房地產(chǎn)企業(yè)地產(chǎn)開發(fā)工作手冊模板

\o"點擊搜索全部相關(guān)［甲方］文章"地產(chǎn)開發(fā)\o"點擊搜索全部相關(guān)［工作手冊］文章"工作手冊目錄一、總則1.1目標(biāo)1.2管理方法二、關(guān)鍵工作程序2.1物業(yè)發(fā)展程序2.1.1物業(yè)發(fā)展2.1.2外發(fā)設(shè)計、監(jiān)理及建造工作2.1.3保留文件及統(tǒng)計2.2施工管理程序2.2.1施工管理2.2.2施工問題之跟進(jìn)2.2.3保留文件及統(tǒng)計2.3物料管理程序2.3.1物料供貨商評定和監(jiān)察2.3.2施工物料管理2.3.3保留文件及統(tǒng)計3.4工程計量簽證工作程序3.4.1施工過程計量簽證工作程序3.4.2辦理進(jìn)度款支付工作程序3.4.3完工決算工作程序3.4.4保留文件及統(tǒng)計3.5報建工作程序（3500㎡以上）(市橋街)三、人員配置3.1董事3.2總工程師3.3其它人員3.3.1會計3.3.2出納3.3.3水電工程師3.3.4土建工程師3.3.5預(yù)算員四、各階段工作4.1項目決議階段關(guān)鍵工作4.2項目準(zhǔn)備階段關(guān)鍵工作4.3項目實施階段關(guān)鍵工作4.4完工驗收階段關(guān)鍵工作五、\o"點擊搜索全部相關(guān)［甲方］文章"甲方工作人員行為準(zhǔn)則一、總則1.1目標(biāo)（1）實現(xiàn)投資目標(biāo)和期望（2）使投資控制在預(yù)定或可接收范圍之內(nèi)（3）確保項目功效和質(zhì)量達(dá)成標(biāo)準(zhǔn)1.2管理方法采取間接方法：經(jīng)過多種委托協(xié)議和協(xié)議，把工程項目標(biāo)各項任務(wù)和管理職責(zé)和各項風(fēng)險分解到各參與策劃和實施相關(guān)機(jī)構(gòu)，項業(yè)主進(jìn)行總體協(xié)調(diào)和控制，確保項目準(zhǔn)期按質(zhì)建成，并盡可能節(jié)省投資。二、關(guān)鍵作程序2.1物業(yè)發(fā)展程序2.1.1物業(yè)發(fā)展（1）物業(yè)發(fā)展計劃①當(dāng)物業(yè)發(fā)展意念，需包含以下內(nèi)容：物業(yè)發(fā)展性質(zhì)及選址；成本限額；開工日期；完成日期；其它(比如：設(shè)施、設(shè)計風(fēng)格)。②董事訂定物業(yè)發(fā)展名稱及/或編號，作為整個物業(yè)發(fā)展過程之識別。③董事和總工程師及/或其它由董事指定之主管，參考企業(yè)過去相關(guān)物業(yè)發(fā)展經(jīng)驗，商討相關(guān)物業(yè)發(fā)展意念，并由總工程師編訂【物業(yè)發(fā)展計劃】，說明該物業(yè)發(fā)展概念及計劃、關(guān)鍵工作項目、預(yù)算實施及完成日期。工作項目最少包含：地質(zhì)磡探；物業(yè)概念設(shè)計(單位種類、數(shù)量、配套設(shè)施及其它)；物業(yè)建筑設(shè)計(具體規(guī)格、選料等)；物業(yè)建筑施工圖。④【物業(yè)發(fā)展計劃】由董事審批。⑤董事選定實施各項工作之責(zé)任人，并統(tǒng)計于【物業(yè)發(fā)展計劃】中。⑥地質(zhì)勘探工作是總工程師提出并編訂在【物業(yè)發(fā)展計劃】組成部分，由董事會選定適宜勘探機(jī)構(gòu)部門展開工作，勘探機(jī)構(gòu)工作完成后，提供【地質(zhì)磡探匯報】給總工程師審閱，總工程師對【物業(yè)發(fā)展計劃】作出對應(yīng)修改。⑦在每期工程開工期間,召開管理評審會議針對本期工程特點,檢視現(xiàn)有系統(tǒng)對新工程滿足性和通用性是否相適應(yīng),并保留統(tǒng)計。（2）物業(yè)設(shè)計評審及檢討①總工程師按【物業(yè)發(fā)展計劃】安排設(shè)計工作。②當(dāng)需要外間機(jī)構(gòu)(比如：建筑設(shè)計企業(yè)、顧問企業(yè))實施設(shè)計工作，由董事選定適宜機(jī)構(gòu)展開設(shè)計工作。③在設(shè)計過程中，總工程師負(fù)責(zé)依據(jù)在【物業(yè)發(fā)展計劃】內(nèi)之設(shè)計要求及對應(yīng)之法規(guī)進(jìn)行評審各設(shè)計項目，在需要時和設(shè)計機(jī)構(gòu)直接面談商討設(shè)計質(zhì)量事宜。④設(shè)計結(jié)果能夠是文件(比如：圖則)、相片及/或模型等形式。⑤總工程師檢討設(shè)計結(jié)果，按原定物業(yè)發(fā)展意念【物業(yè)發(fā)展計劃】及相關(guān)法規(guī)，以驗證設(shè)計結(jié)果能否符合要求；在需要時參考企業(yè)其它同類發(fā)展項目、相關(guān)人員、或到選址進(jìn)行視察，以確定設(shè)計是否適用。審查結(jié)果須保留統(tǒng)計(比如：國家政府文件、圖紙會審統(tǒng)計、評審/檢討統(tǒng)計、會議統(tǒng)計等)，并于【物業(yè)發(fā)展計劃】上說明。⑥當(dāng)需要更改設(shè)計時，如外部設(shè)計更改，由設(shè)計單位或外間設(shè)計機(jī)構(gòu)修改相關(guān)設(shè)計文件資料，并給予審查同意；如內(nèi)部設(shè)計更改，由本企業(yè)設(shè)計員修改相關(guān)設(shè)計文件資料，并經(jīng)獨立人驗證。⑦裝修材料規(guī)格確實定，由董事會指定。（3）物業(yè)建筑監(jiān)理和施工①總工程師按【物業(yè)發(fā)展計劃】安排物業(yè)建筑工程。②預(yù)算員對各項工程做經(jīng)費預(yù)算并檢討，交總工程師審核、董事審批，總工程師將保留對應(yīng)預(yù)算文件。③董事選定適宜監(jiān)理機(jī)構(gòu)及建造商，并由總工程師書面提供建筑工程要求：工程規(guī)格(比如：圖紙)；完工日期；裝修材料規(guī)格；其它相關(guān)規(guī)格要求(比如：適用之國際/國家規(guī)格、標(biāo)準(zhǔn)、工藝要求、建筑材料要求)。④董事選定之監(jiān)理機(jī)構(gòu)是代表企業(yè)對建造商進(jìn)行施工現(xiàn)場管理，參閱【施工管理程序】。⑤預(yù)算員于工程完工后，作出結(jié)算并檢討，由總工程師審核董事審批確定，總工程師將保留對應(yīng)結(jié)算文件。（4）完工驗收①工程完工后，總工程師和物業(yè)管理企業(yè)等相關(guān)部門對對應(yīng)工程進(jìn)行驗收交接。如驗收不合格，總工程師將指令施工單位依據(jù)驗收統(tǒng)計進(jìn)行整改，直至驗收合格。驗收合格后，雙方填寫【物業(yè)管理驗收交接證實書】，同時并將土建及配套工程完工圖交予物業(yè)管理企業(yè)。②樓宇交給用戶后，總工程師可委托物業(yè)管理企業(yè)發(fā)放【工程問卷調(diào)查】于用戶，了解用戶意見：包含樓宇外觀、使用功效、環(huán)境布局等。由總工程師分析、檢討樓宇設(shè)計。③以上如有發(fā)覺問題，由總工程師決定是否做出跟進(jìn)。2.1.2外發(fā)設(shè)計、監(jiān)理及建造工作（1）甄選地質(zhì)磡探顧問、設(shè)計機(jī)構(gòu)、監(jiān)理機(jī)構(gòu)及建造商①董事按外發(fā)工作項目性質(zhì)，聯(lián)絡(luò)相關(guān)外間機(jī)構(gòu)報價或投標(biāo)。②董事甄選適宜外間機(jī)構(gòu)時，考慮下列各項：該機(jī)構(gòu)工作經(jīng)驗和本外發(fā)工作項目之相關(guān)性；該機(jī)構(gòu)過去服務(wù)本企業(yè)之經(jīng)驗及表現(xiàn)(包含：質(zhì)量立即效性)；工程預(yù)算；該機(jī)構(gòu)提供之完成日期及報價；其它人員意見。部分工程(如水、電、電視天線、電話線)等則選擇相關(guān)政府部門進(jìn)行施工并無需評定。③總工程師依據(jù)監(jiān)理機(jī)構(gòu)、建造商資質(zhì)證實及過往之工作履歷，對其做出評定，并統(tǒng)計于【供貨商評定問卷】中。④總工程師編訂協(xié)議予雇用之機(jī)構(gòu)，并詳列外發(fā)工作項目要求及附上相關(guān)圖紙/規(guī)格資料。經(jīng)由董事審批蓋上公章后，由總工程師發(fā)出予受雇機(jī)構(gòu)。2.1.3保留文件及統(tǒng)計【物業(yè)概念設(shè)計】、【物業(yè)發(fā)展計劃】、【地質(zhì)磡探匯報】、每七天/月【工程聯(lián)席會議】統(tǒng)計、設(shè)計結(jié)果(比如：圖則、相片、模型)、【工程預(yù)算/結(jié)算】、報價/標(biāo)書、協(xié)議、【單位工程完工證實書】、【供貨商評定問卷】2.2施工管理程序2.2.1施工管理（1）施工進(jìn)度計劃①總建造商需于展開建筑施工前，向監(jiān)理機(jī)構(gòu)提交【施工進(jìn)度計劃表】(MasterProgram)，計劃各分項工程及所需工日；再由監(jiān)理機(jī)構(gòu)審查后提交給\o"點擊搜索全部相關(guān)［甲方］文章"甲方代表。②\o"點擊搜索全部相關(guān)［甲方］文章"甲方代表按工程規(guī)格要求/圖紙，確定計劃表，并通知監(jiān)理機(jī)構(gòu)安排建造商按計劃表施工。③當(dāng)建筑工程要求有所更改(比如：設(shè)計變更)，\o"點擊搜索全部相關(guān)［甲方］文章"甲方代表須將設(shè)計變更以【工程備忘錄】形式發(fā)至監(jiān)理單位，監(jiān)理單位再將設(shè)計變更以【備忘錄】形式發(fā)至建造商,說明更改內(nèi)容并附上相關(guān)更改資料，并每次設(shè)計變更內(nèi)容由文控員受控后統(tǒng)計于【設(shè)計變更目錄】中。（2）施工進(jìn)度監(jiān)察①監(jiān)理單位參考【施工進(jìn)度計劃表】，天天均到工地：查察施工進(jìn)度；巡視施工(包含特殊建筑工序)質(zhì)量及安全表現(xiàn)；巡視物料質(zhì)量表現(xiàn)；跟進(jìn)每個月【工程聯(lián)席會議】確定之相關(guān)事宜；監(jiān)理單位將巡視結(jié)果總結(jié)于【監(jiān)理周報】和每個月【監(jiān)理日志】中,予\o"點擊搜索全部相關(guān)［甲方］文章"甲方代表主管審核。②監(jiān)理單位若在工地查察時，發(fā)覺進(jìn)度延后、質(zhì)量問題(不符合相關(guān)規(guī)格要求)、或有潛在問題，監(jiān)理員發(fā)出【監(jiān)理通知】予建造商，要求作出糾正或預(yù)防行動，以消除問題或潛在問題,【監(jiān)理通知】分發(fā)\o"點擊搜索全部相關(guān)［甲方］文章"甲方代表立案。③每七天召開監(jiān)理單位工作例會，總結(jié)前一周施工進(jìn)度及質(zhì)量安全問題，并對下一周工作關(guān)鍵進(jìn)行探討,統(tǒng)計整理于每七天【工作例會統(tǒng)計】中。（2）施工檢驗①監(jiān)理單位參考【施工組織設(shè)計】/【招投標(biāo)文件】及最新要求，并參考【施工進(jìn)度計劃表】內(nèi)容，和建造商確定需要進(jìn)行質(zhì)量檢驗之分項工程，按各項國家相關(guān)規(guī)范要求制訂【施工質(zhì)量檢驗總表】予建造商。②建造商按實際施工進(jìn)度完成對各分項工程【施工質(zhì)量檢驗表】，向監(jiān)理機(jī)構(gòu)提交【工程報驗單】及【工程申報表】，經(jīng)監(jiān)理單位監(jiān)理員進(jìn)行質(zhì)量復(fù)核確定，監(jiān)理工程師審批后，建造商方可進(jìn)行一下工序施工。③若監(jiān)理單位監(jiān)理員發(fā)覺分項工程施工質(zhì)量不符國家規(guī)范即【施工質(zhì)量檢驗表】要求時，需發(fā)出【監(jiān)理通知】予建造商，要求作出糾正行動，以消除問題。④\o"點擊搜索全部相關(guān)［甲方］文章"甲方代表負(fù)責(zé)對建造商所提交分項工程之【施工質(zhì)量檢驗表】保留存盤，并登記于【施工質(zhì)量檢驗總表】中，以此份表格來檢討建造商施工進(jìn)度及質(zhì)量情況來對監(jiān)理單位監(jiān)理工作結(jié)果進(jìn)行考評,當(dāng)發(fā)覺施工進(jìn)度和質(zhì)量和實際不符時，\o"點擊搜索全部相關(guān)［甲方］文章"甲方代表需發(fā)出【工程備忘錄】或【糾正和預(yù)防行動統(tǒng)計】予監(jiān)理單位及建造商，要求作出糾正行動，以消除問題或潛在問題。(參閱本程序第5.2章)⑤當(dāng)建造商完成全部建筑施工項目，建造商、監(jiān)理單位、\o"點擊搜索全部相關(guān)［甲方］文章"甲方三方需根據(jù)相關(guān)要求、規(guī)范進(jìn)行驗收，對需現(xiàn)場簽證之工程項目，三方人員共同驗收合格后于【單位工程完工驗收證實書】上確定。若發(fā)覺不符建筑工程要求時，監(jiān)理單位需發(fā)出【監(jiān)理通知】予建造商，直至全部不符合點已糾正，才接收工地。（4）施工、工監(jiān)理檢討①\o"點擊搜索全部相關(guān)［甲方］文章"甲方代表編寫【每個月工程總結(jié)分析匯報】，\o"點擊搜索全部相關(guān)［甲方］文章"甲方代表依據(jù)【監(jiān)理周報】和【監(jiān)理月報】總結(jié)施工進(jìn)度、施工質(zhì)量及監(jiān)理單位監(jiān)理結(jié)果，表現(xiàn)于【每個月工程總結(jié)分析匯報】中。②承建商代表及監(jiān)理商代表參與每個月召開聯(lián)席會議，總結(jié)本月以來相關(guān)質(zhì)量、安全、進(jìn)度情況，并統(tǒng)計于【工程聯(lián)席會議統(tǒng)計】中。2.2.2施工問題之跟進(jìn)（1）施工問題之跟進(jìn)①監(jiān)理單在施工檢驗或監(jiān)察時發(fā)覺之問題或潛在問題，須發(fā)出【監(jiān)理通知】予建造商,說明問題明細(xì)或提議改善方法分發(fā)\o"點擊搜索全部相關(guān)［甲方］文章"甲方代表立案,\o"點擊搜索全部相關(guān)［甲方］文章"甲方代表依據(jù)其問題嚴(yán)重程度決定是否發(fā)出【工程備忘錄】和【糾正和預(yù)防行動統(tǒng)計】予建造商，并分發(fā)監(jiān)理單位。②監(jiān)理單位每個月需對【監(jiān)理通知】和【工程備忘錄】或【糾正和預(yù)防行動統(tǒng)計】作跟進(jìn)，并統(tǒng)計于相關(guān)目錄表中。③監(jiān)理員跟進(jìn)承建商之糾正及預(yù)防行動，以確定行動之有效性，并統(tǒng)計。④若不符合事項影響整體建筑進(jìn)度，建造商需修改【施工進(jìn)度計劃表】，經(jīng)總監(jiān)工程師審核后,交由\o"點擊搜索全部相關(guān)［甲方］文章"甲方代表確定。2.2.3保留文件及統(tǒng)計【建造施工進(jìn)度計劃表】、【監(jiān)理周報】、【監(jiān)理月報】、【施工組織設(shè)計】、【招投標(biāo)文件】、【監(jiān)理通知】、【工程備忘錄】、【設(shè)計變更目錄】、【每個月工程總結(jié)分析匯報】、【每個月工程聯(lián)席會議統(tǒng)計】、每七天【工作例會統(tǒng)計】、【施工質(zhì)量檢驗總表】及分表、【現(xiàn)場簽證單】、【每七天工作例會】2.3物料管理程序2.3.1物料供貨商評定和監(jiān)察（1）供貨商評定①新物料供貨商可經(jīng)過下列方法由采購員評定：評須填寫【供貨商評定問卷】，以提供資料，如：企業(yè)背景、質(zhì)量系統(tǒng)、產(chǎn)品種類及等級等；采購員/部門主管可要求參觀供貨商廠房；參考過往之工作；試單。②全部評定結(jié)果總結(jié)于【供貨商評定問卷】內(nèi)，供貨商資質(zhì)/等級，無尤其要求。③對于新檢測服務(wù)供貨商，各部門主管須確定該供貨商有國家/國際檢測認(rèn)可，才算合格。④經(jīng)評定合格之供貨商，可被列入【認(rèn)可供貨商名單】上，但須注明為新供貨商。（2）供貨商監(jiān)察①每六個月一次，由董事、采購員、總工程師及/或相關(guān)人職員開會，對【認(rèn)可供貨商名單】作出檢討：依據(jù)供貨商送貨/服務(wù)貨物/服務(wù)質(zhì)素等，檢討對供貨商表現(xiàn)是否滿意。②經(jīng)檢討表現(xiàn)理想供貨商會保留于新【認(rèn)可供貨商名單】，表現(xiàn)不理想供貨商可被除名。③新【認(rèn)可供貨商名單】由董事批核。2.3.2施工物料管理（1）制訂施工物料規(guī)格總工程師按物業(yè)發(fā)展計劃制訂【建造物料規(guī)格】及【工程物料來料檢驗表】，要求建造商按要求選擇建筑物料品種，包含：水泥、鋼筋、屋面瓦、塊料、管材及電氣設(shè)備等。（2）物料使用①建造商需按【建造物料規(guī)格】/【認(rèn)可供貨商名單】選擇適宜施工物料進(jìn)行首次審批，并提供首次【試驗室檢測匯報】/供給單位資質(zhì)證/出廠合格證予甲方代表審閱。②\o"點擊搜索全部相關(guān)［甲方］文章"甲方代表審閱首次【試驗室檢測匯報】(需注明‘有見證檢驗’標(biāo)識或相關(guān)數(shù)據(jù)，確定符合【建造物料規(guī)格】/施工圖紙要求，簽批確定。③對于同意使用之建造物料，建造商按【送檢試件取樣和制作】在外聘監(jiān)理企業(yè)監(jiān)理員見證下取樣送檢(鋼筋除外)，并提交【試驗室檢測匯報】。④對于同意使用之裝修或設(shè)備物料，若需進(jìn)行來料質(zhì)量檢驗，\o"點擊搜索全部相關(guān)［甲方］文章"甲方代表訂定檢驗項目、程序、及允收標(biāo)準(zhǔn)即【物料來料檢驗表】。⑤每批物料進(jìn)場時(砂石磚除外)，建造商須提交【工程材料、構(gòu)配件、設(shè)備報審表】及物料出廠合格證(包含發(fā)貨單、檢驗匯報等)報外聘監(jiān)理企業(yè)驗證，并完成【物料來料檢驗表】,驗證合格方可進(jìn)場使用。⑥\o"點擊搜索全部相關(guān)［甲方］文章"甲方代表審批【試驗室檢測匯報】/【物料來料檢驗表】內(nèi)容，依據(jù)每七天【建造物料周期檢驗表】結(jié)果或【物料首次審批匯報】要求，若確定物料符合規(guī)格要求，于檢測匯報上簽批確定。反之不符合規(guī)格要求之物料，須發(fā)【工程備忘錄】通知建造商作退回或降級使用。（3）施工物料質(zhì)量檢討①參考【物料首次審批匯報】、測試匯報、【來料檢驗表】、及【工程備忘錄】，\o"點擊搜索全部相關(guān)［甲方］文章"甲方代表需每個月總結(jié)施工物料質(zhì)量表現(xiàn)于【工程總結(jié)分析匯報】，于每個月【工程聯(lián)席會議】中進(jìn)行檢討。②對于裝修物料供貨商監(jiān)察，參閱本程序第2.3.1、節(jié)。2.3.3保留文件及統(tǒng)計【材料申購表】、【認(rèn)可供貨商名單】、【供貨商評定問卷】、【來料檢驗匯報】、【建造物料規(guī)格】、【物料首次審批匯報】、【試驗室檢測匯報】、【工程備忘錄】、【物料質(zhì)量匯報】、每個月【工程聯(lián)席會議】統(tǒng)計、【新物料試用匯報】、【不合格來料檢驗匯報】、【不合格材料跟蹤檢驗匯報】、【物料來料檢驗表】、【建造周期物料檢驗表】、每個月【工程總結(jié)分析匯報】、【送貨單或發(fā)票】、【存卡】、【物料、工具申領(lǐng)表】、【工程材料、構(gòu)配件、設(shè)備報審表】3.4工程計量簽證工作程序3.4.1施工過程計量簽證工作程序（1）\o"點擊搜索全部相關(guān)［甲方］文章"甲方駐工地代表要熟悉施工圖，審查單位工程，分部分項工程工程量，列出【工程量清單】、【變更設(shè)計增加工程量清單】和【指定工作工程量清單】。此項工作也可由承包商申報，監(jiān)理和\o"點擊搜索全部相關(guān)［甲方］文章"甲方駐工地代表共同審核。（2）在施工過程中，施工圖（包含設(shè)計變更）范圍內(nèi)，以實際完成、且工程質(zhì)量達(dá)成合格標(biāo)準(zhǔn)方可進(jìn)行計量簽證，但累計簽證計量不能突破施工圖（包含設(shè)計變更增加工程量）中總量，對承包商超出設(shè)計圖紙要求增加工程量和本身原因造成返工工程量，不予計量。（3）承包商報月報表時，必需附有已完工程【工程量計算單】并附已完工程【質(zhì)量合格證實資料】和【隱蔽工程驗收單】。（4）監(jiān)理及\o"點擊搜索全部相關(guān)［甲方］文章"甲方駐工地代表，依據(jù)【施工單位月報表】和【工程量計算單】，對已完成工程工作量進(jìn)行統(tǒng)計，做好統(tǒng)計，校核施工單位所報工程量正確性，在計算單上簽署意見。（5）\o"點擊搜索全部相關(guān)［甲方］文章"甲方駐工地代表對現(xiàn)場監(jiān)理工程師對測量、計算所簽署意見進(jìn)行審查后在【施工單位月報表】中簽證。（6）業(yè)主所指定工程量，必需有【業(yè)主書面文字】或【會議紀(jì)要】，才能計量簽證。（7）計量簽證必需是工程質(zhì)量合格才能簽證，假如存在下列問題，應(yīng)分別對待進(jìn)行處理：①工程質(zhì)量不合格或存在缺點，通知承包商進(jìn)行返工或修補，達(dá)成合格后方可簽證；②對已完成工程量，工程質(zhì)量不合格，影響結(jié)構(gòu)安全或不符合使用功效要求，承包商又無技術(shù)力量處理，工程量不得簽證，施工單位還要負(fù)擔(dān)全部返工經(jīng)濟(jì)損失。3.4.2辦理進(jìn)度款支付工作程序（1）正確統(tǒng)計該段時間內(nèi)經(jīng)過簽證計量工程量（預(yù)防反復(fù)計量），上報。（2）施工單位應(yīng)依據(jù)【施工協(xié)議】優(yōu)惠條件，預(yù)（決）算定額；取費系數(shù)，計算程序要求和已簽證工程量，計算進(jìn)度款，并折扣預(yù)留一定百分比進(jìn)度款，作為工程質(zhì)量保修費用暫不支付，提出【進(jìn)度款計算單】和【工程款支付申請】上報審批。監(jiān)理和\o"點擊搜索全部相關(guān)［甲方］文章"甲方駐工地代表審核后開具【工程款支付證書】一并交\o"點擊搜索全部相關(guān)［甲方］文章"甲方審批付款。3.4.3完工決算工作程序⑴經(jīng)過完工驗收，質(zhì)量評定，合格工程才能辦理完工決算，不合格工程，暫不辦理完工決算。⑵正確統(tǒng)計變更設(shè)計增加（或降低）工程量，得出【變更設(shè)計工程量匯總表】。此項工作也可由承包商申報，監(jiān)理和\o"點擊搜索全部相關(guān)［甲方］文章"甲方駐工地代表共同審核。⑶正確統(tǒng)計指定工作工程量，得出【指定工作工程量匯總表】。此項工作也可由承包商申報，監(jiān)理和\o"點擊搜索全部相關(guān)［甲方］文章"甲方駐工地代表共同審核。⑷正確統(tǒng)計工程量總量。⑸比較已完成、經(jīng)簽證總量和原預(yù)算總量，是否符合，若不符合，找出原因，列出【不符工程量數(shù)量、原因、許可/不許可結(jié)算及依據(jù)列表】，要盡可能控制完成總量不得突破原預(yù)算總量。此項工作也可委托監(jiān)理完成，\o"點擊搜索全部相關(guān)［甲方］文章"甲方審核。⑹承包商應(yīng)依據(jù)預(yù)（決）算定額取費系數(shù)，計算程序，完成經(jīng)簽證工程量和【施工協(xié)議】中優(yōu)惠條件，計算工程造價，提出【工程結(jié)算書】和【工程款支付申請】并付【完工驗收合格證實】上報審批。監(jiān)理和\o"點擊搜索全部相關(guān)［甲方］文章"甲方駐工地代表審核后開具【工程款支付證書】一并交甲方審批付款。3.4.4保留文件及統(tǒng)計【工程量清單】、【變更設(shè)計增加工程量清單】和【指定工作工程量清單】、【質(zhì)量合格證實資料】和【隱蔽工程驗收單】、【工程量計算單】、【施工單位月報表】、【業(yè)主書面文字】或【會議紀(jì)要】、【進(jìn)度款計算單】和【工程款支付申請】、【工程款支付證書】、【完工驗收合格證實】、【變更設(shè)計工程量匯總表】、【指定工作工程量匯總表】、【不符工程量數(shù)量、原因、許可/不許可結(jié)算及依據(jù)列表】、【工程結(jié)算書】、【施工協(xié)議】3.5報建工作程序（3500㎡以上）(市橋街)在取得建設(shè)用地計劃許可證及計劃設(shè)計條件后（1）進(jìn)行調(diào)查工作（場地標(biāo)高、計劃控制條件、市政管網(wǎng)、水壓、周圍建筑情況等）。（2）鉆探：請勘察單位進(jìn)行鉆探，進(jìn)行鉆探深度監(jiān)督、巖樣裝箱、現(xiàn)場旁站。（3）方案設(shè)計：請設(shè)計單位進(jìn)行方案設(shè)計及計劃消防報建5圖1書工作。設(shè)計方案研究、討論、審閱，確定設(shè)計方案（要考慮施工原因）。（4）環(huán)境保護(hù)報建、市政報建、臨水臨電報裝。①進(jìn)入廣州市環(huán)境保護(hù)局網(wǎng)址：.，填寫《建設(shè)項目環(huán)境保護(hù)許可申請表》，進(jìn)入網(wǎng)上環(huán)境保護(hù)報建程序，打印申請表蓋章署名以備報送，立即登錄系統(tǒng)查看受理情況，在申請表批復(fù)后打印批復(fù)意見，在后續(xù)報送時交環(huán)境保護(hù)局蓋章。委托環(huán)評，環(huán)評匯報出來后送環(huán)境保護(hù)所簽意見蓋章后送環(huán)境保護(hù)局進(jìn)行環(huán)評審批，審批中心環(huán)境保護(hù)局窗口收案拿到回執(zhí)，跟進(jìn)環(huán)評審批拿到經(jīng)審批環(huán)評和批復(fù)文件，督促設(shè)計單位按環(huán)境保護(hù)要求設(shè)計。②向市政園林局提出市政管網(wǎng)接入申請，辦理市政報建。③在初步設(shè)計完成后，進(jìn)行臨水臨電報裝，為施工提供條件。④臨電報裝須和永久用電同時，到供電局（所）領(lǐng)取報裝表（含設(shè)計、施工單位資質(zhì)審核意見書和供電工程設(shè)計、施工委托書），回企業(yè)填寫并寫好用電申請，然后去供電局（所）報裝，供電部分（高壓部分）必需委托供用電工程企業(yè)設(shè)計施工，受電部分（底壓部分）應(yīng)由有資質(zhì)單位設(shè)計施工，跟進(jìn)用電報裝，須拿到《供用電方案協(xié)議》才能進(jìn)行供電設(shè)計施工。（5）總體報建（修建性具體計劃送審及辦理總平面計劃設(shè)計消防審核）。①送5圖1書電子文件到計劃局信息中心作dgn格式（需交費）。②拿到dgn格式后連同其它資料到鎮(zhèn)建設(shè)辦領(lǐng)取計劃方案送審表并填寫（需回來蓋章），窗口收案，拿到回執(zhí)。③帶相關(guān)資料（用資料袋裝好）到審批中心消防局窗口辦理總平面計劃設(shè)計審核，拿到回執(zhí)。（6）跟進(jìn)計劃、消防審核，拿到審核意見和經(jīng)計劃部門審核蓋章總體計劃圖，反饋給設(shè)計修改圖紙。要拿到計劃部門審核意見和經(jīng)計劃部門審核蓋章總體計劃圖需先到計劃局交審核費，并憑回單到鎮(zhèn)建設(shè)辦交納審核費。（7）修改計劃送審：假如批復(fù)未出，則可采取換圖手法處理。假如批復(fù)已出，則應(yīng)向鎮(zhèn)建設(shè)辦提出書面查檔申請并蓋章，退回回執(zhí)及批復(fù)原件重報。督促設(shè)計院按計劃要求繼續(xù)完善設(shè)計，出建筑平、立、剖面圖。（8）單體報建①按要求帶齊相關(guān)資料到鎮(zhèn)建設(shè)辦領(lǐng)取《建設(shè)工程計劃許可證》申請表并填寫（需回來蓋章），窗口收案，拿到回執(zhí)。（需拿到相關(guān)部門總體報建審核意見和經(jīng)計劃部門審核蓋章總體計劃圖才行，消防包含單體審核意見）②到審批中心消防局窗口領(lǐng)取填寫《建筑消防設(shè)計防火審核申報表》并回來填寫（此表填寫復(fù)雜）（需蓋章），窗口收案，拿到回執(zhí)。③按要求帶齊相關(guān)資料（用資料袋裝好）到審批中心消防局窗口辦理單體（土建）施工消防設(shè)計審核，窗口收案，拿到回執(zhí)。④按要求帶齊相關(guān)資料到審批中心人防辦領(lǐng)取并填寫《建設(shè)項目情況記錄表》和《人防報建記錄表》，辦理人防報建，窗口收案，拿到回執(zhí)。（9）跟進(jìn)單體審核，拿到批文、《建設(shè)工程計劃許可證》及經(jīng)計劃部門審核蓋章建筑平、立、剖，反饋給設(shè)計進(jìn)行初步設(shè)計，督促設(shè)計院按要求進(jìn)行初步設(shè)計及提交初步設(shè)計資料并進(jìn)行審查。要拿到《建設(shè)工程計劃許可證》及經(jīng)計劃部門審核蓋章建筑平、立、剖，需先到計劃局繳納審核費和城建配套費，并憑回單到鎮(zhèn)建設(shè)辦繳納審核費。（10）更改發(fā)證：單體報建中修改，假如未批出則可采取換圖手法處理；假如已批出，則應(yīng)申請更改發(fā)證，向鎮(zhèn)建設(shè)辦提出查檔申請，退回批出文件，重報。（11）設(shè)計院提交初步設(shè)計資料后，提交相關(guān)資料到建設(shè)局建工科進(jìn)行初步設(shè)計審查，由建設(shè)局組織召開初步設(shè)計審查會。會后督促設(shè)計院按會議要求完善設(shè)計。會后應(yīng)拿到批復(fù)，作為施工圖審查必備資料。（12）設(shè)計院提交施工圖和計算書后，提交相關(guān)資料到建設(shè)局建工科轉(zhuǎn)審圖企業(yè)進(jìn)行施工圖審查，拿到回執(zhí)，跟進(jìn)并拿回執(zhí)到建工科拿審查意見，建工科在回執(zhí)上統(tǒng)計后退回回執(zhí)，督促設(shè)計院按審查意見完善設(shè)計。設(shè)計院在意見單上回復(fù)和出變更后將其送回建設(shè)局建工科轉(zhuǎn)審圖企業(yè)審查，跟進(jìn)并最終拿到《廣州市建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查同意書》及經(jīng)審圖企業(yè)蓋章施工圖等作為施工報建必備資料和正當(dāng)施工依據(jù)。（13）進(jìn)行工程招標(biāo)選定施工單位，進(jìn)行施工報建，拿到施工許可證。（14）施工單位進(jìn)場后，申請計劃放線（到計劃局建設(shè)科申請）。先到國土局測量隊交費放三個相互通視基準(zhǔn)點，然后請計劃局測量隊到工地放線，跟進(jìn)拿到統(tǒng)計冊，此冊為以后計劃驗收依據(jù)之一。（15）到質(zhì)監(jiān)站辦理測樁方案（和監(jiān)理、施工一起）。（16）到檢測中心辦理測樁協(xié)議及繳納測樁費用。（17）進(jìn)行施工直至完工驗收立案。（18）保持批復(fù)及相關(guān)統(tǒng)計。3.6建設(shè)工程完工驗收及立案工作程序3.6.1完工驗收準(zhǔn)備工作（1）施工單位編制《工程完工匯報》，監(jiān)理核查后提交建設(shè)單位。（2）施工單位在計劃驗收日期20個工作日前將工程技術(shù)資料提交監(jiān)理審核（5個工作日完成）后送建設(shè)單位。（3）監(jiān)理單位提交《工程質(zhì)量評定匯報》給建設(shè)單位。（4）勘察單位提交《勘察文件質(zhì)量檢驗匯報》、設(shè)計單位提交《設(shè)計文件質(zhì)量檢驗匯報》給建設(shè)單位。（5）建設(shè)單位在完工驗收前必需提請計劃、消防、環(huán)境保護(hù)等部門進(jìn)行專題驗收，取得合格文件或準(zhǔn)許使用文件。（6）建設(shè)單位在完工驗收前15個工作日將工程技術(shù)資料提交給監(jiān)督站，并附《工程完工驗收條件審核表》。監(jiān)督站資料進(jìn)行抽查，并在5個工作以后將抽查意見書面通知建設(shè)單位。（7）建設(shè)單位組織勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位，制訂驗收方案。3.6.2完工驗收條件（1）完成設(shè)計協(xié)議和協(xié)議約定各項內(nèi)容；（2）工程完工匯報；（3）工程質(zhì)量評定匯報；（4）勘察、設(shè)計文件質(zhì)量檢驗匯報；（5）有完善技術(shù)檔案和施工管理資料；（6）有工程使用關(guān)鍵建筑材料、建筑構(gòu)件和設(shè)備進(jìn)場試驗匯報；（7）建設(shè)單位已按協(xié)議約定支付工程款；（8）有施工單位簽署工程質(zhì)量保修書；（9）市政基礎(chǔ)設(shè)施相關(guān)質(zhì)量檢測和功效性試驗資料；（10）有計劃部門出具計劃驗收合格證；（11）有公安消防出具消防驗收意見書；（12）有環(huán)境保護(hù)部門出具環(huán)境保護(hù)驗收合格證；（13）有監(jiān)督站出具電梯、驗收準(zhǔn)用證；（14）燃?xì)夤こ舔炇兆C實；（15）設(shè)行政主管部門及委托監(jiān)督站等部門責(zé)令整改問題已全部整改完成；（16）已按政府相關(guān)要求繳納工程質(zhì)量安全監(jiān)督費；（17）單位工程施工安全評價書。3.6.3完工驗收程序（1）由建設(shè)單位組織工程完工驗收；（2）建設(shè)、勘察、設(shè)計、監(jiān)理單位分別匯報工程協(xié)議履約情況和在工程建設(shè)各個步驟實施法律、法規(guī)和工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)情況；（3）驗收組審閱建設(shè)、設(shè)計、施工、監(jiān)理單位工程檔案資料；（4）實地查驗工程質(zhì)量；（5）對工程勘察、設(shè)計、施工、設(shè)備安裝質(zhì)量和管理步驟等方面作出全方面評價，并填寫《工程完工驗收匯報》。3.6.4完工驗收立案（1）領(lǐng)取立案表一式四份。（2）提交以下資料向立案機(jī)關(guān)立案。1)完工驗收立案表；2)施工許可證；3)施工圖設(shè)計文件審查意見；4)工程完工驗收匯報；5)工程質(zhì)量評定匯報；6)勘察、設(shè)計文件質(zhì)量檢驗匯報；7)市政基礎(chǔ)設(shè)施相關(guān)質(zhì)量檢測和功效性試驗資料；8)計劃驗收認(rèn)可文件；9)消防驗收文件或準(zhǔn)許使用文件；10)環(huán)境保護(hù)驗收文件或準(zhǔn)許使用文件；11)有監(jiān)督站出具電梯驗收準(zhǔn)用證及分部驗收文件；12)燃?xì)夤こ舔炇瘴募?3)《廣州市建設(shè)工程質(zhì)量保修書》；14)商品住宅還應(yīng)該提交《住宅質(zhì)量確保書》和《住宅使用說明書》；15)法規(guī)、規(guī)章、要求必提供其它文件。三、人員配置3.1董事（1）對投資方向和內(nèi)容作初步構(gòu)想。（2）選擇好咨詢結(jié)構(gòu)、勘探設(shè)計結(jié)構(gòu)、監(jiān)理機(jī)構(gòu)、建造商、物業(yè)管理企業(yè)等。（3）組織對項目提議書和可行性研究匯報進(jìn)行評審。（4）進(jìn)行項目決議。（5）提供相關(guān)資源，保障項目順利進(jìn)行。3.2總工程師（1）幫助董事完成對投資方向和內(nèi)容初步構(gòu)想。（2）助董事選擇好咨詢結(jié)構(gòu)、勘探設(shè)計結(jié)構(gòu)、監(jiān)理機(jī)構(gòu)、建造商、物業(yè)管理企業(yè)等。（3）幫助董事完成項目提議書和可行性研究匯報評審工作。（4）審閱設(shè)計圖紙，立即辦理相關(guān)設(shè)計文件審批工作。（5）辦理需由業(yè)主出面辦理項目審批手續(xù)。（6）協(xié)調(diào)設(shè)計和施工、監(jiān)理和施工等方面關(guān)系，組織承包方和咨詢設(shè)計單位進(jìn)行圖紙會審和設(shè)計交底。（7）組織或委托監(jiān)理工程師對施工組織設(shè)計進(jìn)行審查。（8）督促檢驗協(xié)議實施情況，審查各項款項支付。（9）組織相關(guān)方面對施工單位擬交付工程進(jìn)行完工驗收和工程決算3.3其它人員3.3.1會計（1）實施國家財經(jīng)政策、法令、法規(guī)、制度，遵守財經(jīng)紀(jì)律，遵守本企業(yè)財務(wù)管理制度。（2）負(fù)責(zé)企業(yè)會計核實工作，根據(jù)如實反應(yīng)企業(yè)經(jīng)營活動結(jié)果，向領(lǐng)導(dǎo)提供相關(guān)財務(wù)資料。（3）負(fù)責(zé)企業(yè)財務(wù)報表、稅收計提申報等工作。（4）負(fù)責(zé)會計檔案裝訂、整理、移交工作。（5）負(fù)責(zé)多種款項財務(wù)審計。（6）部門責(zé)任人交辦其它工作。3.3.2出納（1）負(fù)責(zé)企業(yè)在經(jīng)營活動中發(fā)生貨幣資金收支業(yè)務(wù)工作。（2）負(fù)責(zé)現(xiàn)金和銀行存款日志帳登記工作，做到日清月結(jié)。（3）負(fù)責(zé)企業(yè)銀行存款、庫存現(xiàn)金保管工作。（4）負(fù)責(zé)設(shè)置、登記多種費用收支明細(xì)帳。（5）部門責(zé)任人交辦其它工作。3.3.3水電工程師（1）幫助總工程師完成項目提議書和可行性研究匯報中相關(guān)水電部分評審工作。（2）幫助總工程師審閱水電部分設(shè)計圖紙。（3）幫助總工程師做好水電部分圖紙會審和設(shè)計交底工作。（4）幫助總工程師審查水電方面各項款項支付。（5）幫助總工程師完成水電方面完工驗收和完工決算工作。（6）負(fù)責(zé)水電物料評定和水電施工招標(biāo)及評標(biāo)工作。（7）辦理管線、電力、通訊等項目審批手續(xù)。（8）協(xié)調(diào)處理施工所需水、電、電訊線路等施工必備條件。（9）負(fù)責(zé)搜集提供施工場地地下管線等資料。(10)對施工臨時用水、用電方案進(jìn)行審查，并負(fù)責(zé)辦理臨時用水、用電申請等。(11)督促水、電施工，并負(fù)責(zé)辦理永久用水、用電申請等。3.3.4土建工程師（1）助總工程師審閱土建部分設(shè)計圖紙。（2）幫助總工程師做好土建部分圖紙會審和設(shè)計交底工作。（3）幫助總工程師審查土建方面各項款項支付。（4）幫助總工程師完成土建方面完工驗收和完工決算工作。（5）負(fù)責(zé)土建物料評定。（6）協(xié)調(diào)處理施工場地等施工必備條件。（7）對施工方案進(jìn)行審查，督促土建施工，負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場\o"點擊搜索全部相關(guān)［甲方］文章"甲方管理工作。3.3.5預(yù)算員（1）熟悉相關(guān)工程造價方面法律、法規(guī)和相關(guān)工程造價各類文件和資料。（2）立即、正確地完成所分配預(yù)結(jié)算編制和查對任務(wù)。（3）配合工程項目進(jìn)行投資控制。（4）幫助總工程師審查工程各項款項支付。（5）幫助總工程師完成完工決算工作。（6）部門責(zé)任人交辦其它工作。四、個階段工作4.1項目決議階段關(guān)鍵工作業(yè)主在工程項目決議階段關(guān)鍵工作任務(wù)是圍繞著項目策劃、項目提議書、項目可行性研究及相關(guān)報批工作開展項目標(biāo)管理工作，關(guān)鍵有；（1）對投資方向和內(nèi)容作初步構(gòu)想。（2）選擇好咨詢機(jī)構(gòu)。擇優(yōu)聘用有資質(zhì)、信譽好專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)對企業(yè)或行業(yè)、地域等進(jìn)行深入分析，確定發(fā)展戰(zhàn)略或計劃，并在此基礎(chǔ)上對項目標(biāo)建設(shè)規(guī)模、產(chǎn)品方案、工程技術(shù)方案等進(jìn)行研究、比較，依據(jù)需要進(jìn)行項目財務(wù)評價、社會評價、國民經(jīng)濟(jì)評價和風(fēng)險評價，編制項目提議書和可行性研究匯報，為科學(xué)決議提供科學(xué)依據(jù)。（3）組織對工程項目提議書和可行性研究匯報進(jìn)行