碧桂園集團(tuán)姜堰項(xiàng)目資金策劃會(huì)

滬蘇區(qū)域姜堰項(xiàng)目資金策劃匯報(bào)人：劉小燕2016年03月31日2024/6/14一、引言1、企業(yè)管理的核心是財(cái)務(wù)管理，財(cái)務(wù)管理的核心是資金管理，資金管理的核心是現(xiàn)金流管理；2、現(xiàn)金流管理是收、支、控三方面有效組合，是結(jié)合項(xiàng)目從投資拿地、過(guò)程開(kāi)發(fā)及銷售、首尾竣工及交付的閉環(huán)管理；3、以資金策劃為契機(jī)，將現(xiàn)金流管理從前端進(jìn)行規(guī)劃，并以資金策劃方案為指導(dǎo)進(jìn)行過(guò)程管理；4、資金策劃不是單一財(cái)務(wù)策劃，是涉及投資拿地、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷、成本及其他職能部門(mén)的綜合運(yùn)營(yíng)管控；5、資金策劃是在集團(tuán)/區(qū)域資金管控模式前提下，以項(xiàng)目最少年化自有資金占用及綜合收益最大化為目標(biāo)；CONTENTS目錄項(xiàng)目整體經(jīng)營(yíng)指標(biāo)項(xiàng)目資金策劃總結(jié)項(xiàng)目資金策劃內(nèi)容4項(xiàng)目整體經(jīng)營(yíng)指標(biāo)01項(xiàng)目區(qū)位簡(jiǎn)介項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃簡(jiǎn)介項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目營(yíng)銷貨量鋪排及推售計(jì)劃2024/6/14一、項(xiàng)目區(qū)位簡(jiǎn)介1、周邊競(jìng)品區(qū)位簡(jiǎn)介要點(diǎn)：1、周邊競(jìng)品東方不夜城推售1095套，去化100%，嘉中名苑推1014套，去化95%，勝利華庭推770套，去化95%。周邊競(jìng)品中僅有中天清華園還有大量新盤(pán)在售，其他如嘉中名苑、勝利華庭等均為尾盤(pán)，東方不夜城已售罄。2、項(xiàng)目位于城市中心繁華地帶，銀行網(wǎng)點(diǎn)多。農(nóng)行、建行、工行、農(nóng)商行距項(xiàng)目地點(diǎn)較近。3、地塊緊鄰迎賓西路人氣商業(yè)街、人民路商業(yè)、西大街商業(yè)步行街，商業(yè)配套成熟，被富人認(rèn)可；地塊配套北大街實(shí)驗(yàn)小學(xué)（姜堰最好小學(xué)，遠(yuǎn)超第二名），教育資源優(yōu)越；地塊臨近姜堰中醫(yī)院、泰州市第二醫(yī)院、鳳凰文化廣場(chǎng)、麋鹿廣場(chǎng)等配套；地塊周圍是成熟小區(qū)，生活氛圍較為濃郁；2024/6/14一、項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目名稱單位策劃方案版一項(xiàng)目整體技術(shù)指標(biāo)1總占地面積㎡508542容積率2.163建筑面積㎡1274324樓面地價(jià)元/㎡3028二核心經(jīng)營(yíng)指標(biāo)1計(jì)劃總收入萬(wàn)元1291522計(jì)劃總支出萬(wàn)元1021463凈利潤(rùn)萬(wàn)元20255三價(jià)值雙享經(jīng)營(yíng)指標(biāo)1年化自有資金投入萬(wàn)元73892投資峰值萬(wàn)元312503年化自有資金回報(bào)率萬(wàn)元273%4成就共享金額萬(wàn)元3607備注：投資峰值包含土地款20962萬(wàn)，工程類支出8824萬(wàn)，利息支出636萬(wàn)，其他支出828萬(wàn)一、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃簡(jiǎn)介土地獲取同心共享投入國(guó)土證工程規(guī)劃證施工許可證項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)首批交樓2016-2-4最高投入3125萬(wàn)2016-5-72016-5-302016-6-252016-8-202018-4-302018-4-30竣工1、土地款分期支付簡(jiǎn)介：16年2月2日前支付土地保證金8200萬(wàn)，16年4月30日前支付土地款12762.22萬(wàn)（含契稅998.22萬(wàn)），17年1月20日前支付土地款13310萬(wàn)，共計(jì)34272.22萬(wàn)。2、項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)簡(jiǎn)介：無(wú)分期開(kāi)發(fā)計(jì)劃。一、項(xiàng)目營(yíng)銷貨量鋪排及推售計(jì)劃

推貨節(jié)點(diǎn)第一次推售第二次推售合計(jì)推售時(shí)間2016-8-20待定住宅貨值（億元）4.571.405.97面積（萬(wàn)㎡）5.861.807.66商業(yè)貨值（億元）1.764.646.40面積（萬(wàn)㎡）0.882.283.16車位貨值（億元）-0.540.54個(gè)數(shù)-537537總貨值（億元）6.336.5812.91當(dāng)日去化（億元）3.803.957.75當(dāng)月去化（億元）4.434.619.04項(xiàng)目資金策劃內(nèi)容02關(guān)鍵政策梳理專題方案策劃項(xiàng)目股權(quán)架構(gòu)股權(quán)架構(gòu)圖滬蘇區(qū)域姜堰項(xiàng)目股權(quán)架構(gòu)圖姜堰項(xiàng)目合作方式：姜堰碧桂園上海新碧碧享投資中心共享投資有限公司股東概況股東1股東2股東3股東4股東5股東名稱上海新碧

碧享投資中心共享投資公司股份占比

85%5%10%利潤(rùn)分配比例85%

5%10%每一天資金成本9.50萬(wàn)每一天管理費(fèi)用7.07萬(wàn)元每一天天年化自有資金成本2.43萬(wàn)元每一天資金占用成本周期開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用與銷管費(fèi)用總額6450萬(wàn)/項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期912天周期年化自有資金成本2216萬(wàn)/項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期912天關(guān)鍵政策梳理—集團(tuán)內(nèi)部一、融資方式：表外融資、內(nèi)部融資二、擔(dān)保方式：表外融資不提供擔(dān)保（僅可以對(duì)無(wú)息貸款擔(dān)保）；內(nèi)部融資：四證齊全、最高額度為資金峰值的70%，每期提款上限為不超過(guò)本期實(shí)際已支出金額；三、融資成本：表外不高于8%，內(nèi)部融資年化6%可貸1年期四、其他：暫無(wú)關(guān)鍵政策梳理—外部一、融資方式：表外融資條款與我司的要求還有出入（要求有擔(dān)保、回購(gòu)）；內(nèi)部融資需要項(xiàng)目進(jìn)度與外部開(kāi)發(fā)貸的要求基本一致，需要四證齊全；二、商業(yè)按揭：首套房一般20%首付；2套房要50%首付三、公積金按揭：開(kāi)發(fā)商公司職工繳納公積金，辦理準(zhǔn)入手續(xù)，取得預(yù)售證即可四、預(yù)售資金監(jiān)控：政府有監(jiān)控要求（有突破空間）五、投資拿地階段獲得的優(yōu)惠政策：暫無(wú)六、合作方特殊要求等：暫無(wú)關(guān)鍵政策梳理—姜堰公積金按揭建議：若客戶申請(qǐng)公積金按揭，在首付壓力不大的前提下，盡量讓客戶辦理公轉(zhuǎn)商，加快按揭放款速度。對(duì)開(kāi)發(fā)商準(zhǔn)入無(wú)特別要求，操作空間較大

關(guān)鍵政策梳理—姜堰商業(yè)按揭姜堰項(xiàng)目情況：商鋪占比較大，目前銀行對(duì)商鋪按揭貸款持謹(jǐn)慎態(tài)度，臨街商業(yè)影響較小，對(duì)底商影響較大；需與銀行進(jìn)一步溝通，避免按揭貸款對(duì)商業(yè)去化產(chǎn)生影響

關(guān)鍵政策梳理—預(yù)售資金監(jiān)控泰州地區(qū)監(jiān)管政策要點(diǎn)：1、監(jiān)管期限為：自取得預(yù)售許可證到項(xiàng)目辦理房屋初始登記后止；2、監(jiān)管賬戶資金金額原則上不得低于初始重點(diǎn)監(jiān)管資金總額的10%；3、監(jiān)管資金分重點(diǎn)監(jiān)管資金和一般監(jiān)管資金。達(dá)到重點(diǎn)監(jiān)管資金額度后才能按照工程進(jìn)度適度減少；4、監(jiān)控資金用款原則：建設(shè)造價(jià)高層不低于1800元/平方米，多層不低于1400元/平方米；配套工程不低于400元/平方米泰州碧桂園做法：爭(zhēng)取最低限額監(jiān)管！姜堰目前情況：無(wú)監(jiān)管，但考慮計(jì)劃施行！專項(xiàng)策劃方案—前端表外融資項(xiàng)目明細(xì)

備注貸款銀行招行前期溝通中，意愿不強(qiáng)申報(bào)金額2.38億元土地款7成預(yù)計(jì)獲批時(shí)間2016.5

貸入計(jì)劃2016.5

還貸計(jì)劃2016.11

難點(diǎn)1、泰州地區(qū)對(duì)前段表外融資有興趣的金融機(jī)構(gòu)較少；2、成本要求較高

需協(xié)調(diào)項(xiàng)

建議國(guó)土證的取得時(shí)間能盡量前置，可能方案中需要土地抵押。專項(xiàng)策劃方案—內(nèi)部融資項(xiàng)目明細(xì)

備注貸款銀行內(nèi)部借款

申報(bào)金額2.18億元資金峰值31250萬(wàn)元的7成預(yù)計(jì)獲批時(shí)間2016.11

貸入計(jì)劃2016.11

還貸計(jì)劃2017.11

難點(diǎn)暫無(wú)

需協(xié)調(diào)項(xiàng)暫無(wú)

專項(xiàng)策劃方案—銷售回款回款方式：自付和按揭：1、自付：合同約定付款時(shí)間；2、按揭：商貸和公積金貸款，合同約定首付款齊全一個(gè)月后，貸款到賬。當(dāng)?shù)兀鹤稍儺?dāng)?shù)劂y行，在資料齊全情況下，對(duì)外輸出按揭放款一般在一周左右，最快放款為二至三天。風(fēng)險(xiǎn)：1、客戶貸款資料不齊全，導(dǎo)致放款時(shí)間滯后；2、組合公積金貸款，由于公積金放款速度慢，導(dǎo)致商貸放款不及時(shí)。應(yīng)對(duì)：1、選擇優(yōu)質(zhì)銀行進(jìn)行合作，在合作銀行之間形成放款速度競(jìng)爭(zhēng)；2、客戶簽約當(dāng)天需要資料齊全，同時(shí)簽訂按揭貸款合同；3、對(duì)客戶推廣公轉(zhuǎn)商貸款方式，加大回款速度；4、公積金貸款賬戶數(shù)量進(jìn)行控制，限定合作銀行。專項(xiàng)策劃方案—監(jiān)控資金解凍監(jiān)控資金（政府監(jiān)控）：1、預(yù)售資金：商品房預(yù)售資金應(yīng)全部納入監(jiān)管賬戶，由監(jiān)管部門(mén)負(fù)責(zé)監(jiān)管。監(jiān)管期限為：自項(xiàng)目取得商品房預(yù)售許可證開(kāi)始，至項(xiàng)目辦理房屋初始登記后。

2、公積金保證金：在購(gòu)房借款人到委托銀行辦理住房公積金貸款時(shí)，向提供貸款擔(dān)保的單位收取的保證金（5%）。當(dāng)?shù)兀焊鶕?jù)了解，目前當(dāng)?shù)責(zé)o預(yù)售資金監(jiān)管，但房管局在考慮計(jì)劃施行。風(fēng)險(xiǎn)：房管局不明確預(yù)售資金監(jiān)管的時(shí)間。應(yīng)對(duì)：1、保持與房管局的良好溝通，及時(shí)了解政策。2、加快樓款回籠，及時(shí)歸集集團(tuán)；3、針對(duì)公積金貸款，考慮公轉(zhuǎn)商的形式，盡量減少保證金賬戶金額。專項(xiàng)策劃—第1年現(xiàn)金流分析序號(hào)現(xiàn)金流項(xiàng)目第1個(gè)月第2個(gè)月第3個(gè)月第4個(gè)月第5個(gè)月第6個(gè)月第7個(gè)月第8個(gè)月第9個(gè)月第10個(gè)月第11個(gè)月第12個(gè)月回正時(shí)間（7個(gè)月）一合約銷售

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-20,7149,9903,5013,5254,7468,71351,1891樓款收入

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-7,2508,6756,8305,6794,8956,13639,4652開(kāi)發(fā)成本支出

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-1,241200420042,0711,5041,7711,6931,6931,6931,18016,8543土地費(fèi)用支出8,200

-12,762

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-13,31034,2724稅費(fèi)支出

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-18

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-5486565164293702,5385薪酬支出

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-505050505050505050655156利息支出

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-1591591591591591591091091091,2817其他收入/支出

-80641001001081081141291291291841,245二

經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流-8,200-80-14,135-2,313-2,313-2,3885,4296,0334,1433,1822,485-9,082-17,2401借款收入

-

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-23,800

-

--

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-21,800

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-45,6002歸還貸款

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--

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-23,800

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-23,8003收到股東投入

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-4歸還股東借款

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-三

籌資性現(xiàn)金流

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-23,800

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--

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--2,000

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-21,800四

項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)金流-8,200-80-14,13521,487-2,313-2,3885,4296,0334,1431,1822,485-9,0824,560專項(xiàng)策劃—第1年現(xiàn)金流分析專項(xiàng)策劃—項(xiàng)目周期現(xiàn)金流序號(hào)現(xiàn)金流項(xiàng)目合計(jì)第1年第2年第3年一

合約銷售

129,15247,61270,33111,2091樓款收入129,15233,32979,78316,0412開(kāi)發(fā)成本支出45,52313,45620,39411,6733土地費(fèi)用支出34,27220,96213310

-4稅費(fèi)支出21,1182,4048,7769,9385薪酬支出2,3307808606906利息支出2,1511,0611,090

-7其他收入/支出3,5031,7471,413343二

經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流

20,255-7,08233,940-6,6031借款收入45,60045,600

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-2歸還貸款45,60023,80021,800

-3收到股東投入

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-4歸還股東借款

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-三

籌資性現(xiàn)金流

-21,800-21,800

-四

項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)金流

20,25514,71812,140-6,603專項(xiàng)策劃—項(xiàng)目周期現(xiàn)金流專項(xiàng)策劃結(jié)果比對(duì)項(xiàng)目明細(xì)投資定案版策劃方案版變動(dòng)備注項(xiàng)目總收入

13.01

12.91

-0.1按照目前經(jīng)濟(jì)指標(biāo)確定

其中第一年樓款收入

4.16

3.95

-0.21按照目前銷售鋪排確定

項(xiàng)目總支出

9.7310.90

1.17土地溢價(jià)、成本變動(dòng)融資貸入-表外

1.50

2.38

0.88按照目前融資計(jì)劃確定

融資貸入-表內(nèi)

0

2.18

2.18按照目前