(shí)被分為兩組，第一組是年齡在35-50歲之間的已擁有一套甚至一套以上住房，仍希望購(gòu)置住房用于改善居住條件、子女分戶或投資；而第二組客戶是年齡在25-35歲，第一次購(gòu)置住房用于居住的年輕人。座談會(huì)主要發(fā)現(xiàn)從座談會(huì)的主要研究目的來(lái)看，是希望通過(guò)座談會(huì)了解客戶對(duì)衛(wèi)星城、小資生活、社區(qū)文化和主題公園的看法。從座談會(huì)的實(shí)際操作來(lái)看，以上目的基本達(dá)到。由于座談會(huì)的主要任務(wù)是對(duì)客戶定性的深層次的認(rèn)識(shí)，沒(méi)有足夠樣本量的支持，所以，所有的發(fā)現(xiàn)只能作為參考，而不能直接作為決策的依據(jù)，從而得出相應(yīng)的結(jié)論，只有通過(guò)定量研究，得出定量分析結(jié)論的數(shù)據(jù)和信息，才能為決策提供直接的支持。但，即便如此，在相關(guān)項(xiàng)目前期定位的過(guò)程中，定性研究的主要發(fā)現(xiàn)仍是產(chǎn)品定位的主要依據(jù)。（以下斜體字為客戶語(yǔ)言的直接引用）目標(biāo)客戶對(duì)衛(wèi)星城的認(rèn)知對(duì)衛(wèi)星城的定義：從總體認(rèn)知水平上看，目標(biāo)客戶對(duì)“衛(wèi)星城”概念的認(rèn)知比較模糊，“衛(wèi)星城”在目標(biāo)客戶中并沒(méi)有形成一個(gè)很明確的概念系統(tǒng)，雖然天都城相關(guān)項(xiàng)目作為一個(gè)衛(wèi)星城的存在已經(jīng)獲得了大多數(shù)客戶的認(rèn)同，但，對(duì)于衛(wèi)星城的認(rèn)知仍不明確，在未加提示的條件下，客戶并不能自覺(jué)地由天都城聯(lián)想到衛(wèi)星城；衛(wèi)星城的構(gòu)成要件：在客戶看來(lái)，衛(wèi)星城應(yīng)滿足如下的一系列要素：城區(qū)的主要功能為居住：以居住為核心目的的社區(qū)衛(wèi)星城應(yīng)該就是生活區(qū)衛(wèi)星城這個(gè)概念是從國(guó)外引進(jìn)的，城中心區(qū)為上班地，要住就到外面與中心城區(qū)有一定的距離，在30分鐘車程以內(nèi)：應(yīng)該是以一個(gè)城區(qū)為中心，車程在半小時(shí)內(nèi)交通方便，上班時(shí)間在30分鐘以內(nèi)通訊和信息網(wǎng)絡(luò)設(shè)備配套相對(duì)較為齊全：網(wǎng)絡(luò)設(shè)備齊全，如有線電視、電腦網(wǎng)絡(luò)、局域網(wǎng)、衛(wèi)星電視等網(wǎng)絡(luò)覆蓋整個(gè)社區(qū)小區(qū)智能化，監(jiān)控及管理管控也是非常重要的生活配套設(shè)施要求全，但未必要大：周邊環(huán)境達(dá)到要求，如娛樂(lè)、購(gòu)物、健康、學(xué)校等最好都有必須配套齊全，小、中學(xué)一定要有，但大學(xué)不一定，可以考慮物流、采購(gòu)、娛樂(lè)齊備，能做到不用出小區(qū)就能娛樂(lè)大商場(chǎng)可以沒(méi)有，不一定要有如銀泰等大商場(chǎng)，大賣場(chǎng)要有，如家樂(lè)福等衛(wèi)星城與城內(nèi)的設(shè)施差不多，各種設(shè)備也應(yīng)差不多，尤其是醫(yī)療及學(xué)校等均有，與生活密切相關(guān)的必須要有，但如超復(fù)核的如大學(xué)就不一定了建筑形態(tài)以別墅、排屋和多層為主，不應(yīng)出現(xiàn)高層：衛(wèi)星城應(yīng)比較松散，建筑應(yīng)該是低密度的高層決不可以考慮環(huán)境清新舒適，較少污染，有現(xiàn)代感：感覺(jué)干凈，沒(méi)有白色污染比較現(xiàn)代的感覺(jué)環(huán)境比其他地方好，無(wú)污染，比市區(qū)更有現(xiàn)代感衛(wèi)星城的主要優(yōu)勢(shì)：環(huán)境優(yōu)勢(shì)，包括自然環(huán)境和居住環(huán)境；綠色植物多，空氣好，不向中心城區(qū)那樣擁擠居住在綠色、清新、密度低的環(huán)境里，感覺(jué)會(huì)很好配套除了全之外，更顯先進(jìn)；小區(qū)設(shè)備、設(shè)施先進(jìn)完善在其他居住區(qū)沒(méi)有的設(shè)備，衛(wèi)星城也應(yīng)該有生活節(jié)奏相對(duì)舒緩；衛(wèi)星城的生活應(yīng)該比較悠閑買衛(wèi)星城的房屋就是為了避開市中心區(qū)域的許多弊端，包括擁擠的生活房屋產(chǎn)品價(jià)格相對(duì)較低；價(jià)格便宜，同樣的價(jià)格可以買到更大面積的住房，剩下的錢可以買車價(jià)格低是考慮在衛(wèi)星城購(gòu)房的一個(gè)主要因素衛(wèi)星城的主要劣勢(shì)：小區(qū)的安全沒(méi)有完全的保障；衛(wèi)星城在安全上并不能完全讓人放心它安靜，空氣好，但不防盜對(duì)配套設(shè)施的依賴程度更強(qiáng)；十分擔(dān)憂設(shè)備不到位有配套設(shè)施，但不可能很多與中心區(qū)域的距離可能形成潛在的問(wèn)題。交通一定要便利應(yīng)通過(guò)地鐵等方式縮短與中心城區(qū)的距離目標(biāo)客戶對(duì)小資的認(rèn)知對(duì)小資的定義：目標(biāo)客戶對(duì)小資有較為明確的認(rèn)知，他們認(rèn)為小資是一個(gè)褒義的詞匯，沒(méi)有任何不利的因素存在，他們對(duì)小資的定義就是：高收入、高生活品質(zhì)、高品位、高學(xué)歷和高度獨(dú)立自主，自我意識(shí)強(qiáng)烈的一個(gè)具有一定超前生活示范性的人群；小資的生存狀態(tài)：小資是一種平凡的人的存在方式；成功人士就不是小資，其應(yīng)為普通人士，不應(yīng)為公眾人物小資很普通，平凡，不應(yīng)是出名人物類似于SOHO，生活安排相對(duì)自由；有點(diǎn)象SOHO，在家能辦公，自己接業(yè)務(wù)自己做，收入高，生活清閑不用買菜，有家政服務(wù)完成泡吧、閱讀、旅游和音樂(lè)是小資生活的主要表現(xiàn)；比如泡泡酒吧，聽聽音樂(lè)，平時(shí)看看書經(jīng)常出去旅游去圖書館看看書，聽聽音樂(lè)追求體現(xiàn)文化內(nèi)涵的生活空間和生活方式。衣食住行均有高品位有文化，大學(xué)畢業(yè)是最起碼的有能力，懂得享受生活有自己的生活目標(biāo)，生活上簡(jiǎn)化，藝術(shù)消費(fèi)較高目標(biāo)客戶對(duì)社區(qū)文化的認(rèn)知社區(qū)文化與社區(qū)活動(dòng)在認(rèn)知上具有一體性，即目標(biāo)客戶認(rèn)為社區(qū)文化既社區(qū)活動(dòng)；小區(qū)內(nèi)搞活動(dòng)，如“學(xué)雷鋒”、“三·一五”等都可以稱為社區(qū)文化宣傳欄就是社區(qū)文化搞一個(gè)節(jié)日活動(dòng)，聯(lián)絡(luò)感情，鄰里溝通社區(qū)文化是一種體現(xiàn)物業(yè)品質(zhì)和產(chǎn)品文化內(nèi)涵的載體，其直接體現(xiàn)是社區(qū)活動(dòng)；社區(qū)文化是一種品牌概念，“社區(qū)文化”為品牌，藝術(shù)范圍內(nèi)的社區(qū)活動(dòng)的參與者或目標(biāo)人群年齡偏大，在年輕人中，對(duì)當(dāng)前社區(qū)文化的認(rèn)同程度并不高，但對(duì)社區(qū)文化有較高的期待；與年輕人無(wú)關(guān)，為老年人搞的，沒(méi)有時(shí)間和精力去參與社區(qū)文化應(yīng)該與30-40歲之間年齡的人關(guān)系較大年輕人對(duì)社區(qū)文化的參與程度不及年齡較大的人士，但對(duì)社區(qū)文化有更高的認(rèn)知。社區(qū)文化就是要營(yíng)造寬松、文明、輕松的感覺(jué)社區(qū)文化不是社區(qū)服務(wù)，但社區(qū)服務(wù)必須體現(xiàn)社區(qū)文化社區(qū)服務(wù)可能破壞社區(qū)文化，但社區(qū)服務(wù)和社區(qū)文化之間的關(guān)系密切目標(biāo)客戶對(duì)主題公園的認(rèn)知主題公園對(duì)目標(biāo)客戶的居住區(qū)域選擇沒(méi)有明顯的吸引力；購(gòu)房主要考慮房子本身的吸引力，而不是看主題公園對(duì)主題公園興趣不大，房?jī)r(jià)不能因?yàn)橛兄黝}公園而太高社區(qū)周圍如有主題公園一定會(huì)考慮購(gòu)買，但價(jià)格不能太高要看是不是喜歡這個(gè)主題公園，否則不會(huì)購(gòu)買目標(biāo)客戶對(duì)主題公園存在于住宅邊沒(méi)有明顯的抗性；主題公園的噪音之類的污染，不會(huì)影響對(duì)其周邊住宅的選擇主題公園的娛樂(lè)合適的內(nèi)容應(yīng)體現(xiàn)：參與性、野趣性、非都市性和便利性；平時(shí)生活節(jié)奏忙，節(jié)假日希望能享受原始的感受，但不能野地太厲害活動(dòng)適合不同類型的人，即可以追求野趣，又可以享受現(xiàn)代對(duì)年輕人而言，主題公園應(yīng)該可以開Party服務(wù)一定要到位對(duì)年輕人，最好不要固定主題，但一定要新穎最好有水幕電影，高科技的，刺激、新鮮主題公園應(yīng)該是原生態(tài)的，建筑較少，綠色活動(dòng)空間較多的活動(dòng)場(chǎng)所。原生態(tài)的環(huán)境，人造風(fēng)景不宜過(guò)多，空曠的感覺(jué)主題公園是原生態(tài)的主題公園應(yīng)該有大片的綠色草地，可以露營(yíng)和野餐座談會(huì)其他發(fā)現(xiàn)暢意——一種新的生活暢意就是悠閑的，沒(méi)有生活壓力的，自由自在的一種生活方式，心情是舒暢的，空氣是清新的余杭、蕭山——杭州衛(wèi)星城區(qū)域在杭州，只有余杭和蕭山可能會(huì)有衛(wèi)星城座談會(huì)小結(jié)目標(biāo)客戶對(duì)衛(wèi)星城有一定的認(rèn)識(shí)，但仍需引導(dǎo)；目標(biāo)客戶對(duì)衛(wèi)星城的選擇主要基于相對(duì)便宜的物業(yè)單價(jià)、較好的自然環(huán)境、較為完備的公建配套設(shè)施、沒(méi)有壓迫感的建筑形態(tài)和它所代表的那種悠閑輕松的生活方式；對(duì)小資的認(rèn)知，目標(biāo)客戶有著較為一致的看法，既小資是一種褒義的表達(dá)方式，是有錢、有閑、有文化、有品位的一個(gè)代名詞，小資生活是目標(biāo)客戶的向往，但他們并不認(rèn)為小資是一種高不可攀的生存狀態(tài)；對(duì)于社區(qū)文化，有客戶將其認(rèn)識(shí)提高到了品牌的概念，但并不是所有的目標(biāo)客戶都可以接受社區(qū)文化的概念，現(xiàn)有的社區(qū)文化對(duì)年輕人并沒(méi)有太大的吸引力，以品牌概念推出年輕人社區(qū)文化的概念會(huì)得到大多數(shù)青年的支持和認(rèn)同；主題公園對(duì)住宅產(chǎn)品的推出，其作用是中性的，但適合年輕人的主題公園、配以能吸引人重復(fù)參與的活動(dòng)對(duì)購(gòu)房區(qū)域選擇有一定的影響；“暢意生活”可以是天都城在當(dāng)期與客戶溝通的一個(gè)主要訴求點(diǎn)。二、天都城相關(guān)項(xiàng)目客戶研究定量研究報(bào)告研究概況天都城相關(guān)項(xiàng)目本次客戶研究采用了街頭攔截式訪問(wèn)的定量研究執(zhí)行方式，于2003年3月22-23日兩天，委托浙江天放企業(yè)咨詢事務(wù)所，在武林廣場(chǎng)杭州大廈一側(cè)和元華購(gòu)物中心延安路一側(cè)進(jìn)行攔截、訪問(wèn)，共取得有效樣本300個(gè)。本次研究針對(duì)的是兩年內(nèi)有購(gòu)房愿望的，家庭年收入在5萬(wàn)元以上的本地購(gòu)房者。本次研究對(duì)被訪者沒(méi)有做任何配額上的要求，所以，其研究結(jié)論基本反映了當(dāng)?shù)貪撛诳蛻魧?duì)住宅產(chǎn)品的總體需求情況。本次研究收集的有效樣本為300個(gè)，其置信度為90%，置信區(qū)間為85-95%。數(shù)據(jù)總體分析當(dāng)前狀態(tài)分析從被訪者的居住區(qū)域、現(xiàn)工作區(qū)域和希望購(gòu)買住宅的區(qū)域看，西湖區(qū)和濱江區(qū)是對(duì)潛在客戶吸引力最大的兩個(gè)區(qū)域，西湖區(qū)作為一個(gè)已有多年開發(fā)經(jīng)歷，已經(jīng)積聚了相當(dāng)一部分人氣的成熟區(qū)域，同時(shí)高校區(qū)和商務(wù)區(qū)的存在，是吸引大量的潛在客戶的主要原因；而濱江區(qū)則是由于高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的存在，吸引了大量的年輕就業(yè)人群，同時(shí)規(guī)劃中的錢江四橋也使擯江區(qū)與市中心區(qū)域的交通狀況得到了很大的改善，由此成為了許多年輕白領(lǐng)的首選購(gòu)房區(qū)域。相對(duì)而言，其他區(qū)域?qū)撛诳蛻舻奈h(yuǎn)較該兩區(qū)域?yàn)椴?，但也可以看出，?dāng)?shù)鼐用駥?duì)離開市中心區(qū)域，選擇郊區(qū)衛(wèi)星城并沒(méi)有太大的抗性，相反，這還可能是一種趨勢(shì)。區(qū)域現(xiàn)住區(qū)域工作區(qū)域希望購(gòu)置區(qū)域上城區(qū)566847下城區(qū)707062西湖區(qū)6677105江干區(qū)403022拱墅區(qū)503319余杭區(qū)446賓江區(qū)81030蕭山區(qū)249其他662從當(dāng)前居住的樓型看，老式和新式多層是最多的，而已居住在小高層和高層產(chǎn)品中的居民并不多，由此可見，杭州當(dāng)?shù)氐亩鄬雍托「邔幼≌瑳](méi)有得到很好的開發(fā)和推廣。樓型人數(shù)百分比新造多層6320.86%老式多層15350.66%小高層(帶電梯)309.93%高層216.95%舊式里弄113.64%棚戶私房51.66%別墅30.99%其他154.97%當(dāng)前杭州居民的居住面積主要集中在40-80平方米之間，全部居民的家庭居住面積為66.68平方米，如果戶均按3人計(jì)算，則目標(biāo)客戶的整體居住水平為人均19.96平方米。面積人數(shù)百分比20平方米以下41.32%20-40平方米5417.88%40-60平方米8829.14%60-80平方米7625.17%80-100平方米4013.25%100-120平方米237.62%120-140平方米72.32%140-160平方米61.99%160-180平方米10.33%180-200平方米10.33%200-220平方米20.66%從現(xiàn)在居住的房型來(lái)看，兩房一廳一衛(wèi)是該客戶群的主要居住狀態(tài)，所以可以說(shuō)當(dāng)?shù)氐目蛻羝渚幼∷揭呀^對(duì)處于溫飽之上了，但與小康的生活水準(zhǔn)還有一定的差距，這主要體現(xiàn)在書房和儲(chǔ)藏室的擁有量相對(duì)較少。臥室客廳餐廳書房衛(wèi)生間廚房陽(yáng)臺(tái)儲(chǔ)藏室0間21160261516562441間7026414141274286229562間183171201513間412214間55間116間1平均1.990.990.470.141.080.950.880.20就滿意度而言，客戶對(duì)房型和樓型的滿意程度相當(dāng)接近，對(duì)樓型的滿意程度略高于對(duì)房型的滿意程度。房型百分比樓型百分比非常滿意134.30%92.98%比較滿意8427.81%6621.85%一般9531.46%10133.44%比較不滿意7223.84%8427.81%非常不滿意3611.92%4113.58%需求分析從樓型看，新式多層和小高層是客戶接受程度最高的兩類產(chǎn)品，而對(duì)其他產(chǎn)品的需求相對(duì)較為平均，而當(dāng)?shù)乜蛻魧?duì)高層住宅的認(rèn)同程度異乎尋常的低。人數(shù)百分比新造多層13043.05%老式多層123.97%小高層(帶電梯)10033.11%高層3812.58%舊式里弄10.33%棚戶私房別墅175.63%其他41.32%社區(qū)規(guī)模是客戶關(guān)注程度并不高的一個(gè)指標(biāo)，但從數(shù)據(jù)上看，客戶較為接受的社區(qū)規(guī)模在5-20萬(wàn)平方米之間，計(jì)算總體平均數(shù)，則數(shù)據(jù)顯示，客戶最為接受的社區(qū)規(guī)模在14萬(wàn)平方米左右。規(guī)模人數(shù)百分比5萬(wàn)平方米以下268.61%5-10萬(wàn)平方米6822.52%10-15萬(wàn)平方米6120.20%15-20萬(wàn)平方米7324.17%20-25萬(wàn)平方米4314.24%25萬(wàn)平方米以上3110.26%目標(biāo)客戶對(duì)房型面積的選擇相對(duì)比較集中，選擇80-100平方米之間的客戶占了28%，而選擇100-120平方米的客戶占了33%，而客戶的總體選擇面積平均數(shù)為105平方米。面積人數(shù)百分比20平方米以下00.00%20-40平方米20.66%40-60平方米165.30%60-80平方米289.27%80-100平方米8628.48%100-120平方米10233.77%120-140平方米3712.25%140-160平方米165.30%160-180平方米72.32%180-200平方米41.32%200-220平方米30.99%220平方米以上10.33%在客戶對(duì)房型的選擇中，臥室的數(shù)量由現(xiàn)在居住的兩房向三房?jī)A斜，而對(duì)客廳和餐廳的需求也有明顯的上升，但從需求的未滿足程度上看，客戶對(duì)書房和儲(chǔ)藏室的未滿足程度是最高的，然后依次為餐廳、陽(yáng)臺(tái)、衛(wèi)生間、臥室、客廳和廚房；客戶對(duì)廚房的需求是比較穩(wěn)定的。臥室客廳餐廳書房衛(wèi)生間廚房陽(yáng)臺(tái)儲(chǔ)藏室0間1481111間32342501841652982221952間129674713037143間1627414間625間2平均2.591.220.850.661.481.011.270.68臥室客廳餐廳書房衛(wèi)生間廚房陽(yáng)臺(tái)儲(chǔ)藏室未滿足程度30.17%23.49%80.42%382.93%37.23%6.29%44.91%237.70%對(duì)周邊配套的需求分析：在各項(xiàng)配套設(shè)施中，小區(qū)周邊的醫(yī)院受到了客戶最大的關(guān)注，對(duì)“小區(qū)附近必須有醫(yī)院”的同意程度達(dá)到了1.61（“1”為完全同意，“5”為完全不同意），較其他指標(biāo)均為高；小區(qū)周邊的公園是小區(qū)居民生活必不可少的一個(gè)組成部分，但由于小區(qū)內(nèi)部組團(tuán)綠化的增加，居民對(duì)公園的依賴程度并不高，對(duì)“小區(qū)附近有沒(méi)有公園并不重要”的不同意程度相對(duì)較低，只有3.42；小區(qū)周邊的百貨公司和大賣場(chǎng)并不是客戶最為關(guān)切的，這可能與百貨公司和大賣場(chǎng)的喧鬧和長(zhǎng)時(shí)間的排隊(duì)付款有關(guān)，對(duì)“附近必須有百貨公司和大賣場(chǎng)”的同意程度指標(biāo)為2.09；運(yùn)動(dòng)的生活方式在一定程度上已經(jīng)影響到了所有的客戶中，客戶對(duì)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所可能會(huì)帶來(lái)的不愉快并沒(méi)有太大的感覺(jué)，對(duì)于小區(qū)中運(yùn)動(dòng)設(shè)施的需求還是較大的；對(duì)客戶而言，小區(qū)中的小學(xué)的重要程度要高于小區(qū)中的中學(xué)，客戶認(rèn)為小區(qū)中應(yīng)該有小學(xué)，而是否有中學(xué)則并不重要；銀行對(duì)客戶的重要性非常重要，客戶認(rèn)為小區(qū)周邊應(yīng)該有銀行，而對(duì)郵局的重要程度則沒(méi)有太高的認(rèn)知，認(rèn)為郵局的有與沒(méi)有并不重要；小區(qū)周邊必須有公交站點(diǎn)，客戶對(duì)公共交通的關(guān)注程度相當(dāng)高，公交站點(diǎn)的遠(yuǎn)近在一定程度上影響到了客戶對(duì)小區(qū)的選擇；客戶對(duì)中型超市的依賴程度要遠(yuǎn)大于便利店，這可能與便利店的相對(duì)高價(jià)和夜間的低利用率有關(guān)；對(duì)于小區(qū)周邊的娛樂(lè)場(chǎng)所和大中型餐飲，客戶的態(tài)度較為一致，均沒(méi)有太大的認(rèn)同，可見居民對(duì)娛樂(lè)場(chǎng)所和“享受類餐飲”的接受程度并不高，起碼在生活區(qū)周邊是這樣的。對(duì)小區(qū)配套的需求分析：杭州當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)水景的接受程度較高；會(huì)所對(duì)居民的影響力并不大，這可能與會(huì)所的知名度和嘗試率有較大的背離有關(guān)，客戶普遍都知道會(huì)所的存在，但對(duì)于會(huì)所的實(shí)際功能和提供的具體服務(wù)并沒(méi)有切身的感受；與會(huì)所不同，雖然小區(qū)服務(wù)中心同樣是一個(gè)相對(duì)較為新興的概念，但客戶對(duì)它的需求程度較高；對(duì)于小區(qū)的高科技配套設(shè)施，客戶表現(xiàn)出了一定的不成熟，對(duì)于遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)的認(rèn)同程度大大的低于對(duì)于寬帶的需求，但從另一個(gè)角度看，可見客戶是相當(dāng)前衛(wèi)和有包容精神的；客戶對(duì)小區(qū)的安全更多的是依賴于小區(qū)物業(yè)提供的服務(wù)，對(duì)于門禁系統(tǒng)客戶的認(rèn)知程度明顯較低；客戶對(duì)綠化的要求相對(duì)較高?？蛻魧?duì)居室廳的需求：廳的功能區(qū)分應(yīng)該是明確的，即客廳和餐廳應(yīng)該是分開的；客廳應(yīng)該是寬敞的，但不一定要?dú)馀桑豢蛷d的朝向并不是最重要的，但客廳必須采光充分；餐廳的朝向相對(duì)客廳其重要程度更低；客戶對(duì)餐廳和客廳的功能界定相當(dāng)清晰?？蛻魧?duì)臥室的需求：臥室的朝向和采光非常重要，無(wú)論是主臥室還是次臥室；臥室的陽(yáng)臺(tái)和主臥室的獨(dú)立衛(wèi)生間的重要程度是相當(dāng)?shù)模慌P室的面積并不重要，但臥室應(yīng)該有一定的閱讀空間。空氣、交通和配套是客戶認(rèn)為衛(wèi)星城最具吸引力的地方，而規(guī)模、名校和國(guó)際學(xué)校是最不具吸引力的地方；合適的內(nèi)容評(píng)分排序空氣清新2.081交通便利2.902配套設(shè)施齊全4.003水質(zhì)優(yōu)良4.214醫(yī)護(hù)配套全面5.415風(fēng)景秀麗5.596有文化底蘊(yùn)6.057規(guī)模宏大7.598名校林立8.409國(guó)際學(xué)校8.6510客戶對(duì)有參與性的旅游相關(guān)項(xiàng)目有更大的興趣；相關(guān)項(xiàng)目人數(shù)百分比露天篝火晚會(huì)4816.05%情人島289.36%露營(yíng)4615.38%迷你高爾夫248.03%滑草113.68%水上樂(lè)園4515.05%迷宮41.34%其他9230.77%客戶對(duì)天都城的物業(yè)，可接受單價(jià)在2300-3500元之間，總體可接受單價(jià)的均值為2760元/平方米，總價(jià)在37萬(wàn)元-57萬(wàn)元之間；單價(jià)總價(jià)4000-5000元230037.845000-6000元270640.736000-7000元264944.557000-8000元319950.588000-10000元353252.6910000元以上292957.92客戶較為接受的是簡(jiǎn)裝的住宅，對(duì)精裝的物業(yè)興趣不大；人數(shù)百分比毛坯12441.06%簡(jiǎn)裝14648.34%精裝3110.26%目標(biāo)客戶定位和描述根據(jù)以上的定性和定量研究，我們認(rèn)為，天都城相關(guān)項(xiàng)目的目標(biāo)客戶可以分為兩類，我們將他們分別命名為：分巢獨(dú)立型和康居型。這兩類消費(fèi)者的確切定義如下：分巢獨(dú)立型：年齡在26-30歲之間，家庭月收入在5000-7000元之間，該類客戶以專業(yè)技術(shù)人員和私營(yíng)企業(yè)的一般職員為主，他們接觸最多的報(bào)紙媒體為《錢江晚報(bào)》和《都市快報(bào)》，主要也是通過(guò)這兩個(gè)媒體獲得房產(chǎn)方面的信息，報(bào)紙廣告和房展會(huì)對(duì)他們的影響是最大的，他們的購(gòu)房目的主要是結(jié)婚的婚房和獨(dú)立居住，這群人的特點(diǎn)是：年輕、對(duì)未來(lái)的生活充滿信心，當(dāng)前財(cái)富積累不多，但當(dāng)前收入相對(duì)較高，生活中有想法，對(duì)待生活有熱情，向往小資生活，追求有品位的生活，懂得生活情趣，想象力豐富，但消費(fèi)行為相對(duì)保守?？稻有停耗挲g在36-45歲之間，家庭月收入在4000-8000元之間，該類客戶以專業(yè)技術(shù)人員和政府和國(guó)有企業(yè)的一般職員為主，他們接觸最多的報(bào)紙媒體為《錢江晚報(bào)》、《都市快報(bào)》和《杭州日?qǐng)?bào)》，主要也是通過(guò)這三個(gè)媒體獲得房產(chǎn)方面的信息，報(bào)紙廣告和房展會(huì)對(duì)他們的影響是最大的，他們的購(gòu)房目的主要是改善居住條件，獲得更為安逸的生活。這群人的特點(diǎn)是：事業(yè)有成或相對(duì)較為穩(wěn)定、對(duì)未來(lái)的生活有一定的期待，當(dāng)前財(cái)富積累較多，但當(dāng)前收入相對(duì)較低，希望改變當(dāng)前的生活狀態(tài)，要求更為舒適、舒緩，更少生活壓力的生活，有追求小資生活的傾向，消費(fèi)行為相對(duì)保守。兩類客戶在人群中的比例大致相等，即對(duì)于這兩類客戶而言，在房型配置和小區(qū)和周邊配套及公建配套的配比基本可按1∶1的標(biāo)準(zhǔn)完成。分巢獨(dú)立型需求研究：房型：以三房為主，絕大多數(shù)房型配以功能分割明確的兩廳，少數(shù)房型可以控制廳的面積，以一廳完成兩個(gè)廳的功能，但應(yīng)考慮以滿足客廳的功能為主要目的。對(duì)書房的需求并不明顯，但應(yīng)考率在滿足臥室的前提條件下，適當(dāng)比例的加入部分2+1和3+1房，比例基本控制在60%左右。該類客戶中具有大專學(xué)歷，家庭月收入在5000-6000元之間的客戶對(duì)書房的未滿足程度最高。對(duì)兩衛(wèi)生間的需求同樣不明顯，所以只要在三房中考慮兩衛(wèi)生間的配置即可，純兩房（不計(jì)2+1房）只須配置一個(gè)衛(wèi)生間即可。工作陽(yáng)臺(tái)和儲(chǔ)藏室應(yīng)考慮配置。樓型：該類客戶較能接受前衛(wèi)時(shí)尚的產(chǎn)品，所以小高層是滿足該類客戶低端需求的較好選擇，而排屋則是該類客戶高端產(chǎn)品的較好選擇?？稻有托枨笱芯浚悍啃停阂詢煞繛橹鳎^大多數(shù)房型配以功能分割明確的兩廳，兩個(gè)廳的功能必須明確，特別是客廳。對(duì)書房的需求較為明顯，應(yīng)考率在滿足臥室的前提條件下，適當(dāng)比例的加入部分2+1和3+1房，比例基本控制在70%左右。對(duì)兩衛(wèi)生間的需求同樣較為明顯，主要從生活便利的角度出發(fā)，考慮對(duì)兩衛(wèi)生間的需求，所以只要在三房中考慮兩衛(wèi)生間的配置即可。對(duì)工作陽(yáng)臺(tái)和儲(chǔ)藏室的需求較為明顯，應(yīng)考慮配置。該類客戶中收入在6000-7000元之間的家庭對(duì)儲(chǔ)藏室的需求未滿足程度最高。樓型：該類客戶較能接受傳統(tǒng)的產(chǎn)品，所以多層是滿足該類客戶低端需求的較好選擇，而小高層和排屋則是該類客戶高端產(chǎn)品的較好選擇。需求研究結(jié)論：兩類客戶在配套設(shè)施和公建上的需求與客戶總體大致相當(dāng)。天都城相關(guān)項(xiàng)目建議篇相關(guān)項(xiàng)目的核心價(jià)值體系本相關(guān)項(xiàng)目的核心形象定位是：“廣廈·天都城——暢意國(guó)際生活”，他說(shuō)倡導(dǎo)的是一種生活方式的營(yíng)造，同時(shí)由于天都城相關(guān)項(xiàng)目體量巨大，是一個(gè)新城市的概念，由此我們?cè)谙嚓P(guān)項(xiàng)目的核心價(jià)值體系就是廣廈·天都城是“新城市主義理論”的倡導(dǎo)者和實(shí)施者。核心價(jià)值的概念：天都城造城相關(guān)計(jì)劃以新城市居住主義為理論指導(dǎo)，以新城市居住主義的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念為核心新城市居住主義理論規(guī)劃設(shè)計(jì)核心思想：重視區(qū)域規(guī)劃，強(qiáng)調(diào)從區(qū)域整體的高度看待和解決問(wèn)題；以人為本，強(qiáng)調(diào)建成環(huán)境的宜人性以及對(duì)人類社會(huì)生活的支持性；尊重歷史與自然，強(qiáng)調(diào)規(guī)劃設(shè)計(jì)與自然、人文、歷史環(huán)境的和諧；全新的新城市主義打造人全新的人與人之間的和諧交往關(guān)系；新城市主義理論的目的：修復(fù)大城市區(qū)域現(xiàn)存的市鎮(zhèn)中心，建立新的城市中心，恢復(fù)強(qiáng)化其核心作用；整合重構(gòu)松散的郊區(qū)使之成為真正的鄰里社區(qū)及多樣化的地區(qū)；保護(hù)自然環(huán)境；珍存建筑遺產(chǎn)。廣廈·天都城的新城市居住主義：回歸的新城市居住主義理論——使居住成為極度現(xiàn)代科技文明到與自然回歸的和諧過(guò)渡。詮釋：在這里提出新城市主義概念，旨在跳出本相關(guān)項(xiàng)目的區(qū)域限制，以城市概念作為產(chǎn)品的外延，我們建議把此相關(guān)項(xiàng)目打造成城市相關(guān)項(xiàng)目的延伸，并延續(xù)了一直提出的打造一個(gè)新城鎮(zhèn)的理論的完善和升級(jí)。杭州作為長(zhǎng)三角地區(qū)最為發(fā)達(dá)的地區(qū)之一，他代表著中國(guó)先進(jìn)的現(xiàn)代文明的一個(gè)方面，現(xiàn)代科技的發(fā)展給人類居住帶來(lái)的既有方便快捷的一面，同時(shí)也改變著傳統(tǒng)的居住生活觀念，太科技化的生活感覺(jué)像是一塊人工合成的金屬，外表精致時(shí)尚，但太過(guò)于堅(jiān)硬、緊張、缺乏人性化的柔軟與閑散，居住永遠(yuǎn)要從居住者的本身的需求去尋找切入點(diǎn)。本相關(guān)項(xiàng)目所處的大環(huán)境區(qū)域是代表了中國(guó)先進(jìn)科技的發(fā)展地，而這種發(fā)展對(duì)人性是排斥的，對(duì)集聚人氣會(huì)有影響，本案要作為杭州一個(gè)最人性化的與自然相生相融的新城市主義概念的核心，不僅要在規(guī)劃思路中充分體現(xiàn)新城市主義理論，勢(shì)必要起到一個(gè)平臺(tái)與過(guò)渡的功能?；貧w的新城市主義——核心價(jià)值內(nèi)涵的最大化挖掘廣廈·天都城新生活方式構(gòu)成表現(xiàn)產(chǎn)品功能上設(shè)計(jì)上最大化挖掘價(jià)值本相關(guān)項(xiàng)目屬于綜合性復(fù)合型開發(fā)的型目，所以根據(jù)本相關(guān)項(xiàng)目目標(biāo)客戶切身需求的研究，特度身設(shè)定七大功能模塊，構(gòu)成本案整體服務(wù)功能系統(tǒng)，也是本案賣點(diǎn)的最大挖掘。住宅居家功能模塊此功能為本相關(guān)項(xiàng)目的主要模塊，主要表現(xiàn)在住宅區(qū)的舒適的居家生活，高尚生活社區(qū)的營(yíng)造。旅游度假休閑娛樂(lè)功能模塊風(fēng)格國(guó)際化的住宅區(qū)帶來(lái)異國(guó)情調(diào)的生活氛圍，各種休閑配套設(shè)施的完善不僅提升居家品質(zhì)，也為吸引游客，樹立特色品牌形象而服務(wù)。功能配套功能模塊滿足現(xiàn)代人生活的各種需要，無(wú)論從便利性還是舒適性，無(wú)論從精神上還是物質(zhì)上，無(wú)論從日常生活還是享受追求上，社區(qū)的功能配套都應(yīng)該做到完善與便利，以滿足游客和社區(qū)內(nèi)不同人士的不同需求。商業(yè)購(gòu)物功能模塊以特色購(gòu)物和商業(yè)服務(wù)提供居住與旅游的雙重便利，突出本案特色。運(yùn)動(dòng)社區(qū)功能模塊設(shè)施完善的健身中心，提供各種運(yùn)動(dòng)方式的體育會(huì)所，不僅為業(yè)主提供便利，也為游客提供更多選擇。教育社區(qū)功能模塊在社區(qū)內(nèi)形成系統(tǒng)的教育園區(qū)的概念，既帶動(dòng)社區(qū)文化建設(shè)，為區(qū)域內(nèi)教育提供選擇與便利，也為長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展奠定基礎(chǔ)。社區(qū)文化功能模塊結(jié)合天都城相關(guān)項(xiàng)目的自身狀況，做好以上6大功能模塊，形成天都城獨(dú)有社區(qū)文化的綜合模塊。新城市主義生活方式：新城市主義文化的建立——領(lǐng)里關(guān)系重建的開發(fā)模式天都城造城相關(guān)計(jì)劃與單一的樓盤相關(guān)項(xiàng)目不同，復(fù)合型概念以是無(wú)庸致疑的開發(fā)模式，而新城市居住主義社區(qū)文化的建立對(duì)于相關(guān)項(xiàng)目的定位表現(xiàn)力是非常重要的，新城市居住主義模式，更加注重鄰里街坊社區(qū)建設(shè)、功能復(fù)合、環(huán)境保護(hù)、挖掘并創(chuàng)建該區(qū)域新的文脈與文化。配套功能中，在目前相關(guān)項(xiàng)目周邊配套極其不完善、人氣冷清，商圈沒(méi)有形成的情況下，廣廈要樹立天都城臨平的中心坐標(biāo)形象，人氣交流與聚集的場(chǎng)所，要代替部分政府職能，建立完善的配套與功能性服務(wù)場(chǎng)所，也是為市場(chǎng)推廣制造賣點(diǎn)。成立城市業(yè)主委員會(huì)（共管式的物業(yè)管理管控理念）：天都城業(yè)主委員會(huì)與廣廈物業(yè)管理管控機(jī)構(gòu)共同管理管控城市的服務(wù)與社區(qū)文化建設(shè)。社區(qū)業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主自行選舉產(chǎn)生，有一定的任期，重點(diǎn)負(fù)責(zé)對(duì)社區(qū)文化建設(shè)，傳播新城市主義社區(qū)理念，傾聽業(yè)主的心聲，吸納良好的建議，建立溝通的平臺(tái)。社區(qū)內(nèi)的日常事務(wù)的處理和決定都由社區(qū)委員會(huì)協(xié)調(diào)業(yè)主共同決定，在運(yùn)動(dòng)、教育、社區(qū)文化建設(shè)方面主持實(shí)施與決策。天都城·新城市居住主義確立的基礎(chǔ)天都城作為臨平板塊的中心地標(biāo)，建立輻射整個(gè)杭州地區(qū)的共享平臺(tái)新城市主義生活，最適合居住的社區(qū)概念的確立我們要樹立杭州市區(qū)內(nèi)最適合居住的人性化新城市主義生活社區(qū)概念確立，并貫穿到整個(gè)臨平和大杭州板塊建設(shè)的總體規(guī)劃中去，因此在市場(chǎng)推廣中把三個(gè)區(qū)域的概念進(jìn)行捆綁，相輔相存，三者關(guān)系作為一個(gè)整體來(lái)進(jìn)行推廣，才有利于發(fā)揮地塊最大價(jià)值。天都城建立相關(guān)項(xiàng)目共享平臺(tái)杭州區(qū)域作為長(zhǎng)三角區(qū)域中最為發(fā)達(dá)的城市之一，整體城市發(fā)展快速，但是臨平該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)并不如整個(gè)杭州整體大市場(chǎng)這么火熱，區(qū)域整體的房地產(chǎn)還是很薄弱，而天都城新城市主義生活就是要扭轉(zhuǎn)這一觀念，作為臨平的新城市中心的坐標(biāo)，不僅僅是居住的核心也要形成人群交流、購(gòu)物、商業(yè)、休閑娛樂(lè)的核心，并以此帶動(dòng)整個(gè)臨平的住宅整體形象和價(jià)值提升的引擎工程。它不僅僅是一座造城運(yùn)動(dòng)的大型建筑工程，更是引入臨平和天都城的人氣，建立更人性化的特色消費(fèi)娛樂(lè)居住概念的引領(lǐng)者。并以此為核心，造就一個(gè)新的休閑娛樂(lè)勝地和商業(yè)圈。使整個(gè)天都城和臨平的形象提升到一個(gè)新的平臺(tái)。而如何將天都城——臨平——杭州市三者聯(lián)系起來(lái)，最后影響整個(gè)大杭州房地產(chǎn)業(yè)，最直接有效的方式是建立三者之間的共享平臺(tái)。共享形象平臺(tái)高科技運(yùn)用到城市的先進(jìn)完善的管理管控系與物業(yè)管理管控中來(lái)，而人性化的舒適居住環(huán)境又彌補(bǔ)了高科技缺乏人性，過(guò)于堅(jiān)硬的一面，臨平的良性發(fā)展為房地產(chǎn)發(fā)展注入活力，而天都城的發(fā)展又為臨平區(qū)域營(yíng)造更適合居住的環(huán)境，因此兩者是息息相關(guān)的，相互補(bǔ)充的，在整體形象推廣中臨平與天都城是不可分離的，因此我們?cè)诋a(chǎn)品規(guī)劃上面不應(yīng)該僅僅考慮天都城相關(guān)項(xiàng)目本身的要素，還要應(yīng)該考慮到臨平的狀況，既臨平缺什么，天都城就彌補(bǔ)，臨平有什么好的地方，天都城就將他融合在一起，這樣天都城和臨平將成為一個(gè)大整體，有助于相關(guān)項(xiàng)目的成功、推廣和品牌形象的樹立。共享功能平臺(tái)根據(jù)工作小組前往杭州的市場(chǎng)調(diào)查顯示，我們發(fā)現(xiàn)杭州市區(qū)在很多配套功能上都很完善，但是臨平這里相對(duì)較弱，很多共建配套遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于市區(qū)，這個(gè)給天都城帶來(lái)了很多發(fā)展契機(jī)。我們可以在此建設(shè)小劇場(chǎng)、小藝術(shù)中心、遠(yuǎn)程教育中心、醫(yī)療保健中心、體育中心、圖書館等公共設(shè)施。作為與臨平的共享功能平臺(tái)的相互補(bǔ)充。除此之外，建議廣廈與政府部門協(xié)商，將規(guī)劃中的一個(gè)或兩個(gè)相關(guān)項(xiàng)目與政府合作進(jìn)行，并劃入天都城的整體規(guī)劃中去，作為一道亮點(diǎn)，如：藝術(shù)中心、遠(yuǎn)程教育中心等。共享生活平臺(tái)臨平的生活功能配套極為單一、檔次較低，幾乎沒(méi)有形成較為集中和完善的商業(yè)區(qū)，天都城要營(yíng)造的飲食、購(gòu)物、醫(yī)療、服務(wù)、等方面的合適的內(nèi)容應(yīng)該對(duì)外開放，在整個(gè)臨平區(qū)域內(nèi)形成資源互補(bǔ)的生活共享平臺(tái)。這樣可以吸引更多的區(qū)域客來(lái)入住天都城，也可以盡快實(shí)現(xiàn)以天都城為中心的杭州副中心城鎮(zhèn)的規(guī)劃設(shè)想。共享休閑娛樂(lè)平臺(tái)作為生活的配套，人性化最大的功能表現(xiàn)就是休閑娛樂(lè)的功能，也為人際交流提供平臺(tái)，開放式綠地、景觀營(yíng)造、公園、廣場(chǎng)、湖泊等，聚集與引導(dǎo)人流，因此我們應(yīng)該充分發(fā)揮天都城體量大，配套全的優(yōu)勢(shì)，將小區(qū)內(nèi)的休閑娛樂(lè)的功能不局限于小區(qū)業(yè)主使用，而是擴(kuò)展到整個(gè)臨平區(qū)域。共享運(yùn)動(dòng)教育平臺(tái)運(yùn)動(dòng)教育功能是天都城造城中不可缺少的，天都城的教育共享功能可以與杭州著名的大學(xué)建立資源共享互補(bǔ)的功能平臺(tái)，建立以基礎(chǔ)教育為主的，從幼兒教育到中學(xué)教育的基礎(chǔ)教育園區(qū)概念，具體可以與杭州重點(diǎn)學(xué)校合作,以重點(diǎn)中學(xué)的牌子吸引學(xué)生與家長(zhǎng)；或是全面引入全封閉式管理管控的全外教管理管控模式。吸引相關(guān)項(xiàng)目的業(yè)主、臨平和杭州市居民的子女入學(xué)。運(yùn)動(dòng)共享功能則可以俱樂(lè)部形式發(fā)展會(huì)員，全部對(duì)外開放，營(yíng)造設(shè)施齊備的運(yùn)動(dòng)社區(qū)概念，形成運(yùn)動(dòng)、教育、居家一體化。共享文化平臺(tái)以人性為本的新城市居住主義文化的概念導(dǎo)入本相關(guān)項(xiàng)目是本案的特色之一，而新城市主義文化的傳播與交流將作為一個(gè)重要的共享平臺(tái)，使相關(guān)項(xiàng)目品味提升，強(qiáng)化產(chǎn)品的定位，建議由業(yè)主委員會(huì)組織，并在天都城內(nèi)定期舉行陶冶情操，培養(yǎng)氣質(zhì)與修養(yǎng)的廣場(chǎng)音樂(lè)會(huì)、畫展、主題聚會(huì)、攝影展和各類藝術(shù)培訓(xùn)班等文化交流活動(dòng)，將文化這一主線與居家生活具體聯(lián)系起來(lái)。廣廈可以與政府聯(lián)合規(guī)劃藝術(shù)中心，將其劃入臨平的整體造城相關(guān)計(jì)劃中去，這個(gè)中心除了戲劇、音樂(lè)、表演、展覽、欣賞等功能外，還可以作為會(huì)議、聚會(huì)、電影、等等的用途。建設(shè)成為臨平最大的藝術(shù)活動(dòng)的空間，也可建設(shè)成為臨平區(qū)域內(nèi)的藝術(shù)教育基地。共享網(wǎng)絡(luò)信息平臺(tái)建議在整個(gè)社區(qū)里建立的局域信息網(wǎng)絡(luò)，便利于區(qū)內(nèi)信息交流與發(fā)布，區(qū)內(nèi)物業(yè)的管理管控，商業(yè)、娛樂(lè)、休閑、運(yùn)動(dòng)、教育等等功能之間的溝通與信息發(fā)布，會(huì)員制管理管控等等，使業(yè)主足不出戶就可第一時(shí)間掌握區(qū)內(nèi)動(dòng)態(tài)，并實(shí)現(xiàn)信息互動(dòng)，實(shí)現(xiàn)信息料資共享，符合現(xiàn)在數(shù)字化時(shí)代的需求，同樣也是國(guó)際生活方式的寫照。本案產(chǎn)品特征與目標(biāo)客戶的綜合對(duì)接分析居住品質(zhì)的超越居住品質(zhì)的超越第一層面的超越第一層面的超越國(guó)際建筑的立面的獨(dú)特與風(fēng)情，居住舒適環(huán)境優(yōu)美如畫，身處景區(qū)，無(wú)法復(fù)制的國(guó)際風(fēng)情吸引住宅目標(biāo)群完善便利的配套設(shè)施，教育、運(yùn)動(dòng)休閑體系完備的社區(qū)國(guó)際生活意境超越歐式西餐廳、酒吧、教堂、音樂(lè)會(huì)、綠地、野餐、圖書館等國(guó)際建筑的立面的獨(dú)特與風(fēng)情，居住舒適環(huán)境優(yōu)美如畫，身處景區(qū)，無(wú)法復(fù)制的國(guó)際風(fēng)情吸引住宅目標(biāo)群完善便利的配套設(shè)施，教育、運(yùn)動(dòng)休閑體系完備的社區(qū)國(guó)際生活意境超越歐式西餐廳、酒吧、教堂、音樂(lè)會(huì)、綠地、野餐、圖書館等特色商店從便利服務(wù)、文化服務(wù)及硬件設(shè)施，營(yíng)造消費(fèi)系統(tǒng)產(chǎn)品功能的超越特色商店從便利服務(wù)、文化服務(wù)及硬件設(shè)施，營(yíng)造消費(fèi)系統(tǒng)產(chǎn)品功能的超越吸引人流吸引人流特色酒吧咖啡集觀光娛樂(lè)美食購(gòu)物運(yùn)動(dòng)休閑的綜合性旅游地特色酒吧咖啡集觀光娛樂(lè)美食購(gòu)物運(yùn)動(dòng)休閑的綜合性旅游地百貨餐飲服務(wù)引入，異國(guó)風(fēng)情文化游的全新概念第二層面上的超越百貨餐飲服務(wù)引入，異國(guó)風(fēng)情文化游的全新概念第二層面上的超越產(chǎn)品價(jià)值的超越產(chǎn)品價(jià)值的超越吸引投資者及私人業(yè)主投資價(jià)值體系吸引投資者及私人業(yè)主投資價(jià)值體系國(guó)際特色景觀和特色配套設(shè)施的設(shè)置國(guó)際特色景觀和特色配套設(shè)施的設(shè)置文化內(nèi)涵及靈魂上的超越文化內(nèi)涵及靈魂上的超越第三層面的超越第三層面的超越杭州第一個(gè)真正意義上的衛(wèi)星城鎮(zhèn)住宅相關(guān)項(xiàng)目杭州第一個(gè)真正意義上的衛(wèi)星城鎮(zhèn)住宅相關(guān)項(xiàng)目，政府和廣廈堅(jiān)強(qiáng)的實(shí)力背景吸引旅游群體搭乘杭州告訴發(fā)展的經(jīng)濟(jì)和寶貴的旅游資源有時(shí)，作出搭乘杭州告訴發(fā)展的經(jīng)濟(jì)和寶貴的旅游資源有時(shí)，作出相關(guān)項(xiàng)目的特色和亮點(diǎn)產(chǎn)品建議規(guī)劃設(shè)計(jì)建議總則：本案在杭州市場(chǎng)上屬于較為特殊的產(chǎn)品，在其規(guī)劃設(shè)計(jì)上也投入了很大的人力和物力，在總體規(guī)劃設(shè)計(jì)基本定形的原則之上，我們從市場(chǎng)規(guī)律出發(fā)提出一些建議，僅供開發(fā)商參考。由于本相關(guān)項(xiàng)目的住宅與旅游將相互依托進(jìn)行推廣，在將來(lái)進(jìn)入實(shí)際入住階段時(shí)，旅游區(qū)與住宅區(qū)的相互干擾是必將存在的一個(gè)問(wèn)題，加之有部分住宅分布在商業(yè)街附近，噪音、安全與私密性將是規(guī)劃設(shè)計(jì)上要解決的重要問(wèn)題，因此在景點(diǎn)的設(shè)置也需要有一定的考慮，合理解決住宅區(qū)與旅游區(qū)的分割。在住宅區(qū)的幾個(gè)組團(tuán)里，我們看到很多居住單元住宅，在朝向上沒(méi)有兼顧到戶戶朝南的配置，在銷售上可能會(huì)帶來(lái)問(wèn)題，從杭州房地產(chǎn)消費(fèi)的習(xí)慣來(lái)看，房屋的朝向問(wèn)題是影響銷售的重要因素之一，如規(guī)劃中的住宅排向，會(huì)出現(xiàn)沒(méi)有日照的死角，這也是規(guī)劃中需要解決的問(wèn)題之一。本相關(guān)項(xiàng)目面積較大，各個(gè)組團(tuán)的住宅區(qū)相對(duì)較獨(dú)立，在生活施設(shè)、購(gòu)物方面需要更便捷的服務(wù)，建議在各相對(duì)獨(dú)立的組團(tuán)里也規(guī)劃一些小型會(huì)所、便利設(shè)施、小型運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地，中心綠地等更為良好的配套，這些小的設(shè)施以基本上滿足每個(gè)小區(qū)內(nèi)部居民日常生活需要來(lái)配置，至于其他大的共建配套設(shè)施可以安排在歡樂(lè)大道和天都路上，這樣符合大集中，小分散的原則。第四、五期規(guī)劃建議：第四、五期軸對(duì)稱式規(guī)劃建設(shè)建議相關(guān)項(xiàng)目在南面的住宅部分和共建設(shè)置方面是以埃菲爾鐵塔為中心對(duì)稱的方式進(jìn)行規(guī)劃，也只有這樣的規(guī)劃才可以彌補(bǔ)相關(guān)項(xiàng)目第一至三期存在的共建配套不足和因路網(wǎng)改變而從南向北開發(fā)的不利因素，這樣的做中心對(duì)稱的合適的方案可以將歡樂(lè)大道的規(guī)模優(yōu)勢(shì)充分體現(xiàn)出來(lái)，同樣只有這樣的氣勢(shì)才符合天都城這樣宏大的體量，也只有這樣才可以滿足天都城相關(guān)項(xiàng)目的客戶需要。公建帶動(dòng)住宅在此規(guī)劃當(dāng)中，我司建議歡樂(lè)四季大道的公建建設(shè)應(yīng)該和住宅部分同時(shí)開工建設(shè)，并且該部分的公建配套應(yīng)該和相關(guān)項(xiàng)目的住宅部分共同還是銷售與招商工作，希望能夠這部分的公建配套和相關(guān)項(xiàng)目住宅部分同時(shí)投入使用，首先這樣可以先滿足目前已經(jīng)開發(fā)相關(guān)項(xiàng)目業(yè)主日后入住的需要，其次歡樂(lè)四季大道作為天都城相關(guān)項(xiàng)目的交通主干道的重要地位考慮，只有先完成天都城歡樂(lè)四季大道的公建部分，為天都城樹立起一個(gè)形象標(biāo)志后，對(duì)日后剩余的住宅銷售推廣帶來(lái)極大的幫助和推廣作用。當(dāng)歡樂(lè)四季大道的公建部分投入使用后，可以讓入住的小區(qū)業(yè)主感受到天都城帶來(lái)的便利生活，讓他們感受到暢意的生活。一主一副雙中心規(guī)劃建議：一主一副雙中心規(guī)劃建議由于本相關(guān)項(xiàng)目原先在埃菲爾鐵塔這里設(shè)置了一個(gè)社區(qū)中心圈，在天都路&天明路設(shè)置了一個(gè)運(yùn)動(dòng)功能半圈，我司覺(jué)得天都城這個(gè)相關(guān)項(xiàng)目應(yīng)該有2個(gè)功能相互相成的中心圈比較合適，建議可以將原先的運(yùn)動(dòng)半圈做成1個(gè)副社區(qū)中心圈。一旦天都城有一主一副的中心圈話，1.可以將每個(gè)中心圈的功能細(xì)化，將商業(yè)和運(yùn)動(dòng)休閑等加以區(qū)分，這樣便于社區(qū)功能的管理管控和運(yùn)作；2.由于相關(guān)項(xiàng)目比較大，只有一個(gè)中心圈會(huì)給日后居民的實(shí)際使用帶來(lái)一定的不便利性；3.由于歡樂(lè)大道的拓寬，會(huì)增加天都路的宏觀性，但是缺少了隱秘性，這樣通過(guò)一主一副雙中心圈可以讓整個(gè)道路的路望呈弧型結(jié)構(gòu)，增加小區(qū)住宅的私秘感。一主一副中心圈和歡樂(lè)大道的功能建議我們要充分考慮到這一主一副中心圈的功能互補(bǔ)和協(xié)調(diào)性，并且也要考慮到和歡樂(lè)大道之間的關(guān)系，因此我們?cè)诖藢⑦@三個(gè)主功能做一闡述。由于歡樂(lè)大道的開闊性和作為天都城的門面作用，我司建議歡樂(lè)大道的功能配套應(yīng)該體現(xiàn)出天都城的特色街，這里是天都城的一個(gè)亮點(diǎn)和特色風(fēng)情的展現(xiàn)，這里將以特色購(gòu)物街為主要形式，以滿足小區(qū)居民日常生活購(gòu)物、休閑為主體考慮，同時(shí)增加社區(qū)的品位感。這里可以安排一些品牌專賣店、咖啡館、西餐廳、工藝品商店和PUB等有品位的中高檔享受型的配套設(shè)施。在埃菲爾鐵搭這里的主中心圈我們將建議建設(shè)成商業(yè)、休閑、文化、醫(yī)療主體社區(qū)大配套為主要功能配置，這里可以配置一個(gè)大型的集中會(huì)所、醫(yī)院、SHOPPINGMALL、大賣場(chǎng)、文化科技圖書館、金融證券服務(wù)等。作為天都城相關(guān)項(xiàng)目的一個(gè)最重要的中心圈，應(yīng)該起到一個(gè)輻射、含蓋和延續(xù)的作用，這樣這個(gè)主中心圈可以延續(xù)歡樂(lè)大道的休閑功能，并且也會(huì)將副中心圈的學(xué)校文化和運(yùn)動(dòng)的功能做一個(gè)有序的銜接。配套設(shè)施名稱位置體量大小大的集中會(huì)所原寫字樓3—6萬(wàn)平方米醫(yī)院原體育場(chǎng)的東面6—10萬(wàn)平方米SHOPPINGMALL原寫字樓的對(duì)面6—10萬(wàn)平方米大賣場(chǎng)原寫字樓西南側(cè)3—5萬(wàn)平方米文化藝術(shù)科技中心原寫字樓的左側(cè)2—5萬(wàn)平方米副中心圈將我司建議將建設(shè)成為學(xué)院區(qū)，這里將集中了社區(qū)內(nèi)的小、中學(xué)以及特色學(xué)院。這樣考慮的因素是將學(xué)校集中在社區(qū)的中心，并且所有學(xué)校的資源可以共享，有助于日后社區(qū)集中接送低年齡的孩子上學(xué)回家，并且也是社區(qū)主中心圈的功能輻射。附注：這些配套設(shè)施功能和開發(fā)時(shí)間段，在下面章節(jié)會(huì)具體闡述。路網(wǎng)規(guī)劃建議：至于社區(qū)的路網(wǎng)結(jié)構(gòu)有著一個(gè)特殊性，這個(gè)主要考慮第一至三期的布局問(wèn)題和新的城市規(guī)劃而造成了相關(guān)項(xiàng)目歡樂(lè)大道的拓寬這些因素，也就局限了天都城相關(guān)項(xiàng)目?jī)?nèi)部很多路網(wǎng)結(jié)構(gòu)調(diào)整上存在很多的困難和對(duì)相關(guān)項(xiàng)目已有狀況考慮問(wèn)題。因此我司覺(jué)得，在和睦港東面的路網(wǎng)結(jié)構(gòu)基本上沒(méi)有大的改變必要，主要因?yàn)榭紤]相關(guān)項(xiàng)目目前的狀況，至于和睦港相關(guān)項(xiàng)目西側(cè)的路網(wǎng)勢(shì)必需要重新調(diào)整。再者由于歡樂(lè)大道的拓寬，將呈現(xiàn)給世人一條寬廣筆直的路網(wǎng)狀況，而且因?yàn)樵纫?guī)劃的運(yùn)動(dòng)半圈的路網(wǎng)可以充分利用起來(lái)，結(jié)合拓寬后的歡樂(lè)大道，保持原先天韻路的連接，形成原先保持的環(huán)型路網(wǎng)。這樣可能讓副中心圈形成和保持一定的便利性。由于歡樂(lè)大道的拓寬，并且相關(guān)項(xiàng)目的開發(fā)方式也從南向北進(jìn)行開發(fā)，盡量避免破壞原先的道路路網(wǎng)結(jié)構(gòu)被打亂，也避免使住宅規(guī)劃的呆板，不要完全作成完全對(duì)原先住宅的對(duì)稱，還是按照原先的設(shè)計(jì)合適的方案來(lái)比較符合整體規(guī)劃和相關(guān)項(xiàng)目的目前狀況特性。建筑風(fēng)格建議：關(guān)于小區(qū)的建筑風(fēng)格我們覺(jué)得可以突破原先的單純法式建筑風(fēng)格的局限，應(yīng)該可以采取其他的建筑風(fēng)格，包括歐式、現(xiàn)代以及后現(xiàn)代的建筑風(fēng)格。這些建筑風(fēng)格我司覺(jué)得應(yīng)該根據(jù)大路網(wǎng)的結(jié)構(gòu)加以區(qū)分考慮，在一個(gè)大的路網(wǎng)范圍內(nèi)設(shè)置一種大主題風(fēng)格，在這個(gè)大主題風(fēng)格內(nèi)部，再具體小區(qū)內(nèi)部路網(wǎng)的結(jié)構(gòu)進(jìn)行同一大風(fēng)格下的小變化。如：如果某一個(gè)大路網(wǎng)區(qū)域定位成歐式建筑風(fēng)格，那么我們我們?cè)谶@個(gè)區(qū)域內(nèi)就造成歐式風(fēng)格，然后根據(jù)這個(gè)區(qū)域內(nèi)的小路網(wǎng)進(jìn)行建筑風(fēng)格的調(diào)整，我們可以在歐式風(fēng)格內(nèi)設(shè)置法式、英式、丹麥?zhǔn)降鹊?。因?yàn)樘於汲窍嚓P(guān)項(xiàng)目比較大，完全可以容納不同大風(fēng)格的建筑風(fēng)格，但是為了避免給人視覺(jué)上的混亂，大路網(wǎng)將在此顯現(xiàn)出他的作用。我司認(rèn)為目前歡樂(lè)大道旁的建筑風(fēng)格建議還是維持法式建筑風(fēng)格，因?yàn)橹饕紤]原先50萬(wàn)方的相關(guān)項(xiàng)目因素在內(nèi)，再者歡樂(lè)大道現(xiàn)在是天都城相關(guān)項(xiàng)目的門面，不能給人在視覺(jué)上造成混亂的感覺(jué)，因此不僅是歡樂(lè)大道還是歡樂(lè)達(dá)到旁邊要開的建筑，還是維持原先法式風(fēng)格是最適合相關(guān)項(xiàng)目自身狀況的考慮。建筑形態(tài)建議：在建筑形態(tài)上我司覺(jué)得天都城相關(guān)項(xiàng)目應(yīng)該增加一些別墅產(chǎn)品，但是這些別墅產(chǎn)品不建議建設(shè)開發(fā)單體別墅，我們可以建些聯(lián)體別墅、疊加別墅的產(chǎn)品，這樣一可以豐富天都城的產(chǎn)品類型，其次也可以通過(guò)這些別墅類型來(lái)提升相關(guān)項(xiàng)目的居住品質(zhì)感和相關(guān)項(xiàng)目的銷售價(jià)格。避免近郊住宅是低檔相關(guān)項(xiàng)目的代名詞，所以增加些別墅可以對(duì)天都城相關(guān)項(xiàng)目形象絕對(duì)有好處。這些別墅產(chǎn)品可以設(shè)置在原先的天隆苑和天禧苑的位置，這個(gè)位置首先是靠歡樂(lè)四季公園比較近，第二是這里臨水（上塘河），這些因素可以支持低端的別墅產(chǎn)品，同時(shí)這個(gè)區(qū)域離開天都城的主副中心圈也不是很遠(yuǎn)，也比較適合別墅的居住需求，至于剩下的的部分單元的位置可以考慮建設(shè)多層為主的建筑形態(tài)，但是這些區(qū)位中可以增加部分疊加和夾層住宅的產(chǎn)品，從豐富這些區(qū)位內(nèi)的建筑產(chǎn)品類型?；旧衔宜窘ㄗh多層住宅占本相關(guān)項(xiàng)目的70%，TOWNHOUSE占本相關(guān)項(xiàng)目的20%，疊加別墅占本相關(guān)項(xiàng)目的10%。產(chǎn)品面積建議：從我司的市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果和貴司提供的市場(chǎng)資料情況發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在在杭州市場(chǎng)上購(gòu)房的主力群體的購(gòu)房動(dòng)機(jī)是“改善現(xiàn)有的生活居住質(zhì)量和環(huán)境”，從這點(diǎn)上來(lái)正好符合了天都城相關(guān)項(xiàng)目定位，符合天都城所倡導(dǎo)的國(guó)際生活方式。但是我們有從購(gòu)房的消費(fèi)群體的總體價(jià)格承受能力的范圍帶是30—45萬(wàn)，超過(guò)45萬(wàn)的住宅將會(huì)在該區(qū)域銷售十分困難。由于買房首先考慮的是總價(jià)承受能力，同時(shí)我們還要考慮到天都城相關(guān)項(xiàng)目日后銷售單價(jià)的上漲空間的問(wèn)題，也就決定了相關(guān)項(xiàng)目的單套面積不可能十分的大，但是同樣又要滿足購(gòu)房群體的“改善現(xiàn)有的生活居住質(zhì)量和環(huán)境”的需求。因此我們建議二房的面積應(yīng)該控制在80—90平方米，在三房的設(shè)計(jì)中應(yīng)該加些110平方米左右的小三房，而三房二衛(wèi)的單套面積范圍在120—130之間，至于有些大面積的房應(yīng)該也應(yīng)該控制在150平方米，但是這些大面積房占相關(guān)項(xiàng)目推出比例不應(yīng)該很高，主力應(yīng)該以2房2衛(wèi)和3房2衛(wèi)為主，至于小面積的1房也應(yīng)該少設(shè)置，因?yàn)橄嚓P(guān)項(xiàng)目原先已經(jīng)有2050套單身公寓產(chǎn)品，這個(gè)總量對(duì)天都城這個(gè)區(qū)域來(lái)講已經(jīng)很龐大了。因此我司對(duì)房型配比建議基本上是以二房和三房為主，小（一房）和大（四房）房型的基本上是起到補(bǔ)充和規(guī)劃上設(shè)計(jì)調(diào)整上的考慮因素?，F(xiàn)在我們針對(duì)我們所建議的房型大配比再進(jìn)一步做一個(gè)細(xì)分分析。房型面積范圍（平方米）占的小比例占總體比例一房一衛(wèi)30—4070%1.4%40—5030%0.6%二房一衛(wèi)80—8540%18%二房二衛(wèi)85—9060%27%二加一房90—10030%15%三房一衛(wèi)115—12020%10%三房二衛(wèi)120—13050%25%三加一房135—14050%1.5%四房三衛(wèi)15040%1.2%四房以上150以上10%0.3%我司通過(guò)上表可以清楚的看出目前我們針對(duì)的是那些想更換原由居住質(zhì)量的目標(biāo)客戶群做的一個(gè)房型建議，在主力的二和三房希望能夠滿足他們居住舒適性的考慮，故以主力的二房二衛(wèi)和三房二衛(wèi)為主力產(chǎn)品，同樣考慮這些購(gòu)買群體的經(jīng)濟(jì)承受能力，也穿插了一些一衛(wèi)生的房型，特別是增加了一定比例的2+1和3+1房的房源，這個(gè)主要是結(jié)合購(gòu)房群體的居住需求和經(jīng)濟(jì)承受能力來(lái)考慮的，有效的減少他們購(gòu)買的面積，但是又能夠滿足他們改善居住品質(zhì)的需求，并且這樣的房型配比，可以有試探出客戶對(duì)改善他們居住品質(zhì)的要求到底有多么強(qiáng)烈，同樣為下一階段別墅產(chǎn)品做了一個(gè)前期的準(zhǔn)備。特別要注意的是四房以上的房型如果一旦做復(fù)式，不要用在5和6樓按照傳統(tǒng)意義上樓底板面積做2層，再挑空，讓后在做露臺(tái)的方式，這樣會(huì)直線拉升大面積房源在總體中的比例和單套面積，我們可以做一些“夾層”產(chǎn)品，這樣既可以滿足復(fù)式的居住需要，同樣又有效的減少單套住宅的面積，從而降低單套住宅的總價(jià)，提升單套銷售面積的單價(jià)。產(chǎn)品價(jià)格建議：也就因?yàn)橘?gòu)房群體在考慮購(gòu)房是以個(gè)人承受總價(jià)為基礎(chǔ)考慮的，從市場(chǎng)資料分析發(fā)現(xiàn)，購(gòu)房群體所接受的總價(jià)為30—45萬(wàn)，其中35萬(wàn)左右的是占絕對(duì)主力，按照市場(chǎng)主力購(gòu)房群體的購(gòu)房目的是為了“改善現(xiàn)有的生活居住質(zhì)量和環(huán)境”。在這種狀況下，我們?cè)诜啃兔娣e的設(shè)置上不能一味的減小，否則就不能滿足購(gòu)房群體“改善現(xiàn)有的生活居住質(zhì)量和環(huán)境”的需求，那么無(wú)論相關(guān)項(xiàng)目總價(jià)在符合他們的要求，其中會(huì)有很多人不會(huì)考慮前來(lái)購(gòu)買本相關(guān)項(xiàng)目。既然這樣我們必須購(gòu)房承受總價(jià)和舒適居住的基本面積要求（見上面積建議）相結(jié)合考慮，天都城相關(guān)項(xiàng)目最低的銷售價(jià)格是2700元/平方米，目前多層住宅最高接受的銷售價(jià)格是3200元/平方米。如果要突破該價(jià)格上限，則需要在日后大配套完成后，已經(jīng)天都城形象基本形成一定規(guī)模效應(yīng)后，才建議突破該價(jià)格上限。既然我們知道了相關(guān)項(xiàng)目的價(jià)格范圍帶后，我司建議相關(guān)項(xiàng)目的日后推出的價(jià)格不應(yīng)該過(guò)高，不能因?yàn)椤暗烷_高走”的策略，因?yàn)槲覀儸F(xiàn)在所預(yù)訂的居住區(qū)還沒(méi)有正式全面開始投入建設(shè)，并且住宅部分的共建配套也沒(méi)有投入建設(shè)，因此這樣對(duì)相關(guān)項(xiàng)目實(shí)際居住來(lái)將，并沒(méi)有形成一個(gè)很明顯的居住空間和氛圍。同樣我們?cè)趦r(jià)格上還應(yīng)該注意到，天都城相關(guān)項(xiàng)目體量的巨大的特性，傳統(tǒng)意義上的“低開高走”的策略是不能適合本相關(guān)項(xiàng)目的，如果我們每次開的組團(tuán)都比原先高，就算每次均價(jià)漲50元/平方米，我們可以計(jì)算得出，日后我們的銷售均價(jià)是多么的高，市場(chǎng)的接受度的問(wèn)題我們不能不考慮。如果不采取“低開高走”的價(jià)格策略，很多人會(huì)擔(dān)心，買“天都城”的住宅是不是沒(méi)有增值空間這個(gè)問(wèn)題。其實(shí)我們必須要知道，天都城相關(guān)項(xiàng)目的核心價(jià)值體現(xiàn)不是表面銷售價(jià)格的增長(zhǎng)，而是讓入住的業(yè)主感受到天都城所提倡的生活方式，在滿足了他們的生活方式的情況下，增值的問(wèn)題將會(huì)由三級(jí)市場(chǎng)來(lái)體現(xiàn)，我們可以通過(guò)三級(jí)市場(chǎng)的價(jià)格再來(lái)指導(dǎo)二級(jí)市場(chǎng)的銷售價(jià)格，因此我們要從市場(chǎng)和實(shí)際出發(fā)，不能按照我們的想法去漲價(jià)，因?yàn)樘於汲沁@個(gè)相關(guān)項(xiàng)目銷售周期太長(zhǎng)的原因，如果價(jià)格漲的太快，市場(chǎng)會(huì)不接受我們所制定的價(jià)格。因此我司在這里建議接下來(lái)的相關(guān)項(xiàng)目開始銷售價(jià)格應(yīng)該以市場(chǎng)為價(jià)格指導(dǎo)，因?yàn)樘於汲谴罅康墓步ㄅ涮走€沒(méi)有做出來(lái)，價(jià)格不宜開得太高，同樣我們這樣的價(jià)格建議可以防止日后三級(jí)市場(chǎng)的價(jià)格對(duì)新開相關(guān)項(xiàng)目的價(jià)格沖壓，造成新開相關(guān)項(xiàng)目的銷售節(jié)奏緩慢。單次推出體量建議：由于天都城的體量實(shí)在是很大，每次開發(fā)的總建筑面積也是相當(dāng)驚人的，因此考慮這個(gè)問(wèn)題我司特別對(duì)消費(fèi)者做了一個(gè)市場(chǎng)調(diào)研，最終結(jié)果發(fā)現(xiàn)目前杭州市民可以接受的一個(gè)組團(tuán)面積范圍是總建筑15萬(wàn)平方米左右。根據(jù)房地產(chǎn)的開發(fā)體量來(lái)講，一般一次性開發(fā)的總建筑面積在10萬(wàn)平方米左右，最大值為15萬(wàn)平方米。這個(gè)主要是考慮到相關(guān)項(xiàng)目開發(fā)的投入資金和市場(chǎng)的承受力的問(wèn)題。在相關(guān)項(xiàng)目推案體量上我們必須還要注意天都城的體量實(shí)在是很大，因此我們?cè)谧鍪袌?chǎng)容量分析的時(shí)候，一定要做三級(jí)市場(chǎng)的分析，如果我們沒(méi)有做三級(jí)市場(chǎng)的分析，只是從二級(jí)市場(chǎng)的供給量考慮，是完全錯(cuò)誤的。因?yàn)樵任覀円呀?jīng)銷售掉的面積已經(jīng)滾入三級(jí)市場(chǎng)內(nèi)，這些天都城早期的房源對(duì)我們每次新推案量所造成的影響是非常巨大而且是可怕的。由于天都城的相關(guān)項(xiàng)目狀況特性，我們建議天都城每次開發(fā)的體量為15萬(wàn)平方米，最大不宜超過(guò)20萬(wàn)平方米，否則該組團(tuán)內(nèi)部的內(nèi)部配套會(huì)投入很大，并且市場(chǎng)容量的問(wèn)題我們也不許考慮。從目前的因素考慮，我們建議天都城在近一年之內(nèi)的每次推案體量在10—15萬(wàn)平方米左右，不宜突破目前15萬(wàn)的推案量10%的上漲空間。社區(qū)文化建立與配套設(shè)施建立社區(qū)文化的建立對(duì)于相關(guān)項(xiàng)目的定位的體現(xiàn)是很重要的，國(guó)際生活的體現(xiàn)不僅僅是建筑風(fēng)格的多樣化和國(guó)際話，更重要的是要把國(guó)際的文化溶入到社區(qū)文化中，真正體現(xiàn)純國(guó)際化的生活方式，這樣才能引吸真正有品位的業(yè)主，也才能體現(xiàn)天都城的文化內(nèi)涵。滿足于住宅區(qū)的配套設(shè)施與旅游是不能完全分割的，住宅區(qū)的完善配套能夠拉動(dòng)商業(yè)的發(fā)展與旅游的興旺，可以帶來(lái)長(zhǎng)期的商業(yè)利潤(rùn)。因?yàn)槲覀儗?duì)產(chǎn)品的定位是暢意國(guó)際生活，那么暢意國(guó)際生活方式的體現(xiàn)就是靠配套的特色，這也是我們?cè)谝押蟮匿N售和市場(chǎng)推廣中的亮點(diǎn)：休閑購(gòu)物類商業(yè)步行街這是在規(guī)劃中就提到過(guò)的，這條商業(yè)街的功能不僅是為給天都城的居民增加便利，為旅游增添亮色，更重要的是它可以增加很多天都城的功能，如歐式風(fēng)味的西餐廳、工藝品商店、歐式的PUB更是人們除了家里待的最多的地方，這種PUB的功能不僅僅是酒吧，它代表了一種文化，一種人與人之間交流。這些店鋪建議以小面積分割為主，并且這些店鋪以2層為主，底下每層的空間為50平方米左右，并且這些店鋪應(yīng)該是方正整齊并且可自由分割的，在建筑設(shè)計(jì)上盡量減少梁和柱，讓店鋪的購(gòu)買者盡量獲得更多的實(shí)際使用面積。這些店鋪所經(jīng)營(yíng)的合適的內(nèi)容應(yīng)該統(tǒng)一進(jìn)行分配指導(dǎo)，店鋪的立面風(fēng)格上也要做到統(tǒng)一，在管理管控上也要由廣廈進(jìn)行同意管理管控。這些店鋪的功能分布在靠近主中心圈內(nèi)應(yīng)該以餐飲服務(wù)、特色專賣店為主，在天都大道入口處可以安排一些工藝禮品店和高品位的享受商業(yè)為主，這樣從外可以提升天都城的形象，在內(nèi)便于小區(qū)業(yè)主的生活需要。這些商業(yè)步行街在推廣和招商上應(yīng)該馬上要開始準(zhǔn)備了，我們希望能夠通過(guò)共建配套來(lái)帶動(dòng)天都城的住宅銷售，并且滿足首期入住的業(yè)主需要。會(huì)所建議：本相關(guān)項(xiàng)目的綜合會(huì)所應(yīng)該設(shè)置在埃菲爾鐵塔中心圈內(nèi)的原寫字樓處，該會(huì)所的面積在3—6萬(wàn)平方米。這個(gè)綜合型會(huì)所主要的設(shè)施是將每個(gè)組團(tuán)內(nèi)的小會(huì)所沒(méi)有配備或者簡(jiǎn)單配備的功能在此集中設(shè)置，如“奧林匹克花園”那樣在一層中集中開設(shè)很大的單項(xiàng)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地，因?yàn)檫\(yùn)動(dòng)是一個(gè)集體性的活動(dòng)空間，人越多會(huì)玩的越開心，就拿羽毛球來(lái)講，我們可以在這個(gè)會(huì)所中開設(shè)一個(gè)大的羽毛球館，可以供10—20對(duì)人員同時(shí)進(jìn)行運(yùn)動(dòng)。因此我司認(rèn)為這個(gè)大會(huì)所，不是需要大的投入，很多不同的功能設(shè)施，而是場(chǎng)地大，配以大眾性運(yùn)動(dòng)為主，關(guān)鍵是可以同時(shí)供應(yīng)很多人一起參與運(yùn)動(dòng)，主要可以設(shè)置一些室內(nèi)壁球、網(wǎng)球、室內(nèi)攀巖、沙灘排球、桌球、游泳池等?！澳蠂?guó)·奧林匹克花園”的會(huì)所就是一個(gè)非常好的例子。該綜合型會(huì)所不僅僅是傳統(tǒng)意義上的會(huì)所功能，他應(yīng)該同時(shí)具備會(huì)所應(yīng)有的功能，同時(shí)還應(yīng)有專業(yè)的運(yùn)動(dòng)市場(chǎng)、商店、美食等等的配套，所以建議此會(huì)所可以與運(yùn)動(dòng)休閑中心相聯(lián)系起來(lái)，建立成一座設(shè)施較為完善的國(guó)際化運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館為主的運(yùn)動(dòng)型俱樂(lè)部。該綜合型的會(huì)所內(nèi)部應(yīng)該將國(guó)際化貼心大管家物業(yè)的家政服務(wù)中心也可以放在這里，該家政服務(wù)中心主要是為小區(qū)業(yè)主提供個(gè)性化的服務(wù)。因?yàn)闀?huì)所原本的在功能上包容性很強(qiáng)，同時(shí)會(huì)所也在社區(qū)中心，便于小區(qū)居民和家政服務(wù)中心的聯(lián)系。這些家政服務(wù)中心設(shè)置在該位置也有助于家政服務(wù)的實(shí)際操作，比如帶為托管孩子（學(xué)校就在會(huì)所旁邊）、帶為購(gòu)物（SHOPPINGMALL和大賣場(chǎng)都在會(huì)所旁邊）等。這個(gè)家政服務(wù)中心也應(yīng)該在目前開始籌劃建設(shè)中。另外，建議在各組團(tuán)社區(qū)內(nèi)也應(yīng)該設(shè)置小型會(huì)所，小型會(huì)所的功能在于滿足業(yè)主的基本生活需求。SHOPPINGMALL建議：該SHOPPINGMALL設(shè)置在原寫字樓的對(duì)面，總建筑面積為6—10萬(wàn)平方米。他的功能應(yīng)該是集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)于一體的“巨無(wú)霸”式的現(xiàn)代化商業(yè)中心，他不僅是為天都城相關(guān)項(xiàng)目所提供服務(wù)，更是可以輻射到臨平板塊。該SHOPPINGMALL不僅應(yīng)該有大規(guī)模的名牌專賣店、首飾珠寶廊、中外餐飲區(qū)，同樣還應(yīng)該有多功能會(huì)議廳、游戲中心、電腦城、電影院等，他應(yīng)該是一個(gè)相當(dāng)國(guó)際化、現(xiàn)代化、多元化的購(gòu)物天堂，是時(shí)尚中心和休閑樂(lè)園。這樣的一個(gè)SHOPPINGMALL將會(huì)是本相關(guān)項(xiàng)目所倡導(dǎo)的國(guó)際化生活最好的支撐，他將會(huì)又成為杭州的一個(gè)熱點(diǎn)。該SHOPPINGMALL同樣應(yīng)該隨從功能配套先行的原則，在相關(guān)項(xiàng)目目前階段也應(yīng)該開始籌劃和招商工作。上海的正大廣場(chǎng)作為一個(gè)真正的SHOPPINGMALL將會(huì)給我們一個(gè)非常好的啟迪和借鑒作用。大賣場(chǎng)的建議：天都城這個(gè)大賣場(chǎng)將建設(shè)在原寫字樓西南側(cè)，預(yù)計(jì)該大賣場(chǎng)的總建筑面積應(yīng)該在3—5萬(wàn)平方米。由于天都城總體規(guī)劃吸引12萬(wàn)人口，根據(jù)上海居民集中區(qū)域，基本上是10萬(wàn)人口配置一個(gè)大賣場(chǎng)，但是在高度密集的居住區(qū)內(nèi)在半徑1公里內(nèi)會(huì)同時(shí)設(shè)置2、3個(gè)賣場(chǎng)，總建筑面積都為2—3萬(wàn)平方米的大賣場(chǎng)。這個(gè)大的賣場(chǎng)主要的功能是服務(wù)與天都城內(nèi)部12萬(wàn)人口的基本生活需要，因?yàn)槊總€(gè)小區(qū)內(nèi)部的超市還是便利店等只能滿足與社區(qū)內(nèi)部最基本的生活需要，至于更多樣話的生活用品只能依賴這個(gè)大賣場(chǎng)來(lái)實(shí)現(xiàn)。該大賣場(chǎng)應(yīng)該隨從功能配套先行的原則，在相關(guān)項(xiàng)目目前階段也應(yīng)該開始籌劃和招商工作，如果現(xiàn)在我們還不開始前期準(zhǔn)備工作的話，擔(dān)心日后已經(jīng)預(yù)訂掉的50萬(wàn)體量的業(yè)主日后入住天都城在日常生活方面會(huì)極為不便，并且僅僅靠社區(qū)內(nèi)部的一些便利店是遠(yuǎn)遠(yuǎn)無(wú)法滿足這些日后入住業(yè)主的需求。運(yùn)動(dòng)類青少足球訓(xùn)練基地足球的樂(lè)趣是培養(yǎng)孩子們的意志力、團(tuán)隊(duì)精神、享受這種團(tuán)隊(duì)合作帶來(lái)的快樂(lè)，并在訓(xùn)練中培養(yǎng)更多的生活樂(lè)趣與體驗(yàn)。我們目前以具備了可以利用的資源，建議在天都城成立社區(qū)業(yè)主委員會(huì)，由委員會(huì)牽頭與業(yè)主協(xié)商成立社區(qū)青少年足球訓(xùn)練基地，設(shè)置專門的訓(xùn)練場(chǎng)地，并且還可以與杭州區(qū)域內(nèi)的小學(xué)、中學(xué)聯(lián)系起來(lái)，對(duì)喜歡足球運(yùn)動(dòng)的孩子給予專業(yè)的教練的培訓(xùn)，充分利用場(chǎng)地資源，也給了孩子們一片歡樂(lè)的天空。該青少年足球訓(xùn)練基地我們可以設(shè)置在主中心圈和副中心圈之間的位置。由于副中心圈以學(xué)校林立，這樣便于孩子從學(xué)校到基地來(lái)訓(xùn)練，同樣，該基地也可以彌補(bǔ)學(xué)校內(nèi)部的體育設(shè)施場(chǎng)地不足可能遇見的問(wèn)題，這樣可以為學(xué)校做一個(gè)很好的配合作用。該青少年足球訓(xùn)練基地可以等相關(guān)項(xiàng)目的完成100萬(wàn)體量的推案量后開始進(jìn)行招商，但是該基地可以先行建設(shè)起來(lái)。因?yàn)樵摶貞?yīng)該要等到有一定量的小區(qū)業(yè)主開始入住在投入使用，這樣可以帶動(dòng)相關(guān)項(xiàng)目日后的工作，現(xiàn)在所急需解決的是小區(qū)業(yè)主入住后切身生活需要，所以該部分訓(xùn)練基地可以放到第二階段進(jìn)行。戶外運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所這個(gè)戶外運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所我們建議緊靠青少年足球訓(xùn)練基地，直至原先的醫(yī)院大樓。會(huì)所只能提供室內(nèi)運(yùn)動(dòng)的空間，現(xiàn)在有很多人喜歡在室外或者草坪上運(yùn)動(dòng)，那么我們必須開辟這樣一個(gè)戶外運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所，這樣不僅能夠滿足小區(qū)業(yè)主戶外運(yùn)動(dòng)的場(chǎng)所，也為整個(gè)社區(qū)留出了一大片綠地空間，同樣可以供小區(qū)的業(yè)主在此休憩、散步。該戶外運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所同樣和青少年足球訓(xùn)練基地一樣同時(shí)進(jìn)行營(yíng)建。教育類常規(guī)類小、中、大學(xué)校根據(jù)余杭市場(chǎng)的統(tǒng)計(jì)資料發(fā)現(xiàn)，整個(gè)余杭人口數(shù)量為79.54萬(wàn)人，其中非農(nóng)人口僅為17.37萬(wàn)。在余杭區(qū)幼兒園67所（613個(gè)班）、小學(xué)164所（1494個(gè)班）、初中34所、高中7所、職業(yè)中學(xué)5所。我們根據(jù)上述數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)天都城作為一個(gè)12萬(wàn)平方米的社區(qū)，他的教育資源配置需要大的投入。由于我們體量比較大每次開發(fā)的組團(tuán)相當(dāng)于其他一般房地產(chǎn)相關(guān)項(xiàng)目的總體量，因此我們?cè)谧鲂^(qū)內(nèi)部公建配套上面應(yīng)該按照一般房地產(chǎn)相關(guān)項(xiàng)目來(lái)配置。我們建議每個(gè)小區(qū)內(nèi)設(shè)置一個(gè)小學(xué)，以滿足小區(qū)內(nèi)業(yè)主的需要，同樣這樣的配置比較適合小學(xué)生的個(gè)性特點(diǎn)。同樣我們建議在3個(gè)組團(tuán)內(nèi)還要必須配置一個(gè)中學(xué)。我們也可以將常規(guī)類型的中、大學(xué)設(shè)置在社區(qū)的副中心圈內(nèi)，因?yàn)槲覀兿惹皩⒃摳敝行娜Χㄎ粸槲幕逃齾^(qū)，在這里就是天都城的學(xué)院基地。我們希望在此處將常規(guī)類的學(xué)校都集中設(shè)置在這里，這樣便于管理管控和教育資源的互補(bǔ)與整合。我們建議小學(xué)可以按照每個(gè)組團(tuán)住宅的建設(shè)開始建設(shè)，但是集中的中、大學(xué)校應(yīng)該盡快開始加緊時(shí)間建設(shè)，或許應(yīng)該盡快將這部分學(xué)校的一部分開始建設(shè)，一滿足先期入住小區(qū)的業(yè)主需要。建立國(guó)際化教育從幼兒園至大學(xué)階段的終生教育基地。前面我們提到了常規(guī)中、小學(xué)校的建設(shè)的問(wèn)題，同樣，我司還建議天都城應(yīng)該還要建設(shè)一個(gè)終生教育的國(guó)際學(xué)校，他將從幼兒園至大學(xué)階段全部接受國(guó)際化的教育培訓(xùn)。該國(guó)際化終生學(xué)校建議建設(shè)在“天都路—星都路—天韻路—和睦港”這個(gè)獨(dú)立的區(qū)域中。我們建議在此類學(xué)校的設(shè)立中也與國(guó)際對(duì)口學(xué)校授權(quán)合辦，或引進(jìn)全封閉式的外教授課的形式，招收區(qū)域內(nèi)比較富裕的人士或者杭州市區(qū)內(nèi)外商投資企業(yè)的外籍孩子的入學(xué)問(wèn)題。這些國(guó)際化的學(xué)校建議以小班的形式進(jìn)行有針對(duì)性的教育。不過(guò)這個(gè)國(guó)際化的學(xué)校目前我們應(yīng)該開始籌劃開始，這個(gè)將會(huì)是本相關(guān)項(xiàng)目的一個(gè)強(qiáng)有力的賣點(diǎn)支持，因此他的建設(shè)也應(yīng)該盡快。建立特色的教育基地。該特色教育基地建議建設(shè)在“天都路—星都路—天韻路—和睦港”和國(guó)際化學(xué)校一個(gè)區(qū)域內(nèi)，只不過(guò)是將他們?cè)谝?guī)劃上重新規(guī)劃劃分布局。該特色教育基地內(nèi)可以和的知名大學(xué)合作或授權(quán)的形式，設(shè)立大專、職業(yè)教育、藝術(shù)、音樂(lè)、表演、英語(yǔ)培訓(xùn)中心等培訓(xùn)類學(xué)科。這些特色教育基地和國(guó)際化終生教育學(xué)校一起建設(shè)與規(guī)劃，但是特色教育基地我們可以比國(guó)際化終生教育學(xué)校開班的時(shí)候晚些，這只是對(duì)天都城教育類的功能作到補(bǔ)充和完善。藝術(shù)文化類在天都城的國(guó)際生活城內(nèi)，應(yīng)該設(shè)置一些集中的酒吧及中小餐廳，并且可以在歡樂(lè)四季公園內(nèi)設(shè)置，戲劇、舞蹈、音樂(lè)、歌劇等在露天劇院內(nèi)表演，這也是天都城的國(guó)際文化的重要組成部分表現(xiàn)，這樣可以將住宅和歡樂(lè)四季公園進(jìn)行功能上的共享。露天歌劇院在歡樂(lè)四季公園上內(nèi)的歌劇院，在同時(shí)可以做戲劇、音樂(lè)、表演等，還可以作為會(huì)議、聚會(huì)、電影等功能的用途。這個(gè)露天歌劇院我們主要是在歡樂(lè)四季公園原有的基礎(chǔ)做一個(gè)調(diào)整就可以完成和實(shí)現(xiàn)。這個(gè)露天歌劇可以和住宅相關(guān)項(xiàng)目分開進(jìn)行，但是他的完善工作也要馬上開始，因?yàn)闅g樂(lè)四季公園已經(jīng)開始對(duì)外開放，這樣的話，也就造成了我們這個(gè)露天歌劇的工作時(shí)間被提到前面，當(dāng)露天歌劇完善好后，可以為天都城住宅相關(guān)項(xiàng)目提供支撐作用，并且天都城相關(guān)項(xiàng)目也可以帶動(dòng)這個(gè)露天歌劇的人氣。文化藝術(shù)科技中心天都城的文化科技中心可以設(shè)置在原寫字樓的左側(cè)，總體建筑面積為3—5萬(wàn)平方米。文化藝術(shù)科技中心內(nèi)可設(shè)立圖書館、美術(shù)展示廳、藝術(shù)作品展等，可以對(duì)國(guó)際文化與歷史的發(fā)展作一個(gè)較全面的介紹，也是中外文化與交流的理想場(chǎng)所，同樣也是社區(qū)知識(shí)文化氛圍的體現(xiàn)。這個(gè)文化藝術(shù)科技中心應(yīng)該馬上要開始準(zhǔn)備了，我們希望能夠通過(guò)共建配套來(lái)帶動(dòng)天都城的住宅銷售，并且滿足首期入住的業(yè)主對(duì)文化藝術(shù)的需要。音樂(lè)廣場(chǎng)音樂(lè)是高雅的生活享受，在節(jié)假日里，國(guó)外很多人都喜歡在廣場(chǎng)上聚會(huì)聊天，談天說(shuō)地，聽音樂(lè)，放松心情。我們可以利用歡樂(lè)四季公園的廣場(chǎng)作出一個(gè)綜合娛樂(lè)性的聚會(huì)場(chǎng)所。我們可以通過(guò)完善歡樂(lè)廣場(chǎng)的功能，將這個(gè)歡樂(lè)廣場(chǎng)做成一個(gè)真正的歡樂(lè)廣場(chǎng)，讓音樂(lè)和歡樂(lè)結(jié)合在一起。這個(gè)音樂(lè)廣場(chǎng)只需要在原先的歡樂(lè)廣場(chǎng)上增加一些硬件的投入就可以完成了，這個(gè)工作也應(yīng)該馬上完成，畢竟歡樂(lè)廣場(chǎng)對(duì)天都城來(lái)講是非常重要的形象工程。綠地公園在社區(qū)里絕對(duì)不能缺的是一塊綠地，這塊綠地最好是設(shè)在靠歡樂(lè)四季公園的河邊位置，國(guó)外很多人喜歡在陽(yáng)光明媚的日子里和家人在綠地上野餐，我們可以給小區(qū)居民在作之余，提供一個(gè)讓他們放松、休息和家人團(tuán)聚的場(chǎng)所，共他們?cè)诰G地上散步、談心。我們因?yàn)橛辛藲g樂(lè)四季公園這個(gè)大公園，所以在此里面我們就不再加綠地公園的合適的內(nèi)容，我們想將該綠地公園和室外運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所相結(jié)合，這樣可以最大話的利用了相關(guān)項(xiàng)目的土地資源和配套資源，其次運(yùn)動(dòng)需要綠地，室外運(yùn)動(dòng)和綠地休憩相互相成，因此我們建議將戶外運(yùn)動(dòng)和綠地公園相結(jié)合。該綠地公園將和戶外運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所同時(shí)進(jìn)行營(yíng)建。醫(yī)療類我們根據(jù)杭州醫(yī)療的相關(guān)資料發(fā)現(xiàn)，整個(gè)杭州床位數(shù)為27063張，市區(qū)床位數(shù)為20523張，其中醫(yī)院的床位數(shù)為23520張，家庭床位數(shù)為17770張。我們建議將社區(qū)綜合醫(yī)院設(shè)置在原醫(yī)院位置的場(chǎng)所，既公共運(yùn)動(dòng)場(chǎng)的東面，根據(jù)以上這些數(shù)據(jù)我們分析出天都城需要的床位數(shù)為830張左右，但是從長(zhǎng)久發(fā)展的眼光來(lái)看，天都城這個(gè)綜合性醫(yī)院應(yīng)該可能需要預(yù)備1000張床位。為什么需要這么多的床位，首先要確保相關(guān)項(xiàng)目業(yè)主的需要，同樣也要將醫(yī)院的功能輻射到周邊地區(qū)。我們這家醫(yī)院應(yīng)該是綜合性的醫(yī)院，因?yàn)橄嚓P(guān)項(xiàng)目周邊沒(méi)有好的醫(yī)院，所以我們離開市區(qū)有一定的距離，所以他所覆蓋的群體很廣，從孩子到老人，從男人到女人，應(yīng)該是家綜合性的醫(yī)院。