3.2.2房地產(chǎn)項(xiàng)目成本測(cè)算

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)資金需求量大建設(shè)環(huán)節(jié)多樣性受?chē)?guó)家法規(guī)政策嚴(yán)格約束和調(diào)控有形風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)無(wú)形風(fēng)險(xiǎn)國(guó)家政策變化社會(huì)環(huán)境變化決定投資數(shù)額大投資周期長(zhǎng)變現(xiàn)能力差投資房地產(chǎn)這一高收益更是高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，必須完整了解該行業(yè)運(yùn)作的全過(guò)程成本的測(cè)算，把風(fēng)險(xiǎn)控制放在首位。開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)資金需求量大建設(shè)環(huán)節(jié)多樣性房地產(chǎn)項(xiàng)目定價(jià)策略土地成本前期工程費(fèi)用基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用主體建筑安裝工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用開(kāi)發(fā)成本土地費(fèi)用前期拿地評(píng)估測(cè)算就尤為重要該項(xiàng)費(fèi)用占開(kāi)發(fā)總投資的30-40%，也是開(kāi)發(fā)投入占比較大的費(fèi)用。前期工程費(fèi)用指開(kāi)發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、三通一平等費(fèi)用等費(fèi)用?；A(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用主要包括大市政、四源工程及小區(qū)建設(shè)的配套。這兩項(xiàng)費(fèi)用占總投資的10-15%左右。四源自來(lái)水煤氣供熱污水處理等北方的項(xiàng)目，還會(huì)涉及采暖設(shè)施建筑安裝工程費(fèi)用按建筑安裝工程施工圖施工所發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝工程費(fèi)和設(shè)備費(fèi)用。分類(lèi)人工費(fèi)材料（包含工程設(shè)備）費(fèi)施工機(jī)具使用費(fèi)企業(yè)管理費(fèi)利潤(rùn)規(guī)費(fèi)稅金建筑安裝工程費(fèi)用按建筑安裝工程施工圖施工所發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝工程費(fèi)和設(shè)備費(fèi)用。分類(lèi)人工費(fèi)材料（包含工程設(shè)備）費(fèi)施工機(jī)具使用費(fèi)企業(yè)管理費(fèi)利潤(rùn)規(guī)費(fèi)稅金人工費(fèi)材料（包含工程設(shè)備）費(fèi)施工機(jī)具使用費(fèi)企業(yè)管理費(fèi)利潤(rùn)包含在部分項(xiàng)工程費(fèi)、措施項(xiàng)目費(fèi)、其他項(xiàng)目費(fèi)中。一般建筑安裝費(fèi)用占到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總投資的30%-40%。管理費(fèi)用指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的行政管理部門(mén)為管理和組織房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用包括公司經(jīng)費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、待業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、董事會(huì)費(fèi)、咨詢(xún)費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、訴訟費(fèi)、排污費(fèi)、綠化費(fèi)、稅金、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)、技術(shù)開(kāi)發(fā)費(fèi)、無(wú)形資產(chǎn)攤銷(xiāo)、開(kāi)辦費(fèi)攤銷(xiāo)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等費(fèi)用。管理費(fèi)用一般占投資的2-4%。指項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)中涉及的推廣及營(yíng)銷(xiāo)產(chǎn)生的費(fèi)用。一般占投資的2-4%。銷(xiāo)售費(fèi)用不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用包含開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用、工程建設(shè)其他費(fèi)用等開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用指直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)等。開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用一般占投資的2-4%。財(cái)務(wù)費(fèi)用項(xiàng)目的財(cái)務(wù)費(fèi)用跟項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)節(jié)奏，融資方式，融資利率水平有很大關(guān)系，無(wú)常規(guī)標(biāo)準(zhǔn)。一般占投資的4%-8%。$$管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用一般約占投資的10-15%。前期階段：必須對(duì)項(xiàng)目的投資與成本費(fèi)用進(jìn)行準(zhǔn)確的測(cè)算，以減少?zèng)Q策的失誤。土地購(gòu)置成本土地開(kāi)發(fā)成本建安工程造價(jià)管理費(fèi)用銷(xiāo)售費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用開(kāi)發(fā)期間的稅費(fèi)房地產(chǎn)投資成本測(cè)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用測(cè)算的范圍：房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目各項(xiàng)