2-1房地產市場環(huán)境調查

四川建筑職業(yè)技術學院第二章房地產市場調查的內容一.房地產市場環(huán)境調查（一）政治法律環(huán)境調查政治法律環(huán)境，包括國家法律法規(guī)的健全、完善程度，新制定的法律、法規(guī)，國家政局的穩(wěn)定程度。1.國家、省、城市有關房地產開發(fā)經營的方針政策如房改政策、開發(fā)區(qū)政策、房地產價格政策、房地產稅收政策、房地產金融政策、土地制度和土地政策、人口政策和產業(yè)發(fā)展政策、稅收政策等。2.國家有關方針和政策如產業(yè)政策、金融政策、稅收政策、財政政策、物價政策、就業(yè)政策等。四川建筑職業(yè)技術學院3.有關國民經濟社會發(fā)展計劃、發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市建設規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略等。4.有關房地產開發(fā)經營的法律規(guī)定。如《房地產開發(fā)經營管理條例》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國房地產管理法》、《中華人民共和國廣告法》、《中華人民共和國反不正當競爭法》。5.國內、國際政局的變化，涵蓋政治形勢、政府的重大人事變動等。四川建筑職業(yè)技術學院（二）經濟環(huán)境調查經濟環(huán)境主要是指一個國家或地區(qū)的經濟制度、經濟結構、產業(yè)布局、資源狀況、經濟發(fā)展水平以及未來的經濟走勢等。1.經濟環(huán)境的具體內容①國家、地區(qū)或城市的經濟特性，包括經濟發(fā)展規(guī)模、趨勢、速度和效益。②國民經濟產業(yè)結構和主導產業(yè)。③居民收入水平、消費結構和消費水平。④物價水平及通貨膨脹率。四川建筑職業(yè)技術學院⑤一般利率水平，獲取貸款的可能性以及預期的通貨膨脹率。⑥項目所在地區(qū)的經濟結構、人口及其就業(yè)狀況、就學條件、基礎設施情況、地區(qū)內的重點開發(fā)區(qū)域、同類競爭物業(yè)的供給情況。⑦項目所在地區(qū)的對外開放程度和國際經濟合作的情況，對外貿易和外商投資的發(fā)展情況。⑧與特定房地產開發(fā)類型和開發(fā)地點相關因素的調查。⑨財政收支。對于不同的物業(yè)類型，所需調查的經濟環(huán)境內容有很大的不同，須結合具體項目情況展開有針對性的調查。四川建筑職業(yè)技術學院經濟發(fā)展速度：主要是通過國民生產總值增長率、人均國民收入增長率等指標來衡量。經濟發(fā)展速度影響房地產投資企業(yè)的機遇及風險的大小。經濟發(fā)展水平：決定了一個時期內消費者的購買能力。調查的過程中主要了解所在地區(qū)的GDP、人均國民收入、就業(yè)、居民收入水平、消費水平、CPI等指標。2.構成經濟環(huán)境的關鍵要素

包括經濟發(fā)展水平、經濟發(fā)展速度、發(fā)展周期、資源環(huán)境等。四川建筑職業(yè)技術學院經濟增長率房地產業(yè)發(fā)展狀況小于4%萎縮4%-5%停滯甚至倒退5%-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展10%-15%飛速發(fā)展房地產業(yè)的發(fā)展狀況與經濟增長率之間的關系四川建筑職業(yè)技術學院房地產經濟周期的變化：房地產經濟周期的變化可以通過一些指標來判斷，包括體現(xiàn)房地產業(yè)景氣和運行狀況的指標，比如房地產價格、租金、交易量、空置率、土地及商品房供應量、投資收益率、利潤增長率、利率水平、中長期貸款利率等。資源環(huán)境：資源環(huán)境包括人力資源、土地資料、原材料資源、基礎設施條件等，它影響房地產開發(fā)投資的可能性、規(guī)模和成本。在調查的過程中了解獲取土地的成本、能源供應狀況、公共配套設施、交通便捷程度、施工力量、氣候條件等。四川建筑職業(yè)技術學院其內容主要包括：①消費者職業(yè)構成、教育程度、文化水平等；②消費者家庭生活習慣、審美觀念及價值取向等；③消費者人口規(guī)模及構成；④消費者民族與宗教信仰、社會風俗習慣等。（三）社會文化環(huán)境調查社會文化環(huán)境主要包括社會階層、家庭規(guī)模和結構、民族習俗、風土人情、宗教信仰、倫理道德、價值觀、審美觀、教育程度、文化水平等方面的情況。在很大程度上決定人們的價值觀念和購買行為，影響消費者在購買房地產產品時的動機和類型，從而影響房地產企業(yè)的市場營銷策略。四川建筑職業(yè)技術學院科技的發(fā)展使房地產行業(yè)的設計、施工水平有很大進步，新型材料、新型設備的出現(xiàn)使戶型設計上更趨多樣化，各類設施的功能更加完善，比如智能大廈、智能小區(qū)。交通、通信設施的進步使得傳統(tǒng)的項目選