（必會(huì)）《房地產(chǎn)估價(jià)原理與方法》近年考試真題題庫(kù)（含答案解析）

PAGEPAGE1（必會(huì)）《房地產(chǎn)估價(jià)原理與方法》近年考試真題題庫(kù)（含答案解析）一、單選題1.對(duì)同一宗房地產(chǎn)而言，關(guān)于其土地價(jià)格、建筑物價(jià)格和房地價(jià)格的表述中，錯(cuò)誤的是（）。A、同一宗房地產(chǎn)的價(jià)格只能歸屬于這三種對(duì)象之中B、房地價(jià)值在土地與建筑物之間的分配，與房地產(chǎn)分割、合并估價(jià)相同C、在房地產(chǎn)價(jià)格分配的情況下，各部分的價(jià)值之和等于整體價(jià)值D、房地價(jià)格往往等同于人們平常所說(shuō)的房?jī)r(jià)答案：B解析：考點(diǎn):土地價(jià)值、建筑物價(jià)值和房地價(jià)值。選項(xiàng)B，房地價(jià)值在土地與建筑物之間的分配，與房地產(chǎn)分割、合并估價(jià)不同：在房地產(chǎn)價(jià)值分配的情況下，各部分的價(jià)值之和等于整體價(jià)值；在房地產(chǎn)分割的情況下，分割后的各個(gè)獨(dú)立部分的價(jià)值之和一般小于分割前的整體價(jià)值；在房地產(chǎn)合并的情況下，合并后的價(jià)值一般大于合并前的各個(gè)獨(dú)立部分的價(jià)值之和。2.市場(chǎng)價(jià)格圍繞著（）而上下波動(dòng)。A、原始價(jià)格B、成交價(jià)格C、理論價(jià)格D、清算價(jià)格答案：C解析：考點(diǎn):掛牌價(jià)格、成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格和評(píng)估價(jià)值。一般來(lái)說(shuō)，成交價(jià)格圍繞著市場(chǎng)價(jià)格而上下波動(dòng)，市場(chǎng)價(jià)格又圍繞著理論價(jià)格而上下波動(dòng)。3.下列關(guān)于房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收的說(shuō)法中，錯(cuò)誤的是（）。A、耕地占用稅不屬于其稅收B、賣(mài)方市場(chǎng)，增加賣(mài)方的稅收會(huì)使房?jī)r(jià)上漲C、買(mǎi)方市場(chǎng)，減少賣(mài)方的稅收會(huì)使房?jī)r(jià)下降D、賣(mài)方市場(chǎng)，減少賣(mài)方的稅收會(huì)使房?jī)r(jià)下降答案：D解析：本題考查的是制度政策因素。選項(xiàng)D錯(cuò)誤，如果是賣(mài)方市場(chǎng)，減少賣(mài)方的稅收則主要使賣(mài)方的收益增加，難以使房地產(chǎn)價(jià)格下降。4.下列有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)產(chǎn)生的誤差，表述正確的是（）。A、即使都是合格的估價(jià)師，也不可能得出完全相同的評(píng)估價(jià)值B、房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)當(dāng)使用一般物理量測(cè)量的誤差標(biāo)準(zhǔn)來(lái)要求估價(jià)的誤差標(biāo)準(zhǔn)C、判斷一個(gè)評(píng)估價(jià)值的誤差大小或準(zhǔn)確性，實(shí)際上是將它與真實(shí)價(jià)值進(jìn)行比較D、估價(jià)總是在信息完全和存在一些不確定因素下作出的答案：A解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)。選項(xiàng)B錯(cuò)誤，房地產(chǎn)估價(jià)不能用一般物理量測(cè)量的誤差標(biāo)準(zhǔn)來(lái)要求估價(jià)的誤差標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)允許估價(jià)有較大的誤差，但這種誤差又要適度；選項(xiàng)C錯(cuò)誤，判斷一個(gè)評(píng)估價(jià)值的誤差大小或準(zhǔn)確性，理論上是把它與真實(shí)價(jià)值進(jìn)行比較，實(shí)際上是把它與數(shù)名合格的估價(jià)師的重新估價(jià)結(jié)果進(jìn)行比較；選項(xiàng)D錯(cuò)誤，估價(jià)總是在信息不完全和存在一些不確定因素下作出的，并且不同的估價(jià)師掌握的信息一般不可能完全相同。5.某成片荒地面積1km2，進(jìn)行“七通一平”的開(kāi)發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓?zhuān)_(kāi)發(fā)成本及管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用等為3億元，年貸款利率為7.2%，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期為1年，上述費(fèi)用均勻投入，可轉(zhuǎn)讓土地面積比率為65%。該地塊可轉(zhuǎn)讓土地的應(yīng)計(jì)成本是（）元/m2。A、310.61B、321.60C、477.86D、494.77答案：C解析：本題考查的是投資利息。開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用3億，投資利息＝3×[（1＋7.2%）0.5-1]＝1061.23（萬(wàn)元），總成本＝30000萬(wàn)＋1061.23萬(wàn)＝31061.23（萬(wàn)元）。單位成本為310.61元/m2，可轉(zhuǎn)讓地塊單位成本＝310.61/65%＝477.86（元/m2）。6.一般來(lái)講，人口總量雖然不變，而隨著家庭人口規(guī)模小型化，住宅價(jià)格總的趨勢(shì)是（）。A、上漲B、下跌C、保持相對(duì)穩(wěn)定D、先漲后跌答案：A解析：本題考查的是人口結(jié)構(gòu)。隨著家庭人口規(guī)模小型化，家庭平均人口數(shù)的下降，家庭數(shù)量增多，所需要的住房總量將增加，房地產(chǎn)價(jià)格有上漲趨勢(shì)。7.假設(shè)開(kāi)發(fā)法在形式上是適用于評(píng)估新開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值的（）的“倒算法”。A、比較法B、收益法C、成本法D、長(zhǎng)期趨勢(shì)法答案：C解析：本題考查的是假設(shè)開(kāi)發(fā)法概述。假設(shè)開(kāi)發(fā)法在形式上是評(píng)估新開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)價(jià)值的成本法的“倒算法”。8.比較法估價(jià)中，可比實(shí)例成交日期之后發(fā)生的下列事件中，不需要進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整的是（）。A、所在區(qū)域的消費(fèi)者觀念發(fā)生了變化B、國(guó)家調(diào)整了房地產(chǎn)的稅費(fèi)政策C、國(guó)際與國(guó)內(nèi)均出現(xiàn)了通貨膨脹D、對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行了裝修改造答案：D解析：本題考查的是市場(chǎng)狀況調(diào)整的含義。選項(xiàng)D很明顯要做的是房地產(chǎn)狀況調(diào)整。由于可比實(shí)例的成交日期與價(jià)值時(shí)點(diǎn)不同，市場(chǎng)狀況可能發(fā)生了變化，如宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)生了變化，出臺(tái)了新的政策措施，利率上升或下降，消費(fèi)觀念有所改變等，導(dǎo)致了估價(jià)對(duì)象或可比實(shí)例這類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)供求狀況等發(fā)生了變化，進(jìn)而即使是同一房地產(chǎn)在這兩個(gè)不同時(shí)間的價(jià)格也會(huì)有所不同。因此，需要對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整，消除成交日期的市場(chǎng)狀況與價(jià)值時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)狀況不同造成的價(jià)格差異，將可比實(shí)例在其成交日期的價(jià)格調(diào)整為在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。9.某宗房地產(chǎn)的土地價(jià)值占總價(jià)值的60%，通過(guò)可比實(shí)例計(jì)算出的土地資本化率和建筑物資本化率分別為8%和10%。該房地產(chǎn)的綜合資本化率是（）。A、8.0%B、8.8%C、9.0%D、9.6%答案：B解析：本題考查的是投資組合技術(shù)。R0＝L×RL＋B×RB＝60%×8%＋40%×10%＝8.8%。10.評(píng)估某宗房地產(chǎn)2017年7月1日的市場(chǎng)價(jià)值，選取的可比實(shí)例中該類(lèi)房地產(chǎn)的成交日期為2016年10月1日，成交價(jià)格為13500元/m2，另知：該類(lèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格2016年6月1日至2017年3月1日，平均每月比上月上漲1.5%，2017年3月1日至7月1日平均每月比上月上漲2%，則進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整后可比實(shí)例的比較價(jià)格為（）元/平方米。A、16171.27B、15742.17C、15776.47D、16333.38答案：B解析：本題考查的是市場(chǎng)狀況調(diào)整的方法。2016年10月1日到2017年3月1日，共5個(gè)月，月平均上漲率1.5%。2017年3月1日至2017年7月1日（價(jià)值時(shí)點(diǎn)），共4個(gè)月，月平均上漲2%。13500×（1＋1.5%）5（1＋2%）4＝15742.17（元/m2）。11.甲、乙兩宗相鄰地塊，甲宗地價(jià)值為70萬(wàn)元，乙宗地價(jià)值為50萬(wàn)元。合并后的房地產(chǎn)價(jià)值為150萬(wàn)元。若乙宗地土地權(quán)利人購(gòu)買(mǎi)甲地塊，下列最合理要價(jià)是（）萬(wàn)元。A、70B、80C、90D、100答案：C解析：本題考查的是造成成交價(jià)格偏離正常價(jià)格的因素。合理要價(jià)：70＋70/（70+50）×（150-70-50）＝87.5（萬(wàn)元）。12.下列選項(xiàng)中，不屬于房地產(chǎn)供給量決定因素的是（）A、該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平B、該種房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本C、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和擁有著對(duì)未來(lái)的預(yù)期D、消費(fèi)者的偏好答案：D解析：本題考查的是房地產(chǎn)供給。某種房地產(chǎn)的供給量是由許多因素決定的，除了隨機(jī)因素，經(jīng)常起作用的因素有：（1）該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平；（2）該種房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本；（3）該種房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)技術(shù)水平；（4）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和擁有者對(duì)未來(lái)的預(yù)期。選項(xiàng)D，消費(fèi)者偏好影響房地產(chǎn)需求量，不影響房地產(chǎn)供給量。13.某委托人不是估價(jià)對(duì)象權(quán)利人且不能提供估價(jià)對(duì)象的權(quán)屬證明原件，此時(shí)估價(jià)師對(duì)缺少估價(jià)對(duì)象權(quán)屬證明進(jìn)行說(shuō)明并對(duì)估價(jià)對(duì)象權(quán)屬狀況作出合理假定，屬于（）。A、一般假定B、不相一致假定C、依據(jù)不足假定D、未定事項(xiàng)假設(shè)答案：C解析：本題考查的是撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告。依據(jù)不足假定，應(yīng)說(shuō)明在估價(jià)委托人無(wú)法提供估價(jià)所必需的反映估價(jià)對(duì)象狀況的資料及估價(jià)師進(jìn)行了盡職調(diào)查仍然難以取得該資料情況下，缺少資料的說(shuō)明以及對(duì)相應(yīng)的估價(jià)對(duì)象狀況的合理假定。14.有一宗房地產(chǎn)總價(jià)為100萬(wàn)元，綜合資本化率為7％，土地資本化率為6％，建筑物資本化率為8％，則該宗房地產(chǎn)的土地收益為（）萬(wàn)元（收益可視為無(wú)限年）。A、3B、4C、5D、6答案：A解析：考點(diǎn):收益法總結(jié)。該宗房地產(chǎn)的凈收益為：V＝A／Y，A＝100×7％＝7（萬(wàn)元），設(shè)土地的凈收益為AL，建筑物的凈收益為7－AL，則AL／6％＋（7－AL）／8％＝100，AL＝3（萬(wàn)元）。15.下列有關(guān)均衡價(jià)格的表述中，錯(cuò)誤的是（）。A、均衡是市場(chǎng)價(jià)格運(yùn)行的必然趨勢(shì)B、均衡價(jià)格是市場(chǎng)需求曲線與市場(chǎng)供給曲線相交時(shí)的價(jià)格C、市場(chǎng)價(jià)格偏離均衡價(jià)格時(shí)，證明需求量與供給量相等D、偏離的市場(chǎng)價(jià)格會(huì)自動(dòng)回復(fù)到均衡價(jià)格水平答案：C解析：本題考查的是房地產(chǎn)均衡價(jià)格。市場(chǎng)價(jià)格偏離均衡價(jià)格時(shí)，會(huì)出現(xiàn)需求量與供給量不相等的非均衡狀態(tài)。16.房地產(chǎn)估價(jià)中的價(jià)值，一般是指（）。A、使用價(jià)值B、交換價(jià)值C、投資價(jià)值D、賬面價(jià)值答案：B解析：本題考查的是價(jià)格和價(jià)值。房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估房地產(chǎn)的交換價(jià)值。17.（）原則要求估價(jià)結(jié)果是在根據(jù)估價(jià)目的確定的某一特定時(shí)間的價(jià)值或價(jià)格。A、估價(jià)對(duì)象B、價(jià)值時(shí)點(diǎn)C、估價(jià)程序D、估價(jià)原則答案：B解析：考點(diǎn):價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則。價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則要求估價(jià)結(jié)果是在根據(jù)估價(jià)目的確定的某一特定時(shí)間的價(jià)值或價(jià)格。18.不同的影響因素或其變化導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的程度不盡相同。有的因素或其變化導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的幅度較大，這類(lèi)因素可稱(chēng)為（）。A、主要因素B、次要因素C、增值因素D、貶值因素答案：A解析：本題考查的是房地產(chǎn)價(jià)格影響因素概述。不同的影響因素或其變化導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的程度不盡相同。有的因素或其變化導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的幅度較大，這類(lèi)因素可稱(chēng)為主要因素。有的因素或其變化導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的幅度較小，這類(lèi)因素可稱(chēng)為次要因素。19.某套住宅總價(jià)200萬(wàn)元，套內(nèi)建筑面積135m2，套內(nèi)墻體面積30m2，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e25m2，則該住宅每平方米建筑面積的價(jià)格為（）元。A、12120B、12500C、13300D、14810答案：B解析：考點(diǎn):統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位。建筑面積＝套內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e＝135＋25＝160（m2），2000000÷160＝12500（元）。20.在房地產(chǎn)估價(jià)中，建筑物（）。A、包括房屋和構(gòu)筑物兩大類(lèi)B、僅包括房屋，不包括構(gòu)筑物C、包括房屋.構(gòu)筑物和土地D、僅僅指房屋答案：A解析：本題考查的是房地產(chǎn)的含義。建筑物有廣義和狹義兩種含義。廣義的建筑物包括房屋和構(gòu)筑物，是指用建筑材料構(gòu)筑的空間和實(shí)體。狹義的建筑物主要指房屋，不包括構(gòu)筑物。房屋是指有基礎(chǔ)、墻體、門(mén)窗和頂蓋，起著擋風(fēng)遮雨、保溫隔熱、抵御他人或野獸侵?jǐn)_等作用，供人們?cè)谄鋬?nèi)部進(jìn)行生活和生產(chǎn)活動(dòng)的建筑空間，如住宅、辦公樓、商店、賓館、廠房、倉(cāng)庫(kù)等。構(gòu)筑物是指人們一般不直接在其內(nèi)部進(jìn)行生活和生產(chǎn)活動(dòng)的工程實(shí)體或附屬建筑設(shè)施，如水塔、煙囪、道路、橋梁、隧道、水壩等。在房地產(chǎn)估價(jià)中一般將建筑物作廣義理解。21.關(guān)于收益法中收益期確定的說(shuō)法，正確的是（）A、在正常市場(chǎng)和運(yùn)營(yíng)條件下估價(jià)對(duì)象未來(lái)可獲取收益的時(shí)間B、在正常市場(chǎng)和運(yùn)營(yíng)條件下估價(jià)對(duì)象過(guò)去和未來(lái)可獲取收益的時(shí)間C、自估價(jià)對(duì)象竣工投入使用時(shí)起至未來(lái)不能獲取收益時(shí)止的時(shí)間D、自?xún)r(jià)值時(shí)點(diǎn)起至估價(jià)對(duì)象未來(lái)不能獲取凈收益時(shí)止的時(shí)間答案：D解析：本題考查的是收益期和持有期的測(cè)算。收益期是預(yù)計(jì)在正常市場(chǎng)和運(yùn)營(yíng)狀況下估價(jià)對(duì)象未來(lái)可獲取凈收益的時(shí)間，即自?xún)r(jià)值時(shí)點(diǎn)起至估價(jià)對(duì)象未來(lái)不能獲取凈收益時(shí)止的時(shí)間。22.假設(shè)開(kāi)發(fā)法的理論依據(jù)是（）。A、替代原理B、最高利用原理C、預(yù)期原理D、邊際遞減原理答案：C解析：本題考查的是假設(shè)開(kāi)發(fā)法概述。假設(shè)開(kāi)發(fā)法的理論依據(jù)是預(yù)期原理。23.承租人權(quán)益價(jià)值的計(jì)算方法，利用的是（）。A、收入損失資本化法B、超額費(fèi)用資本化法C、直接資本化法D、成本節(jié)約資本化法答案：D解析：考點(diǎn):凈收益測(cè)算應(yīng)注意的問(wèn)題。成本節(jié)約資本化法是收益法的一種變通，用于計(jì)算承租人的權(quán)益價(jià)值。24.最簡(jiǎn)單且最容易理解的一種臨街深度價(jià)格遞減率，是（）。A、蘇慕斯法則B、“四三二一”法則C、霍夫曼法則D、哈柏法則答案：B解析：本題考查的是路線價(jià)法。最簡(jiǎn)單且最容易理解的一種臨街深度價(jià)格遞減率，是“四三二一”法則。25.某房地產(chǎn)在2017年7月的價(jià)格為20000元/m2，現(xiàn)要調(diào)整為2017年11月的價(jià)格。已知該類(lèi)房地產(chǎn)2017年5月至12月的價(jià)格指數(shù)分別為：99.4，94.8，96.6，101.1，109.3，104.7、103.3和102.1（均以上個(gè)月為基數(shù)100），則該房地產(chǎn)2017年11月的價(jià)格為（）元/m2。A、20000.00B、23902.77C、24701.84D、28170.23答案：B解析：本題考查的是市場(chǎng)狀況調(diào)整的方法。可比實(shí)例在成交日期時(shí)價(jià)格×成交日期的下一時(shí)期的環(huán)比價(jià)格指數(shù)×再下一時(shí)期的環(huán)比價(jià)格指數(shù)×…×價(jià)值時(shí)點(diǎn)的環(huán)比價(jià)格指數(shù)＝可比實(shí)例在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格＝20000×（101.1/100）×（109.3/100）×（104.7/100）×（103.3/100）＝23902.77（元/m2）。26.城鎮(zhèn)街道兩側(cè)的商業(yè)用地，AB面積相同、形狀相同、位置相鄰，結(jié)合圖片，下列說(shuō)法錯(cuò)誤的是（）。A、（a）中地塊B的價(jià)值大于地塊A的B、（b）中地塊C的價(jià)值大于地塊D的C、（c）中地塊E的價(jià)值大于地塊F的D、（d）中地塊G的價(jià)值大于地塊H的答案：A解析：考點(diǎn):路線價(jià)法概述。AB地塊均臨街，但A地塊臨街邊長(zhǎng)于B地塊臨街邊。27.某宗房地產(chǎn)在現(xiàn)狀下持續(xù)經(jīng)營(yíng)的價(jià)值為5000萬(wàn)元。假定對(duì)該房地產(chǎn)進(jìn)行重新裝修后的價(jià)值為6500萬(wàn)元，裝修費(fèi)用為800萬(wàn)元，裝修期為1年，裝修費(fèi)用均勻投入，裝修期間租金凈損失現(xiàn)值為500萬(wàn)元。如果對(duì)該房地產(chǎn)進(jìn)行改變用途的改造，改造后的價(jià)值為8000萬(wàn)元，改造費(fèi)用為2160萬(wàn)元，改造期為1年，改造費(fèi)用均勻投入，改造期間租金凈損失現(xiàn)值為500萬(wàn)元；折現(xiàn)率均為10%，該地區(qū)不適合拆除重建。根據(jù)上述資料，該宗房地產(chǎn)的最高最佳利用應(yīng)是（）。A、維持現(xiàn)狀B、改變用途C、重新裝修D(zhuǎn)、重新開(kāi)發(fā)答案：B28.在運(yùn)用長(zhǎng)期趨勢(shì)法測(cè)算房地產(chǎn)未來(lái)價(jià)格時(shí)，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過(guò)程是持續(xù)上升的，并且各期上升的幅度大致接近，宜選用（）測(cè)算。A、指數(shù)修勻法B、平均增減量法C、平均發(fā)展速度法D、二次拋物線趨勢(shì)法答案：C解析：本題考查的是平均發(fā)展速度法。在運(yùn)用長(zhǎng)期趨勢(shì)法測(cè)算房地產(chǎn)未來(lái)價(jià)格時(shí)，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過(guò)程是持續(xù)上升的，并且各期上升的幅度大致接近，宜選用平均發(fā)展速度法測(cè)算；如果是各期上升的數(shù)額大致接近，宜選用平均增減量法計(jì)算。29.房屋征收估價(jià)中，因房地產(chǎn)占有人拒絕注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師進(jìn)入被征收房屋內(nèi)進(jìn)行實(shí)地查勘，為完成估價(jià)，對(duì)估價(jià)對(duì)象內(nèi)部狀況進(jìn)行的合理假定屬于（）。A、未定事項(xiàng)假設(shè)B、背離事實(shí)假設(shè)C、不相一致假設(shè)D、依據(jù)不足假設(shè)答案：D解析：本題考查的是撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告。依據(jù)不足假設(shè)是指在估價(jià)委托人無(wú)法提供估價(jià)所必需的反映估價(jià)對(duì)象狀況的資料以及估價(jià)師進(jìn)行了盡職調(diào)查仍然難以取得該資料的情況下，缺少該資料及對(duì)相應(yīng)的估價(jià)對(duì)象狀況的合理假定。例如，因征收、司法拍賣(mài)等強(qiáng)制取得或強(qiáng)制轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，房地產(chǎn)占有人拒絕估價(jià)師進(jìn)入估價(jià)對(duì)象內(nèi)部進(jìn)行實(shí)地查勘，或估價(jià)對(duì)象涉及國(guó)家秘密，估價(jià)師不得進(jìn)入其內(nèi)部進(jìn)行實(shí)地查勘的，對(duì)不掌握估價(jià)對(duì)象內(nèi)部狀況的說(shuō)明以及對(duì)估價(jià)對(duì)象內(nèi)部狀況的合理假定。30.某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積120m2，單位建筑面積的重置價(jià)格為800元／m2，建筑物殘值率6％，年折舊率2.2％，按直線法折舊計(jì)算該建筑物的現(xiàn)值是（）元。A、76800B、79104C、80118D、81562答案：B解析：本題考查的是建筑物折舊的求取方法。d＝D／C，年折舊額D＝C×d＝120×800×2.2％＝2112（元）；折舊總額Et＝D×t＝2112×8＝16896（元）；建筑物現(xiàn)值V＝C－Et＝120×800－16896＝79104（元）。31.主要用于評(píng)估不可修復(fù)的房地產(chǎn)價(jià)值減損額的估價(jià)方法是（）。A、損失資本化法B、修復(fù)成本法C、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法D、基準(zhǔn)地價(jià)修正法答案：A解析：考點(diǎn):損失資本化法。損失資本化法主要用于評(píng)估不可修復(fù)的房地產(chǎn)價(jià)值減損額。32.關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)誤差的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（）。A、判斷評(píng)估價(jià)值的誤差大小或者準(zhǔn)確性，理論上是將其與真實(shí)價(jià)值進(jìn)行比較B、估價(jià)會(huì)有誤差，可用一般物理量測(cè)量的誤差標(biāo)準(zhǔn)來(lái)要求估價(jià)的誤差標(biāo)準(zhǔn)C、所有的評(píng)估價(jià)值都有誤差，因此可以說(shuō)所有的評(píng)估價(jià)值都是近似值D、估價(jià)誤差應(yīng)有一定的限度，因此需要確定合理的誤差范圍答案：B解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)。選項(xiàng)B錯(cuò)誤，估價(jià)會(huì)有誤差，但是不能用一般物理量測(cè)量的誤差標(biāo)準(zhǔn)來(lái)要求估價(jià)的誤差標(biāo)準(zhǔn)，估價(jià)是門(mén)藝術(shù)，關(guān)于誤差的標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)，沒(méi)有這么客觀。33.下列估價(jià)業(yè)務(wù)中，估價(jià)機(jī)構(gòu)可以承接的是（）。A、超出了估價(jià)機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)范圍的估價(jià)業(yè)務(wù)B、承接后出現(xiàn)很大執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的估價(jià)業(yè)務(wù)C、估價(jià)機(jī)構(gòu)的專(zhuān)業(yè)能力難以勝任的估價(jià)業(yè)務(wù)D、估價(jià)機(jī)構(gòu)的某些估價(jià)師與估價(jià)需求者有利害關(guān)系的估價(jià)業(yè)務(wù)答案：D解析：本題考查的是受理估價(jià)委托。這些有利害關(guān)系的估價(jià)師回避就行了，選派其他沒(méi)有利害關(guān)系的估價(jià)師進(jìn)行評(píng)估。34.在六種基本價(jià)值類(lèi)型中，最基本、最重要、最常用的一種價(jià)值類(lèi)型是（）。A、市場(chǎng)價(jià)值B、投資價(jià)值C、現(xiàn)狀價(jià)值D、謹(jǐn)慎價(jià)值答案：A解析：本題考查的是市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值和殘余價(jià)值。市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值和殘余價(jià)值，是按照評(píng)估價(jià)值的前提或內(nèi)涵等實(shí)質(zhì)內(nèi)容劃分的幾種價(jià)值，可以說(shuō)是六種基本價(jià)值類(lèi)型。其中，市場(chǎng)價(jià)值又是最基本、最重要、最常用的一種價(jià)值類(lèi)型；其他價(jià)值類(lèi)型是在不符合市場(chǎng)價(jià)值形成條件中的一個(gè)或多個(gè)條件下最可能的價(jià)格或金額，屬于非市場(chǎng)價(jià)值。35.李某購(gòu)買(mǎi)的商品房交付后，經(jīng)檢測(cè)室內(nèi)空氣質(zhì)量不符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。預(yù)計(jì)李某治理空氣污染的費(fèi)用為5000元，并延遲入住3個(gè)月。當(dāng)?shù)仡?lèi)似商品房的月有效毛租金為3000元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用占有效毛租金的15%。若月報(bào)酬率為0.5%，則室內(nèi)空氣質(zhì)量不符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)給李某造成的損失為（）元。A、5000B、12574C、12650D、13911答案：B解析：本題考查的是對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的需要。損失＝污染治理費(fèi)用＋損失的租金凈收益的現(xiàn)值=5000＋3000×（1－15%）×（P/A，0.5%，3）＝5000＋3000×（1－15%）×（1/0.5%）×[1－1/（1＋0.5%）3]＝12574.13（元）。36.某地塊前后兩面臨街，總深度為40米，前街路線價(jià)為3000元/平方米，后街路線價(jià)為2000元/平方米，則其前街和后街的影響深度分別為（）。A、24m；16mB、27m；13mC、30m；10mD、16m；24m答案：A解析：本題考查的是路線價(jià)法計(jì)算臨街土地價(jià)值或價(jià)格。前街影響深度：40×3000/（3000＋2000）＝24m；后街影響深度＝40－24＝16m。37.新開(kāi)發(fā)區(qū)土地的分宗估價(jià)，（）是一種有效的方法，因?yàn)樾麻_(kāi)發(fā)區(qū)在初期，土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)一般還未形成，土地收益也還沒(méi)有。A、比較法B、成本法C、收益法D、假設(shè)開(kāi)發(fā)法答案：B解析：本題考查的是成本法的基本公式。新開(kāi)發(fā)區(qū)土地的分宗估價(jià)，成本法是一種有效的方法，因?yàn)樾麻_(kāi)發(fā)區(qū)在初期，土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)一般還未形成，土地收益也還沒(méi)有38.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格未來(lái)會(huì)上升，則在制定投資計(jì)劃時(shí)會(huì)增加開(kāi)發(fā)量，從而會(huì)使未來(lái)的供給（），使其現(xiàn)期供給（）。A、增加，增加B、減少，增加C、增加，減少D、減少，減少答案：C解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)供給。預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格未來(lái)會(huì)上漲，則房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量，從而會(huì)使未來(lái)的房地產(chǎn)供給增加，同時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和擁有者會(huì)“捂盤(pán)惜售”，從而會(huì)減少房地產(chǎn)的當(dāng)前供給。39.直線趨勢(shì)法y＝a＋bx中的常數(shù)a、b，是由（）決定的。A、房地產(chǎn)的歷史價(jià)格資料B、房地產(chǎn)的未來(lái)價(jià)格資料C、房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)格資料D、估價(jià)師選取的現(xiàn)時(shí)和未來(lái)的價(jià)格資料答案：A解析：本題考查的是數(shù)學(xué)曲線擬合法的公式。直線趨勢(shì)法y＝a＋bx中的常數(shù)a、b，是由房地產(chǎn)的歷史價(jià)格資料決定的。40.某寫(xiě)字樓的土地成本8000萬(wàn)元，建設(shè)成本6000萬(wàn)元，管理費(fèi)用800萬(wàn)元，銷(xiāo)售費(fèi)用600萬(wàn)元，投資利息720萬(wàn)元，銷(xiāo)售稅費(fèi)為售價(jià)的6%，銷(xiāo)售利潤(rùn)率為16%。該寫(xiě)字樓的價(jià)值為（）萬(wàn)元。A、17087.20B、18699.20C、19666.40D、20666.67答案：D解析：本題考查的是房地產(chǎn)價(jià)值與開(kāi)發(fā)利潤(rùn)關(guān)系公式。8000＋6000＋800＋600＋720＋X×6%＋X×16%＝X，X＝20666.67（萬(wàn)元）。41.決定房地產(chǎn)需求量的因素，不包括（）。A、該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平B、該種房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本C、消費(fèi)者的收入水平D、相關(guān)物品的價(jià)格水平答案：B解析：本題考查的是房地產(chǎn)需求。決定房地產(chǎn)需求量的因素：（1）該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平；（2）消費(fèi)者的收入水平；（3）消費(fèi)者的偏好；（4）相關(guān)物品的價(jià)格水平；（5）消費(fèi)者對(duì)未來(lái)的預(yù)期。選項(xiàng)B屬于決定房地產(chǎn)供給量的因素。42.為評(píng)估某宗房地產(chǎn)2013年10月的價(jià)格，選取了可比實(shí)例成交價(jià)格為6000元/m2，成交日期為2013年4月末，該類(lèi)房地產(chǎn)自2013年1月至2013年7月末每月價(jià)格遞增1%，2013年7月末至2013年10月末平均每月比上月價(jià)格下降10元/m2。該可比實(shí)例在2013年10月末的價(jià)格為（）元/m2。A、6080.60B、6141.81C、6151.81D、6223.22答案：C解析：本題考查的是市場(chǎng)狀況調(diào)整的方法。該可比實(shí)例在2013年10月末的價(jià)格＝6000×（1＋1%）3－10×3＝6151.81（元/m2）。43.運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法中的動(dòng)態(tài)分析法評(píng)估在建工程的市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，在延遲銷(xiāo)售情況下，開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況應(yīng)是（）時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況。A、價(jià)值時(shí)點(diǎn)B、開(kāi)發(fā)完成C、未來(lái)延遲銷(xiāo)售D、銷(xiāo)售完成答案：C解析：本題考查的是假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算中各項(xiàng)的求取。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)不夠好而需要延遲銷(xiāo)售的，則是預(yù)測(cè)它在延遲銷(xiāo)售之時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值，開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值對(duì)應(yīng)的時(shí)間是未來(lái)延遲銷(xiāo)售之時(shí)。44.對(duì)4個(gè)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行修正和調(diào)整，得到的4個(gè)比較價(jià)值，分別為8000元/m2、8500元/m2、7800元/m2和8150元/m2，分別賦予權(quán)重0.35、0.20、0.25和0.2。則利用簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)計(jì)算綜合比較價(jià)值為（）元/m2。A、8230.5B、8112.5C、8080,0D、8075.0答案：B解析：本題考查的是計(jì)算最終的比較價(jià)值。最終比較價(jià)格為（8000＋8500＋7800＋8150）/4＝8112.5（元/m2）45.下列房地產(chǎn)權(quán)利中，屬于用益物權(quán)的是（）。A、租賃權(quán)B、地役權(quán)C、抵押權(quán)D、所有權(quán)答案：B解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)權(quán)益的含義。用益物權(quán)包括國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、地役權(quán)。46.某鋼混結(jié)構(gòu)廠房的耐用年限為60年，占用的土地是10年前通過(guò)出讓方式取得的使用期限為50年的工業(yè)用途的土地使用權(quán)，廠房建設(shè)期為2年。土地使用權(quán)出讓合同約定土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及地上建筑物由國(guó)家無(wú)償取得。采用直線法計(jì)算該廠房建筑物現(xiàn)在的成新率為（）。A、70.00%B、83.33%C、84.00%D、86.67%答案：B解析：本題考查的是年限法。建筑物剩余使用年限就是土地的剩余使用年限=50-10=40年，建筑物已經(jīng)使用年限=10-2=8年，成新率q=n/N=40/48=83.33%。47.某房地產(chǎn)每年凈收益為20萬(wàn)元，加裝空調(diào)系統(tǒng)后不考慮空調(diào)系統(tǒng)重置提撥款下的每年凈收益為25萬(wàn)元，空調(diào)系統(tǒng)需在10年后以15萬(wàn)元更換，更換空調(diào)系統(tǒng)后立即轉(zhuǎn)售的價(jià)格為260萬(wàn)元。償債基金儲(chǔ)蓄的年利率為4%，貸款年利率為7%，報(bào)酬率為10%，在考慮重置提撥款下，該房地產(chǎn)價(jià)值為（）萬(wàn)元。A、223.13B、246.18C、230.81D、253.86答案：B解析：本題考查的是不同收益類(lèi)型房地產(chǎn)凈收益的測(cè)算。每年需留出的重置提撥款：150000×4%/[（1＋4%）10－1]＝12493.64（元）；考慮重置提撥款的年凈收益＝250000－12493.64＝237506.36（元）；考慮重置提撥款下房地產(chǎn)價(jià)值V=237506.36/10%×[1-1/（1+10%）10]+2600000/（1+10%）10=2461786.32（元）=246.18（萬(wàn)元）。48.估價(jià)對(duì)象及下列交易實(shí)例均為單層標(biāo)準(zhǔn)廠房，估價(jià)對(duì)象的建筑面積為1500m2，現(xiàn)為空置。估算估價(jià)對(duì)象的租金時(shí)，最適宜作為可比實(shí)例的為（）。A、建筑面積1500m2，一年前出售，售價(jià)為2000元/m2，位于同一工業(yè)區(qū)B、建筑面積10000m2，近期租出，年租200萬(wàn)，位于同一工業(yè)區(qū)C、建筑面積500m2，近期租出，年租10萬(wàn)元，位于同一工業(yè)區(qū)D、建筑面積2000m2，近期租出，年租20萬(wàn)元，位于同一工業(yè)區(qū)答案：D解析：考點(diǎn):選取可比實(shí)例的要求。主要從以下四個(gè)方面考慮：（1）可比實(shí)例房地產(chǎn)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)規(guī)模相當(dāng)，根據(jù)0.5≤可比實(shí)例/估價(jià)對(duì)象規(guī)?！?，可得出750≤估價(jià)對(duì)象規(guī)?！?000，排除選項(xiàng)BC；（2）可比實(shí)例的交易方式應(yīng)適合估價(jià)目的，排除選項(xiàng)A；（3）可比實(shí)例的成交日期應(yīng)接近價(jià)值時(shí)點(diǎn)，排除選項(xiàng)A；（4）可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)盡量為正常價(jià)格。49.在不考慮外部折舊的情況下，當(dāng)成本價(jià)值（）比較價(jià)值或收益價(jià)值，說(shuō)明房地產(chǎn)供大于求或房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣。A、大大高于B、大大小于C、等于D、小于答案：A解析：本題考查的是掛牌價(jià)格、成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格和評(píng)估價(jià)值。當(dāng)成本價(jià)值（在不考慮外部折舊的情況下）大大高于比較價(jià)值或收益價(jià)值，說(shuō)明房地產(chǎn)供大于求或房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣；反之，則說(shuō)明房地產(chǎn)供不應(yīng)求或房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣。50.直線趨勢(shì)法y＝a＋bx中的常數(shù)a、b，是由（）決定的。A、房地產(chǎn)的歷史價(jià)格資料B、房地產(chǎn)的未來(lái)價(jià)格資料C、房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)格資料D、估價(jià)師選取的現(xiàn)時(shí)和未來(lái)的價(jià)格資料答案：A解析：本題考查的是數(shù)學(xué)曲線擬合法。直線趨勢(shì)法y＝a＋bx中的常數(shù)a、b，是由房地產(chǎn)的歷史價(jià)格資料決定的。51.已知某宗收益性房地產(chǎn)在40年建設(shè)用地使用權(quán)、報(bào)酬率為10%下的價(jià)格為3500元/平方米。則該房地產(chǎn)在50年建設(shè)用地使用權(quán)、報(bào)酬率在8.5%下的價(jià)格為（）元/平方米。A、2179.47B、3893.01C、4139.51D、1044.79答案：C解析：考點(diǎn):不同收益類(lèi)型房地產(chǎn)凈收益的測(cè)算。3500×10%（1+10%）40[（1+8.5%）50-1]/{8.5%（1+8.5%）50[（1+10%）40-1]}=4139.51元/平方米。52.某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積為120㎡，單位建筑面積的重置價(jià)格為600元/㎡，年折舊額為1440元，用直線法計(jì)算該建筑物的成新率是（）。A、16%B、42%C、58%D、84%答案：D解析：考點(diǎn):年限法。q=V/C=（600×120－1440×8）÷（600×120）＝84%。53.房地產(chǎn)估價(jià)是為了特定目的，對(duì)特定房地產(chǎn)在特定時(shí)間的特定價(jià)值或價(jià)格進(jìn)行分析、測(cè)算和判斷，下列不屬于必須確定的估價(jià)基本事項(xiàng)的是（）。A、估價(jià)目的B、估價(jià)對(duì)象C、價(jià)值時(shí)點(diǎn)D、估價(jià)價(jià)值答案：D解析：本題考查的是確定估價(jià)基本事項(xiàng)。房地產(chǎn)估價(jià)是為了特定目的，對(duì)特定房地產(chǎn)在特定時(shí)間的特定價(jià)值或價(jià)格進(jìn)行分析、測(cè)算和判斷。必須確定估價(jià)基本事項(xiàng)：估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象、價(jià)值時(shí)點(diǎn)和價(jià)值類(lèi)型。54.某國(guó)有建設(shè)用地上建造的商場(chǎng)，出讓年限為40年，土地使用權(quán)屆滿時(shí)，土地及地上建筑物由國(guó)家無(wú)償收回。建設(shè)期3年，商場(chǎng)建筑物經(jīng)濟(jì)壽命60年。用成本法估算該商場(chǎng)價(jià)值時(shí)，計(jì)算建筑物折舊時(shí)，應(yīng)該選取的總折舊年限為（）年。A、37B、40C、57D、60答案：A解析：考點(diǎn):求取建筑物折舊應(yīng)注意的問(wèn)題。土地使用權(quán)早于建筑物經(jīng)濟(jì)壽命到期，并且到期國(guó)家無(wú)償收回，則以土地使用權(quán)到期的時(shí)間計(jì)算總折舊年限。55.某在建辦公樓，建筑面積為25000m2，預(yù)計(jì)建設(shè)期為2年，業(yè)主委托估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)轉(zhuǎn)讓價(jià)格進(jìn)行估價(jià)。據(jù)實(shí)地查勘，形成該在建寫(xiě)字樓現(xiàn)狀的正常建設(shè)期為1年。預(yù)計(jì)辦公樓建成后全部可用于出租，凈租金收入為每天3元/m2，每年計(jì)365天，空置率為5%，資本化率為8%，折現(xiàn)率為10%。則該辦公樓在建成時(shí)的房地產(chǎn)現(xiàn)值為（）萬(wàn)元。A、29552.62B、30025.81C、24020.60D、26866.02答案：A解析：本題考查的是直接資本化法。A＝3×365×（1－5%）×2.5＝2600.63（萬(wàn)元），V＝2600.63/8%＝32507.88（萬(wàn)元），P＝32507.88/（1＋10%）2－1＝29552.62（萬(wàn)元）。56.某類(lèi)商品房2004～2008年的售價(jià)分別為6000元/m2、6300元/m2、6678元/m2、7212元/m2、7645元/m2，利用平均增減量法，該類(lèi)商品房2009年的價(jià)格為（）元/m2。A、7974.00B、8023.00C、8056.25D、8078.00答案：C解析：本題考查的是長(zhǎng)期趨勢(shì)法。2004年到2008年的各年增量為300、378、534、433，則其平均增量為（300+378+534+433）/4=411.25（元/m2）；2009年預(yù)測(cè)價(jià)格=6000+411.25×5=8056.25（元/m2）。57.在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格或者將不是在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格折現(xiàn)到成交日期時(shí)的價(jià)格為（）。A、名義價(jià)格B、實(shí)際價(jià)格C、市場(chǎng)價(jià)格D、成交價(jià)格答案：B解析：考點(diǎn):名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格。在成交日期一次性付清的價(jià)格或者將不是在成交日期一次性付清的價(jià)格折現(xiàn)到成交日期的價(jià)格為實(shí)際價(jià)格。58.下列選項(xiàng)中，屬于按照估價(jià)目的劃分的業(yè)務(wù)來(lái)源的是（）。A、商業(yè)銀行委托的估價(jià)B、稅收估價(jià)C、商業(yè)用房估價(jià)D、工業(yè)用房估價(jià)答案：B解析：考點(diǎn):估價(jià)業(yè)務(wù)來(lái)源渠道。選項(xiàng)A屬于按照不同類(lèi)型的委托人或客戶為來(lái)源的估價(jià)；選項(xiàng)CD屬于按照不同種類(lèi)的估價(jià)對(duì)象為來(lái)源的估價(jià)。59.某可比實(shí)例成交價(jià)格為100萬(wàn)美元，成交時(shí)人民幣兌美元的匯率為6.5:1，至價(jià)值時(shí)點(diǎn)按人民幣計(jì)的類(lèi)似房地產(chǎn)價(jià)格上漲5%，人民幣兌美元的匯率為6.3:1，對(duì)該可比實(shí)例進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整后的價(jià)格為人民幣（）萬(wàn)元。A、630.0B、650.0C、661.5D、682.5答案：D解析：考點(diǎn):統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位。本題的關(guān)鍵在于匯率的選擇。100×6.5×（1＋5%）＝682.5（萬(wàn)元人民幣）。未做市場(chǎng)狀況調(diào)整時(shí)，采取可比實(shí)例成交日的匯率，已經(jīng)做過(guò)了市場(chǎng)狀況調(diào)整，則采用估價(jià)價(jià)值時(shí)點(diǎn)的匯率。60.下列選項(xiàng)中，（）不是由外部經(jīng)濟(jì)的原因而引起房地產(chǎn)價(jià)格上升。A、裝飾裝修改造B、修建廣場(chǎng)、公園、公共綠地C、調(diào)整城市發(fā)展方向D、改變城市格局答案：A解析：考點(diǎn):保值增值。外部經(jīng)濟(jì)，如政府進(jìn)行道路、地鐵等交通建設(shè)，修建廣場(chǎng)、公園、公共綠地，調(diào)整城市發(fā)展方向，改變城市格局等。61.運(yùn)用收益法估價(jià)的首要步驟是（）。A、測(cè)算收益期或持有期B、測(cè)算未來(lái)收益C、確定報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)D、選擇具體估價(jià)方法答案：D解析：考點(diǎn):收益法估價(jià)的操作步驟。運(yùn)用收益法估價(jià)一般分為以下5個(gè)步驟：（1）選擇具體估價(jià)方法，即是選用報(bào)酬資本化法還是直接資本化法；（2）測(cè)算收益期或持有期；（3）測(cè)算未來(lái)收益；（4）確定報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)；（5）計(jì)算收益價(jià)值。62.（）房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)劣，主要是看其交通條件、配套設(shè)施完備程度、周?chē)h(huán)境。A、辦公B、商業(yè)C、居住D、工業(yè)答案：C解析：本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位因素。居住房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)劣，主要是看其交通條件、配套設(shè)施完備程度、周?chē)h(huán)境。63.下列房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中，屬于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的是（）。A、圍墻工程費(fèi)B、電力設(shè)施工程費(fèi)C、居委會(huì)用房建設(shè)費(fèi)D、人防工程費(fèi)答案：B解析：本題考查的是建設(shè)成本。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，是指建筑物2m以外和項(xiàng)目紅線范圍內(nèi)的道路、給水、排水、電力、通信、燃?xì)狻⒐?、綠化、環(huán)衛(wèi)、室外照明等設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用，以及各項(xiàng)設(shè)施與市政干道、干管、干線等的接口費(fèi)用。圍墻是附屬工程，在建筑安裝費(fèi)中；居委會(huì)用房屬于公共配套；人防工程屬于開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)。（常識(shí)）64.某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的土地使用期限為50年，項(xiàng)目建設(shè)期為5年，自?xún)r(jià)值時(shí)點(diǎn)至建成還需2.5年，建成后的建筑面積為11000m2，年凈收益為350萬(wàn)元，若報(bào)酬率為7%，折現(xiàn)率為10%，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命與土地使用期限同時(shí)結(jié)束，則建成后的房地產(chǎn)于價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)值為（）萬(wàn)元。A、3752B、3806C、4128D、4830答案：A解析：本題考查的是假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算中各項(xiàng)的求取。V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]/（1+Y）t，A＝350萬(wàn)元，n＝50年－5年＝45年，t＝2.5年，V＝（350/7%）×[1－1/（1＋7%）45]/（1＋10%）2.5＝3752.33（萬(wàn)元）。65.【2012年真題】關(guān)于估價(jià)對(duì)象狀況描述的說(shuō)法，正確的是（）。A、對(duì)估價(jià)對(duì)象范圍的描述就是說(shuō)明其四至B、對(duì)建筑物外觀的描述應(yīng)說(shuō)明其周?chē)h(huán)境和景觀C、對(duì)建筑物實(shí)物狀況的描述應(yīng)說(shuō)明建筑物朝向和樓層D、對(duì)土地開(kāi)發(fā)程度的描述應(yīng)說(shuō)明到達(dá)地塊紅線的基礎(chǔ)設(shè)施完備程度答案：D解析：選項(xiàng)A，對(duì)估價(jià)對(duì)象范圍的描述：說(shuō)明估價(jià)對(duì)象的財(cái)產(chǎn)范圍，是僅包括房地產(chǎn)中的土地、房屋、構(gòu)筑物、樹(shù)木等財(cái)產(chǎn)，還是包括房地產(chǎn)以外的家具、電器、債權(quán)債務(wù)、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)等其他財(cái)產(chǎn)；選項(xiàng)B、C，建筑物實(shí)物狀況應(yīng)說(shuō)明：①建筑規(guī)模；②建筑結(jié)構(gòu)；③設(shè)施設(shè)備；④裝飾裝修；⑤空間布局；⑥建筑功能；⑦外觀；⑧新舊程度；⑨其他。而周?chē)h(huán)境和景觀屬于區(qū)位狀況描述內(nèi)容，朝向和樓層一般也屬于建筑物區(qū)位狀況描述內(nèi)容。66.關(guān)于建筑物重新購(gòu)建成本求取方法的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（）。A、單位比較法需要將估價(jià)對(duì)象的實(shí)際建筑安裝工程費(fèi)修正為可比實(shí)例建筑物的實(shí)際建筑安裝工程費(fèi)B、分部分項(xiàng)法應(yīng)結(jié)合各個(gè)構(gòu)件或分部分項(xiàng)工程的特點(diǎn)使用計(jì)量單位C、工料測(cè)量法主要用于求取具有歷史價(jià)值的建筑物的重新購(gòu)建成本D、指數(shù)調(diào)整法主要用于檢驗(yàn)其他方法的測(cè)算結(jié)果答案：A解析：本題考查的是建筑物重新購(gòu)建成本的求取方法。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，任何時(shí)候都是將可比實(shí)例修正為估價(jià)對(duì)象。67.下列情形中不會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)當(dāng)前需求增加的是（）。A、消費(fèi)者預(yù)期未來(lái)的房地產(chǎn)價(jià)格上升B、消費(fèi)者對(duì)某種房地產(chǎn)的偏好增強(qiáng)C、作為互補(bǔ)品的房地產(chǎn)的價(jià)格上升D、消費(fèi)者的收入增加答案：C解析：本題考查的是房地產(chǎn)需求。決定房地產(chǎn)需求量的因素：該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平、消費(fèi)者的收入水平、消費(fèi)者的偏好、相關(guān)物品的價(jià)格水平、消費(fèi)者對(duì)未來(lái)的預(yù)期。選項(xiàng)C錯(cuò)誤，當(dāng)一種房地產(chǎn)的價(jià)格較低時(shí)，當(dāng)消費(fèi)者的收入較高時(shí)，當(dāng)消費(fèi)者對(duì)該種房地產(chǎn)的偏好增強(qiáng)時(shí)，當(dāng)該種房地產(chǎn)的替代品的價(jià)格較高或者互補(bǔ)品的價(jià)格較低時(shí)，當(dāng)消費(fèi)者預(yù)期該種房地產(chǎn)價(jià)格未來(lái)會(huì)上漲時(shí)，消費(fèi)者對(duì)該種房地產(chǎn)的當(dāng)前需求通常會(huì)增加；反之，對(duì)該種房地產(chǎn)的當(dāng)前需求通常會(huì)減少。68.除了城鎮(zhèn)土地使用稅和（）因按照占地面積實(shí)行從量定額征收而不需要房地產(chǎn)估價(jià)外，其他稅種在一定程度上都需要房地產(chǎn)估價(jià)。A、契稅B、財(cái)產(chǎn)稅C、不動(dòng)產(chǎn)稅D、耕地占用稅答案：D解析：本題考查的是對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的需要。除城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅因按照占地面積實(shí)行從量定額征收而不需要房地產(chǎn)估價(jià)外，其他稅種在一定程度上都需要房地產(chǎn)估價(jià)。69.下列不屬于我國(guó)房地產(chǎn)制度政策因素中有關(guān)特殊政策的是（）。A、鼓勵(lì)東部地區(qū)率先發(fā)展B、實(shí)施西部大開(kāi)發(fā)C、土地供應(yīng)計(jì)劃D、促進(jìn)中部地區(qū)崛起答案：C解析：本題考查的是制度政策因素。中共中央、國(guó)務(wù)院相繼作出鼓勵(lì)東部地區(qū)率先發(fā)展、實(shí)施西部大開(kāi)發(fā)、振興東北地區(qū)等老工業(yè)基地、促進(jìn)中部地區(qū)崛起等重大決策，以及設(shè)立沿海開(kāi)放城市、建立經(jīng)濟(jì)特區(qū)、設(shè)立開(kāi)發(fā)區(qū)等，相應(yīng)實(shí)行特殊的體制機(jī)制、特殊的政策、特殊的對(duì)外開(kāi)放措施、國(guó)家給予必要的支持等，預(yù)示著會(huì)大力吸引投資、經(jīng)濟(jì)較快發(fā)展、房地產(chǎn)需求增加，從而會(huì)提高房地產(chǎn)價(jià)格。70.已知某宗收益性房地產(chǎn)40年收益權(quán)利的價(jià)格為2500元/平方米，報(bào)酬率為10%，則該房地產(chǎn)30年收益權(quán)利的價(jià)格為（）元/平方米。A、2400B、2405C、2410D、2415答案：C解析：本題考查的是凈收益每年不變的公式。V30=（V40/K40）×K30={[1-1/（1+10%）30]/[1-1/（1+10%）40]}×2500=2410（元/平方米）71.目前，我國(guó)土地使用權(quán)出讓不正確的方式是（）。A、招標(biāo)B、拍賣(mài)C、掛牌和協(xié)議D、自由買(mǎi)賣(mài)答案：D解析：考點(diǎn):國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的需要。目前，國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓有招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌和協(xié)議等方式。72.比較法的理論依據(jù)是（）。A、規(guī)模經(jīng)濟(jì)原理B、均衡原理C、替代原理D、預(yù)期原理答案：C解析：本題考查的是比較法概述。比較法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理，即在同一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)上相似的房地產(chǎn)有相近的價(jià)格。73.下圖是一塊前后兩面臨街、總深度為175英尺、臨街寬度為30英尺的矩形地塊。已知前街路線價(jià)為320元/平方英尺，后街路線價(jià)為240元/平方英尺。則采用重疊價(jià)值估價(jià)法計(jì)算出的地塊總價(jià)值為（）萬(wàn)元。（采用四三二一法則）A、150.8B、160.8C、170.8D、180.8答案：B解析：考點(diǎn):臨街土地價(jià)值的計(jì)算。前街影響深度＝175×320/（320＋240）＝100；后街影響深度＝175×240/（320＋240）＝75；單價(jià)＝路線價(jià)×平均深度價(jià)格修正率；總價(jià)＝320×100%×30×100＋240×120%×30×75＝160.8萬(wàn)。74.明確估價(jià)基本事項(xiàng)是實(shí)施估價(jià)的重要前提，實(shí)際估價(jià)中不能明確估價(jià)事項(xiàng)的責(zé)任主要應(yīng)歸屬于（）。A、估價(jià)委托人B、估價(jià)利害關(guān)系人C、承擔(dān)估價(jià)項(xiàng)目的估價(jià)師D、估價(jià)對(duì)象的權(quán)利人答案：C解析：考點(diǎn):估價(jià)基本事項(xiàng)概述。估價(jià)基本事項(xiàng)不能明確的責(zé)任主要在估價(jià)師。75.在特定的房地產(chǎn)上，除法律另有規(guī)定外，既有物權(quán)又有債權(quán)的，應(yīng)優(yōu)先保護(hù)（）。A、債權(quán)B、物權(quán)C、二者皆可D、二者皆不答案：B解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)權(quán)益的含義。在特定的房地產(chǎn)上，除法律另有規(guī)定外，既有物權(quán)又有債權(quán)的，優(yōu)先保護(hù)物權(quán)。76.下圖是一塊前后兩面臨街、總深度為175英尺、臨街寬度為30英尺的矩形地塊。已知前街路線價(jià)為320元/平方英尺，后街路線價(jià)為240元/平方英尺。則采用重疊價(jià)值估價(jià)法計(jì)算出的地塊總價(jià)值為（）萬(wàn)元。A、150.8B、160.8C、170.8D、180.8答案：B解析：本題考查的是計(jì)算臨街土地的價(jià)值。前街影響深度＝總深度×前街路線價(jià)÷（前街路線價(jià)＋后街路線價(jià)）＝175×320÷（320＋240）＝100（英尺）。后街影響深度＝總深度×后街路線價(jià)÷（前街路線價(jià)＋后街路線價(jià)）＝175×240÷（320＋240）＝75（英尺）（（或：總深度-前街影響深度＝175-100）。總價(jià)＝前街路線價(jià)×前街臨街平均深度價(jià)格修正率×臨街寬度×前街影響深度＋后街路線價(jià)×后街臨街平均深度價(jià)格修正率×臨街寬度×后街影響深度＝320×100%×30×100＋240×120%×30×75＝160.8（萬(wàn)元）。77.下列有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)原則，描述錯(cuò)誤的是（）。A、抵押價(jià)值評(píng)估要遵循謹(jǐn)慎原則B、抵押價(jià)值評(píng)估要遵循合法原則C、嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，投資價(jià)值評(píng)估不一定要遵循獨(dú)立.客觀.公正原則D、投資價(jià)值評(píng)估不可增加主要原則之外的其他適用的估價(jià)原則答案：D解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)原則概述。投資價(jià)值評(píng)估要站在某個(gè)特定單位或個(gè)人的立場(chǎng)上而非站在中立的立場(chǎng)上進(jìn)行評(píng)估，嚴(yán)格地說(shuō)不一定要遵循獨(dú)立客觀公正原則。在評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值以外的其他價(jià)值和價(jià)格時(shí)，可在市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估應(yīng)遵循的原則外增加估價(jià)原則，或者在市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估應(yīng)遵循的原則中進(jìn)行取舍，但這種增加或取舍不能隨意，應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的和價(jià)值類(lèi)型來(lái)增加或取舍78.完整的房租構(gòu)成因素不包括（）。A、地租B、管理費(fèi)C、環(huán)境保護(hù)費(fèi)D、教育費(fèi)附加答案：C解析：考點(diǎn):買(mǎi)賣(mài)價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)值、計(jì)稅價(jià)值、征收價(jià)值和保險(xiǎn)價(jià)值。完整的房租構(gòu)成因素包括地租、房屋折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、投資利息、保險(xiǎn)費(fèi)、房地產(chǎn)稅、租賃費(fèi)用、租賃稅費(fèi)、利潤(rùn)。79.某宗房地產(chǎn)的收益期限和土地使用期限都為40年，至今都已使用10年，預(yù)計(jì)該宗房地產(chǎn)未來(lái)正常運(yùn)行年有效毛收入為100萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為20萬(wàn)元，無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為3％，該類(lèi)房地產(chǎn)平均要求的收益率是13%，該房地產(chǎn)相對(duì)于同類(lèi)房地產(chǎn)的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的指標(biāo)是0.5，該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（）萬(wàn)元。A、1372.7B、1309.9C、953.9D、900.6答案：D解析：考點(diǎn):凈收益每年不變的公式。該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為：V=A/Y×【1-1/（1+Y）n】，A=100-20=80（萬(wàn)元），Y=3%+0.5×（13%-3%）=8%，n=40-10=30（年），V=80/8%×【1-1/（1+8%）30】=900.6（萬(wàn)元）。80.某宗房地產(chǎn)的年凈收益為5萬(wàn)元，購(gòu)買(mǎi)者自有資金20萬(wàn)元，自有資金資本化率為10%，抵押貸款常數(shù)為8%，則該房地產(chǎn)的價(jià)格為（）萬(wàn)元。A、21B、54C、57.5D、62.5答案：C解析：本題考查的是投資組合技術(shù)。20＋（5－20×10%）/8%＝57.5（萬(wàn)元）。房地產(chǎn)價(jià)格=自有資金＋抵押貸款金額。81.估價(jià)報(bào)告的封面，基本要素中不包括下列（）。A、估價(jià)報(bào)告名稱(chēng)B、估價(jià)項(xiàng)目名稱(chēng)C、估價(jià)委托人D、估價(jià)師聲明答案：D解析：本題考查的是撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告。封面的基本要素包括：估價(jià)報(bào)告名稱(chēng)，估價(jià)報(bào)告編號(hào)、估價(jià)項(xiàng)目名稱(chēng)，估價(jià)委托人，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師，估價(jià)報(bào)告出具日期。82.在運(yùn)用長(zhǎng)期趨勢(shì)法測(cè)算房地產(chǎn)未來(lái)價(jià)格時(shí)，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過(guò)程是持續(xù)上升的，并且各期上升的幅度大致接近，宜選用（）測(cè)算。A、指數(shù)修勻法B、平均增減量法C、平均發(fā)展速度法D、二次拋物線趨勢(shì)法答案：C解析：考點(diǎn):平均發(fā)展速度法。在運(yùn)用長(zhǎng)期趨勢(shì)法測(cè)算房地產(chǎn)未來(lái)價(jià)格時(shí)，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過(guò)程是持續(xù)上升的，并且各期上升的幅度大致接近，宜選用平均發(fā)展速度法測(cè)算；如果是各期上升的數(shù)額大致接近，宜選用平均增減量法計(jì)算。83.在貸款前期需要提供的房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)是（）。A、轉(zhuǎn)抵押估價(jià)B、抵押房地產(chǎn)價(jià)值動(dòng)態(tài)評(píng)估C、抵押成數(shù)測(cè)算D、處置抵押房地產(chǎn)估價(jià)答案：C解析：本題考查的是房地產(chǎn)抵押的需要。抵押貸款前，除了提供房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估，還可提供房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)價(jià)、抵押率（或貸款價(jià)值比、貸款成數(shù)）測(cè)算等服務(wù)。84.下列關(guān)于報(bào)酬率的求取說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（）。A、報(bào)酬率是投資回報(bào)與投入資本的比率B、報(bào)酬率與投資風(fēng)險(xiǎn)正相關(guān)，風(fēng)險(xiǎn)大的，報(bào)酬率也高，反之就低C、在實(shí)際估價(jià)中并不存在一個(gè)統(tǒng)一不變的報(bào)酬率數(shù)值D、當(dāng)把土地看作特別可靠的投資時(shí)，其報(bào)酬率要高于其他較長(zhǎng)期投資的報(bào)酬率答案：D解析：考點(diǎn):報(bào)酬率的實(shí)質(zhì)。當(dāng)把土地看作特別可靠的投資時(shí)，其報(bào)酬率要低于其他較長(zhǎng)期投資的報(bào)酬率。85.2006年10月13日，中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)加入了（），成為其全權(quán)會(huì)員。A、世界估價(jià)組織協(xié)會(huì)B、國(guó)際測(cè)量師聯(lián)合會(huì)C、國(guó)際估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)委員會(huì)D、美國(guó)估價(jià)學(xué)會(huì)答案：B解析：考點(diǎn):中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展。2006年10月13日，中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)加入了國(guó)際測(cè)量師聯(lián)合會(huì)，成為其全權(quán)會(huì)員。86.某房屋的建筑面積為100m2，單位建筑面積的重置價(jià)格為1000元/m2，建筑物自然壽命為45年，殘值率為2.5%。經(jīng)測(cè)算，至價(jià)值時(shí)點(diǎn)該建筑物有效年齡為10年，建筑物市場(chǎng)價(jià)格為7.5萬(wàn)元。假設(shè)該建筑物在經(jīng)濟(jì)壽命內(nèi)每年折舊率相等。該建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為（）年。A、29B、39C、40D、45答案：B解析：本題考查的是建筑物折舊的求取方法。V＝C（1－d×t）＝C[1－（1－S）/N×t]，75000＝1000×100×[1－（1－2.5%）/N×10]，得N＝39年。（1）年折舊＝1000×100×（1－2.5%）/N；（2）10年折舊額＝100000-75000＝25000；（3）年折舊＝2500；令（1）＝（3），推出N＝39（年）。87.在運(yùn)用長(zhǎng)期趨勢(shì)法測(cè)算房地產(chǎn)未來(lái)價(jià)格時(shí)，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過(guò)程是持續(xù)上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，則宜選用（）方法進(jìn)行測(cè)算。A、平均增減量法B、平均發(fā)展速度法C、移動(dòng)平均法D、指數(shù)修勻法答案：B解析：本題考查的是平均發(fā)展速度法。運(yùn)用平均發(fā)展速度法進(jìn)行預(yù)測(cè)的條件是，房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過(guò)程是持續(xù)上升或持續(xù)下降的，并且各期上升或下降的幅度大致相同，否則就不宜采用這種方法。88.價(jià)差法用于評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值增加額的一種情形，是測(cè)算（）。A、余地價(jià)B、減少地價(jià)C、補(bǔ)地價(jià)D、增加地價(jià)答案：C解析：本題考查的是價(jià)差法。價(jià)差法用于評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值增加額的一種情形，是測(cè)算補(bǔ)地價(jià)。89.下列關(guān)于替代原則，表述錯(cuò)誤的是（）。A、替代原則會(huì)用于比較法.收益法，成本法等估價(jià)方法中B、收益法中的客觀收益是遵循價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則來(lái)求取的C、房地產(chǎn)估價(jià)之所以要遵循替代原則，是因?yàn)楦鶕?jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，在同一個(gè)市場(chǎng)上相同的商品有相同的價(jià)格D、替代原則要求評(píng)估價(jià)值與估價(jià)對(duì)象的類(lèi)似房地產(chǎn)在同等條件下的價(jià)值或價(jià)格偏差在合理范圍內(nèi)答案：B解析：本題考查的是替代原則。選項(xiàng)B錯(cuò)誤，整個(gè)比較法可以說(shuō)是以替代原理為基礎(chǔ)的。收益法中的客觀收益，成本法中的客觀成本，假設(shè)開(kāi)發(fā)法中的后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)等，也都是遵循替代原理來(lái)求取的。90.區(qū)位是房地產(chǎn)重要的組成部分，本質(zhì)上是由于房地產(chǎn)具有（）性A、體量龐大B、價(jià)值量大C、不可移動(dòng)D、權(quán)益特性答案：C解析：本題考查的是房地產(chǎn)實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的含義。區(qū)位原本是房地產(chǎn)的外在因素，因房地產(chǎn)的位置不可移動(dòng)而成了房地產(chǎn)的重要組成部分。91.（）是指對(duì)物品的有支付能力支持的需要。A、購(gòu)買(mǎi)力B、有用性C、稀缺性D、有效需求答案：D解析：本題考查的是價(jià)格和價(jià)值。有效需求是指對(duì)物品的有支付能力支持的需要。92.下列有關(guān)“可比實(shí)例房地產(chǎn)與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)相似”的要求，描述不當(dāng)?shù)氖牵ǎ?。A、兩者區(qū)位相近B、兩者用途相近C、兩者權(quán)利性質(zhì)相同D、兩者檔次相當(dāng)答案：B解析：本題考查的是選取可比實(shí)例。選項(xiàng)B錯(cuò)誤，可比實(shí)例房地產(chǎn)與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)用途應(yīng)相同。93.下列關(guān)于實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象的表述中，錯(cuò)誤的是（）。A、房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)親自到估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)估價(jià)對(duì)象的坐落、用途等情況進(jìn)行核對(duì)B、房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)親自到估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)，拍攝反映估價(jià)對(duì)象外觀狀況的影像資料，內(nèi)部狀況可不拍攝C、房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)親自到估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)，感受估價(jià)對(duì)象的位置、交通、環(huán)境景觀等的優(yōu)劣D、估價(jià)對(duì)象為已經(jīng)消失的房地產(chǎn)，房地產(chǎn)估價(jià)師也應(yīng)去估價(jià)對(duì)象原址進(jìn)行必要的調(diào)查了解答案：B解析：本題考查的是實(shí)地查勘的重要性。反映內(nèi)部或者外部的資料都應(yīng)當(dāng)搜集。94.在影響房地產(chǎn)價(jià)格的各種因素中，“城市化”屬于（）。A、社會(huì)因素B、環(huán)境因素C、人口因素D、行政因素答案：A解析：本題考查的是城市化。影響房地產(chǎn)價(jià)格的社會(huì)因素，主要有政治安定狀況、社會(huì)治安狀況、城市化和房地產(chǎn)投機(jī)。95.某估價(jià)師于2008年9月27日向估價(jià)委托人交付了一份估價(jià)報(bào)告。該報(bào)告中有下列日期：估價(jià)作業(yè)日期2008年9月20日至26日，價(jià)值時(shí)點(diǎn)2008年9月23日，估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘日期2008年9月22日至23日，估價(jià)報(bào)告使用期限自2008年9月26日起半年。據(jù)此判斷該報(bào)告出具日期為（）。A、2008年9月20日B、2008年9月23日C、2008年9月26日D、2008年9月27日答案：C解析：本題考查的是保存估價(jià)資料。估價(jià)報(bào)告的出具時(shí)間是簽名蓋章后，估價(jià)機(jī)構(gòu)注明致函日期，就是出具日期。報(bào)告中注明使用期限是自2008年9月26日起半年，說(shuō)明報(bào)告的生效時(shí)間是從2008年9月26日開(kāi)始的，所以出具時(shí)間應(yīng)該為2008年9月26日。96.下列房地產(chǎn)權(quán)利中，屬于用益物權(quán)的是（）。A、租賃權(quán)B、地役權(quán)C、抵押權(quán)D、所有權(quán)答案：B解析：本題考查的是房地產(chǎn)實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的含義。用益物權(quán)包括國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、地役權(quán)。97.后續(xù)開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用通常不是集中在一個(gè)時(shí)點(diǎn)發(fā)生，而是分散在一段時(shí)間內(nèi)不斷發(fā)生，但計(jì)息時(shí)通常將其假設(shè)為在所發(fā)生的時(shí)間段內(nèi)均勻發(fā)生，并具體視為集中發(fā)生在該時(shí)間段的（）。A、期初B、期中C、期末D、任意階段答案：B解析：本題考查的是假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算中各項(xiàng)的求取。后續(xù)開(kāi)發(fā)的建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用通常不是集中在一個(gè)時(shí)點(diǎn)發(fā)生，而是分散在一段時(shí)間內(nèi)不斷發(fā)生，但計(jì)息時(shí)通常將其假設(shè)為在所發(fā)生的時(shí)間段內(nèi)均勻發(fā)生，并具體視為集中發(fā)生在該時(shí)間段的期中。98.下列有關(guān)中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)，表述錯(cuò)誤的是（）。A、土地所有制在城鄉(xiāng)之間不同B、土地和房屋的所有制不同C、行政管理不到位D、房地產(chǎn)市場(chǎng)足夠規(guī)范答案：D解析：本題考查的是中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的發(fā)展。選項(xiàng)D，房地產(chǎn)市場(chǎng)不夠規(guī)范，市場(chǎng)運(yùn)行缺乏規(guī)則或運(yùn)行規(guī)則未嚴(yán)格執(zhí)行，市場(chǎng)參與者不夠成熟、理性，市場(chǎng)成交價(jià)格難以真實(shí)反映交易對(duì)象的實(shí)際狀況，房地產(chǎn)交易和登記信息不夠公開(kāi)、透明。99.一套建筑面積為100m2，單價(jià)為15000元／m2的住宅，首期付款50萬(wàn)元，余款在未來(lái)10年內(nèi)以抵押貸款方式按月等額支付，貸款年利率為8％，則該套住宅的（）。A、實(shí)際單價(jià)為15000元/m2，實(shí)際總價(jià)為154萬(wàn)元B、實(shí)際單價(jià)為15400元/m2，實(shí)際總價(jià)為150萬(wàn)元C、實(shí)際單價(jià)為15000元/m2，實(shí)際總價(jià)為150萬(wàn)元D、實(shí)際單價(jià)為15795元/m2，實(shí)際總價(jià)為157.95萬(wàn)元答案：C解析：本題考查的是名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格。在成交日期一次性付清的價(jià)格或者將不是在成交日期一次性付清的價(jià)格折現(xiàn)到成交日期的價(jià)格為實(shí)際價(jià)格。首付款50萬(wàn)元，余款以抵押貸款方式按月等額支付，則名義價(jià)格等于實(shí)際價(jià)格。100.關(guān)于房地產(chǎn)互補(bǔ)品的說(shuō)法，正確的是（）。A、商業(yè)用房與工業(yè)用房是互補(bǔ)品B、新建商品房與存量房是互補(bǔ)品C、經(jīng)濟(jì)適用住房與普通商品住房是互補(bǔ)品D、郊區(qū)住宅與連接它和市區(qū)的高速公路收費(fèi)是互補(bǔ)品答案：D解析：本題考查的是房地產(chǎn)需求。某種房地產(chǎn)的互補(bǔ)品，是指與它相互配合的其他房地產(chǎn)或物品，如住宅和與其配套的商業(yè)、娛樂(lè)房地產(chǎn)，城市郊區(qū)的住宅和高速公路收費(fèi)。在互補(bǔ)品之間，對(duì)一種物品的消費(fèi)如果多了，對(duì)另一種物品的消費(fèi)也會(huì)多起來(lái)。因此，一種房地產(chǎn)的互補(bǔ)品的價(jià)格低時(shí)，對(duì)該種房地產(chǎn)的需求就會(huì)增加。例如，城市郊區(qū)的住宅，當(dāng)降低或取消連接它與市區(qū)的高速公路收費(fèi)時(shí)，對(duì)其需求就會(huì)增加。因此，收費(fèi)降低，房?jī)r(jià)會(huì)漲；收費(fèi)提高，房?jī)r(jià)會(huì)降。101.某宗已抵押的收益性房地產(chǎn)，年有效毛租金收入500萬(wàn)元，年房屋折舊費(fèi)30萬(wàn)元，維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、管理費(fèi)等50萬(wàn)元，水電供暖費(fèi)等40萬(wàn)元，房地產(chǎn)稅等65萬(wàn)元，年抵押貸款還本付息額70萬(wàn)元。租賃合同約定，保證合法、安全、正常使用所需的一切費(fèi)用均由出租人負(fù)擔(dān)。該房地產(chǎn)的凈收益為（）萬(wàn)元。A、245B、275C、315D、345答案：D解析：本題考查的是凈收益測(cè)算的基本原理。折舊費(fèi)、抵押貸款還本付息額都不作為運(yùn)營(yíng)費(fèi)用扣除。需要扣除的就是：維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、管理費(fèi)50萬(wàn)元，水電供暖費(fèi)40萬(wàn)元，房地產(chǎn)稅65萬(wàn)元，所以?xún)羰找鏋?00－40－50－65＝345（萬(wàn)元）。102.某套住宅的套內(nèi)建筑面積為145m2，使用面積為132m2，應(yīng)分?jǐn)偟墓灿泄媒ㄖ娣e為23m2，按套內(nèi)建筑面積計(jì)算的價(jià)格為7500元/m2，則該套住宅按建筑面積計(jì)算的價(jià)格為（）元/m2。A、5893B、6387C、6473D、7016答案：C解析：本題考查的是建立比較基礎(chǔ)。建筑面積下的單價(jià)=套內(nèi)建筑面積下的單價(jià)×套內(nèi)建筑面積/建筑面積，建筑面積＝套內(nèi)建筑面積+應(yīng)公攤的共有公用建筑面積=145+23=168（m2），建筑面積下的單價(jià)=7500×145/168=6473（元/m2）。103.成本法的理論依據(jù)是（）。A、預(yù)期原理B、生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論C、收益原理D、替代原理答案：B解析：考點(diǎn):成本法的理論依據(jù)。成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論，即商品的價(jià)格是依據(jù)其生產(chǎn)所必要的費(fèi)用而決定。104.在為房地產(chǎn)投?；馂?zāi)險(xiǎn)服務(wù)的估價(jià)中，理論上評(píng)估的應(yīng)是（）。A、建筑物重置成本和土地使用權(quán)重新取得成本B、建筑物重置成本和重建期間的經(jīng)濟(jì)損失C、建筑安裝工程造價(jià)和重建期間的經(jīng)濟(jì)損失D、建筑物重置成本、土地使用權(quán)重新取得成本和重建期間的經(jīng)濟(jì)損失答案：B解析：本題考查的是買(mǎi)賣(mài)價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)值、計(jì)稅價(jià)值、征收價(jià)值和保險(xiǎn)價(jià)值。投保火災(zāi)險(xiǎn)時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值，不包含土地價(jià)值，主要是建筑物的重置成本或重建成本和修復(fù)期間的經(jīng)濟(jì)損失（如停產(chǎn)停業(yè)損失、租金損失等）?；馂?zāi)不能損害土地使用權(quán)，為房地產(chǎn)投?；馂?zāi)險(xiǎn)服務(wù)的估價(jià)中，涉及土地使用權(quán)價(jià)值的選項(xiàng)都不是正確選項(xiàng)，排除AD。焚毀的建筑物，應(yīng)該按照其重置成本，才能確定其實(shí)際損失。105.在影響房地產(chǎn)價(jià)格的各種因素中，“城市化”屬于（）。A、社會(huì)因素B、環(huán)境因素C、人口因素D、行政因素答案：A解析：本題考查的是社會(huì)因素。影響房地產(chǎn)價(jià)格的社會(huì)因素：政治安定狀況、社會(huì)治安狀況、房地產(chǎn)投機(jī)、城市化。106.處分共有的房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額（）以上的按份共有人或全體共同共有人同意，除非共有人之間另有約定。A、1/2B、1/3C、2/3D、2/5答案：C解析：考點(diǎn):按權(quán)益狀況劃分的種類(lèi)。處分共有的房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額2/3以上的按份共有人或全體共同共有人同意，除非共有人之間另有約定。107.有關(guān)價(jià)值類(lèi)型，下列說(shuō)法正確的是（）。A、同一估價(jià)對(duì)象的價(jià)值并不是唯一的B、同一估價(jià)對(duì)象的價(jià)值是唯一的C、同一估價(jià)對(duì)象的具體一種類(lèi)型的價(jià)值，在理論上不是唯一的D、ABC均不正確答案：A解析：考點(diǎn):價(jià)值類(lèi)型。同一估價(jià)對(duì)象可以有不同類(lèi)型的價(jià)值，即同一估價(jià)對(duì)象的價(jià)值不是唯一的。108.下列有關(guān)動(dòng)態(tài)分析法和靜態(tài)分析法，描述錯(cuò)誤的是（）。A、動(dòng)態(tài)分析法測(cè)算結(jié)果精確B、靜態(tài)分析法測(cè)算過(guò)程相對(duì)復(fù)雜C、動(dòng)態(tài)分析法測(cè)算需要精確預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的時(shí)間D、靜態(tài)分析法測(cè)算結(jié)果比較粗略答案：B解析：本題考查的是動(dòng)態(tài)分析法和靜態(tài)分析法。靜態(tài)分析法測(cè)算過(guò)程相對(duì)簡(jiǎn)單。109.某類(lèi)房地產(chǎn)的歷史價(jià)格變動(dòng)時(shí)高時(shí)低，但總體上呈上升趨勢(shì)，現(xiàn)在要預(yù)測(cè)該類(lèi)房地產(chǎn)的未來(lái)價(jià)格，應(yīng)該選用的預(yù)測(cè)方法是（）。A、平均發(fā)展速度法B、平均增減量法C、數(shù)學(xué)曲線擬合法D、中位數(shù)法答案：C解析：本題考查的是數(shù)學(xué)曲線擬合法。時(shí)高時(shí)低，不是平穩(wěn)的數(shù)列，用平均發(fā)展速度和平均增減量法誤差大，總體趨勢(shì)上升，因而可以擬合數(shù)學(xué)趨勢(shì)線。注意題干中給的提示信息。110.下列選項(xiàng)中，最適合采用成本法估價(jià)的房地產(chǎn)是（）。A、商鋪B、商品住宅C、在建工程D、酒店答案：C解析：考點(diǎn):成本法適用的估價(jià)對(duì)象。選項(xiàng)A、B適合比較法，或者收益法；選項(xiàng)D適合收益法。111.按直接比較判定某可比實(shí)例價(jià)格的調(diào)整系數(shù)為0.98，則其依據(jù)是（）。A、可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況在某個(gè)因素方面優(yōu)于估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況，對(duì)價(jià)格的影響幅度為2%B、可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況在某個(gè)因素方面劣于估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況，對(duì)價(jià)格的影響幅度為2%C、可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況在某個(gè)因素方面優(yōu)于估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況，對(duì)價(jià)格的影響幅度為2.04%D、可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況在某個(gè)因素方面劣于估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況，對(duì)價(jià)格的影響幅度為2.04%答案：C解析：考點(diǎn):計(jì)算單個(gè)可比實(shí)例的比較價(jià)值?？杀葘?shí)例價(jià)格的調(diào)整系數(shù)為0.98，即估價(jià)對(duì)象價(jià)格＝可比實(shí)例價(jià)格×0.98，估價(jià)對(duì)象價(jià)格指數(shù)/可比實(shí)例價(jià)格指數(shù)＝0.98，一般將估價(jià)對(duì)象價(jià)格指數(shù)設(shè)為100，設(shè)可比實(shí)例價(jià)格指數(shù)為X，則100/X＝0.98，X＝102.04，表示可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況在某個(gè)因素方面優(yōu)于估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況，對(duì)價(jià)格的影響幅度為2.04%。112.土地的地基承載力和穩(wěn)定性狀況，屬于土地實(shí)物因素中的（）。A、地質(zhì)狀況B、地形狀況C、地勢(shì)狀況D、土壤狀況答案：A解析：本題考查的是房地產(chǎn)實(shí)物因素。地質(zhì)狀況是指地基承載力和穩(wěn)定性，地下水位和水質(zhì)，有無(wú)不良地質(zhì)現(xiàn)象等。113.在原劃撥土地上建造的某辦公樓，建成于2001年8月31日，經(jīng)濟(jì)壽命為60年，后于2011年8月31日補(bǔ)辦了建設(shè)用地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用期限為40年（自2011年8月31日起計(jì)），建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后對(duì)建筑物按殘余價(jià)值給予補(bǔ)償。2012年8月31日對(duì)該辦公樓進(jìn)行評(píng)估，經(jīng)測(cè)算，該辦公樓的土地重新取得價(jià)格為3000萬(wàn)元，建筑物重置成本為4500萬(wàn)元，殘值率為0。該辦公樓在2012年8月31日的評(píng)估價(jià)值為（）萬(wàn)元。A、5850B、6125C、6510D、6675答案：D解析：考點(diǎn):市場(chǎng)提取法。舊的房地價(jià)格＝土地重新購(gòu)建成本＋建筑物重新購(gòu)建成本－建筑物折舊＝3000＋4500×（1－11/60）＝6675（萬(wàn)元）。土地使用權(quán)早于建筑物經(jīng)濟(jì)壽命到期。但是因?yàn)榻ㄔO(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后對(duì)建筑物按殘余價(jià)值給予補(bǔ)償，計(jì)算折舊期限的時(shí)候，按照建筑物經(jīng)濟(jì)壽命算。114.【2012年真題】估價(jià)對(duì)象為總樓層6層的住宅樓中第四層的一套住宅，可比實(shí)例為總樓層5層的住宅樓中頂層的一套住宅，可比實(shí)例的成交價(jià)格為5700元/㎡，所有交易稅費(fèi)均由買(mǎi)方負(fù)擔(dān)，估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域同類(lèi)5層和6層住宅樓以第一層為基準(zhǔn)的不同樓層住宅價(jià)格差異系數(shù)見(jiàn)下表；6層住宅樓中第一層住宅價(jià)格為5層住宅樓中第一層住宅價(jià)格的98%，買(mǎi)方和賣(mài)方應(yīng)繳納的交易稅費(fèi)分別為成交價(jià)格的3%和6%，除上述因素外，估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例的其他情況均相同，由可比實(shí)例成交價(jià)格求取的比準(zhǔn)價(jià)值為（）元/㎡。5層、6層住宅樓不同樓層的價(jià)格差異系數(shù)一層二層三層四層五層六層5層100%105%110%105%95%-6層100%105%110%110%100%90%A、6280B、6408C、6881D、7021答案：C解析：本題考查的是房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法。先將可比實(shí)例的樓層調(diào)整至估價(jià)對(duì)象樓層狀況下價(jià)格：5700/95%×98%×110%=6468（元/㎡），再將可比實(shí)例不正常交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)調(diào)整為正常交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)狀況下價(jià)格：6468/（1-6%）=6881（元/㎡）。115.最簡(jiǎn)單且最容易理解的一種臨街深度價(jià)格遞減率，是（）。A、蘇慕斯法則B、“四三二一”法則C、霍夫曼法則D、哈柏法則答案：B解析：考點(diǎn):編制價(jià)格修正率表。最簡(jiǎn)單且最容易理解的一種臨街深度價(jià)格遞減率，是“四三二一”法則。116.某宗地存在商業(yè)寫(xiě)字樓，房地產(chǎn)年凈收益為500萬(wàn)元，該寫(xiě)字樓建筑物價(jià)值為3000萬(wàn)元，已知綜合資本化率為11%，則該房地產(chǎn)土地價(jià)值為（）。A、1500B、1545C、2500D、2945答案：B解析：考點(diǎn):收益法總結(jié)。土地價(jià)值=房地產(chǎn)收益/綜合資本化率-建筑物價(jià)值=500/11%-3000=1545.45萬(wàn)元。117.房地產(chǎn)估價(jià)人員必須了解房地產(chǎn)的供求狀況以及影響房地產(chǎn)價(jià)格的各種因素，并且應(yīng)該不斷提高自己的估價(jià)技能和豐富自己的估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，必須遵循嚴(yán)謹(jǐn)?shù)模ǎ?。A、估價(jià)目的B、估價(jià)程序C、價(jià)值時(shí)點(diǎn)D、估價(jià)作業(yè)日期答案：B解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)程序概述。估價(jià)師必須遵循科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)、完整的估價(jià)程序。嚴(yán)格遵守估價(jià)程序，可以減少缺失差錯(cuò)，是對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師的保護(hù)。118.購(gòu)買(mǎi)一套建筑面積為120㎡，單價(jià)為18000元/㎡的住宅，下列付款方式，名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格相符的是（）。A、于成交日期一年后一次性支付所有款項(xiàng)B、于成交日期一次性付清，給予5%的優(yōu)惠C、于成交日期支付50萬(wàn)元，余款在第一年年末支付D、首付50%，余款以期限10年、年利率7%、按月等額本息還款的抵押貸款支付答案：D解析：考點(diǎn):名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格。選項(xiàng)D的名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格是相等的，都是216萬(wàn)元。119.下列關(guān)于不同類(lèi)型價(jià)值的高低關(guān)系的表述中，錯(cuò)誤的是（）A、原始價(jià)值高于賬面價(jià)值B、投資價(jià)值高于市場(chǎng)價(jià)值C、謹(jǐn)慎價(jià)值低于市場(chǎng)價(jià)值D、快速變現(xiàn)價(jià)值低于市場(chǎng)價(jià)值答案：B解析：本題考查的是歷史成本、重置成本、可變現(xiàn)凈值、現(xiàn)值、公允價(jià)值和賬面價(jià)值。選項(xiàng)B錯(cuò)誤，投資價(jià)值是對(duì)某個(gè)特定的投資者而言的，是基于主觀的、個(gè)人因素上的價(jià)值。在某一時(shí)點(diǎn)，市場(chǎng)價(jià)值是唯一的，而投資價(jià)值會(huì)因投資者的不同而不同。賬面價(jià)值在歷史成本計(jì)量下，是指一項(xiàng)資產(chǎn)的賬面余額減去相關(guān)備抵項(xiàng)目后的余額。120.評(píng)估某套建筑面積為120m2的住宅在2014年9月底市場(chǎng)價(jià)值，收集了以下4個(gè)交易實(shí)例，其中最適合作為可比實(shí)例的是（）。A、甲B、乙C、丙D、丁答案：B解析：本題考查的是選取可比實(shí)例。選項(xiàng)A，甲和估價(jià)對(duì)象不在一個(gè)供需圈；選項(xiàng)CD，丙丁的用途與估價(jià)對(duì)象不同。121.在為房地產(chǎn)投保火災(zāi)險(xiǎn)服務(wù)的估價(jià)中，理論上評(píng)估的應(yīng)是（）。A、建筑物重置成本和土地使用權(quán)重新取得成本B、建筑物重置成本和重建期間的經(jīng)濟(jì)損失C、建筑安裝工程造價(jià)和重建期間的經(jīng)濟(jì)損失D、建筑物重置成本、土地使用權(quán)重新取得成本和重建期間的經(jīng)濟(jì)損失答案：B解析：本題考查的是買(mǎi)賣(mài)價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)值、計(jì)稅價(jià)值、征收價(jià)值和保險(xiǎn)價(jià)值。投?；馂?zāi)險(xiǎn)時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值，不包含土地價(jià)值，主要是建筑物的重置成本或重建成本和修復(fù)期間的經(jīng)濟(jì)損失（如停產(chǎn)停業(yè)損失、租金損失等）?；馂?zāi)不能損害土地使用權(quán)，為房地產(chǎn)投?；馂?zāi)險(xiǎn)服務(wù)的估價(jià)中，涉及土地使用權(quán)價(jià)值的選項(xiàng)都不是正確選項(xiàng)，排除選項(xiàng)A、D。焚毀的建筑物，應(yīng)該按照其重置成本，才能確定其實(shí)際損失。122.某估價(jià)師于2008年9月27日向估價(jià)委托人交付了一份估價(jià)報(bào)告。該報(bào)告中有下列日期：估價(jià)作業(yè)日期2008年9月20日至26日，價(jià)值時(shí)點(diǎn)2008年9月23日，估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘日期2008年9月22日至23日，估價(jià)報(bào)告使用期限自2008年9月26日起半年。據(jù)此判斷該報(bào)告出具日期為（）。A、2008年9月20日B、2008年9月23日C、2008年9月26D、2008年9月27日答案：C解析：本題考查的是估價(jià)假設(shè)和限制條件。致估價(jià)委托人函中致函的日期即為估價(jià)報(bào)告出具日期。估價(jià)報(bào)告使用期限也稱(chēng)為估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期，是指自估價(jià)報(bào)告出具之日起計(jì)算，使用估價(jià)報(bào)告不得超過(guò)的時(shí)間。123.政治安定狀況，屬于影響房地產(chǎn)價(jià)格因素中的（）。A、政治因素B、政策因素C、社會(huì)因素D、人文因素答案：C解析：本題考查的是社會(huì)因素。影響房地產(chǎn)價(jià)格的社會(huì)因素：政治安定狀況、社會(huì)治安狀況、房地產(chǎn)投機(jī)、城市化。124.【2012真題】對(duì)運(yùn)用各種估價(jià)方法測(cè)算估價(jià)對(duì)象價(jià)值的要求不包括（）。A、估價(jià)方法選用恰當(dāng)B、估價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和技術(shù)參數(shù)選取準(zhǔn)確，依據(jù)或理由充分C、計(jì)算公式和計(jì)算過(guò)程正確無(wú)誤D、各種估價(jià)方法的測(cè)算結(jié)果一致答案：D解析：本題考查的是確定估價(jià)結(jié)果。不同估價(jià)方法下測(cè)算出的結(jié)果，很可能存在差異，基本上不可能一致。125.商業(yè)房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)劣，主要取決于（）。A、周?chē)h(huán)境安寧程度B、位置有利于原料和產(chǎn)品的運(yùn)輸C、自然景觀D、繁華程度和臨街狀況答案：D解析：本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位因素。商業(yè)房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)劣，主要是看其繁華程度、臨街狀況、交通條件等。選項(xiàng)A適用于居住地產(chǎn)；選項(xiàng)B適用于工業(yè)；選項(xiàng)C適用于住宅用地評(píng)價(jià)。126.（）是以本期的實(shí)際值和本期的預(yù)測(cè)值為根據(jù)，經(jīng)過(guò)修勻后得出下一期預(yù)測(cè)值的方法。A、平均增減量法B、移動(dòng)平均法C、指數(shù)修勻法D、平均發(fā)展速度法答案：C解析：本題考查的是長(zhǎng)期趨勢(shì)法。指數(shù)修勻法是以本期的實(shí)際值和本期的預(yù)測(cè)值為根據(jù)，經(jīng)過(guò)修勻后得出下一期預(yù)測(cè)值的方法。127.在交易達(dá)成后按約定在未來(lái)某個(gè)日期進(jìn)行商品交割的價(jià)格是（）。A、現(xiàn)貨價(jià)格B、期貨價(jià)格C、現(xiàn)房?jī)r(jià)格D、期房?jī)r(jià)格答案：B解析：本題考查的是現(xiàn)貨價(jià)格、期貨價(jià)格及現(xiàn)房?jī)r(jià)格、期房?jī)r(jià)格。期貨價(jià)格是指在交易達(dá)成后按約定在未來(lái)某個(gè)日期進(jìn)行商品交割的價(jià)格。128.下列關(guān)于起價(jià)、標(biāo)價(jià)、成交價(jià)和均價(jià)的表述中，錯(cuò)誤的是（）。A、起價(jià)是銷(xiāo)售新建商品房的最低價(jià)B、一般情況下，買(mǎi)賣(mài)雙方圍繞標(biāo)價(jià)進(jìn)行討價(jià)還價(jià)C、商品房買(mǎi)賣(mài)合同中寫(xiě)明的價(jià)格一般是成交價(jià)D、均價(jià)是指新建商品房成交價(jià)的平均價(jià)格答案：D解析：考點(diǎn):起價(jià)、標(biāo)價(jià)、成交價(jià)和均價(jià)。選項(xiàng)D，均價(jià)是新建商品房的平均價(jià)格，一般有標(biāo)價(jià)的平均價(jià)格和成交價(jià)的平均價(jià)格兩種。均價(jià)一般可以反映所銷(xiāo)售商品房的總體價(jià)格水平。129.處分共有的房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額（）以上的按份共有人或全體共同共有人同意，除非共有人之間另有約定。A、1/2B、1/3C、2/3D、2/5答案：C解析：本題考查的是房地產(chǎn)的種類(lèi)。處分共有的房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額2/3以上的按份共有人或全體共同共有人同意，除非共有人之間另有約定。130.某宗房地產(chǎn)的土地使用年限為50年，至今已使用8年，預(yù)計(jì)該宗房地產(chǎn)年有效毛收入為80萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為40％，安全利率假定為6％，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率為安全利率的40％，該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（）萬(wàn)元。A、368B、552C、561D、920答案：B解析：本題考查的是凈收益每年不變的公式。該房地產(chǎn)尚可收益年限為50-8=42（年）。房地產(chǎn)的收益價(jià)格為：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，A=80×（1-40%）=48（萬(wàn)元），Y=6%×（1+40%）=8.4%，V=48/8.4%×[1-1/（1+8.4%）42]=552.12（萬(wàn)元）。131.假設(shè)開(kāi)發(fā)法的估價(jià)前提不包括下列（）。A、業(yè)主自行開(kāi)發(fā)B、自愿轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)C、被迫轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)D、被迫開(kāi)發(fā)答案：D解析：考點(diǎn):假設(shè)開(kāi)發(fā)法的估價(jià)前提。假設(shè)開(kāi)發(fā)法的估價(jià)前提包括：業(yè)主自行開(kāi)發(fā)前提；自愿轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)前提；被迫轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)前提。132.房屋征收評(píng)估中，若被征收人拒絕在估價(jià)師對(duì)估價(jià)對(duì)象的實(shí)地查勘記錄上簽字或蓋章的，應(yīng)當(dāng)有（）見(jiàn)證，有關(guān)情況應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告中說(shuō)明。A、房屋征收部門(mén)、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和無(wú)利害關(guān)系的第三人B、房屋征收部門(mén)、無(wú)利害關(guān)系的第三人C、公證機(jī)關(guān)和無(wú)利害關(guān)系的第三人D、人民法院答案：A解析：本題考查的是實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象。征收評(píng)估的實(shí)地查勘記錄，應(yīng)由房屋征收部門(mén)、被征收人和實(shí)地查勘的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師在實(shí)地查勘記錄上簽字或蓋章確認(rèn)。如果被征收人拒絕在實(shí)地查勘記錄上簽字或蓋章的，考前應(yīng)有房屋征收部門(mén)、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和無(wú)利害關(guān)系的第三人見(jiàn)證，有關(guān)情況應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明。133.當(dāng)某種房地產(chǎn)的替代品的價(jià)格較高時(shí)，消費(fèi)者對(duì)該種房地產(chǎn)的當(dāng)前需求通常會(huì)（）。A、增加B、減少C、不變D、無(wú)法確定答案：A解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)需求。在替代品之間，一種房地產(chǎn)的價(jià)格不變，另一種房地產(chǎn)的價(jià)格如果上漲，則消費(fèi)者就會(huì)把需求轉(zhuǎn)移到該種房地產(chǎn)上，從而該種房地產(chǎn)的需求