2-1房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查

四川建筑職業(yè)技術(shù)學(xué)院第二章房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容一.房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查（一）政治法律環(huán)境調(diào)查政治法律環(huán)境，包括國(guó)家法律法規(guī)的健全、完善程度，新制定的法律、法規(guī)，國(guó)家政局的穩(wěn)定程度。1.國(guó)家、省、城市有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的方針政策如房改政策、開發(fā)區(qū)政策、房地產(chǎn)價(jià)格政策、房地產(chǎn)稅收政策、房地產(chǎn)金融政策、土地制度和土地政策、人口政策和產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策、稅收政策等。2.國(guó)家有關(guān)方針和政策如產(chǎn)業(yè)政策、金融政策、稅收政策、財(cái)政政策、物價(jià)政策、就業(yè)政策等。四川建筑職業(yè)技術(shù)學(xué)院3.有關(guān)國(guó)民經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展計(jì)劃、發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市建設(shè)規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略等。4.有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的法律規(guī)定。如《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)廣告法》、《中華人民共和國(guó)反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》。5.國(guó)內(nèi)、國(guó)際政局的變化，涵蓋政治形勢(shì)、政府的重大人事變動(dòng)等。四川建筑職業(yè)技術(shù)學(xué)院（二）經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)查經(jīng)濟(jì)環(huán)境主要是指一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的經(jīng)濟(jì)制度、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)布局、資源狀況、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平以及未來(lái)的經(jīng)濟(jì)走勢(shì)等。1.經(jīng)濟(jì)環(huán)境的具體內(nèi)容①國(guó)家、地區(qū)或城市的經(jīng)濟(jì)特性，包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模、趨勢(shì)、速度和效益。②國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。③居民收入水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)水平。④物價(jià)水平及通貨膨脹率。四川建筑職業(yè)技術(shù)學(xué)院⑤一般利率水平，獲取貸款的可能性以及預(yù)期的通貨膨脹率。⑥項(xiàng)目所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、人口及其就業(yè)狀況、就學(xué)條件、基礎(chǔ)設(shè)施情況、地區(qū)內(nèi)的重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域、同類競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的供給情況。⑦項(xiàng)目所在地區(qū)的對(duì)外開放程度和國(guó)際經(jīng)濟(jì)合作的情況，對(duì)外貿(mào)易和外商投資的發(fā)展情況。⑧與特定房地產(chǎn)開發(fā)類型和開發(fā)地點(diǎn)相關(guān)因素的調(diào)查。⑨財(cái)政收支。對(duì)于不同的物業(yè)類型，所需調(diào)查的經(jīng)濟(jì)環(huán)境內(nèi)容有很大的不同，須結(jié)合具體項(xiàng)目情況展開有針對(duì)性的調(diào)查。四川建筑職業(yè)技術(shù)學(xué)院經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度：主要是通過(guò)國(guó)民生產(chǎn)總值增長(zhǎng)率、人均國(guó)民收入增長(zhǎng)率等指標(biāo)來(lái)衡量。經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度影響房地產(chǎn)投資企業(yè)的機(jī)遇及風(fēng)險(xiǎn)的大小。經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平：決定了一個(gè)時(shí)期內(nèi)消費(fèi)者的購(gòu)買能力。調(diào)查的過(guò)程中主要了解所在地區(qū)的GDP、人均國(guó)民收入、就業(yè)、居民收入水平、消費(fèi)水平、CPI等指標(biāo)。2.構(gòu)成經(jīng)濟(jì)環(huán)境的關(guān)鍵要素

包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度、發(fā)展周期、資源環(huán)境等。四川建筑職業(yè)技術(shù)學(xué)院經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4%-5%停滯甚至倒退5%-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展10%-15%飛速發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率之間的關(guān)系四川建筑職業(yè)技術(shù)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的變化：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的變化可以通過(guò)一些指標(biāo)來(lái)判斷，包括體現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)景氣和運(yùn)行狀況的指標(biāo)，比如房地產(chǎn)價(jià)格、租金、交易量、空置率、土地及商品房供應(yīng)量、投資收益率、利潤(rùn)增長(zhǎng)率、利率水平、中長(zhǎng)期貸款利率等。資源環(huán)境：資源環(huán)境包括人力資源、土地資料、原材料資源、基礎(chǔ)設(shè)施條件等，它影響房地產(chǎn)開發(fā)投資的可能性、規(guī)模和成本。在調(diào)查的過(guò)程中了解獲取土地的成本、能源供應(yīng)狀況、公共配套設(shè)施、交通便捷程度、施工力量、氣候條件等。四川建筑職業(yè)技術(shù)學(xué)院其內(nèi)容主要包括：①消費(fèi)者職業(yè)構(gòu)成、教育程度、文化水平等；②消費(fèi)者家庭生活習(xí)慣、審美觀念及價(jià)值取向等；③消費(fèi)者人口規(guī)模及構(gòu)成；④消費(fèi)者民族與宗教信仰、社會(huì)風(fēng)俗習(xí)慣等。（三）社會(huì)文化環(huán)境調(diào)查社會(huì)文化環(huán)境主要包括社會(huì)階層、家庭規(guī)模和結(jié)構(gòu)、民族習(xí)俗、風(fēng)土人情、宗教信仰、倫理道德、價(jià)值觀、審美觀、教育程度、文化水平等方面的情況。在很大程度上決定人們的價(jià)值觀念和購(gòu)買行為，影響消費(fèi)者在購(gòu)買房地產(chǎn)產(chǎn)品時(shí)的動(dòng)機(jī)和類型，從而影響房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)營(yíng)銷策略。四川建筑職業(yè)技術(shù)學(xué)院科技的發(fā)展使房地產(chǎn)行業(yè)的設(shè)計(jì)、施工水平有很大進(jìn)步，新型材料、新型設(shè)備的出現(xiàn)使戶型設(shè)計(jì)上更趨多樣化，各類設(shè)施的功能更加完善，比如智能大廈、智能小區(qū)。交通、通信設(shè)施的進(jìn)步使得傳統(tǒng)的項(xiàng)目選