碧桂園集團(tuán)虹橋路東項(xiàng)目資金策劃會(huì)

滬蘇區(qū)域虹橋路東項(xiàng)目資金策劃匯報(bào)人：郭靖2016年10月20日2024/6/14一、引言1、企業(yè)管理的核心是財(cái)務(wù)管理，財(cái)務(wù)管理的核心是資金管理，資金管理的核心是現(xiàn)金流管理；2、現(xiàn)金流管理是收、支、控三方面有效組合，是結(jié)合項(xiàng)目從投資拿地、過程開發(fā)及銷售、首尾竣工及交付的閉環(huán)管理；3、以資金策劃為契機(jī)，將現(xiàn)金流管理從前端進(jìn)行規(guī)劃，并以資金策劃方案為指導(dǎo)進(jìn)行過程管理；4、資金策劃不是單一財(cái)務(wù)策劃，是涉及投資拿地、項(xiàng)目開發(fā)、營銷、成本及其他職能部門的綜合運(yùn)營管控；5、資金策劃是在集團(tuán)/區(qū)域資金管控模式前提下，以項(xiàng)目最少年化自有資金占用及綜合收益最大化為目標(biāo)；CONTENTS目錄項(xiàng)目整體經(jīng)營指標(biāo)項(xiàng)目資金策劃總結(jié)項(xiàng)目資金策劃內(nèi)容4項(xiàng)目整體經(jīng)營指標(biāo)01項(xiàng)目區(qū)位簡介項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃簡介項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目營銷貨量鋪排及推售計(jì)劃一、項(xiàng)目區(qū)位簡介

項(xiàng)目位于江陰城南板塊。離江陰市中心3.5公里，8分鐘車程。

周邊路網(wǎng)干線比較發(fā)達(dá)，芙蓉大道、虹橋南路南延段、大橋南路、花山路等道路為項(xiàng)目提供了比較便捷的交通，江陰客運(yùn)站、高鐵站（規(guī)劃）等組成放射網(wǎng)絡(luò)，交通便利。

附近學(xué)校、酒店、高爾夫球場、麥德龍超市等配套設(shè)施豐富。目標(biāo)地塊江陰客運(yùn)站江陰高鐵站（規(guī)劃）芙蓉大道快速路G2京滬高速虹橋路南延伸段張家港方向無錫上海方向市區(qū)方向常州方向沿江高鐵（規(guī)劃）交通節(jié)點(diǎn)距離（km）車程（min）江陰客運(yùn)站13規(guī)劃高鐵站25江陰麥德龍2.38江陰步行街3.58市政府510一、項(xiàng)目區(qū)位簡介項(xiàng)目大戶型產(chǎn)品類型產(chǎn)品面積單價(jià)規(guī)劃套數(shù)推出時(shí)間剩余套數(shù)產(chǎn)品特征與精工產(chǎn)品

對(duì)比一、項(xiàng)目區(qū)位簡介陽光假日花園

高層

100-142㎡780029302010/11/281119功能性齊全，戶型總體設(shè)計(jì)比較方正，南北通透客餐廳大、主臥寬敞金宸國際花園高層84-288㎡730019322011/10/1559超50%以上綠化率衛(wèi)生間干濕分離恒大御景高層81-170㎡8600/

900016432014/6/22197整體樓間距比較大預(yù)留人性化空間恒大帝景多層135-198㎡12800842016/7/235精裝修品牌較高檔智能化裝修、符合人體工程學(xué)

高層91-208㎡960020232016/7/214172024/6/14一、項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目名稱單位策劃方案版一項(xiàng)目整體技術(shù)指標(biāo)1總占地面積㎡534746.492容積率1.63建筑面積㎡9674714樓面地價(jià)元/㎡2337二核心經(jīng)營指標(biāo)1計(jì)劃總收入萬元7139972計(jì)劃總支出萬元6420933凈利潤萬元71904三價(jià)值雙享經(jīng)營指標(biāo)1年化自有資金投入萬元1287002投資峰值萬元1362373年化自有資金回報(bào)率62.24%4成就共享金額萬元8323一、項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃簡介土地獲取同心共享投入國土證工程規(guī)劃證施工許可證項(xiàng)目開盤竣工2016-9-30已獲取2017-2-282017-3-12017-6-182018-8-10首批交樓1、土地款分期支付簡介：2016年9月28日支付土地款50000萬元，2016年10月18日支付土地款48000萬元，2016年10月19日支付32000萬元，2017年2月支付70000萬。合計(jì)200000萬元。2、項(xiàng)目分期開發(fā)簡介：項(xiàng)目分四期開發(fā)。2018-8-152016-11-30一、項(xiàng)目營銷貨量鋪排及推售計(jì)劃產(chǎn)品結(jié)構(gòu)戶型面積段2017年推售套數(shù)面積金額（億元）雙拼

(毛坯）BJ240256100255694.42BJ260260102265594.59BJ4004001872001.25小計(jì)

2205932810.26高層洋房

（裝修）YJ140143556795956.41YJ18018384153461.24YJ2602603283200.67小計(jì)

6721032618.31合計(jì)

——89216258918.58項(xiàng)目資金策劃內(nèi)容02關(guān)鍵政策梳理專題方案策劃項(xiàng)目股權(quán)架構(gòu)股權(quán)架構(gòu)圖滬蘇區(qū)域玲瓏灣項(xiàng)目股權(quán)架構(gòu)圖虹橋路東項(xiàng)目合作方式：虹橋路東上海新碧碧享投資中心共享投資有限公司股東概況股東1股東2股東3股東4股東5股東名稱上海新碧

碧享投資中心共享投資公司股份占比

85%5%10%利潤分配比例85%

5%10%每一天資金成本16.13萬每一天管理費(fèi)用12.55萬元每一天年化自有資金成本3.58萬元每一天資金占用成本關(guān)鍵政策梳理—集團(tuán)內(nèi)部一、融資方式內(nèi)部開發(fā)貸二、擔(dān)保方式開發(fā)貸：四證齊全、最高額度為資金峰值的70%，每期提款上限為不超過本期實(shí)際已支出金額；三、融資成本開發(fā)貸年化6%可貸2年期，推售好可提前還款。關(guān)鍵政策梳理—外部一、融資方式：并購貸款：需要集團(tuán)擔(dān)保外部開發(fā)貸：需要四證齊全；最高額度為地價(jià)的60%；虹橋路東項(xiàng)目屬于并購項(xiàng)目，目前土地已抵押，可根據(jù)分批支付土地款節(jié)奏分地塊解壓，重新貸入。

二、商業(yè)按揭：首套房一般20%首付，2套房要區(qū)分貸款是否結(jié)清，首付在20%-30%之間，名下有兩套房產(chǎn)則禁止貸入。三、公積金按揭：取得預(yù)售證即可四、預(yù)售資金監(jiān)控：虹橋路東項(xiàng)目11年拿地，根據(jù)錫政規(guī)【2014】1號(hào)文，無需監(jiān)管。關(guān)鍵政策梳理—江陰公積金政策公積金（必須交滿6個(gè)月）利率5年以下2.75%

5年以上3.25%首付比例首套20%

二套30%（利率上浮10%）最高限額個(gè)人30萬

夫妻雙方不超過60萬放款時(shí)間

放款周期預(yù)計(jì)一個(gè)月備注一．公積金準(zhǔn)入條件：取得預(yù)售證即可二．貸款條件：按月連續(xù)足額繳存住房公積金6個(gè)月（含）以上，且在申請(qǐng)貸款前6個(gè)月（含）內(nèi)未提取住房公積金關(guān)鍵政策梳理—江陰按揭貸款政策工行家庭首次購房不低于20%，利率最低88折

家庭名下貸款已結(jié)清，首付不低于30%利率最低88折

家庭名下有一套貸款未結(jié)清不低于30%，利率上浮10%

家庭名下有兩套貸款可以準(zhǔn)入

借款人年齡不得高于70周歲農(nóng)行家庭首次購房不低于20%，利率最低88折

家庭名下貸款已結(jié)清，首付不低于30%利率最低88折

家庭名下有一套貸款未結(jié)清不低于30%，利率上浮10%

家庭名下有兩套貸款禁止準(zhǔn)入

借款人年齡不得高于70周歲中行家庭首次購房不低于20%，利率最低88折

家庭名下貸款已結(jié)清，首付原則上要求30%，利率不打折

家庭名下有一套貸款未結(jié)清不低于30%，利率上浮10%

家庭名下有兩套貸款禁止準(zhǔn)入

借款人年齡不得高于65周歲招商家庭首次購房不低于20%，利率最低88折

家庭名下貸款已結(jié)清，首付不低于25%

家庭名下有一套貸款未結(jié)清不低于30%，利率上浮10%

家庭名下有兩套貸款禁止準(zhǔn)入

借款人年齡不得高于70周歲農(nóng)商行家庭首次購房不低于20%，利率最低88折

家庭名下貸款已結(jié)清，首付不低于20%

家庭名下有一套貸款未結(jié)清不低于30%，利率上浮10%

家庭名下有兩套貸款禁止準(zhǔn)入

借款人年齡不得高于65周歲專項(xiàng)策劃方案—并購貸/開發(fā)貸融資項(xiàng)目明細(xì)

備注貸款銀行招行

并購貸12億，年化利率6%可貸兩年；開發(fā)貸各行洽談中，可以基準(zhǔn)利率貸入（4.75%左右）申報(bào)金額12億元

并購貸最高貸入收購價(jià)的60%，開發(fā)貸為土地款的60%預(yù)計(jì)獲批時(shí)間

2016-10-31

貸入計(jì)劃

2016-10-31

還貸計(jì)劃

2018-6-30

難點(diǎn)

開發(fā)貸目前土地已抵押，需根據(jù)分批支付土地款節(jié)奏分地塊解壓，重新貸入。需協(xié)調(diào)項(xiàng)

專項(xiàng)策劃方案—銷售回款回款方式：自付和按揭1、自付：合同約定付款時(shí)間；2、按揭：商貸和公積金貸款，合同約定首付款齊全一個(gè)月后，貸款到賬。咨詢當(dāng)?shù)劂y行，在資料齊全情況下，對(duì)外輸出按揭放款一般一周左右，最快放款為一至三天。風(fēng)險(xiǎn)：1、客戶資信質(zhì)量不佳、貸款資料提供不及時(shí)導(dǎo)致放款時(shí)間滯后；2、公積金（組合）貸款，公積金審批放款周期長，導(dǎo)致回款滯后。應(yīng)對(duì)：1、選擇可快貸的銀行進(jìn)行合作，加速資金回籠；2、按揭貸款工作前置，在客戶認(rèn)籌時(shí)即通過合作銀行查詢客戶征信情況并告知簽約時(shí)辦理貸款需提供的資料清單，客戶簽約當(dāng)天需要資料齊全，并同時(shí)簽訂按揭貸款合同；3、控制使用公積金（組合）貸款規(guī)模，通過價(jià)格拉差，引導(dǎo)客戶使用商貸(或者商轉(zhuǎn)公)專項(xiàng)策劃方案—監(jiān)控資金解凍預(yù)售資金：無監(jiān)管公積金貸款：在購房借款人到委托銀行辦理住房公積金貸款時(shí)，向提供貸款擔(dān)保的單位收取的保證金（5%）。七、財(cái)務(wù)策劃—財(cái)務(wù)資金策劃序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)2016年

2017年

2018年

2019年

2020年

2021年

2022年

2023年

一現(xiàn)金流入

902,536

-

219,342

208,278

147,068

115,825

120,257

83,650

8,1151銷售收入

792,536

-

149,342

188,278

127,068

115,825

120,257

83,650

8,1152貸款收入

110,000

70,000

20,000

20,000

-

-

-二現(xiàn)金流出

822,310

137,716

108,926

156,823

117,222

120,706

77,861

63,121

39,9341土地成本

200,000

130,000

70,000

-

-

-

-

-

-2開發(fā)成本

416,275

6,809

28,158

72,995

83,003

65,081

67,035

54,177

39,0183銷管費(fèi)用

26,313

907

3,629

3,629

3,629

3,629

3,629

3,629

3,6295增值稅附加、防洪費(fèi)

24,760

-

4,521

5,699

5,429

5,666

3,640

2,532

-2,7276土地增值稅

13,891

-

2,618

3,300

2,227

2,030

2,108

1,466

1427所得稅

26,742

-

-

-

834

23,399

1,449

1,316

-1288還貸支出

110,000

-

-

70,000

20,000

20,000

-

-

-9其他支出

4,200

-

-

1,200

2,100

900

-

-

-三凈現(xiàn)金流量

80,227

-137,716

110,416

51,455

29,846

-4,881

42,396

20,529

-31,