房地產(chǎn)策劃機構(gòu)物業(yè)市場調(diào)查報告樣本

山東淄博商業(yè)物業(yè)市場調(diào)查匯報廣州凌峻房地產(chǎn)策劃機構(gòu)前言承蒙貴企業(yè)信任我企業(yè)，由我企業(yè)全方面負責通乾商場項目標全程策劃。為使本項目能在猛烈競爭環(huán)境中脫穎而出，快速實現(xiàn)銷售，前期市場調(diào)查顯得尤為關(guān)鍵。為此，我企業(yè)對該項目所在張店區(qū)及其周圍區(qū)域作了深入調(diào)查分析研究。本調(diào)查匯報是經(jīng)過本企業(yè)調(diào)查人員對淄博市商業(yè)物業(yè)及關(guān)鍵居住小區(qū)進行實地調(diào)查，并結(jié)合通乾商場實際情況而形成，是項目全程策劃關(guān)鍵組成部分。

一、淄博市現(xiàn)實狀況淄博市在山東省中部，全市總面積5938平方公里，轄張店、博山、淄川、周村、臨淄5個區(qū)和桓臺、沂源、高青3個縣，總?cè)丝?18萬人，其中市區(qū)人口270.48萬人。其中張店區(qū)64.3萬人，淄川67.1萬人，周村31.1萬人，博山47.5萬人，臨淄58.6萬人。淄博是山東省關(guān)鍵工業(yè)城市，含有很好工業(yè)基礎(chǔ)。關(guān)鍵工業(yè)門類有石油化工、醫(yī)藥、紡織、絲稠、建材、陶瓷、機電、電力等35個行業(yè)。陶瓷、琉璃、絲綢久負盛名，是中國五大瓷全部之一。

（一）地理位置及交通情況淄博是山東省關(guān)鍵交通樞紐城市，有15條公路干線通往全國各地，膠濟鐵路、濟（南）青（島）高速公路橫貫全市東西，市中心張店距濟南國際機場僅70公里，向東距青島港300公里，空運、海運十分便捷。（二）淄博城市布局張店、淄川、博山、周村、臨淄5個區(qū)和桓臺縣呈梅花狀分布，東西南北4個城區(qū)距中心城區(qū)分別為20公里左右，城鎮(zhèn)交錯，布局舒展，形成城市組群。（三）國民經(jīng)濟情況淄博工業(yè)實力雄厚，已形成以重工業(yè)為主體，大中小企業(yè)相結(jié)合，城鎮(zhèn)一體化發(fā)展格局?，F(xiàn)有工業(yè)企業(yè)16000多個，關(guān)鍵工業(yè)門類有石油化工、陶瓷、紡織、絲綢、醫(yī)藥、建材、冶金、機電、塑料、電子等35個，有一大批在全國、全省占相關(guān)鍵位置企業(yè)和產(chǎn)品。關(guān)鍵年份中國生產(chǎn)總值組成（以中國生產(chǎn)總值為100）年份第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)1996年10．961．627．51997年10．060．729．31998年9．960．030．11999年9．158．032．98．257．434．47．258．834.0第三產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值約219億元，其中批發(fā)零售貿(mào)易、飲食業(yè)及房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值分別為53.35億元、13.73億元、25.7億元，分別占總產(chǎn)值8.31%、2.14%、4%，可見第三產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為淄博地域關(guān)鍵經(jīng)濟起源之一，商業(yè)物業(yè)作為開展第三產(chǎn)業(yè)關(guān)鍵場所，肯定會受到更多關(guān)注。從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，全市工業(yè)整體效益水平呈恢復(fù)性增加，地方工業(yè)效益繼續(xù)穩(wěn)步提升。多年來，淄博市確立了發(fā)展板塊經(jīng)濟總體思緒，實施抓大放小，著力于培植關(guān)鍵企業(yè)集團，提升全市工業(yè)經(jīng)濟運行質(zhì)量和效益。，全市中國生產(chǎn)總值達成702億元，比上年增加11.5%；全市工業(yè)總產(chǎn)值達成1168億元，比上年增加9.06%。淄博外商投資企業(yè)發(fā)展較快，德國西門子、日本旭硝子、澳大利亞金馬利等一批國際大財團、大商社、大企業(yè)相繼到淄博投資。，全市引進外來投資項目1180項，實際到位投資62.6億元。前后和美國伊利市、法國拉羅什市等28個中國外城市結(jié)為友好城市，和世界70多個國家和地域建立了經(jīng)濟技術(shù)合作和貿(mào)易關(guān)系。全市出口創(chuàng)匯6億美元，出口產(chǎn)品達19大類300余種，銷往70多個國家和地域。獲自營進出口權(quán)企業(yè)和在境外投資辦廠、設(shè)置辦事機構(gòu)企機關(guān)逐年增加。國際經(jīng)濟技術(shù)合作和對外承包工程及勞務(wù)合作也取得較大進展。

（四）區(qū)域宏觀經(jīng)濟發(fā)展情況1、國民經(jīng)濟連續(xù)發(fā)展從1999年開始中國生產(chǎn)總值年均增加9%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、農(nóng)民人均純收入年均分別增加5%和8%，初步形成適應(yīng)經(jīng)濟國際化要求開放格局；經(jīng)濟結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整也取得重大進展，初步形成現(xiàn)代化城市格局和風貌，人民生活愈加寬裕。估計到，中國生產(chǎn)總值將比翻一番。2、城市化進程加緊城市品位不停提升部分項目前后開啟，城市基礎(chǔ)設(shè)施、文化教育工程、商業(yè)貿(mào)易場所等投入建設(shè)，為淄博市發(fā)展奠定了堅實基礎(chǔ)。另外，伴隨城市品位提升，決定了城市必需能夠提供較高級次休閑、娛樂、購物等場所。而就淄博現(xiàn)在情況來看，現(xiàn)有娛樂購物消閑場所尚難滿足全方位要求，發(fā)展較高級商業(yè)物業(yè)勢在必行。3、淄博城市第三產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展從上述分析可知，淄博市經(jīng)濟發(fā)展組成中第三產(chǎn)業(yè)，每十二個月均穩(wěn)步發(fā)展，第三產(chǎn)業(yè)在整個國民經(jīng)濟中比重有不停擴大趨勢，說明淄博市經(jīng)濟發(fā)展多樣化和多元性，也從另一個側(cè)面說明淄博市人均消費能力逐年增高，大家對商業(yè)服務(wù)需求也趨之活躍。而商業(yè)物業(yè)作為開展第三產(chǎn)業(yè)關(guān)鍵場所，肯定成為很多發(fā)展商和投資者追逐對象。4、消費品市場平穩(wěn)運行1-4月份，社會消費品零售總額居前三位依次為張店(18.81億元)、淄川(14.73億元)、博山（11.47億元），全市消費品零售總額累計實現(xiàn)72.03億元，同比增加12.4%，比上年同期增幅提升2.1個百分點。其中國有經(jīng)濟增加7.5%，個體經(jīng)濟增加13.1%，私營經(jīng)濟增加24.0%，發(fā)展較為平衡，增幅均保持在12%以上。值得注意是，在張店地域僅淄博商廈零售總額就達12億元，約占整個張店地域社會消費零售總額65%，社會消費能力之高由此可見一斑，也從另一個側(cè)面反應(yīng)了淄博商業(yè)市場過渡集中，發(fā)展其它商業(yè)物業(yè)項目大有前途。5、全市物價總水平繼續(xù)在低位上運行1-4月份累計物價總水平同比下降2.3個點；當月下降1個點，除煙、酒及生活用具類價格和居住類價格同比略有上漲；娛樂教育文化用具及服務(wù)類價格同比持平外，其它各組成項目均低于上年同期物價水平?？傮w而言，淄博市物價水平回落，城鎮(zhèn)居民收入穩(wěn)定增加，生活水平顯著提升。6、城鎮(zhèn)居民收支同時增加1-4月份，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為2669元，比上年同期增加14.0%，城鎮(zhèn)居民人均消費支出1767元，同比增加11.2%;其中居住及房地產(chǎn)支出達190元，同比增加67.1%，為八大類消費性支出增幅之首,增幅居第二位是醫(yī)療保健支出，人均177元，增加42.1%；食品支出640元，增加5.8%。7、全市居民儲蓄情況截止4月末，淄博市城鎮(zhèn)居民儲蓄存款余額達成385.5億元，排在煙臺（681.87億元）、青島（669.06億元）、濟南（580.57億元）、濰坊（512.8億元）以后，居第五位；增加速度12.38%，排在威海（22.1%）、東營（18.9%）、青島（17.9%）、臨沂（15.06%）、棗莊（14.3%）等市以后，居第八位。8、全市居民可支配收入連續(xù)增加1-4月份，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入2669元，列東營（3598元）、威海（3374元）、煙臺（3138元）、濟南（3017元）、青島（2987元）、日照（2771元）以后，居第七位；同比增加14%，列威海（23.3%）、濟寧（19.3%）以后，居全省第十一位。二、淄博房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀整年共完成固定資產(chǎn)投資172.1億元，比上年增加7.1%,其中地方完成投資126.7億元，比上年增加25.3%。城鎮(zhèn)集體以上單位共完成投資101.68億元（含零星投資），比上年增加3.34%；農(nóng)村共完成固定資產(chǎn)投資67.34億元。其中房地產(chǎn)開發(fā)投資12.3億元，增加37.9%。（一）房地產(chǎn)發(fā)展概況全市區(qū)縣屬以上施工項目956個，完工項目678個，完工率70.92%，其中新開工項目779個，比上年增加273個。整年城鎮(zhèn)單位自建和房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)住宅投資達14.74億元，住宅建設(shè)繼續(xù)保持較高投入，完工住宅面積139.46萬平方米；商品房銷售額9.35億元，其中銷售給個人8.59億元，增加79.71%，總體資金到位率達94.71%。（二）商用物業(yè)情況淄博是國家關(guān)鍵石油化工基地、歷史文化名城，山東省中心城市之一，是魯中地域商業(yè)起源地，城市商業(yè)化進程起步較早，城市商業(yè)物業(yè)發(fā)展經(jīng)歷不一樣階段。就張店地域商業(yè)物業(yè)而言，其發(fā)展關(guān)鍵經(jīng)歷了以下三個階段：第一階段：以臨街營業(yè)房為主；第二階段：大型購物中心和專業(yè)市場為主，臨街營業(yè)房為輔；第三階段：大型集購物、休閑、娛樂、餐飲等多功效商貿(mào)中心為主大流通、大商貿(mào)格局。最初，因為交通樞紐地位未形成，商品流通尚不發(fā)達，交易量較小，商用物業(yè)以道路及街道兩旁一樓臨街營業(yè)房為主，關(guān)鍵經(jīng)營日用具，小家電、服裝等關(guān)鍵生活用具。伴隨經(jīng)濟發(fā)展，人民生活水平提升，僅有臨街散鋪已經(jīng)不能滿足大家購物需要，需要在市中心產(chǎn)生一個大型購物中心或百貨才能夠整合臨街營業(yè)房資源，形成一個中心商貿(mào)區(qū)域，滿足大家更高層次購物需要，出現(xiàn)了購物中心等大型購物場所，對應(yīng)淄博商業(yè)物業(yè)進入了發(fā)展第三階段。小結(jié)：張店地域作為淄博地域關(guān)鍵商業(yè)區(qū)域，幾乎集中了淄博全部大型購物中心，囊括了眾多經(jīng)營行業(yè)，商業(yè)輻射范圍包含周村、淄川、臨淄，地塊所在區(qū)域，已經(jīng)成為發(fā)展大型商貿(mào)中心最好區(qū)域，市場對商業(yè)物業(yè)需求隨之擴大，營業(yè)房開發(fā)前景十分看好。

（三）項目所在區(qū)域張店區(qū)商業(yè)物業(yè)發(fā)展情況從淄博城區(qū)大背景看，各城區(qū)經(jīng)濟發(fā)展比較均衡，商業(yè)經(jīng)營各有特色，淄博人民有著傳統(tǒng)經(jīng)商意識和自己商業(yè)文化。而作為中心城區(qū)張店區(qū)除了含有政治、文化、高新技術(shù)發(fā)展中心職能外，更是名副其實經(jīng)濟發(fā)展中心，本土商業(yè)零售企業(yè)有代表性如：淄博商廈、金帝購物廣場、公園商場、美達賽特購物中心、愛客家超市、綠島超市、政通超市等，全部有著不俗經(jīng)營業(yè)績，而作為個體工商業(yè)戶云集美食街商業(yè)街、西二路商業(yè)街、中心路商業(yè)街、共青團路商業(yè)街和新世界商業(yè)步行街等伴隨歷史發(fā)展，已經(jīng)成了個體經(jīng)濟發(fā)展搖籃。張店區(qū)商圈大致能夠劃分為以下多個層次：一類商圈：東到中心路，西到西四路（新世界步行商業(yè)街），北到共青團路，南到美食街及小商品街。二類商圈：車站廣場、多個專業(yè)市場（吉星裝飾材料城、東方裝飾材料城、圖書批發(fā)市場）。三類商圈：關(guān)鍵分布在新建城區(qū)（西北城區(qū)）。從我們對張店地域關(guān)鍵商業(yè)物業(yè)項目走訪情況看，該區(qū)營業(yè)房關(guān)鍵展現(xiàn)以下在租金水平、經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營特色等方面存在以下特點：1、租金水平臨街營業(yè)房租賃情況一覽表項目富麗商城新世界步行街壹世界數(shù)碼廣場臨街營業(yè)房規(guī)模負一層至三層，面積1萬平方米共二層，臨街營業(yè)房共五層，經(jīng)營面積14500平方米多為兩層民用房，成行成市租金街鋪年租金1300—1330元/平方米共兩層，朝內(nèi)鋪位166元—200元/平方米靠外臨街商業(yè)房年租金1110元/平方米，靠里面年租金666元/平方米，共二層。一、二層年租金708—768元/平方米西二路、美食街營業(yè)房年租金多為3800—4200元/平方米，共青團路臨街營業(yè)房年租金平均為2100—2300元/平方米出租情況一、二層出租率80%，三層較低出租率50%，二層出租率較差正在出租，首層租賃情況良好約98%美食街和西二路臨街營業(yè)房（首層）年租金多為3800—4200元/平方米，共青團路臨街營業(yè)房年租金平均為2100—2300元/平方米，這說明項目所在地段關(guān)鍵營業(yè)房年租金范圍在2100元—4200元/平方米。2、銷售價格現(xiàn)在在淄博可銷售營業(yè)房數(shù)量極少，從過往銷售價格看，臨街營業(yè)房售價介乎于3500-11000元/平方米之間，銷售均價達成6000元/平方米。地段較優(yōu)營業(yè)房如聯(lián)通路、共青團路等路段售價可達6000-10000元/平方米，并有上調(diào)趨勢，可見優(yōu)質(zhì)營業(yè)房仍有很大利潤空間。根據(jù)上述租金水品推算，潛在買家所能接收該地段營業(yè)房總價在100-200萬之間。（按70平方米，回報周期8-計算。）3、經(jīng)營規(guī)模淄博現(xiàn)在關(guān)鍵商場經(jīng)營規(guī)模在2萬平方米—6萬多平方米，為中等規(guī)模，淄博商廈、金帝購物中心良好經(jīng)營情況正是說明此等規(guī)模項目在淄博含有較強生命力。4、經(jīng)營方法在淄博，投資者習慣將位置最好臨街營業(yè)房用于出租，而具規(guī)模商廈商城則采取由大型百貨商家經(jīng)營、自主經(jīng)營或和零售商家聯(lián)營三種經(jīng)營策略?，F(xiàn)在經(jīng)營很好商廈通常是采取引進或自辦大型日用消費品超市作為確保客源基礎(chǔ)，經(jīng)營范圍同質(zhì)化較為嚴重。5、配套及功效現(xiàn)在淄博臨街商用營業(yè)房全部缺乏較大停車場和供休息場所等配套，現(xiàn)有大型購物商場即使經(jīng)營品種相當豐富，但其它功效仍然相當欠缺，已難以滿足大家多元化購物、休閑、娛樂需求。6、購物環(huán)境現(xiàn)在，張店地域大部分購物場所均存在購物環(huán)境較差問題，購物空間設(shè)計尚停留在滿足于單一購物功效，呆板、壓抑、橫平豎直空間布局是現(xiàn)有大型購物場特點之一，購物空間單調(diào)平淡且缺乏新意，另外，休閑、娛樂空間也沒有受到應(yīng)有重視。7、經(jīng)營現(xiàn)實狀況現(xiàn)有絕大部分購物商場均由大型商家或經(jīng)營者統(tǒng)一經(jīng)營管理，以出租或聯(lián)合經(jīng)營為主，并形成了相對穩(wěn)定經(jīng)營管理模式，所以商場經(jīng)營情況良好。不過，對于可銷售營業(yè)房未來經(jīng)營管理則還未形成成熟經(jīng)營管理模式，富麗商城失敗正是很好例證。

（四）區(qū)域商業(yè)物業(yè)發(fā)展趨勢中國已經(jīng)加入WTO，一個愈加開放淄博展現(xiàn)在世人面前，淄博經(jīng)濟已經(jīng)進入良性發(fā)展快車道。當?shù)卣紫燃泳o城市建設(shè)，改善投資環(huán)境，改組商業(yè)布局，提升人民生活質(zhì)量，其次出臺一系列優(yōu)惠政策，加大招商引資力度，大力扶持民營企業(yè)和個體工商業(yè)發(fā)展。淄博已經(jīng)走出了小農(nóng)經(jīng)濟時代，以一個嶄新姿態(tài)融入到了世界經(jīng)濟發(fā)展大舞臺中?？v觀張店區(qū)商業(yè)物業(yè)發(fā)展情況，該地域未來商業(yè)物業(yè)將展現(xiàn)以下發(fā)展態(tài)勢：1、可銷售商業(yè)物業(yè)成為投資熱點淄博人含有很強投資意識，不少投資者擁有大量閑散資金。不過現(xiàn)在銀行利息數(shù)次下調(diào)，股票投資也面臨著盈利降低，風險增加問題，處于連續(xù)上升商業(yè)物業(yè)含有風險小、盈利大特點，自然成為投資熱點。

2、良好商業(yè)環(huán)境吸引大量商家進駐張店區(qū)是淄博關(guān)鍵商業(yè)發(fā)展區(qū)域，對周圍地域有強大輻射力，部分立足于良好商業(yè)氣氛商業(yè)物業(yè)吸引了大吸引了大批外地商家紛紛搶攤淄博，比較有代表性如：已經(jīng)開業(yè)深圳新一佳超市、正在興建臺灣大潤發(fā)超市及濟南銀座商城，法國家樂福超市和日本佳士客也正在和當?shù)卣鲃哟枭踢M入事宜。3、柳泉路、美食街、共青團路、西二路共同形成商貿(mào)區(qū)淄博市因為多年以來形成習慣，自然形成此區(qū)域商業(yè)氣氛，使該地域商業(yè)物業(yè)成為淄博市人投資首選區(qū)域。4、政府計劃引發(fā)投資熱情淄博市委、市政府相關(guān)在一切適宜地方建設(shè)商業(yè)設(shè)施政策更是大大促進了淄博商業(yè)設(shè)施發(fā)展和完善，帶動了城市建設(shè)大發(fā)展，商業(yè)物業(yè)遍地開花，大家投資商業(yè)房意識和經(jīng)營信心空前高漲，地段優(yōu)勢顯著營業(yè)房吸引了大批投資置業(yè)人士關(guān)注，大家對立即推出營業(yè)房期待甚高。5、引進優(yōu)異商業(yè)管理勢在必行在張店，大家對富麗商城經(jīng)營失敗印象尤為深刻，究其失敗原因關(guān)鍵還是因為商城分散銷售后經(jīng)營商業(yè)管理不到位。對于可銷售營業(yè)房，因為產(chǎn)權(quán)相對分散往往會造成經(jīng)營管理上混亂，從而影響到投資者購置信心。為了消除這些負面影響，在營業(yè)房銷售過程中引入商業(yè)管理勢在必行。三、商業(yè)物業(yè)市場分析（一）市場供給分析張店地域營業(yè)房供給顯著不足，營業(yè)房總體存量在20萬平方米左右，在建營業(yè)房面積總量約為12萬平方米，可交付使用面積不足7萬平方米，單體面積在5000平方米以上且無法分割適應(yīng)約占總存量25%；四層聯(lián)體銷售投資額在200萬元以上占20%；三層聯(lián)體且地段較差約占30%；其它部分為二層聯(lián)體及少許單層營業(yè)房，且大部分遠離商業(yè)中心，符合大家投資購置習慣營業(yè)房幾乎沒有。能夠說，現(xiàn)在市場上可銷售營業(yè)房少之又少，市場供給和市場需求顯著有斷層。

（二）市場需求分析以張店地域為代表淄博房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了97年大回落以后，現(xiàn)在已經(jīng)走出了低谷進入連續(xù)增加時期，住宅需求有了顯著增加，在這種局面帶動下，營業(yè)房展現(xiàn)供需兩旺發(fā)展態(tài)勢，營業(yè)房信貸規(guī)模呈跳躍式發(fā)展，營業(yè)房消費已成為淄博市房地產(chǎn)消費關(guān)鍵組成部分，營業(yè)房消費快速增加將成為未來幾年內(nèi)淄博地域房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)鍵特點。形成這一局面關(guān)鍵原因有幾方面：營業(yè)房作為房地產(chǎn)投資基礎(chǔ)形態(tài)被越來越多投資者所認可。營業(yè)房投資能夠為投資者帶來穩(wěn)定、連續(xù)、低風險收益，還能夠升值保值。房地產(chǎn)信貸政策實施大大增強了大家購置能力，降低了買家購置營業(yè)房門檻。現(xiàn)在淄博市尤其是張店地域可銷售營業(yè)房市場供給有限，需求尚處于上升階段。不少個體戶、經(jīng)營者不再滿足于現(xiàn)有經(jīng)營條件，她們對營業(yè)房長久占有欲望在以往得不到充足滿足。小結(jié)：從現(xiàn)在情況來看，在張店地域營業(yè)房需求尚處于帶激發(fā)狀態(tài)，大家對營業(yè)房需求展現(xiàn)多元化特點，大家購置營業(yè)房關(guān)鍵還是從本身購置能力考慮，關(guān)鍵購置層次集中在50-100萬之間，而且對地段要求很高，大部分買家期望購置營業(yè)房是處于城市商業(yè)中心、有來良好經(jīng)營氣氛、能取得高額租金回報營業(yè)房。

（三）潛在買家分析我們認為，本項目標目標買家最少可分為投資者、經(jīng)營者和隨機購置者，從隨機抽樣結(jié)果來看，大家購置營業(yè)房關(guān)鍵目標還是投資，其次是自主經(jīng)營，還有就是隨機購置。統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，淄博營業(yè)房購置者中投資者約占50%，自主經(jīng)營買家約占40%，其它10%為隨機購置者。另外，被訪潛在大部分經(jīng)營者均表示有意向購置自用營業(yè)房，這類經(jīng)營者現(xiàn)在經(jīng)營關(guān)鍵行業(yè)是餐飲、美容美發(fā)、五金、小家電、衣飾、眼鏡等。各類消費者對共青團路段營業(yè)房要求類別需求比較集中面積總價回報/租金要求投資者30-100m250-100萬資金回籠經(jīng)營者40-80m230-60萬租金高于月供租戶50-100m2——-10000元/月我們從現(xiàn)在臨街營業(yè)房出租情況能夠看出，首層臨街營業(yè)房出租率在70%以上，美食街、共青團、西二路等臨街營業(yè)房出租率更是在90%以上，而且首層旺租帶動二、三層出租。調(diào)查情況也反應(yīng)：二層或三層聯(lián)體營業(yè)房已經(jīng)越來越不被投資者、租戶所喜愛，且不能被充足、合理利用，也不吻合消費者購物習慣，消費者只習慣在一樓逛逛，而通常不會走步梯上二樓或三樓。經(jīng)過本企業(yè)和營業(yè)房投資者、經(jīng)營者、租戶深度訪談和沿街走訪能夠看出，現(xiàn)在當?shù)貭I業(yè)房消費者在選擇營業(yè)房時候，通常會關(guān)注地段、客流量、營業(yè)房本身素質(zhì)等，歸結(jié)起來她們關(guān)鍵考慮問題有以下幾方面：（1）營業(yè)房區(qū)位情況很多潛在買家購置營業(yè)房時，首先考慮問題就是營業(yè)房所在地段商業(yè)價值、投資前景和經(jīng)營前景，對很多投資者來說，營業(yè)房區(qū)位條件是影響她們投資決議關(guān)鍵原因，地段價值高、商業(yè)氣氛良好營業(yè)房不管是對經(jīng)營者還是投資者全部是很有吸引力。（2）營業(yè)房價位從市場調(diào)研掌握情況分析，購置用戶承受能力通常在200萬元以內(nèi)，主流投資者投資能力通常在50—100萬（包含銀行按揭）；黃金地段商業(yè)房單價突破10000元/平方米，新城區(qū)通常在4000-5000元/平方米（二至三層聯(lián)體）。所以提議在鋪面間隔上，臨街營業(yè)房面積對應(yīng)小點，而位置稍差鋪面面積對應(yīng)放大。（3）營業(yè)房層數(shù)經(jīng)過市場調(diào)查，反應(yīng)出營業(yè)房消費者（包含購置者和承租者）在選擇營業(yè)房時，對臨街營業(yè)房二層或三層聯(lián)體產(chǎn)品并不歡迎。因為在實際經(jīng)營使用中（如餐飲、衣飾店、小型超市、眼鏡店等），一層已經(jīng)充當全部用途，而二層、三層聯(lián)體只能作為她們無可賴何選擇，通?？罩没蛴米鞫逊烹s物。經(jīng)過走訪及和用戶深度訪談，我們了解到，在臨街營業(yè)房中，大部分用戶喜愛購置營業(yè)房種類以下：喜愛程度營業(yè)房種類最喜愛一層臨街營業(yè)房其次一層、二層連賣臨街營業(yè)房最不喜愛一、二、三層連賣臨街營業(yè)房經(jīng)過上表可知，假如能夠選擇話，絕大多數(shù)用戶喜愛購習一層臨街營業(yè)房，在沒有情況下，她們才會選擇一、二層連在一起賣營業(yè)房，只有在她們充足看好一個地段，而且沒有其它選擇情況下，她們才會買一、二、三層連在一起賣營業(yè)房，原因是：三層連在一起，她們認為三層沒有實際用途。三層連在一起，勢必造成面積過大，從而造成總價過高。面積較大且二至三層連在一起營業(yè)房較難找到適合租戶進駐，不利于投資者實現(xiàn)投資回報。（4）營業(yè)房面積在選擇營業(yè)房時，被訪者均表示全部會從現(xiàn)在所經(jīng)營品類來考慮營業(yè)房面寬和進深，不期望營業(yè)房面積太大，適用即可，如眼鏡店最理想面寬為8米，進深10米，移動通訊店理想面積約50平方米，而經(jīng)營衣飾專賣店理想面積則為100平方米。被訪者普遍認同把營業(yè)房間隔得小一點，最好是在40-100平方米之間，且進深不要超出10米。所以，單層營業(yè)房面積不宜超出100平方米，二至三層聯(lián)體銷售營業(yè)房總體面積不宜超出200平方米。

四、項目分析本項目地處淄博市一類商圈關(guān)鍵區(qū)域——張店區(qū)，周圍商業(yè)路段計劃整齊，交通路網(wǎng)完善，四通八達，商圈內(nèi)云集著眾多著名商家，所經(jīng)營品類豐富、集中，是淄博市消費、購物人流最為聚集地方。項目東到中心路，西至西四路，北依共青團路，南鄰美食街，和小商品城咫尺之距，周圍數(shù)個大型商場商廈為本項目提供了方便、充足停車位。能夠說，不管是現(xiàn)在還是未來，本項目占盡天時地利人和，含有其它項目無可比擬優(yōu)勢。綜觀淄博營業(yè)房發(fā)展，本項目既面臨著經(jīng)濟發(fā)展所帶來機遇，也面臨著猛烈市場競爭所帶來挑戰(zhàn)。

1、市場機會依據(jù)現(xiàn)在淄博市商用營業(yè)房及經(jīng)濟發(fā)展情況，需要有功效相對完備且有較大投資價值可銷售營業(yè)房來滿足市場需求。項目所處張店區(qū)是淄博政治、文化、高新技術(shù)發(fā)展中心，美食街、西二路、中心路、共青團路及新世界商業(yè)步行街共同組成中心商圈云集了眾多商家，含有沒有可比擬商業(yè)價值。共青團路和西二路一帶多為民房臨街營業(yè)房，未形成經(jīng)營規(guī)模，本項目標出現(xiàn)恰好填補了市場空白。本項目可采取多個銷售、招商策略，以合理經(jīng)營計劃布局結(jié)構(gòu)，滿足不一樣投資者及租戶多樣需求，為買家樹立信心。

銀行經(jīng)過數(shù)次降息，股票投資也面臨著盈利下降和風險增加問題，社會上有大量閑散資金苦無出路，營業(yè)房作為一個盈利較大，風險較低投資形式，越來越受到投資者青睞?，F(xiàn)有臨街營業(yè)房經(jīng)營管理模式難以適應(yīng)買購置及商家經(jīng)營多樣化需求，新型商業(yè)管理模式引入必能增強潛在買家購置欲望和信心。投資人士普遍看好項目所在地段發(fā)展?jié)摿?，并期望在該地段購置營業(yè)房作為投資用途，她們將成為淄博商用營業(yè)房關(guān)鍵購置力量之一。本項目以期房推售，能夠經(jīng)過廣告、炒作來提升大家期望值。營業(yè)房供需不平衡，可銷售營業(yè)房有很強市場需求，另外，項目周圍兩個小商品市場將拆遷，很多經(jīng)營者將失去原有經(jīng)營場所。

2、市場威脅現(xiàn)在淄博有部分大型商場和購物中心正處于銷售或招商階段，商業(yè)市場競爭較為猛烈，對本項目造成一定銷售壓力。周圍項目標同質(zhì)化經(jīng)營，造成經(jīng)營者及租戶在考慮經(jīng)營品類時有更多選擇，進而影響投資者對商用營業(yè)房信心。臨近本項目標銀座正在計劃建造中，經(jīng)營前景怎樣尚是未知之數(shù)，輕易造成投資者持觀望態(tài)度。現(xiàn)在本項目緊臨西二路及美食街已經(jīng)是消費者心目標中心購物區(qū)，從某種程度上削減了本項目標商業(yè)氣氛。項目標總體量較大，可銷售面積快要4萬平方米，而潛在買家數(shù)量及承受能力相當有限，要全部消化有一定難度。

五、周圍經(jīng)典項目分析現(xiàn)在，在通乾項目有兩個關(guān)鍵商場分別是在柳泉路金帝購物廣場和在共青團東路銀座商廈，以下作簡明分析。金帝購物廣場銀座商廈對比表項目金帝購物廣場銀座商廈規(guī)模建筑面積50000平方米建筑面積約5.5萬平方米優(yōu)勢A、緊鄰柳泉路和共青團路，已形成良好商圈氣氛。B、配套齊全，有大型廣場和停車場。C、發(fā)展商實力雄厚，有多年商業(yè)經(jīng)營經(jīng)驗。D、引進品牌機制A、緊鄰共青團路和西二路，人流量集中，尤其是節(jié)假日從周圍區(qū)域聚集消費者。B、商場品牌化經(jīng)營，在濟南民已經(jīng)有一處銀座得以成功操作。C、商場經(jīng)營面積大，具一定規(guī)模。劣勢A、廣場外部環(huán)境較混亂，沒有綠化。B、室內(nèi)設(shè)計風格和本身定位不匹配。C、每個樓層無購物區(qū)域劃分指示系統(tǒng)。A、經(jīng)營品類將很大程度上影響租戶信心。B、全部以租為主，和當?shù)赝顿Y人士需求不相吻合。C、在淄博，類似商廈已趨近飽和。六、市場調(diào)查匯報結(jié)論及提議縱觀淄博商業(yè)市場發(fā)展態(tài)勢，我們得出以下結(jié)論：淄博現(xiàn)階段商業(yè)物業(yè)以臨街營業(yè)房及大型商廈為主,形成了大型商廈和臨街營業(yè)房共存且相互促進發(fā)展格局。商用營業(yè)房有著良好發(fā)展趨勢，關(guān)鍵商場在銷售和出租階段全部取得很好業(yè)績，但也存在著因為地段和招商方法差異帶來經(jīng)營方法不一樣及經(jīng)營情況差異。營業(yè)房銷售市場供給嚴重不足，投資者經(jīng)營者對臨街營業(yè)房需求十分迫切，含有較大承受能力大買家不在少數(shù)，且外圍（張店以外）投資者為數(shù)不少。面積太大且數(shù)層聯(lián)體銷售臨街營業(yè)房開始不適應(yīng)市場發(fā)展趨勢，主流買家購置能力在50-100萬之間且層面比較單一，數(shù)量亦十分有限。投資者購置營業(yè)房關(guān)鍵是期望取得穩(wěn)定租金收入，她們普遍期望投資回報期為8-，年投資回報率約為10%-13%，而項目所在地段租金水平為2100元—4200元/平方米。所以，只要經(jīng)營能夠做好肯定能夠吸引很多投資購置愛好。大部分臨街營業(yè)房沒有充足發(fā)掘地段商業(yè)價值，營業(yè)房設(shè)計計劃往往是“畫地為牢”、臨街而建，缺乏創(chuàng)新精神，沒有把地段商業(yè)價值發(fā)揮至極限。商業(yè)管理沒有得到應(yīng)有重視，臨街營業(yè)房經(jīng)營成功是否很大程度上