溫莎名苑一期推售策略

溫莎名苑項(xiàng)目一期推售策略項(xiàng)目現(xiàn)狀及營(yíng)銷目標(biāo)Part1項(xiàng)目推售策略Part2年度推廣策略Part3開盤定價(jià)策略Part4甲乙雙方工作明細(xì)Part5渠道人員管理制度（建議）Part62銷售目標(biāo)3項(xiàng)目基本情況基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總建筑面積23萬(wàn)方占地9.4萬(wàn)㎡容積率2規(guī)劃戶數(shù)1843車位數(shù)1293建筑風(fēng)格英倫4項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃——總體開發(fā)計(jì)劃全項(xiàng)目共分為4期開發(fā),分別劃分為四大地塊。開發(fā)周期約為4年，可售套數(shù)為1843套，面積約17.6萬(wàn)方，總貨值約8.31億（按高層、小高層、公寓4500元/㎡，洋房5500元/㎡估算）。其中洋房400套，面積約48495㎡，貨值約2.66億；高層、小高層、公寓共1443套，面積約125444㎡，貨值約5.64億5項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃——2013年共推售188套高層，面積18244㎡，可售貨值約0.82億元。其中17#92套，面積約7727㎡，貨值0.347億，18#96套，面積10517㎡，貨值0.473億

18#

17#1期：18#高層（18F），共96套。面積共計(jì)10517㎡

，可售貨值約0.473億1期：17#高層（17F），共92套。面積共計(jì)7727㎡，可售貨值約0.347億6項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)計(jì)劃項(xiàng)目整體推售策略以雙產(chǎn)品線并行的原則，高層、小高層及公寓小步快跑，少推多開，保證資金回籠速率，在市場(chǎng)中造成持續(xù)熱銷的態(tài)勢(shì)；洋房產(chǎn)品限量推售，制造稀缺，實(shí)現(xiàn)逐步溢價(jià)。溫莎名苑2013年推案量18782㎡貨值約0.85億高層17#、18#2014年推案量56969㎡貨值約2.61億2015年推案量約692630㎡貨值約3.38億小高層14#、15#；高層19#、20#、21#，約5.2萬(wàn)方，約2.34億洋房13#，約0.48萬(wàn)方，約0.27億高層、小高層16#、22#、23#1，約4.6萬(wàn)方，約2.06億洋房2、3、6、7、10、11#約2.3萬(wàn)方，約1.32億銷售完成率：90%，0.738億2016年推案量約29668.25㎡貨值約1.53億高層23#2約0.9萬(wàn)方，約0.42億洋房4、5、8、9、12#，約2萬(wàn)方，約1.11億銷售完成率：70%，0.78億銷售完成率：90%，0.38億銷售完成率：60%，0.79億銷售完成率：80%，1.65億銷售完成率：90%，0.24億銷售完成率：90%，2.1億總貨值8.37億17#、18#持續(xù)銷售至2014年，故此項(xiàng)數(shù)據(jù)未計(jì)入14年銷售金額7銷售任務(wù)制定項(xiàng)目2013年度一期推出17、18號(hào)樓，共計(jì)188套房源，面積18244㎡，銷售額0.81億。自11月~春節(jié)前，要完成90%銷售任務(wù)量，即0.738億，面積16419.6㎡。2013年度營(yíng)銷目標(biāo)分期產(chǎn)品類型總套數(shù)總面積銷售額銷售計(jì)劃2013年12月11月~春節(jié)一期高層188套18244平米0.82億推量當(dāng)月上市套數(shù)188套當(dāng)月上市面積18244平米當(dāng)月可售套數(shù)188套當(dāng)月可售面積18244平米當(dāng)月可售金額0.82億去化套數(shù)銷售率90%銷售套數(shù)170套銷售面積16419.6平米銷售金額0.738億8銷售任務(wù)分解春節(jié)11月12月1月元旦11月9日外展場(chǎng)開放普卡發(fā)放12月15日售房部、樣板間開放VIP卡升級(jí)1月2日盛大開盤首次亮相，形象展示，打響名聲強(qiáng)勢(shì)蓄客，鎖定目標(biāo)客群強(qiáng)銷、熱銷鎖定有效客戶1000組蓄客量達(dá)4000組開盤勁銷120套，持續(xù)熱銷期勁銷50套9月度營(yíng)銷任務(wù)分解2013年~2014年11月12月1月蓄客量20002500500有效客戶——300100成交客戶————170銷售額————0.738億本年度蓄客期主要集中于11月份，外展場(chǎng)開放同時(shí)辦理普卡，提交身份證即可免費(fèi)辦理，在售房部開放前完成4000組普卡辦理。在此期間，線上、線下全面推廣執(zhí)行。12月中旬售房部開放，開放當(dāng)天普卡升級(jí)，繳認(rèn)籌金抵扣房款，此階段主要從之前4000組客戶中篩選項(xiàng)目真實(shí)有效客戶，在此期間線上推廣逐漸退熱，以活動(dòng)為主制造話題輿論。1月2日售房部盛大開盤，當(dāng)天完成70%銷售任務(wù)，短時(shí)間內(nèi)成為銅梁勁銷熱盤，直到春節(jié)前完成剩余20%銷售任務(wù)。10銷售任務(wù)分解根據(jù)上表，通過(guò)線上、線下、公關(guān)活動(dòng)配合強(qiáng)勢(shì)蓄客，11月是項(xiàng)目主要蓄客期，12月基本上通過(guò)升級(jí)會(huì)員卡鎖定有效客戶，進(jìn)行針對(duì)性推廣。1月份項(xiàng)目開盤，同時(shí)臨近春節(jié)，推廣慢慢退熱，項(xiàng)目進(jìn)入熱銷期，為拉動(dòng)銷量，可適當(dāng)推出部分特價(jià)房做話題宣傳。線上推廣在11月份全面開展，以辦卡量為蓄客基數(shù)，則需要完成20%蓄客量，即400組；線下推廣在11月需要完成80%蓄客量，即1600組；12月主要推廣以活動(dòng)為主，線上推廣退熱，可完成20%蓄客量，即500組，線下推廣完成40%蓄客量，即1000組，活動(dòng)比較大型，可持續(xù)性較長(zhǎng)，可完成40%蓄客量，即1000組；1月慢慢步入春節(jié)，推廣、活動(dòng)都逐漸減少，蓄客量也隨之慢慢減少，線上推廣完成10%蓄客量，即50組，線下推廣完成60%蓄客量，即300組，活動(dòng)以特價(jià)房制造話題，完成30%蓄客量，即150組。11銷售任務(wù)分配表12線上推廣任務(wù)目標(biāo)分配11月12月1月外展場(chǎng)開放售房部、樣板間開放一期開盤高速路口桁架、公交站臺(tái)、步行街燈箱、搜房網(wǎng)占11月蓄客比例20%，要完成客戶辦卡400組占12月營(yíng)銷比例20%，要完成客戶辦卡500組占1月營(yíng)銷比例10%，要完成客戶辦卡50組13線下推廣任務(wù)目標(biāo)分配11月12月1月占11月蓄客比例80%，要完成客戶辦卡1600組占12月蓄客比例40%，要完成客戶辦卡1000組占1月蓄客比例60%，要完成客戶辦卡300組外展場(chǎng)開放售房部、樣板間開放一期開盤短信、DM單派發(fā)、LED傳媒車、外賣場(chǎng)圈層拜訪、業(yè)務(wù)員帶客飛艇飛艇14活動(dòng)效果及營(yíng)銷任務(wù)分解表時(shí)間十一月份十二月份2014年一月長(zhǎng)效活動(dòng)8-915222813.12.30—14.1.2111218無(wú)時(shí)間項(xiàng)目外展場(chǎng)開放售房部開放暖場(chǎng)活動(dòng)1暖場(chǎng)活動(dòng)2開盤活動(dòng)1開盤活動(dòng)1開盤活動(dòng)2暖場(chǎng)活動(dòng)3暖場(chǎng)活動(dòng)4長(zhǎng)效活動(dòng)地點(diǎn)外展場(chǎng)銷售中心銷售中心銷售中心全城銷售中心銷售中心銷售中心銷售中心全城規(guī)模小型大型中型大型小型大型中型小型小型——內(nèi)容LED車、飛艇、英倫儀仗隊(duì)巡街阿斯頓馬丁助力推介會(huì)英倫時(shí)尚分享會(huì)英倫名酒品鑒會(huì)飛艇英國(guó)純血馬盛裝舞步蘇格蘭風(fēng)笛、蘇格蘭踢踏舞3點(diǎn)以后到現(xiàn)場(chǎng)客戶，

可享受英式下午茶一份

走近英倫車貼邀請(qǐng)對(duì)象無(wú)限制無(wú)限制無(wú)限制無(wú)限制無(wú)限制排號(hào)客戶無(wú)限制無(wú)限制無(wú)限制無(wú)限制無(wú)限制來(lái)訪量（組）——500300200——————505050——辦卡量——1000150——15推售策略16競(jìng)品樓盤展示注：紅色代表在售樓盤

藍(lán)色代表未售樓盤1718周邊在售樓盤高層項(xiàng)目建筑面積8、9月份均價(jià)10月份均價(jià)歐鵬壹號(hào)公館25萬(wàn)5300高層售罄尚品世家30萬(wàn)5200高層售罄北城藍(lán)湖20萬(wàn)5300——水岸國(guó)際45萬(wàn)52004900玉泉花苑3.5萬(wàn)——4700拓新御府10萬(wàn)46004600銅梁印象16萬(wàn)52004800水岸國(guó)際45萬(wàn)52004900淮遠(yuǎn)古鎮(zhèn)——47004700龍城御景——48004800四季花城20萬(wàn)5200高層售罄金豪嘉苑12萬(wàn)47004700華夏康城30萬(wàn)5100高層售罄龍軒大地45萬(wàn)48004700尚品國(guó)際21萬(wàn)53004800美麗澤京12萬(wàn)54005000銅梁未售樓盤體量項(xiàng)目建筑面積預(yù)計(jì)開盤時(shí)間翰林天下12萬(wàn)12月學(xué)府雅苑——12月北城龍郡5萬(wàn)11月羅曼山1311月龍城國(guó)際北城1512月鳳凰郡20萬(wàn)11月底銅梁競(jìng)爭(zhēng)樓盤情況在售未售1561920本案周邊共有21個(gè)主要競(jìng)品，其中有15個(gè)為在售項(xiàng)目，6個(gè)為未售項(xiàng)目；在售項(xiàng)目中，尚品世家、歐鵬壹號(hào)均以處于尾盤在售階段，對(duì)本案影響較??；而玉泉花苑、拓新御府由于距離較遠(yuǎn)體量較小，對(duì)本案影響有限；銅梁印象、尚品國(guó)際、美麗澤京，無(wú)論項(xiàng)目體量及口碑均對(duì)造成本案較大威脅；未售樓盤中，翰林天下、學(xué)府雅苑雖然規(guī)模較小但由于所處位置對(duì)本案具有較強(qiáng)的截流威脅；9月-10月周邊競(jìng)品均價(jià)呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，自9月底成交均價(jià)基本下調(diào)到4800元/㎡左右，部分項(xiàng)目為確保銷售量，推出特價(jià)房源，價(jià)格為4300元/㎡；春節(jié)前在售樓盤中高層預(yù)推量2266套，給銷售帶來(lái)一定銷售壓力、緊迫感。21項(xiàng)目周邊樓盤較多，規(guī)模大小參差不齊，且大部分未售樓盤預(yù)計(jì)將在今年下半年11、12月份陸續(xù)開盤，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)亦將隨著供應(yīng)量的增大亦發(fā)激烈；周邊在售競(jìng)品10月份成交價(jià)格均有所下調(diào)，成交均價(jià)已低于5000以下；現(xiàn)目前在售競(jìng)品樓盤主力戶型面積區(qū)間集中在70~140㎡兩房、三房，且N+1戶型更易受購(gòu)房者喜愛，購(gòu)買群體還是以剛需為主。市場(chǎng)分析22推售策略分析根據(jù)市場(chǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，周邊樓盤11、12月相繼開盤，可見市場(chǎng)需求量還是比較大的，為了迅速搶占市場(chǎng)，項(xiàng)目必須在盡快推出17、18號(hào)樓；從12月開始市場(chǎng)搶抓“返鄉(xiāng)客”，為快速回籠資金，給后期建設(shè)做保障，建議最遲元旦期間開盤，同時(shí)也減少90%銷售任務(wù)壓力；從9月起銅梁房?jī)r(jià)普遍回落，均價(jià)在4800元/㎡左右，基于“低開高走”的定價(jià)策略，再加上本項(xiàng)目首次開盤，建議項(xiàng)目定價(jià)不宜過(guò)高。23推廣策略24“英倫”，不僅僅是項(xiàng)目區(qū)別于競(jìng)爭(zhēng)者的建筑風(fēng)格，更是銅梁前所未有、獨(dú)一無(wú)二的生活方式，是項(xiàng)目的差異化核心精神價(jià)值，更是項(xiàng)目戰(zhàn)勝競(jìng)爭(zhēng)者，稱雄銅梁的終極武器。從普通、平凡、大眾到高端、經(jīng)典、尊貴的升華，完成從基礎(chǔ)價(jià)值到精神價(jià)值的推導(dǎo)。整體推廣策略25對(duì)于銅梁市場(chǎng)而言，必須要建立線上與線下兩條腿走路的方式，重大節(jié)點(diǎn)公關(guān)活動(dòng)穿插、暖場(chǎng)，才能讓看不見的概念完成大家向往的生活方式。整體推廣策略26整體推廣策略1.對(duì)歐洲貴族追根溯源2.證實(shí)英式生活才是名正言順的貴族生活27整體推廣策略項(xiàng)目定位銅梁唯一英倫尊貴打造中高端項(xiàng)目客戶定位剛開始面向剛需客戶，未來(lái)逐步上升向改善性轉(zhuǎn)移項(xiàng)目?jī)r(jià)值直接闡述則有力于我們的客群清晰的認(rèn)知28整體推廣策略推廣方向英倫歷史、精神與產(chǎn)品品質(zhì)、特色相結(jié)合292013年度項(xiàng)目推廣策略推廣思路介紹“英倫”——推廣“英倫”——引領(lǐng)“英倫”核心價(jià)值訴求精神價(jià)值——宣揚(yáng)溫莎名苑英倫風(fēng)情從基礎(chǔ)價(jià)值到精神價(jià)值的推導(dǎo)，就是項(xiàng)目從普通樓盤到高端、經(jīng)典項(xiàng)目的升華物質(zhì)價(jià)值——突出產(chǎn)品特性，展現(xiàn)品質(zhì)從精神價(jià)值逐漸過(guò)渡到物質(zhì)追求，加入產(chǎn)品特性、品質(zhì)，區(qū)別普通樓盤，展現(xiàn)唯一性302013年度項(xiàng)目推廣策略遵循介紹“英倫”——推廣“英倫”——引領(lǐng)“英倫”的推廣思路，配合2013年度營(yíng)銷任務(wù)節(jié)點(diǎn)分配，2013年項(xiàng)目推廣節(jié)點(diǎn)分為三個(gè)階段：入市期，項(xiàng)目形象展示溫莎名苑首度亮相，“英倫”生活從銅梁開始強(qiáng)勢(shì)蓄客期推廣“英倫”生活，價(jià)值賣點(diǎn)展示開盤及熱銷期“英倫”生活大門開啟，引領(lǐng)銅梁人從基礎(chǔ)生活向更高的精神生活過(guò)度31產(chǎn)品價(jià)值梳理32產(chǎn)品價(jià)值梳理之整體風(fēng)格價(jià)值賣點(diǎn)整體風(fēng)格價(jià)值賣點(diǎn)

——英倫風(fēng)格，銅梁首創(chuàng)本案整體風(fēng)格與銅梁現(xiàn)有的鷗鵬華府、普羅旺斯同屬歐式風(fēng)格系列，區(qū)別點(diǎn)在于本案采用了更加高貴、大氣的英倫風(fēng)格，這在銅梁地區(qū)具有獨(dú)特唯一性；33產(chǎn)品價(jià)值梳理之區(qū)位價(jià)值賣點(diǎn)區(qū)位價(jià)值賣點(diǎn)

——新城、公園、高校，生態(tài)宜居本案處于銅梁教育科學(xué)園區(qū)內(nèi)，周邊高校環(huán)繞，人文氣息濃厚；區(qū)域內(nèi)建筑密度低，居住空間更為舒適；本案北部有小北海水庫(kù)、西部有羅候寺公園，周邊生態(tài)環(huán)境較好；本案所處區(qū)域?yàn)殂~梁城市發(fā)展方向上，價(jià)值提升空間大。34產(chǎn)品價(jià)值梳理之景觀價(jià)值賣點(diǎn)景觀價(jià)值賣點(diǎn)

——景觀展現(xiàn)豐富，布局合理雙景觀帶、雙中庭、雙噴泉廣場(chǎng)，外加環(huán)繞式跑道以及大面積水景帶，給予業(yè)主豐富景觀觀賞；布局上同時(shí)各景觀穿插于各樓棟之間，充分滿足業(yè)主觀景享受。35產(chǎn)品價(jià)值梳理之物業(yè)價(jià)值賣點(diǎn)物業(yè)價(jià)值賣點(diǎn)

——國(guó)際物業(yè)、保駕品質(zhì)聘請(qǐng)五大行之一的戴德梁行作為物業(yè)顧問(wèn)公司，為業(yè)主帶來(lái)英式頂級(jí)物業(yè)服務(wù)，是項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)從一開始就引領(lǐng)銅梁。36產(chǎn)品價(jià)值梳理之產(chǎn)品細(xì)節(jié)價(jià)值賣點(diǎn)產(chǎn)品細(xì)節(jié)價(jià)值賣點(diǎn)—鍍膜玻璃、指紋密碼、ETC車庫(kù)三大產(chǎn)品細(xì)節(jié)整合運(yùn)用，從小區(qū)進(jìn)出、到居家入戶，為業(yè)主帶來(lái)安全、便捷、私密的生活環(huán)境。37第一階段：品牌及整體形象建立期

2013.11產(chǎn)品整體形象、品牌形象及價(jià)值點(diǎn)預(yù)熱項(xiàng)目整體slogan，塑造項(xiàng)目形象英倫城邦榮耀一城38形象表現(xiàn)英倫之風(fēng)，高貴之源內(nèi)文英倫，是歐洲大陸的貴族文化起源地，一切高貴的禮儀與血統(tǒng)，皆來(lái)自于此。主題展示39第二階段：整合價(jià)值傳播

2013.12產(chǎn)品綜合價(jià)值、地段價(jià)值、居住價(jià)值以及稀缺資源配套等借助項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力，傳達(dá)項(xiàng)目稀缺資源價(jià)值及項(xiàng)目基本信息開啟英倫境界人生40主題展示形象表現(xiàn)開啟英倫境界人生內(nèi)文千年里，每一個(gè)生活細(xì)節(jié)，都被雕琢的恰到好處。溫莎名苑，品味英倫，品味生活41第三階段：開盤熱銷

2014.1開盤預(yù)熱加入銷售信息，昭告即將開盤溫莎名苑榮耀登場(chǎng)42主題展示形象表現(xiàn)溫莎，從來(lái)都是傳奇內(nèi)文溫莎，在英國(guó)是不亞于伊麗莎白的一個(gè)傳奇姓氏，無(wú)論是高貴的血脈或是極致的品味。432013年度渠道推廣資源2013年度擁有多種線上、線下渠道資源，現(xiàn)根據(jù)實(shí)際情況，我們主要針對(duì)大報(bào)、DM單派發(fā)、大黃蜂帶客、夾報(bào)、短信、LED車、圈層拜訪進(jìn)行詳細(xì)鋪排。2013年度渠道推廣資源推廣渠道備注實(shí)施時(shí)間線上媒體燈箱已實(shí)施/高速公路桁架已實(shí)施/公交站臺(tái)已實(shí)施/3D宣傳片已實(shí)施待定社交網(wǎng)絡(luò)推廣未實(shí)施11月夾報(bào)未實(shí)施11月11號(hào)LED廣告屏未實(shí)施待定搜房網(wǎng)未實(shí)施待定線下渠道短信推廣未實(shí)施11月4號(hào)大報(bào)派發(fā)未實(shí)施11月4號(hào)外展場(chǎng)未實(shí)施11月9號(hào)LED傳媒車未實(shí)施11月4號(hào)飛艇未實(shí)施待定渠道帶客未實(shí)施11月1號(hào)圈層拜訪未實(shí)施11月6號(hào)DM單派發(fā)未實(shí)施11月4號(hào)活動(dòng)公司未實(shí)施11月7號(hào)44渠道排期匯總表45夾報(bào)執(zhí)行概述執(zhí)行方：夾報(bào)公司監(jiān)督方：甲方、新聯(lián)康通過(guò)媒介：晨、商、晚、時(shí)四大報(bào)媒針對(duì)對(duì)象：政府、學(xué)院、醫(yī)院、企業(yè)檔期數(shù)：4檔期夾報(bào)是把客戶的產(chǎn)品廣告宣傳頁(yè)，通過(guò)各大報(bào)社的發(fā)行渠道以1+1夾寄投遞的方式，夾在報(bào)紙里面，隨著報(bào)紙送到客戶指定范圍內(nèi)廣告對(duì)象（如家庭、個(gè)人和公司）的廣告?zhèn)鞑バ问健?6夾報(bào)派送時(shí)間安排及任務(wù)量47短信推廣執(zhí)行概述短信推廣是把客戶的產(chǎn)品廣告信息，通過(guò)短信方式發(fā)送到客戶指定手機(jī)號(hào)碼的廣告?zhèn)鞑バ问健?zhí)行方：短信公司監(jiān)督方：甲方、新聯(lián)康傳播方式：群發(fā)、定點(diǎn)發(fā)送針對(duì)對(duì)象：銅梁城區(qū)手機(jī)用戶檔期數(shù)：8（以各營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)劃分）48短信推廣發(fā)送時(shí)間安排及任務(wù)量49DM單派發(fā)執(zhí)行概述DM單派發(fā)通過(guò)郵寄、贈(zèng)送等形式，將宣傳品送到消費(fèi)者手中、家里或公司所在地。執(zhí)行方：兼職派發(fā)人員監(jiān)督方：甲方、新聯(lián)康傳播方式：散發(fā)、掃樓、插車等針對(duì)對(duì)象：銅梁城區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群檔期數(shù)：450DM單派發(fā)人員形象展示51大報(bào)、DM單城區(qū)主要區(qū)域劃分52步行街龍都路—大北街-中南路-中興路-龍門街環(huán)繞區(qū)域53中南路-龍城大道-金龍大道-中興東路環(huán)繞區(qū)域大北街54中興路-中南路-迎賓路-龍門街環(huán)繞區(qū)域中興東路-景觀大道-迎賓東路-中南路環(huán)繞區(qū)域55迎賓路-中南路-淮遠(yuǎn)河-白龍大道環(huán)繞區(qū)域龍都路-龍門街-迎賓路-G319國(guó)道環(huán)繞區(qū)域56大報(bào)派發(fā)時(shí)間安排及任務(wù)量57城區(qū)DM單派發(fā)時(shí)間安排及任務(wù)量注：第二檔期因?yàn)獒槍?duì)開盤，派單人數(shù)有所增加58DM單鄉(xiāng)鎮(zhèn)劃分全縣幅員面積1343平方公里，轄25個(gè)鎮(zhèn)、3個(gè)街道，其中巴川街道、東城街道、南城街道，為銅梁城區(qū)區(qū)。根據(jù)實(shí)際情況，我們將篩選出16個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)（重要鄉(xiāng)鎮(zhèn)標(biāo)紅），以下篩選鄉(xiāng)鎮(zhèn)的趕集時(shí)間表：時(shí)間1、4、72、5、83、6、9鄉(xiāng)鎮(zhèn)蒲呂鎮(zhèn)、侶俸鎮(zhèn)、水口鎮(zhèn)、安居鎮(zhèn)、太平鎮(zhèn)、石魚鎮(zhèn)、平灘鎮(zhèn)、虎峰鎮(zhèn)、土橋鎮(zhèn)、二坪鎮(zhèn)舊縣鎮(zhèn)、白羊鎮(zhèn)、大廟鎮(zhèn)、福果鎮(zhèn)、慶隆鄉(xiāng)、少云鎮(zhèn)59鄉(xiāng)鎮(zhèn)DM單派發(fā)時(shí)間安排及任務(wù)量60LED傳媒車執(zhí)行概述LED傳媒車，又稱戶外數(shù)字移動(dòng)傳媒車、led廣告宣傳車等，結(jié)合現(xiàn)代汽車工藝設(shè)計(jì)與LED彩屏工藝技術(shù)，將戶外傳媒與移動(dòng)交通兩個(gè)領(lǐng)域溝通，是新媒體，是新資源，是新型戶外廣告平臺(tái)。執(zhí)行方：甲方監(jiān)督方：甲方、新聯(lián)康時(shí)間：2013.11.4-2014.1.17傳播方式：城區(qū)巡邏、鄉(xiāng)鎮(zhèn)巡邏針對(duì)對(duì)象：銅梁城區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)民眾區(qū)縣配備派單人員派單，同時(shí)配備1-2名著裝英國(guó)皇家騎兵禮服衛(wèi)士，維護(hù)現(xiàn)場(chǎng)秩序及形象展示61LED傳媒車周邊LED傳媒車，車身設(shè)計(jì)方案如右方三圖所示；LED車內(nèi)部配置，建議放置上樓盤產(chǎn)品材質(zhì)等，例：面磚樣料、指紋密碼鎖等。62LED車巡邏排期城區(qū)常規(guī)巡游時(shí)間注：區(qū)縣巡游時(shí)間與區(qū)縣DM單派發(fā)時(shí)間一致LED車區(qū)縣巡展人員配置表項(xiàng)目人數(shù)司機(jī)1保安1吧員1置業(yè)顧問(wèn)2派單人員3合計(jì)863大黃蜂帶客執(zhí)行概述大黃蜂帶客，主要是聘請(qǐng)專門的人員在指定區(qū)域，針對(duì)客戶一對(duì)一介紹項(xiàng)目信息，并促使客戶到銷售中心看房的方式。執(zhí)行方：大黃蜂監(jiān)督方：甲方、新聯(lián)康傳播方式：競(jìng)品攔截、區(qū)域拉客針對(duì)對(duì)象：競(jìng)品看房客戶區(qū)域內(nèi)購(gòu)房意向客戶64渠道帶客注：標(biāo)紅樓盤為2013年下半年新樓盤65

社交網(wǎng)絡(luò)推廣社交網(wǎng)絡(luò)推廣，主要是通過(guò)微博、微信群、QQ群營(yíng)銷，主要是工作人員利用閑暇時(shí)間通過(guò)微博，微信宣傳本項(xiàng)目。執(zhí)行方：甲方、新聯(lián)康監(jiān)督方：甲方傳播方式：微博、微信針對(duì)對(duì)象：全銅梁66圈層拜訪執(zhí)行概述圈層拜訪是針對(duì)特定購(gòu)房群體進(jìn)行精確打擊的營(yíng)銷方式。67圈層拜訪目的68政府、學(xué)校、醫(yī)院、工業(yè)園區(qū)企業(yè)圈層拜訪對(duì)象69方式一：一對(duì)一拜訪方式二：小型宣講會(huì)圈層拜訪方式70圈層拜訪時(shí)間流程安排時(shí)間性質(zhì)形式內(nèi)容11.6（周三）、11.7（周四）工作日一對(duì)一或小型宣講根據(jù)實(shí)際情況派置業(yè)顧問(wèn)到外聯(lián)單位介紹項(xiàng)目基本信息，人員配置如下：置業(yè)顧問(wèn)1名（一對(duì)一拜訪）置業(yè)顧問(wèn)2名（小型宣講會(huì)）11.13（周三）、11.14（周四）工作日一對(duì)一或小型宣講11.21（周三）、11.22（周四）工作日一對(duì)一或小型宣講11.27(周三）、11.28（周四）工作日一對(duì)一或小型宣講12.11（周三）、12.12（周四）工作日一對(duì)一或小型宣講12.18（周三）、12.19（周四）工作日一對(duì)一或小型宣講12.25（周三）、12.26（周四）工作日一對(duì)一或小型宣講71圈層拜訪需要的支持72公關(guān)活動(dòng)整體價(jià)值體系核心價(jià)值訴求精神價(jià)值——溫莎名苑的終極核心價(jià)值從基礎(chǔ)價(jià)值到精神價(jià)值的推導(dǎo)，就是項(xiàng)目從普通樓盤到高端、經(jīng)典項(xiàng)目的升華“英倫”，不僅僅是項(xiàng)目區(qū)別于競(jìng)爭(zhēng)者的建筑風(fēng)格，更是銅梁前所未有、獨(dú)一無(wú)二的生活方式，是項(xiàng)目的差異化核心精神價(jià)值，更是項(xiàng)目戰(zhàn)勝競(jìng)爭(zhēng)者，稱雄銅梁的終極武器。73公關(guān)活動(dòng)整體效果進(jìn)階第一階段第三階段介紹“英倫”推廣“英倫”引領(lǐng)“英倫”第二階段在前期宣傳的基礎(chǔ)上，通過(guò)銷售中心開放活動(dòng)高調(diào)入市，讓銅梁人更加直觀的了解“英倫”舉辦多種形式的暖場(chǎng)活動(dòng)將“英倫”推廣給銅梁人民，形成新聞、話題熱點(diǎn)以一期開盤活動(dòng)為分水嶺，讓銅梁人民深刻的感受到，在銅梁唯有“溫莎名苑”可代表“英倫”742013.122014.012014.02銷售中心開放暖場(chǎng)活動(dòng)2暖場(chǎng)活動(dòng)1一期開盤暖場(chǎng)活動(dòng)3公關(guān)活動(dòng)時(shí)間節(jié)點(diǎn)安排2013.11外展場(chǎng)開放活動(dòng)暖場(chǎng)活動(dòng)4本次活動(dòng)排期從2013年11月09日到2014年01月18日，共三個(gè)月，期間舉行8場(chǎng)活動(dòng)，其中包含外展場(chǎng)開放、銷售中心開放、一期開盤三場(chǎng)節(jié)點(diǎn)活動(dòng)以及4場(chǎng)暖場(chǎng)活動(dòng)另加一場(chǎng)長(zhǎng)效活動(dòng)。75長(zhǎng)效活動(dòng)1活動(dòng)：車貼宣傳時(shí)間：2013年12月至2014年1月內(nèi)容：車主貼上樓盤logo三個(gè)月，獎(jiǎng)勵(lì)500

元加油卡（限車20臺(tái)）地點(diǎn)：全城規(guī)模：小型效果：推廣樓盤信息76長(zhǎng)效活動(dòng)2活動(dòng)：出租車效應(yīng)計(jì)劃時(shí)間：2013年12月至2013年11月（先期）內(nèi)容：1、安排出租車每天不定時(shí)到售房部巡游

鼓勵(lì)出租車帶客戶到售房部

合作出租車（20臺(tái)）300元油卡/月獎(jiǎng)勵(lì)2、每周每車可至銷售中心領(lǐng)取印有項(xiàng)目

信息的抽紙盒地點(diǎn)：全城規(guī)模：小型效果：推廣樓盤信息、縮短項(xiàng)目到訪距離感77外展場(chǎng)開放活動(dòng)活動(dòng)：外展場(chǎng)開、放形象推廣時(shí)間：2013年11月08-09日內(nèi)容：LED宣傳車

英倫儀仗隊(duì)巡街地點(diǎn)：外展場(chǎng)規(guī)模：小型效果：外展亮相，標(biāo)志到來(lái)78銷售中心開放活動(dòng)活動(dòng)：產(chǎn)品推介會(huì)時(shí)間：2013年12月15日內(nèi)容：飛艇巡航

純正英倫——阿斯頓馬丁助陣項(xiàng)目推介會(huì)地點(diǎn)：售樓部規(guī)模：大型備注：路虎備選效果：高調(diào)亮相，一鳴驚人79活動(dòng)：英倫時(shí)尚分享會(huì)時(shí)間：2013年12月22號(hào)內(nèi)容：英倫名品時(shí)裝——2013秋冬系列

新品展示會(huì)地點(diǎn)：銷售中心預(yù)算：15萬(wàn)規(guī)模：大型效果：承上啟下，為開盤活動(dòng)造勢(shì)暖場(chǎng)活動(dòng)180暖場(chǎng)活動(dòng)2活動(dòng)：英倫名酒分享會(huì)時(shí)間：2013年12月28日內(nèi)容：英倫典范——芝華士、尊尼獲加、蘇格蘭威士忌等英國(guó)名酒品鑒會(huì)地點(diǎn)：銷售中心規(guī)模：中型效果：承接銷售中心開放活動(dòng)，推廣“英倫”高貴生活81活動(dòng)：開盤盛典時(shí)間：2013年12月30號(hào)-2014年1月2日內(nèi)容：飛艇巡航地點(diǎn)：銷售中心規(guī)模：中型效果：配合開盤，拉動(dòng)銷量開盤活動(dòng)1（開盤預(yù)熱）82開盤活動(dòng)2（開盤主題活動(dòng)）活動(dòng)：開盤盛典時(shí)間：2014年01月02日內(nèi)容：貴族運(yùn)動(dòng)——英國(guó)純血馬盛裝舞步表演地點(diǎn)：銷售中心規(guī)模：大型備注：馬車作為短泊工具延續(xù)使用三天（開盤三天）效果：爆發(fā)式宣傳，宣示溫莎名苑引領(lǐng)“英倫”83活動(dòng)：開盤盛典時(shí)間：2014年01月02日內(nèi)容：蘇格蘭風(fēng)笛演奏、英倫踢踏舞地點(diǎn)：銷售中心規(guī)模：大型效果：輔助開盤銷售開盤活動(dòng)3（開盤現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)）84暖場(chǎng)活動(dòng)3活動(dòng)：英式下午茶體驗(yàn)時(shí)間：2014年01月11、12日內(nèi)容：3點(diǎn)以后到現(xiàn)場(chǎng)客戶，可享受英式下午茶一份地點(diǎn)：銷售中心規(guī)模：小型效果：持續(xù)推廣，吸引客戶85活動(dòng)：走近英倫時(shí)間：2014年01月18日內(nèi)容：與電視臺(tái)合作，邀請(qǐng)英國(guó)人、有旅英經(jīng)歷的人分享英倫風(fēng)情地點(diǎn)：銷售中心預(yù)算：3萬(wàn)規(guī)模：小型效果：重溫英倫，加強(qiáng)客戶印象暖場(chǎng)活動(dòng)486營(yíng)銷推廣費(fèi)用預(yù)算872013年11月~2014年1月營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算

溫莎名苑營(yíng)銷推廣費(fèi)用比為1.5%預(yù)計(jì)項(xiàng)目媒體推廣費(fèi)用（不含商業(yè)）：

=總銷金額8.37億*1.5%=1256萬(wàn)（不含傭金）2013、2014年費(fèi)用預(yù)算為總推廣費(fèi)用的55%，即1256萬(wàn)*55%=690.8萬(wàn)其中，2013年11月~2014年1月營(yíng)銷推廣費(fèi)用為136.37萬(wàn)，占總費(fèi)用的10.86%；88定價(jià)策略89定價(jià)說(shuō)明1、溫莎名苑產(chǎn)品為2梯6戶高層，因此我們采用最適合此類產(chǎn)品定價(jià)的“相關(guān)要素加權(quán)法”，在進(jìn)行定價(jià)時(shí)主要考慮景觀、朝向、戶型、噪音、樓層數(shù)等相關(guān)因素。2、根據(jù)以上相關(guān)因素影響程度的不同，再分別加權(quán)以計(jì)算出最終的價(jià)格。3、最后對(duì)價(jià)格做修正系數(shù)調(diào)整。90高層定價(jià)參考對(duì)比項(xiàng)目權(quán)重比例：本項(xiàng)目高層物業(yè)初步定價(jià)采用市場(chǎng)比較法，通過(guò)區(qū)位、物業(yè)、項(xiàng)目品質(zhì)幾個(gè)方面選取參考項(xiàng)目項(xiàng)目名稱銅梁印象尚品國(guó)際美麗澤京水岸國(guó)際權(quán)重占比35%35%15%15%權(quán)重分配理由與本案距離近，物業(yè)類型相似、產(chǎn)品品質(zhì)相近與本案距離近，物業(yè)類型相似、產(chǎn)品品質(zhì)相近與本案區(qū)距離較遠(yuǎn)，產(chǎn)品品質(zhì)相近與本案距離較遠(yuǎn)，但品質(zhì)相近權(quán)重占比越大，對(duì)本案定價(jià)影響越大。類別區(qū)域交通區(qū)域環(huán)境區(qū)域配套社區(qū)規(guī)模社區(qū)景觀建筑外觀戶型設(shè)計(jì)社區(qū)配套施工質(zhì)量交房時(shí)間物業(yè)管理開發(fā)商品牌合計(jì)權(quán)重5%7%5%18%18%5%15%10%3%3%5%6%100%91高層定價(jià)明細(xì)92高層定價(jià)分析建議

據(jù)上表分析得出本案高層物業(yè)目前理想情況下價(jià)格為4764.85元/平方米，但根據(jù)實(shí)際情況，有如下幾點(diǎn)因素對(duì)本案價(jià)格有所影響：市場(chǎng)比較法參考項(xiàng)目均為附近已開發(fā)進(jìn)入成熟階段的項(xiàng)目，與本案所處初期階段的情況具有一定差別；房地產(chǎn)定價(jià)普遍采用低開高走的價(jià)格策略，初次定價(jià)需要考慮后期產(chǎn)品溢價(jià)因素，避免盲目溢價(jià)導(dǎo)致產(chǎn)品滯銷；本案附近新開發(fā)樓盤較多，同期供應(yīng)量較大，需及時(shí)搶占市場(chǎng)份額；本案首批推出戶型面積段與銅梁大多數(shù)樓盤相似，具有一定的同質(zhì)化，為保證去化速度價(jià)格不宜過(guò)高；因此，考慮以上四因素，建議本案首批開放樓盤價(jià)格≤4600元/平方米93系數(shù)制定原則水平系數(shù)——

反映各戶型在同一水平面（一般以中間樓層為準(zhǔn)）的價(jià)值差異。包括戶型、朝向、景觀、邊界四大因素。立面系數(shù)——反映各戶型在垂直方向的價(jià)值差異。包括景觀、視野、通風(fēng)、灰塵、噪聲、蟲害、安全、私密性、心理優(yōu)越度、乘電梯便利度等單價(jià)=均價(jià)*綜合系數(shù)綜合系數(shù)=水平系數(shù)*立面系數(shù)總價(jià)=單價(jià)*房屋建筑面積建議銷售平均價(jià)：4600元/㎡9412365410987121117#/18#房號(hào)分布圖注：1-6號(hào)房號(hào)為17幢樓7-12號(hào)房號(hào)為18幢樓A3與C3戶型為相同戶型樓棟戶型房號(hào)18幢A17、8A29、12A310、1117幢C11、2C23、6C34、595水平系數(shù)之戶型因素評(píng)比戶型評(píng)比排名：9（A2)=12(A2)>4(C3)=5(C3)=10(A3)=11(A3)>3(C2)=6(C2)>7(A1)=8(A1)>1(C1)=2(C1)解析：相同戶型采用同樣的標(biāo)準(zhǔn)；不同戶型根據(jù)面積大小和結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)進(jìn)行排名；9號(hào)房A2戶型采光面多，主臥大且舒適度高；A3/C3戶型，結(jié)構(gòu)幻變，空間利用率高，實(shí)用性強(qiáng)，排名次之；A1戶型雖為二變?nèi)龖粜偷紤]面積較小，排名略靠后；C1戶型可變性不強(qiáng)切無(wú)其他明顯優(yōu)勢(shì)，故排名墊底；最終排名A2>A3/C3>C2>A1>C1。96水平系數(shù)之景觀因素評(píng)比景觀因素排名：10（A3)>5(C3)>11(A3)>4(A3)>9(A2)>12(A2)>3(C2)>6(C2)>7(A2)>8(A2)>2(C1)>1（C1)解析：景觀因素主要考慮中庭景觀及小北海、羅侯寺景觀及其觀景視野進(jìn)行排名；10號(hào)房A3戶型面朝中庭，且視野層次感強(qiáng)，因此排名第一；3號(hào)房C2、12號(hào)房A2戶型兩面觀景，但是受限于視野觀景效果限制，排名中游；1、2號(hào)房，由于受到16號(hào)樓遮擋，觀景極為有限，排名墊底97水平系數(shù)之景朝向因素評(píng)比朝向因素排名：10（A3)>5(C3)>11(A3)>9(A2)>4(C3)>6(C2)>8(A1)>7(A1)>3(C2)>12(A2)>1(C1)>2(C1)解析：朝向根據(jù)日照，及居住習(xí)慣等因素進(jìn)行考慮；10號(hào)房A3戶型面朝東南，故排名第一；8號(hào)房A1戶型主要采光面都朝向北面，故排名中游；2號(hào)房C1戶型面朝西北，故排名墊底。98水平系數(shù)之邊界因素評(píng)比邊界因素排名：5（C3)>10(A3)>11(A3)>4(C3)>6(C2)>9(A2)>12(A2)>7(A1)>8(A1)>1