X物業(yè)投資廣場管理制度匯編

編號：時間：2021年x月x日書山有路勤為徑，學海無涯苦作舟頁碼：第頁物業(yè)投資廣場業(yè)主公約

為加強投資廣場的管理管控，維護全體業(yè)主和物業(yè)使用人的合法權益，維護公共環(huán)境和秩序，保障物業(yè)的安全與合理使用，根據(jù)國家有關物業(yè)管理管控的法規(guī)、政策制訂本公約。全體業(yè)主和物業(yè)使用人均須自覺遵守。

一、在使用、經(jīng)營、轉(zhuǎn)讓所擁有或合法取得使用權的物業(yè)時，應遵守物業(yè)管理管控法規(guī)政策、租賃合同合約、物業(yè)管理管控合同合約以及本公約的規(guī)定。

二、執(zhí)行業(yè)主委員會的決議、決定。

三、委托物業(yè)管理管控公司負責房屋、設施、設備、環(huán)境衛(wèi)生，公共秩序、環(huán)保、綠化等管理管控，全體業(yè)主和物業(yè)使用人應遵守物業(yè)管理管控公司根據(jù)政府有關法規(guī)、政策和業(yè)主委員會委托制定的各項規(guī)章制度。

四、全體業(yè)主和物業(yè)使用人應積極配合物業(yè)管理管控公司的各項管理管控工作。

五、業(yè)主或物業(yè)使用人對物業(yè)管理管控公司及其管理管控工作如有意見或建議，可直接向物業(yè)管理管控公司提出，發(fā)生爭議時可通過業(yè)主委員會解決。

六、加強安全防范意識，自覺遵守有關安全防范的規(guī)章制度，做好防火防爆工作，確保人身財產(chǎn)安全。

七、業(yè)主或物業(yè)使用人裝修房屋，應遵守有關物業(yè)裝修的制度，并事先告知物業(yè)管理管控公司。物業(yè)管理管控公司對裝修房屋活動進行指導和監(jiān)督，并將注意事項和禁止行為告知業(yè)主和物業(yè)使用人。業(yè)主或物業(yè)使用人違規(guī)、違章裝修房屋或妨礙他人正常使用物業(yè)的現(xiàn)象（如滲、漏、堵、冒等），應當及時糾正，造成他人物業(yè)損失的應承擔賠償損失，對拒不改正的，物業(yè)管理管控公司可采取相應措施制止其行為，并及時告知業(yè)主委員并報有關行政管理管控部門進行處理。

八、業(yè)主方委托物業(yè)管理管控公司對其自用部位和毗連部位的有關設施、設備進行維修、養(yǎng)護，應支付相應費用。

九、凡房屋建筑及附屬設施、設備已經(jīng)或可能妨礙、危害毗連房屋的他人利益、安全、或有礙外觀統(tǒng)一、市容觀瞻的，按規(guī)定應由業(yè)主單獨或聯(lián)合維修、養(yǎng)護的，業(yè)主及時進行維修養(yǎng)護，拒不進行維修養(yǎng)護的，由業(yè)主委員會委托物業(yè)管理管控公司進行維修養(yǎng)護，其費用由當事業(yè)主按規(guī)定分攤。

十、與其他非業(yè)主使用人建立租賃關系時，應告知并要求對方遵守本業(yè)主公約和物業(yè)管理管控規(guī)定，并承擔連帶責任。

十一、在本物業(yè)范圍內(nèi)，不得有下列行為：

（1）擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、外貌（含外墻、外門窗、陽臺等部位的顏色、形狀和規(guī)格）、設計用途、功能和布局等；

（2）對房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、板、陽臺進行違章鑿、拆、搭、建；

（3）占用或損壞樓梯、通道、屋面、平臺、道路、停車場、自行車房（棚）等公用設施及場地；

（4）損壞、排除或改造供電、供水、供氣、供暖、通訊、有線電視、排水、排污、消防等公用設施；

（5）隨意堆放雜物、丟棄垃圾、高空拋物；

（6）違反規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危險物品等；

（7）踐踏、占用綠化用地；損壞、涂畫園林建筑小品；

（8）在公共場所、道路兩側(cè)亂設攤點；

（9）影響市容觀瞻的亂搭、亂貼、亂掛、設立廣告牌；

（10）隨意停放車輛；

（11）聚眾喧鬧、噪聲擾民等危害公共利益或其他不道德的行為；

（12）違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、家畜及寵物；

（13）法律、法規(guī)及政府規(guī)定禁止的其他行為。

十二、人為造成公共設施、設備或其他業(yè)主設施、設備損壞，由造成損壞責任方負責修復或賠償經(jīng)濟損失。

十三、按規(guī)定交納物業(yè)管理管控公司應收取的各項服務費用。

十四、業(yè)主使用本物業(yè)內(nèi)有償使用的文化娛樂體育設施和停車場等公用設施、場地時，應按規(guī)定交納費用。

十五、自覺維護公共場所的整潔、美觀、暢通及公用設施的完好。

十六、加強精神文明建設，弘揚社會主義道德風尚，互助友愛，和睦相處共同創(chuàng)造良好的工作和生活環(huán)境。投資廣場層業(yè)主（物業(yè)使用人）簽字、蓋章：日期：投資廣場寫字樓裝修管理管控規(guī)定一、總則

1、為加強投資寫字樓租賃后的裝修管理管控，保證大樓建筑主體結(jié)構(gòu)的穩(wěn)固與整體風格的完整、統(tǒng)一，保障租賃雙方的權益，參照國家相關法規(guī)，制定本管理管控規(guī)定。

2、本規(guī)定為寫字樓租賃契約之附加約定文件，簽訂契約即視為認同本規(guī)定所有條約條款；租戶在對租賃的寫字樓進行裝飾裝修必須無條件遵守本規(guī)定。

3、本規(guī)定由投資廣場物業(yè)管理管控處負責解釋，其中合適的內(nèi)容與國家或地方同類規(guī)章有異同之處以國家或地方法規(guī)為準。

4、租賃雙方另有約定各項不在本規(guī)定的約定范圍之內(nèi)。

二、一般規(guī)定

1、租戶對承租區(qū)域的裝飾裝修過程中，禁止下列行為。

①未經(jīng)大樓物業(yè)管理管控處批準或者具有相應資質(zhì)等級的設計單位提出設計合適的方案，變動大樓建筑主體和承重結(jié)構(gòu)。

②擴大承重墻上原有的門窗尺寸，縮小承重主柱、支撐墻體，連接等的尺寸，拆除連接墻的磚、混凝土墻體。

③對樓層上、下樓板大面積打孔。

④將無防水要求的房間改為衛(wèi)生間、廚房間。

⑤損壞大樓原有節(jié)能設施，降低節(jié)能效果，損壞移動采光通風與固定標識物等。

⑥改動電力主配線路、給排水主水管及分支管路、消防設備設施、監(jiān)控設施。

⑦在公共區(qū)域內(nèi)懸掛較大體積物體。建隔墻等，侵占公用空間，損害公共部分及設施。

⑧改變租賃區(qū)域或樓外立面結(jié)構(gòu)，色彩、開門、開窗等有損大樓建筑外觀的行為。

2、租賃方對承租區(qū)域的室內(nèi)裝飾裝修，未經(jīng)物業(yè)管理管控處同意，不得有下列行為：

①對地板的裝飾，對吊頂?shù)牟饟Q裝飾。

②搭建建筑物、構(gòu)筑物。

③拆改供冷、供暖管道和設施。

④拆改電照器具、電照開關、風機開關、電源插座及有線電話網(wǎng)絡插座等。

⑤室內(nèi)墻壁裝飾、改色。

⑥在公用通道及走廊、電梯口使用改動顏色，粘貼、設置廣告物或其它類似行為。

⑦樓頂懸掛小型物體需借助管道的支撐點時。

3、租賃方對承租區(qū)域的室內(nèi)裝飾裝修，有下列行為，必須向物業(yè)管理管控處報送有關施工合適的方案及圖紙，并由物業(yè)管理管控處批準，方可施工。

①裝修超過大樓設計標準或規(guī)定，增加樓面載荷的，應經(jīng)大樓原設計單位或者是有相應資質(zhì)等級的設計單位提出的設計合適的方案。

②改動衛(wèi)生間、廚房間防水層的以及改房間衛(wèi)生間、廚房的應按照防水標準制訂施工合適的方案，并做漏水試驗。

③對本區(qū)域內(nèi)的用電容量增加，應對照原大樓設計容量制定增容相關計劃，對空開、保護裝置的調(diào)整應有調(diào)整合適的方案。

④對房間的隔離，水、電、曖、消防、監(jiān)控、通訊設施的裝修改動，都須有完整、詳細的合適的方案及平面圖。

⑤裝修施工安全措施，動用明火和進行焊接作業(yè)。

三、開工申報與監(jiān)督

1、裝飾裝修工程開工前，應當先向大樓物業(yè)管理管控處申報登記并報詳細裝修合適的方案，由物業(yè)管理管控處審查備案，取得書面同意后方可開工。

2、裝修施工方應具備專業(yè)資質(zhì)，裝修前應將裝修進程日程安排及安全防范相關計劃報物業(yè)管理管控處審查備案。

3、裝修合適的方案的合適的內(nèi)容應嚴格依照有關法律、法規(guī)及本規(guī)定中的禁止條約條款，不能與之相抵觸。

4、委托裝飾裝修企業(yè)施工的需提供企業(yè)相關資質(zhì)證書的復印件。

5、裝修單位及施工單位不得拒絕和阻礙物業(yè)管理管控人員依據(jù)規(guī)定對整個裝飾裝修活動的監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)違規(guī)行為有權制止，對造成事實后果或者拒不改正的，即按違約追究租戶責任。

6、任何單位和個人對承租方的裝飾裝修行為中出現(xiàn)的影響公眾利益的質(zhì)量事故，質(zhì)量缺陷以及其他影響周圍單位工作的行為，都有權檢舉、控告、投訴。

四、其他規(guī)定

1、裝修施工方應嚴格遵守物業(yè)管理管控處規(guī)定的裝修施工時間，降低施工噪音，減少環(huán)境污染及給其他租戶帶來的不便。

2、裝修過程中形成的各種固體、可燃液體等廢物，應按物業(yè)管理管控處規(guī)定的位置、方式和時間堆放及儲運，嚴禁將裝修材料、廢棄物等堆放于樓道、電梯間或其它公共區(qū)域。

3、裝修工程所使用的材料及設備應符合國家標準不得使用國家明令淘汰或禁用物品。

4、裝修施工中占用電梯及主要通道，需事先得到物業(yè)管理管控處的許可并服從調(diào)度，以保證物業(yè)管理管控處為大樓內(nèi)其他租戶提供的各項優(yōu)質(zhì)服務不受影響。

5、裝修施工過程中，不得私自挪用公共部位及設施，并遵守物業(yè)管理管控處制定的其它管理管控規(guī)定，施工人員應接受投資廣場保安、工程部、物業(yè)管理管控處等部門管理管控，辦理各種出入登記及其它證件。

6、裝修過程中應保持對公共區(qū)域的衛(wèi)生不受影響，因施工產(chǎn)生的垃圾應立即清除。

五、承擔責任（違約責任）

1、因裝飾裝修活動造成管道堵塞、滲漏水、停電、物品毀壞等，裝修人員應當負責修復和賠償。

2、租戶裝修人因裝修活動侵占公共空間，對公共部位和設施造成損害的責令改正修復，造成損失的依法承擔賠償責任。

3、租戶因裝修對其他租戶的工作環(huán)境、衛(wèi)生環(huán)境等造成影響受到投訴的，應立即消除影響，立即改正。情況嚴重的應承擔賠償責任。

4、租戶未申報登記進行裝飾裝修活動，處五百元以上，壹仟元以下罰款并責令改正。

5、租戶違反本規(guī)定，將裝修工程委托給不具有相應資質(zhì)等級企業(yè)施工的處五百元以上壹仟元以下罰款并責令改正。

6、租戶裝修使用不符合國家標準材料造成空氣污染超標的責令改正，造成損失的，依法承擔賠償責任。

7、有下列行為之一的，處罰款五百元以上壹仟元以下，并責令改正。

①擅自拆改供曖、供排水主管道、主配電線路、消防、監(jiān)控設施。

②將無防水要求的房間改為衛(wèi)生間、廚房的。

③擅自超過設計標準增加樓面荷載的。

④損壞房屋原有節(jié)能設施的。

⑤對立面、電梯口、走道等區(qū)域擅自進行廣告粘貼的。

8、租戶及裝飾裝修施工方違反《建設工程質(zhì)量管理管控條例》的由建設行政部門按照有關規(guī)定處罰。

9、租戶違反國家有關安全生產(chǎn)規(guī)定和技術規(guī)程，不采取必要的安全防護和消防措施，擅自動用明火和進行焊接作業(yè)的或?qū)Π踩鹿孰[患不采取措施予以消除的，責令改正，并處壹仟元以上壹萬元以下罰款。情節(jié)嚴重的，責令停業(yè)整改，造成重大安全事故的，交司法機關處理。

六、說明：

1、室內(nèi)裝飾裝修：是指租戶在租賃投資廣場寫字樓后對所租區(qū)域的裝修。

2、建筑主體：是指建筑實體的結(jié)構(gòu)構(gòu)造，包括屋頂、樓板、梁、柱、支撐、墻體、連接接點和基礎等。

3、承重結(jié)構(gòu)：是指直接將本身自重與各種外加作用力系統(tǒng)地傳遞經(jīng)基礎地基的主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和其連接接點，包括承重墻體、主體、柱、柜架與墩、樓板、梁、層架、懸索等。

4、大樓由于各處情況異同，如對部分電力、通訊、給排水設施等、所改動相關計劃將由裝修前審查裝修合適的方案后制定。

5、本規(guī)定自2002年11月1日對入住投資廣場的所有業(yè)主統(tǒng)一實施，經(jīng)租戶簽收后租戶有義務執(zhí)行。簽收人：投資廣場層租戶（單位蓋章）

日期：工程部工具分配、領用及保管合適的方案一、電氣班日常常用工具每人一套；領用人各自保管，其中：

1、電工日常常用工具包括：中號一字啟1把、中號十字啟1把、小號一字啟1把、小號十字啟1把、試電筆1把、工具刀1把、電工工具夾1只。共7件。共3套，由領用人使用和負責保管。

2、電梯工日常常用工具包括：中號一字啟1把、中號十字啟1把、小號一字啟1把、小號十字啟1把、試電筆1把、工具刀1把、6``活絡扳手1把、8``活絡扳手1把、10``活絡扳手1把、12``活絡扳手1把、鋼卷尺1把、1.5P手錘1把、2.5P手錘1把、小方錘1把、羊毛刷1把、2``羊毛刷1把、剪刀1把、平口鏨子1把、尖頭鏨子1把、工具背包1個。共20件。共1套，由電梯工使用和負責保管。

3、其余工具為電氣班公用工具，由領班負責保管。當班人員如需使用分別借出，用完后負責歸還。

二、空調(diào)工具（廠家隨機配備的專用工具）由空調(diào)工負責領用和保管。

三、水暖工具全部由水暖工負責使用保管。

四、機修工具全部由機修工負責保管。

五、通用工具由綜合班領班負責保管，各班組如需要，均可借用。

六、工具保管責任人負責所保管工具的保養(yǎng)、維修和每月一次清點盤存；凡非正常損壞或使用保管不當造成的工具缺失和損毀，均由直接責任人負責照價賠償。責任界定不清的由保管責任人負責賠償。

七、上下兩班共同使用或保管的工具在交接班時需進行清點核實，并將情況記錄在交接班記錄上。

八、離職或調(diào)崗人員需歸還所有使用或保管的工具，否則不予辦理手續(xù)。★相關鏈接：

《工程部工具采購清單1》-電氣工具類

《工程部工具采購清單2》-空調(diào)水暖工具類

《工程部工具采購清單3》-機修工具類

《工程部工具采購清單4》-通用工具類工程部人員結(jié)構(gòu)合適的方案一、崗位結(jié)構(gòu)工程部管理管控范圍內(nèi)的設備系統(tǒng)類別繁多、專業(yè)性強，對人員的技術素質(zhì)要求較高。通常情況下需要采用“崗位細化”的結(jié)構(gòu)模式：按設備類別分班組、根據(jù)運轉(zhuǎn)要求設置崗位及人員編制；一個設備系統(tǒng)一個班組、一個班組多個班次。這樣的結(jié)構(gòu)能夠達到分工明確、并較有技術保證。但同時有需要人力較多、效率較低等弊端。

因此，在實際中，多數(shù)酒店及物業(yè)管理管控工程部采用了“萬能工”的模式：即一名技工同時負責某個區(qū)域的多個系統(tǒng)類別的設備的運行維護。這種模式是假日酒店管理管控集團首先應用于酒店工程管理管控的，可以極大地提高人力利用率、降低工程部的人力成本、提高運作效率。但是這種模式要求所聘用的技工具備多方面的專業(yè)技術能力，能夠勝任多個不同的專業(yè)類別的設備的運行維修。

考慮到高素質(zhì)人員的招聘難度及公司實際的設備規(guī)模，綜合以上兩種模式的優(yōu)劣，工程部的結(jié)構(gòu)采用如下合適的方案：

1、在公司開業(yè)伊始的一段時間內(nèi)，所招聘的技工不可能對公司整體環(huán)境和設備狀況很熟悉，這段時間任務也會比較多，容易發(fā)生一些適應性的問題，基于這些原因，工程部的整體結(jié)構(gòu)大致按設備的專業(yè)類別劃分為“配電及電氣維修、電梯、空調(diào)、水暖、機修、鍋爐”六個崗位。

2、以上六個崗位中，相互間技術障礙較小的“配電及電氣維修、電梯、空調(diào)”三個崗位合并為[電氣班]，其余崗位合并為[綜合班]。

3、在班組內(nèi)實行“萬能工”模式：各崗位責任范圍的任務并不固定人員，而由該崗位所屬班組的當班人員共同負責完成。但考慮到設備專業(yè)性，在開業(yè)初期的一段時間會指定一個技工負責一個專業(yè)對口的崗位。

4、每個班各設一名領班。

5、工程部組織結(jié)構(gòu)圖

二、人員編制按以上結(jié)構(gòu)，根據(jù)相應班次的運行要求，工程部的人員編制如下表：工程部編制共11人主管1人電氣班5人1、責任范圍：配電及電氣維修、電梯運行維修、空調(diào)運行維修。

2、人員分配：白班2人（含領班）、早班1人、中班1人、夜班1人

綜合班5人1、責任范圍：水暖管道、潔具、五金構(gòu)件及機械維修、鍋爐運行維修

2、人員分配：白班2人（含領班）、早班1人中班2人、夜班1人三、班次安排按以上結(jié)構(gòu)及人員編制，工程部正常班次如下表：

1、電氣班排班表星期一星期二星期三星期四星期五星期六星期日

○1領班白班白班白班白班白班白班例休

○2技工A白班白班白班輪休早班早班早班

○3技工B早班早班早班早班輪休中班中班

○4技工C中班中班中班中班中班輪休夜班

○5技工D夜班夜班夜班夜班夜班夜班輪休

說明：1、除○1領班外，其余人員實行輪班制：按以上排序○2-○3-○4-○5-○2循環(huán)輪換。每人每周有一天休息。2、【當班時段】白班：按公司行政白班時段、早班：08:00--15:00中班：15:00--23:00、夜班：23:00--08:002、綜合班排班表星期一星期二星期三星期四星期五星期六星期日

○1領班白班白班白班白班白班例休白班

○2技工A早班早班早班早班輪休中班中班

○3技工B中班中班中班中班中班輪休夜班

○4技工C夜班夜班夜班夜班夜班夜班輪休

○5鍋爐工白班白班白班白班白班白班輪休

說明：1、除○1領班和○5鍋爐工外，其余人員實行輪班制：按以上排序○2-○3-○4-○2循環(huán)輪換。每人每周有一天休息日。2、【當班時段】白班：按公司行政白班時段、早班：08:00--15:00中班：15:00--23:00、夜班：23:00--08:00四、工作時間及休息

按以上班次的當班時段計算，每周工作時間為8h×6T=48小時（包含當班時段內(nèi)的就餐等時間）。每周可有一天休息，國家法定節(jié)假日休息按公司統(tǒng)一規(guī)定。

五、人力成本(工資)預算

1、本地同類工資水平參考

級別月工資水平備注

試用期及初級工350-450元試用期1-3個月

中級技工550-650元不含福利、獎金及花紅

領班及高級技工600-800元不含福利、獎金及花紅2、建議工資標準

級別月工資水平備注

試用期及初級工450元試用期3個月

中級技工600元不含福利、獎金及花紅

領班及高級技工700元不含福利、獎金及花紅3、工程部人力（工資）成本預算

按以上的建議工資水平，正常情況下工程部人力成本（主要為工資成本）為：

（1）、每月：領班2人×700=1400元，

其他8人×600=4800元，

合計1400+4800=6200元。

（2）、每年（按13個月計）：

6200×13=80，600.00元

（3）、平均支出：

月均6716.66元；日均220.82元。

【注】以上計算不含福利支出、獎金、保險及其他意外支出。

六、人員聘用合適的方案

專業(yè)特長人數(shù)相關要求

高低壓配電2人3年以上經(jīng)驗、持操作證、能熟練維修各種電氣設備

強弱電維修3人3年以上經(jīng)驗、持操作證、熟悉各種強弱電氣線路及設備

電梯維修1人熟悉高層樓宇電梯原理和維修、一年以上經(jīng)驗、持特業(yè)資格證

中央空調(diào)1人熟悉各種冷源設備和風機盤管系統(tǒng)原理、有電氣或管道基礎

水暖管道、機修2人有熟練的給排水管道、水暖潔具、五金機械設備維修技能

鍋爐1人持司爐證、多年經(jīng)驗、熟悉水處理并有電氣或管道基礎

【說明】1、以上共10人。2、領班2人從以上人選中擇優(yōu)提拔。3、有酒店工作經(jīng)驗優(yōu)先。

七、人員到位相關計劃

1、開業(yè)前15-12天內(nèi)：

（1）通知電梯、空調(diào)、鍋爐等專業(yè)性強的特種設備擬聘人員面試。

（2）確定各崗位擬聘用人員名單。

2、開業(yè)前12-10天內(nèi)：

（1）電梯、鍋爐、空調(diào)主要設備崗位人員進場接受廠家或施工方技術培訓。

（2）聯(lián)系其他擬聘用人員，確定補充招聘相關計劃。

3、開業(yè)前10-6天：

（1）通知電氣、機修、管道等擬聘人員面試，確定所有錄用人員名單。

（2）組織所有人員進行星級服務公共科目知識、工程部運作規(guī)范、公司規(guī)章等合適的內(nèi)容的崗前培訓。

（3）安排主要人員上崗參加設備綜合調(diào)試及一些不提供安裝的設備（洗滌設備等）的安裝。

4、開業(yè)前6-3天內(nèi)：

所有人員按要求全部到位，開始供電、供水、電梯、鍋爐等的試運轉(zhuǎn)。

5、詳見《開業(yè)前后工程部工作進度相關計劃》并以最終修訂合適的方案為準。

八、減員增效預案

1、結(jié)構(gòu)更新

開業(yè)后公司走上正常經(jīng)營軌道，各項工作會形成一定規(guī)律而易于掌握。經(jīng)過一段時間的磨合，各崗位人員對所負責的工作和整體運作模式都較熟悉的情況下，采用逐步過渡的方法進行結(jié)構(gòu)重組，在工程部內(nèi)實行單一的全“萬能工”模式：合并兩個獨立的班組為一個整體、輪班運行，不再按崗位定崗定人。

具體結(jié)構(gòu)如下：

工程部共7人，按以下班次運行：

①白班4人負責水、電、空調(diào)、電梯、鍋爐運行及設備保養(yǎng)維修。1、設領班一人。2、其他人實行輪班制。3、具體班次根據(jù)情況安排，并適時調(diào)整。

②中班2人負責設備運行及緊急故障的處理。

③夜班1人負責運行值班和緊急故障處理。2、人員精簡

按以上結(jié)構(gòu)，工程部人員在原有基礎上精簡1/3，將采取優(yōu)勝劣汰方式進行。其中也有人員的正常流動和流失。

3、薪資增長

實現(xiàn)以上結(jié)構(gòu)后，人員減少，工資成本也同比減少。另一方面，由于人員精簡，余留人員需承擔的工作任務也大大增加。

將減員而減少支出的工資額的一部分為余留人員加薪，使技工平均工資水平能夠高于本地同類水準。這將能夠穩(wěn)定人心、鼓舞士氣，更可以提高公司形象，吸引更多優(yōu)秀人才加入，使公司更具活力。

工程部

工程部運作相關計劃工程部為公司的經(jīng)營提供能源供應、設施維修和工程協(xié)作等保障功能：直接管理管控和運行供水、供電、供汽及空調(diào)等供能設備；負責物業(yè)設施的維護、保養(yǎng)和檢修；協(xié)助完成公司各種經(jīng)營活動中需工程部提供支持的任務如：布置會場、制作宣傳道具等

根據(jù)工程部的任務范圍，參照星級服務標準，相關計劃從以下幾個方面做好工程部的運作：

一、建立完備的運作管理管控規(guī)范

根據(jù)公司物業(yè)規(guī)模，參照星級酒店工程管理管控標準，擬出一套包括各種日常運作管理管控程序、崗位職責、規(guī)章制度、設備操作規(guī)程、檢修程序等合適的內(nèi)容的規(guī)范文件。這是工程部運作的依據(jù)，以此實程序化、制度化的管理管控。

★鏈接：《凱比特投資廣場有限公司工程部運作管理管控規(guī)范》

二、建立精干、高效的工程服務隊伍

根據(jù)工程部責任范圍廣、設備系統(tǒng)類別多、專業(yè)性強、技術要求高的特點，相關計劃按以下步驟逐步建立一支適應工程部運作要求的高素質(zhì)技工隊伍。

1、按公司整體運作管理管控合適的方案制定工程部的運作模式和人員結(jié)構(gòu)合適的方案、相應聘用要求。

★★鏈接：《工程部人員結(jié)構(gòu)表》

2、按各崗位專業(yè)要求招聘考核、擇優(yōu)選取所需人員。

3、聘用人員上崗前進行公司規(guī)定、工程部運作規(guī)范、星級服務意識及團隊精神等方面的培訓，強化對公司文化的認同感和綜合素質(zhì)，以適應新的工作環(huán)境。

4、各崗位人員到崗后，根據(jù)實際的崗位職責范圍，分別進行操作技術規(guī)程和職責制度的培訓，使其盡快進入工作角色。

5、制定一套考核制度，對工程人員的業(yè)務技能和敬業(yè)情況進行考核，努力營造務實求進的工作氛圍，調(diào)動每個人的積極性。

6、充分重視所有人的個人能力，尊重工程部每個人的建議；強調(diào)團隊精神；讓每個人都能充分發(fā)揮自己的專長、積極貢獻自己的力量的同時，還能相互團結(jié)協(xié)作；形成一支技術過硬、作風優(yōu)良、團結(jié)穩(wěn)定的工程技工隊伍，集中力量高效完成各項工作任務。

三、做好物業(yè)設備的運行和維修管理管控

【一】設備運行管理管控是工程部的主要任務，相關計劃采取以下措施努力提高管理管控水準：

1、收集齊全的物業(yè)設施設備的技術資料，建立系統(tǒng)的設備檔案。

2、按設備的技術要求制定詳實細致的操作和檢修程序。

3、制定預防性維修相關計劃，按相關計劃的時間、相關項目合適的內(nèi)容對設備進行保養(yǎng)和檢修。

4、與使用和保管設備的部門或責任人簽定設備使用維護責任書，強化設備的正當操作和及時有效的維護保養(yǎng)責任。

5、建立完備的設備安裝、調(diào)試、運行、維護、檢修、改造、更新、報廢記錄，使設備管理管控更規(guī)范。

6、在設備運行和維修成本上進行內(nèi)部考核控制，避免和減少不必要的浪費。

【二】建立完備可行的維修系統(tǒng)是設備設施維護檢修的保障基礎，相關計劃按以下模式對所有物業(yè)設施設備進行充分有效的維護保養(yǎng)和檢修：

1、維修功能

所有設備設施維護、保養(yǎng)和檢修以四個功能塊來完成：

【1】預防性維修：所有設備設施均制訂維護保養(yǎng)和檢修相關計劃，按既定時間、相關項目和流程實施預防性的檢修。

【2】日常報修處理：設備設施的使用部門在日常使用過程中發(fā)現(xiàn)的故障以報修單的形式通知工程部采取維修措施。

【3】巡查檢修：工程部各班組值班人員在當班時段至少對責任范圍內(nèi)的設備設施進行一次巡查，發(fā)現(xiàn)故障和異常及時處理。

【4】增改翻新：根據(jù)設備設施的具體情況和實際需要，對已有的設備設施進行增加、改進性能和翻新處理，使設備設施重新恢復使用價值，得到良好的利用。

2、維修結(jié)構(gòu)

【1】主管負責根據(jù)物業(yè)設施規(guī)模制訂維修程序和維修相關計劃。

【2】以各專業(yè)班組為單位，按既定的責任范圍，分別負責所屬區(qū)域或設備設施的維護、保養(yǎng)和檢修。

【3】重要設備設施和綜合專業(yè)性設備設施由主管負責組織相關班組共同進行維護、保養(yǎng)和檢修。

3、維修控制

【1】主管負責監(jiān)督各班組按既定的程序和相關計劃實施，控制維修成本、效率和質(zhì)量。各班組按程序和相關計劃在領班的組織和帶領下，實施并完成設備維護、保養(yǎng)和檢修。

【2】日常報修處理由報修部門負責驗收設備維修修復質(zhì)量并簽收耗用材料記錄。《工程報修單》具實填寫并由報修部門驗收簽字后一份工程部備查、一份報修部門留存、一份匯總交財務核對材料成本。

【3】設備設施的預防性維修相關項目由使用或保管部門進行驗收并簽收耗用材料記錄。《設備相關計劃檢修記錄》具實填寫并由使用或保管部門驗收簽字后一份工程部備查、、一份匯總交財務核對材料成本。

【4】工程部日常巡查中的檢修由檢修人員具實填寫《巡查檢修記錄》，并由使用或保管部門驗收簽字后一份工程部備查、、一份匯總交財務核對材料成本。

四、做好能源控制管理管控

能耗成本通常占公司日常經(jīng)營成本的很大比例，節(jié)能降耗是控制成本提高效益的有效手段。能控管理管控的關鍵是〖1〗提高所有人的節(jié)能意識?！?〗制定必要的規(guī)定和制度?！?〗采取必要的技術措施。

相關計劃從以下幾方面入手，促進能控的制度化和程序化，努力把能耗成本保持在合理的水平：

1、做好耗能設備的維修保養(yǎng)，使其經(jīng)常保持良好的性能狀態(tài)。

2、對主要耗能設備如：空調(diào)系統(tǒng)、供熱系統(tǒng)的運行狀況進行分析，制定出利于節(jié)能的運行程序。

3、在保證公司營業(yè)所需的前提下，盡可能減少耗能設備的使用。如：及時關閉暫無開啟必要的燈具、空調(diào)等。并將這些合適的內(nèi)容形成制度。

4、對各部門進行空調(diào)、水電設施的使用和節(jié)能常識的培訓。

5、優(yōu)先維修造成能源浪費的設備故障。

6、工程部在日常巡檢過程中對節(jié)能情況進行監(jiān)督。

7、準確抄錄各種能耗數(shù)據(jù)，按時進行分析，根據(jù)發(fā)現(xiàn)的問題不斷采取節(jié)能措施。

8、在設備的選購、維修和運行管理管控中，積極采用有利于節(jié)能的新技術、新材料。

五、做好安全運行管理管控

工程部是公司的要害部門之一。將以“安全是最大的效益”的原則，加強安全防范和日常運作中的安全管理管控，并從以下幾個方面努力確保工程部在安全運行上“萬無一失”。

1、積極配合安保部門，做好工程部的安全組織建立、安全教育培訓、消防設施維護和安全保障演練等方面的工作。

2、加強各崗位安全操作管理管控。所有崗位的技工均要求持相應專業(yè)資格證上崗。鍋爐、空調(diào)和電梯等工種還要有“特種行業(yè)操作證”。

3、將設備運行和維修過程中的安全操作規(guī)定制度化、程序化。

4、制定工程部的安全考核制度，強化每個人的安全意識和責任心。

5、經(jīng)常對各崗位人員進行設備技術原理、操作維修技術方面的培訓，是每個人都能切實掌握正確的程序，從技術基礎上保證運行安全。

6、重點設備和崗位確定專人對運行安全負責，定期進行安全檢查和評估。

7、關心了解各崗位人員的思想狀態(tài)，及時化解存在的矛盾，作好防盜、放損和防止人為破壞工作。

8、制定必要的安全預案，發(fā)生事故是力爭降低損失。

六、做好與各部門的協(xié)調(diào)工作

及時與各部門交換情況，了解掌握物業(yè)出租、VIP接待、設備使用過程中的異常等方面的信息，便于優(yōu)質(zhì)的做好供能、檢修和協(xié)作工作。同時，將工程部的設備檢修相關計劃、能耗統(tǒng)計數(shù)據(jù)、設備故障率等情況反饋給其他部門。

將根據(jù)實際的部門結(jié)構(gòu)和運作合適的方案擬出詳細的“與各部門協(xié)調(diào)工作相關計劃”除以上方面外，將結(jié)合日常運作中的實際情況，及時對本相關計劃進行完善補充。以安全、高效為前提，充分考慮公司的實際，努力做好工程保障工作。經(jīng)理崗位責任

1、堅決貫徹執(zhí)行公司總經(jīng)理的指示，直接對總經(jīng)理負責。

2、對工程部所有人員和設備全權管轄和調(diào)配。挑選和配備下屬各崗位管理管控人員。培養(yǎng)、鞏固骨干隊伍、切實保障動力設備的安全運行與裝修設施的完好。盡最大的努力，以最低的成本開支保持公司高格調(diào)水準/

3、制訂下屬各崗位規(guī)范及操作規(guī)程，督促檢查下屬嚴格執(zhí)行崗位責任制度、操作規(guī)程及設備檢修保養(yǎng)制度。

4、深入現(xiàn)場、掌握人員和設備狀況，堅持每天作如下檢查：

（1）審核運行報表，掌握能耗規(guī)律，發(fā)現(xiàn)異常，分析原因，及時采取節(jié)能措施。

（2）審閱各系統(tǒng)運行監(jiān)測技術參數(shù)，發(fā)現(xiàn)偏差，及時修正。

（3）現(xiàn)場巡查下屬崗位紀律及工作狀況，了解員工思想，發(fā)現(xiàn)不良傾向及時糾正。

（4）現(xiàn)場巡查重點設備運行技術狀況，發(fā)現(xiàn)隱患，立即與有關班組組織力量消除；發(fā)生影響營業(yè)的重大故障，立即組織力量盡快處理。

（5）現(xiàn)場檢查重要維修工程及增改工程的工作質(zhì)量與進度，發(fā)現(xiàn)失控及時采取措施。

（6）現(xiàn)場巡查主要公共場所動力設施，發(fā)現(xiàn)問題及時組織維修。

5、審定下屬班組工作相關計劃，統(tǒng)籌工作安排與人力調(diào)配，檢查相關計劃執(zhí)行情況。

6、組織制訂設備更新、改造工程相關計劃，重大維修保養(yǎng)相關計劃，備件購進相關計劃，并組織實施。

7、根據(jù)營業(yè)要求與科技發(fā)展狀況，經(jīng)常征詢一線業(yè)務部門意見，不斷改進原設計缺陷，大力支持下屬進行技術改造，使動力設備日漸完善。

8、深入了解下屬管理管控人員和員工的思想狀況，及時糾正不良傾向，經(jīng)常對下屬進行職業(yè)道德、服務意識教育，培養(yǎng)員工公司責任感。

9、編制培訓相關計劃，定期對人員進行培訓，提高管理管控水平，把工程部建設成為一支高素質(zhì)、高技術水準、高效率、高服務質(zhì)量的隊伍。

10、核下屬員工考勤，做好技術檔案管理管控工作，督導下屬做好設備維修、故障處理、零部件更換記錄，每月交資料員整理歸檔。

11、掌握科技發(fā)展動態(tài)，認真推廣新技術，發(fā)行不合理的設備，完善設計和施工遺留的缺陷；對所屬系統(tǒng)的重大改造工程參與設計，提出與原系統(tǒng)匹配的可行合適的方案，監(jiān)督外協(xié)施工，驗收施工質(zhì)量。

班組主管崗位責任制

1、模范執(zhí)行崗位責任制、操作規(guī)程、員人守則和各項規(guī)章制度，承上啟下，及時完成各項工作任務。

2、管理管控好、使用好本班負責范圍的設備，使設備經(jīng)常處于良好的技術狀態(tài)，優(yōu)質(zhì)高效、低耗、安全運行，是班組主管的首要責任。對管轄設備要嚴格做到三干凈：設備干凈、機房干凈、工作場地干凈；四不漏：不漏電、不漏油、不漏水、不漏氣；五良好：使用性能良好、密封良好、潤滑良好、緊固良好、調(diào)整良好。

3、主管是一班人在工作上、技術上的帶頭人，是班組的骨干，應具備良好的思想作風，工作以身作則，技術精益求精，協(xié)助經(jīng)理作好班組管理管控工作，解決技術上的疑難問題。

4、做好日常工作安排，做到維修迅速及時，保證質(zhì)量，不留問題，設備發(fā)生故障時，有效組織力量搶修，保證公司的正常營業(yè)。

5、負責制訂本班設備的年月檢修相關計劃和備品備件相關計劃，報經(jīng)理審核，并負責檢修保養(yǎng)相關計劃的實施。

6、做好本班設備的技術檔案。設備維修、故障排除、更換零部件情況應清楚的記錄在班組檔案，每月交經(jīng)理審閱。

7、做好班組人員考勤和維修臺帳，每月報辦公室匯中央空調(diào)系統(tǒng)參數(shù)

一、主機銘牌數(shù)據(jù)

機組型號BZ175V111（K）BO

出廠編號02063518

檢驗員號QA01

制造日期2002年6月

制冷量175萬Kcal/h

制冷量2035Kw

冷水入口溫度12oC

冷水出口溫度7oC

冷水流量350M3/h

冷水壓限0.8mPa

燃料低值熱值8500Kcal/Nm3

熱源最大耗量1698KW

溴化鋰溶液量6.2t

電壓/頻率380v/50Hz

耗電量10.4KW

大件運輸重量23.6t

二、主機常用數(shù)據(jù)

燃料耗用量

制冷：128kg/小時

制熱：140kg/小時

電消耗：10．5kw

三、系統(tǒng)其它數(shù)據(jù)

1、總造價約400萬元

2、設計使用年限20年

3、冷卻水塔電功率15kw/n

4、冷卻水泵（單臺）55kw/n

5、冷凍水泵（單臺）55kw/n

6、冷卻水首次充注耗用量6.5t

7、冷凍水首次充注耗用量100t

四、機盤管標稱功率統(tǒng)計

1、1F前樓（南樓）建行：1152W

大堂：1920W

農(nóng)行：1344W

合計：4416W

后樓合計：480W

2、2F前樓證券交易大廳：1786W

中庭：768W

證券辦公室：1402W

后樓：826W

3、3F前樓咖啡廳：1786W

東側(cè)廳：2938W

后樓：922W

4、4F/6F-14F/16F-18F前樓：672W

后樓：672W

共13層合計：17.472KW

5、5F前樓：776W

后樓：832W

6、15F前樓：988W

后樓：832W

7、19F（前樓）768W

8、總計：41.478KW(約為42KW)

五、系統(tǒng)設備折舊

1、計算公式：

設備折舊額=（設備原總值－預計凈殘值）/預計使用壽命

2、計算條件

①主機：設計壽命20年/每年工作160天/每天工作3小時

②系統(tǒng)其它設備均按：壽命20年/每年工作160天/每天工作8小時

③系統(tǒng)原值按400萬元/凈殘值忽略不計

3、折舊額結(jié)果：約為20萬/年,1250元/天,156.25元/小時

六、成本計算

1、計算條件：柴油：3000元/t電：1.5元/Kwh水：1.5元/t

2、耗油：制冷：128kg/h*3000元/t≈384元/h

制熱：140kg/h*3000元/t≈420元/h

3、冷卻塔耗電：15kw/h*1.5元≈22.5元/h

4、冷卻泵耗電：55kw/h*1.5元≈82.5元/h

5、冷凍泵耗電：55kw/h*1.5元≈82.5元/h

6、直燃機電耗：10.5kw/h*1.5元≈15.75元/h

7、風機盤管電耗：42kw/h*1.5元≈63元/h

8、系統(tǒng)總成本為：折舊額+油耗+總電耗，計算結(jié)果為：

制冷：806.5元/h

制熱：842.5元/h

8、折合成風機單位電耗為：

制冷:806.5元/h÷42kw/h(風機電耗)≈19.21元/kwh

制熱:842.5元/h÷42kw/h(風機電耗)≈20.06元/kwh

注：人力及維持費用未計

六、中央空調(diào)系統(tǒng)計量合適的方案

合適的方案一：按以上計算結(jié)果（風機每消耗電能１ｋｗh折合成空調(diào)成本）可對各區(qū)域裝表控制并計量收費（估算為：21元÷0.7÷0.8=37.5元/KWh）。

合適的方案二：按以上計算結(jié)果（風機耗電折合成空調(diào)成本），結(jié)合各區(qū)域空調(diào)負荷（風機標稱功率與風口數(shù)量），可估算出空調(diào)系統(tǒng)運行單位小時的各區(qū)域所需成本，并據(jù)此收費。

工程部工程部主管崗位責任……崗位責任：1、模范執(zhí)行崗位責任制、操作規(guī)程、員人守則和各項規(guī)章制度，承上啟下，及時完成各項工作任務。2、管理管控好、使用好本班負責范圍的設備，使設備經(jīng)常處于良好的技術狀態(tài)，優(yōu)質(zhì)高效、低耗、安全運行，是班組主管的首要責任。對管轄設備要嚴格做到三干凈：設備干凈、機房干凈、工作場地干凈；四不漏：不漏電、不漏油、不漏水、不漏氣；五良好：使用性能良好、密封良好、潤滑良好、緊固良好、調(diào)整良好。3、主管是一班人在工作上、技術上的帶頭人，是班組的骨干，應具備良好的思想作風，工作以身作則，技術精益求精，協(xié)助經(jīng)理作好班組管理管控工作，解決技術上的疑難問題。4、做好日常工作安排，做到維修迅速及時，保證質(zhì)量，不留問題，設備發(fā)生故障時，有效組織力量搶修，保證公司的正常營業(yè)。5、負責制訂本班設備的年月檢修相關計劃和備品備件相關計劃，報經(jīng)理審核，并負責檢修保養(yǎng)相關計劃的實施。6、做好本班設備的技術檔案。設備維修、故障排除、更換零部件情況應清楚的記錄在班組檔案，每月交經(jīng)理審閱。7、做好班組人員考勤和維修臺帳，每月報辦公室匯總。保安部任務及職責

一、室外保守

1、停車場警衛(wèi)（寫字樓、公寓、中餐廳）

注意車輛進出程序、流程安排、規(guī)劃好3個大門的秩序，具體事項如下：

A、檢查車輛停放

B、處理好車輛的盜竊事件

C、處理好車場內(nèi)交通事故

D、處理好亂停亂放車輛

E、處理好逆行車輛

F、夜間對所有進出車輛進行檢查

2、崗亭警衛(wèi)（南大門、西大門）

A、出入車輛人員登記

B、出門貨物要有憑證，并檢查是否屬實

二、室內(nèi)保守

1、客人活動區(qū)域監(jiān)控

2、地下室的監(jiān)控

三、消防安全工作

1、報警與處理

A、嚴格做好預防工作

B、如遇火災，應及時處理，并與有關部門聯(lián)系

2、檢查消防器材

四、室內(nèi)保守辦公室管理管控

1、案件處理

A、酒店內(nèi)打架斗毆事件的處理，必須有詳細的處理程序，并作文字報告。

B、樓層安全工作

C、安全檢查

對酒店內(nèi)重點要害部位每月進行一到二次的安全檢查，檢查人數(shù)不得少于2人，并做好記錄。

五、內(nèi)保內(nèi)勤工作

1、大廳警衛(wèi)

2、巡邏警衛(wèi)電工安全技術操作規(guī)程

一、工作之前

1、電氣操作人員應思想集中；電器線路在未經(jīng)測電筆確定無電前，應一律視為“有電”，不可用手觸摸，不可絕對相信絕緣體，應認為有電操作。

2、應詳細了解工作地點、工作合適的內(nèi)容、周圍環(huán)境，再選安全位置進行工作。

3、工作前應詳細檢查自己所用工具是否安全可靠，穿插戴好必需的安全防護用品，以防工作時發(fā)生意外。

4、維修線路要采取必要的措施，在開關手把上或線路上懸掛“有人工作切勿合閘”的警告牌，防止他人中途送電。

5、使用測電筆時，要注意測試電壓范圍，禁止超出范圍使用，電工人員一般使用電筆只許試五百伏以下的電壓。

6、如需在線路進行檢修時，事先可通知用電單位停電時間，再到配電室填好停電標然后進行，并要注意安全操作。

7、在架空線路進行檢修前，應首先停電，試電，并掛好臨時接地線，以防發(fā)生意外。

二、工作之中

8、凡四百伏至一千伏之內(nèi)的線路上，禁止帶電操作，如必須帶電作業(yè)時，要有可靠的安全操作措施，經(jīng)領導同意后，在有人監(jiān)護下方可進行。

9、電工人員工作時，必須頭腦清醒、思想集中、不得酒醉、打鬧、神志不清。身體不適者禁止工作。

10、工作中所拆除的電線要理好，帶電的線頭應包好，以防發(fā)生觸電。

11、安裝燈頭時，開關必須控制火線，燈口處必須接在“0”線。

12、所用之導線及保險絲，其容量大小必須合乎規(guī)定標準，選擇開關時必須大于所控制之設備的總?cè)萘俊?/p>

13、如工作中途因停止，當重新工作時，必須詳細檢查各項設備之變化，待充分了解后方可進行工作。

14、嚴格遵守勞動紀律，服從工作地帶班者指揮，不得任意離工作崗位。

15、在一切金屬器外殼上，都必須施行接地；接地電阻不得大于4歐，地線截面要大于相線能力的1/3。

16、設備安裝時，要進行詳細檢查，電器的絕緣電阻不得小于0.5兆歐，并按機床說明書的各項要求，進行調(diào)整、試驗。

三、工作結(jié)束后

17、工作結(jié)束后必須使全部工作人員撤離操作地段，拆除警告牌，所有材料、工具、儀表等隨之撤離，原有的防護裝置，隨時安裝好。

18、操作地段清理后，操作人員要親自檢查，如要送電試驗一定要和有關人員聯(lián)系好，以免發(fā)生意外。

四、登高操作

19、登高使用工具（梯子、鐵鞋、安全帶、繩子、緊線工具等），必須經(jīng)常檢查，切實保護好，如發(fā)現(xiàn)損壞，不合安全規(guī)定應立即停止使用。

20、使用梯子進行工作時，梯子角度以60o為宜，禁止二人同時上、下梯子，操作時需有人在地面監(jiān)護。

21、登桿工作一定要使用安全帶和安全帽。安全帶不準拴束在橫擔上。

22、使用之工具及材料必須裝入工具袋內(nèi)吊送，不準隨便亂拋，以免砸傷人；有人在電桿上工作時，任何人不可站在電桿下。

23、數(shù)人同登一桿工作時，必須戴安全帽，先登者不得先作業(yè)，待各人選擇好自己的位置后，才能開始工作。

24、登桿之后，必須驗無電時才可開始工作。為了防止中途送電，線路上需掛臨時地線。

25、如遇雷雨及大風天氣時，嚴禁在架空線路上進行工作。

26、工作完畢后必須拆除臨時地線，并檢查是否有工具等物漏忘在電桿上。

27、新建線路或檢修完工后，送電前必須認真檢查，看是否合乎要求，并和有關工作人員聯(lián)系好，方能送電。

五、其它方面

28、彎管時注意安全，防止燒傷燙傷。

29、電氣安裝打墻眼時，要思想集中，互相注意防止錘頭傷人。

30、發(fā)生事故或重大設備、人身事故和發(fā)現(xiàn)嚴重事故因素時，應立即向上級報告，迅速排除。

31、發(fā)生觸電時，不要慌亂，應先立即拉開電源，如急切找不到電源時，可用木桿或干凈棉布使觸電者脫離電源；脫離電后，立即施行人工呼吸，并通知醫(yī)院。

32、發(fā)生火警時，應立即切斷電源，用四氯化碳粉質(zhì)滅火器或黃砂撲救，嚴禁用水撲救。電梯維保安全規(guī)程

1、開啟廳門時，電梯不一不定在此層，小心跌入井道。

2、停電盤車時，必須先關掉總電源，由兩人或兩人以上操作。

3、進入橋頂或底坑，開啟廳門后，一定先關掉急停開關方可進入，維修完后，維修人員出來后，再把電梯打上正常。

4、轎頂檢修，務必小心支架掛人或運行中的對重撞人。

5、底坑檢修，務必小心運行中的轎廂或?qū)Φ米踩恕?/p>

6、非維修人員，不得私自持有機械鑰匙、電鎖鑰匙、操縱箱鑰匙和機房鑰匙。

7、非維修人員，不得擅自進入機房，嚴禁動用電梯專用電源或控制屏。

8、未經(jīng)維修人員許可，任何人不得進入轎頂或底坑。

9、愛護電梯，人人有責。高壓室送電操作規(guī)程

1.關上柜門→抽出絕緣隔板→順時針轉(zhuǎn)90o→接地開關分閘→取出操作柄再次插入→順時針轉(zhuǎn)90o→隔離開關合閘到位

2.操作柄插入孔（Ⅱ）→順時針轉(zhuǎn)動180o→負荷開關合閘到位.

高壓室停電操作規(guī)程。

1.操作分閘手動按鈕→負荷開關分閘到位。

2.操作柄插入孔(I)→逆時針轉(zhuǎn)90o→隔離開關分閘→取出操作柄驗電→無電時將操作柄插入孔(I)→逆時針轉(zhuǎn)90o→接地開關合閘到位;

3.打開儀表門→插入絕緣隔板→將閉鎖桿撥向左邊→打開柜門。三菱電梯維保工作單每日巡查保養(yǎng)相關項目：

1、電梯有無異常聲響。

2、各層門及滑塊檢查、調(diào)整、清潔、潤滑。

3、各層門鎖限位動作可靠性檢查。

4、轎門及自動門機構(gòu)檢查調(diào)整、清潔。

5、操縱箱各開頭控鈕、信號燈正常。

6、確認平層誤差在規(guī)定范圍內(nèi)。

7、樓層提示、呼梯按鈕燈正常。

8、廳門、開關門靈活可靠。

9、消防開關工作正常。

10、控制屏內(nèi)檢查：變壓器、接觸器、繼電器。

11、配合廠家月保工作，以及年檢。每月巡查保養(yǎng)相關項目：

1、漲緊輪、離地距離、清潔加油、斷繩開關間隙。

2、對重緩沖距、轎廂緩沖距檢查、對重保護欄、補償鏈連接可靠運行正常。

3、上下限位開關動作可靠性檢查。

4、安全間隙檢查調(diào)整，清潔，開關動作正常。

5、底坑安全開關工作正常。

6、液壓緩沖器油位檢查，限位開關動作可靠。

7、廳門、轎門、機電聯(lián)鎖開關動作可靠性。

8、轎門、廳門、道軌檢查、清潔潤滑。

9、安全觸板動作靈活、開關接線可靠。

10、光電保護裝置工作正常。

11、轎頂安全窗限位開關工作正常。

12、轎頂檢修開關工作正常。

13、轎頂感應器工作正常，清潔調(diào)整。

14、限速器開關動作正常。

15、制動器動作靈活，維持電壓正常，間隙正常，軸銷加油潤滑。

16、限位開關動作正常。

17、緊急?？垦b置（MELD）工作正常。每年保養(yǎng)相關項目：

1、電動機、拽引機檢查。

2、主付靴及靴襯檢查。

3、各導軌支架聯(lián)接螺栓檢查。

4、鋼絲繩漲力檢查調(diào)整。

5、轎頂繩頭對重繩頭檢查。

6、引輪、導向輪檢查，清潔潤滑。

7、引輪、繩槽及鋼絲繩磨損程度檢查。

8、電動機、引機換油。

9、制動器鐵芯拆洗調(diào)整。

10、清潔導軌。

11、各安全裝置動作檢查，調(diào)整。

12、轎廂對重、緩沖器距離檢查調(diào)整。工程部在崗培訓考核試卷（1）工作手冊部分姓名工號分數(shù)考核評定（優(yōu)/良/好/差）點評

一、填空（每空1分共42分）

1、工程部是酒店的重要部門之一，其基本職能為、

三個方面。

2、設備維保是工程部設備管理管控的主要合適的內(nèi)容，采用、

、四種功能方式互相結(jié)合來保證設備得到充分有效的維護和保養(yǎng)。

3、各崗位對所負責管理管控的設備要嚴格做到三干凈，即：、、

；四不漏，即：、、、

；五良好，即：、、、

、。使設備經(jīng)常處于良好的技術狀態(tài)，確保設備

、、運行。

4、工程部同樣應樹立良好的服務意識，堅持，恪守

服務信條。把理讓給客人，以優(yōu)質(zhì)的服務為公司爭得榮譽、創(chuàng)造財富。

5、機房值班時，應按規(guī)定定期巡視設備運行情況，做到、、

、、，及時發(fā)現(xiàn)和處理隱患。

6、非本部門人員但屬本公司人員進入工程部各機房，應得到允許，非本公司人員，如需進入機房，則必須有批條，并由。

7、交班人員要對接班人員負責，要交、交、交、

交、交，雙方要辦簽字手續(xù)。

8、工程部人員的行為準則概括為、、、。

二、判斷題對的打√錯的打×（每題5分共25分）

1、接班人員酒后或帶病堅持上班者，交班人交班后，應及時報告部門主管。（）

2、各班組可存放不超過1Kg的易燃油料。（）

3、電工在檢修儲水池水泵時可直接領用其鑰匙，以提高工作效率。（）

4、物品領用由各申領人將領料單分別交部門經(jīng)理、財務審核、總經(jīng)理簽字后即可直接到總倉領用。（）

5、房間故障報修必須有服務員陪同，征得客人同意后方可進行搶修。（）

三、簡答題（每題10分共40分）

1、分別簡述大型設備一、二級保養(yǎng)的目的與主要合適的內(nèi)容。

2、簡述日常報修單的處理流程。

3、簡述工程維修服務規(guī)范。

4、簡述交接班中的主要注意事項及規(guī)范。四、論述題（13分）

請結(jié)合自己的實際崗位的體會，論述如何做好工程部的各項工作。工程部十月份下半月工作相關計劃與安排

1、繼續(xù)統(tǒng)計復核主樓工程數(shù)據(jù)。

2、了解主樓給排水、消防水、空調(diào)水系統(tǒng)的管道走向，控制閥及附屬設置。

3、了解掌握主樓給水與部分噴淋泵系統(tǒng)的詳細問題。

4、著手進行主樓能耗計量前期調(diào)查工作。

5、主樓頂層水塔滲水問題跟進。

6、主樓頂層膨脹水箱，與主水連接管路的保溫處理跟進。

7、主樓地下層改造跟進。

8、主樓地下層排水積水問題跟進。

9、路面鋪石等檢查并督促返修。

10、跟進電信小靈通基站問題。

11、跟進電信主樓虛擬網(wǎng)聯(lián)網(wǎng)互通問題。

12、跟進電信寬帶問題。

13、跟進政府投資中心配套局域網(wǎng)及電信代辦。

14、投資廣場設施概況說明書編制。

15、變電站遺留問題督促解決。

16、變電站機房布置與完善。

17、值班室布置與完善。

18、電力系統(tǒng)掛板繪圖、制作、上墻。

19、電力系統(tǒng)遺留問題徹查與督促解決。

20、按相關計劃實施工程部人員在崗培訓。

21、空調(diào)人員到位廠家學習，為下周開機做準備。

22、空調(diào)機房遺留工程跟進。

23、空調(diào)機房布置完善。

24、制定空調(diào)系統(tǒng)詳細操作規(guī)程。

25、電梯驗收與機房布置完善。

26、電梯維保程序制定。

27、電梯遺留問題跟進。

28、檢查調(diào)試主樓空調(diào)風機盤管與新風系統(tǒng)。

29、公寓樓遺留水暖問題返修跟進。

30、公寓樓遺留頂層滲水問題跟進。

31、制作貨架、鉗臺、工具柜、布草架。

32、協(xié)助布置員工宿舍、員工更衣室。

33、跟進中西餐廳后續(xù)工程。

34、制定各項工程統(tǒng)計、表格，準備本月度各種數(shù)據(jù)匯總工作。

35、班次與崗位劃分，逐步實行正常的作息輪班。

36、逐步實行規(guī)范的三級維修制。

37、著手開始工程資料整理歸類存檔工作。

38、完成設備維修保養(yǎng)相關計劃的編制。凱比特廣場監(jiān)控系統(tǒng)操作說明

武漢宏成系統(tǒng)科技有限公司

2002年10月

本說明包分為三個部分，包括系統(tǒng)供電說明、矩陣操作說明、硬盤錄像操作說明。

第一部分系統(tǒng)供電說明

一、設備功能說明

主控臺上共3個控電按鈕，鑰匙按鈕為主供電按紐，主要用于電視墻、硬盤錄像機、矩陣等設備供電；綠色旋轉(zhuǎn)按鈕為攝像機供電按鈕，主要用于各攝像機供電；紅色旋轉(zhuǎn)按鈕為備用按鈕。

二、系統(tǒng)供電操作規(guī)范

1、打開鑰匙按鈕，電視墻通電，搖控開機，置入視頻狀態(tài)。盤錄像機通電，打開硬盤錄像機面板，啟動開關開機。矩陣通電。

2、打開綠色旋轉(zhuǎn)按鈕，各攝像機通電，電視墻進入自動切換狀態(tài)。

第二部分矩陣操作說明

一、視頻切換控制

1、手動切換

在某一監(jiān)視器上顯示某攝像機的畫面。

操作：按“n”（監(jiān)視器號）—“MON”—“n”（攝像機號）—“CAM”。

2、區(qū)域切換

在某一監(jiān)視器上顯示一組攝像機畫面。

操作：按“n”（監(jiān)視器號）—“MON”—“n”（起點攝像機號）—“ON”—“n”（終點攝像機號）—“OFF”。

3、自動切換

在某一監(jiān)視器上切換顯示所有系統(tǒng)存在的攝像機畫面。

操作：按“n”（監(jiān)視器號）—“MON”—“RUN”—“ON”，開始自動切換。

操作：按“n”（監(jiān)視器號）—“MON”—“RUN”—“OFF”，停止自動切換。

4、攝像機畫面跳過和加入

若不想某個攝像機畫面在指定監(jiān)視器自動切換時顯示出來。

操作：按“n”(攝像機號)—“ENTER”—“OFF”。

恢復畫面顯示

操作：按“n”(攝像機號)—“ENTER”—“ON”。

5、視頻自動切換時間設置

設置某一監(jiān)視器自動切換畫面的時間間隔。

操作：按“n”（監(jiān)視器號）—“MON”—“n”（攝像機號）—“TIME”。

注：時間間隔可在1~99秒之間選擇。

二、云臺控制

1、方向操作

鍵盤通過解碼器可控制云臺的上、下、左、右及左上、左下、右上、右下的運行。

例如：當主機要控制云臺的“上”。

操作：按“n”(攝像機號)—“CAM”—移動搖桿向上。

三、鏡頭控制

1、光圈

打開（OPEN）或關閉（CLOSE）變焦鏡頭的光圈，來調(diào)整攝像機的進光量。

操作：按“n”(攝像機號)—“CAM”—“OPEN或CLOSE”。

2、焦距

調(diào)整變焦鏡頭中的焦距長（TELE）或短（WIDE），使監(jiān)視器上顯示的攝像畫面為焦距良好清晰的畫面。

操作：按“n”(攝像機號)—“CAM”—“WIDE或TELE”。

3、變焦

調(diào)整變焦鏡頭的變倍遠（FAR）近（NEAR），使監(jiān)視器顯示攝像機畫面的全景或特寫。

操作：按“n”(攝像機號)—“CAM”—“FAR或NEAR”。

四、其它操作

1、當前狀態(tài)保存

主要保存當前設置好的成組切換、區(qū)域切換、切換時間等一些重要數(shù)據(jù)。設置完所需要保存的數(shù)據(jù)后，按“997”—“TIME”。

2、開/關蜂鳴器：

敲鍵或搖桿時，若想消除蜂鳴器聲，可按“999”—“TIME”；

恢復蜂鳴器聲，可按“998”—“TIME”。第三部分硬盤錄像操作說明

軟件安裝完成后必須按照上面說明進行圖像設置錄像,系統(tǒng)才能夠啟動運行有關系統(tǒng)的設置方法在下面進行介紹:

打開每一個程序先出現(xiàn)程序的登錄窗口如圖

新安裝程序后缺省的用戶名和密碼都是小寫的bmw,通過缺省的用戶名進入設置程序后在系統(tǒng)設置中修改或刪除缺省的用戶添加新的用戶.

1、存儲合適的方案設置

存盤合適的方案設置用于設置存盤方式,可以將所有路同時寫到一個盤上也可以將指定的路寫到指定的硬盤上如果將多路分到不同的硬盤上,可以降低硬盤的數(shù)據(jù)流量提高系統(tǒng)的可靠性.

打開存盤合適的方案設置項在左邊的列表框中就列出了,現(xiàn)在已經(jīng)設置好的合適的方案,選擇一個合適的方案,在右邊的兩個列表框的分別列出了該合適的方案的使用路和磁盤列表.系統(tǒng)初始合適的方案為空單擊增加按鈕使用部分或全部的路和磁盤產(chǎn)生新的存盤合適的方案單擊刪除按鈕刪除一個已有的存盤合適的方案.

單擊修改按鈕修改一個已有的存盤合適的方案

如圖所示

首先指定合適的方案名稱然后在可以使用路下選擇路數(shù)并通過>>按鈕將選中的路號放到使用路下<<按鈕反之對于硬盤也一樣將可以使用磁盤下的驅(qū)動器號放到使用磁盤下定義完成后表示指定合適的方案名稱為使用路下的路號將錄在使用磁盤下的硬盤上對于以上的例子合適的方案0定義1-8路(使用路)記錄到E/G磁盤(使用磁盤)上合適的方案1定義9-16路(使用路)記錄到D/F磁盤(使用磁盤)上.

注意:

（1）推薦使用兩個或兩個以上的存儲合適的方案每個合適的方案盡量使用同一個物理磁盤

（2）每個合適的方案至少包含兩個磁盤邏輯分區(qū)

（3）用來存儲音視頻數(shù)據(jù)的邏輯盤不要存儲其他數(shù)據(jù)

（4）強烈推薦每10天整理一次硬盤這樣可以極大地提高系統(tǒng)的穩(wěn)定性

2、主要操作界面

軟件界面分為視頻顯示區(qū)、視頻源選擇區(qū)、手動功能控制區(qū)、云臺/鏡頭控制區(qū)、狀態(tài)顯示區(qū)五個主要區(qū)域構(gòu)成同時還有設置框及時間表編輯?？记谥贫?/p>

為規(guī)范員工行為，嚴肅勞動紀律，樹立企業(yè)良好形象，特制定考勤制度：

一、人員配備：由各部門從部門內(nèi)部選派一名認真負責的員工兼職擔任考勤員，負責每天對員工的簽到情況進行監(jiān)督，對員工的出勤情況進行記錄，對員工的各種假條、申請、考勤表等進行保管。

二、考勤管理管控：

1．員工每日于上班前、下班后到規(guī)定地點（保安崗亭）進行打卡，打完卡后到達部門工作崗位進行簽到，打卡或簽到超過規(guī)定上班時間，都算作遲到，下班提前打卡或提前簽離都記作早退。

2．遲到：比規(guī)定上班時間遲到兩小時內(nèi)記作遲到。

3．早退：比規(guī)定下班時間提前兩小時內(nèi)記作早退。

4．曠工：遲到兩小時以上，六小時內(nèi)記作曠工半天，六小時以上壹天以內(nèi)記作曠工一天。

5．事假：員工請事假須提前一天寫好請假條交部門主管或經(jīng)理審批后（一天以內(nèi)主管審批，一天以上經(jīng)理審批）方可休息。事假條由考勤員保管，每月1日匯總交行政部。

6．病假：員工請病假須有醫(yī)生開具的病假證明、門診病歷及藥費繳費單，寫好病假條交部門經(jīng)理審批后方可休息，病假條由考勤員保管，每月1日匯總交行政部。

7．換班：員工換班須提前寫好換班申請交部門主管批準后才可換班，否則視為曠工。每位員工每月?lián)Q班不得超過二次。換班申請由考勤員保管，每月1日匯總交行政部。

8．排班表：各部門于每月31日前編制好排班表，經(jīng)部門經(jīng)理審核簽字后上交行政部，排班表上須注明各班次的上、下班時間。

9．考勤表：各部門考勤員根據(jù)每位員工出勤的具體時間填寫考勤表，須嚴肅認真，不得弄虛作假，考勤表經(jīng)部門經(jīng)理審核簽字后，于每月1日將上月考勤表上交行政部。

10．加班：員工加班須填寫加班申請單，交部門經(jīng)理簽字，于每月1日匯總上交行政部。三、考勤獎懲：

1、全勤獎：為鼓勵員工出滿勤、干滿點，特設立全勤獎，員工每月出勤率達100%者（壹月內(nèi)無遲到、早退、曠工、病假、事假等）?？色@當月全勤獎30元，未達100%者當月無全勤獎。

2、遲到：壹月內(nèi)遲到壹次記口頭警告壹次，遲到貳次記第一次書面警告，按員工手冊規(guī)定扣除當月工資總額的10%，遲到叁次記第二次書面警告，按員工手冊規(guī)定扣除當月工資總的的30%。

3、早退：早退處理與遲到處理相同。

4、曠工：曠工一天按員工手冊規(guī)定記書面警告，扣除當月工資總額的10%，曠工連續(xù)三天記嚴重過失，作除名處理。

5、事假：事假一天扣除員工當月工資的1/15，依次類推。

6、病假：病假一天扣除員工當月工資的1/30，依次類推。報總經(jīng)理審批！寫字樓租戶優(yōu)惠政策(附件1)1.餐飲優(yōu)惠

合同乙方在合約甲方各餐飲營業(yè)點消費可享受牌價之八五折優(yōu)惠(特別推廣除外)；

合同乙方在合約甲方夜總會餐飲享有八五折優(yōu)惠。(門票及洋酒除外)

2.訂房優(yōu)惠

合同乙方在合約甲方商務中心合約A類價格優(yōu)惠。

3.商務任務中心優(yōu)惠

合同乙方在合約甲方商務中心打字及復印享有牌價之九折優(yōu)惠。

4.洗衣優(yōu)惠

合同乙方在合約甲方酒店洗衣享有牌價之八折優(yōu)惠。

5.健康中心優(yōu)惠

合同乙方在合約甲方健康中心桑拿、按摩服務享有牌價之八五折優(yōu)惠。

6.會場及會議設施優(yōu)惠

合同乙方在合約甲方的會場及會議設施享有會議包價優(yōu)惠或其他特惠款待。1.總則

1.1荊州市盛智物業(yè)管理管控有限公司（以下簡稱物業(yè)管理管控公司）經(jīng)業(yè)主方授權擁有荊州投資廣場所有物業(yè)(含寫字樓)之管理管控權。承租戶及有關人員均不得有侵犯產(chǎn)權及管理管控權之行為。

1.2承租戶應嚴格履行其與荊州市盛智物業(yè)管理管控有限公司及業(yè)主方所簽訂合同合約之條約條款，并應知曉對自己的行為需承擔法律責任。

1.3承租戶之定義根據(jù)其與荊州市盛智物業(yè)管理管控有限公司及業(yè)主方的合同合約約定，為通過租賃或其他方式而取得投資廣場物業(yè)使用權的簽約人。2.物業(yè)管理管控公司職責

2.1負責寫字樓之管理管控、經(jīng)營及公共配套設施、設備之維修、養(yǎng)護。承租戶須提供必要的配合。

2.2負責寫字樓之治安、消防管理管控工作。

2.3提供高水準之服務及管理管控，為承租戶憂解難,快速處理承租戶之投訴，維護承租戶之合法權益。

2.4對承租戶違章行為進行糾正和處罰，其方式有：責令停止違章行為,責令恢復原狀、扣押或沒收違章工具，責令賠償。3.承租戶之職責

3.1依據(jù)承租戶荊州投資廣場業(yè)主及荊州市盛智物業(yè)管理管控有限公司所簽訂合同合約之條約條款，對投資廣場所承租之物業(yè)享有使用權。

3.2享有對物業(yè)管理管控公司各種管理管控制度的建議權。

3.3享有對荊州市盛智物業(yè)管理管控有限公司管理管控人員及員工的監(jiān)察權及投訴權。

3.4承租戶必須按規(guī)定及時交納有關費用。

3.5承租戶必須履行與荊州市盛智物業(yè)管理管控有限公司簽訂合同合約及所有