建筑、規(guī)劃、戶型培

建筑、規(guī)劃、戶型知識培訓(xùn)報告主旨：1、建筑、規(guī)劃、戶型方面基礎(chǔ)知識的培訓(xùn)；（相對系統(tǒng)性一些）2、介紹一些經(jīng)典的、個性的案例，隨侃房事；道路紅線用地紅線建筑退線道路紅線與用地紅線之間區(qū)域為代征道路用地，不計入凈用地范圍用地紅線與建筑退線之間區(qū)域為凈用地范圍，屬于項目使用，圍墻可以建到用地紅線處基本概念道路邊線為規(guī)劃道路的控制線，用地紅線為項目建筑用地范圍的控制線，在臨城市道路的項目中，道路邊線與用地紅線局部是重合的。道路紅線用地紅線道路邊線基本概念例題例題車行道綠化帶人行道建筑后退道路邊線建筑控制線（建筑退讓線）居住區(qū)道路小區(qū)路組團(tuán)路及宅間路縱墻面向道路無出入口高層5.03.02.0多層3.03.02.0有出入口-5.02.5山墻面向道路高層4.02.01.5多層2.02.01.5圍墻面向道路1.51.51.5基本概念——建筑退讓結(jié)構(gòu)剪力墻——由鋼筋混凝土墻體來承擔(dān),這種墻體有較強(qiáng)的承擔(dān)風(fēng)或地震等作用傳來的水平力(剪力)的能力。有更好的抗側(cè)力能力,因此可建造較高的建筑物?？蚣艚Y(jié)構(gòu)——全名是框架剪力墻結(jié)構(gòu)，是在框架結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上，增加了剪力墻，提高結(jié)構(gòu)穩(wěn)定性。與框架結(jié)構(gòu)相比，框剪結(jié)構(gòu)強(qiáng)度更高，可以建造更高層數(shù)的建筑。框剪結(jié)構(gòu)中的剪力墻可以單獨(dú)設(shè)置，也可以利用電梯井、樓梯間、管道井等墻體。

L型、T型剪力墻，也稱做短支剪力墻；新江灣城結(jié)構(gòu)點(diǎn)柱型框架結(jié)構(gòu)，剪力墻布置在電梯井、配電間等處；點(diǎn)柱型框架適用于寫字樓、酒店式公寓等；金橋項目剪力墻結(jié)構(gòu)在使用效果上講，框剪結(jié)構(gòu)相對于磚混結(jié)構(gòu)來講，優(yōu)點(diǎn)有兩個：

1、套內(nèi)使用面積大。套內(nèi)使用面積＝套內(nèi)建筑面積－套內(nèi)墻體面積?？蚣艚Y(jié)構(gòu)的剪力墻是20CM厚的，隔墻10CM厚，而磚混結(jié)構(gòu)的承重墻24CM厚，單磚隔墻12CM厚，顯然套內(nèi)墻體的面積要比框剪結(jié)構(gòu)大些。

2、建筑開間（房間的橫向長度）大。磚混結(jié)構(gòu)的住宅4.5米開間是最大的，再大就要加梁了。而框剪結(jié)構(gòu)的房子可以做到6、7米開間。開間大了，房屋的采光效果好，而且家具擺放也更合理。結(jié)構(gòu)組團(tuán)設(shè)計及建筑排布萬科四季花城地塊的大小、形狀，以及建筑形態(tài)等決定其組團(tuán)設(shè)計方案；組團(tuán)的設(shè)計有利于共享某一區(qū)塊資源；行列式布局，也是多層最常用的組團(tuán)設(shè)計；較為現(xiàn)代的布局手法，建筑排布錯落有致，形成較好的采光，以及組團(tuán)式的圍和，共享組團(tuán)資源，并形成兩條主景觀軸線；海上海新城規(guī)劃上使住宅組團(tuán)與商業(yè)、寫字樓相對隔離住宅區(qū)塊由于地塊較小，基本上采用大組團(tuán)設(shè)計概念，圍合形成中心景區(qū)；寫字樓作為項目標(biāo)志性建筑，布局于商業(yè)價值最高的道路交叉處；商業(yè)部分夾于中間，便于住宅客戶及寫字樓客戶共享，且設(shè)計2個出入口便于對外交流；金地未來域建筑布局以及組團(tuán)的圍合較為新穎，犧牲了東西向的房源，但使得組團(tuán)空間放大（大組團(tuán)設(shè)計），并使每套房源南北向均享有組團(tuán)景觀；道路動線規(guī)劃短、捷、勻短——要求道路的總體長度盡量短，如此可以省出更多用地，做綠化或配套；但“短”并不是一定的，有時候需要配合景觀設(shè)計做成曲線，以求圍合形成景觀帶，以及達(dá)到步移景易的效果，因此，需要在省地與景觀需求之間權(quán)衡利弊；捷——要求道路便捷，主要體現(xiàn)在出入小區(qū)的便捷；（牽涉到小區(qū)出入口的設(shè)計以及人車分流設(shè)計）勻——要求規(guī)劃地段的道路應(yīng)與基地周邊的城市道路有很好的銜接關(guān)系，道路系統(tǒng)層次應(yīng)分明，主次、支路的長度和比例恰當(dāng)。小區(qū)出入口設(shè)計出入口的設(shè)計首先要求便利性，任何一戶出入小區(qū)均比較方便，這就要求在選擇主次出入口地址的時候需要權(quán)衡考慮；其次，主入口的選址盡量設(shè)置于主景觀軸線上；杭州國家信息中心通過道路的圍合形成景觀帶，并設(shè)置于主入口處；人車分流設(shè)計一般社區(qū)不完全的人車分流做法為于車行路兩邊設(shè)計人行布道，用綠化隔離，并且為了增強(qiáng)安全性，往往于小區(qū)的車行道上設(shè)計路障，以降低車速；另一種通常的人車分流做法為組團(tuán)外部車行動線，內(nèi)部人行動線；（組團(tuán)式人車分流，涉及到組團(tuán)設(shè)計）完全的人車分流，通常是打通地下，使所有機(jī)動車量在小區(qū)入口處即進(jìn)入地下室，小區(qū)內(nèi)部完全無車行道；（成本較高，且訪客不易找到）人車分流主要目的在于將行人與車輛區(qū)隔開來，但這種設(shè)計通常需要花費(fèi)較大的成本，高端社區(qū)用的較多，對于一般社區(qū)而言，有則最好，沒有也不不是很重要的事情，畢竟一個大社區(qū)沒有車輛行使也會缺乏生活氛圍；分析潯城湖錦人車分流設(shè)計金地灣流域龍湖滟瀾山板式樓——從建筑特征來看，板樓就是東西長，南北短的建筑。板樓的戶型應(yīng)該是南向面寬大，而進(jìn)深短，南北通透的格局。優(yōu)勢：在南北開窗的情況下，可以通過自然通風(fēng)形成對流。且采光較佳，可以使來自南向的采光面與北向的受光面的光線有效對接。板式樓與蝶式樓蝶式樓——并非每套戶型均南北通透，甚至每套戶型只有單面采光（如單身公寓、2梯8戶等建筑），其采光通風(fēng)效果較差。優(yōu)勢：省地，更易拔高容積率。但目前開發(fā)商也設(shè)計出較為出色的蝶式樓，甚至不亞于板樓建筑；經(jīng)典蝶式樓中間套97m2（2/2/1）邊套135m2（3/2/2）邊套110m2（2/2/2）小高層2梯3戶萬科四季花城經(jīng)典蝶式樓60m288m260m288m2南立面北立面2梯4戶，分別為60m2及88m2；一品漫城109m2133m2一品漫城經(jīng)典板式樓萬科朗潤園經(jīng)典板式樓做小戶型（90m2以下）高層板樓建筑（1梯2戶，南北通透）進(jìn)深必然加大，進(jìn)深可達(dá)到15/16米，采光不徹底，又因為市場上小戶型受寵，大進(jìn)深的板樓做出小戶型必然縮小面寬造成通透不足，上述類型的板樓實(shí)際上已經(jīng)失去了板樓的意義。經(jīng)典板式樓萬科白馬花園金地未未來花園洋房，4F，89m21梯2戶，小高層，89m2陽光公館課題潯城湖錦潯城湖錦潯城湖錦話外戶型-塔樓關(guān)于偷面積萬科城的TOWNHOUSE都有半地下室可送室內(nèi)采光還是很不錯的地下室萬科的半地下室“偷面積”,事實(shí)上其層高多在2.2米以上，其鉆的空子不是“低于2.2米的空間不計建筑面積”條款，而是正負(fù)零以下結(jié)構(gòu)空間不計入容積率面積.且半地下室使得所送的空間可以自然通風(fēng)和采光，增加其賣點(diǎn)。新面積計算規(guī)程中地下室底板面到頂板面標(biāo)高的結(jié)構(gòu)面高差為2.2米的控制高度,否定了可以利用墊層蒙混過關(guān)的手法.“中信紅樹灣”以其“空中院館”為其創(chuàng)新賣點(diǎn)陽臺“空中院館”在建筑上就是凹陽臺，其偷了一半面積，對消費(fèi)者的吸引很大關(guān)于偷面積凹陽臺設(shè)計規(guī)范：對無柱凹陽臺或有柱但水平投影面積小于等于12.0平方米的凹陽臺，當(dāng)其對外開敞面寬度（陽臺寬度）小于等于2.0米時，其凹入進(jìn)深（取陽臺結(jié)構(gòu)板外緣至外墻外緣的垂直距離）不應(yīng)超過2.0米；當(dāng)對外開敞面寬度大于2.0米且小于等于5.0米時，其凹入進(jìn)深不應(yīng)超過2.40米；當(dāng)對外開敞面寬度大于5.0米時，其凹入進(jìn)深不應(yīng)超過2.8米；否則，陽臺進(jìn)深超過允許值的內(nèi)側(cè)部分，無論上蓋高度如何，均視為內(nèi)廊，一律計算全部建筑面積。印象春城綠地領(lǐng)海潯城湖錦飄窗這些“可拆卸凸窗”是將可以原設(shè)計的凸窗（不計建筑面積）打掉。既不計入建筑面積，又使業(yè)主在今后的有比一般的凸窗更多的室內(nèi)地面面積，也比步入式凸窗有更高的空間高度。驗收和交樓的凸窗

打掉凸窗后的樣板！關(guān)于偷面積這類“可拆卸凸窗”，在其外立面是看不出是凸窗的—

—外墻與外窗齊平飄窗打掉后的室內(nèi)空間，比步入式凸窗更好使用，空間也沒有壓抑感窗臺高度大于等于0.40米的凸出外墻的窗視為凸窗，分為單反式凸窗和雙反式凸窗兩類。凸窗的窗臺高度為房間室內(nèi)地面（樓板結(jié)構(gòu)板上緣）至窗臺臺面（窗臺板上緣）的垂直距離；凸窗的高度為窗臺臺面至凸窗頂板板面（頂板上緣）的垂直距離；凸窗的進(jìn)深為室外墻面（外墻外緣）至凸窗的外邊沿的水平距離。當(dāng)凸窗高度小于2.20米，或凸窗進(jìn)深不大于0.60米時，凸窗部分不計算建筑面積；當(dāng)凸窗高度大于或等于2.20米且凸窗進(jìn)深大于0.60米時，凸窗部分應(yīng)計算全部建筑面積。飄窗設(shè)計規(guī)范戶型設(shè)計——原則戶型沒有絕對的好壞！空間尺度也并非越大越好，而是看是否能夠滿足某一特定階層的客戶需要；需要研究特定消費(fèi)群的生活背景、消費(fèi)心理、消費(fèi)特征，而且需要充分考量項目所處的地理特征、景觀環(huán)境、人文環(huán)境、項目的規(guī)劃布局、小區(qū)內(nèi)環(huán)境營造等一系列因素，讓戶型定位切合項目整體定位。滿足戶型的舒適性要求，需要從人體工程學(xué)和家居生活基本規(guī)律出發(fā)，決定戶型的空間分割，以及各功能區(qū)的開間、進(jìn)深及面積。戶型設(shè)計最高境界——一切從客戶所需求的功能出發(fā)?。o招勝有招）電梯數(shù)量的設(shè)計規(guī)范：（滿足使用需要）12層及12層以上的高層住宅，每棟設(shè)置電梯不應(yīng)少于兩臺的規(guī)定（小高層與高層的界定由此而生）；但18層以下也可以設(shè)置1臺電梯，但必須架設(shè)連廊，現(xiàn)在一般很少用該做法；一般經(jīng)驗為，在20層以下的高層住宅中，每臺750kg（限10人）速度為1m/s的客梯可服務(wù)60～90人是最適宜的。從單元戶型的設(shè)計來說，公共部位的設(shè)計尤為重要，既要滿足日常生活便利的需求，又要節(jié)省空間以減少建筑的公攤面積，如何折衷選擇是戶型設(shè)計必須面對的問題；戶型設(shè)計——規(guī)范消防通道的設(shè)計規(guī)范：任意一點(diǎn)到消防通道的距離不超過40M，端頭不超過20M；普通住宅，剪刀梯的設(shè)計戶型設(shè)計——規(guī)范項目前期——需要解決的問題1、戶型配比——對整體項目來說，戶型配比的重要性不言而喻，其決定了項目主要賣給誰。（涉及產(chǎn)品線問題）2、戶型面積——在客戶定位清晰的基礎(chǔ)上，開始設(shè)計戶型面積大小的決策，其決定了項目是否真正能滿足這些人；3、單體戶型設(shè)計——各功能區(qū)間分布是否合理，尺度是否合適，是否能做到全明等；住宅的“八大”使用功能起居\就餐\廚衛(wèi)\就寢。儲藏\工作\學(xué)習(xí)\休閑。住宅的“三類”空間公共空間：起居室\餐廳\陽臺。私密空間：臥室\書房\衣帽間\主臥衛(wèi)生間。服務(wù)空間：廚房\公共衛(wèi)生間\工人房\儲藏室\工作陽臺。戶型設(shè)計——評價標(biāo)準(zhǔn)空間尺度——各功能空間的尺度是否合理，如客廳、主臥、次臥的尺度是否合理，實(shí)用性如何等；空間布局——各功能空間之間是有一定關(guān)聯(lián)的，如餐廳盡可能靠近廚房、衛(wèi)生間盡可能靠近臥室區(qū)等；采光、通風(fēng)——能否做到全明設(shè)計，各功能空間均有自然光；能否做到南北通透，使其通風(fēng)較佳；動靜分離——傳統(tǒng)意義上的臥室區(qū)（靜）與客廳、餐廳、廚房、音樂房、麻將室（動）等空間隔離，多用于別墅或大戶型上；細(xì)節(jié)處理（人性化）——從居家角度出發(fā)，充實(shí)戶型的功能或使客戶居家更為便利舒適；如設(shè)置儲藏室、于入門處設(shè)置鞋柜、主臥設(shè)置衣帽間、衛(wèi)生間的隔音效果等等；戶型設(shè)計——客廳(起居室)尺度——視總面積的大小，客廳的開間應(yīng)在3.5—5米之間，過大或過窄都與人們的家居生活規(guī)律有沖突。而在通常情況下，進(jìn)深與開間之比不宜超過1.5，否則也將在因過于狹長影響使用。陽臺——陽臺是將自然風(fēng)、自然光引入室內(nèi)的最佳途徑，并且是晾曬衣服的地方，應(yīng)盡可能的與客廳相連；開門——在客廳周圍開門越多則越影響客廳的空間使用率，每道門各自朝向何方也決定了使用的方便與否；與餐廳的連接——盡量做到客廳與餐廳相連，一方面增加通透性，另一方面可以使走道面積納入功能空間，視覺感受更佳；客廳空間尺度綜合！會客？活動？工作？使用面積：一房不應(yīng)小于12平方米兩房及以上不應(yīng)小于14平方米客廳寬度：一房和不宜小于3.5米兩房及以上不宜小于3.9米減少直接向起居室開門的數(shù)量，至少一面墻的直線長度不小于3米3.3米3.0米主臥門開向客廳，導(dǎo)致客廳電視墻較短，同時也使得主臥空間不夠私密；獨(dú)立客廳空間；戶型設(shè)計——主臥布局——獨(dú)立性、私密性是主臥的主要要求，基本都將主臥設(shè)置在最隱密的地方了，盡量遠(yuǎn)離入戶門、遠(yuǎn)離客廳，且開門的方向也不能對著客廳；面積——主臥面積當(dāng)然應(yīng)比其他房間大些，但舒適是有“度”的，因此主臥面積并非越大越好。面積過大一是造成浪費(fèi)（購買款、管理費(fèi)），二是空曠的空間不利于營造親密、浪漫、溫馨的二人世界。通常來說，主臥面積視戶型不同在16~30m2之間；窗戶——承載觀景及采光的需要，因此，通常主臥的窗較寬，且會設(shè)計轉(zhuǎn)角飄窗等放大觀景及采光的優(yōu)勢，甚至于設(shè)計主臥陽臺；功能空間——在設(shè)計大戶型時，主臥的空間設(shè)計變得多樣化，也提供了創(chuàng)新的可能，如設(shè)計獨(dú)立衣帽間、獨(dú)立梳妝間、陽光室等等；臥室空間尺度最小使用面積：主臥室：12平方米（3*4？）雙人臥室：10平方米單人臥室：6平方米（2*3？）主臥室最小短邊軸線寬度：一房和兩房不宜小于3.3米三房及以上不宜小于3.6米（3.0？3.3？3.6？）面積、面寬保證金地格林春曉金地灣流域，90m2，3R大面積轉(zhuǎn)角飄窗的設(shè)計普通家庭的主臥陳設(shè)的是床、電視、音響、空調(diào)等，是家人休憩的空間，太小讓人有壓抑感，但過于空闊則又缺乏安全、溫馨的感覺。因此主臥的開間以3.6~4.5米為宜。龍湖滟瀾山，聯(lián)排3F6m萬科四季花城，113m2，3R金地格林春曉主臥設(shè)計相對獨(dú)立的茶室，且直通陽臺，放大觀景、休閑功能；萬科金色雅筑主臥設(shè)計大面積落地窗，作為茶室；主臥帶獨(dú)立步入式衣帽間；戶型設(shè)計——廚房動線——廚房作業(yè)的流程為洗、切、炒，L型或U型廚房比“一字型”更能減少步伐移動、節(jié)省時間、提高效率；且在布局中要考慮到洗、切、炒的動線；布局——一般廚房應(yīng)與餐廳相連，北向采光，并設(shè)計工作陽臺，以便于通風(fēng)以及放置拖把池等；整體櫥房系統(tǒng)——能夠使物品各歸其位，提高空間利用效率、減少死角，而且也便于清潔，這也是精裝修最大的優(yōu)勢之一；廚房空間尺度最小使用面積：一房不應(yīng)小于4.5平方米（1.5*3）兩房不應(yīng)小于5.0平方米（1.5*3.3？）三房及以上不應(yīng)小于5.5平方米（1.5*3.6？）通風(fēng)采光：低層、多層應(yīng)直接采光通風(fēng)，中高層、高層可開向著公共走廊的窗戶（不包括前室和樓梯間）。面寬進(jìn)深：操作面凈長不應(yīng)小于2.1米，單排布置設(shè)施的廚房凈寬不小于1.5米，雙排布置設(shè)施的廚房不應(yīng)小于2.1米綠地東上海，133m2，3RL型廚房布局U型廚房布局整體廚房系統(tǒng)大面寬觀景廚房戶型設(shè)計——衛(wèi)生間功能分區(qū)——衛(wèi)生間一般涉及排泄、洗漱、洗浴三大功能，萬科創(chuàng)新做出3分離式衛(wèi)生間，從而避免使用上的沖突；面積——使用面積不應(yīng)少于6平方米，否則必然出現(xiàn)空間局促、功能混雜。目前消費(fèi)者使用的洗手間面積集中于6~7平方米和10~12平方米兩個區(qū)間；衛(wèi)生間比任何功能間都更需要陽光與通風(fēng)，因此，邊套的大戶型可以設(shè)計出較好的衛(wèi)生間；室內(nèi)空間尺度至少有一間的使用面積不應(yīng)小于4平方米（1.8*2.2,2*2）。至少有一間有直接采光、自然通風(fēng)，無通風(fēng)窗口的衛(wèi)生間應(yīng)有通風(fēng)換氣措施。不應(yīng)布置在下層住戶廚房、臥室、起居室和餐廳的上層。綠地東上海，122m2，3/2/1168m2，4/2/2邊套，利用山墻給予衛(wèi)生間良好的采光，且均設(shè)計了大面積轉(zhuǎn)角陽臺，放大使用空間、觀景、采光；戶型設(shè)計——陽臺功能尺度——陽臺是與室外自然連接最緊密的空間，尺度較大是對其最基本的追求；雙陽臺設(shè)計——目前在設(shè)計雙陽臺時，有兩種不同的思路。一種是強(qiáng)調(diào)通風(fēng)，將兩個陽臺分置于廳（客廳+餐廳）的兩端；另一種注重實(shí)用，將北向陽臺與廚房相連，便于置放待加工的蔬菜及其他小雜物。立面影響——陽臺是影響住宅建筑外立面觀感極為重要的因素，因此，其由過去千篇一律的長方形而出現(xiàn)了大量的半圓形、弧形、扇面形、L形，材質(zhì)也由鏤花鐵藝、不銹鋼、石柱、鋼化玻璃等，色彩更是五彩繽紛，美觀性得到增強(qiáng)；綠地東上海，133m2，3/2/2南向樓梯道，北向入戶自然形成玄關(guān)；餐廳自然采光，吃飯好心情；南北通透，布局合理，浪費(fèi)面積較少；主臥、客廳均能夠直通陽臺，觀景、晾曬各不影響，確為一大創(chuàng)意，但也有相應(yīng)的問題，如主臥電視墻縮短，增大交通面積等；多層94m2經(jīng)典兩房萬科朗潤園91m2，2/2/1114m2，2/2/2134m2，3/2/2小高層2梯3戶布局利用山強(qiáng)設(shè)計轉(zhuǎn)角大面積陽臺；南向2臥室，北向1臥室，分別以轉(zhuǎn)角飄窗、陽臺采光；各功能區(qū)均朝南，但通風(fēng)較差；客廳設(shè)置大面積轉(zhuǎn)角陽臺，增加附加值；經(jīng)典兩房戶型，動靜分離，空間利用率高；南北雙陽臺設(shè)計；綠地東上海設(shè)計大面積轉(zhuǎn)角陽臺，產(chǎn)品附加值極高；入戶花園的經(jīng)典設(shè)計；別墅的花園設(shè)計——相對以往的獨(dú)立別墅的花園而言，龍湖更發(fā)揮了花園的優(yōu)勢所在，將3面的花園整合，從而使得整體花園面積較大，空間尺度感更強(qiáng)，并且設(shè)計雙重高度，從而使得景觀的利用率更好；案例鑒賞龍湖滟瀾山加戶型圖以及北陽臺圖90m2戶型，首先利用空中花園的概念營造3房，其次，盡量放大主臥與客廳的尺度，但卻縮減了次臥的空間，有優(yōu)有劣，但從該案整體戶型設(shè)計來看，該案是成功的，因為主臥與客廳的尺度感使客戶更為滿意；印象春城綠地領(lǐng)?？罩性吼^270度觀景陽臺空中院館可改成一書房轉(zhuǎn)角觀景陽臺2梯2戶，4/2/3東套，89m2，2/2/1西套，87m2，2/2/1中套，89m2，2/2/1客廳處轉(zhuǎn)角落地窗，外接轉(zhuǎn)角花園，采光及景觀視野較好；北面設(shè)置花園，而廚房卻無處擺放，明顯是為了降低建筑面積而設(shè)計；由于缺少工作陽臺，因此主陽臺復(fù)合了觀景、休閑、洗衣、晾曬等功能，略顯緊湊；主臥及客廳尺度較佳，而餐廳及次臥的尺度明顯不足，存在一定程度的硬傷；2梯3戶的布局必然導(dǎo)致該房型南北不通透；次臥明顯進(jìn)身不足，且南向采光花園較為狹長，導(dǎo)致次臥采光不足；廚房的采光極差，需通過狹長的工作陽臺及中空部分，幾乎可以說是暗廚；該房型相對最好，是經(jīng)濟(jì)型兩房的經(jīng)典房型，客廳、廚房南北通透，主次臥室一南一北，尺度適宜，入戶口設(shè)有大面積室內(nèi)花園，也可充當(dāng)工作陽臺；金地灣流域5.5m4.25m萬科金色雅筑90m2小三房一梯兩戶設(shè)計配電間電梯間消防通道萬科90m2三房經(jīng)典設(shè)計90m2，3/2/1優(yōu)點(diǎn)：滿足全明設(shè)計，1梯2戶使得房率高達(dá)85％以上；長板設(shè)計，節(jié)省開間的同時也節(jié)約用地；南北四進(jìn)深設(shè)計，于南北軸線上設(shè)置4個功能區(qū)，書房、衛(wèi)生間、廚房、主臥；從而使主動線融進(jìn)客廳、餐廳空間，最大限度的減少空間浪費(fèi)；尺度較佳，在90m2三房的限制下，將客廳開間由小戶型產(chǎn)品的3.3和3.6兩種規(guī)格擴(kuò)大到4.25米，主臥開間也有近3.5米；三分離式衛(wèi)生間，實(shí)現(xiàn)梳洗、廁所、洗浴功能的分離，緩和家庭人口多而只有1衛(wèi)的矛盾；具有收納功能，儲物方便；4.25m儲藏室三分離式衛(wèi)生間5.5m缺點(diǎn)：大進(jìn)深小開間的格局必然導(dǎo)致采光不足，餐廳無自然采光，廚房、衛(wèi)生間的采光較差；北向書房與次臥盡管增設(shè)了飄窗，但合計5.5米的開間使得兩間房在仍顯得較為局促；缺洗衣操作間，而衛(wèi)生間的空間布局又無法容納，導(dǎo)致陽臺承擔(dān)洗衣、晾曬、觀景、以及部分收納功能，使陽臺空間局促；輕質(zhì)隔墻的說法純屬忽悠，該隔墻其實(shí)根本無法實(shí)現(xiàn)重新隔斷，因為設(shè)計軸對稱以及開門尺度的問題，僅僅能夠降低一點(diǎn)墻體厚度，從而使得北向兩房間尺度稍稍擴(kuò)大，但也會影響到彼此的隔音效果；90m2，3/2/15.5m洗衣操作間萬科90m2三房經(jīng)典設(shè)計輕質(zhì)隔墻室內(nèi)空間尺度衛(wèi)生間至少有一間的使用面積不應(yīng)小于4平方米（1.8*2.2,2*2）。至少有一間有直接采光、自然通風(fēng)，無通風(fēng)窗口的衛(wèi)生間應(yīng)有通風(fēng)換氣措施。不應(yīng)布置在下層住戶廚房、臥室、起居室和餐廳的上層。使用面積保證、通風(fēng)、減少影響室內(nèi)空間尺度儲藏室上海長寧88一房、兩房應(yīng)有壁櫥，進(jìn)深不宜小于0.6米，凈寬不宜小于0.8米；三房及以上應(yīng)有儲藏室，使用面積不應(yīng)小于1.5平方米。室內(nèi)空間尺度出入口過道凈寬不小于1.2米，通往臥室、起居室過道凈寬不應(yīng)小于1米，通往廚房、衛(wèi)生間、儲藏室的過道凈寬不應(yīng)小于0.9米。分戶門、臥室門不應(yīng)小于0.95米，廚房門、單扇陽臺門不應(yīng)小于0.8米，衛(wèi)生間門不應(yīng)小于0.75米，儲藏室門不應(yīng)小于0.7米。消防前室：設(shè)置在高層建筑疏散走道與樓梯間或消防電梯間之間的具有防火、防煙、緩解疏散壓力和方便實(shí)施滅火戰(zhàn)斗展開的空間，其與疏散走道和樓梯間之間用乙級防火門分隔，空間面積通常在4.5--10平方米之間，空間內(nèi)需安裝正壓送風(fēng)和消火栓等消防設(shè)施。一般12層（含）以上的住宅需要設(shè)置。概念交通核：高層建筑的垂直交通系統(tǒng)。包括：樓梯、樓梯間、電梯、消防前室等建筑中所有的豎向輸送設(shè)施，這些設(shè)施通常被布置在核心位置。公共空間尺度規(guī)范部分城市規(guī)定12層（含）以上，14層（含）以下只要配置一部電梯和普通樓梯（如上海），但需設(shè)置消防前室7層以上11層（含）以下布局方式：配置一部電梯（防火梯）和普通樓梯不需設(shè)消防前室公共空間尺度規(guī)范12層（含）以上18層以下布局方式：配置二部電梯（其中一部為防火梯）和普通樓梯需設(shè)消防前室18層（含）以上布局方式：配置二部電梯以上（其中一部為防火梯）和帶有消煙室的兩部樓梯需設(shè)消防前室，此處為剪刀梯公共空間尺度常見布局豎向布局面積最小——以小高層為例并排布局可形成相對獨(dú)立的電梯前室橫向布局主要用于短進(jìn)深，大面寬的戶型公共空間尺度特殊布局這四種布局主要在高檔品質(zhì)樓盤中見到，均是在電梯上做文章，包括電梯直接入戶（雙開門）和觀光電梯等。其中，上圖兩種布局適用于南向單元入口、下圖兩種布局適用于北向單元入口。電梯直接入戶采用卡式或密碼門禁系統(tǒng)，有利于后期物業(yè)管理。右下角的布局形式可考慮在1+2組合“兩代居”戶型中使用?！孕「邔訛槔部臻g尺度得房率=套內(nèi)建筑面積/總建筑面積

總建筑面積=套內(nèi)建筑面積+公攤面積套內(nèi)建筑面積=使用面積+套內(nèi)墻體面積+外墻中線以內(nèi)墻體面積+分戶內(nèi)墻體中線以內(nèi)面積+陽臺面積公攤面積=本幢樓所有公攤面積（含所有交通和外墻中線以外的面積、一層門廳面積、頂層樓梯出屋面的面積、還有其他和住宅有關(guān)的設(shè)備用房、管井的面積等面積。）/本樓所有套內(nèi)面積總和x本住宅的套內(nèi)面積公共空間尺度得房率一般：高層得房率75-78%小高層80-85%多層88-92%AB若：A套套內(nèi)建筑面積為90平方米B套套內(nèi)建筑面積為110平方米公攤面積為40平方米則：A套：公攤面積為18平方米總建筑面積為108平方米得房率為83.3%B套：公攤面積為22平方米總建筑面積為132平方米得房率為83.3%公共空間尺度得房率戶型評價方法是否啟用？建筑師？策劃師！戶型本身的優(yōu)劣勢戶型與規(guī)劃的關(guān)系戶型與市場的關(guān)系是否能用？是否適用？戶型設(shè)計的合理性人居習(xí)慣你在購房時考慮居室各部分的優(yōu)先順序？市場上對于戶型的一般關(guān)注點(diǎn)客廳：方正好用（面積、家具布置、布局等）主臥室：合理（面積、采光）、私密性餐廳：相對獨(dú)立、通風(fēng)采光廚房：寬敞實(shí)用、有服務(wù)陽臺衛(wèi)生間：便利性、隱蔽性、通風(fēng)次臥室：做書房、客房適宜陽臺：生活性陽臺的實(shí)用，觀賞性陽臺的休閑注：在戶型評價時，要尊重市場需求，并據(jù)此有重點(diǎn)、有層次、有步驟的逐一加以評價。戶型設(shè)計的合理性人居習(xí)慣戶型設(shè)計的合理性人居習(xí)慣戶型方正異形戶型空間利用率低，不方便家具擺放。風(fēng)水不佳，影響住戶情緒。戶型設(shè)計的合理性人居習(xí)慣通風(fēng)采光通風(fēng)良好通風(fēng)一般間接通風(fēng)間接通風(fēng)戶型進(jìn)深過長，嚴(yán)重影響采光陽臺一般進(jìn)深1.5—1.8米，超過2米，影響采光功能布局合理動靜分區(qū)活動區(qū)和休息區(qū)分開動區(qū)客廳、餐廳和廚房——應(yīng)靠近入戶門設(shè)置靜區(qū)臥室——位置比較深入動區(qū)與靜區(qū)之間衛(wèi)生間——方便使用，室內(nèi)交通線盡可能便捷戶型設(shè)計的合理性人居習(xí)慣功能布局合理戶型設(shè)計的合理性人居習(xí)慣動靜分區(qū)客房的布局影響到動靜分區(qū)動靜布局分離端廳布局影響到動靜分區(qū)功能布局合理動靜分區(qū)華潤二十四城動區(qū)靜區(qū)中海翠屏灣動區(qū)靜區(qū)戶型設(shè)計的合理性人居習(xí)慣戶型設(shè)計的合理性功能布局合理人居習(xí)慣洗衣機(jī)位——生活陽臺曬衣空間——陽臺形狀雜物放置——獨(dú)立的儲藏間、儲藏分類衛(wèi)生間同步使用——干濕分離功能設(shè)置人性化上海金地未未來54平方米三分離衛(wèi)生間空間尺度合理空間獨(dú)立客廳開口不宜過多，要有兩面完整的墻方正開闊要留出擺放家具的完整空間，實(shí)用的布局長寬比不應(yīng)失調(diào)進(jìn)深與面寬之比不應(yīng)大于2：1入口設(shè)玄關(guān)住宅內(nèi)外的過渡空間，避免廳內(nèi)被外人一目了然，保障私密性點(diǎn)評：客廳開口過多，使很多面積浪費(fèi)成為交通面積客廳

餐廳廚房臥室

衛(wèi)生間

陽臺戶型設(shè)計的合理性人居習(xí)慣空間尺度合理相對獨(dú)立至少有兩面墻夾一角與客廳既有關(guān)系又有分隔與廚房應(yīng)有關(guān)聯(lián)又獨(dú)立成區(qū)點(diǎn)評：客廳與餐廳分區(qū)不明顯，餐廳成為過道幾乎無法利用，廚房開門位置使客廳家具無法擺放。修改后既有玄關(guān)，又使餐廳相對獨(dú)立客廳

餐廳廚房臥室

衛(wèi)生間

陽臺戶型設(shè)計的合理性人居習(xí)慣空間尺度合理靠近餐廳西廚可與餐廳結(jié)合距離大門不能太遠(yuǎn)直接對外采光采風(fēng)有一定長度的臺面擺放電器、煤氣灶、水槽等設(shè)備廚廁最好不要緊鄰最好帶一工作陽臺萬科魅力之城約89㎡點(diǎn)評：工作陽臺既可減少廚房的油煙味，又可增加空間的通透性，而不算面積的設(shè)備平臺則增加了實(shí)際使用面積，復(fù)合式廚房等空間細(xì)節(jié)的設(shè)計也是可圈可點(diǎn)?？蛷d

餐廳廚房臥室

衛(wèi)生間

陽臺戶型設(shè)計的合理性人居習(xí)慣空間尺度合理主臥明顯大于次臥，進(jìn)深面寬可適當(dāng)增加南向朝向，比客廳的朝向要求更甚大戶型的主臥最好帶獨(dú)立衛(wèi)生間和步入式衣帽間確保私密性，最好布置的深一些次臥面積宜大于10平方米，面寬盡量保證在3米以上點(diǎn)評：帶獨(dú)立衛(wèi)生間和衣帽間的主臥客廳

餐廳廚房臥室衛(wèi)生間

陽臺戶型設(shè)計的合理性人居習(xí)慣空間尺度合理應(yīng)有明窗通風(fēng)和采光公共衛(wèi)生間做到干濕分離僅有一個衛(wèi)生間的時候，要離主臥近些，避免不必要的穿堂越室點(diǎn)評：創(chuàng)新設(shè)計，浴室雙開門兩用，節(jié)約面積客廳

餐廳廚房臥室衛(wèi)生間陽臺戶型設(shè)計的合理性人居習(xí)慣空間尺度合理保證客廳有良好的視野和采光在面積允許的可能下，將陽臺設(shè)在客廳，不要設(shè)在主臥，以免因為生活中的晾衣休閑等經(jīng)過主人的臥室，影響主人休息工作陽臺宜設(shè)置在北面，與廚房結(jié)合客廳

餐廳廚房臥室

衛(wèi)生間陽臺上海保利葉上海85㎡雙陽臺設(shè)置，南北通透南通中港城89㎡北向陽臺與廚房相連，便于置放待加工的食品及其他小雜物。戶型設(shè)計的合理性人居習(xí)慣

B戶型大門直對電梯門，A戶型大門直對消防樓梯門，在銷售中可能會引起講究風(fēng)水客戶的不認(rèn)同。門：大門針對電梯或是樓梯是犯沖大門口直對長走廊是沖煞大門不能針對廁門廁所的門不與廚房的門相對其他門盡量不相對風(fēng)水要素戶型設(shè)計的合理性未設(shè)玄關(guān)，大門直對主人房門（私密性不理想）。典型的”葫蘆“戶型，私隱性較差。風(fēng)水要素戶型設(shè)計的合理性主衛(wèi)門直沖主臥床不妥。風(fēng)水要素戶型設(shè)計的合理性房：

”橫梁壓頂“不利廚：

門對灶犯門沖煞廁：

大門對廁所門兇論針對客戶群體的特征，講究風(fēng)水的可能性，盡量避免風(fēng)水要素戶型設(shè)計的合理性在建筑設(shè)計中設(shè)置玄關(guān)，自然解決”門沖“的問題。在裝修時設(shè)置玄關(guān)。風(fēng)水要素戶型設(shè)計的合理性風(fēng)水要素戶型設(shè)計的合理性在裝修時改變布局。正確認(rèn)識戶型的優(yōu)劣勢L型經(jīng)典整體廚房：遵循典型操作習(xí)慣，空間充足、流暢省力。約4.3米的客廳面寬：與傳統(tǒng)校戶型約3.6米面寬相比，更顯得大氣通透。預(yù)留三房套內(nèi)布局：房間功能隨心設(shè)置，居家款客、子女成長、個人愛好，盡享無限可能。三分離式衛(wèi)生間：淋浴間、盥洗室、廁所間各主其事，多人可同步使用，保證隱私互不干擾。上海萬科金色里程廚房位置布置于戶型正中，對于臥室起居室有影響，采光？三房的客廳面寬3.6？餐廳擁擠兩個房間均較小，布局尷尬與主臥距離遠(yuǎn)，實(shí)際使用的不方便，個人喜好90平方米三房，緊湊，經(jīng)濟(jì)實(shí)用四進(jìn)深設(shè)計，交流流線重疊，采光問題首次、首改、青年、一家三口。正確認(rèn)識戶型的優(yōu)劣勢上海金地灣流域89平方米罕見全朝南戶型，3個景觀花廳次臥設(shè)計約6米陽臺，創(chuàng)意生活空間L型操作臺面連續(xù)無缺，嘗鮮生活通風(fēng)采光問題典型的中間套兩房產(chǎn)品廚房實(shí)際使用不便實(shí)際使用功能不大次臥、廚房、衛(wèi)生間很暗餐廳位置尷尬首次、青年。相對的低總價和贈送的面積。正確認(rèn)識戶型的優(yōu)劣勢戶型自身優(yōu)劣勢評價優(yōu)點(diǎn)：戶型方正，便于布置各類家具。動靜分區(qū)，起居方便。建筑面積156平方米缺點(diǎn)：臥室面積分配不合理：在臥室的面積配備上，通常主臥應(yīng)加大，而小臥室常用來做老人房/客房/書房。該戶型三個臥室面積相當(dāng)，且將主臥室布置在北向，大大降低了主臥的舒適度。交通面積過于浪費(fèi)：接近客廳面積1/4至1/5的區(qū)域都被長長的過道占去?？蛷d有效使用面積大大降低了。餐廳采光不理想：餐廳采光較差，不利于營造舒適的就餐環(huán)境。衛(wèi)生間不采光：雖然做到了次衛(wèi)干濕分離，但公共衛(wèi)生間潔具擺放不合理。主衛(wèi)、次衛(wèi)均為黑房，通風(fēng)采光不良。廚房到餐廳動線不理想：廚房與餐廳距離較大，使室內(nèi)動線過于冗長。主衛(wèi)布局不合理：主臥室和衛(wèi)生間（尤其是衛(wèi)生間的門）的關(guān)系不理想，風(fēng)水上通常忌諱坐廁對床。無獨(dú)立儲藏空間：在156平方米的戶型內(nèi)，沒有考慮到獨(dú)立的儲藏空間，沒有考慮到戶型的實(shí)用性。戶型自身優(yōu)劣勢評價建筑面積156平方米戶型自身優(yōu)劣勢評價一語中的，簡明扼要戶型點(diǎn)評：這是一套不成功的戶型。雖然有156平方米的建筑面積，卻顯不出寬裕。布局不緊湊，導(dǎo)致整體使用效率大大降低。其中，客廳過道過于浪費(fèi)面積。臥室面積分配不理想。衛(wèi)生間為”黑房“是主要問題。建筑面積156平方米戶型和規(guī)劃的關(guān)系都是兩房兩廳,都是南北通透哪個更好呢？整個地塊呈狹長形，使得整個規(guī)劃受到了限制如果產(chǎn)品為多層，布局會形成“兵營式布局”如果產(chǎn)品為小高層，布局可形成“中央的景觀通廊”在同樣的容積率的情況下，當(dāng)然選擇小高層這樣的情況下，戶型該選擇哪一種呢？上海建德國際公寓戶型和規(guī)劃的關(guān)系戶型和規(guī)劃的關(guān)系分析：規(guī)模較小——戶型不宜過多

東西兩邊寬度不均等——若同一種戶型，左邊放四排太擠,右邊放四排又太松，放五排也放不下。

要將利益做到最大化，選擇2種的戶型：左邊以大面寬小進(jìn)深為主，右邊以大進(jìn)深小面寬為主。旭輝新江灣地塊項目戶型的選擇與土地利益最大化密切相關(guān)我們不是建筑師但我們比建筑師了解市場戶型和市場的關(guān)系兩房70平方米？90平方米？110平方米？三房90平方米？130平方米？170平方米？戶型和市場的關(guān)系你心目中的兩房有多大，三房又有多大？戶型和市場的關(guān)系客戶的需求的不同，導(dǎo)致定位不同定位不同，導(dǎo)致戶型不同上海書香公寓點(diǎn)評：187平方米的復(fù)式，只有2個臥室？分析：書香公寓位于同濟(jì)大學(xué)南面，與大學(xué)一路之隔，并且周圍還有復(fù)旦、上外等高校云集，前期證明了大部分客戶為學(xué)校老師，因此在設(shè)計中降低了臥室的功能，而注重了家庭室和多功能房的設(shè)計。戶型和市場的關(guān)系貼合市場的，就是好戶型！

一層為文化家庭室。彈琴、繪畫、插花等。

二層布置多功能書房，工作、會客、洽談等。戶型和市場的關(guān)系點(diǎn)評：套內(nèi)面積61.2平方米，竟然做到三房？重慶阿布阿布客戶的需求的不同，導(dǎo)致定位不同定位不同，導(dǎo)致戶型不同分析：項目在前期的產(chǎn)品研發(fā)上就把戶型配比鎖定在了31～62㎡的小戶型社區(qū)上。產(chǎn)品研