昆明紅星國(guó)際廣場(chǎng)寫(xiě)字樓基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)

寫(xiě)字樓基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)

TaotaoTaotaoPage

2培訓(xùn)大綱《一》寫(xiě)字樓發(fā)展歷程《四》寫(xiě)字樓結(jié)構(gòu)部件《五》寫(xiě)字樓軟件部件寫(xiě)字樓分類(lèi)《二》寫(xiě)字樓發(fā)展趨勢(shì)《三》《六》昆明寫(xiě)字樓個(gè)案介紹Taotao《一》寫(xiě)字樓發(fā)展歷程Taotao20世紀(jì)70—80年代，昆明寫(xiě)字樓建設(shè)起步。這一時(shí)期的產(chǎn)品以計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的行政辦公樓為核心，單調(diào)、統(tǒng)一的模式奠定了第一代寫(xiě)字樓產(chǎn)品的總體基調(diào)。到了上世紀(jì)90年代，受世博會(huì)利好的影響，昆明寫(xiě)字樓進(jìn)入了急劇擴(kuò)張的出貨期。作為以市場(chǎng)化產(chǎn)品為核心的第二階段發(fā)展期，如火如荼的盲目開(kāi)發(fā)，孕育出大批良莠不齊的寫(xiě)字樓項(xiàng)目，供大于求的市場(chǎng)放量讓寫(xiě)字樓產(chǎn)品在高度“興奮”后消化不良。經(jīng)過(guò)數(shù)年的沉寂后，市場(chǎng)對(duì)寫(xiě)字樓產(chǎn)品的需求重新顯現(xiàn)。借西部大開(kāi)發(fā)帶來(lái)的機(jī)遇，大湄公河次區(qū)域經(jīng)濟(jì)交流合作的加強(qiáng)，昆明這個(gè)定位為面向南亞、東南亞的橋頭堡，著力開(kāi)啟了新城的建設(shè)。招商引資下，一家家外商獨(dú)資企業(yè)、中外合資企業(yè)、省外財(cái)團(tuán)的入駐，一個(gè)個(gè)商業(yè)園區(qū)、工業(yè)園區(qū)的誕生，積聚數(shù)年的商務(wù)辦公需求終于爆發(fā)，高檔化、智能化、國(guó)際化、花園式的寫(xiě)字樓產(chǎn)品應(yīng)運(yùn)而生，而這些元素也成為第三代寫(xiě)字樓產(chǎn)品的特征。近兩年來(lái)，星都國(guó)際總部基地、順城雙塔、俊發(fā)中心、怡泰領(lǐng)域時(shí)代、欣都龍城、中央商務(wù)一號(hào)、東方首座、南亞之門(mén)……這些已建和待建項(xiàng)目的亮相，開(kāi)始填補(bǔ)昆明寫(xiě)字樓市場(chǎng)高檔產(chǎn)品的缺口。站在新老交替的分水嶺，第三代寫(xiě)字樓產(chǎn)品的崛起可謂來(lái)勢(shì)洶洶：城市綜合體配建的5A甲級(jí)、6E級(jí)智能寫(xiě)字樓、CBD范圍內(nèi)規(guī)劃的超高層寫(xiě)字樓、以及新城區(qū)出現(xiàn)的商務(wù)花園寫(xiě)字樓，配合著城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求，商務(wù)樓宇建設(shè)駛?cè)肟燔?chē)道。1-1、寫(xiě)字樓發(fā)展概述Taotao1997年1999年2000年90年代2009年萌芽期啟動(dòng)期成熟期2008年發(fā)展期寫(xiě)字樓定向開(kāi)發(fā)初步成雛，硬件配置逐步專(zhuān)業(yè)化配套日益成熟，硬件配置跨入新時(shí)代產(chǎn)品多元化發(fā)展，配套完善度；商務(wù)聚焦度幻想時(shí)代概念時(shí)代產(chǎn)品時(shí)代資源時(shí)代昆明寫(xiě)字樓發(fā)展歷程——昆明商務(wù)市場(chǎng)趨于成熟化Taotao昆明寫(xiě)字樓發(fā)展趨勢(shì)——由產(chǎn)品功能向人性化、環(huán)?；l(fā)展趨勢(shì)第一代寫(xiě)字樓僅滿(mǎn)足基本使用功能第二代寫(xiě)字樓從純字樓向商住樓調(diào)整第三代寫(xiě)字樓產(chǎn)品智能化應(yīng)用第四代寫(xiě)字樓具有5A智能化和初步環(huán)保理念護(hù)國(guó)大廈紅塔大廈南亞之門(mén)美亞大廈Taotao深圳寫(xiě)字樓發(fā)展趨勢(shì)第一代寫(xiě)字樓僅能滿(mǎn)足基本使用功能第二代寫(xiě)字樓逐步體現(xiàn)智能化電子科技大廈第三代寫(xiě)字樓具有5A級(jí)智能化和初級(jí)環(huán)保理念賽格廣場(chǎng)第四代寫(xiě)字樓體現(xiàn)生態(tài)健康和人性化理念半潤(rùn)大廈第五代寫(xiě)字樓高智能化、生態(tài)化個(gè)性化 安聯(lián)大廈Taotao《二》寫(xiě)字樓發(fā)展趨勢(shì)Taotao中心區(qū)聯(lián)盟商圈世紀(jì)城版塊滇池路、廣福路版塊北辰商圈區(qū)域供應(yīng)分庭抗?fàn)帲褐行膮^(qū)、北市區(qū)、南市區(qū)、西市區(qū)齊頭并進(jìn)本次調(diào)研采集寫(xiě)字樓數(shù)據(jù)共52份：其中中心區(qū)30份；南市區(qū)7份北市區(qū)10份西市區(qū)5個(gè)其中在售或展示期寫(xiě)字樓17個(gè)占32%，在用商住樓9個(gè)占17%。昆明寫(xiě)字樓發(fā)展趨勢(shì)——隨著商圈多元化發(fā)展，市場(chǎng)細(xì)分初見(jiàn)端倪西市區(qū)版塊Taotao2012年商務(wù)市場(chǎng)供應(yīng)包含寫(xiě)字樓及商務(wù)公寓在售項(xiàng)目15個(gè)，在建將售項(xiàng)目13個(gè)紅星國(guó)際融城金階大關(guān)文化廣場(chǎng)文化空間馬街摩爾城經(jīng)典雙城啟鴻假日人民路壹號(hào)1-2、寫(xiě)字樓分布狀況Taotao紅塔大廈志遠(yuǎn)大廈福林廣場(chǎng)國(guó)防大廈鴻誠(chéng)廣場(chǎng)石油大廈建業(yè)大廈銀海國(guó)際公寓世紀(jì)中心環(huán)球金融三合商利建工大廈云南城投大廈國(guó)裕商務(wù)大廈豐園大廈移動(dòng)大廈順城雙塔新華大廈建工大廈美亞大廈中央金座南亞風(fēng)情第一城星都國(guó)際總部基地奧宸財(cái)富廣場(chǎng)高順銘都順新時(shí)代華一廣場(chǎng)南亞之門(mén)世紀(jì)廣場(chǎng)巨龍大廈俊發(fā)中心欣都龍城金領(lǐng)地志遠(yuǎn)城市綜合體和諧世紀(jì)昆明在用寫(xiě)字樓主要分布——二手寫(xiě)字樓主要集中在北京路、人民路、青年路、東風(fēng)路沿線Taotao西山/高新區(qū)寫(xiě)字樓存量房；匯金大廈、和成大廈、西山新城待售；保利六合、經(jīng)典雙城、聯(lián)邦國(guó)際、西城時(shí)代在售;滇池柏悅、大觀文化廣場(chǎng)、人民路一號(hào)、金泰國(guó)際匯金大廈蘭亭上錦西府景苑金域國(guó)際假日城市西城時(shí)代經(jīng)典雙城聯(lián)邦國(guó)際滇池柏悅城市山金泰國(guó)際大觀文化廣場(chǎng)人民路一號(hào)西市新城本案和成大廈Taotao>昆明寫(xiě)字樓發(fā)展日益成熟，多元化發(fā)展，配套日益完善；>未來(lái)寫(xiě)字樓向5A智能化、人性化、環(huán)?；l(fā)展趨勢(shì)；>商圈多元化帶動(dòng)寫(xiě)字樓多元化發(fā)展趨勢(shì)，除中心區(qū)外，南市區(qū)

西山區(qū)和北市區(qū)是未來(lái)寫(xiě)字樓主要聚集地；>未來(lái)寫(xiě)字樓發(fā)展將以高檔租務(wù)市場(chǎng)為主；>一手寫(xiě)字樓售價(jià)處于倒掛現(xiàn)象，寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)展空間大；>二手寫(xiě)字樓主要集中在北京路、人民路、青年路、東風(fēng)路等主干道沿線。小結(jié)Taotao《三》寫(xiě)字樓分類(lèi)Taotao寫(xiě)字樓分類(lèi)培訓(xùn)

美國(guó)通常把寫(xiě)字樓劃分為A、B、C三個(gè)等級(jí)，其中A級(jí)為投資級(jí)，該類(lèi)寫(xiě)字樓最適合市場(chǎng)要求，該類(lèi)寫(xiě)字樓最適合市場(chǎng)要求，高檔裝修和完善的配套設(shè)施是主要特征。該類(lèi)物業(yè)能使公司形象和地位得到提升，B和C級(jí)寫(xiě)字樓一般比較陳舊，設(shè)計(jì)和功能跟不上現(xiàn)代潮流，部分物業(yè)通過(guò)改造可以上升為A級(jí)。規(guī)模小、結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單、配套設(shè)施缺乏的寫(xiě)字樓從建成起就被列入低級(jí)寫(xiě)字樓行列。

由于我國(guó)的寫(xiě)字樓發(fā)展歷程短，分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)還不成熟。目前，國(guó)內(nèi)關(guān)于寫(xiě)字樓的劃分有如下三種標(biāo)準(zhǔn)；

“甲”系列分類(lèi)、As系列分類(lèi)、按功能復(fù)合程度分類(lèi)。TaotaoPage

16“甲”系列分類(lèi)

所謂甲級(jí)、乙級(jí)、丙級(jí)寫(xiě)字樓主要是參照了星級(jí)酒店的評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的一種習(xí)慣稱(chēng)謂。寫(xiě)字樓劃分主要以硬件和軟件為依據(jù)。硬件方面包括樓宇外觀設(shè)計(jì)、內(nèi)外公共裝修標(biāo)準(zhǔn)是否具有超前性，是否達(dá)到5A寫(xiě)字樓水平；設(shè)備設(shè)施如電梯等候時(shí)間、中央空調(diào)管式數(shù)量、停車(chē)位數(shù)量、配套服務(wù)設(shè)施）電力負(fù)荷、綠化、夜間照明）等方面是否與世界甲級(jí)寫(xiě)字樓水平同步；軟件方面主要指物業(yè)管理服務(wù)是否達(dá)到星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)。

單擊添加乙級(jí)單擊添加乙級(jí)丙級(jí)頂級(jí)甲級(jí)Taotao頂級(jí)頂級(jí)寫(xiě)字樓：

在商圈內(nèi)具有標(biāo)志性、代表性和具有強(qiáng)大輻射力的甲級(jí)寫(xiě)字樓。因此寫(xiě)字樓的軟硬件標(biāo)準(zhǔn)首先要完全達(dá)標(biāo)；其次是具有代表性和標(biāo)志性，在建筑規(guī)模、高度、服務(wù)品牌等方面出類(lèi)拔萃、傲視群雄。在城市中具有非常強(qiáng)的美譽(yù)度和知名度。例如上海的金茂大廈、北京的國(guó)貿(mào)中心、廣州的中信廣場(chǎng)，不但城內(nèi)的百姓知曉，全國(guó)各地的人也略知一二。Taotao甲級(jí)甲級(jí)寫(xiě)字樓

硬件方面外觀設(shè)計(jì)、內(nèi)外公共裝修標(biāo)準(zhǔn)相當(dāng)于四星級(jí)酒店，達(dá)到5A級(jí)寫(xiě)字樓水平，設(shè)備設(shè)施基本與世界同步，如電梯等候時(shí)間小于40秒，中央空調(diào)為四管式，軟件方面物業(yè)管理服務(wù)水準(zhǔn)達(dá)到三星級(jí)酒店以上標(biāo)準(zhǔn)。Taotao乙級(jí)乙級(jí)寫(xiě)字樓

硬件方面外觀設(shè)計(jì)、內(nèi)外公共裝修標(biāo)準(zhǔn)與甲級(jí)寫(xiě)字樓相比比較差，部分達(dá)到5A級(jí)寫(xiě)字樓水平，設(shè)備設(shè)施以合資品牌為主，如電梯等候時(shí)間大于40秒，中央空調(diào)為兩管式；軟件方面物業(yè)管理服務(wù)為達(dá)到星級(jí)酒店的標(biāo)準(zhǔn)。Taotao丙級(jí)丙級(jí)寫(xiě)字樓：

硬件方面外觀設(shè)計(jì)、內(nèi)外公共裝修標(biāo)準(zhǔn)為普通材料，基本的通訊設(shè)施及辦公服務(wù)，設(shè)備實(shí)施基本為國(guó)產(chǎn)電梯、分體空調(diào)等；軟件方面為傳統(tǒng)的物業(yè)管理服務(wù)。TaotaoAs系列分類(lèi)

As系列分類(lèi)，即按寫(xiě)字樓的自動(dòng)化（automation）水平分類(lèi)，自動(dòng)化水平越高，舒適度增加，辦公的效率也越高，所以在自動(dòng)化被人們廣泛重視的情況下，As系列分類(lèi)常常被作為寫(xiě)字樓檔次的標(biāo)志。實(shí)踐中，自動(dòng)化被詮釋成智能化，常常以智能化替代自動(dòng)化的稱(chēng)謂。

Taotao3A是指3種自動(dòng)化系統(tǒng)，包括樓宇自動(dòng)化（BuildingAutomationSystem）、辦公自動(dòng)化（OfficeAutomationSystem）和通訊自動(dòng)化（CommunicationSystem）。由于樓宇自動(dòng)化較復(fù)雜，專(zhuān)家們把它分為三類(lèi)：樓宇自動(dòng)化、保安自動(dòng)化系統(tǒng)（SafeguardAutomationSystem）、消防自動(dòng)化系統(tǒng)（FireAutomationSystem），合起來(lái)稱(chēng)為5A。由此看，不能認(rèn)為5A就高于3A。各系統(tǒng)包含的內(nèi)容主要有：通訊自動(dòng)化系統(tǒng);包括雙向電視電話(huà)會(huì)議系統(tǒng)、共用天線電視系統(tǒng)、公共廣播系統(tǒng)、數(shù)字是用戶(hù)交換機(jī)系統(tǒng)、樓內(nèi)移動(dòng)電話(huà)系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)。樓宇自動(dòng)化系統(tǒng);包括冷熱源系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、變配電系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、電梯管理系統(tǒng)、停車(chē)庫(kù)系統(tǒng)。辦公自動(dòng)化系統(tǒng);包括計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、會(huì)議中心系統(tǒng)、門(mén)廳多媒體查詢(xún)系統(tǒng)、物業(yè)管理計(jì)算機(jī)系統(tǒng)。安保自動(dòng)化系統(tǒng);包括監(jiān)視電話(huà)系統(tǒng)、通道控制系統(tǒng)、防盜報(bào)警系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)。消防自動(dòng)化系統(tǒng);消防聯(lián)動(dòng)、自動(dòng)噴淋、自動(dòng)報(bào)警等。寫(xiě)字樓定級(jí)有3A級(jí)智能化和5A級(jí)智能化之說(shuō)Taotao功能復(fù)合程度分類(lèi)按功能復(fù)合程度分類(lèi)

分為純寫(xiě)字樓、綜合樓和商務(wù)綜合體。純寫(xiě)字樓是辦公功能占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)的物業(yè)類(lèi)型，底層雖然有商業(yè)，但都是為辦公活動(dòng)提供服務(wù)。一般地在底層只有銀行、咖啡店、高級(jí)餐廳、商務(wù)中心、娛樂(lè)場(chǎng)所、會(huì)議室等。Taotao

當(dāng)有兩種或者兩種以上的主要功能并存時(shí)，我們稱(chēng)為綜合樓。如辦公與商場(chǎng)復(fù)合的類(lèi)型，如北京的豐聯(lián)廣場(chǎng)，昆太國(guó)際大廈、萬(wàn)通大廈等。綜合樓的高級(jí)形態(tài)是商務(wù)綜合體。所謂商務(wù)綜合體又稱(chēng)綜合性建筑或復(fù)合型建筑，是集寫(xiě)字樓、公寓、酒店、商場(chǎng)、會(huì)議、展覽及娛樂(lè)建筑于一身的微型城市，其特點(diǎn)是功能協(xié)同、空間緊湊、抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)。建筑綜合體因其規(guī)模宏大、功能齊全而被稱(chēng)為“城中之城”，在城市規(guī)劃建設(shè)中扮演著非同尋常的角色，如曼哈頓的洛克菲勒中心、東京的陽(yáng)光城、北京的國(guó)貿(mào)中心等都屬于大型建筑綜合體。商務(wù)綜合體要求在很小的空間距離內(nèi)同時(shí)滿(mǎn)足高檔商務(wù)活動(dòng)需要，如高檔酒店、會(huì)議、展覽、商業(yè)推廣活動(dòng)、辦公、高級(jí)公寓、專(zhuān)業(yè)時(shí)尚店等有機(jī)融為一體。它是創(chuàng)新活動(dòng)基地、文化交流之地、財(cái)富薈萃之地，是地標(biāo)性建筑，反映城市風(fēng)貌和經(jīng)濟(jì)實(shí)力，有著大批的白領(lǐng)階層和成熟的公司企業(yè)，是高檔消費(fèi)活動(dòng)場(chǎng)所。綜合樓Taotao商務(wù)綜合樓

商務(wù)綜合體的配套商業(yè)設(shè)施主要包括餐飲（高檔飯店、麥當(dāng)勞、比薩店、咖啡店、果蔬店、茶吧、酒吧）、特色超市、精品購(gòu)物店（世界名牌時(shí)裝、飾品、珠寶、藝術(shù)品、民間工藝品）、銀行、商務(wù)服務(wù)中心（票務(wù)代理、圖文制作、速遞）等。

北京華潤(rùn)置地開(kāi)發(fā)的優(yōu)士閣根據(jù)ShoppingMall的綜合性、符合性和互補(bǔ)特點(diǎn)，進(jìn)一步借用以描述商務(wù)綜合體，稱(chēng)為“商務(wù)Mall”，集辦公、酒店、金融、圖書(shū)館、健身等為一體，是成熟的商務(wù)綜合體。Taotao“SOHO”即為“smalloffice,home

office”，意即家庭式辦公。在昆明第一個(gè)提出soho的樓盤(pán)是春城路米蘭國(guó)際項(xiàng)目，但戶(hù)型設(shè)計(jì)、配套等好soho要求相差甚遠(yuǎn)。soho起源美國(guó)紐約商務(wù)區(qū)商務(wù)人士對(duì)居住居住的需求，所形成商務(wù)辦公居住區(qū)。

適合小公司、居家辦公人群、網(wǎng)絡(luò)商務(wù)公司、IT人士等。

國(guó)內(nèi)的“SOHO”中國(guó)是業(yè)內(nèi)做該物業(yè)開(kāi)發(fā)最成功的公司，該公司開(kāi)發(fā)一系列soho項(xiàng)目，例如建外soho、三里屯soho、望京soho、銀河soho等，均取得不錯(cuò)的市場(chǎng)表現(xiàn)。TaotaoSoho.中國(guó)--經(jīng)典項(xiàng)目Soho.中國(guó)--經(jīng)典項(xiàng)目Soho.中國(guó)--經(jīng)典項(xiàng)目Soho.中國(guó)--經(jīng)典項(xiàng)目培訓(xùn)有點(diǎn)累！

休息5分鐘！

是不可能的！

輕松一下，看看大家對(duì)以下建筑知道幾個(gè)？TaotaoPage

32《四》寫(xiě)字樓結(jié)構(gòu)部件TaotaoPage

39結(jié)構(gòu)采用（30f以上）鋼結(jié)構(gòu)或（30f以下）框架剪力墻結(jié)構(gòu)B業(yè)態(tài)組合將寫(xiě)字樓作為城市綜合體中的一部分考慮；商業(yè)、辦公、soho、娛樂(lè)、餐飲等。C外圍聯(lián)系利用連廊或進(jìn)行各部連接；利用天橋連接；地下層與商場(chǎng)相連接硬件概述Taotao序號(hào)結(jié)構(gòu)類(lèi)型名稱(chēng)簡(jiǎn)要定義或判斷常用范圍及說(shuō)明1木結(jié)構(gòu)主要承重構(gòu)件材料為木材除特殊工程外應(yīng)用少2混合結(jié)構(gòu)承重材料為磚石、樓板、屋頂為鋼筋砼單層或多層建筑3鋼筋砼結(jié)構(gòu)主要承重構(gòu)件為型鋼與砼超高層建筑4鋼與砼組合結(jié)構(gòu)主要承重構(gòu)件為型鋼與砼超高層建筑5鋼結(jié)構(gòu)主要承重構(gòu)件為型鋼重型廠房、受動(dòng)力作用的廠房、可移動(dòng)、可拆卸建筑、超高層及高聳建筑等建筑按主要承重構(gòu)件材料分類(lèi)Taotao按結(jié)構(gòu)布置情況分類(lèi)序號(hào)結(jié)構(gòu)類(lèi)型平面或立面圖常用范圍1框架結(jié)構(gòu)

廠房、多層商住、高層（住宅）2框架-剪力墻結(jié)構(gòu)

高層住宅（寫(xiě)字樓）Taotao序號(hào)結(jié)構(gòu)類(lèi)型平面或立面圖常用范圍3框-筒結(jié)構(gòu)

高層或超高層建筑（寫(xiě)字樓）4筒體結(jié)構(gòu)

超高層建筑Taotao序號(hào)結(jié)構(gòu)類(lèi)型平面或立面圖常用范圍5框-支結(jié)構(gòu)

鋼結(jié)構(gòu)超高層建筑（地王、賽格）6巨型（吊掛）結(jié)構(gòu)

超高層建筑Taotao建筑之間連接Page

45大堂、衛(wèi)生間Page

46電梯、過(guò)道設(shè)計(jì)“日”、“十”字型走道、電梯廳。空間、電梯廳結(jié)合入口空間設(shè)計(jì)、轎箱更加寬闊

分層電梯、觀光電梯、指紋電梯、打卡電梯、雙開(kāi)門(mén)電梯Taotao獨(dú)立公共衛(wèi)生間

男女公共衛(wèi)生間功能區(qū)獨(dú)立設(shè)置TaotaoPage

48獨(dú)立空調(diào)房

隨著辦公環(huán)境要求不斷發(fā)展，由中央空調(diào)向分層中央空調(diào)房設(shè)置、樓宇智能化調(diào)溫、恒溫、太陽(yáng)能、節(jié)能等發(fā)展獨(dú)立設(shè)置的空調(diào)區(qū)獨(dú)立設(shè)置的空調(diào)位空間，每套中央空調(diào)由電腦控制，方便維修和管理。TaotaoPage

49鋼結(jié)構(gòu)大柱距、無(wú)柱設(shè)計(jì)

大空間、大跨度柱距或者無(wú)柱設(shè)計(jì)越來(lái)越流行，該種設(shè)計(jì)適合大開(kāi)間辦公需求，平面分割自由，可任意組合，同時(shí)使用率也將大大提高。鋼結(jié)構(gòu)工期比框架結(jié)構(gòu)縮短40%鋼結(jié)構(gòu)跨度和抗震性比框架有較大提高TaotaoPage

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平面空間布局

盡量少梁少柱，做到平層自由分割；為提高建筑凈高，采用主次平衡梁技術(shù)，部分管道穿梁，同向主次梁設(shè)計(jì)提升室內(nèi)凈高，有效提升空間實(shí)用率。外墻設(shè)計(jì)采用非均勻開(kāi)窗方式，外立面的造型更加豐富，合理分配開(kāi)啟窗和非開(kāi)啟窗的尺寸比例，減少戶(hù)內(nèi)冷量的流失，降低空調(diào)負(fù)荷，同時(shí)又保證一定量的自然風(fēng)的流入。采用太陽(yáng)能材料板做外墻等節(jié)能設(shè)計(jì)

公共空間處理

大堂、如連廊、衛(wèi)生間、核心筒及人行流線處理人性化設(shè)置；合理設(shè)置車(chē)行和人行出入口關(guān)系Taotao《五》寫(xiě)字樓軟件部件TaotaoPage

52A。智能化辦公智能化、B。信息化無(wú)紙化、信息網(wǎng)絡(luò)覆蓋化C。soho居家辦公一體樓宇軟件術(shù)語(yǔ)TaotaoPage

53辦公自動(dòng)化（OA）樓宇自動(dòng)化（BA）通信自動(dòng)化（CA）消防自動(dòng)化（FA）安全自動(dòng)化（SA）智能建筑管理系統(tǒng)（IBMS）IntelligentBuildingManagementSystem綜合布線系統(tǒng)（PDS）PremisesDistributionSystem實(shí)現(xiàn)智能化建筑的核心技術(shù)方法是系統(tǒng)集成。寫(xiě)字樓智能化程度的強(qiáng)弱高低，取決于其三大要素有機(jī)結(jié)合滲透的程度，也就是系統(tǒng)綜合集成的程度。智能化系統(tǒng)的組成TaotaoPage

54傳輸介質(zhì)傳輸介質(zhì)的特性往往決定了信息傳輸系統(tǒng)的特性。常用的傳輸介質(zhì)傳輸介質(zhì)的分類(lèi)連接與終端器件數(shù)據(jù)/語(yǔ)音通訊插座（DVO，也稱(chēng)信息插座）

BIX端子塊適配器與轉(zhuǎn)換裝置其他器件（線架、專(zhuān)用的標(biāo)簽、終端架）有源器件及保護(hù)和測(cè)試設(shè)備綜合布線系統(tǒng)的構(gòu)成Taotao空調(diào)設(shè)備的監(jiān)控與管理主機(jī)的最佳啟停時(shí)間控制、間歇工作、夜間凈化等給排水系統(tǒng)的監(jiān)控與管理自動(dòng)啟?？刂?、水位流量、壓力的測(cè)量與調(diào)節(jié)等電力系統(tǒng)的監(jiān)控與管理停電控制措施、復(fù)電控制措施火警時(shí)啟動(dòng)公共照明建筑設(shè)備自動(dòng)化系統(tǒng)TaotaoPage

56銅纜：雙絞線系列線纜非屏蔽雙絞線電纜UTP

鋁箔屏蔽雙絞線電纜FTP

鋁箔/銅網(wǎng)屏蔽雙絞線電纜S—FTP

獨(dú)立屏蔽雙絞線電纜STP光纜：光纖系列按傳輸點(diǎn)模數(shù)分，有單模光纖和多模光纖樓宇布線多采用多模光纖。由光纖集合而成的光纜，室外松管型為多芯光纜，室內(nèi)緊包緩沖型有單纜和雙纜之分。是數(shù)據(jù)傳輸中最有效的一種傳輸介質(zhì)綜合布線系統(tǒng)的線纜類(lèi)型（傳輸介質(zhì)）TaotaoPage

57一般分為六個(gè)子系統(tǒng)：建筑物引入設(shè)施子系統(tǒng)設(shè)備間子系統(tǒng)垂直干線子系統(tǒng)通信配線間子系統(tǒng)水平布線子系統(tǒng)工作區(qū)子系統(tǒng)綜合布線系統(tǒng)——模塊化分類(lèi)Taotao綜合布線系統(tǒng)的誤區(qū)3A、5A是否A越多越好？超五類(lèi)、6類(lèi)、7類(lèi)的必要性？目前國(guó)內(nèi)很少有人能使用上真正獨(dú)享的10Mbps目前還沒(méi)有對(duì)六類(lèi)線的安裝規(guī)范屏蔽與非屏蔽的問(wèn)題北美洲和歐洲的多數(shù)國(guó)家采用非屏蔽系統(tǒng)TaotaoPage

59通信系統(tǒng)的組成由以下幾部分組成：信息源收信者發(fā)送設(shè)備傳輸媒介接受設(shè)備關(guān)于調(diào)制解調(diào)通信自動(dòng)化系統(tǒng)TaotaoPage

60地面、墻面、天花板的布線設(shè)計(jì)建筑物作為智能功能設(shè)備的載體作用，主要通過(guò)地面、墻面、天花板來(lái)實(shí)現(xiàn)地面架空地面由支架和板面構(gòu)成樓板面層預(yù)埋線槽由線槽、交叉構(gòu)件和地面出線口組成，是最常見(jiàn)的一種方塊地毯下的配線系統(tǒng)墻面利用內(nèi)墻解決出線任務(wù)的方式正逐步衰退墻體內(nèi)走線線路走在外墻的窗下與暖氣罩結(jié)合利用帶槽的踢腳板布線可移動(dòng)的插座柱獨(dú)立式配電系統(tǒng)墻天花板與墻面相反，天花板的作用越來(lái)越大TaotaoPage

61程控電話(huà)交換機(jī)概念程控機(jī)對(duì)市內(nèi)電話(huà)局的中繼方式大樓專(zhuān)用的用戶(hù)小交換機(jī)和市內(nèi)電話(huà)網(wǎng)中的端局、支局Taotao數(shù)據(jù)通信系統(tǒng)電子信箱（E-mail）電子數(shù)據(jù)交換（EDI）也被通俗地稱(chēng)為“無(wú)紙貿(mào)易”可視圖文系統(tǒng)TaotaoPage

63會(huì)議電視、可視電話(huà)系統(tǒng)緣于人們對(duì)通信業(yè)務(wù)提出了越來(lái)越高的要求會(huì)議電視是利用電視召開(kāi)會(huì)議的一種通信方式可視電話(huà)每隔幾秒向?qū)Ψ絺魉鸵环鶊D像TaotaoPage

64衛(wèi)星通信系統(tǒng)衛(wèi)星通信的應(yīng)用從固定業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)向移動(dòng)業(yè)務(wù)甚小地球站（VSAT）衛(wèi)星通信系統(tǒng)衛(wèi)星傳輸距離遠(yuǎn)，因此在實(shí)現(xiàn)國(guó)際聯(lián)網(wǎng)、企業(yè)通信、應(yīng)急通信組網(wǎng)方面具有無(wú)可比擬的優(yōu)勢(shì)Taotao概念基本構(gòu)成（資源子網(wǎng)和通信子網(wǎng)）網(wǎng)絡(luò)的分類(lèi)（WAN與LAN）網(wǎng)絡(luò)拓?fù)浣Y(jié)構(gòu)（星型拓?fù)洌┯?jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)Taotao信息傳遞設(shè)備共享資源共享電子郵件綜合通信局域網(wǎng)在辦公自動(dòng)化中的應(yīng)用辦公自動(dòng)化Taotao雙絞線同軸電纜光纜其他聯(lián)網(wǎng)硬件中繼器網(wǎng)橋路由器網(wǎng)關(guān)局域網(wǎng)絡(luò)傳輸媒體辦公自動(dòng)化Taotao建筑安全系統(tǒng)——火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)消防系統(tǒng)的重要意義火災(zāi)形成的基礎(chǔ)知識(shí)火災(zāi)發(fā)展階段火災(zāi)煙霧報(bào)警系統(tǒng)的構(gòu)成工作原理輸入設(shè)備輸出設(shè)備告誡設(shè)備聯(lián)動(dòng)設(shè)備樓宇自動(dòng)化辦公自動(dòng)化Taotao按系統(tǒng)的規(guī)模分為區(qū)域報(bào)警系統(tǒng)集中報(bào)警系統(tǒng)控制中心報(bào)警系統(tǒng)按探測(cè)器變送信號(hào)的類(lèi)型分為開(kāi)關(guān)量報(bào)警系統(tǒng)模擬量報(bào)警系統(tǒng)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)的分類(lèi)Taotao主要設(shè)備：攝像機(jī)云臺(tái)監(jiān)視器間歇式視頻錄像機(jī)視頻切換器畫(huà)面分割器控制臺(tái)關(guān)于靈敏度和防破壞性（銀行金庫(kù)、開(kāi)封博物館被盜案）建筑安全系統(tǒng)——安全監(jiān)視電視系統(tǒng)TaotaoPage

71智能卡基礎(chǔ)知識(shí)智能卡的應(yīng)用概況金融業(yè)非金融業(yè)智能卡在寫(xiě)字樓中的應(yīng)用通道控制公共設(shè)施管理生活服務(wù)管理]IC卡管理中心IC卡應(yīng)用系統(tǒng)Taotao管理方式半自動(dòng)與全自動(dòng)主要設(shè)備：出入口票據(jù)驗(yàn)讀器電動(dòng)欄桿泊位調(diào)度控制器車(chē)牌識(shí)別器管理中心與其他相關(guān)系統(tǒng)的聯(lián)接與安保閉路電視系統(tǒng)的車(chē)庫(kù)攝像網(wǎng)連接與消控中心連接與設(shè)備管理系統(tǒng)連接停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)TaotaoPage

73>車(chē)位比：最佳車(chē)位比小于200/1；>電梯比：最佳電梯比小于4000/1；配置數(shù)據(jù)Taotao—甲級(jí)配置寫(xiě)字樓甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)參數(shù)電梯等候時(shí)間不超過(guò)40秒建筑辦公部分應(yīng)超過(guò)20000㎡，每層建筑面積不低于1000㎡。1-2年內(nèi)的入住率不低于65%電梯根據(jù)《標(biāo)準(zhǔn)》，甲級(jí)寫(xiě)字樓的電梯內(nèi)應(yīng)有高檔裝飾；按大廈總建筑面積計(jì)算，每部客梯服務(wù)面積不超過(guò)5000㎡；等候時(shí)間不超過(guò)40秒；客貨分離，貨梯至少1部；有完善先進(jìn)的智能控制系統(tǒng)構(gòu)架甲級(jí)寫(xiě)字樓的建筑規(guī)劃大堂寬敞、挑高三層或以上；架高地臺(tái)≥15厘米；除地臺(tái)外的層凈高為2.7米左右停車(chē)按總建筑面積計(jì)算，每150-200㎡配置一個(gè)停車(chē)位；配備專(zhuān)用地上、地下停車(chē)場(chǎng)；地下停車(chē)場(chǎng)應(yīng)設(shè)有自動(dòng)計(jì)費(fèi)系統(tǒng)和防盜安全系統(tǒng)Taotao5A智能化標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容詳細(xì)內(nèi)容圖片展示OA樓宇自動(dòng)化送風(fēng)系統(tǒng)；電梯群控系統(tǒng)；變電系統(tǒng)；照明控制系統(tǒng)；公共空間采用中央空調(diào)和新風(fēng)系統(tǒng)；電梯裙控系統(tǒng)；變電系統(tǒng)；照明控制系統(tǒng)；公共廣播系統(tǒng)；三表自動(dòng)抄送系統(tǒng)FA消防自動(dòng)化火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)及自動(dòng)滅火系統(tǒng)；防排煙系統(tǒng)；無(wú)線滅火系統(tǒng)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)及消防聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)；自動(dòng)噴淋系統(tǒng)；消火系統(tǒng)；防排煙系統(tǒng)；無(wú)線滅火系統(tǒng)；二氧化碳滅火系統(tǒng)SA保安自動(dòng)化停車(chē)場(chǎng)紅外限高定位；停車(chē)位顯示、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)保安監(jiān)控系統(tǒng)；報(bào)警寬頻系統(tǒng)；巡更系統(tǒng)CA通訊自動(dòng)化寬頻網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)；樓內(nèi)移動(dòng)電話(huà)系統(tǒng)綜合布線系統(tǒng)；會(huì)議管理系統(tǒng)；共用有線電視系統(tǒng)；電信覆蓋系統(tǒng)OA辦公自動(dòng)化物管自動(dòng)化；大屏幕信息電視墻等會(huì)議中心系統(tǒng)；會(huì)議管理系統(tǒng)；電子布告管理系統(tǒng)；專(zhuān)業(yè)軟件物業(yè)管理系統(tǒng)5A配置Taotao《六》昆明寫(xiě)字樓個(gè)案介紹Taotao項(xiàng)目名稱(chēng)順城雙塔開(kāi)發(fā)商塞倫地產(chǎn)地理位置東風(fēng)西路與三市街交匯建筑面積50000平方米單層面積約1240平方米入駐時(shí)間2009年8月層高3.6米，凈層高3米物管費(fèi)5.8元/平米/月寫(xiě)字樓棟數(shù)2棟停車(chē)位1860個(gè)，合用電梯品牌通力電梯數(shù)量6部電梯速度2.5米/秒租金價(jià)格90-110元/平米銷(xiāo)售率——售賣(mài)方式售為主，租為鋪售價(jià)1.3萬(wàn)元/平米入駐率70%外立面玻璃幕墻核心筒中心筒內(nèi)部配套及分布樓層共26F，內(nèi)設(shè)會(huì)議中心、咖啡廳、餐廳，另有王府井百貨、銀行、商鋪等物管公司順城物業(yè)管理入駐公司一覽分眾傳媒、南磷集團(tuán)、中國(guó)銀行財(cái)富管理中心等6.1中心區(qū)典型樓盤(pán)分析——順城雙塔，售價(jià)高達(dá)18000元，租金90-130元/平方米Taotao項(xiàng)目名稱(chēng)志遠(yuǎn)大廈開(kāi)發(fā)商志遠(yuǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司地理位置青年路389號(hào)建筑面積約4.6萬(wàn)平方米單層面積1635㎡入駐時(shí)間2000年層高凈層高3米物管費(fèi)3.5元/平米/月寫(xiě)字樓棟數(shù)停車(chē)位地上30，地下70電梯品牌三菱電梯數(shù)量4電梯速度2.5米/秒租金價(jià)格55-60元/平米銷(xiāo)售率——售賣(mài)方式只租不賣(mài)物管公司志遠(yuǎn)物業(yè)入駐率87%外立面貼磚+玻璃幕墻核心筒單側(cè)筒內(nèi)部配套及分布樓層7-28樓為寫(xiě)字樓，7樓商務(wù)餐廳，1-6樓裙樓電玩、品牌衣服專(zhuān)賣(mài)、眼鏡店智能化寬帶、電視、監(jiān)控器90多個(gè)知名公司進(jìn)駐百威、松下、可口可樂(lè)、夏普、香港航空、中石油、平安保險(xiǎn)6.2中心區(qū)典型樓盤(pán)分析——志遠(yuǎn)大廈初步體現(xiàn)智能化，目前仍受市場(chǎng)追捧Taotao項(xiàng)目名稱(chēng)華一廣場(chǎng)開(kāi)發(fā)商云南華一投資集團(tuán)股份有限公司地理位置青年路387號(hào)建筑面積32364平方米單層面積900平米左右入駐時(shí)間1999年層高凈層高3.3米物管費(fèi)3.1元/平方米/月寫(xiě)字樓棟數(shù)1棟電梯數(shù)量3電梯品牌三菱租金價(jià)格40-45元/㎡/月電梯速度2.5元/平方米入駐率90%外立面玻璃幕墻核心筒——內(nèi)部配套及分布樓層1－5層為裙樓6－25層為塔樓物管公司華一物管知名客戶(hù)進(jìn)駐搜房網(wǎng)昆明公司、深圳市粵鵬建筑設(shè)計(jì)有限公司云南分公司、杭州紙友科技有限公司、飾美家裝飾、云商日盛期貨經(jīng)紀(jì)有限公司、云南金璽達(dá)進(jìn)出口有限公司、昆明正地商貿(mào)有限公司、昆明優(yōu)力威爾信息系統(tǒng)有限公司、昆明海創(chuàng)科技有限公司、昆明泰尊祥和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、昆明新海岸出國(guó)咨詢(xún)有限公司、昆明圣地豪房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、云南圣威商務(wù)股份有限公司、華脈物流公司、云南國(guó)豐商務(wù)有限公司、云南光越商貿(mào)有限公司等。6.3中心區(qū)典型樓盤(pán)分析——華一廣場(chǎng)，租金40-45元/平米，入駐率高達(dá)90%Taotao項(xiàng)目名稱(chēng)銀座office開(kāi)發(fā)商住佳房地產(chǎn)地理位置北京路延長(zhǎng)線建筑面積約109500平方米單層面積——入駐時(shí)間2002層高凈層高2.8米物管費(fèi)2元/平方米/月寫(xiě)字樓棟數(shù)1棟電梯數(shù)量2電梯品牌富士通租金價(jià)格35-40電梯速度入駐率90%外立面貼磚智能化電話(huà)、寬帶及內(nèi)部局域網(wǎng)、24小時(shí)衛(wèi)星電視；噴淋頭、感應(yīng)器、消防廣播、火災(zāi)檢測(cè)器內(nèi)部配套及分布樓層11F，內(nèi)設(shè)會(huì)議中心、商務(wù)中心、休閑中心，裙樓配有銀行物管公司住佳物業(yè)知名客戶(hù)進(jìn)駐四川省冶金地質(zhì)堪查院昆明分院、云南寧海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、云南騰邦投資有限公司等6.4北市區(qū)典型樓盤(pán)分析——銀座office,由商住用地成功轉(zhuǎn)為寫(xiě)字樓，并實(shí)現(xiàn)高租金高入駐率Taotao項(xiàng)目名稱(chēng)俊發(fā)中心開(kāi)發(fā)商俊發(fā)地產(chǎn)地理位置北京路延長(zhǎng)線建筑面