工程經(jīng)濟學(xué)課程設(shè)計

武漢輕工大學(xué)《工程經(jīng)濟學(xué)》課程設(shè)計說明書設(shè)計題目：某房地產(chǎn)項目財務(wù)評價姓名張奇學(xué)院土木工程與建筑學(xué)院專業(yè)工程管理1101學(xué)號110602126指導(dǎo)教師李紅民2013年11月12日方案一1項目概況某房地產(chǎn)開發(fā)商決定在武漢市中心新建項目，建設(shè)用地50000平方米，擬建方案有兩個：方案一：建高層商品房住宅樓高13層，容積率為4：1，土地使用費為800萬元/畝，建設(shè)期3年，每年年末等額付款，銷售價格為13000元/平米（數(shù)據(jù)來自2013年6月人民網(wǎng)提供的均價），3年內(nèi)全部售完，建設(shè)期投資比例分別為50%，30%，20%，銷售量各年依次為50%，30%，20%。2投資估價2.1建設(shè)投資估算建筑安裝費20×1500=30000（萬元）土地費用5×800÷667=60000（萬元）城市基礎(chǔ)工程設(shè)施配套費20×80=1600（萬元）消防設(shè)施配套費20×5=100（萬元）生活垃圾服務(wù)費20×12=240（萬元）白蟻防治費20×1.3=26（萬元）勘察設(shè)計費30000×2%=600（萬元）規(guī)劃管理費20×1.8=36（萬元）可行性研究費30000×1%=300（萬元）設(shè)備購買費30000×5%=1500（萬元）供水電費30000×2%=600（萬元）管理費300（萬元）基本預(yù)備費=（30000+60000+1600+100+240+26+600+36+300+1500+600+300)×5%=95302×5%=4765.1(萬元)漲價預(yù)備費：以工程靜態(tài)投資95302萬元為計算基礎(chǔ)，建設(shè)期為3年，第一年投資50%，第二年投資30%，第三年投資20%，建設(shè)期內(nèi)物價水平比較的不穩(wěn)定估計物價上漲指數(shù)為2.8%（數(shù)據(jù)來自中國行業(yè)研究網(wǎng)2013年物價分析）。第一年漲價預(yù)備費為：PC1=95302×50%×[(1+2.8%)-1]=1334.23(萬元)第二年漲價預(yù)備費為：PC2=95302×30%×[(1+2.8%)2-1]=1623.50（萬元）第三年漲價預(yù)備費為：PC3=95302×20%×[(1+2.8%)3-1]=1646.32（萬元）則該項目的漲價預(yù)備費為：PC=PC1+PC2+PC3=4604.05(萬元)2.2建設(shè)期利息估算預(yù)估項目貸款62000萬，年利率7%,采用年中支付。貸款分三年投入，第一年31000萬元，第二年18600萬元，第三年12400萬元。表1建設(shè)利息估算（萬元）項目1234利息累計當(dāng)年累計欠款0320855358270166.7當(dāng)年借款310001860012400當(dāng)年應(yīng)付利息108528974184.78166.7年末欠款累計320855358270166.7表2建設(shè)投資估算表（萬元）序號工程或費用名稱建筑工程設(shè)備費用工程建設(shè)其他費合計比例1工程費用合計3060015003210026.53%1.1建筑安裝費300001.2設(shè)備安裝費15001.3供水電費6002工程建設(shè)其他費合計632026320252.23%2.1土地使用費600002.2城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費16002.3消防設(shè)施配套費1002.4生活垃圾服務(wù)費2402.5白蟻防治費262.6勘察設(shè)計費6002.7規(guī)劃管理費362.8可行性研究費3002.9管理費3003預(yù)備費合計17535.8517535.8514.49%3.1基本預(yù)備費4765.13.2漲價預(yù)備費4604.054建設(shè)期利息8166.78166.76.75%合計30600150080737.85121004.55100.00%由上表可知工程總造價為121004.6萬元，自有資金為59004.6萬元，占總資金的48.76%.表3建設(shè)投資估算表（萬元）形成資產(chǎn)表序號工程或費用名稱建筑工程設(shè)備費用工程建設(shè)其他費合計比例1固定資產(chǎn)費3060015007806.0539906.0533.98%1.1工程費用306001500321001.2固定資產(chǎn)其他費320232021.3建設(shè)期利息4604.054604.052無形資產(chǎn)費用600006000051.09%3預(yù)備費17535.8517535.8514.93%4合計30600150085341.9117441.9100.00%3資金籌措計劃自有資金60295.21萬元，第一年投入50%，第二年投入30%，第三年投入20%。銀行貸款投入比例同自有資金。表4項目總投資使用計劃與資金籌措表（萬元）序號項目1231總投資61147.636688.624459.01.1建設(shè)投資60062.633791.620274.31.2建設(shè)期利息1085.02897.04184.72資金籌措61147.636688.624459.02.1項目資本金29062.615191.67874.32.2債務(wù)資金32085.021497.016584.73.1各項資金估算（1）財務(wù)費用：長期貸款70166.7/3=23388.9(萬元)（2）工資及福利費估算：宣傳及銷售人員80人，年薪4萬，管理人員30人，平均年薪7萬，每年工資及福利530萬元（3）營業(yè)費估算：經(jīng)預(yù)測每年營業(yè)費200萬元，用于推銷和宣傳廣告等（4）總成本估算：本項目在運營期內(nèi)沒有新的貸款和新的利息，因此固定成本包括工資福利費，可變成本包括財務(wù)費用及營業(yè)費（5）無形資產(chǎn)攤銷費60000/3=20000（萬元）表5長期借款還款計劃表（萬元）（i=7%）序號內(nèi)容4561期初欠款累計70166.746777.823388.92當(dāng)期償還本金23388.923388.923388.93當(dāng)期償還利息4911.73274.41637.24期末欠款金額46777.823388.90.0表6總成本費用（萬元）序號項目4561工資及福利5305305302財務(wù)費用4911.6680553274.44541637.2226853營業(yè)費用2002002004無形資產(chǎn)攤銷2000020000200005總成本費用25641.724004.422367.26經(jīng)營成本730730730項目經(jīng)濟效益評價銷售收入估算由于近幾年的房價一直穩(wěn)升不降，而該地區(qū)由于地理優(yōu)勢，房價平均每平方13000元，在3年經(jīng)營內(nèi)，第一年銷售40%，第二年銷售30%，第三年銷售30%第一年的銷售收入：20×50%×13000=130000（萬元）第二年的銷售收入：20×30%×13000=78000（萬元）第三年的銷售收入：20×20%×13000=52000（萬元）則總銷售收入為167260萬元。增值稅的估算（增值稅稅率為17%）第一年應(yīng)繳納增值稅：130000×0.17=22100(萬元)第二年應(yīng)繳納增值稅：78000×0.17=13260（萬元）第三年應(yīng)繳納增值稅：52000×0.17=8840（萬元）營業(yè)稅及附加估算根據(jù)武漢市的規(guī)定，該項目房產(chǎn)稅依照原值扣除30%，稅率為1.2%，城鎮(zhèn)土地使用稅稅率為每平方4元，城市維護(hù)稅按照增值稅的7%計算，教育費及附加按增值稅3%計算。城鎮(zhèn)土地使用稅：20×4=80（萬元）城鎮(zhèn)維護(hù)建設(shè)稅：第一年22100×0.07=1547(萬元)第二年：13260×0.07=928.2（萬元）第三年：8840×0.07=618.8（萬元）教育費及附加：第一年：22100×0.03=663(萬元）第二年：13260×0.03=397.8（萬元）第三年：8840×0.03=265.2（萬元）表7營業(yè)收入營業(yè)稅金及附加估算（萬元）序號項目合計4561營業(yè)收入26000013000078000520002增值稅44200221001326088403營業(yè)收入及附加4660229014069643.1城鎮(zhèn)土地使用稅2408080803.2城市維護(hù)建設(shè)稅30941547928.2618.83.3教育費附加1326663397.8265.2利潤與利潤分配估算表8利潤與利潤分配表（萬元）（所得稅率為25%）序號項目合計4561營業(yè)收入26000013000078000520002營業(yè)稅金及附加4660229014069643總成本費用72013.325641.724004.422367.24利潤總額183326.7102068.352589.628668.85應(yīng)納所得稅183326.7102068.352589.628668.86所得稅45831.725517.113147.47167.27凈利潤137495.176551.239442.221501.7表9項目投資現(xiàn)金流量表（萬元）(行業(yè)基準(zhǔn)折現(xiàn)率為15%)序號項目1234561現(xiàn)金流入13000078000520001.1營業(yè)收入13000078000520002現(xiàn)金流出61147.6-33791.620274.33020213616942.1建設(shè)投資61147.633791.620274.32.2經(jīng)營成本7307307302.3營業(yè)稅金及附加229014069643凈現(xiàn)金流量-61147.6-33791.6-20274.3126980.075864.050306.04累計現(xiàn)金流量-61147.6-94939.2-115213.511766.587630.5137936.55凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值-61147.6-29385.2-15329.472607.237719.621747.36累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值-61147.6-90532.8-105862.2-33255.04464.626211.97所得稅25517.113147.47167.28所得稅后凈現(xiàn)金流量-61147.6-33791.6-20274.3101462.962716.643138.89累計所得稅后凈現(xiàn)金流量-61147.6-94939.2-115213.5-13750.648966.092104.810所得稅后凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值-61147.6-29385.2-15329.458016.531182.718648.911累計所得稅后凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值-61147.6-90532.8-105862.2-47845.7-16663.01985.9該項目稅后靜態(tài)投資回收期：Pt=4.8(年)Pt*=5.5（年）項目投資財務(wù)凈現(xiàn)值（稅前）：NPV=26211.9(萬元)項目投資財務(wù)凈現(xiàn)值（稅后）：NPV=1985.9（萬元）項目投資內(nèi)部收益率（稅后）：IRR=16%(當(dāng)行業(yè)基準(zhǔn)折現(xiàn)率為25%時，NPV=-27738萬元)表10項目資本金現(xiàn)金流量表年份項目1234561.現(xiàn)金流入13000082000550001.1營業(yè)收入13000082000550002.現(xiàn)金流出61147.60533791.620274.356837.641946.733887.32.1項目資本金61147.60533791.620274.32.2借款本金償還23388.923388.923388.92.3借款利息支付4911.73274.41637.22.4經(jīng)營成本7307307302.5營業(yè)稅金及附加229014069642.6所得稅25517.113147.47167.23.凈現(xiàn)金流量-61147.6-33791.6-20274.312698079864533064.累計凈現(xiàn)金流量-61147.6-94939.2-115213.511766.591630.5144936.55.凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值-61147.6-29385.2-15329.472607.239708.423044.26.累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值-61147.6-90532.8-105862.2-33255.06453.429497.6該項目稅后靜態(tài)投資回收期：Pt=3.09(年)Pt*=4.16（年）項目投資財務(wù)凈現(xiàn)值NPV=29497.55(萬元)項目投資內(nèi)部收益率：IRR=19.6%(當(dāng)行業(yè)基準(zhǔn)折現(xiàn)率為25%時，NPV=-35173.93萬元)盈虧平衡分析表11盈虧平衡分析表序號年份項目4561固定成本2053020530205302營業(yè)收入13000082000550003營業(yè)稅金及附加229014069644增值稅221001326088405BEP(%)44.92%58.66%75.84%從盈虧平衡分析表中可知，只要第一年的銷售額達(dá)到設(shè)計綱領(lǐng)的44.92%，第二年達(dá)到58.66%，第三年達(dá)到75.84%，項目就不會虧本，因此該項目投資風(fēng)險較小，具有較強的抗風(fēng)險能力。表12敏感性分析表變動項-20%-10%010%20%1%-1%價格變動-4538.1-1276.11985.95248.58511.716.43%-16.43%成本變動7704.34845.11985.9-873.3-3732.5-14.39%14.39%由表可知，最敏感的因素是價格變動。如果未來住宅房產(chǎn)品價格發(fā)生變化的可能性較大，則意味著這一投資項目的風(fēng)險性亦較大。方案二：1項目概況建高層商業(yè)寫字樓高28層，建設(shè)用地50000㎡，容積率為5：1，建筑面積250000㎡，土地使用費為1200萬元/畝，建設(shè)期3年，貸款年中支付，按照武漢市寫字樓出租10元/㎡/天計算，建設(shè)期投資分別為40%，30%，30%，運營期10年，10年后殘值為40%，且銀行貸款10年內(nèi)還清。2投資估價2.1建設(shè)投資估算1、前期費用土地費用：1200×50000/667=90000萬元可行性研究：37500×0.5﹪=187.5萬元城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費：80×250000=2000萬元消防設(shè)施配套費：5×250000=125萬元生活垃圾服務(wù)費：12×250000=300萬元白蟻防治費：1.3×250000=32.5萬元勘察設(shè)計費：37500×2﹪=750萬元規(guī)劃管理費：1.8×250000=45萬元2、建設(shè)期間費用建筑安裝費：1500×250000=37500萬元設(shè)備：電梯費用：600萬元中央空調(diào)：1000萬元供水電工程：20×250000=500萬元3、管理費：300萬元預(yù)備費：152915×3%=4587.45萬元4、其他費用：80萬元90000+187.5+2000+125+300+32.5+750+45+37500+600+1000+500+300+4587.45+80=139882.45萬元5、建設(shè)期利息估算預(yù)估項目貸款90000萬，年利率7%采用年中支付，貸款分3年投入，第一年30000萬，第二年30000萬，第三年30000萬。建設(shè)期利息估算（萬元）項目1234利息累計年初累計欠款0,003105064273.599822.65當(dāng)年借款300003000030000當(dāng)年應(yīng)計利息10503223.55549.159822.65年末欠款累計3105064273.599822.65工程總造價139882.45+9822.65=149705.1萬元，自有資金59705.1萬元，占工程總造價的42.68%。3資金籌措計劃1、自有資金為59705.1萬元，建設(shè)期為兩年，貸款第一年投入30000萬元，第二年投入30000萬元，第三年投入30000萬元。建設(shè)投資估算表（萬元）序號工程或費用名稱建筑工程設(shè)備費用工程建設(shè)其他費合計比例1工程費用合計3800016003960026.80﹪1.1建筑安裝費37500375001.2電梯費用6006001.3中央空調(diào)費用100010001.4供水電工程5005002工程建設(shè)其他費合計937409374063.45﹪2.1土地使用費90000900002.2城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費200020002.3消防設(shè)施配套費1251252.4生活垃圾服務(wù)費3003002.5白蟻防治費32.532.52.6可行性研究費187.5187.52.7規(guī)劃管理費45452.8勘察設(shè)計費7507502.9管理費3003003預(yù)備費4587.454587.453.10﹪4建設(shè)期利息9822.659822.656.65﹪合計380001600108150.1147750.1100﹪建設(shè)投資估算表（萬元）形成資產(chǎn)表序號工程或費用名稱建筑工程設(shè)備費用工程建設(shè)其他費用合計比例1固定資產(chǎn)費38000160013562.6553162.6535.98﹪1.1工程費用380001600396001.2固定資產(chǎn)其他費374037401.3建設(shè)利息9822.659822.652無形資產(chǎn)費用900009000060.91﹪3預(yù)備費4587.454587.453.11﹪4合計380001600108150.1147750.1100﹪4項目經(jīng)濟效益評價該項目經(jīng)過市場調(diào)查研究與預(yù)測，考慮風(fēng)險后，計算期取13年，預(yù)測房子每年租出80﹪.固定資產(chǎn)折舊費估算，固定資產(chǎn)采用直線折舊法、殘值回收為（4587.45+3740）×40﹪=3330.98萬元折舊費為（4587.45+3740）×60﹪÷10=199.86萬元（1）工資及福利估算，寫字樓管理人員20，年薪10萬，寫字樓保潔及看守人員50，年薪2萬，合計為300萬每年。（2）營業(yè)費估算經(jīng)預(yù)測每年營業(yè)費150萬元，用于宣傳、推銷廣告等；（3）修理費估算50萬每年；（4）總成本估算，本項目在運營期間內(nèi)沒有新的貸款和新的利息，因此固定成本包括工資及福利費，可變成本包括財務(wù)費用及營業(yè)費；（5）無形資產(chǎn)攤銷90000÷10=9000萬元；鋪地流動資金150×35﹪=52.5萬元；投資總額147750.1+52.5=147802.6萬元根據(jù)武漢市政府規(guī)定，營業(yè)稅3%，城市建設(shè)維護(hù)稅3%*7%,教育費及附加3%*3%。項目總投資使用計劃與資金籌措序號項目1231總投資59100.0444325.0344325.031.1建設(shè)投資58050.0441101.5338775.881.2建設(shè)期利息10503223.55549.152資金籌措59100.0444325.0344325.032.1項目資本金28050.0411101.538775.882.2債務(wù)資金3105033223.535549.15固定資產(chǎn)還本付息表項目45678910111213年初累計貸款99822.6589840.2579857.8569875.4559893.0549910.6539928.2529945.8519963.459981.05本年應(yīng)計利息6987.596288.825590.054891.284192.513493.752794.982096.211397.44698.67本年應(yīng)還本金9982.49982.49982.49982.49982.49982.49982.49982.49982.49981.05還本付息和16969.9916271.2215572.4514873.6814174.9113476.1512777.3812078.6111379.8410679.72總成本費用表（萬元）序號項目名稱456789101112131經(jīng)營成本5005005005005005005005005005002折舊費199.86199.86199.86199.86199.86199.86199.86199.86199.86199.863攤銷費90009000900090009000900090009000900090004財務(wù)費6987.596288.825590.054891.284192.513493.752794.982096.211397.44698.675總成本費用16687.4515988.6815289.9114591.1413892.3713193.6112494.8411796.0711097.310398.53利潤及利潤分配表序號項目名稱456789101112131營業(yè)收入730007300073000730007300073000730007300073000730002營業(yè)稅金及附加21902190219021902190219021902190219021903總成本費用16687.4515988.6815289.9114591.1413892.3713193.6112494.8411796.0711097.310398.534利潤總額56312.5557011.3257710.0958408.8659107.6359806.3960505.1661203.9361902.762601.475所得稅16893.7717103.4017313.0317522.6617732.2917941.9218151.5518361.1818570.8118780.446凈利潤39418.78539907.9240397.0640886.2041375.3441864.4742353.6142842.7543331.8943821.03項目投資現(xiàn)金流量表（萬元）序號年年份資金項目名稱建設(shè)期投產(chǎn)期123456-11.12131現(xiàn)金流入7300073000730007300076330.981.1營業(yè)收入73000730007300073000730001.2回收固定資產(chǎn)余值3330.982現(xiàn)金流出58050.0441101.5338775.88415041504150415041502.1建設(shè)投資58050.0441101.5338775.882.2經(jīng)營成本5005005005005003營業(yè)稅金及附加365036503650365036504凈現(xiàn)金流量-58050.04-41101.53-38775.386885068850688506885072180.985累計凈現(xiàn)金流量-58050.04-99151.57-137927.45-69077.45-227.4568622.55481722.55553903.536凈現(xiàn)值流量現(xiàn)值-58050.04-35741.89-29318.44345268.87539368.4334232.2214795.8713490.637累計凈現(xiàn)值流量現(xiàn)值-59050.04-93791.93-123110.37-77841.50-38473.07-4240.85125300.43138791.058所得稅16893.7717103.4017313.0318570.8118780.449稅后凈現(xiàn)金流量-58050.04-41101.53-38775.8851956.2351746.651536.9750279.1953400.5410稅后累計凈現(xiàn)金流量-58540.04-99641.57-138417.45-86461.22-34714.6216822.3532164.94375042.4811稅后凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值-58050.04-35741.89-29318.4434161.2229588.7125624.1810805.009980.5612累計稅后凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值-58050.04-93791.93-123110.37-88949.15-59360.45-33736.2662008.9571989.5該項目稅后靜態(tài)投資回收期：Pt＝6-1+34714.62/51536.97=6.67（年）該項目稅后動態(tài)投資回收期：Pt*＝8-1+11547.46/19215.15=7.60（年）項目投資財務(wù)凈現(xiàn)值（稅前）NPV＝138791.05（萬元）項目投資財務(wù)凈現(xiàn)值（稅后）NPV＝71989.5（萬元）項目投資內(nèi)部收益率（稅前）IRR=33.76%項目投資內(nèi)部收益率（稅后）IRR=26.24%項目資本金現(xiàn)金流量表（萬元）序號年年份資金項目名稱建設(shè)期投產(chǎn)期123456-11.12131現(xiàn)金流入7300073000730007300076330.981.1營業(yè)收入73000730007300073000730001.2回收固定資產(chǎn)余值3330.982現(xiàn)金流出28050.0411101.538775.8838013.6937524.6237035.4834100.6533610.162.1項目資本金28050.0411101.538775.882.