土木工程知識點(diǎn)-建筑住宅商品房滲漏成因所引發(fā)的法律關(guān)系

本文為梁志飛老師精心編輯土木工程知識點(diǎn)之一，大家下載下來好好學(xué)習(xí)吧！土木工程知識點(diǎn)-建筑住宅商品房滲漏成因所引發(fā)的法律關(guān)系隨著時(shí)間的推移，因住宅商品房滲漏形成的民事糾紛越來越多，這是由防水產(chǎn)品使用年限、房屋質(zhì)量年限及不當(dāng)裝修等因素決定的必然會(huì)發(fā)生的現(xiàn)象，更是入住商品房的每戶人家都可能會(huì)面臨的情形。對此類問題的解決，司法實(shí)務(wù)界有一種不好的傾向，或是抱怨立法者立法上的滯后，認(rèn)為法律沒有作明細(xì)的規(guī)定，或是簡單的將滲漏原因歸結(jié)為開發(fā)商的房屋質(zhì)量，或是將思維禁固在樓上樓下的相鄰權(quán)關(guān)系中，從而使法律并不缺失、案件并不復(fù)雜的房屋滲漏案件不是找不準(zhǔn)被告，就是被久拖不決，再不就是被輕率處理。

只要房屋滲水，要么告建筑商，要么告樓上住戶。這種簡單的思維方法，如果出自于律師還事出有因、情有可愿，因?yàn)椋蓭煘榱松?，講這個(gè)案件不能訴訟，無疑與自己的肚子和錢包過不去。重要的是民事法官，如果將認(rèn)識定格在這種思維上，不但不能處理好此類糾紛，反而會(huì)將這類看似不起眼的民事糾紛激化，甚至演變成為一樁不該發(fā)生的錯(cuò)案。

當(dāng)房屋滲漏問題存在時(shí)，首先要采用實(shí)事求是的方法來查找分析滲漏的成因。其次是明確法律關(guān)系尋求正確的解決途徑。再次要在查明滲漏原因的情況下明確責(zé)任，以便有針對性地適用法律尋求解決方法。為此，筆者談如下膚淺看法，以期拋磚引玉。

一、房屋滲漏的成因

房屋滲漏的成因多種多樣，有時(shí)是一因一果，有時(shí)是多因一果，有時(shí)甚至復(fù)雜到只見滲漏現(xiàn)象卻一時(shí)難以找到原因，導(dǎo)至無從下手維修。一般來講，最常見造成滲漏的原因有以下四種：

一是建筑商建房時(shí)處理不當(dāng)留有質(zhì)量隱患；

二是樓上住戶隨意改建管道或不當(dāng)用水造成對樓下住戶的侵害；

三是樓下住戶在裝修中對其樓頂造成損害而導(dǎo)致滲漏；

四是由于建筑防水材料隨著年代的久遠(yuǎn)自然老化而導(dǎo)致滲漏。

上述四種不同的滲漏原因，形成的法律關(guān)系是不同的。眾所周知，法律關(guān)系是法律在調(diào)整人們行為過程中所產(chǎn)生的一種特殊的社會(huì)關(guān)系，法律關(guān)系構(gòu)成包括主體、內(nèi)容、客體三個(gè)要素。在民事訴訟中最能直接反映法律關(guān)系的是案由，民事訴訟中的案由如同刑事訴訟中的罪名一樣重要，它們都直接反映了案件的性質(zhì)。民事訴訟中案由確定正確與否，既反映法律關(guān)系主體（誰為原告、誰為被告）、內(nèi)容（權(quán)利義務(wù)）、客體（是物或是行為）的必要條件，還關(guān)系到適用法律的選擇和訴訟的路徑（即訴訟方向）。案由一旦錯(cuò)立，法律關(guān)系也會(huì)隨之發(fā)生變化，就會(huì)出現(xiàn)差之毫厘謬之千里的判決結(jié)果。

二、不同的滲漏原因會(huì)形成不同的法律關(guān)系，不同的法律關(guān)系決定不同的案由。

法律關(guān)系的形成與滲漏原因密不可分，必須具體問題具體分析，常見的滲漏一般情況下可以形成以下法律關(guān)系：

1、如果是建筑商建房時(shí)處理不當(dāng)留有質(zhì)量隱患，該案由反映的應(yīng)是商品住宅質(zhì)量糾紛法律關(guān)系。

2、如果是樓上住戶隨意改建管道或不當(dāng)用水造成對樓下住戶的侵害，該案由反映的應(yīng)是財(cái)物損害的侵權(quán)法律關(guān)系。

3、如果是樓下住戶在裝修中對其樓頂造成損傷而導(dǎo)致滲漏和由于建筑防水材料隨著年代的久遠(yuǎn)自然老化而導(dǎo)致滲漏，以相鄰關(guān)系為切入點(diǎn)進(jìn)行訴訟是較好的選擇。

4、如果是共用設(shè)施、設(shè)備導(dǎo)致滲漏且已過建筑商五年質(zhì)保期時(shí)，該案由反映的應(yīng)是物業(yè)管理糾紛法律關(guān)系。

三、不同的法律關(guān)系適用不同的法律是處理滲漏糾紛的有效方法

1、對商品住宅質(zhì)量糾紛法律的適用和解決的方法。我國《民法通則》第一百一十一條規(guī)定：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定條件的，另一方有權(quán)要求履行或者采取補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。國務(wù)院《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第四十條第二款之規(guī)定：屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年。這是對建筑商建造房屋的質(zhì)量要求，也是滲漏受害人依據(jù)《房屋買賣合同》和建筑商提供的《商品房屋質(zhì)量保證書》中質(zhì)量保證承諾，要求建筑商維修或賠償?shù)睦碛?，更是法院判決的法律依據(jù)。但是，適用該規(guī)定的前提條件是要確定建筑商建造的商品房確實(shí)存在質(zhì)量問題。如果滲漏是受害人及其相鄰關(guān)系人造成的，即使在五年的質(zhì)保期內(nèi)，建筑商也不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。當(dāng)房屋滲漏確為建筑商建造的房屋質(zhì)量所造成時(shí)，如果滲漏給受害人財(cái)物帶來損害的，建筑商則還要按照《民法通則》承擔(dān)侵權(quán)的民事賠償責(zé)任。如果滲漏既有建筑商建造房屋的質(zhì)量問題，又有滲漏受害人和其相鄰關(guān)系人裝修不當(dāng)?shù)脑?，則應(yīng)相應(yīng)減輕建筑商的責(zé)任并讓有過錯(cuò)的一方承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

2、對樓上住戶隨意改建管道或不當(dāng)用水造成對樓下住戶的侵害時(shí)法律的適用和解決的方法。我國《民法通則》第一百零六條第二款規(guī)定：公民、法人由于過錯(cuò)侵害國家的、集體的財(cái)產(chǎn)，侵害他人財(cái)產(chǎn)、人身的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。商品住宅房管道的設(shè)置既有合理性還有區(qū)域性要求，如果樓上住戶為了自己的方便跨特定區(qū)域在房間內(nèi)隨意改裝管道，這本身就是一種不當(dāng)行為，一旦造成滲漏，就構(gòu)成了民法意義上最典型的侵權(quán)行為和損害的事實(shí)，因此，由樓上住戶承擔(dān)民事責(zé)任是法定的應(yīng)有之義。但也有例外，比如，樓上住戶僅改裝了支管道且沒有超越用水區(qū)域，只是在衛(wèi)生間改裝了支管道，后來樓下有滲漏，我們能不能以樓上住戶改裝管道就認(rèn)定其侵權(quán)？筆者認(rèn)為不能一概而論，而要查找出滲漏的根本原因。因?yàn)椋l(wèi)生間是為人們正常生活用水特別設(shè)置的區(qū)域，按照衛(wèi)生間防滲漏5年的質(zhì)保要求，只要用水不溢出衛(wèi)生間這個(gè)區(qū)域，就不應(yīng)該僅以住戶改裝支管道而要求其承擔(dān)責(zé)任。因?yàn)椋瑵B漏的根本原因不是支管道的改裝而是衛(wèi)生間區(qū)域防水層存有質(zhì)量問題，否則，水只會(huì)積聚在用戶自己的樓面上而不至于下滲。

3、對相鄰關(guān)系中樓下住戶在裝修中對其樓頂造成損傷和由于建筑防水材料隨著年代的久遠(yuǎn)自然老化而導(dǎo)致滲漏時(shí)法律的適用和解決的方法。對上述前一種情況是滲漏受害者自已的過錯(cuò)，后者相鄰各方均無過錯(cuò)，在此情況下以相鄰關(guān)系立案的目的僅是尋求解決的途徑，至于責(zé)任的承擔(dān)，則要依據(jù)查明的滲漏原因來確定。在此，重要的是對相鄰關(guān)系的正確理解。

《中華人民共和國民法通則》的第八十三條規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利于生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害，排除妨礙，賠償損失?！吨腥A人民共和國物權(quán)法》第八十四條也作了相同的規(guī)定，我國《民法通則》對調(diào)整用水與排水相鄰關(guān)系的司法解釋，明確應(yīng)遵循的基本法律要求是：

第一、相鄰多方共臨同一水源時(shí)，各方均可以自由使用水源，但不得影響相鄰方的用水。相鄰一方擅自堵截、改變水路或者獨(dú)占自然用水，影響他方正常生產(chǎn)、生活的，他方有權(quán)請求排除妨礙，因此造成他方損失的，截水一方應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。

第二、相鄰一方必須使用另一方的土地排水的，應(yīng)當(dāng)予以準(zhǔn)許，但排水一方應(yīng)當(dāng)在必要限度內(nèi)使用并采取適當(dāng)?shù)谋Ｗo(hù)措施。如果因此而給另一方造成損失的，受益人應(yīng)當(dāng)給受害人適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。

第三、相鄰一方可以采取其他的合理的措施排水而未采取，向他方土地排水毀損或可能毀損他方財(cái)產(chǎn)，他方要求致害人停止侵害、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀、賠償損失的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。

對照該司法解釋，筆者將住宅商品房用水與排水的相鄰關(guān)系歸納為：

（1）有利于生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神是相鄰關(guān)系的基本要求，即一方為另一方提供便利。

（2）相鄰關(guān)系是一種事實(shí)關(guān)系，因法律關(guān)系主體之間的空間位置而產(chǎn)生，但相鄰關(guān)系的存在本身并不必然導(dǎo)致民事法律責(zé)任的承擔(dān)，因此，樓下滲漏，樓上就要承擔(dān)責(zé)任是極其錯(cuò)誤的認(rèn)識。

（3）相鄰關(guān)系中的給水、排水本質(zhì)要求是：相鄰一方不得為了自己的利益去人為地改變水自然流動(dòng)的方向。如果不作這樣的理解，那么頂層的住戶漏水其依據(jù)相鄰關(guān)系又如何主張和實(shí)現(xiàn)自己的權(quán)利？這里的前置條件是依據(jù)相鄰關(guān)系，誰都知道樓頂是公共部位，筆者設(shè)置此問的目的是為了說明，相鄰的一方要為另一方提供便利，這是相鄰關(guān)系中相鄰方不得以任何理由推辭的義務(wù)。但相鄰關(guān)系不是處理滲漏問題的唯一途徑，更不能讓相鄰關(guān)系成為承擔(dān)責(zé)任的理由。

（4）相鄰關(guān)系中責(zé)任的承擔(dān)，仍要根據(jù)物權(quán)侵權(quán)原理和《民法通則》中侵權(quán)規(guī)定來處理。如果相鄰人主觀上沒有過錯(cuò)，客觀上也不存在任何過錯(cuò)行為，或者行為與損害結(jié)果之間沒有因果關(guān)系的，依然不能構(gòu)成物權(quán)上侵權(quán)行為，也就不能因相鄰關(guān)系的存在讓相鄰關(guān)系人承擔(dān)責(zé)任。因?yàn)槟悖ㄗ≡跇巧希┡c他有相鄰關(guān)系，所以你就要承擔(dān)責(zé)任，這是一個(gè)錯(cuò)誤的判斷。但如果講因?yàn)槟悖ㄗ≡跇巧希┡c他有相鄰關(guān)系，所以你就要為他提供便利，這是一個(gè)符合情理法理的正確認(rèn)識。

（5）如何理解相鄰關(guān)系中的公平原則。公平原則是指民事主體之間的利益平衡，公平原則是衡量當(dāng)事人之間利益的標(biāo)準(zhǔn)。公平原則主要是從客觀上判斷當(dāng)事人之間的利益是否失衡注[1]。在處理相鄰關(guān)系糾紛，如不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人在向相鄰不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人提出用水、排水、安裝、建筑、修繕提供便利時(shí)，一是要合理，二是要公平，應(yīng)互助兼顧相鄰權(quán)利人的利益，防止損人利已妨害社會(huì)公共利益。實(shí)現(xiàn)當(dāng)事人的權(quán)利與義務(wù)的平衡，承擔(dān)民事責(zé)任平衡注[2]。筆者曾閱讀過雞西市城子區(qū)人民法院劉麗影法官對相鄰用水糾紛案的判決書：

一、案情簡介

原告趙某、劉某，被告張某

二原告與被告系鄰居關(guān)系，雙方居住的地區(qū)因采煤塌陷成為動(dòng)遷區(qū)域，自來水管線年久失修，已無法正常供水。2004年秋季，被告張某與鄰居高某等人協(xié)商重新接通自來水管道，但二原告表示不參與改造，被告張某等人在改造過程中，重新鋪設(shè)了自來水管線。2005年3月原告劉某在被告張某家改造過的管道上重新接通了自來水，但因漏水致被告家的火炕等物品被淹，經(jīng)雙方協(xié)商，原告劉某給被告張某二袋水泥予以賠償。為了劉某能繼續(xù)使用自來水，被告張某將新管道與舊管道接通，以便原告劉某用水，2006年原告趙某又在原告劉某家的管道上接通了自來水。

2009年4月被告張某因與原告趙某產(chǎn)生矛盾，便將接通的自來水管道截?cái)?，?dǎo)致二原告至今無法使用自來水，二人訴至法院，要求被告將自來水管道恢復(fù)原狀，保證自來水供水。城子河區(qū)人民法院認(rèn)為，原、被告系鄰居關(guān)系，在用水的問題上應(yīng)本著方便生活的原則正確使用自來水，二原告不能正常使用自來水既有所居住地區(qū)因采煤塌陷成為動(dòng)遷區(qū)域而導(dǎo)致自來水管道無人管理、維修的原因存在，也有在鄰居協(xié)商改造過程中未參與改造的自身原因存在。被告張某對自家出資改造的管道有權(quán)進(jìn)行合理使用，但是鑒于自來水有其公用性這一特征，二原告又無法從其它渠道接通自來水使用，現(xiàn)二原告均已七十高齡，終日挑水度日，嚴(yán)重影響了二原告的正常生活。二原告在被告改造過的管道上使用自來水已約四年時(shí)間，未對被告的生產(chǎn)、生活造成影響，故雖然被告某不存在過錯(cuò)，但從有利于方便生產(chǎn)、生活的角度出發(fā)，被告張某應(yīng)恢復(fù)截?cái)嗟淖詠硭艿?，如給被告張某造成相關(guān)損失或產(chǎn)生相關(guān)費(fèi)用，雙方可協(xié)商或另行通過訴訟程序解決。依照《中華人民共和國民法通則》第八十三條的規(guī)定，判決如下：

被告張某于本判決生效之日將截?cái)嗟淖詠硭艿澜油ǎ謴?fù)至二原告能夠正常使用自來水的狀態(tài)。案件受理費(fèi)100元，由二原告負(fù)擔(dān)。

筆者認(rèn)為此案中的亮點(diǎn)就在于法官把脈住了自來水共用性的特征，在被告沒有過錯(cuò)的情況下判決張某應(yīng)恢復(fù)截?cái)嗟淖詠硭艿馈Ｔ谥魑闹袑Ρ桓鎻埬吃斐上嚓P(guān)損失或產(chǎn)生相關(guān)費(fèi)用交待了解決的方法，案件的受理費(fèi)由得益者原告承擔(dān)，真正體現(xiàn)了公平原則的精神，反映了法官不囿于法律，靈活處理糾紛的智慧。

4、對物業(yè)管理糾紛共用設(shè)施導(dǎo)致滲漏且已過建筑商五年質(zhì)保期時(shí)法律的適用和解決的方法。

共用水管的維修，除了人為破壞的情況由破壞人承擔(dān)修理責(zé)任外，正常的公用設(shè)施維護(hù)在建筑商保修期滿后的共用管道，應(yīng)當(dāng)有專項(xiàng)維修資金來承擔(dān)。

我國《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十四條規(guī)定：住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。

專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

中華人民共和國財(cái)政部令第165號《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》（以下稱新辦法）第三條規(guī)定：本辦法所稱住宅共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

本辦法所稱共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

1998年12月16日建設(shè)部財(cái)政部《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》（以下稱老辦法）中則明列上下水管道、落水管是共用的設(shè)施。新辦法沒有明列上下水管道、落水管是共用設(shè)施，我們能否認(rèn)定其不屬共用設(shè)施呢？筆者認(rèn)為不能，理由是：一是從法條看新辦法不但用了一般包括的文字，同時(shí)明確由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備均屬于共用設(shè)施，可見新辦法沒有采用列舉窮盡的方法，不存在除此之外，不得認(rèn)定的情況。二是上下貫通的排水管、進(jìn)水管雖然經(jīng)過業(yè)主房內(nèi)，但權(quán)利屬于該樓一側(cè)單元的共有人，性質(zhì)屬于共用設(shè)施。如果否認(rèn)其具有共用的性質(zhì)，那么就要承認(rèn)業(yè)主對其擁有物權(quán)，物權(quán)的特征是對世權(quán)，是指權(quán)利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利。建筑商提供的《商品房屋質(zhì)量保證書》中就明確對上下貫通的排水管、進(jìn)水管不允許隨意修理拆卸，可見，業(yè)主是不能對其行使支配和排他的權(quán)利的。三是說上述管道是共用設(shè)施，還可以從戶外的落水管得到印證，戶外的落水管同樣未列入新辦法之中，但它作為共用設(shè)施無人置疑，否則，戶外的落水管一旦毀損將無人修理。

新辦法第二十條規(guī)定住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，按照下列規(guī)定分?jǐn)偅?/p>