酒店式公寓投資全價值分析模板

沈陽酒店式公寓投資全價值分析樣本情況：此次調(diào)查包含現(xiàn)在已建成酒店式公寓項目：騰龍國際商務(wù)公寓、金園大廈。

在建酒店式公寓項目：現(xiàn)代程式、五里河大廈、金茂國際公寓、皇城酒店公寓、博潤國際大廈。

２００４年沈陽將會有１５－１７家酒店式公寓面世和銷售，關(guān)鍵分布在金廊沿線（６家）、北站商圈（４－５家）、中街（１家）、太原街（３－４家）、西塔地域（１家）、鐵百商圈（１家）。

何謂“酒店式公寓”

由開發(fā)商將酒店每間客房分割成獨立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，并聘用酒店管理企業(yè)引進酒店式物業(yè)管理，為業(yè)主開展出租服務(wù)和理財服務(wù)。意為“酒店式服務(wù)，公寓式管理”。中國酒店式公寓經(jīng)過幾年發(fā)展，在原有基礎(chǔ)上已經(jīng)形成自己特點，含有“自用”和“投資”兩大功效。

沈陽酒店式公寓價格走勢、租金情況、分布區(qū)域、投資方法

一、經(jīng)過對沈陽現(xiàn)有酒店式公寓調(diào)查，現(xiàn)在沈陽酒店式公寓早期出售價格平均在６０００—７０００元人民幣，已為現(xiàn)房或準現(xiàn)房平均出售價格在７５００—９０００元人民幣。伴隨政府提出振興東北老工業(yè)基地帶來無限商機，沈陽酒店式公寓銷售價格還會有小幅度上升空間，但伴隨供給量加大價格將趨于穩(wěn)定。詳情見附表。

二、租金方面，在太原街商圈騰龍國際商務(wù)公寓１００８業(yè)主所購１０６平方米房子，投資８０萬人民幣，現(xiàn)月租金８０００元人民幣。中小戶型租金在３０００—６０００元人民幣。專業(yè)人士稱：以現(xiàn)在租賃市場來看，沈陽酒店式公寓回報率保持在８％—１０％左右，這一價格基礎(chǔ)符合市場規(guī)律。

三、沈陽酒店式公寓現(xiàn)在關(guān)鍵集中在被稱為沈陽第二使館區(qū)五里河、中街及太原街商圈、沈陽金廊、北站金融區(qū)。這些區(qū)域均是投資熱點區(qū)域，相對租金也較高。

四、另外，在投資方法選擇上，大多購房者選擇銀行按揭，只有為數(shù)不多購房者選擇一次性付款。

投資酒店式公寓目標人群

一、在沈陽海外企業(yè)高層管理人員；

二、在沈陽海外社團和駐華使館工作人員等；

三、外地來沈投資者及外地企業(yè)在沈辦事處；

四、ＩＴ行業(yè)中小型企業(yè)和私營業(yè)主；

五、專業(yè)投資人士；

六、白領(lǐng)、事業(yè)機關(guān)、金融、證券從業(yè)人員、ＳＯＨＯ一族等收入可觀、但無充足時間進行個人理財人群，組成了沈陽酒店式公寓關(guān)鍵需求群體。

投資酒店式公寓最好時機

現(xiàn)在酒店式公寓市場趨勢還取決于宏觀經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢及客群需要。投資者要想投資酒店式公寓，最好時機應(yīng)是在以下多個時間：

一、現(xiàn)在是沈陽酒店式公寓投資最好時機。１、經(jīng)歷其它城市多年實踐和發(fā)展，服務(wù)提供更完善；２、有很多成功先例供參考；３、酒店式公寓黃金地段土地資源缺乏，已開發(fā)酒店式公寓針對沈陽市場地段好，周圍配套成熟，具升值潛力。

二、項目銷售早期。因為項目銷售前期產(chǎn)品價格對應(yīng)較低，作為投資者，先期購置者在價格上比后期購置者有優(yōu)勢。

三、交房前十二個月。因為房屋交付情況、按揭處理、投資回報、用戶尋求等情況較清楚。

沈陽酒店式公寓供給特點及市場需求

泛五里河區(qū)域：供給方面，沈陽五里河大廈現(xiàn)在占有這一區(qū)域最大供給份額。其酒店式公寓建筑面積在６萬平方米左右。需求方面，除投資型用戶外，其它用戶也有相當(dāng)百分比，包含以自主兼投資為關(guān)鍵目標私營業(yè)主、辦公族和以滿足內(nèi)部需要為目標海外跨國集團用戶等等。外籍人士在此區(qū)域也較集中，消費能力很強，對高級公寓尤其是酒店式商住公寓需求較大。

中街商圈：供給方面，此區(qū)域僅金茂國際商務(wù)公寓一家，總供給面積２萬平方米，共３８０套。需求方面，酒店式服務(wù)公寓購置用戶中，投資者占絕大多數(shù)。投資用戶關(guān)鍵能夠分為兩大類型。第一類為純投資型用戶，關(guān)鍵由個人投資者和機構(gòu)投資者組成，機構(gòu)投資者關(guān)鍵是含有一定經(jīng)濟實力中、小型企業(yè)。她們購置酒店式服務(wù)公寓關(guān)鍵目標就是看中了酒店增值潛力。除投資型用戶外，其它用戶也有相當(dāng)百分比，包含以自住兼投資為關(guān)鍵目標私營業(yè)主、辦公族等等。

太原街商圈：供給方面，已為現(xiàn)房僅騰龍國際商務(wù)公寓，建筑面積１．６萬平方米，２５８套。其它項目未來一兩年內(nèi)將投入使用。此區(qū)域項目較集中，是公寓市場發(fā)展最早、較成熟區(qū)域。需求方面，該地域?qū)懽謽?、酒店相對眾多，公寓商?wù)功效相對較弱，更貼近居住本質(zhì)，將會得到當(dāng)?shù)赜蛏虅?wù)人士認同。另外南站二洞橋周圍另一家酒店式公寓項目博潤國際大廈距太原街商圈咫尺之遙，價格優(yōu)勢也吸引了一部分客群。

沈陽金廊：現(xiàn)在，上海昌鑫置業(yè)投資已準備在此開發(fā)酒店式公寓，建筑面積大約在１．６萬平方米。上海昌鑫置業(yè)投資因其臨近三好街，距渾南新區(qū)也相對較近。所以其關(guān)鍵需求人群為ＩＴ行業(yè)中小型企業(yè)、私營業(yè)主、專業(yè)投資人士及在渾南新區(qū)投資興業(yè)海外企業(yè)高層管理人員。其它金廊項目也將推出酒店式公寓。需求方面，伴隨金廊形象確實立和影響擴大，對于當(dāng)?shù)赜蚬a(chǎn)生巨大需求。

北站商圈：為沈陽金融商務(wù)中心。財富中心等項目在未來一到兩年內(nèi)也將推出酒店式公寓。此區(qū)域關(guān)鍵需求人群為白領(lǐng)、事業(yè)機關(guān)、金融、證券從業(yè)人員、ＳＯＨＯ一族等。此區(qū)域供給量較集中。

投資酒店式公寓優(yōu)勢

一、出租率較有確保。酒店式公寓大多聘用專業(yè)酒店物業(yè)管理企業(yè)和酒店式公寓管理企業(yè)進行管理，她們有廣泛出租客源，而一般公寓小業(yè)主出租，偶然性強。另外，租客也愿意花比公寓不高價差，取得更多、風(fēng)險更小服務(wù)；

二、租金穩(wěn)定性較有確保。在一般公寓里，因為各投資者資金、持房能力不一樣，投資百分比增加勢必造成小業(yè)主惡性競爭。而酒店式公寓統(tǒng)一經(jīng)營方法使各業(yè)主經(jīng)濟利益捆綁在一起，管理企業(yè)依據(jù)收益分成，能夠保持物業(yè)整體租價；

三、性價比比酒店更有優(yōu)勢。酒店式公寓因為是成套住宅，相比較于純酒店單間設(shè)計，居住舒適性大為提升。同時，酒店式公寓在其軟、硬件配置和純酒店相差無幾，但租金價格卻相去甚遠，所以，很多酒店長租客便把置業(yè)眼光投向了酒店式公寓。

酒店式公寓市場前景分析

針對越來越多購房人想從買房中得到額外投資回報，精明開發(fā)商便適時地推出了多種投資型產(chǎn)品。相關(guān)教授認為，酒店式公寓是投資性置業(yè)者尤其是異地置業(yè)上選。因為這類物業(yè)投資對多數(shù)人而言，是有超值回報空間。通常，酒店租金要比公寓高出３０％。酒店式公寓單位小、好管理、易出租等特點是其它物業(yè)項目所難以比擬。

伴隨政府提出振興東北老工業(yè)基地，沈陽將深入發(fā)展成為東北經(jīng)濟、金融、文化、商業(yè)中心，隨之帶來了大量商機，也帶來了外地投資人士、境外企業(yè)、跨國企業(yè)駐沈陽中短期辦事人員來沈陽投資興業(yè)。這一切給酒店式公寓提供了一個極大發(fā)展空間。

風(fēng)險提醒及投資提議

一、看開發(fā)商資金實力是否雄厚、信譽度是否良好；