(中國20年)關(guān)于房地產(chǎn)趨勢的預(yù)測課件

“沸騰的中國20年”

關(guān)于房地產(chǎn)趨勢的預(yù)測人類預(yù)期未來的基本模式這是一次軟著陸我們再也不會有衰退了！風(fēng)險太大，一切都太糟了，而且更糟！1.市場的運行方式是曲線上升2.我們的預(yù)期方式是直線式的3.即使是長期牛市，也會發(fā)生重大調(diào)整人類投資的三大現(xiàn)實關(guān)鍵概念次要因素隨機事件宏觀調(diào)控措施油價/美國次按揭關(guān)鍵基本因素市場趨勢什么是“關(guān)鍵基本因素”總體經(jīng)濟發(fā)展金融：抵押貸款利率和可承擔(dān)性規(guī)劃：區(qū)域市場邊界人口：由年齡和收入決定的可預(yù)測的住房消費趨勢Genericdescriptionofthe4factors關(guān)鍵基本因素房屋購買的人口統(tǒng)計學(xué)（一）中國的人口年齡分布房屋購買的人口統(tǒng)計學(xué)（二）對經(jīng)濟產(chǎn)生重大影響的關(guān)鍵年齡通貨膨脹（進入勞動力市場后年）生活中的事件進入勞動力市場革新成家購買第一套房子貸款高峰住房支出高峰負債高峰支出高峰投資高峰事業(yè)高峰退休（通貨膨脹率下降凈財產(chǎn)的高峰慈善活動的高峰平均年齡２０２３２６３１３２４２４２４８５４５８６３６４６５２３房屋購買的人口統(tǒng)計學(xué)（三）不同年齡的房屋購買總量不同年齡組購房的平均價格不同年齡組擁有房產(chǎn)的平均價值首次購房與再次購房真正的頂點出現(xiàn)在人口高峰期日本、香港、臺灣、美國時間價格小波浪及其特點時間（年）價格金融與房地產(chǎn)市場：2008雙緊主題開發(fā)商貸款直接融資、外資、銀行信貸個人抵押貸款首付、利率、轉(zhuǎn)讓限制幣值：

重估金融與房地產(chǎn)市場金融與房地產(chǎn)市場：2008雙緊主題2007.9.27中國人民銀行和中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，根據(jù)通知，對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍。同時，通知對房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理、消費貸款管理等問題做出了明確的規(guī)定。金融政策。政府實施提高政策，加大多套房購房壓力，迫使部分投資者逐漸退出投資市場2007.12.11中國人民銀行、中國銀監(jiān)會關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理補充通知，以“家庭”為單位界定第二套房對于已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭，如其人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，再次向商業(yè)銀行申請住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執(zhí)行，當(dāng)?shù)厝司》科骄揭越y(tǒng)計部門公布上年度數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。細化前期頒發(fā)的金融政策。政府規(guī)范第二套房標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一商業(yè)銀行執(zhí)行細則。個人抵押貸款首付、利率、轉(zhuǎn)讓限制金融與房地產(chǎn)市場：2008雙緊主題2008年1月7日，銀行間外匯市場美元對人民幣匯率的中間價為：1美元對人民幣7.2695元，再創(chuàng)匯改以來新高，人民幣呈現(xiàn)加速升值跡象。大背景1：區(qū)域市場重建重要基礎(chǔ)設(shè)施：城市地鐵和城際快速交通“城市中國”主題：城市群的誕生市場規(guī)則一體化：一刀切的全國市場統(tǒng)一重要民生安排：教育、醫(yī)療和安居保障大背景2：新百萬富翁經(jīng)濟“投資中國”主題：沸騰的21世紀(jì)中產(chǎn)階級迅速崛起：大學(xué)受教育人數(shù)逐年迅速增長2007年：495萬人1980年：22萬人復(fù)合增長率：24.7%家庭財富：改革開放以來中國人均GDP和居民儲蓄余額呈現(xiàn)快速增長的趨勢，家庭財富迅速增長2006年中國人均GDP達到15931元，比1978年增長42倍，復(fù)合增長率達到16.8%2006年：15931元/人1998年：6796元/人1978年：381元/人復(fù)合增長率：16.8%1998年：53407億元2006年：161587億元1978年：211億元復(fù)合增長率：39.4%2006年中國居民儲蓄余額達到161587億元，比1978年增長767倍，復(fù)合增長率達到39.4%家庭財富：家庭年收入超過25000美元的富裕家庭戶數(shù)將由2005年的290萬戶增加到2015年的850萬戶2006年：11372元/人1999年：5854元/人復(fù)合增長率：10.0%年份戶數(shù)可支配收入2005年290萬戶180億美元2015年850萬戶1170億美元增長率2倍5.5倍家庭年收入在$25000美元以上的富裕階層戶數(shù)數(shù)據(jù)來源：萬事達卡國際組織，《萬事達卡中國富裕階層調(diào)查報告》，2007年8月資產(chǎn)達百萬美元以上的中國家庭在過去5年翻了一番，達到31萬戶，年均增長23.4%，排在美國、日本、英國、德國之后，位居全球第五。未來5年，將再增長1倍，達到60.9萬戶；10萬美元以上家庭戶數(shù)2011年將達到640萬戶。家庭年收入在25000美元以上的富裕階層中39%分布在北京、上海、廣州，預(yù)計到2015年三個城市富裕階層的比例將上升到47%。富裕階層中，有65%擁有2套住房，26%擁有3套住房，平均面積184平方米，8%的擁有4套住房。大背景2：新百萬富翁經(jīng)濟資產(chǎn)的增長速度高于收入的增長速度公眾股票投資的S型曲線“投資中國”主題：沸騰的21世紀(jì)投資革命將席卷每一個家庭大背景3：世界經(jīng)濟和人口變化世界人口增長的歷史全世界的人口出生率下降2008年的核心城市：北京、上海、深圳、廣州觀點120%的富裕家庭，過了購買高峰；之后購買房產(chǎn)的數(shù)量會下降；數(shù)量性增長取決于60%的中等收入家庭觀點2投資者數(shù)量與宏觀調(diào)控密切相關(guān)觀點3M型社會加劇觀點4商業(yè)、寫字樓和出租物業(yè)恢復(fù)性的強勁需求觀點5幣值升值效應(yīng)觀點6營銷特色