房地產(chǎn)行業(yè)：新發(fā)展模式探究構建新發(fā)展模式成效如何

房地產(chǎn)行業(yè)進入調整期，房企“三高”發(fā)展模式難以持續(xù)，政策倡導探索新發(fā)展模式。在新形勢下，房企實施輕重并舉發(fā)展策略，構建新發(fā)展模式。典型房企經(jīng)營性業(yè)務營收增長快于開發(fā)業(yè)務，經(jīng)營性業(yè)務利潤貢獻度凸顯。在各類經(jīng)營業(yè)務中，上市房企紛紛發(fā)力代建業(yè)務，頭部效應明顯，其中政府代建成為新發(fā)力點；購物中心、寫字樓與酒店等商業(yè)運營穩(wěn)步增長?？傮w來看，優(yōu)秀房企構建新發(fā)展模式已初現(xiàn)成效。在新形勢下，房企實施輕重并舉發(fā)展策略，構建新發(fā)展模式，重點發(fā)力經(jīng)營性業(yè)務。典型房企1開發(fā)業(yè)務與經(jīng)營性業(yè)務在2018年至2023年之間整體均保持增長態(tài)勢，其中經(jīng)營性業(yè)務增速快于開發(fā)業(yè)務。從業(yè)務規(guī)模看，典型房企開發(fā)業(yè)務營收2018年至2023年之間年復合增長率約為14.6%，而經(jīng)營業(yè)務營收在2018年至2023年之間年復合增長率達到21.0%，增速比開發(fā)業(yè)務高出6.4個百分點。同時，較高的增速也使經(jīng)營業(yè)務在企業(yè)整體營收中的占比呈現(xiàn)上升態(tài)勢。2018年至2023年，典型房企總營收中經(jīng)營業(yè)務占比從8.1%增長到10.3%，年均增長約0.44個百分點。相應地，開發(fā)業(yè)務占總營收的比例呈現(xiàn)下降態(tài)勢，從2018年的91.9%下降到2023年的89.7%。從營收規(guī)模看，開發(fā)業(yè)務仍是當前典型房企的“生命線”。2018-2023年典型房企開發(fā)與經(jīng)營業(yè)務營收（億元）2018-2023年典型房企開發(fā)與經(jīng)營業(yè)務營收占比14001200100080060040020008060402002018年2019年2020年2021年2022年2023年100%90%80%70%60%50%2018年20192018年2019年2020年2021年2022年2023年開發(fā)業(yè)務營收占比經(jīng)營業(yè)務及其他營收占比開發(fā)業(yè)務營收均值（左）經(jīng)營業(yè)務及其他營收均值（右）開發(fā)業(yè)務毛利下滑，經(jīng)營性業(yè)務利潤貢獻度凸顯。典型房企開發(fā)業(yè)務毛利持續(xù)下滑，經(jīng)營業(yè)務毛利呈增長態(tài)勢。2018年至2023年，典型房企開發(fā)業(yè)務毛利整體下滑，年復合下降率約為5.1%；而經(jīng)營業(yè)務毛利整體保持了增長態(tài)勢，年復合增長率為23.2%。受到市場下行壓力影響，房企為加快去化與回款調整售價，基于謹慎性原則計提資產(chǎn)減值，項目交付進程變緩影響結轉等原因導致房企開發(fā)業(yè)務毛利下降。此消彼長，經(jīng)營業(yè)務毛利占比呈上升趨勢。2018年至2023年，典型房企毛利中來自經(jīng)營業(yè)務的占比從8.9%增長到26.5%，年均增長約3.5個百分點。相應地，開發(fā)業(yè)務毛利的占比呈現(xiàn)下降態(tài)勢，從2018年的91.1%下降到2023年的73.5%。從盈利角度看，經(jīng)營業(yè)務越來越成為典型房企獲取利潤的“發(fā)動機”。1典型房企包括：中國海外發(fā)展、華潤置地、綠城中國、招商蛇口、龍湖集團、建發(fā)國際集團、中國金茂、金地集團、新城控股、越秀地產(chǎn)。2018-2023年典型房企開發(fā)與經(jīng)營業(yè)務毛利（億元）2018-2023年典型房企開發(fā)與經(jīng)營業(yè)務毛350300250200508060402002018年2019年2020年2021年2022年2023年100%90%80%70%60%50%2018年20192018年2019年2020年2021年2022年2023年開發(fā)業(yè)務毛利占比經(jīng)營業(yè)務及其他毛利收占比開發(fā)業(yè)務毛利均值（左）經(jīng)營業(yè)務及其他毛利均值（右）在探索輕資產(chǎn)業(yè)務中，代建是重要方向。據(jù)統(tǒng)計，目前已有超90家企業(yè)涉足代建領域，其中優(yōu)秀代表房企代建業(yè)務增長較快、占據(jù)較高市場份額。在房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)低迷的環(huán)境下，房地產(chǎn)代建業(yè)務呈現(xiàn)了逆勢上揚的趨勢，2023年代建行業(yè)整體新拓建筑面積超1.5億平方米。代表房企布局代建業(yè)務較早，營業(yè)規(guī)模保持穩(wěn)定增長，憑借自身管理與品牌優(yōu)勢在市場中占據(jù)先發(fā)位置。如綠城中國旗下上市代建平臺綠城管理2018年至2023年收入年復合增長率達17.4%，2023年全年營收達33.02億元。2006年進入代建領域，于2018年將代建業(yè)務整合成立2022年成立，中標沈陽市代建保交付項目、廊坊片區(qū)綜合開發(fā)代建整體來看，代建行業(yè)發(fā)展出現(xiàn)戰(zhàn)略化、品牌化、專業(yè)化等特點。房企實施“輕重并舉”發(fā)展戰(zhàn)略，代建業(yè)務因其具有的輕資產(chǎn)、抗周期性等特征成為戰(zhàn)略支撐。代建本質上是品牌和管理輸出，品牌作為雙方信任的基礎尤為重要，代表房企積極提升品牌影響力，確立行業(yè)標桿地位。同時，通過標準化和數(shù)字化，創(chuàng)新發(fā)展模型，加強經(jīng)營管理能力，不斷提升專業(yè)能力和服務能力。在政策指引和土拍市場現(xiàn)狀下，與政府和國企的合作成為房企代建業(yè)務發(fā)展的新發(fā)力點。鼓勵發(fā)展保障性住房的政策不斷推出，以及近兩年土拍市場央國企與地方城投拿地比例維持高位，均為代表房企代建業(yè)務提供了新的增長點。如綠城管理近年新拓業(yè)務中來自政府和國企委托方的占比均在70%以上。優(yōu)秀代表房企商業(yè)運營規(guī)模保持增長，其中購物中心營收增速最快，代表房企以購物中心、寫字樓和酒店作為商業(yè)運營的主要組成部分。從總營收規(guī)模來看，2018年至2023年代表房企商業(yè)收入年復合增長率在10%以上，其中華潤置地商業(yè)運營收入年復合增長率達18.5%。分具體業(yè)務來看，購物中心收入增速最高，華潤置地與中國海外發(fā)展2018年至2023年購物中心收入年復合增長率均超過20%。商業(yè)運營業(yè)務作為企業(yè)利潤的重要來源愈加受到企業(yè)重視，也成為房企未來發(fā)展的重要發(fā)力點。如中國海外發(fā)展2023年商業(yè)運營收入同比增長20.9%，在2024年發(fā)展目標中也提出，2024年商業(yè)運營收入比2023年繼續(xù)增加25%。2018-2023年華潤置地商業(yè)運營收入規(guī)模與構成2018-2023年中國海外發(fā)展商業(yè)運營收入規(guī)模與2502005007060504030202018年2019年2020年2021年2022年2023年購物中心營收（億元）寫字樓營收（億元）酒店營收（億元）2018年2019年2020年2021年2022年2023年購物中心營收（億元）寫字樓營收（億元）酒店營收（億元）代表房企商業(yè)運營業(yè)務布局策略更趨謹慎，聚焦高能級城市，持續(xù)發(fā)力輕資產(chǎn)拓展，利用數(shù)字化技術優(yōu)化運營效率并改善客戶體驗。如龍湖集團2023年共開業(yè)12個商業(yè)項目，超八成位于上海、北京、杭州、寧波等一二線城市；中國海外發(fā)展以輕資產(chǎn)模式輸出管理，2023年新簽約管理六個外部商業(yè)物業(yè)，涵蓋寫字樓、購物中心等業(yè)態(tài)；新城控股在數(shù)字化技術支持下上線吾悅自研會員體系，助力吾悅廣場發(fā)掘消費特征圈層，同時運用數(shù)字化工具提升管理效率，促進優(yōu)本增效。代表房企長租公寓業(yè)務經(jīng)營規(guī)模穩(wěn)步提升，營業(yè)收入穩(wěn)定增長。從開業(yè)規(guī)模看，萬科泊寓與龍湖冠寓2019年至2023年年復合增長率均超過13%。截至2023年底，萬科泊寓萬間累計開業(yè)18.01萬間，布局全國31個城市；龍湖冠寓已開業(yè)12.3萬間，整體出租率超過95%。從營業(yè)收入看，2019年至2023年之間萬科泊寓與龍湖冠寓的營業(yè)收入年復合增長率均超過20%，保持了穩(wěn)定的增長態(tài)勢。在經(jīng)營規(guī)模增長的同時，代表企業(yè)已實現(xiàn)盈利。根據(jù)企業(yè)公開信息，2023年6月起萬科泊寓實現(xiàn)單月利潤連續(xù)回正，9月實現(xiàn)了累計權益凈利潤回正，2023年在成本法下實現(xiàn)整體盈利。2019-2023年萬科泊寓與龍湖冠寓開業(yè)規(guī)模2019-2023年萬科泊寓與龍湖冠寓營業(yè)20201816141210864202019年2020年2021年2022年2023年萬科泊寓（萬間）龍湖冠寓（萬間）4035302520151052019年2020年2019年2020年2021年2022年2023年萬科泊寓（億元）龍湖冠寓（億元）在精細化運營策略推動下，代表房企長租公寓業(yè)務運營效率逐步提升，運營成本持續(xù)下降。2023年萬科泊寓自有渠道獲客占比超85%，較2022年提高5個百分點，服務企業(yè)超5000家，企業(yè)客戶占比提升至23.0%，同比增加3.9個百分點，帶來了更穩(wěn)定的客戶結構；龍湖冠寓開業(yè)超過6個月以上房源的出租率提升至96.4%。隨著住房租賃市場的發(fā)展，租住需求愈發(fā)多樣化，代表