清遠(yuǎn)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)

PAGE第二部分清遠(yuǎn)市城鎮(zhèn)國(guó)有土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)報(bào)告清遠(yuǎn)市國(guó)土資源局廣東國(guó)政土地和房地產(chǎn)評(píng)估有限公司二○○九年十二月

目錄TOC\o"1-3"\h\z第一章概述 1第一節(jié)清遠(yuǎn)市概況 1一、地理位置 1二、自然條件 2三、社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況 4第二節(jié)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)更新原因分析 10一、原土地定級(jí)估價(jià)成果體系 10二、基準(zhǔn)地價(jià)更新必要性分析 11第三節(jié)評(píng)估工作目的、依據(jù)與范圍 12一、評(píng)估工作的目的和意義 12二、工作任務(wù) 13三、評(píng)估范圍 13四、基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵 14五、工作依據(jù) 15六、土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)更新成果 16第二章清遠(yuǎn)市區(qū)土地級(jí)別更新 17第一節(jié)級(jí)別更新概述 17一、土地定級(jí)的理論依據(jù) 17二、土地定級(jí)的原則 17三、土地級(jí)別更新方法 18四、土地定級(jí)的技術(shù)路線 19五、土地級(jí)別更新的技術(shù)流程 19第二節(jié)定級(jí)因素體系確定 20一、土地定級(jí)因素選擇 20二、定級(jí)因素權(quán)重確定 26三、定級(jí)資料收集 27第三節(jié)定級(jí)因素分析 29一、定級(jí)因子指標(biāo)計(jì)算 29二、定級(jí)單元的劃分 46三、定級(jí)單元因素作用分值計(jì)算 47第四節(jié)土地級(jí)別確定 60一、級(jí)別初步確定 60二、土地級(jí)別檢驗(yàn)與調(diào)整 63三、土地級(jí)別面積統(tǒng)計(jì) 66四、級(jí)別更新后分布規(guī)律 66第三章清遠(yuǎn)市區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)更新 70第一節(jié)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的理論依據(jù)、原則 70一、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的理論依據(jù) 70二、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的原則 71三、清遠(yuǎn)市基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵 73四、基準(zhǔn)地價(jià)體系 74第二節(jié)基準(zhǔn)地價(jià)更新的技術(shù)路線和工作流程 75一、基準(zhǔn)地價(jià)更新的技術(shù)路線 75二、基準(zhǔn)地價(jià)更新的工作流程 75三、樣點(diǎn)調(diào)查與整理歸類匯總 84四、各種參數(shù)指標(biāo)、標(biāo)準(zhǔn)的收集與整理 86五、還原利率的確定 89第三節(jié)商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)更新 90一、商業(yè)用地樣點(diǎn)地價(jià)分析 90二、商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)算 97三、主要商業(yè)街道路線價(jià)評(píng)估 99四、宗地地價(jià)修正體系編制 103第四節(jié)住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)更新 104一、住宅用地地價(jià)樣點(diǎn)處理 104二、住宅基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算 106三、區(qū)片地價(jià)測(cè)算 109四、住宅用地宗地地價(jià)修正體系 110第五節(jié)工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)更新 110一、地價(jià)樣點(diǎn)處理 111二、工業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算 113三、工業(yè)用地宗地地價(jià)修正體系 115第四章市區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)體系的建立 116第一節(jié)商業(yè)用地網(wǎng)格點(diǎn)基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)體系的建立 116一、地價(jià)影響因素選擇 116二、個(gè)別因素修正系數(shù)編制 116三、基準(zhǔn)地價(jià)修正體系的檢驗(yàn) 119第二節(jié)住宅用地網(wǎng)格點(diǎn)基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)體系的建立 120一、地價(jià)影響因素選擇 120二、個(gè)別因素修正系數(shù)編制 120三、基準(zhǔn)地價(jià)修正體系的檢驗(yàn) 124第三節(jié)工業(yè)用地網(wǎng)格點(diǎn)基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)體系的建立 124一、地價(jià)影響因素選擇 124二、個(gè)別因素修正系數(shù)編制 124三、基準(zhǔn)地價(jià)修正體系的檢驗(yàn) 126第五章各鎮(zhèn)區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)更新 127第一節(jié)基本思路 127一、工作任務(wù) 127二、評(píng)估范圍 127三、基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵 127四、技術(shù)路線 128五、工作技術(shù)流程 128六、鄉(xiāng)鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)體系建立的方法 129第二節(jié)各鎮(zhèn)區(qū)土地級(jí)別劃分 130一、鎮(zhèn)區(qū)定級(jí)因素選擇 130二、各鎮(zhèn)區(qū)片定級(jí)分值確定 131三、鎮(zhèn)區(qū)級(jí)別劃分 133第三節(jié)各鎮(zhèn)區(qū)土地基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算 134一、樣點(diǎn)資料收集分析 134二、級(jí)別地價(jià)測(cè)算 134第六章各鎮(zhèn)區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)體系修正系數(shù)的建立 135第一節(jié)總體說(shuō)明 135一、鄉(xiāng)鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)體系 135第二節(jié)各鎮(zhèn)的個(gè)別因素修正系數(shù)體系 136一、商業(yè)用地個(gè)別因素修正系數(shù)體系 136二、住宅用地個(gè)別因素修正系數(shù)體系 137三、工業(yè)用地個(gè)別因素修正系數(shù)體系 139第三節(jié)各鎮(zhèn)區(qū)區(qū)域修正系數(shù)體系 140一、石角鎮(zhèn)區(qū)域因素修正系數(shù)表 140二、龍?zhí)伶?zhèn)區(qū)域因素修正系數(shù)表 143三、源潭鎮(zhèn)區(qū)域因素修正系數(shù)表 145四、百嘉工業(yè)園區(qū)域因素修正系數(shù)表 148五、銀盞林場(chǎng)區(qū)域因素修正系數(shù)表 151第一節(jié)成果對(duì)比分析 154一、級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)變化原因分析 154二、與原市區(qū)定級(jí)估價(jià)成果比較 155三、基準(zhǔn)地價(jià)特征比較分析 157四、住宅用地價(jià)格水平與住宅房地產(chǎn)價(jià)格的比較 158第二節(jié)土地定級(jí)估價(jià)成果說(shuō)明 158一、工作特點(diǎn) 158二、成果應(yīng)用及建議 159三、工作體會(huì) 161清遠(yuǎn)市城國(guó)有土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)報(bào)告PAGE123第一章概述第一節(jié)清遠(yuǎn)市概況一、地理位置（一）地理位置清遠(yuǎn)市位于廣東省的中北部、北江中游、南嶺山脈南側(cè)與珠江三角洲的結(jié)合帶上。全境位于東經(jīng)111°55'--113°55'、北緯23°31'--25°12'之間，南連廣州、佛山，北接湖南、廣西，東及東北和韶關(guān)市交界，西及西南與肇慶市為鄰。南北相距約190公里，東西相隔約230公里，邊界線共長(zhǎng)1200公里?？偯娣e19152.89平方公里，占全省總面積的1/10。清遠(yuǎn)市區(qū)是清遠(yuǎn)市委、市政府的所在地。清遠(yuǎn)市區(qū)北與清新縣為鄰，南接花都市，東與佛岡縣、從化市相連，西與三水市接壤，是珠江三角洲開放地區(qū)。亦為廣州地區(qū)北端的運(yùn)輸樞紐，水路交通方便，南來(lái)北往的商品集散地。圖1-1清遠(yuǎn)市在全國(guó)的位置圖1-2清遠(yuǎn)市在廣東省的位置（二）交通狀況清遠(yuǎn)市區(qū)內(nèi)交通四通八達(dá)。2009年12月26日開通的武廣客運(yùn)專線高速鐵路從市區(qū)東部通過(guò)，并設(shè)有清遠(yuǎn)站現(xiàn)已投入運(yùn)行，距離市中心僅15分鐘車程；京廣鐵路途徑區(qū)內(nèi)銀盞、源潭兩站，營(yíng)運(yùn)線長(zhǎng)30公里。清連高速公路和京珠高速公路均南北向通過(guò)市區(qū)，北有107國(guó)道縱貫全市，至廣州花都新國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅28公里，東有清佛公路，西有清三公路，全市2009年末公路通車?yán)锍?7369.7公里，鎮(zhèn)、行政村、自然村之間全部鋪上水泥路面，暢順無(wú)阻；北江河?xùn)|西流向，可長(zhǎng)年通航100噸的輪船，有專用深水碼頭和直通港澳地區(qū)、黃埔港的定期航班。二、自然條件（一）自然資源2008年全市平均氣溫20.5℃，平均相對(duì)濕度75%，年日照總時(shí)數(shù)1608.2小時(shí)。年降水量1895.3毫米，比上年增加131.3毫米森林覆蓋面積102.8萬(wàn)公頃，森林覆蓋率66.6%，形成了以森林為主體的動(dòng)植物共生競(jìng)長(zhǎng)的生態(tài)系統(tǒng)，構(gòu)成了我國(guó)南方珍稀動(dòng)植物的物種基因庫(kù)。經(jīng)鑒定的維管植物有270科，877屬，2439種，在全國(guó)占重要地位。被列入國(guó)家保護(hù)的植物有銀杏、桫欏、粗榧、觀光楠木，以及藥用植物三尖松、喜樹等。動(dòng)物有短尾猴、穿山甲、小爪水獺、大靈貓、林麝、毛冠鹿、門羚、白鷴、蛤蚧、虎汶蛙等。清遠(yuǎn)市的地質(zhì)資源以地下熱水礦、礦泉水、喀斯特巖溶景觀及古地層剖面為主。全市發(fā)現(xiàn)的地下熱水礦19處，其中，清新三坑溫礦泉、佛岡湯塘地?zé)崽?、銀盞溫泉較具規(guī)模，并得到開發(fā)利用。2006年1月6日通過(guò)中國(guó)礦業(yè)聯(lián)合會(huì)的評(píng)審，清遠(yuǎn)市被命名為“中國(guó)溫泉之鄉(xiāng)”，為全國(guó)第二個(gè)地級(jí)市“溫泉之鄉(xiāng)”。通過(guò)國(guó)家評(píng)價(jià)的礦泉水水源地4個(gè)，均建廠生產(chǎn)。全市石灰?guī)r分布面十分廣泛，喀斯特巖溶景觀絢麗多姿。古地層剖面主要有連山鷹陽(yáng)關(guān)震旦紀(jì)地層剖面。此外，連州小帶珊瑚化石等地質(zhì)遺跡亦有一定知名度。全市已發(fā)現(xiàn)礦種62種，主要礦種有石灰石、耐火粘土、硅灰石、冰洲石、滑石、硼砂、硫鐵礦、錳礦等。清遠(yuǎn)市是廣東省的主要礦產(chǎn)市之一，2006年全市有各類礦山企業(yè)343家，開采礦產(chǎn)34種，年產(chǎn)固體礦石約1734萬(wàn)噸。（二）旅游資源清遠(yuǎn)旅游資源豐富，5大類資源各具特色，分布在各景區(qū)內(nèi)的點(diǎn)達(dá)58處之多，是廣東省旅游資源大市之一。山水自然風(fēng)景生態(tài)類：飛來(lái)峽風(fēng)景名勝區(qū)、太和古洞風(fēng)景區(qū)、陽(yáng)山秤架山省級(jí)自然保護(hù)區(qū)、陽(yáng)山廣東第一峰旅游風(fēng)景區(qū)、連州湟川三峽、連州大東山自然保護(hù)區(qū)、佛岡觀音山自然保護(hù)區(qū)、英西峰林走廊、連山瀑布群風(fēng)景區(qū)、英德茶趣園、英德石門臺(tái)省級(jí)自然保護(hù)區(qū)、市區(qū)迎咀自然保護(hù)區(qū)、清遠(yuǎn)（花兜）假日新世界、清市區(qū)長(zhǎng)青觀光果園、佛岡田野風(fēng)光旅游區(qū)等15處。歷史文化古跡類：千年古剎飛來(lái)寺、飛霞第19福地、連州慧光斜塔、連州燕喜亭、連州49福地、陽(yáng)山北山古寺、英德南山寺、英德碧落灣洞、連山鷹揚(yáng)關(guān)、清新明霞古洞、佛岡古冰川遺跡和即將開放的連南南崗千年瑤寨等12處。江河湖泊、溶洞奇觀類：連州地下河、連州湟川三峽、連州潭嶺天湖、英德寶晶宮、英德仙橋地下河、英德通天巖、英德穿天巖、清新金龍洞、清新燕子巖、清新桃花湖（龍須帶水庫(kù)）、清城金雞巖、陽(yáng)山玉龍宮、飛來(lái)峽水利樞紐大壩、廣東省飛來(lái)峽水利樞紐風(fēng)景區(qū)、佛岡黃花湖、陽(yáng)山水口小桂林、筆架山漂流、佛岡黃花湖漂流、清新高田漂流、英德黎溪漂流、陽(yáng)山秤架漂流等20多處。休閑度假、溫泉類：清新溫礦泉旅游度假區(qū)、銀盞溫泉度假區(qū)、廣東第一峰旅游風(fēng)景區(qū)、陽(yáng)山石螺森林溫泉、佛岡黃花湖溫泉度假區(qū)、佛岡湯塘溫泉、飛來(lái)峽赤岡溫泉等7處。民族風(fēng)情類：連南三排瑤寨、連南南崗古寨、連南瑤族篝火晚會(huì)、連南瑤族盤古王文化園、連山壯族風(fēng)情等5處。[數(shù)據(jù)來(lái)源：清遠(yuǎn)市人民政府網(wǎng)站/]三、社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況（一）行政區(qū)劃1988年2月28日，清遠(yuǎn)撤縣建市。下轄由清遠(yuǎn)縣析置的清城、清郊兩區(qū)和佛岡縣、英德縣、連縣、陽(yáng)山縣、連南瑤族自治縣及連山壯族瑤族自治縣。1992年6月，改清郊區(qū)為清新縣。2008年，清遠(yuǎn)市下轄8個(gè)縣級(jí)行政區(qū)：清市區(qū)、連州市、英德市、清新縣、佛岡縣、陽(yáng)山縣、連山壯族瑤族自治縣和連南瑤族自治縣。清市區(qū)是清遠(yuǎn)市委、市政府所在地，是清遠(yuǎn)市唯一的市轄區(qū)。全區(qū)總面積927平方公里，2008年末戶籍人口55.5萬(wàn)人，下轄鳳城、東城、洲心、橫荷四個(gè)街道和源潭、龍?zhí)?、石角三個(gè)鎮(zhèn)以及銀盞林場(chǎng)。清遠(yuǎn)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)于2003年5月經(jīng)廣東省人民政府批準(zhǔn)，在原清遠(yuǎn)經(jīng)濟(jì)開發(fā)試驗(yàn)區(qū)和清遠(yuǎn)生態(tài)工業(yè)園的基礎(chǔ)上整合設(shè)立，總規(guī)劃面積為165平方公里。全區(qū)分佛山（清遠(yuǎn)）產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移工業(yè)園、百嘉工業(yè)園、銀盞工業(yè)園、龍?zhí)凉I(yè)園、源潭工業(yè)園、安豐工業(yè)園、大蓮工業(yè)園七大工業(yè)園。區(qū)內(nèi)的投資主要來(lái)自美國(guó)、日本、荷蘭、馬來(lái)西亞、印尼、香港、臺(tái)灣等國(guó)家和地區(qū)以及國(guó)內(nèi)的東北、長(zhǎng)三角、珠三角。經(jīng)過(guò)多年的建設(shè)，開發(fā)區(qū)已初具規(guī)模，成為一個(gè)布局合理、功能齊全、設(shè)施完善、環(huán)境優(yōu)美、政策優(yōu)惠、具有活力的新興經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。（二）社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況初步核算，2008年清遠(yuǎn)全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP）746.6億元，比上年增長(zhǎng)18.4%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的14：54：32發(fā)展為13：58：29。全年居民消費(fèi)價(jià)格總水平上漲4.5%，食品類價(jià)格上漲9.8%，醫(yī)療保健和個(gè)人用品上漲2.8%，，居住類上漲3.4%，，工業(yè)品出廠價(jià)格上漲5.2%，商品零售價(jià)格上漲4.8%。2008年全年糧食播種產(chǎn)量75.5萬(wàn)噸，蔬菜種植產(chǎn)量169.8萬(wàn)噸，水果產(chǎn)量36.3萬(wàn)噸，肉類總產(chǎn)量20.2萬(wàn)噸，全年水產(chǎn)品產(chǎn)量7.7萬(wàn)噸。全年農(nóng)林牧漁業(yè)完成總產(chǎn)值154.1億元，同比增長(zhǎng)6%。2008年全社會(huì)工業(yè)總產(chǎn)值1691.9億元，增長(zhǎng)37.2%，其中規(guī)模以上工業(yè)完成總產(chǎn)值1620.4億元，增長(zhǎng)42.9%。規(guī)模以上工業(yè)完成增加值389.7億元，增長(zhǎng)30.8%。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)213.4,比去年同期提高22.8個(gè)百分點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入1278.7億元，增長(zhǎng)39.7%。實(shí)現(xiàn)利稅總額31.3億元，利潤(rùn)總額9.7億元，應(yīng)繳增值稅19.1億元，增長(zhǎng)5.3%。2008年末擁有資質(zhì)等級(jí)以上建筑企業(yè)73家，完成總產(chǎn)值35.64億元，上繳工程稅金2.93億元，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額2.28億元。2008年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資703.5億元，增長(zhǎng)44.4%。其中基本建設(shè)投資155.4億元，增長(zhǎng)31.3%；房地產(chǎn)開發(fā)完成投資115.7億元，增長(zhǎng)78.1%。商品房竣工面積964.1萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)0.3%。2008全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額250.6億元，名義增長(zhǎng)27.3%，扣除物價(jià)因素，實(shí)際增長(zhǎng)21.5%。其中，城鎮(zhèn)市場(chǎng)完成消費(fèi)品零售額171.9億元，增長(zhǎng)28.2%；農(nóng)村市場(chǎng)完成消費(fèi)品零售額78.7億元，增長(zhǎng)25.4%。2008全年進(jìn)出口總額29.7億美元，同比增長(zhǎng)12.3%。其中出口總額13.8億美元，增長(zhǎng)16.1%；進(jìn)口額15.9億美元，增長(zhǎng)9.2%。貿(mào)易逆差2.1億美元。全年新簽外資項(xiàng)目83宗。合同利用外資4.9億美元，增長(zhǎng)2.2%；實(shí)際使用外資5.1億美元，增長(zhǎng)15.4%。2008全年完成郵電通信業(yè)務(wù)收入19.4億元，比上年增長(zhǎng)14.1%。全年各景點(diǎn)接待游客1488萬(wàn)人次，全年旅游總收入56.3億元，增長(zhǎng)17.5%。擁有國(guó)家“4A級(jí)”景區(qū)7個(gè)，“中國(guó)旅游強(qiáng)縣”1個(gè)，“廣東省旅游強(qiáng)縣”3個(gè)。全市年末共有星級(jí)酒店44家。全年來(lái)源于清遠(yuǎn)的財(cái)政總收入89.1億元，比上年增長(zhǎng)38.3%。其中稅收總收入70.6億元，增長(zhǎng)21.5%。其中地方財(cái)政一般預(yù)算收入37.4億元，增長(zhǎng)34%；一般預(yù)算支出75.4億元，增長(zhǎng)22.4%。年末全市金融機(jī)構(gòu)本外幣存款余額651.3億元，比年初增長(zhǎng)15.1%。其中城鎮(zhèn)居民儲(chǔ)蓄余額281.2億元，增長(zhǎng)15.7%；農(nóng)村居民儲(chǔ)蓄存款余額155.5億元，增長(zhǎng)24.7%。全市一般預(yù)算支出中，用于教育支出17.8億元，比上年增加2.7億元，增長(zhǎng)17.8%。全市財(cái)政用于醫(yī)療衛(wèi)生事業(yè)支出6.4億元，增長(zhǎng)45.5%。2008年末全市戶籍總?cè)丝?05.8萬(wàn)人，比上年末增加2.8萬(wàn)人，增長(zhǎng)6.9‰。其中男性人口210萬(wàn)人，女性人口195.8萬(wàn)人。全年出生人口5.7萬(wàn)人，出生率14.07‰；死亡人口2.4萬(wàn)人，死亡率5.82‰。自然增長(zhǎng)人口3.3萬(wàn)人，自然增長(zhǎng)率8.25‰。全市常住人口373.19萬(wàn)人，比上年增加7.32萬(wàn)人。辦理暫住證人口23.24萬(wàn)人。市區(qū)居民人均可支配收入13006元，比上年增長(zhǎng)10%。人均消費(fèi)性支出8782元，增長(zhǎng)4%。全市在崗職工年平均工資25799元，增加2246元，增長(zhǎng)9.5%。城鎮(zhèn)居民人均現(xiàn)有住房總建筑面積30平方米。農(nóng)村居民人均純收入4887元，比上年增長(zhǎng)14.1%。農(nóng)村居民生活消費(fèi)人均支出3877元，增長(zhǎng)13.6%。農(nóng)村居民人均現(xiàn)有住房總建筑面積27.53平方米。2008年末全市參加基本養(yǎng)老保險(xiǎn)46.7萬(wàn)人，增長(zhǎng)15%；失業(yè)保險(xiǎn)15.3萬(wàn)人,增長(zhǎng)8.9%；醫(yī)療保險(xiǎn)31.4萬(wàn)人，增長(zhǎng)41.4%；工傷保險(xiǎn)27.7萬(wàn)人，增長(zhǎng)19.1%；生育保險(xiǎn)11.2萬(wàn)人，增長(zhǎng)12.8%。征繳各項(xiàng)社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)12.5億元，增長(zhǎng)31.2%；支付各項(xiàng)社保待遇9.3億元，增長(zhǎng)28.7%。社?；鹄塾?jì)結(jié)余21億元，同比增長(zhǎng)26.3%。實(shí)現(xiàn)了社會(huì)保險(xiǎn)基金市級(jí)統(tǒng)籌，啟動(dòng)城鎮(zhèn)居民基本醫(yī)療保險(xiǎn)和被征地農(nóng)民養(yǎng)老保險(xiǎn)。參加農(nóng)村合作醫(yī)療人數(shù)314.7萬(wàn)人，參合率98%。參加城鎮(zhèn)居民基本醫(yī)療保險(xiǎn)人數(shù)42.4萬(wàn)人。[數(shù)據(jù)來(lái)源：《2008年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)年鑒》]（三）城市建設(shè)2008年清遠(yuǎn)市城鄉(xiāng)建設(shè)實(shí)現(xiàn)新改觀。基礎(chǔ)設(shè)施明顯改善，清遠(yuǎn)大橋搶修加固工程順利完成，城西大道一期工程、清連高速公路主線路面已完工并投入試運(yùn)行；26項(xiàng)列入省城鄉(xiāng)水利防災(zāi)減災(zāi)工程已全部動(dòng)工；239宗列入省農(nóng)村機(jī)電排灌議案工程已完成98宗；500千伏賢令山、220千伏燕河等一批輸變電工程已完工。城市建設(shè)與管理水平有效提高，市區(qū)小區(qū)道路改造、清遠(yuǎn)職業(yè)技術(shù)學(xué)院直通路延伸段及連接線等一批市政道路已完工；一批民生關(guān)注的公廁、青山垃圾填埋場(chǎng)二期工程、飛來(lái)湖防災(zāi)減災(zāi)綜合工程等前期工作準(zhǔn)備就緒；市區(qū)廉租房、101工程等市政工程已動(dòng)工建設(shè)；市區(qū)美化、綠化、亮化水平進(jìn)一步提升，綠化覆蓋率達(dá)36.95%，綠地率達(dá)33.78%；啟動(dòng)了“市肺”工程，共完成更新造林533公頃。城市規(guī)劃和管理工作進(jìn)一步加強(qiáng)，土地利用總體規(guī)劃修編工作全面啟動(dòng)，“一江兩岸”城市設(shè)計(jì)等專項(xiàng)規(guī)劃編制工作已完成；“城鄉(xiāng)清潔工程”深入開展，城市“臟、亂、差”現(xiàn)象得到有效遏制。環(huán)境保護(hù)取得重大突破，共關(guān)閉淘汰小火電、立窯水泥等落后企業(yè)130家，完成省政府下達(dá)的污染減排年度任務(wù)；預(yù)計(jì)全市單位生產(chǎn)總值能耗下降5.7%；去年9月，省環(huán)保局正式解除對(duì)清市區(qū)有關(guān)建設(shè)項(xiàng)目的區(qū)域限批；加快環(huán)?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)，全市污水處理能力已達(dá)12萬(wàn)噸／日；建成了清遠(yuǎn)市污染源在線監(jiān)控平臺(tái)，全市10家國(guó)控重點(diǎn)污染源全部實(shí)現(xiàn)了在線監(jiān)控聯(lián)網(wǎng)，主要江河水質(zhì)總體保持良好。加大違法違規(guī)用地專項(xiàng)整治，積極推進(jìn)土地節(jié)約集約使用，用地需求矛盾逐步緩解。[數(shù)據(jù)來(lái)源：《2009年政府工作報(bào)告》]四、城市規(guī)劃概述城市規(guī)劃將對(duì)今后城市用地的空間布局產(chǎn)生重大影響，是基準(zhǔn)地價(jià)更新的重要依據(jù)。根據(jù)清遠(yuǎn)市城市總體規(guī)劃（2008-2030）綱要，規(guī)劃要點(diǎn)如下：（一）總體格局中心城區(qū)范圍包括清城區(qū)、鳳城、洲心、橫荷、龍?zhí)痢⑷?、源潭及清新縣太和、山塘、太平、三坑等鎮(zhèn)（街），規(guī)劃空間結(jié)構(gòu)分為3個(gè)分組團(tuán)（包括江北分組團(tuán)、中心分組團(tuán)和太和分組團(tuán)）和1個(gè)外圍組團(tuán)（以龍?zhí)伶?zhèn)為核心的南部組團(tuán)），具體分布格局為：江北分組團(tuán)由鳳城街道和東城街道組成，位于北江以北、環(huán)城快速路以西；中心分組團(tuán)由橫荷街道及洲心街道組成，位于北江以南，大燕河以北，東至規(guī)劃的武廣客運(yùn)專線；太和分組團(tuán)由太和鎮(zhèn)組成；南部城鎮(zhèn)組團(tuán)以清城區(qū)的龍?zhí)翞楹诵模ㄇ宄菂^(qū)下轄的石角、源潭鎮(zhèn)及清新縣所轄山塘、太平、三坑等鎮(zhèn)。其中江北分組團(tuán)和中心分組團(tuán)和中心分組團(tuán)形成中心城區(qū)的核心區(qū)。（二）城市性質(zhì)、城市職能和城市規(guī)模清遠(yuǎn)市定位于廣東探索山區(qū)科學(xué)發(fā)展模式的試驗(yàn)園地，珠三角外緣高端產(chǎn)業(yè)的新成長(zhǎng)區(qū)，具有粵北特色的華南國(guó)際商務(wù)旅游休閑基地，生態(tài)良好和現(xiàn)代文化共生的嶺南宜居山水城市。城市職能為：清遠(yuǎn)全市政治中心、經(jīng)濟(jì)中心、文化中心、科技中心，具有粵北特色的華南國(guó)際商務(wù)旅游休閑基地，以輕加工工業(yè)和旅游服務(wù)業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)的濱江山水園林城市。中心城區(qū)現(xiàn)狀情況：2005年中心城區(qū)常住人口近50萬(wàn)，土地總面積1424.59平方公里，其中建設(shè)用地228.60平方公里，占中心城區(qū)總面積的16.05%。規(guī)劃情況：規(guī)劃期末，中心城區(qū)常住人口120萬(wàn)，建設(shè)用地控制規(guī)模為290.75平方公里，占中心城區(qū)總面積的20.41%。中心城區(qū)核心區(qū)現(xiàn)狀情況：2005年中心城區(qū)常住人口近30萬(wàn)，土地總面積324.90平方公里，其中建設(shè)用地95.70平方公里，占中心城區(qū)總面積的29.46%。規(guī)劃情況：規(guī)劃期末，中心城區(qū)常住人口55萬(wàn)，建設(shè)用地控制規(guī)模為159.34平方公里，新增建設(shè)用地63.64平方公里，主要用于南部高新區(qū)和東部京廣客運(yùn)線清遠(yuǎn)站區(qū)域。（三）城市發(fā)展方向選擇按照“南拓北壙、東聯(lián)西帶、強(qiáng)化中心”的城市空間發(fā)展策略，重點(diǎn)發(fā)展南部高新區(qū)、東部京廣客運(yùn)線清遠(yuǎn)站區(qū)域和中部新城區(qū)和中部新城區(qū)等三大地區(qū)。具體發(fā)展策略是：南拓。依托高新區(qū)建設(shè)拉動(dòng)中心城區(qū)向南拓展，主動(dòng)接受廣佛都市區(qū)的經(jīng)濟(jì)輻射和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，密切中心城區(qū)與珠三角東部核心地區(qū)的經(jīng)濟(jì)聯(lián)系。重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域性居住、旅游、現(xiàn)代制造業(yè)等產(chǎn)業(yè)，提升中心城區(qū)的服務(wù)地們和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。北擴(kuò)。利用中心城區(qū)南部清新縣城太和鎮(zhèn)現(xiàn)有基礎(chǔ)建設(shè)條件和廣闊發(fā)展空間，強(qiáng)化中心城區(qū)與市域北部的城鎮(zhèn)組團(tuán)的聯(lián)系。東聯(lián)。強(qiáng)化區(qū)域性交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高交通樞紐區(qū)位，增強(qiáng)中心城區(qū)對(duì)東部城鎮(zhèn)（源潭）、佛岡城鎮(zhèn)組團(tuán)、英德城鎮(zhèn)組團(tuán)的影響力。西帶。加強(qiáng)中心城區(qū)與西部周邊城鎮(zhèn)(石角、山塘、太平、,三坑)的聯(lián)系和協(xié)調(diào)發(fā)展，以建設(shè)中心鎮(zhèn)，專業(yè)鎮(zhèn)為龍頭，增強(qiáng)中心城區(qū)的輻射力。強(qiáng)化中心。加快中心城區(qū)核區(qū)二個(gè)分組團(tuán)的城市融合進(jìn)程，強(qiáng)化中心城區(qū)的服務(wù)功能，發(fā)揮基輻射帶動(dòng)作用。（四）城市功能布局與用地規(guī)劃規(guī)劃期內(nèi)，按照“南拓北擴(kuò)，東進(jìn)中帶，強(qiáng)化中心”的開放融合型城市空間發(fā)展策略。形成中心城區(qū)先行發(fā)展帶動(dòng),三大產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展聯(lián)動(dòng)，城鎮(zhèn)組團(tuán)發(fā)展互動(dòng)，區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施推動(dòng)的城鎮(zhèn)空間發(fā)展模式，構(gòu)建“一中心，五組團(tuán)，三集群”的城鎮(zhèn)及產(chǎn)業(yè)用地空間格局。一中心（清城區(qū)的東城、鳳城、洲心、橫荷及清新縣的太和組成的中心城區(qū)）：市域政治、經(jīng)濟(jì)、文化、交通、信息和管理中心。五組團(tuán)（南部組團(tuán)，佛岡組團(tuán)，英德組團(tuán)，陽(yáng)山組團(tuán)及三連組團(tuán)等五個(gè)城鎮(zhèn)組團(tuán)）：分別以龍?zhí)?、石角、英城、?yáng)城及連州為中心城鎮(zhèn)，形成五個(gè)城鎮(zhèn)組團(tuán)。三集群（市高新區(qū)、華僑工業(yè)園、民族工業(yè)園）：一是清遠(yuǎn)市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)集群，包括佛山(清遠(yuǎn))產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移工業(yè)園、百嘉工業(yè)園、銀盞工業(yè)園、龍?zhí)凉I(yè)園、源潭工業(yè)園、安豐工業(yè)園、大蓮工業(yè)園七大工業(yè)園；二是英德華僑(英紅)工業(yè)園產(chǎn)業(yè)集群，主要包括英東工業(yè)項(xiàng)目區(qū)(東華鎮(zhèn),橋頭鎮(zhèn))、英洲工業(yè)項(xiàng)目區(qū)、浛洸工業(yè)項(xiàng)目區(qū)、英紅產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移園區(qū)、九龍大陂工業(yè)項(xiàng)目區(qū)、連江口大樟項(xiàng)目區(qū)、黎溪福田工業(yè)項(xiàng)目區(qū)、白沙更古坑工業(yè)項(xiàng)目區(qū)8個(gè)工業(yè)項(xiàng)目區(qū)等；三是民族(連州)工業(yè)園產(chǎn)業(yè)集群，主要包括連州(附城)、連南三江、連山吉田及周圍地區(qū)。清遠(yuǎn)市中心城區(qū)建設(shè)用地布局圍繞3個(gè)分組團(tuán)和1個(gè)外圍組團(tuán)的發(fā)展結(jié)構(gòu)，以調(diào)整中心城區(qū)各區(qū)域功能為原則，采取“核心提升、分組整合、內(nèi)聯(lián)外拓”的空間優(yōu)化策略，進(jìn)一步整合中心城區(qū)空間結(jié)構(gòu)。核心區(qū)是全市的政治、經(jīng)濟(jì)與文化中心，規(guī)劃期內(nèi)，通過(guò)改造老城區(qū)，特別是北門街和南門街等舊城傳統(tǒng)商業(yè)街來(lái)提升清遠(yuǎn)商業(yè)中心的地位，重點(diǎn)建設(shè)好中心分組團(tuán)康樂(lè)花園和體育中心以東,以城市中軸線兩邊二環(huán)北路,文興路,人民路和清遠(yuǎn)大道圍合構(gòu)成帶狀商務(wù)發(fā)展帶.規(guī)劃布置市級(jí)大型商業(yè)中心及金融中心,安排大型綜合商場(chǎng),超級(jí)市場(chǎng),各類銀行,投資公司,證交所,保險(xiǎn)公司等大型金融保險(xiǎn)業(yè)用地,，形成清遠(yuǎn)市未來(lái)的商務(wù)中心；加強(qiáng)中心城區(qū)建筑景觀的整體性規(guī)劃控制，更新改造沿北江景觀帶，顯著改善城市面貌；規(guī)劃期內(nèi)主要向南發(fā)展，重點(diǎn)建設(shè)市高新區(qū)，承接產(chǎn)業(yè)集聚和區(qū)域會(huì)展中心等職能，積極推進(jìn)中心分組團(tuán)的新城建設(shè)，承接中金融、高檔居住、體育、大型零售等功能，打造中心城區(qū)旅游、餐飲、高檔居住和休閑療養(yǎng)等服務(wù)區(qū)。按照城市規(guī)劃和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，逐步完善分組團(tuán)建成區(qū)及重點(diǎn)村莊內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施與公共設(shè)施的配套建設(shè)；調(diào)整用地結(jié)構(gòu)，逐步搬遷改造低效工業(yè)生產(chǎn)用地；結(jié)合城市交通系統(tǒng)的建立，加強(qiáng)交通設(shè)施的改善與建設(shè)。以龍?zhí)伶?zhèn)為核心的南部組團(tuán)依托區(qū)域性交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，承擔(dān)市區(qū)產(chǎn)業(yè)集聚和區(qū)域會(huì)展服務(wù)等職能。太和分組團(tuán)主要承擔(dān)清新縣的行政、商貿(mào)、交通運(yùn)輸職能，并充分利用其良好的環(huán)境優(yōu)勢(shì)，發(fā)展居住、休閑旅游和輕工業(yè)，發(fā)揮城市生態(tài)屏障作用，為中心城區(qū)向北拓展提供服務(wù)。內(nèi)聯(lián)主要是加快中心城區(qū)核心區(qū)和太和分組團(tuán)的聯(lián)合發(fā)展，促進(jìn)并逐步完成三個(gè)分組團(tuán)在交通、城建、經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展等方面全面融合，其中，中心分組團(tuán)重點(diǎn)打造金融、高檔居住、體育、大型零售等功能，江北分組團(tuán)主要打造商貿(mào)和居住綜合功能區(qū)，以此做大做強(qiáng)中心城區(qū)，提升城市品位，提高輻射影響力，更大規(guī)模地發(fā)揮中心城區(qū)的集聚效應(yīng)和帶動(dòng)作用；外拓主要是堅(jiān)持與區(qū)域同步發(fā)展，拓展城市的對(duì)外交通，打通清遠(yuǎn)至廣州、佛山、肇慶、韶關(guān)等城市以及清遠(yuǎn)到湖南、廣西等省外的道路和航道，形成綜合性交通網(wǎng)絡(luò)，強(qiáng)化城市的輻射能力。第二節(jié)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)更新原因分析一、原土地定級(jí)估價(jià)成果體系清遠(yuǎn)市上一輪土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整工作于2002年完成，包括對(duì)市區(qū)的建成區(qū)以及部分規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的商業(yè)、住宅、工業(yè)用地的級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估工作，評(píng)估范圍面積約為14.3平方公里。各類用地的級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)成果見表1-1。表中設(shè)定的基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵為：基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估日為2003年1月1日，各土地級(jí)別區(qū)域內(nèi)的“五通一平”的土地開發(fā)程度下，地類按商業(yè)、住宅、工業(yè)用途區(qū)分，各用途為法定最高出讓年限，平均容積率（商業(yè)為1.0、住宅為2表1-1清遠(yuǎn)市區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)表（2002年）級(jí)別商業(yè)用地級(jí)別價(jià)住宅用地級(jí)別價(jià)工業(yè)用地級(jí)別價(jià)13890850250223706502003115049015047103801305－－100二、基準(zhǔn)地價(jià)更新必要性分析（一）有關(guān)規(guī)定要求1、有關(guān)規(guī)定要求城鎮(zhèn)地價(jià)的水平與城鎮(zhèn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市化水平緊密相關(guān)，地價(jià)水平與分布應(yīng)發(fā)生很大的變化。按照國(guó)土資源部《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》要求，二至四年就應(yīng)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行調(diào)整。清遠(yuǎn)市上次基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的時(shí)間距今已經(jīng)有6年時(shí)間，按照規(guī)程規(guī)定應(yīng)當(dāng)進(jìn)行基準(zhǔn)地價(jià)更新工作。2、社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求清遠(yuǎn)市城市建設(shè)的不斷發(fā)展。近幾年，城市建成區(qū)面積有所擴(kuò)大，最新市區(qū)規(guī)劃面積也已增加。土地級(jí)別覆蓋范圍相應(yīng)需要擴(kuò)大。同時(shí)，隨著主要交通干道的改造以及城市道路的擴(kuò)建，特別是新市區(qū)的規(guī)劃建設(shè)，使得市區(qū)內(nèi)的土地區(qū)位條件發(fā)生很大的變化，即市區(qū)內(nèi)部土地級(jí)別的空間分布特點(diǎn)和差異發(fā)生顯著變化。直接在原級(jí)別上進(jìn)行調(diào)整已經(jīng)不能滿足實(shí)際工作需要，因此，不能僅對(duì)原級(jí)別成果進(jìn)行調(diào)整，而需要重新對(duì)市區(qū)土地劃分級(jí)別。并且，相對(duì)應(yīng)的市區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)水平提高明顯，整個(gè)體系隨之也需要更新，不能僅對(duì)原基準(zhǔn)地價(jià)成果進(jìn)行局部調(diào)整。3、原有地價(jià)成果存在不足 清遠(yuǎn)市原有基準(zhǔn)地價(jià)體系存在的問(wèn)題主要集中如下三個(gè)方面：第一，基準(zhǔn)地價(jià)以地面價(jià)的形式體現(xiàn)，已經(jīng)不能適合清遠(yuǎn)實(shí)際情況，不能體現(xiàn)清遠(yuǎn)市集約利用土地的趨勢(shì)。第二，國(guó)務(wù)院“2006年35號(hào)文”對(duì)全國(guó)各地城鎮(zhèn)工業(yè)用地制定了最低標(biāo)準(zhǔn)，其中清遠(yuǎn)市確定252元/平方米，這意味著清遠(yuǎn)市區(qū)內(nèi)所有工業(yè)用地地價(jià)不能低于此，而原有工業(yè)用地價(jià)格成果與此是相沖突的。第三，清遠(yuǎn)市各鎮(zhèn)區(qū)的基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整是依據(jù)工作經(jīng)驗(yàn)而直接確定的，缺乏完整評(píng)估技術(shù)方法。并且，由于各鎮(zhèn)區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展同樣要求劃分土地級(jí)別及劃分基準(zhǔn)地價(jià)，原有成果已不能滿足土地管理基層工作的要求。4、技術(shù)要求提高隨著土地管理工作的法制化、信息化、科學(xué)化，對(duì)于土地定級(jí)估價(jià)成果提出了更高的要求。原有的土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)體系已經(jīng)不能滿足實(shí)際工作的需要。清遠(yuǎn)市本次基準(zhǔn)地價(jià)更新工作，將應(yīng)用GIS等多項(xiàng)信息化技術(shù)，在建立準(zhǔn)確、完整、細(xì)致的定級(jí)估價(jià)成果基礎(chǔ)上，建立空間—屬性一體化的數(shù)字化成果，更有利于土地管理業(yè)務(wù)的運(yùn)用以及今后的基準(zhǔn)地價(jià)更新工作的持續(xù)展開。因此，無(wú)論是從國(guó)土資源部規(guī)定的基準(zhǔn)地價(jià)更新年限規(guī)定（2－5年），還是從前述的清遠(yuǎn)市當(dāng)前土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)水平來(lái)看，均需要對(duì)清遠(yuǎn)市的土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行更新。根據(jù)以上分析，本次清遠(yuǎn)市土地基準(zhǔn)地價(jià)更新工作對(duì)縣市區(qū)規(guī)劃區(qū)范圍的土地進(jìn)行重新進(jìn)行土地級(jí)別劃分和基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估，調(diào)查收集有關(guān)資料，全部重新確定土地定級(jí)并建立新的基準(zhǔn)地價(jià)體系。第三節(jié)評(píng)估工作目的、依據(jù)與范圍一、評(píng)估工作的目的和意義清遠(yuǎn)市上輪公布執(zhí)行的城鎮(zhèn)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)成果，在土地使用制度改革、土地市場(chǎng)建設(shè)與交易、土地有償使用、土地資產(chǎn)管理等方面發(fā)揮了重要作用。但隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展和城鎮(zhèn)規(guī)模的擴(kuò)大，城鎮(zhèn)用地狀況發(fā)生了較大變化，原有的城鎮(zhèn)土地級(jí)別和基準(zhǔn)地價(jià)已難以反映現(xiàn)勢(shì)地價(jià)水平。為使基準(zhǔn)地價(jià)更好地適應(yīng)土地市場(chǎng)發(fā)展的需要，服務(wù)清遠(yuǎn)市經(jīng)濟(jì)建設(shè)和城鎮(zhèn)化進(jìn)程，開展基準(zhǔn)地價(jià)新一輪的更新工作已顯得十分迫切和必要。按照《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》（GB/T18507-2001）、《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T18508-2001）和廣東省國(guó)土廳文件的要求，本次基準(zhǔn)地價(jià)更新調(diào)整的目的是：（1）指導(dǎo)土地市場(chǎng)價(jià)格，規(guī)范土地市場(chǎng)交易，使城鎮(zhèn)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)的更新成果更加符合清遠(yuǎn)市城鎮(zhèn)土地價(jià)格的客觀實(shí)際，保持城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)成果的科學(xué)性和現(xiàn)勢(shì)性。（2）加強(qiáng)政府對(duì)土地市場(chǎng)的管理，促進(jìn)城鎮(zhèn)土地資源的合理利用和優(yōu)化配置，提高土地利用效率。（3）加強(qiáng)城鎮(zhèn)土地使用制度改革，為政府制定各項(xiàng)土地稅費(fèi)政策和標(biāo)準(zhǔn)提供科學(xué)依據(jù)。二、工作任務(wù)依據(jù)《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》和《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的要求，本次清遠(yuǎn)市土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的工作內(nèi)容是完成清遠(yuǎn)市區(qū)及其所轄3個(gè)鎮(zhèn)，1個(gè)林場(chǎng)和1個(gè)開發(fā)區(qū)的土地定級(jí)工作。在此基礎(chǔ)上，評(píng)估出各類（商業(yè)、住宅、工業(yè)）土地的基準(zhǔn)地價(jià),并建立基準(zhǔn)地價(jià)修正體系。具體的任務(wù)如下：（1）綜合分析清遠(yuǎn)市區(qū)的自然社會(huì)經(jīng)濟(jì)概況，評(píng)定出清遠(yuǎn)市區(qū)的商業(yè)、住宅、工業(yè)級(jí)別，在土地級(jí)別基礎(chǔ)上，根據(jù)清遠(yuǎn)市區(qū)地價(jià)水平分布規(guī)律，進(jìn)一步劃分住宅用地區(qū)片和商業(yè)用地區(qū)段；（2）以土地定級(jí)成果為基礎(chǔ)，并在土地級(jí)別、區(qū)片和區(qū)段的基礎(chǔ)上，評(píng)估出商業(yè)、住宅、工業(yè)用地的網(wǎng)格點(diǎn)基準(zhǔn)地價(jià)以及各類用地的級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)，評(píng)估出住宅用地區(qū)片價(jià)、主要街道的商業(yè)用地路線價(jià)；（2）綜合分析清遠(yuǎn)市所轄各鎮(zhèn)區(qū)、林場(chǎng)、開發(fā)區(qū)的城鎮(zhèn)用地土地級(jí)別，并在土地級(jí)別基礎(chǔ)上評(píng)估出商業(yè)、住宅、工業(yè)用地的級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)；（3）建立宗地地價(jià)修正系數(shù)體系；（5）編制清遠(yuǎn)市區(qū)及所轄各鎮(zhèn)的土地級(jí)別圖、基準(zhǔn)地價(jià)圖，住宅用地區(qū)片地價(jià)圖、主要街道的路線價(jià)圖以及網(wǎng)格點(diǎn)基準(zhǔn)地價(jià)圖；（6）完成清遠(yuǎn)市土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新評(píng)估的工作報(bào)告、技術(shù)報(bào)告及相關(guān)專題研究報(bào)告。三、評(píng)估范圍根據(jù)國(guó)家相關(guān)規(guī)程規(guī)定和清遠(yuǎn)市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，確定此次市區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整評(píng)估區(qū)域范圍為：清遠(yuǎn)市區(qū)城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)劃區(qū)范圍，包括橫荷、洲心、東城、鳳城四個(gè)街道，源潭、龍?zhí)痢⑹侨齻€(gè)鎮(zhèn)，以及國(guó)營(yíng)銀盞林場(chǎng)、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)（百嘉工業(yè)園）內(nèi)的相應(yīng)土地。清遠(yuǎn)市區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)更新范圍面積約98平方公里。如圖1-1：圖1-3清遠(yuǎn)市區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)更新范圍圖四、基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵1、清遠(yuǎn)市區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵設(shè)定商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)的基準(zhǔn)條件為：評(píng)估基準(zhǔn)期日為2009年7月1日，開發(fā)程度為“五通一平”（通路、通電、通訊、通上水、通下水、土地平整），出讓年期為40年，平均容積率為1.5的單位用地面積價(jià)格。設(shè)定住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)的基準(zhǔn)條件為：評(píng)估基準(zhǔn)期日為2009年7月1日，開發(fā)程度為“五通一平”（通路、通電、通訊、通上水、通下水、土地平整），出讓年期為40年，平均容積率為2.0的單位用地面積價(jià)格。清遠(yuǎn)市區(qū)工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)的基準(zhǔn)條件界定為：評(píng)估基準(zhǔn)期日為2009年7月1日，開發(fā)程度為“五通一平”（通路、通電、通訊、通上水、通下水、土地平整），出讓年期為40年，平均容積率為1.0的單位用地面積價(jià)格。2、清遠(yuǎn)市鎮(zhèn)區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵設(shè)定商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)的基準(zhǔn)條件為：評(píng)估基準(zhǔn)期日為2009年7月1日，開發(fā)程度為“五通一平”（通路、通電、通訊、通上水、通下水、土地平整），出讓年期為40年，平均容積率為1.0的單位用地面積價(jià)格。設(shè)定住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)的基準(zhǔn)條件為：評(píng)估基準(zhǔn)期日為2008年7月1日，開發(fā)程度為“五通一平”（通路、通電、通訊、通上水、通下水、土地平整），出讓年期為70年，平均容積率為2.0的單位用地面積價(jià)格。設(shè)定工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)的基準(zhǔn)條件界定為：設(shè)定評(píng)估基準(zhǔn)期日為2009年7月1日，開發(fā)程度為“五通一平”（通路、通電、通訊、通上水、通下水、土地平整），，出讓年期為50年，平均容積率為1.0的單位面積土地價(jià)格。五、工作依據(jù)清遠(yuǎn)市土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新的主要依據(jù)如下：（1）《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》（GB/T18507-2001）；（2）《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T18508-2001）；（3）國(guó)務(wù)院、國(guó)家土地資源部頒布的有關(guān)的政策、法規(guī)等；（4）廣東省人民政府和廣東省國(guó)土資源廳制定的有關(guān)的政策、法規(guī)和文件；（5）清遠(yuǎn)市人民政府、清遠(yuǎn)市國(guó)土資源局制定的有關(guān)的政策、法規(guī)和文件；（6）各有關(guān)部門提供的專業(yè)性資料；（7）清遠(yuǎn)市土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新實(shí)施方案；（8）工作小組成員在清遠(yuǎn)市實(shí)地調(diào)查、收集到的有關(guān)資料；（9）其它城鎮(zhèn)定級(jí)估價(jià)報(bào)告及有關(guān)資料。六、土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)更新成果（一）圖件成果1．《清遠(yuǎn)市區(qū)商業(yè)用地土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)圖》2．《清遠(yuǎn)市區(qū)住宅用地土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)圖》3．《清遠(yuǎn)市區(qū)工業(yè)用地土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)圖》4．《清遠(yuǎn)市區(qū)主要商業(yè)道路路線價(jià)圖》5．《清遠(yuǎn)市區(qū)住宅區(qū)片價(jià)圖》6．《清遠(yuǎn)市區(qū)樣點(diǎn)地價(jià)圖》7．《清遠(yuǎn)市各鎮(zhèn)區(qū)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)圖》（二）文字成果1．《清遠(yuǎn)市城鎮(zhèn)土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)報(bào)告》2．《清遠(yuǎn)市城鎮(zhèn)土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新工作報(bào)告》3、《清遠(yuǎn)市城鎮(zhèn)土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新專題報(bào)告》4、《清遠(yuǎn)市基準(zhǔn)地價(jià)及其修正系數(shù)體系》（三）信息系統(tǒng)《清遠(yuǎn)市城鎮(zhèn)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)管理信息系統(tǒng)》

第二章清遠(yuǎn)市區(qū)土地級(jí)別更新第一節(jié)級(jí)別更新概述一、土地定級(jí)的理論依據(jù)城鎮(zhèn)土地定級(jí)是根據(jù)城鎮(zhèn)土地的經(jīng)濟(jì)和自然屬性及其在社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的地位與作用，對(duì)城鎮(zhèn)土地使用價(jià)值進(jìn)行綜合分析，揭示城鎮(zhèn)內(nèi)部土地利用效益的區(qū)位差異，評(píng)定土地級(jí)的過(guò)程。（一）區(qū)位理論區(qū)位是地球上某一事物的空間幾何位置及自然界的各種地理要素和人類社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)之間的相互聯(lián)系和相互作用在空間位置上的反映。土地區(qū)位包括自然地理區(qū)位、經(jīng)濟(jì)地理區(qū)位和交通地理區(qū)位，三種區(qū)位有機(jī)聯(lián)系和相輔相成，共同作用于地域空間，形成區(qū)位的優(yōu)劣差異。在城鎮(zhèn)，由于土地區(qū)位的不同，能產(chǎn)生不同的使用價(jià)值，使得同類行業(yè)在不同的區(qū)位上獲得的經(jīng)濟(jì)收益會(huì)有顯著差異，不同行業(yè)在同一位置上的經(jīng)濟(jì)收益也會(huì)相差很大。這種差異性反映了城鎮(zhèn)不同土地類型的使用價(jià)值和收益水平，從而在空間地域上形成土地級(jí)別差異。（二）城鎮(zhèn)規(guī)劃相關(guān)理論城鎮(zhèn)規(guī)劃是為了實(shí)現(xiàn)一定時(shí)期內(nèi)城鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展目標(biāo)，確定城鎮(zhèn)性質(zhì)、規(guī)模和發(fā)展方向，合理利用城鎮(zhèn)土地，協(xié)調(diào)城鎮(zhèn)空間布局和各項(xiàng)建設(shè)而進(jìn)行的綜合部署和具體安排。城鎮(zhèn)土地利用規(guī)劃同城鎮(zhèn)土地定級(jí)密切相關(guān)、互為影響。一方面，合理的土地定級(jí)成果可為城鎮(zhèn)規(guī)劃、調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu)、合理配置各類用地、發(fā)揮土地的經(jīng)濟(jì)效益提供依據(jù)。另一方面，城鎮(zhèn)規(guī)劃控制和確定的土地用途、范圍等也是城鎮(zhèn)土地定級(jí)的約束條件，將直接影響土地定級(jí)和評(píng)估結(jié)果。二、土地定級(jí)的原則在土地定級(jí)的過(guò)程中，我們主要遵循以下原則：（一）綜合分析原則城鎮(zhèn)土地定級(jí)應(yīng)對(duì)影響城鎮(zhèn)土地質(zhì)量的各種經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、自然因素進(jìn)行綜合分析，按綜合差異劃分土地級(jí)別。（二）主導(dǎo)因素原則在分析影響城鎮(zhèn)土地級(jí)別各種因素的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)分析對(duì)土地級(jí)別具有重要作用的因素，突出主導(dǎo)因素的影響。（三）地域分異原則城鎮(zhèn)土地定級(jí)應(yīng)掌握土地區(qū)位條件特性和分布組合規(guī)律，分析由于區(qū)位條件不同形成的土地質(zhì)量差異，將類似地域劃歸為同一土地級(jí)。（四）土地收益級(jí)差原則城鎮(zhèn)土地級(jí)的高低應(yīng)與對(duì)應(yīng)級(jí)的土地收益或土地價(jià)格相一致。（五）定量與定性分析相結(jié)合原則城鎮(zhèn)土地定級(jí)應(yīng)盡量把定性的、經(jīng)驗(yàn)性的分析進(jìn)行量化。在確定城鎮(zhèn)土地級(jí)的初步方案時(shí)以定量分析為主，城鎮(zhèn)土地級(jí)的調(diào)整和最終定案依靠定性分析。三、土地級(jí)別更新方法清遠(yuǎn)市區(qū)土地級(jí)別更新，在調(diào)查定級(jí)因素的基礎(chǔ)上，采用“以多因素綜合評(píng)定法定級(jí)，市場(chǎng)交易價(jià)格進(jìn)行檢驗(yàn)”，進(jìn)行全域覆蓋的土地分類定級(jí)。多因素綜合評(píng)定法是通過(guò)對(duì)城鎮(zhèn)土地在社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中所表現(xiàn)出的各種客觀特征進(jìn)行綜合考慮，揭示城鎮(zhèn)內(nèi)部土地的使用價(jià)值或價(jià)值及其空間分布的差異性，評(píng)定城鎮(zhèn)土地的質(zhì)量等級(jí)或收益級(jí)差。其指導(dǎo)思想是從影響城鎮(zhèn)土地使用價(jià)值或質(zhì)量的原因入手，采取由原因→結(jié)果，由投入→產(chǎn)出的思維方法，系統(tǒng)、綜合地分析各類因素和因子對(duì)土地的作用強(qiáng)度，推論城鎮(zhèn)土地在空間分布上的優(yōu)劣差異。市場(chǎng)交易價(jià)格校核是利用各類型用地市場(chǎng)交易樣點(diǎn)地價(jià)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、檢驗(yàn)、分析、比較、計(jì)算，并對(duì)各級(jí)別樣點(diǎn)平均地價(jià)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，利用價(jià)格來(lái)校核土地級(jí)別。四、土地定級(jí)的技術(shù)路線清遠(yuǎn)市區(qū)土地級(jí)別更新采用“以網(wǎng)格為基本定級(jí)單元，收集定級(jí)因素變更資料，重新分析定級(jí)因素指標(biāo)，運(yùn)用多因素綜合評(píng)判法計(jì)算單元作用總分值，根據(jù)模糊聚類原理，采用總分頻率法確定土地級(jí)別分值界限，依次劃分土地級(jí)別，并將土地級(jí)別落實(shí)到區(qū)片上，利用市場(chǎng)交易樣點(diǎn)地價(jià)進(jìn)行校核”的技術(shù)路線，進(jìn)行全域覆蓋的土地定級(jí)。五、土地級(jí)別更新的技術(shù)流程清遠(yuǎn)市區(qū)土地定級(jí)主要包括以下工作步驟：①在《規(guī)程》規(guī)定的基礎(chǔ)上，結(jié)合清遠(yuǎn)市實(shí)際特點(diǎn)，征詢熟悉當(dāng)?shù)厍闆r專家意見，選取體現(xiàn)市市區(qū)土地區(qū)位差異的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和自然條件，作為影響土地級(jí)別的定級(jí)因素；②采用特爾菲法確定定級(jí)因素體系及權(quán)重；③根據(jù)定級(jí)因子編制資料調(diào)查表格，收集定級(jí)資料，并對(duì)因素?cái)?shù)據(jù)變更進(jìn)行補(bǔ)充調(diào)查；④按照各定級(jí)因素的分布變化規(guī)律，計(jì)算各因素的規(guī)模指數(shù)、功能分和服務(wù)半徑；⑤劃分定級(jí)單元，根據(jù)因子對(duì)土地級(jí)別的影響方式和影響范圍計(jì)算定級(jí)單元因素影響作用分值；⑥各分值加權(quán)求和計(jì)算單元總分值，按總分值的分布情況，初步劃分土地級(jí)別；⑦在不同土地級(jí)別上參考典型行業(yè)的市場(chǎng)交易資料檢驗(yàn)土地級(jí)別；⑧征詢專家意見，調(diào)整級(jí)別界限；⑨編繪土地級(jí)別圖，編制土地定級(jí)報(bào)告，完成定級(jí)工作。第二節(jié)定級(jí)因素體系確定一、土地定級(jí)因素選擇土地定級(jí)因素選擇就是要把對(duì)土地級(jí)別有重要影響，并能反映土地區(qū)位差異的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和自然因素選取出來(lái)作為土地定級(jí)的因素體系。定級(jí)因素的選取必須遵循一定的原則。在分析影響土地級(jí)別的各種因素和遵循土地定級(jí)因素選取原則的基礎(chǔ)上，結(jié)合清遠(yuǎn)市特點(diǎn)，確定土地定級(jí)因素因子體系。（一）土地定級(jí)因素選取原則影響土地級(jí)別的因素有多種，在選擇土地定級(jí)因素時(shí)，既要考慮經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和生態(tài)效益，同時(shí)要因地制宜地選取對(duì)土地級(jí)別起主導(dǎo)作用，能反映土地差異的因子。1．主導(dǎo)性原則定級(jí)因素應(yīng)選擇對(duì)土地區(qū)位、土地質(zhì)量影響較大，對(duì)土地級(jí)別起決定性作用、影響較顯著的因素。2．差異性原則定級(jí)因素要能充分體現(xiàn)土地的區(qū)位差異，揭示土地等級(jí)質(zhì)量的差異；不同用地類型，影響土地級(jí)別的因素體系也不同。3．因地制宜原則在確定參評(píng)因素時(shí)，深入分析清遠(yuǎn)市的自然條件和社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件，因地制宜的選取影響各類用地定級(jí)因素。4．效益原則所選因素應(yīng)體現(xiàn)城鎮(zhèn)土地區(qū)位經(jīng)濟(jì)效益。5．預(yù)測(cè)未來(lái)原則考慮土地現(xiàn)狀的同時(shí)，也應(yīng)考慮土地的發(fā)展?jié)摿?。（二）土地定?jí)因素分析1、繁華程度繁華中心是城鎮(zhèn)中某些對(duì)人口流動(dòng)和物質(zhì)能量交換具有聚焦作用的特殊地段。衡量繁華中心的繁華程度有多項(xiàng)指標(biāo)，其中商業(yè)、服務(wù)業(yè)（以下簡(jiǎn)稱商服）的繁華程度相對(duì)易測(cè)，便于衡量，也較直觀，是衡量繁華程度、反映土地經(jīng)濟(jì)區(qū)位的最重要指標(biāo)，但由于商業(yè)有其自身的行業(yè)運(yùn)行發(fā)展規(guī)律，因此，在土地定級(jí)工作中衡量繁華程度時(shí)，以商服規(guī)模近似代替繁華中心規(guī)模、以商服吸引半徑代表繁華影響范圍、以商服吸引力隨距離的衰減值代表土地繁華程度，亦即以商服中心來(lái)替代繁華中心。商服中心外在表現(xiàn)為人口流動(dòng)頻繁、經(jīng)濟(jì)交往活躍、人群居住密集。內(nèi)在表現(xiàn)為處在該地段的商業(yè)、服務(wù)業(yè)產(chǎn)生的良好經(jīng)濟(jì)效益，從而通過(guò)土地獲取高額的收益和利潤(rùn)。在清遠(yuǎn)市區(qū)集貿(mào)市場(chǎng)以及行政商務(wù)中心也發(fā)揮著類似的作用，因此，我們選取了商服中心、行政商務(wù)中心和集貿(mào)市場(chǎng)作為繁華程度的影響因子。2．交通條件對(duì)內(nèi)和對(duì)外交通的通達(dá)便利程度，直接影響土地的利用效益，它與人們的生活息息相關(guān)，交通條件的改善，甚至預(yù)期的改善，都可能導(dǎo)致地價(jià)水平的上升。（1）道路通達(dá)度道路通達(dá)度是城鎮(zhèn)道路狀況（包括道路等級(jí)、功能、寬度、道路網(wǎng)密度）和各區(qū)域道路通行能力的一種量度，其好壞取決于城市內(nèi)道路體系和道路布局，是距離、耗時(shí)、運(yùn)輸費(fèi)用的綜合體現(xiàn)。道路通達(dá)度對(duì)于清遠(yuǎn)市的市場(chǎng)保證、商業(yè)集聚條件、人們出行條件和產(chǎn)品運(yùn)輸?shù)确矫娴臈l件具有重要影響。因此，道路也是土地定級(jí)中的主要影響因子。道路通達(dá)度是土地定級(jí)必選的因素之一。（2）公交便捷度公交汽車是目前市區(qū)內(nèi)人流交通運(yùn)輸?shù)闹饕绞?，直接影響到市民和流?dòng)人口的出行，同時(shí)也影響一個(gè)地段的人流量。公交線路、公交站點(diǎn)多的地段，對(duì)商業(yè)集聚度有明顯的影響。因此，公交便捷度的影響對(duì)商業(yè)、\住宅用地極為重要。（3）對(duì)外交通便利度對(duì)外交通是城鎮(zhèn)對(duì)外聯(lián)系的交通總稱，主要包括鐵路、公路、水路和航空等運(yùn)輸形式。在城鎮(zhèn)中對(duì)外交通便利度主要通過(guò)火車站、長(zhǎng)途汽車站、機(jī)場(chǎng)等設(shè)施的作用和分布狀況對(duì)區(qū)域人流、物流向城市外移動(dòng)的方便程度和頻率高低來(lái)反映。依據(jù)清遠(yuǎn)市對(duì)外交通設(shè)施的現(xiàn)狀，土地定級(jí)主要考慮考長(zhǎng)途汽車站和火車站的影響。3．基礎(chǔ)公用設(shè)施狀況（1）公用設(shè)施完備度公用設(shè)施完備度是衡量投入土地的社會(huì)物化勞動(dòng)量的指標(biāo)之一。主要指與日常生活密切相關(guān)的中小學(xué)、幼兒園和銀行儲(chǔ)蓄所等公用設(shè)施的完備程度，選擇上述因子作為清遠(yuǎn)市公用設(shè)施完備度因素范疇。（2）基礎(chǔ)設(shè)施完善度市政設(shè)施影響度主要指供電、供水、排水、供氣等設(shè)施完備度和分布狀況對(duì)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布、居民生活以及工業(yè)生產(chǎn)狀況的影響程度。4．環(huán)境條件（1）環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度是反映環(huán)境條件的重要指標(biāo)，以不同的生態(tài)效應(yīng)和社會(huì)效應(yīng)直接影響土地上所進(jìn)行的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。環(huán)境質(zhì)量的優(yōu)劣程度對(duì)人們的生產(chǎn)、生活造成影響，對(duì)土地質(zhì)量好壞、土地價(jià)格的高低也有一定的影響。因此，我們選取了大氣污染、噪聲污染和綠地覆蓋率因子。（2）自然條件優(yōu)劣度自然條件優(yōu)劣度主要通過(guò)地形狀況和地質(zhì)狀況來(lái)反映。地形和地質(zhì)狀況直接影響著生產(chǎn)布局，從而影響土地利用。清遠(yuǎn)市區(qū)外圍緊靠低山地貌，中間河流貫穿，在地形地質(zhì)分布狀況方面存在比較明顯的區(qū)位差異。因此，選擇了地形地質(zhì)條件因子。（3）景觀優(yōu)劣度景觀優(yōu)劣度指城市中大型景觀設(shè)施對(duì)周圍土地價(jià)值的影響，包括公園、公共綠地、廣場(chǎng)、江河湖泊等的影響。北江自東向西橫穿市區(qū)中心，水景觀資源非常豐富。該項(xiàng)因素對(duì)住宅用地質(zhì)量和價(jià)格影響顯著。5．用地潛力土地價(jià)格不完全是由土地投入所決定的，城鎮(zhèn)規(guī)劃決定土地的未來(lái)用途、利用方式和限制條件。由于土地的稀缺性，供需關(guān)系的變化，也影響到地價(jià)水平的高低，如果僅立足于土地現(xiàn)狀的定級(jí)估價(jià)結(jié)果，容易造成土地價(jià)格與土地級(jí)別的脫節(jié)。因此，城市的有關(guān)規(guī)劃歸于用地潛力，用地潛力是土地定級(jí)中應(yīng)考慮的因素之一。6．人口狀況人口密度指城市一定區(qū)域內(nèi)單位面積的人口數(shù)量。人口密度一方面反映了區(qū)域?qū)ν恋乩玫奈?，另一方面人口密度越大，消費(fèi)需求也就越高，從而影響商業(yè)、住宅的消費(fèi)需求，同時(shí)也為產(chǎn)業(yè)提供更多的勞動(dòng)力。我們將人口狀況增補(bǔ)作為土地定級(jí)考慮的基本因素之一，選擇人口密度作為具體分析對(duì)象。7．產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)用產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模影響度等指標(biāo)來(lái)反映，指某一行業(yè)的集聚程度和規(guī)模大小。其指標(biāo)大小反映土地對(duì)其產(chǎn)業(yè)布局生產(chǎn)的適宜程度，從某種角度也反映了不同用途土地質(zhì)量，尤其對(duì)工業(yè)用地影響比較明顯，它是工業(yè)用地土地級(jí)別更新必須考慮的因素。（三）土地級(jí)別更新因素體系的確定基于定級(jí)因素的選取原則和因素的分析，在征詢有關(guān)專家的基礎(chǔ)上，確定了清遠(yuǎn)市區(qū)商業(yè)、住宅、工業(yè)三種用途的土地級(jí)別更新因素體系。因素體系見表2-1、2-2、2-3。

表2-1商業(yè)用地因素體系及權(quán)重基本因素權(quán)重值因素名稱權(quán)重值因子名稱權(quán)重值繁華程度0.27商服繁華影響度0.27商業(yè)服務(wù)中心0.13行政商務(wù)中心0.08集貿(mào)市場(chǎng)0.06交通條件0.22道路通達(dá)度0.10.10公交便捷度0.060.06對(duì)外交通便利度0.06長(zhǎng)途汽車站0.03火車站0.03基礎(chǔ)公用設(shè)施狀況0.16基礎(chǔ)設(shè)施完備度0.08排水狀況0.01供水狀況0.03通訊狀況0.01供電狀況0.03公用設(shè)施完善度0.08大、中專、中學(xué)0.01小學(xué)0.015銀行儲(chǔ)蓄所0.02醫(yī)院門診部0.02郵局、電訊營(yíng)業(yè)廳0.015環(huán)境狀況0.13環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度0.06視覺環(huán)境0.03綠地覆蓋率0.03文體設(shè)施影響度0.04影像、書店、圖書館0.02體育場(chǎng)所0.02自然條件優(yōu)劣度0.03地質(zhì)狀況0.01洪水淹沒狀況0.01地形狀況0.01人口狀況0.11人口密度0.110.11用地潛力0.11道路規(guī)劃0.060.06用地規(guī)劃0.050.05合計(jì)1.000合計(jì)1.000合計(jì)1.000表2-2住宅用地因素體系及權(quán)重因素名稱權(quán)重值因子名稱權(quán)重值因子名稱權(quán)重值繁華程度0.14商服繁華影響度0.14商業(yè)服務(wù)中心0.05行政商務(wù)中心0.03集貿(mào)市場(chǎng)0.06交通條件0.23道路通達(dá)度0.080.08公交便捷度0.090.09對(duì)外交通便利度0.06長(zhǎng)途汽車站0.03火車站0.03基礎(chǔ)公用設(shè)施狀況0.22基礎(chǔ)設(shè)施完備度0.11排水狀況0.02供水狀況0.04通訊狀況0.02供電狀況0.03公用設(shè)施完善度0.11大、中專、中學(xué)0.02小學(xué)0.02銀行儲(chǔ)蓄所0.02醫(yī)院門診部0.03郵局、電訊營(yíng)業(yè)廳0.02環(huán)境狀況0.24環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度0.10大氣環(huán)境（大氣污染）0.03聲環(huán)境（噪聲污染）0.02視覺環(huán)境0.01光環(huán)境0.01綠地覆蓋率0.03文體設(shè)施影響度0.07書店、圖書館0.03體育場(chǎng)所0.04自然條件優(yōu)劣度0.07地質(zhì)狀況0.02洪水淹沒狀況0.02地形狀況0.03人口狀況0.09人口密度0.090.09用地潛力0.08道路規(guī)劃0.040.04用地規(guī)劃0.040.04權(quán)重總計(jì)1.000表2-3工業(yè)用地因素體系及權(quán)重基本因素權(quán)重值因素名稱權(quán)重值因子名稱權(quán)重值繁華程度0.11商服繁華影響度0.11商業(yè)服務(wù)中心0.06集貿(mào)市場(chǎng)0.05交通條件0.28道路通達(dá)度0.090.09公交便捷度0.080.08對(duì)外交通便利度0.11長(zhǎng)途汽車站0.06火車站0.05基礎(chǔ)公用設(shè)施狀況0.22基礎(chǔ)設(shè)施完備度0.22排水狀況0.06供水狀況0.08供電狀況0.08環(huán)境狀況0.12環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度0.06大氣環(huán)境（大氣污染）0.03聲環(huán)境（噪聲污染）0.03自然條件優(yōu)劣度0.06地質(zhì)狀況0.03洪水淹沒狀況0.01地形狀況0.02集聚規(guī)模0.15產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模影響度0.150.15用地潛力0.12道路規(guī)劃0.060.06用地規(guī)劃0.060.06合計(jì)1.000合計(jì)1.000合計(jì)1.000二、定級(jí)因素權(quán)重確定（一）權(quán)重確定方法權(quán)重確定方法有特爾斐法、層次分析法、因素成對(duì)比較法和數(shù)理統(tǒng)計(jì)法。特爾斐法能夠客觀地綜合多數(shù)專家經(jīng)驗(yàn)與主觀判斷，測(cè)定的可信度較高，是系統(tǒng)工程中一種很重要的測(cè)定方法，并且易為專家接受，操作效率較高。因此，我們采用特爾斐法確定因素權(quán)重。（二）專家打分，計(jì)算處理清遠(yuǎn)市土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新領(lǐng)導(dǎo)小組召開工作會(huì)議，邀請(qǐng)熟悉清遠(yuǎn)市情況或從事相關(guān)專業(yè)工作的二十余位專家，按《清遠(yuǎn)市區(qū)土地定級(jí)因素權(quán)重調(diào)查表》的要求，運(yùn)用特爾斐法對(duì)土地定級(jí)因素進(jìn)行了權(quán)重打分。對(duì)各位專家的打分進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)錄入并計(jì)算出結(jié)果。其計(jì)算過(guò)程如下：1、權(quán)重均值和方差計(jì)算（1）權(quán)重計(jì)算均值公式：（2）權(quán)重計(jì)算方差公式：上兩式中：m—專家總?cè)藬?shù)—第i位專家的評(píng)分值E—打分均值—方差2、計(jì)算結(jié)果經(jīng)過(guò)專家打分，計(jì)算平均值及標(biāo)準(zhǔn)差分析，顯示標(biāo)準(zhǔn)差很小，說(shuō)明各專家打分值的離散程度很小，意見相似性很高，總體意見趨于一致，因此采用專家打分結(jié)果作為權(quán)重測(cè)定結(jié)果。根據(jù)收回的兩輪專家權(quán)重打分表格，各類用地的定級(jí)因素權(quán)重計(jì)算結(jié)果見表2-1、表2-2、表2-3。三、定級(jí)資料收集根據(jù)已確定的土地定級(jí)因素指標(biāo)體系，調(diào)查人員分別到有關(guān)部門和實(shí)地收集各種資料，進(jìn)行資料整理分析，將采集到的所有定級(jí)因子資料標(biāo)繪在工作底圖上，對(duì)圖形數(shù)據(jù)進(jìn)行數(shù)字化建庫(kù)，文檔數(shù)據(jù)錄入建立屬性數(shù)據(jù)庫(kù)。定級(jí)資料的匯總情況見表2-4。表2-4定級(jí)資料匯總表資料來(lái)源圖形資料屬性資料市國(guó)土資源局①清遠(yuǎn)市路網(wǎng)圖、影像圖②清遠(yuǎn)市行政區(qū)劃圖、交通旅游圖③清遠(yuǎn)市建設(shè)用地規(guī)?？刂茍D歷年的土地出讓、轉(zhuǎn)讓、出租情況，地價(jià)制定，土地法律和法規(guī)；清遠(yuǎn)市土地利用總體規(guī)劃文本房地產(chǎn)交易土地收益金征收標(biāo)準(zhǔn)市發(fā)展和改革局清遠(yuǎn)市“十一五”規(guī)劃文本重大項(xiàng)目選址文件市規(guī)劃局①清遠(yuǎn)市工程地質(zhì)圖②清遠(yuǎn)市地貌圖、地形圖相關(guān)城市規(guī)劃、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃①地質(zhì)狀況：等級(jí)（一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)）②地形、地貌狀況房產(chǎn)管理局排水狀況圖登記房屋交易案例分布圖商品房出售、房屋買賣、房屋出租情況調(diào)查表，房地產(chǎn)法規(guī)市交通局①清遠(yuǎn)市道路規(guī)劃圖②清遠(yuǎn)市城區(qū)道路圖③港口碼頭（規(guī)劃）分布圖①道路資料：名稱、道路分布類型、道路級(jí)別標(biāo)準(zhǔn)、道路寬度、道路長(zhǎng)度、道路性質(zhì)等②規(guī)劃道路：名稱、路寬、建成狀況、長(zhǎng)度、性質(zhì)等③長(zhǎng)途汽車站資料：名稱、位置、占地面積、車量數(shù)以及近幾年的客、貨運(yùn)量港口碼頭（規(guī)劃）調(diào)查表市公交公司①清遠(yuǎn)市公交車站點(diǎn)分布圖②清遠(yuǎn)市交通旅游圖公交車站點(diǎn)名稱、公汽日流量、?？柯窋?shù)及文字說(shuō)明市水利局洪水淹沒狀況圖災(zāi)害性天氣（雷電）分布圖供水狀況分布圖自來(lái)水公司市供水管網(wǎng)現(xiàn)狀圖區(qū)片編號(hào)、范圍描述、供水情況、等級(jí)、面積、周長(zhǎng)市物價(jià)局清遠(yuǎn)市物價(jià)指數(shù)市地方稅務(wù)局房地產(chǎn)交易相關(guān)稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)市房屋租賃繳稅標(biāo)準(zhǔn)市房地產(chǎn)開發(fā)稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)市供電局供電網(wǎng)現(xiàn)狀圖區(qū)片編號(hào)、范圍描述、供電情況、等級(jí)、周長(zhǎng)市土地開發(fā)儲(chǔ)備局土地儲(chǔ)備案例市公安局人口密度分布圖人口狀況調(diào)查表城鎮(zhèn)人口規(guī)模、各居住區(qū)的常、暫住及流動(dòng)人口數(shù)量市環(huán)保局①市環(huán)境噪聲區(qū)類別劃分圖②市環(huán)境空氣質(zhì)量功能類別圖①污染程度(嚴(yán)重、較輕、輕、較重、無(wú)污染)②空氣質(zhì)量（一類區(qū)：指自然保護(hù)區(qū)、風(fēng)景名勝區(qū)和其他需要特殊保護(hù)的地區(qū)；二類區(qū)：指城鎮(zhèn)規(guī)劃中確定的居民區(qū)、商業(yè)交通居民混合區(qū)、文化區(qū)、一般工業(yè)區(qū)和農(nóng)村地區(qū)，以及一、三類區(qū)不包括的地區(qū)；三類區(qū)：指特定工業(yè)區(qū)。）市統(tǒng)計(jì)局產(chǎn)業(yè)規(guī)模集聚度：規(guī)模等級(jí)（大型工業(yè)區(qū)、中型工業(yè)區(qū)、小型工業(yè)區(qū)、工業(yè)點(diǎn)）、規(guī)劃限制（重點(diǎn)發(fā)展區(qū)控制性發(fā)展區(qū)、限制區(qū)、嚴(yán)格限制區(qū)）市工商局①清遠(yuǎn)市商服中心分布圖②清遠(yuǎn)市農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)分布圖③清遠(yuǎn)市銀行、儲(chǔ)蓄所分布圖①商服中心：中心名稱、位置、等級(jí)等②農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)：市場(chǎng)名稱、位置、占地面積、營(yíng)業(yè)面積、攤位數(shù)、經(jīng)營(yíng)種類等③銀行、儲(chǔ)蓄所：名稱、位置、等級(jí)第三節(jié)定級(jí)因素分析一、定級(jí)因子指標(biāo)計(jì)算定級(jí)因子分析過(guò)程就是根據(jù)各種定級(jí)因子的影響特點(diǎn)、影響規(guī)律和量化方法進(jìn)行分析的過(guò)程。主要是計(jì)算因子的規(guī)模指數(shù)、功能分和作用半徑。按照各定級(jí)因子的分布變化規(guī)律，計(jì)算各因子的功能分及服務(wù)半徑。（一）商服繁華影響度1．商服中心確定和等級(jí)劃分商服中心的確定和等級(jí)劃分是評(píng)定商服業(yè)繁華程度對(duì)土地質(zhì)量影響作用程度的基礎(chǔ)，并且對(duì)城市土地質(zhì)量評(píng)價(jià)產(chǎn)生重大影響。通過(guò)對(duì)清遠(yuǎn)市商服設(shè)施的實(shí)地調(diào)查和咨詢相關(guān)專家，根據(jù)清遠(yuǎn)市商業(yè)設(shè)施分布的實(shí)際情況，將商服中心劃分為市級(jí)商服中心、區(qū)級(jí)商服中心2個(gè)等級(jí)。表2-5商服中心調(diào)查表名稱營(yíng)業(yè)額（萬(wàn)元）營(yíng)業(yè)面積（）職工人數(shù)（人）等級(jí)城市廣場(chǎng)商業(yè)區(qū)1800020000500市級(jí)贏之城商業(yè)區(qū)700010000300市級(jí)連江東路商業(yè)區(qū)80006500250區(qū)級(jí)北門街商業(yè)區(qū)12003800185區(qū)級(jí)先鋒街商業(yè)區(qū)600010000300區(qū)級(jí)南門街商業(yè)區(qū)600300080區(qū)級(jí)名都商業(yè)區(qū)600130070區(qū)級(jí)2．商服中心功能分計(jì)算（1）單項(xiàng)指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化采用封閉區(qū)間的極限標(biāo)準(zhǔn)化，即將商服中心的各項(xiàng)指標(biāo)的無(wú)量綱化值標(biāo)準(zhǔn)化為[0~100]區(qū)間。公式如下：式中：─標(biāo)準(zhǔn)化的指數(shù)值─原指標(biāo)值─原指標(biāo)最大值（2）商服中心的綜合規(guī)模指數(shù)計(jì)算通過(guò)各項(xiàng)指標(biāo)來(lái)區(qū)分商服中心級(jí)內(nèi)差異，并綜合計(jì)算規(guī)模指數(shù)，公式如下：式中：─商服中心的規(guī)模指數(shù) ─某項(xiàng)指標(biāo)的權(quán)重值 ─標(biāo)準(zhǔn)化的指標(biāo)值 n─統(tǒng)計(jì)指標(biāo)數(shù)（3）各商服中心規(guī)模指數(shù)極限標(biāo)準(zhǔn)化規(guī)模指數(shù)極限標(biāo)準(zhǔn)化公式為：式中：─標(biāo)準(zhǔn)化的規(guī)模指數(shù) ─原規(guī)模指數(shù) ─最大規(guī)模指數(shù)（4）各級(jí)商服繁華度功能分計(jì)算對(duì)標(biāo)準(zhǔn)化的規(guī)模指數(shù)分析，將評(píng)估范圍內(nèi)的商服中心分成2個(gè)級(jí)別。根據(jù)各級(jí)商服中心平均規(guī)模指數(shù)計(jì)算其功能分。商服中心繁華度功能分的計(jì)算公式為：式中：─某級(jí)商服中心的功能分─該級(jí)商服中心的平均規(guī)模指數(shù)─次一級(jí)商服中心的平均規(guī)模指數(shù)3．商服中心服務(wù)半徑的確定商服中心的服務(wù)半徑計(jì)算公式如下：式中：d─商服中心服務(wù)半徑s─市區(qū)評(píng)估區(qū)面積n─某級(jí)功能個(gè)數(shù)（大于或等于本級(jí)商服中心數(shù)數(shù)目）在上述公式計(jì)算的基礎(chǔ)上，結(jié)合清遠(yuǎn)市商服中心的分布及評(píng)估區(qū)域形狀，確定市級(jí)商服中心和街區(qū)級(jí)商服中心的影響半徑見表2-6。表2-6商服中心指標(biāo)分析結(jié)果表級(jí)別數(shù)目規(guī)模指數(shù)功能分作用半徑(m)市級(jí)2100354500區(qū)級(jí)5656030005、行政商務(wù)中心清遠(yuǎn)市的行政商務(wù)中心分布與商服中心的分布有重疊，也有不同，行政商務(wù)中心附近多集中分布辦公、住宿、餐飲等相關(guān)產(chǎn)業(yè)用地，其對(duì)周圍土地條件的影響方式與在商服中心相似，我們采用商服中心功能分、作用半徑測(cè)算方法來(lái)進(jìn)行確定，分為2個(gè)等級(jí)。表2-7行政商務(wù)中心調(diào)查表名稱占地面積（）單位（公司）個(gè)數(shù)等級(jí)人民二路行政商務(wù)區(qū)800080一級(jí)連江路行政商務(wù)區(qū)300060二級(jí)廣清大道商務(wù)區(qū)320055二級(jí)城市廣場(chǎng)商務(wù)區(qū)200065二級(jí)清城區(qū)政府500015二級(jí)橋北路行政商務(wù)150050二級(jí)表2-8行政商務(wù)中心指標(biāo)分析結(jié)果表級(jí)別數(shù)目規(guī)模指數(shù)功能分作用半徑(m)1級(jí)11004080002級(jí)5606030006、集貿(mào)市場(chǎng)清遠(yuǎn)市區(qū)集貿(mào)市場(chǎng)共有39個(gè)，通過(guò)工商局的市場(chǎng)數(shù)據(jù)以及對(duì)集貿(mào)市場(chǎng)的實(shí)地調(diào)查，經(jīng)分析，將集貿(mào)市場(chǎng)分為二級(jí)，等級(jí)結(jié)果見表2-9。集貿(mào)市場(chǎng)規(guī)模指數(shù)采用加權(quán)求和方法計(jì)算確定。評(píng)定時(shí)根據(jù)調(diào)查的資料，選取集貿(mào)市場(chǎng)建筑面積、攤位數(shù)作為評(píng)價(jià)集貿(mào)市場(chǎng)規(guī)模指數(shù)的評(píng)價(jià)指標(biāo)。確定評(píng)價(jià)指標(biāo)后，將各集貿(mào)市場(chǎng)的各指標(biāo)數(shù)值標(biāo)準(zhǔn)化，計(jì)算得到各集貿(mào)市場(chǎng)的規(guī)模指數(shù)，基本計(jì)算公式同商服中心規(guī)模指數(shù)。作用半徑采用與商服中心影響半徑相同的方式確定。規(guī)模指數(shù)和作用半徑確定結(jié)果見表2-9.表2-9行政商務(wù)中心調(diào)查表名稱占地面積（）攤位數(shù)等級(jí)學(xué)宮市場(chǎng)175456一級(jí)渠坑口市場(chǎng)238452三級(jí)北門市場(chǎng)75324一級(jí)白馬朗市場(chǎng)212349三級(jí)先鋒市場(chǎng)57031一級(jí)下廓市場(chǎng)273456一級(jí)西門塘市場(chǎng)130338二級(jí)花廳市場(chǎng)200043三級(jí)松崗市場(chǎng)1942836三級(jí)…………表2-10行政商務(wù)中心指標(biāo)分析結(jié)果表級(jí)別數(shù)目規(guī)模指數(shù)功能分作用半徑(m)1級(jí)161002010002級(jí)11803070003級(jí)1250503000（二）交通條件1．道路通達(dá)度（1）道路等級(jí)的劃分清遠(yuǎn)市道路類型按其功能和等級(jí)組合分為：生活型主干道、混合型主干道、交通型次干道、支路?；旌闲椭鞲傻乐赋擎?zhèn)內(nèi)部主要客貨運(yùn)輸線；支路指各街坊之間的聯(lián)系道路。各道路分布見圖2-1。圖2-1清遠(yuǎn)市區(qū)道路分布圖（2）道路功能分確定a、道路作用指數(shù)計(jì)算首先對(duì)道路指標(biāo)進(jìn)行無(wú)量綱化，再采用封閉區(qū)間的極限標(biāo)準(zhǔn)化，即將各項(xiàng)指標(biāo)的無(wú)量綱化值標(biāo)準(zhǔn)化到[0~100]區(qū)間，然后綜合計(jì)算道路作用指數(shù)。標(biāo)準(zhǔn)化公式如下：式中：—某道路作用指數(shù)—某道路指標(biāo)無(wú)量綱化值—最高級(jí)道路的指標(biāo)無(wú)量綱化值b、道路功能分計(jì)算道路功能分計(jì)算為：式中：—i條道路的功能分—i類道路作用指數(shù)（3）道路影響距離計(jì)算各級(jí)的影響距離計(jì)算公式為：式中：d—某級(jí)道路影響距離 S—市區(qū)評(píng)估區(qū)面積 l—某級(jí)道路的總長(zhǎng)度由此得到道路通達(dá)度因子的分析結(jié)果如下表：表2-11道路通達(dá)度分析結(jié)果表道路級(jí)別功能分作用指數(shù)(m)一級(jí)100550二級(jí)62180三級(jí)35502．對(duì)外交通便利度清遠(yuǎn)市現(xiàn)有長(zhǎng)途汽車客運(yùn)站5個(gè)，根據(jù)調(diào)查資料，選取占地面積、車站等級(jí)等指標(biāo)對(duì)長(zhǎng)途汽車站的規(guī)模進(jìn)行評(píng)價(jià)，得出各個(gè)車站的功能分值，再根據(jù)長(zhǎng)途汽車站的影響范圍以及當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，確定相應(yīng)作用半徑，計(jì)算分析結(jié)果如下表。表2-12長(zhǎng)途汽車站指標(biāo)調(diào)查分析表 編號(hào)名稱占地面積（m2）等級(jí)因子級(jí)別功能分值作用半徑（米）1清遠(yuǎn)汽車站20010一級(jí)110062002二運(yùn)公司二運(yùn)汽車站4002二級(jí)26526003清遠(yuǎn)客貨汽車總站23345一級(jí)110062004中冠汽車站5336二級(jí)26526005松崗汽車客運(yùn)站7339二級(jí)2652600清遠(yuǎn)市區(qū)現(xiàn)有火車站2個(gè)，根據(jù)調(diào)查資料，選取占地面積、車站等級(jí)等指標(biāo)對(duì)長(zhǎng)途汽車站的規(guī)模進(jìn)行評(píng)價(jià)，得出各個(gè)車站的功能分值，再根據(jù)長(zhǎng)途汽車站的影響范圍以及當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，確定相應(yīng)作用半徑，計(jì)算分析結(jié)果如下表。表2-13火車站指標(biāo)調(diào)查分析表編號(hào)名稱等級(jí)因子級(jí)別功能分作用半徑（米）1清遠(yuǎn)火車站一級(jí)110062002源潭火車站二級(jí)27062003．公交便捷度根據(jù)調(diào)查資料，選取?？柯窋?shù)、車站等級(jí)等指標(biāo)對(duì)長(zhǎng)途汽車站的規(guī)模進(jìn)行評(píng)價(jià)，得出各個(gè)車站的功能分值，再根據(jù)長(zhǎng)途汽車站的影響范圍以及當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，確定相應(yīng)作用半徑，計(jì)算分析結(jié)果如下表。表2-14公交車站指標(biāo)調(diào)查分析表編號(hào)公交車站名?？柯窋?shù)公汽日流量因子級(jí)別作用指數(shù)作用半徑1人民醫(yī)院站1383227010802房管局站1276827010803湖濱站1383227010804太陽(yáng)島站21283307205城市廣場(chǎng)站425633014846工行站16433014847中山公園站117042707208上濠基站127682707209中醫(yī)院站1811521100249011清城國(guó)稅425633072013橋豐站532033072012鳳宇新村站425633072014小市站1811521100249015小市花壇站148962701080………………（三）基礎(chǔ)公用設(shè)施狀況1．公用設(shè)施完備度公用設(shè)施完備度是衡量投入土地的社會(huì)物化勞動(dòng)量的量度，公用設(shè)施作用指數(shù)通過(guò)各類屬性指標(biāo)綜合計(jì)算，指數(shù)與設(shè)施作用大小成正比。其功能分計(jì)算公式為：fi=100×ki式中：fi—第i個(gè)公用設(shè)施的功能分ki—第i公用設(shè)施的作用指數(shù)公用設(shè)施影響半徑計(jì)算公式為：式中：d─公用設(shè)施影響半徑s─評(píng)估區(qū)面積n─公用設(shè)施個(gè)數(shù)（1）小學(xué)依據(jù)清遠(yuǎn)市教育局的調(diào)查資料，清遠(yuǎn)市區(qū)共有44所小學(xué)作為評(píng)價(jià)因子，小學(xué)的基本情況以及功能分值和作用半徑見表2-15。表2-15小學(xué)指標(biāo)調(diào)查分析表ID學(xué)校名稱占地面積建筑面積在校學(xué)生數(shù)班額教工人數(shù)1橋北小學(xué)3662.005081.00153624552先鋒小學(xué)3960.006025.00160224553大觀小學(xué)3080.003840.00149124554后街小學(xué)5655.005257.00125823585城西小學(xué)5360.002173.003086146平安小學(xué)5651.003890.0090117407古城小學(xué)3954.005500.00155124598沙田小學(xué)10212.003661.00645122510清師附小4988.007629.001826306811進(jìn)修實(shí)小12147.002684.001242194512小市小學(xué)3982.004970.00858143313南步小學(xué)3850.003243.00619122614三角小學(xué)3940.005345.00890184115新北江小學(xué)（舊校）46749.0026257.0033806310615新北江小學(xué)（新校）46749.0026257.0033806310616華清音藝4000.002314.00866186317博愛學(xué)校20001.0013340.0018144415418新蕾小學(xué)6668.004029.00666144119培英小學(xué)5656.003850.00654133220東城中心小學(xué)7630.004400.001473245821東城長(zhǎng)埔小學(xué)6192.002480.008511829……（2）中學(xué)依據(jù)清遠(yuǎn)市教育局的調(diào)查資料，選取了19所中學(xué)作為評(píng)價(jià)因子，中學(xué)的基本情況以及功能分值和作用半徑見表2-16。表2-16中學(xué)指標(biāo)調(diào)查分析表ID學(xué)校名稱占地面積建筑面積在校學(xué)生數(shù)班額教工人數(shù)1清遠(yuǎn)市第一中學(xué)77474.7037513.003358542272華僑中學(xué)27997.0027338.002301401452僑中新校區(qū)239839.300.00450090233田家炳實(shí)驗(yàn)中學(xué)64717.0026127.202793501614清城區(qū)一中55459.0035168.002442481865清城中學(xué)10256.0014695.00124722896后街中學(xué)8671.004208.00182428857平安中學(xué)9894.003965.00119320658松崗中學(xué)86004.0022921.002697521409小市中學(xué)6666.003975.00640123512東城第三初級(jí)中學(xué)20000.001848.00616123413洲心第一初級(jí)中學(xué)21600.008154.0015262910114洲心第二初級(jí)中學(xué)13476.006911.0010822271……（3）銀行網(wǎng)點(diǎn)依據(jù)清遠(yuǎn)銀行調(diào)查資料，共有78個(gè)銀行網(wǎng)點(diǎn)作為評(píng)價(jià)因子，并根據(jù)分行、支行和辦事處的屬性將銀行共劃分為三個(gè)等級(jí)，銀行的作用半徑和等級(jí)見表2-17。表2-17銀行指標(biāo)調(diào)查分析表ID學(xué)校名稱等級(jí)1建設(shè)銀行清遠(yuǎn)分行一級(jí)2農(nóng)業(yè)銀行清遠(yuǎn)分行一級(jí)3廣發(fā)銀行新城支行二級(jí)4建行清遠(yuǎn)分行升平辦事處三級(jí)5工行東江分理處二級(jí)6工行清遠(yuǎn)支行潖江辦事處三級(jí)7建行清遠(yuǎn)支行潖江辦事處三級(jí)8工行清遠(yuǎn)分行一級(jí)……（4）醫(yī)院門診部依據(jù)清遠(yuǎn)衛(wèi)生局調(diào)查資料，共有15個(gè)醫(yī)院門診部作為評(píng)價(jià)因子，并根據(jù)其規(guī)模和等級(jí)將醫(yī)院門診部共劃分為三個(gè)等級(jí)，醫(yī)院門診部的作用半徑和等級(jí)見表2-18。表2-18醫(yī)院門診部指標(biāo)調(diào)查分析表ID名稱占地面積建筑面積床位級(jí)別1清遠(yuǎn)市人民醫(yī)院舊院區(qū)32000.0051000.00520三級(jí)甲等2清遠(yuǎn)市人民醫(yī)院新院區(qū)164665.00150000.00730三級(jí)甲等3清遠(yuǎn)市中醫(yī)院14793.4038124.00320二級(jí)甲等4清遠(yuǎn)市婦幼保健院舊院區(qū)2652.000.00210二級(jí)甲等5清遠(yuǎn)市婦幼保健院新院區(qū)13496.000.00380二級(jí)甲等6清遠(yuǎn)市慢性病防治醫(yī)院698.000.001107清遠(yuǎn)市疾控中心舊辦公樓2100.003473.0008清遠(yuǎn)市疾控中心新辦公樓13333.3017000.0009清遠(yuǎn)市中心血站新辦公樓6666.603736.00010清城區(qū)人民醫(yī)院3800.000.00150二級(jí)綜合醫(yī)院11清城慢性病防治站0.001500.0070……（5）郵政電信網(wǎng)點(diǎn)依據(jù)清遠(yuǎn)市調(diào)查資料，共有15個(gè)郵政電信網(wǎng)點(diǎn)作為評(píng)價(jià)因子，并根據(jù)其級(jí)別屬性將郵政電信網(wǎng)點(diǎn)共劃分為2個(gè)等級(jí)，郵政電信網(wǎng)點(diǎn)的作用半徑和等級(jí)見表2-19。表2-19郵政電信網(wǎng)點(diǎn)指標(biāo)調(diào)查分析表ID學(xué)校名稱等級(jí)1中國(guó)郵政橋北郵局一級(jí)2中國(guó)郵政沿江郵局一級(jí)3清城郵電分局一級(jí)4先鋒路郵電所二級(jí)5中國(guó)電信半環(huán)路營(yíng)業(yè)廳二級(jí)6中國(guó)電信小市營(yíng)業(yè)廳二級(jí)7中國(guó)聯(lián)通清遠(yuǎn)營(yíng)業(yè)廳一級(jí)8中國(guó)鐵通連江西路營(yíng)業(yè)廳二級(jí)9中國(guó)電信松崗路營(yíng)業(yè)廳二級(jí)10中國(guó)聯(lián)通南門營(yíng)業(yè)廳二級(jí)……根據(jù)以上相關(guān)各部門提供的資料和圖件，對(duì)公用設(shè)施各個(gè)因子處理結(jié)果如表2-20：表2-20公用設(shè)施資料分析處理結(jié)果因子名稱級(jí)別數(shù)量功能分服務(wù)半徑(m)小學(xué)1610023002186568032035610中學(xué)13100350026702300310301500銀行儲(chǔ)蓄所1710021002246540034730200醫(yī)院門診部1210039002770220036352300郵政電信1410031002115015502、基礎(chǔ)設(shè)施完善度城市基礎(chǔ)設(shè)施一般包括供水、排水、供電等內(nèi)容。市政部門基礎(chǔ)設(shè)施調(diào)查結(jié)果表明，清遠(yuǎn)市目前供水、排水及電力狀況在市域范圍內(nèi)存在一定差異，因此，選擇了供水、排水和供電因素基礎(chǔ)設(shè)施完善度評(píng)價(jià)的因子。根據(jù)城市基礎(chǔ)設(shè)施各部門提供的資料和圖件，對(duì)供水、排水、供電各個(gè)因子處理結(jié)果如表2-21：表2-21基礎(chǔ)設(shè)施資料分析處理結(jié)果因子名稱級(jí)別條件描述作用指數(shù)排水條件1排水條件好1002排水條件一般703排水條件較差40供水狀況1供水狀況好1002供水狀況一般703供水狀況差40供電狀況1供電狀況好（保障率95%以上）1002供電保狀況一般50（四）環(huán)境狀況1．環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度根據(jù)清遠(yuǎn)市的實(shí)際情況，環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度主要對(duì)主市區(qū)內(nèi)的大氣環(huán)境（大氣污染）、聲環(huán)境（噪聲污染）、視覺環(huán)境、光環(huán)境、綠地覆蓋率3個(gè)因子進(jìn)行區(qū)域評(píng)價(jià)。依據(jù)污染程度與覆蓋率的不同，分別劃分為3個(gè)級(jí)別。根據(jù)清遠(yuǎn)市自然景觀分布及其對(duì)土地質(zhì)量的影響程度，主要考慮北江、飛來(lái)湖、沿江公園和人民公園等對(duì)聲環(huán)境、視覺環(huán)境、光環(huán)境的作用，共分為3個(gè)等級(jí)。其中，北江根據(jù)不同河段的景觀差異和對(duì)土地質(zhì)量的影響分別劃入不同級(jí)別。表2-22環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度資料分析處理結(jié)果因子名稱級(jí)別條件描述作用指數(shù)大氣環(huán)境（大氣污染）1清潔區(qū)1002輕度污染區(qū)503深度污染區(qū)30聲環(huán)境（噪聲污染）1安靜區(qū)1002輕度噪聲區(qū)503深度噪聲區(qū)30視覺環(huán)境1距離較近，直接可見景觀1002距離較近，不可直接見景觀603距離較遠(yuǎn)，不可見景觀30綠地覆蓋率1大于40%100220%~40%503小于20%30光環(huán)境1無(wú)光污染1002輕度光污染502.文體設(shè)施優(yōu)劣度文體設(shè)施體現(xiàn)了土地社會(huì)物化勞動(dòng)的投入量，也是衡量土地社會(huì)、生態(tài)效益好壞的重要標(biāo)志。文體設(shè)施優(yōu)劣度主要通過(guò)圖書館、書店、體育場(chǎng)所等因素設(shè)施來(lái)反映。分析處理結(jié)果見表2-23。表2-23自然條件優(yōu)劣度資料分析處理結(jié)果因子名稱個(gè)數(shù)級(jí)別作用指數(shù)作用半徑圖書館、書店1110063003960720體育場(chǎng)所111006300255032003.自然條件優(yōu)劣度清遠(yuǎn)市區(qū)土地的自然條件優(yōu)劣度主要通過(guò)工程地質(zhì)狀況、地形狀況和洪澇災(zāi)害等因素來(lái)反映。分析處理結(jié)果見表2-24。表2-24自然條件優(yōu)劣度資料分