房地產(chǎn)項目成本確定指引

房地產(chǎn)項目成本確定指引,,,,

成本項目編碼,成本項目名稱,,,成本定義

,一級科目,二級科目,三級科目,

項目總成本,,,,"指作為成本核算主體的所屬企業(yè)(項目公司)開發(fā)一個房地產(chǎn)項目所發(fā)生的全部成本。一個所屬企業(yè)(項目公司)開發(fā)數(shù)個項目或一個大型項目分成幾期開發(fā)時，每個項目或每一期工程各自構(gòu)成單獨的項目總成本。

項目總成本由開發(fā)成本和期間費用及稅金兩部分組成。"

"第一部分

開發(fā)成本",,,,指直接構(gòu)成房地產(chǎn)產(chǎn)品成本的各類開發(fā)費用，包括土地使用費、前期費用、建安工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共設(shè)施配套費、其他建設(shè)工程費及預(yù)備費等。

1,土地征用及拆遷補償費,,,"1）企業(yè)為獲得土地而向政府支付的土地出讓費、土地變更用途和超面積補交的地價等。

2）向原用地人支付的土地轉(zhuǎn)讓費(原用地人為企事業(yè)單位)、土地征用費(原用地人為村鎮(zhèn)集體)、農(nóng)作物補償、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С觯纯鄢疬w舊建筑物回收的殘值）、安置動遷戶支出等各類國家法規(guī)規(guī)定的費用。

3）土地開發(fā)、治理費用。

4）直接發(fā)生于土地的國家稅收：契稅、土地使用稅、耕地占用稅等。

5）紅線外市政設(shè)施費：紅線外道路、水、電、氣費用、通訊建造費、管線鋪設(shè)費、接口補償費等。"

1.1,,政府地價,,

1.1.1,,,土地出讓費/轉(zhuǎn)讓費/征用費,

1.1.2,,,土地勘界費,

1.1.3,,,土地評估費,

1.1.4,,,土地契稅,

1.1.5,,,土地使用費,

1.1.6,,,耕地占用稅,

1.1.7,,,變更用途和超面積補交的地價,

1.2,,合作款項,,

1.2.1,,,補償合作方地價,

1.2.2,,,合作項目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本,

1.3,,拆遷補償費,,

1.3.1,,,建筑物或附著物的拆遷補償凈支出,

1.3.2,,,安置及動遷支出,

1.3.3,,,農(nóng)作物補償,

1.4,,紅線外大市政配套費,,

1.4.1,,,紅線外道路、水、電、氣費用,

1.4.2,,,通訊建造費,

1.4.3,,,管線鋪設(shè)費,

1.4.4,,,接口補償費,

2,前期費用,,,指項目工程開工前發(fā)生的各種前期費用。

2.1,,勘測丈量費,,指對地塊進行地質(zhì)勘察、地下管線探測、沉降觀測、地形測繪、驗線、復(fù)線、定線、放線、面積丈量等而支付的費用。

2.1.1,,,初勘,

2.1.2,,,詳勘,

2.1.3,,,沉降觀測費,

2.1.4,,,驗線、復(fù)線、定線、放線、面積丈量,

2.2,,規(guī)劃管理及設(shè)計費,,指項目可行性研究、規(guī)劃設(shè)計(方案招標(biāo)、方案評審)、地質(zhì)災(zāi)害評估、環(huán)境影響評價、交通影響分析、建筑立面設(shè)計、裝修設(shè)計、施工圖設(shè)計、設(shè)計修改、人防設(shè)計、消防評價、制圖、曬圖等而發(fā)生的費用。

2.2.1,,,規(guī)劃設(shè)計,

2.2.2,,,可行性研究,

2.2.3,,,方案設(shè)計,

2.2.4,,,方案評審,

2.2.5,,,交通影響分析,

2.2.6,,,主體工程施工圖設(shè)計,

2.2.7,,,專項方案、專項工程施工圖設(shè)計,

2.2.8,,,施工圖審查,

2.2.9,,,人防設(shè)計,

2.2.10,,,裝修設(shè)計,

2.2.11,,,模型制作,

2.2.12,,,制圖、曬圖、趕圖,

2.2.13,,,其他,

2.3,,報批報建費,,政府收費：指必須按照項目所在地政府部門的規(guī)定繳納的與工程建設(shè)有關(guān)的費用，應(yīng)以法規(guī)形式公布的政府規(guī)定作為收費依據(jù)。包括：安監(jiān)、質(zhì)監(jiān)、人防報建、散裝水泥基金、墻改基金、檔案管理費、路口開設(shè)、規(guī)劃管理、拆遷管理、招投標(biāo)管理、其他支出等。注：散裝水泥基金、墻改保證金、檔案管理費為預(yù)繳，工程竣工后可退回。

2.3.1,,,證照費,

2.3.2,,,工程安全監(jiān)督費,

2.3.3,,,工程質(zhì)量監(jiān)督費,

2.3.4,,,土壤氡濃度檢測,

2.3.5,,,抗震審核費,

2.3.6,,,規(guī)劃管理費,

2.3.7,,,人防報建,

2.3.8,,,消防審核費,

2.3.9,,,交易中心手續(xù)費,

2.3.10,,,文物勘探發(fā)掘費,

2.3.11,,,工程定額測定費,

2.3.12,,,噪音防治費,

2.3.13,,,室內(nèi)空氣檢測,

2.3.14,,,防雷審查/防雷檢測費,

2.3.15,,,白蟻防治費,

2.3.16,,,（新型建筑材料專項基金）,

2.3.17,,,（散裝水泥專項基金）,

2.3.18,,,水土保持設(shè)施補償費/水土流失防治費,

2.3.19,,,建筑面積丈量,

2.3.20,,,(檔案管理費),

2.3.21,,,垃圾服務(wù)費,

2.3.22,,,其他政府收費,

2.4,,三通一平和臨時設(shè)施,,"1）指為取得工程開工條件而支付的原有建筑物拆除、挖填土石方、平整場地、地下管線遷移、綠化遷移、接入施工用水用電、開通施工用道路等費用。

2）指建設(shè)臨時圍墻、臨時辦公室、臨時場地占用、臨時圍板等發(fā)生的費用。"

2.4.1,,,臨時道路,

2.4.2,,,臨時用水,

2.4.3,,,臨時用電,

2.4.4,,,場地平整費,

2.4.5,,,臨時圍墻/板,

2.4.6,,,臨時辦公室,

2.4.7,,,臨時場地占用費,

2.4.8,,,其他,

3,建安工程費,,,指列入開發(fā)項目施工圖預(yù)算的各種建筑安裝工程費用及設(shè)備購置費用，二次裝修費用。

3.1,,土石方工程,,指土方、護壁(坡)、降水等的施工費用。

3.1.1,,,基坑支護,

3.1.2,,,止水帷幕,

3.1.3,,,土（石）方開挖,

3.1.4,,,其他,

3.2,,基礎(chǔ)工程,,指樁基、樁基檢測、基礎(chǔ)處理等的施工費用。

3.2.1,,,試樁工程,

3.2.2,,,樁基,

3.2.3,,,樁基檢測,

3.2.4,,,降水費,

3.2.5,,,基礎(chǔ)處理,

3.2.6,,,其他,

3.3,,主體土建工程,,

3.3.1,,,地下室土建工程費,指建筑物地下室的結(jié)構(gòu)及建筑工程費用。

3.3.2,,,地上部分土建工程費,指建筑物上部的結(jié)構(gòu)及建筑工程費用。

3.3.3,,,煙道工程,

3.3.4,,,其他,

3.4,,主體安裝工程費及設(shè)備購置費,,

3.4.1,,,常規(guī)室內(nèi)水電暖氣工程,

3.4.1.1,,,常規(guī)水,"給水管道室內(nèi)外界限劃分：以建筑物外墻皮1.5m為界；入口處設(shè)閥門者以閥門為界

排水管道室內(nèi)外界限劃分：應(yīng)以出戶第一個排水檢查井為界"

3.4.1.1.1,,,①主要供水系統(tǒng)閥門,

3.4.1.1.2,,,②水泵、變頻設(shè)備,

3.4.1.2,,,常規(guī)電,室內(nèi)外界限劃分：以室內(nèi)電表箱或低壓配電柜為界

3.4.1.2.1,,,①配電箱,

3.4.1.2.2,,,②電纜橋架,

3.4.1.2.3,,,③母線,

3.4.1.2.4,,,④電線、電纜,

3.4.1.2.5,,,⑤燈具,

3.4.1.2.6,,,⑥開關(guān)插座,

3.4.1.3,,,弱電預(yù)埋,

3.4.1.4,,,室內(nèi)采暖系統(tǒng),室內(nèi)外界限劃分：以建筑物外墻皮1.5m為界；入口處設(shè)閥門者以閥門為界

3.4.2,,,配電房,

3.4.2.1,,,①配電房變壓器,

3.4.2.2,,,②高壓柜,

3.4.2.3,,,③低壓柜,

3.4.2.4,,,④變配電安裝費,

3.4.2.5,,,⑤變配電檢驗費,

3.4.3,,,消防工程,

3.4.3.1,,,①消防水,管道界限的劃分：噴淋系統(tǒng)水滅火管道：室內(nèi)外界限以建筑物外墻皮1.5m為界；入口處設(shè)閥門者以閥門為界；設(shè)在高層建筑物內(nèi)的消防泵間管道應(yīng)以泵間外墻皮為界；消火栓管道：室內(nèi)外界限以建筑物外墻皮1.5m為界；入口處設(shè)閥門者以閥門為界

3.4.3.2,,,②消防電,

3.4.3.3,,,③防排煙系統(tǒng)工程費用,

3.4.3.4,,,④氣體消防系統(tǒng),

3.4.4,,,空調(diào)工程,

3.4.5,,,柴油發(fā)電機及安裝,

3.4.5.1,,,①柴油發(fā)電機設(shè)備購置費,

3.4.5.2,,,②安裝費,

3.4.5.3,,,③發(fā)電機組消聲環(huán)保工程費,

3.4.6,,,電梯設(shè)備及安裝,

3.4.6.1,,,①電梯設(shè)備購置費,

3.4.6.2,,,②電梯設(shè)備安裝費,

3.4.7,,,燃氣工程,

3.4.8,,,直飲水,

3.4.9,,,智能化工程,

3.4.10,,,寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng),

3.4.11,,,電視系統(tǒng),

3.4.12,,,電話系統(tǒng),

3.4.13,,,其他,

3.5,,主體裝飾工程,,

3.5.1,,外墻裝飾,,

3.5.1.1,,,面磚,

3.5.1.2,,,涂料,

3.5.1.3,,,石材,

3.5.1.4,,,外墻保溫,

3.5.1.5,,,陽臺欄桿,

3.5.1.6,,,鋁合金格柵,

3.5.1.7,,,成品裝飾件,

3.5.1.8,,,門窗、幕墻工程,

3.5.1.9,,,單元門,

3.5.1.10,,,其他,

3.5.2,,公共裝修,,

3.5.2.1,,,首層入口大堂,

3.5.2.2,,,各樓層電梯廳,

3.5.2.3,,,各樓層公共通道、樓梯間,

3.5.2.4,,,防火門,

3.5.2.5,,,入戶門,

3.5.2.6,,,其他,

3.5.3,,戶內(nèi)精裝修,,

3.5.3.1,,,土建裝飾裝修,

3.5.3.2,,,水電氣安裝工程,

3.5.3.3,,,電器設(shè)備,

3.5.3.4,,,廚衛(wèi)設(shè)備,

3.5.3.5,,,其他,

4,基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費,,,指開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費以及環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。

4.1,,社區(qū)管網(wǎng)道路工程,,含政府為開發(fā)地塊提供電力、自來水、污水處理等資源或設(shè)施而收取的各種費用。如電增容費、水增容費、排污增容費等。正常情況下，應(yīng)以法規(guī)形式公布的政府規(guī)定作為收費依據(jù)。注：煤氣報戶費、電話初裝費、有線電視開戶費等是為小業(yè)主墊付的。

4.1.1,,,室外排水系統(tǒng),中水、排水系統(tǒng)工程，污水處理工程

4.1.2,,,室外給水系統(tǒng),給水工程

4.1.3,,,室外燃氣系統(tǒng),燃氣調(diào)壓站、燃氣外線、燃氣二次管線工程

4.1.4,,,室外采暖系統(tǒng),換熱站、熱力外線、熱力二次管線工程

4.1.5,,,室外強電系統(tǒng),高壓外線、高壓開關(guān)站、高低壓變配電、電表集抄系統(tǒng)工程

4.1.6,,,室外弱電系統(tǒng),一體化智能管理系統(tǒng)，如停車管理、小區(qū)閉路監(jiān)控、周界紅外防越、小區(qū)門禁、電子巡更、電子公告屏、室外背景音樂等

4.1.7,,,室外消防系統(tǒng),室外消防水、電系統(tǒng)

4.1.8,,,室外道路系統(tǒng),道路、路燈工程

4.1.9,,,其他,

4.2,,園林景觀工程,,

4.2.1,,,園林水系工程,

4.2.2,,,園林綠化工程,

4.2.3,,,硬質(zhì)景觀與小品工程,

4.2.4,,,其他,

5,公共配套設(shè)施費,,,指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。

5.1,,政府規(guī)劃的公建,,原本需要開發(fā)商建設(shè)，但通過向政府交費免除開發(fā)商建設(shè)的，其交費支出也在此核算

5.1.1,,,人防地下室土建工程,

5.1.2,,,幼兒園,建造成本、配套資產(chǎn)購置以及由開發(fā)商承擔(dān)的教學(xué)資源引入費

5.1.3,,,學(xué)校,建造成本、配套資產(chǎn)購置以及由開發(fā)商承擔(dān)的教學(xué)資源引入費

5.1.4,,,社區(qū)醫(yī)院,

5.1.5,,,居委會,

5.1.6,,,垃圾壓縮站,

5.1.7,,,其他,

5.2,,自行配套的公建,,

5.2.1,,,會所,

5.2.2,,,社區(qū)活動中心,

5.2.3,,,物業(yè)管理,

5.2.4,,,游泳池,

5.2.5,,,文體設(shè)施,

5.2.6,,,其他,

6,開發(fā)間接費,,,指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設(shè)施建造費等。

6.1,,咨詢、評估費,,

6.1.1,,,工程監(jiān)理費,支付給聘請的項目或工程監(jiān)理單位的費用

6.1.2,,,造價咨詢費,支付給造價咨詢公司的預(yù)結(jié)算的編制、審核費用以及其他造價類咨詢費用

6.1.3,,,法律顧問費,

6.1.4,,,招標(biāo)委托代理費,

6.1.5,,,房地產(chǎn)評估費,

6.1.6,,,其它專項咨詢委托費,

6.2,,工程保險費,,

6.2.1,,,工程保險費,

6.3,,物業(yè)啟動費,,指項目建設(shè)過程中發(fā)生的清潔衛(wèi)生費、安全保衛(wèi)費、管理費用、綠化養(yǎng)護費、公共設(shè)施維護費以及竣工后的一次性物業(yè)完善費等。

6.3.1,,,物業(yè)啟動費,

6.4,,營銷設(shè)施建設(shè)費,,

6.4.1,,,賣場費用,臨時或長久性售樓處、接待廳或銷售現(xiàn)場的建安、裝飾、家俱配飾、設(shè)施、整改及租金等費用，展會建賣場的費用入營銷費用

6.4.2,,,樣板間費用,包括樣板間設(shè)計、裝修、家俱配飾、設(shè)施費、整改費等，租用場地所建的還括租用場地的租金

6.4.3,,,銷售環(huán)境改造費,包括銷售賣場或銷售通道的圍板費用、銷售通道的設(shè)計、工程及租用場地租金費用、精神堡壘費用、現(xiàn)場包裝、環(huán)境整改費用等

6.4.4,,,維護費用,銷售賣場和樣板間日常維修工程、清潔物耗費用、水電費用及超過保修期限發(fā)生的維修費用等

7,建安預(yù)備費,,,指項目工程建設(shè)過程中開發(fā)成本部分發(fā)生的不可預(yù)見費用。本項費用在成本測算及目標(biāo)成本編制過程中需要考慮，在項目結(jié)算后本項費用已被消化掉，不再列支。

7.1,,基本預(yù)備費,,

7.1,,材料漲價預(yù)備費,,

"第二部分

期間費用

及稅金",,,,指房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中發(fā)生，不屬開發(fā)成本的費用，包括管理費用(含開辦費)、財務(wù)費用、銷售費用、經(jīng)營稅金及其他費用。

8,營銷費,,,指企業(yè)為銷售產(chǎn)品發(fā)生的費用，如廣告費、代理費、傭金、銷售獎勵、其他費用等。

8.1,,媒介廣告費,,

8.1.1,,,報紙廣告,

8.1.2,,,刊物廣告,

8.1.3,,,電視廣告,

8.1