物業(yè)服務(wù)日常問題處理知識(shí)解答

物業(yè)服務(wù)日常問題處理知識(shí)解答物業(yè)服務(wù)日常問題處理知識(shí)解答16、業(yè)主要按規(guī)定或約定封閉陽臺(tái)、安裝防護(hù)欄或搭建陽光棚（房）嗎？封閉陽臺(tái)、安裝防護(hù)欄或搭建陽光棚（房）等行為看似是業(yè)主自家的事，但是會(huì)影響小區(qū)的環(huán)境和整體外觀。一個(gè)環(huán)境整潔優(yōu)美的小區(qū)不僅使居住其中的業(yè)主感到舒適，而且能起到提升物業(yè)品質(zhì)、使其保值增值的作用。為了維護(hù)公共安全和公眾利益，業(yè)主封閉陽臺(tái)、安裝防護(hù)欄或搭建陽光棚時(shí)，都應(yīng)遵守相關(guān)法律規(guī)定及業(yè)主（臨時(shí)）管理規(guī)約和小區(qū)有關(guān)規(guī)章制度的要求，更不得占用公共部位，侵占其他業(yè)主的利益。17、車輛（電瓶車、小汽車）丟失、家中失竊，物業(yè)服務(wù)企業(yè)需承擔(dān)責(zé)任嗎？發(fā)生業(yè)主財(cái)產(chǎn)失竊事件應(yīng)立即報(bào)案。物業(yè)服務(wù)企業(yè)原則上不對(duì)業(yè)主人身和戶內(nèi)財(cái)產(chǎn)負(fù)有看護(hù)責(zé)任，若沒有特別約定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不承擔(dān)業(yè)主、使用人的人身、財(cái)產(chǎn)損害賠償責(zé)任。但物業(yè)服務(wù)企業(yè)若違反了物業(yè)服務(wù)合同約定，服務(wù)工作未到位并導(dǎo)致業(yè)主人身和財(cái)產(chǎn)受到損失的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)則應(yīng)依法承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任。18、開發(fā)單位不承擔(dān)維修責(zé)任怎么辦？物業(yè)在保修期內(nèi)的維修責(zé)任應(yīng)由開發(fā)單位承擔(dān)，若開發(fā)單位拒絕根據(jù)質(zhì)量保證書承擔(dān)責(zé)任，業(yè)主可向開發(fā)建設(shè)單位的主管部門反映，并請(qǐng)其協(xié)調(diào)處理或執(zhí)法。19、涉及物業(yè)管理事務(wù)的職能部門不受理不作為怎么辦？小區(qū)內(nèi)涉及物業(yè)管理事務(wù)的職能部門如果不受理、不作為，業(yè)主可向其上級(jí)主管部門、市長熱線反映。20、住宅小區(qū)內(nèi)車位費(fèi)收取的費(fèi)用歸誰所有？根據(jù)《物權(quán)法》第六章中關(guān)于建筑物區(qū)分權(quán)的規(guī)定，如果停車場(chǎng)作為配套設(shè)施進(jìn)行了公攤，則屬于全體業(yè)主所有，其權(quán)利自然歸屬于全體業(yè)主。因此，車輛在共用部位停放收取的費(fèi)用，歸共同擁有該物業(yè)的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)法院認(rèn)為，業(yè)主王小姐繳納的是物業(yè)管理費(fèi)，并沒有與物業(yè)公司另行簽訂有關(guān)被盜車輛的保管合同并繳納相關(guān)的保管費(fèi)，故原告以被告未盡保管職責(zé)為由要求被告賠償電動(dòng)車被盜損失的訴訟請(qǐng)求，法院不予支持。28、在小區(qū)內(nèi)物業(yè)指定地點(diǎn)停車車輛被竊，物業(yè)有責(zé)任嗎？案例一市民：一天早上我到公司上班，按照公司所在地物業(yè)保安的要求，將自行車停在指定地點(diǎn)。中午下班去取車，發(fā)現(xiàn)車被竊。我與物業(yè)管理部門交涉過，他們說，我未繳停車費(fèi)，車輛被竊由我自己負(fù)責(zé)。像這種事，提出賠償是否合理，是否符合有關(guān)規(guī)定？律師上述問題帶有一定的普遍性，為此我們專門采訪了法律界及物業(yè)管理界人士，現(xiàn)將傾向性意見綜合如下：目前，居民小區(qū)自行車停車模式大致有兩種：一是業(yè)主自購自行車庫，即開發(fā)商將建好的自行車庫賣給業(yè)主，產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主所有；二是物業(yè)公司在地上（或地下）劃出固定或不固定的泊位，讓小區(qū)內(nèi)居民停放自行車，除個(gè)別情況外，通常是免費(fèi)的，而案例中的自行車停放當(dāng)屬第二種模式。根據(jù)現(xiàn)行法規(guī)，居民入住小區(qū)時(shí)應(yīng)與小區(qū)物業(yè)管理公司簽訂《物業(yè)管理合同》，繳納物業(yè)管理費(fèi)，同時(shí)依據(jù)合同約定有償或無償享受物業(yè)管理公司提供的各項(xiàng)服務(wù)。物業(yè)管理公司在小區(qū)范圍內(nèi)承擔(dān)全面的管理責(zé)任，包括小區(qū)居民的人身安全和財(cái)產(chǎn)安全。小區(qū)居民按照物業(yè)管理合同的規(guī)定或物業(yè)管理公司的要求將自行車停在指定位置上，這種行為本身體現(xiàn)了要約和承諾的吻合，雙方在法律責(zé)任上的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系即已形成。通俗地講，就是我按你的要求停車，你就要看好我的車，不能說我按你的要求辦了，后果你卻不管。此案例中存在著免費(fèi)停車后發(fā)生的盜損案件將如何認(rèn)定的問題，繳了物業(yè)管理費(fèi)而在小區(qū)指定的地段停車，是屬于附條件的民事行為，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為保管合同關(guān)系，依照《合同法》第三百七十四條的規(guī)定，“保管是無償?shù)?，保管人證明自己沒有重大過失的，不承擔(dān)損害賠償責(zé)任”。所謂“沒有重大過失的”情況是指車主遺失了車鑰匙或停車卡之類的物品，致使物業(yè)管理人員無法判斷是否車輛被盜開，物業(yè)管理公司即可免責(zé)，否則就不能免責(zé)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一定的賠償責(zé)任。29、因樓道大廳地滑而摔倒，物業(yè)承擔(dān)責(zé)任嗎？案例業(yè)主李某經(jīng)過其所住的商住樓大堂時(shí)，因潮濕地滑而摔倒在地，造成骨折，住院一個(gè)多月，花費(fèi)醫(yī)藥費(fèi)數(shù)千元。李某認(rèn)為其摔倒主要是因?yàn)榈鼗虼宋飿I(yè)公司應(yīng)負(fù)擔(dān)一定責(zé)任，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償其醫(yī)藥費(fèi)、誤工費(fèi)和精神損失費(fèi)。那么，此事物業(yè)公司是否該承擔(dān)責(zé)任？律師這個(gè)案例的責(zé)任歸屬適用于我國民法所規(guī)定的特殊侵權(quán)的民事責(zé)任，即《中華人民共和國民法通則》第一百零六條第三款規(guī)定：“沒有過錯(cuò)，但法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任?！币虼宋飿I(yè)管理公司是否要負(fù)責(zé)賠償?shù)年P(guān)鍵是看法律有沒有規(guī)定要承擔(dān)民事責(zé)任?！吨腥A人民共和國民法通則》第一百二十五條規(guī)定：在公共場(chǎng)所、道路旁或者通道上挖坑、修繕安裝地下設(shè)施等，沒有設(shè)置明顯標(biāo)志和采取安全措施造成他人損害的，施工人員應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任。同理，在本案例中，如果物業(yè)公司對(duì)地面潮濕既沒有設(shè)置警示性標(biāo)志又沒有采取防范措施，則應(yīng)承擔(dān)民事賠償責(zé)任，否則就不應(yīng)承擔(dān)民事賠償責(zé)任。根據(jù)《中華人民共和國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第十八條的規(guī)定：“經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)保證其提供的商品或者服務(wù)符合保障人身、財(cái)產(chǎn)安全的要求。應(yīng)當(dāng)向消費(fèi)者作出真實(shí)的說明和明確的警示，并說明和標(biāo)明正確使用商品或者接受服務(wù)的方法以及防止危害發(fā)生的方法?！边@條法律規(guī)定與我國民法第一百二十五條的規(guī)定是一致的，都包含有要“明確的警示”的法律要求。30、某業(yè)主投訴：我買的房子雖然已入住半年，可我卻高興不起來。因?yàn)榉孔哟嬖谫|(zhì)量問題——衛(wèi)生間滲水、墻面有裂縫、門窗歪斜。找了物業(yè)公司和開發(fā)商后，他們只是把裂縫補(bǔ)了補(bǔ)，滲水和門窗歪斜的問題還存在。因此，我準(zhǔn)備不支付物業(yè)公司的物業(yè)管理費(fèi)了，不知這種做法是否合理？31、住戶裝修房屋時(shí)，是否應(yīng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)交納裝修押金？關(guān)于裝修管理的問題，綜合有關(guān)文件有以下幾個(gè)要求：物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)對(duì)住戶的裝修進(jìn)行監(jiān)督管理；住戶裝修時(shí)，必須向物業(yè)服務(wù)企業(yè)申報(bào)，經(jīng)批準(zhǔn)后方可施工；住戶裝修時(shí)，不得拆改房屋的承重結(jié)構(gòu)，不得挪動(dòng)各種管線；住戶裝修時(shí)，必須與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂裝修協(xié)議，明確裝修的內(nèi)容、裝修時(shí)間、垃圾處理方式以及違約責(zé)任的處理等內(nèi)容；為了保證住戶按照規(guī)定裝修，不破壞承重結(jié)構(gòu)等，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向住戶收取裝修押金，裝修完成后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)及時(shí)驗(yàn)收，沒有問題的，裝修押金應(yīng)及時(shí)退還。32、業(yè)主和使用人在使用和裝修房屋時(shí)，有哪些違規(guī)行為應(yīng)承擔(dān)經(jīng)濟(jì)責(zé)任？業(yè)主在使用物業(yè)，尤其是裝修房屋時(shí)，應(yīng)遵守有關(guān)房屋裝修管理規(guī)定，事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主和使用人如有下列行為之一，造成他人損失的，應(yīng)承擔(dān)經(jīng)濟(jì)責(zé)任：損壞房屋承重結(jié)構(gòu)和破壞房屋外貌；占用、損壞住宅的共用部位、共用設(shè)備；在天井、庭院、平臺(tái)、屋頂以及道路或者其他場(chǎng)地搭建建筑物、構(gòu)筑物；侵占綠地、毀壞綠地；亂設(shè)攤點(diǎn)、亂設(shè)集貿(mào)市場(chǎng)；亂倒垃圾、雜物；在建筑物、構(gòu)筑物上亂張貼、亂涂寫、亂刻畫；排放有毒、有害物質(zhì)或者發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音；法律、法規(guī)禁止的其他行為。33、房屋質(zhì)量出問題，業(yè)主應(yīng)該找誰？房屋在竣工驗(yàn)收后，在使用過程中可能出現(xiàn)質(zhì)量問題，如屋面漏水，墻壁裂縫或墻皮脫落，上下水管道、暖氣管道漏水、堵塞等。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。業(yè)主可以要求建設(shè)單位對(duì)物業(yè)進(jìn)行維修。1997年11月1日頒布的《中華人民共和國建筑法》明確規(guī)定了建筑工程保修制度。建設(shè)工程承包單位在向建設(shè)單位提交工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告時(shí)，應(yīng)當(dāng)向建設(shè)單位出具質(zhì)量保修書。由于業(yè)主是與建設(shè)單位訂立的房屋買賣合同，因此建設(shè)單位是物業(yè)質(zhì)量保修的第一責(zé)任人。34、物業(yè)服務(wù)企業(yè)能否把取得的物業(yè)管理服務(wù)再轉(zhuǎn)移給其他的物業(yè)服務(wù)企業(yè)？物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務(wù)一并再委托給其他物業(yè)服務(wù)企業(yè)。但為了有利于物業(yè)管理專業(yè)化水平的提高，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以把物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)。35、建設(shè)單位在前期物業(yè)管理活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)承擔(dān)什么責(zé)任？建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時(shí)公約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理、業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。建設(shè)單位指定的業(yè)主臨時(shí)公約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前向物業(yè)買受人明示，并予以說明。住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。建設(shè)單位不得擅自處分業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)；建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交竣工總平面圖等資料；應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房；應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。36、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用如何確定？物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由誰繳納？不繳納物業(yè)管理費(fèi)用的承擔(dān)什么法律責(zé)任？物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國務(wù)院價(jià)格主管部門會(huì)同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。業(yè)主應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶繳納責(zé)任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位繳納。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，逾期不繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期繳納；逾期仍不繳納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以起訴業(yè)主。37、誰來分擔(dān)住宅樓內(nèi)公共區(qū)域的照明費(fèi)用？住宅樓內(nèi)公共區(qū)域的照明一般是指樓房的樓梯、門廳、走廊等地方的照明，該系統(tǒng)屬公共設(shè)施，其產(chǎn)生的電費(fèi)屬能源費(fèi)范疇，按照國家計(jì)委、建設(shè)部《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》（計(jì)價(jià)費(fèi)[1996]266號(hào)）的規(guī)定，該能源費(fèi)用可以計(jì)入物業(yè)管理成本，并由受益人即樓內(nèi)全體人分?jǐn)?。一般慣例是，按單元門進(jìn)行分?jǐn)?。物業(yè)服務(wù)企業(yè)大多采取分?jǐn)傇瓌t解決樓內(nèi)公共照明電費(fèi)問題。因此，住戶除了繳納本戶所用能源費(fèi)用外，還應(yīng)繳納分?jǐn)偟哪茉促M(fèi)用。38、在計(jì)算物業(yè)管理費(fèi)時(shí)，計(jì)費(fèi)面積以什么為準(zhǔn)？計(jì)費(fèi)面積以房產(chǎn)證上標(biāo)明的建筑面積為準(zhǔn)，這個(gè)建筑面積包括兩個(gè)部分：一部分是套內(nèi)建筑面積，另一部分是公用分?jǐn)偯娣e。對(duì)于還沒有取得房產(chǎn)證的房屋，以建設(shè)方與購房人簽訂的購房合同上的銷售面積為準(zhǔn)。39、小區(qū)內(nèi)自行車丟失，物業(yè)管理公司該賠嗎？不賠。小區(qū)內(nèi)丟自行車有兩種情況：小區(qū)內(nèi)有存車棚的，如自行車在存車棚內(nèi)丟失，直接由看車棚的人負(fù)責(zé)；在小區(qū)內(nèi)其他地方丟失由業(yè)主負(fù)責(zé)，因?yàn)闃I(yè)主與物業(yè)公司沒有財(cái)產(chǎn)保管關(guān)系。40、暖氣不熱，誰來負(fù)責(zé)？根據(jù)《巴彥淖爾市城鎮(zhèn)集中供熱管理暫行辦法》第四十條規(guī)定：由于供熱單位的責(zé)任，造成熱用戶室內(nèi)溫度達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)要求的，供熱單位應(yīng)當(dāng)減收或退還相應(yīng)比例的熱費(fèi)，但必須由熱用戶申請(qǐng)現(xiàn)場(chǎng)測(cè)溫，并留有記錄。第四十一條規(guī)定：在正常供熱運(yùn)行中，如室內(nèi)溫度達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)要求的，經(jīng)供熱單位現(xiàn)場(chǎng)測(cè)溫確定不達(dá)標(biāo)，屬于供熱單位的供熱質(zhì)量或系統(tǒng)問題的，由供熱方處理并承擔(dān)責(zé)任或退還相應(yīng)比例的熱費(fèi)；屬于熱用戶室內(nèi)供熱設(shè)施結(jié)構(gòu)或安裝問題的，由熱用戶或建設(shè)單位解決并承擔(dān)責(zé)任。41、太陽能漏水，由誰負(fù)責(zé)？由業(yè)主負(fù)責(zé)，因?yàn)樘柲苁菢I(yè)主個(gè)人的財(cái)產(chǎn)，所以太陽能所造成的損失由業(yè)主負(fù)責(zé)。42、業(yè)主是否可以拒絕物業(yè)管理服務(wù)？業(yè)主與物業(yè)管理公司之間是一種服務(wù)關(guān)系，作為消費(fèi)者，業(yè)主可以選擇是否接受這種服務(wù)。這種選擇權(quán)體現(xiàn)在選擇物業(yè)公司、是否與物業(yè)公司簽約以及如何與物業(yè)公司簽約等方面，當(dāng)然也體現(xiàn)在以法定或者約定條件解除與物業(yè)公司的服務(wù)合同關(guān)系上。但要注意的是，當(dāng)業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司簽訂服務(wù)合同或已形成事實(shí)合同后，業(yè)主方不能擅自終止合同，不能單方拒絕履行自己的交費(fèi)義務(wù)。目前在小區(qū)管理中出現(xiàn)的一些物業(yè)公司賴著不走和業(yè)主隨便更換物業(yè)公司的情況都是不正常的。物業(yè)公司如果得不到業(yè)主的聘任，僅憑開發(fā)商的選聘進(jìn)駐后，一旦小區(qū)成立了業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主委員會(huì)另聘或者決定不聘物業(yè)管理的，物業(yè)公司無權(quán)強(qiáng)行提供服務(wù)。不過物業(yè)公司一旦和業(yè)主委員會(huì)簽訂了服務(wù)合同，業(yè)主也不能背信棄義撕毀合同。物業(yè)公司如果服務(wù)不合格，要根據(jù)合同約定或者法律規(guī)定追究其責(zé)任。還要說明，要不要物業(yè)管理服務(wù)，雖然業(yè)主有權(quán)決定，但并不是單個(gè)業(yè)主可以任意決定。業(yè)主行使權(quán)利的方式是參加業(yè)主大會(huì)，通過業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)表達(dá)意志。如果業(yè)主集體決定不要物業(yè)服務(wù)，那么就可以不要物業(yè)服務(wù)，如果集體決定需要物業(yè)服務(wù)，則個(gè)別業(yè)主不能拒絕物業(yè)服務(wù)，更不能以自己不要物業(yè)服務(wù)為由拒交物業(yè)管理費(fèi)。這是因?yàn)?，業(yè)主的物業(yè)是相互關(guān)聯(lián)的，個(gè)體利益與集體利益應(yīng)當(dāng)兼顧。43、不交物業(yè)費(fèi)損害了誰的利益？對(duì)于這個(gè)問題，來自物業(yè)管理比較統(tǒng)一的說法是：不交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主，損害了其他交費(fèi)業(yè)主，甚至是全體業(yè)主的利益。由于沒有足夠的費(fèi)用，物業(yè)管理企業(yè)在各項(xiàng)服務(wù)預(yù)算中顯得捉襟見肘，從而使所有的業(yè)主被降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，甚至取消服務(wù)。在實(shí)際工作中，業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)的行為發(fā)生以后，物業(yè)管理公司能采取的應(yīng)對(duì)手段非常有限。物業(yè)管理公司不能也無權(quán)將欠費(fèi)者逐出小區(qū)，也不愿意選擇成本高昂的訴訟程序。所以，物業(yè)管理公司在各項(xiàng)服務(wù)中就可能偷工減料，把這份損失分?jǐn)傓D(zhuǎn)嫁到所有業(yè)主身上，直接損害了全體業(yè)主的利益。由此我們可以發(fā)現(xiàn)，這將成為導(dǎo)致整體物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量降低的主要原因。由于有些業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)范圍存在一定的認(rèn)識(shí)不清，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)缺乏信任，對(duì)于這種欠費(fèi)行