寧波頤佳酒店商業(yè)計(jì)劃書教材

第2頁共36頁商業(yè)計(jì)劃書項(xiàng)目名稱 寧波頤佳酒店項(xiàng)目單位 地址寧波聯(lián)豐路1988號(hào)電話 傳真 電子郵件 聯(lián)系人 二O一五年四月1.摘要1.1.項(xiàng)目公司寧波頤佳酒店（有限責(zé)任公司）是本商業(yè)計(jì)劃書建議設(shè)立的公司，寧波酒店將對(duì)酒店大樓按照三星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)裝修并配備相應(yīng)設(shè)備、設(shè)施，通過自營(yíng)住宿、餐飲和對(duì)外承包酒店大堂、KTV、桑拿浴取得收入并實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)。酒店前后樓總面積16478㎡，各類客房147間，餐廳2400㎡，KVT40間（2700㎡），桑拿浴室1200㎡，大堂1200㎡。酒店將按照三星級(jí)酒店的標(biāo)準(zhǔn)管理并提供服務(wù)，通過與旅行社、會(huì)議會(huì)展公司、商業(yè)訂房網(wǎng)站及各機(jī)關(guān)企事業(yè)單位的合作，采用直接銷售渠道和間接銷售渠道相結(jié)合的方式進(jìn)行銷售推廣，代寫商業(yè)計(jì)劃書融資計(jì)劃書，需要可以聊邱邱：耳領(lǐng)司儀留舅舅散散酒。并力爭(zhēng)成為寧波管理水平、服務(wù)質(zhì)量、經(jīng)濟(jì)效益均位于前列的三星級(jí)酒店。我國(guó)和寧波旅游市場(chǎng)近十年將保持年均10％以上的增長(zhǎng)，而我國(guó)酒店業(yè)在2001年左右已經(jīng)開始新的一輪景氣周期，目前正是投資酒店行業(yè)的較好時(shí)機(jī)。本項(xiàng)目寧波頤佳酒店地理位置優(yōu)越、配套設(shè)施健全、年經(jīng)營(yíng)承包費(fèi)用低廉，酒店周圍同檔次星級(jí)酒店少，具備良好的經(jīng)營(yíng)和盈利條件。計(jì)劃吸收外部融資，盡快使新疆名豪酒店投入試營(yíng)業(yè)，迅速形成住宿、餐飲服務(wù)能力，成為頤佳酒店業(yè)中的管理先進(jìn)、效益優(yōu)良的知名酒店，給投資者以良好的回報(bào)。1.2.市場(chǎng)營(yíng)銷寧波頤佳酒店定位于中檔商務(wù)酒店，目標(biāo)市場(chǎng)為參加各類會(huì)議、進(jìn)行公務(wù)、商務(wù)活動(dòng)，外省市來寧波旅游的人員。頤佳酒店計(jì)劃客房?jī)r(jià)格如下表所示。項(xiàng)目前樓后樓備注標(biāo)準(zhǔn)間套間標(biāo)準(zhǔn)間套間旺季2404801604207、8、9月平季2003801203205、6、10月淡季16028010022011－來年4月年均價(jià)格1903551202951.3.營(yíng)運(yùn)與管理酒店將自公司及面向社會(huì)選聘優(yōu)秀人才擔(dān)任酒店管理職務(wù)，酒店將按照《旅游涉外飯店星級(jí)的劃分及評(píng)定》（GB/T14308-2002）及《飯店星級(jí)的劃分與評(píng)定》按照不低于三星級(jí)酒店的要求進(jìn)行酒店各項(xiàng)服務(wù)設(shè)備（硬件）的配備，并提供不低于三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)。也將建立不低于三星級(jí)酒店要求的管理體系，酒店將制定員工手冊(cè)、層級(jí)管理制度、質(zhì)量控制制度、市場(chǎng)營(yíng)銷制度、物資采購制度、工作崗位說明書、工作程序說明書等一系列管理制度，并嚴(yán)格遵照?qǐng)?zhí)行。2.項(xiàng)目規(guī)劃項(xiàng)目總體規(guī)劃.酒店大堂F為酒店大堂，面積1200平方米，擬建有小橋流水山水景觀、西餐廳、琴吧、精品店、商務(wù)中心、旅游公司等設(shè)施，具有空間大、設(shè)施完備、功能齊全的特點(diǎn)。.餐廳F－3F為餐廳，餐廳面積2400平方米，30間包廂，22張散臺(tái)。餐廳突出新疆民族特色，強(qiáng)調(diào)品牌經(jīng)營(yíng)，突出菜肴品牌和地方特色?？头靠头糠植加谇皹?F-8F及后樓3F-5F，面積共有8232平方米，前樓有商務(wù)客房85間，其中：商務(wù)套房10套，豪華標(biāo)準(zhǔn)間75間。后樓有普通標(biāo)準(zhǔn)間42間，套間20間，共60間客房?？头烤哂忻娣e大，空間視野寬的特點(diǎn)，房間擬配備高檔、精致家具，突出酒店的商務(wù)特點(diǎn)，裝飾裝潢強(qiáng)調(diào)統(tǒng)一中顯個(gè)性，力求舒適、溫馨、實(shí)用。娛樂中心后樓1F－2F面積2700平方米，為娛樂中心和MODERNBOSS（現(xiàn)代商務(wù)老板俱樂部）。娛樂中心設(shè)有演藝吧、迪吧、酒吧、KTV包廂、靜吧、健身房、運(yùn)動(dòng)中心。同時(shí)，在前樓-1F和-1F設(shè)有面積1940平方米的桑拿中心，內(nèi)設(shè)休息大廳、男賓室、女賓室、貴賓間和特色浴室等。會(huì)議設(shè)施酒店將設(shè)有會(huì)議室和多功能廳。會(huì)議室可容納200人，位于后樓大廳樓頂加層。多功能廳位于娛樂中心的演藝吧。會(huì)議室和多功能廳的聲訊設(shè)施擬采用最先進(jìn)的音響系統(tǒng)，會(huì)議室在裝修風(fēng)格上，擬強(qiáng)調(diào)文化底蘊(yùn)，體現(xiàn)企業(yè)豐富的個(gè)性內(nèi)涵。3.寧波市環(huán)境評(píng)估3.1區(qū)位優(yōu)勢(shì)自然情況寧波簡(jiǎn)稱甬，位于東海之濱長(zhǎng)江三角洲東南隅?？偯娣e9365平方公里，其中市區(qū)面積1038平方公里?，F(xiàn)轄海曙、江東、江北、鎮(zhèn)海、北侖五個(gè)區(qū)及鄞縣、象山、寧海、余姚、慈溪、奉化六個(gè)縣（市）。人口：526萬，其中市區(qū)人口114萬。寧波是一座美麗的港口城市，也是一座歷史文化名城，更是有著豐富資源的著名旅游城市。寧波歷史悠久，是具有7000多年文明史的“河姆渡文化”的發(fā)祥地。唐代，寧波成為“海上絲綢之路”的起點(diǎn)，與揚(yáng)州、廣州并稱為中國(guó)三大對(duì)外貿(mào)易港口。宋時(shí)又與廣州、泉州同時(shí)列為對(duì)外貿(mào)易三大港口重鎮(zhèn)。鴉片戰(zhàn)爭(zhēng)后被辟為“五大通商口岸”之一。如今的寧波是浙江省經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的城市和14個(gè)中央計(jì)劃單列市（副省級(jí)）之一，人均收入居全國(guó)第四位，消費(fèi)水平居全國(guó)第二位。作為中國(guó)第四大港，寧波港是上海國(guó)際航運(yùn)樞紐港的重要組成部分，與世界79個(gè)國(guó)家和地區(qū)400多個(gè)港口開通了航線。氣候特點(diǎn)寧波屬亞熱帶季風(fēng)氣候，溫和濕潤(rùn)，四季分明，年平均氣溫16.2℃，平均氣溫以七月份最高，為28.8℃，一月份最低，為－4.2℃。全市無霜期一般為230天至240天，作物生長(zhǎng)期為300天，適宜于糧、棉、油料等作物的生長(zhǎng)。年平均降水量為1300至1400毫米，五至九月，占全年降水量的60%。寧波歷史悠久，是有7000年文明史的河姆渡文化的發(fā)祥地。春秋時(shí)期為越國(guó)境地，秦時(shí)屬會(huì)稽郡的郭、貿(mào)、句章三縣，唐時(shí)稱明州;明洪武十四年(公元1381年)，取"海定則波寧"之義，改稱寧波，一直沿用至今。寧波在唐時(shí)與揚(yáng)州、廣州并稱中國(guó)三大對(duì)外貿(mào)易港口。宋時(shí)又與廣州、泉州同列為對(duì)外貿(mào)易的三大港口重鎮(zhèn)。鴉片戰(zhàn)爭(zhēng)后被辟為"五口通商"口岸之一。 .獨(dú)特區(qū)位優(yōu)勢(shì)寧波具有發(fā)展經(jīng)濟(jì)，尤其是發(fā)展旅游經(jīng)濟(jì)的獨(dú)特區(qū)位優(yōu)勢(shì)。3.2.區(qū)域經(jīng)濟(jì)2008年，國(guó)民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展。初步核算，全年全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP）3964.1億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)10.1%。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值167.4億元，增長(zhǎng)4.1%；第二產(chǎn)業(yè)增加值2196.7億元，增長(zhǎng)10.0%，其中工業(yè)增加值1990.5億元，增長(zhǎng)10.4%；第三產(chǎn)業(yè)增加值1600.0億元，增長(zhǎng)11.0%。第三產(chǎn)業(yè)增加值占全市生產(chǎn)總值的比重達(dá)40.4%，上升0.1個(gè)百分點(diǎn)，三次產(chǎn)業(yè)的比重從2007年的4.4：55.3：40.3變?yōu)?008年的4.2：55.4：40.4。人均生產(chǎn)總值為69997元（按年平均匯率折算為10079美元）。3.3.旅游資源位于東海之濱長(zhǎng)江三角洲東南隅的寧波簡(jiǎn)稱“甬”，現(xiàn)轄鄞縣、象山、寧海、余姚、慈溪、奉化六個(gè)縣（市）及海曙、江東、江北、鎮(zhèn)海、北侖五個(gè)區(qū)。總面積9365平方公里，總?cè)丝?26萬，其中市區(qū)面積1038平方公里，人口114萬。寧波是中國(guó)對(duì)外開放的14個(gè)沿海港口城市和國(guó)家計(jì)劃單列城市之一，它不僅是聞名中外的首批開放城市，而且是一座歷史悠久的文化名城。自古以來就有“繁榮商埠，東海明珠”之美譽(yù)。寧波歷史，源遠(yuǎn)流長(zhǎng)。1973年發(fā)現(xiàn)了河姆渡遺址。河姆渡遺址不但以稻作和耜耕農(nóng)業(yè)、黑陶和干欄式建筑成為它獨(dú)特的文化個(gè)性，代寫商業(yè)計(jì)劃書融資計(jì)劃書，需要可以聊邱邱：耳領(lǐng)司儀留舅舅散散酒。而且以它距今7000年的時(shí)間，證明這里是中華民族發(fā)祥的源頭之一。寧波自唐開元二十六年（738年）設(shè)置明州，迄今已有1170多年歷史。今日寧波中心區(qū)的城市骨架與布局，基本定型于南宋（1127—1279年）。寧波從唐代（618-907年）起就成為中國(guó)著名的國(guó)際貿(mào)易港，當(dāng)時(shí)與揚(yáng)州、廣州并稱為中國(guó)三大對(duì)外貿(mào)易港口。宋時(shí)又與廣州、泉州同時(shí)列為對(duì)外貿(mào)易三大港口重鎮(zhèn)。作為越窯青瓷的主要產(chǎn)地，寧波曾是海上陶瓷之路的東方起點(diǎn)，與日本、朝鮮和東南亞、阿拉伯各國(guó)友好往來，關(guān)系密切。第一次鴉片戰(zhàn)爭(zhēng)后（1842年），寧波為當(dāng)時(shí)五口通商口岸之一。現(xiàn)仍保存著眾多的古海運(yùn)碼頭、海關(guān)等史跡。作為全國(guó)歷史文化名城，寧波境內(nèi)文物古跡眾多。目前全市共有文物保護(hù)單位215處，其中全國(guó)重點(diǎn)文物保護(hù)單位5處，省級(jí)文物保護(hù)單位20處；省級(jí)歷史文化名城1個(gè)（余姚市），省級(jí)歷史文化保護(hù)區(qū)5個(gè)。寧波文人薈萃，歷史上曾有較高層次的具有地方特色的著述和學(xué)派，如四明學(xué)派、陽明學(xué)派、浙東學(xué)派，出現(xiàn)了虞世南、高則誠、王守仁、朱舜水、黃宗羲、萬斯同、全祖望、張煌言等一批文化名人。還有民族英雄張蒼水，京劇麒派祖師周信芳，著名作家殷夫、柔石、國(guó)畫大師潘天壽……這塊土地孕育了多少優(yōu)秀兒女。寧波的藏書文化深厚，涌現(xiàn)過一大批藏書數(shù)萬卷的藏書名樓。天一閣是國(guó)內(nèi)現(xiàn)存最古老的藏書樓，已有400多年的歷史，它是中國(guó)藏書文化的代表之作。寧波也是一個(gè)山河錦繡的風(fēng)景旅游城市。仁者樂山，智者樂水。寧波的山山水水各顯神姿，引人入勝。四明山奇峰280多座，奉化江、姚江匯成甬江，成為著名的三江口。寧波的風(fēng)景名勝資源十分豐富，溪口-雪竇山風(fēng)景名勝區(qū)為國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)，有幽谷飛瀑雪竇山、壁立千仞千丈巖；浙江省第一大湖東錢湖為省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)，有“西子風(fēng)韻，太湖氣魄”；天童森林公園為國(guó)家森林公園，“二十里松行欲盡，青山捧出梵王宮”是它的真實(shí)寫照。寧波的佛教文化舉世聞名：阿育王寺珍藏著釋迦牟尼的真身舍利，雪竇寺為全國(guó)佛教五大名山之一，保國(guó)寺是長(zhǎng)江以南最古老的木結(jié)構(gòu)建筑。中國(guó)古代建筑的杰作保國(guó)寺、古代水利建筑它山堰、寧海的南溪溫泉、余姚的四明湖旅游度假區(qū)、象山的石浦漁港，為眾多中外旅游者所向往。以鎮(zhèn)海招寶山為代表的明（1368-1644年）、清（1616-1911年）時(shí)期抗擊外來侵略的海防歷史遺跡和以四明山為中心的浙東革命斗爭(zhēng)史跡給寧波增添了凝重的人文景觀。寧波還是著名的僑鄉(xiāng)，有30多萬寧波籍人士旅居在世界50多個(gè)國(guó)家和地區(qū)。他們中間有一大批善于經(jīng)營(yíng)管理的企業(yè)家和工商巨子，海外“寧波幫”已成為聯(lián)結(jié)寧波與世界各地的重要橋梁和紐帶。寧波的商人從這里走向四海，從而有了“無寧不成市”這句話。在深厚的文化積淀中孕育而成的寧波傳統(tǒng)工藝諸如骨木嵌鑲、寧式家具、朱金木雕、金銀彩繡等，用材講究，手藝精絕，風(fēng)格獨(dú)特。寧波湯團(tuán)、奉化水蜜桃、余姚與慈溪的楊梅、·溪口千層餅、三北藕絲糖以及奉幫裁縫等已成為寧波飲食業(yè)、服裝業(yè)的拳頭產(chǎn)品，深受各地游客的青睞。寧波擁有較好的港口優(yōu)勢(shì)。由北侖港區(qū)、鎮(zhèn)海港區(qū)、寧波港區(qū)組成的寧波港，是一座多功能、多層次的綜合性港口。現(xiàn)已建成500噸至25萬噸級(jí)泊位52座，年吞吐能力超過5000萬噸，與世界79個(gè)國(guó)家和地區(qū)400多個(gè)港口開通了航線。4.酒店行業(yè)概況4.1.酒店業(yè)概況4.1.1.我國(guó)星級(jí)酒店數(shù)量、結(jié)構(gòu)及分布隨著我國(guó)對(duì)外開放經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，旅游業(yè)得到了迅速的發(fā)展，作為旅游服務(wù)業(yè)的重要組成部分－酒店業(yè)也得到了迅猛的發(fā)展。有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料顯示，我國(guó)星級(jí)酒店數(shù)量和客房數(shù)量自1997年至2002年一直保持著超過10％的增長(zhǎng)率，至2002年我國(guó)星級(jí)飯店數(shù)量已經(jīng)達(dá)到7358家，客房數(shù)量達(dá)接近90萬間，我國(guó)近年來星級(jí)酒店的數(shù)量變化情況見圖4.1所示。資料來源：《中國(guó)旅游統(tǒng)計(jì)年鑒2003》從星級(jí)酒店的地區(qū)分布上，四星、五星高星級(jí)酒店酒店集中分布在北京、上海、廣東、江蘇等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，在其他地區(qū)，則均以二星、三星酒店為主。2002年我國(guó)星級(jí)酒店的地區(qū)分布將表4.1所示。資料來源：《中國(guó)旅游統(tǒng)計(jì)年鑒2003》從星級(jí)酒店的比例來看，五星、四星高檔酒店約占酒店總數(shù)量的9％，三星級(jí)酒店約占酒店總數(shù)量的32％，一星、二星中低檔酒店約占酒店的60％；而從酒店客房比重來看，三星級(jí)酒店的客房比重高達(dá)近39％。說明在我國(guó)酒店市場(chǎng)中，三星級(jí)酒店的供給最大。截止2002年我國(guó)星級(jí)酒店規(guī)模及客房情況見表4.2所示。表4.2酒店規(guī)模及客房情況項(xiàng)目酒店家數(shù)客房(萬間)酒店總量比重客房總量比重五星1751.97%6.497.23%四星6357.15%14.3515.99%三星284632.05%34.6538.62%二星441449.71%30.634.10%一星8109.12%3.644.06%總計(jì)8880100.00%89.73100.00%資料來源：根據(jù)《中國(guó)旅游統(tǒng)計(jì)年鑒2003》整理計(jì)算4.1.2.我國(guó)星級(jí)酒店行業(yè)景氣情況由于酒店具有建造時(shí)間較長(zhǎng)、供給變化有一定的滯后性，通常酒店行業(yè)具有較明顯的周期性。由于我國(guó)星級(jí)酒店的供給迅速增加，我國(guó)星級(jí)酒店出租率和行業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)在1992年達(dá)到一個(gè)高點(diǎn)后，至1998－2000年一直處于下降過程中，酒店出租率在1998年達(dá)到52％左右的低點(diǎn)后開始回升，酒店行業(yè)整體經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)在經(jīng)歷1998－2001年四年連續(xù)虧損后，于2002年開始實(shí)現(xiàn)盈利。我國(guó)星級(jí)酒店近年來出租率和利潤(rùn)波動(dòng)情況見圖4.2。資料來源：《中國(guó)旅游統(tǒng)計(jì)年鑒》、《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》國(guó)際公認(rèn)星級(jí)酒店盈虧平衡點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)值為酒店出租率60％，我國(guó)目前星級(jí)酒店出租率剛剛超過60％，還遠(yuǎn)低于1992年接近95％的歷史最高出租率，也明顯低于香港2002年接近90％的酒店出租率，從酒店出租率上開看，還有提高的空間。從星級(jí)酒店的平均房?jī)r(jià)來看，通常酒店房?jī)r(jià)上升會(huì)滯后出租率2年左右，2001年我國(guó)星級(jí)酒店平均房?jī)r(jià)達(dá)到近10年最低點(diǎn)（約215元）后，已經(jīng)呈現(xiàn)緩慢回升的勢(shì)頭。從酒店出租率、酒店房?jī)r(jià)、酒店經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)情況分析，我國(guó)酒店行業(yè)目前行業(yè)景氣度尚不高，但自2001年開始應(yīng)當(dāng)已經(jīng)步入了一個(gè)正在緩慢上升的行業(yè)景氣周期。4.1.3.我國(guó)星級(jí)酒店經(jīng)營(yíng)情況從2002年我國(guó)星級(jí)酒店的整體運(yùn)行情況看，五星級(jí)酒店的出租率最高，盈利也明顯集中于五星級(jí)酒店，從人均利潤(rùn)角度看，三星級(jí)酒店的虧損最為嚴(yán)重，見圖4.3所示。資料來源：《2002年中國(guó)星級(jí)飯店統(tǒng)計(jì)公報(bào)》造成高星級(jí)酒店與其他星級(jí)酒店經(jīng)營(yíng)效益出現(xiàn)如此大的差異的原因除了因高星級(jí)酒店管理水平高、服務(wù)質(zhì)量好、具有國(guó)際銷售網(wǎng)絡(luò)的支持等因素外，很重要的一個(gè)原因是高星級(jí)酒店國(guó)有成份較少、市場(chǎng)化程度高，如在五星級(jí)酒店中外商及港澳臺(tái)投資企業(yè)占62％，而在全國(guó)星級(jí)酒店中有67％是國(guó)有或集體經(jīng)濟(jì)成份，相當(dāng)大一部分國(guó)有酒店是作為政府部門、國(guó)家機(jī)關(guān)和國(guó)有大中企業(yè)的接待單位而存在，這一部分酒店缺少經(jīng)營(yíng)壓力、市場(chǎng)觀念淡薄、管理粗放、冗員眾多，很多只能依靠主辦單位的補(bǔ)貼維持經(jīng)營(yíng)，從而出現(xiàn)了大面積、高金額的虧損。這一點(diǎn)突出地表現(xiàn)在不同注冊(cè)類型酒店出租率的差異上。代寫商業(yè)計(jì)劃書融資計(jì)劃書，需要可以聊邱邱：耳領(lǐng)司儀留舅舅散散酒。根據(jù)2002年中國(guó)星級(jí)酒店統(tǒng)計(jì)公報(bào)顯示，在星級(jí)酒店中，國(guó)有星級(jí)酒店的出租率最低，而港澳臺(tái)投資的酒店出租率最高。2002年不同注冊(cè)類型企業(yè)出租率情況見圖4.4。資料來源：《2002年中國(guó)星級(jí)飯店統(tǒng)計(jì)公報(bào)》4.2.酒店業(yè)經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)4.2.1.屬于資本密集型和勞動(dòng)密集型行業(yè)興建星級(jí)酒店不僅需要支付土地取得成本、土建費(fèi)用和各項(xiàng)前期費(fèi)用，同時(shí)還需要投入大量資金進(jìn)行裝修和配套設(shè)施、配套設(shè)備的建設(shè)，需要的投資額很大，屬于資金密集型行業(yè)；同時(shí)，酒店業(yè)作為服務(wù)行業(yè)，又需要大量的服務(wù)人員，也屬于勞動(dòng)密集型行業(yè)。酒店業(yè)的這一特點(diǎn)，決定了資產(chǎn)折舊及維護(hù)費(fèi)用和日常人工費(fèi)用等相對(duì)固定性費(fèi)用較高，企業(yè)利潤(rùn)對(duì)收入的敏感性很高，在出租率低于盈虧平衡點(diǎn)時(shí)，收入的降低將造成大額的虧損，在出租率高于盈虧平衡點(diǎn)時(shí)，收入的提高又會(huì)帶來利潤(rùn)的大量增加。4.2.2.對(duì)經(jīng)營(yíng)管理的要求高星級(jí)酒店為給客人提供安全、舒適、方面的環(huán)境，同時(shí)取得比較好的經(jīng)濟(jì)效益，就必須在服務(wù)質(zhì)量保證和監(jiān)控、成本費(fèi)用控制、員工管理和激勵(lì)、市場(chǎng)分析和市場(chǎng)營(yíng)銷等多個(gè)方面建立比較成功的管理模式，由于星級(jí)酒店為客人提供的服務(wù)種類多、標(biāo)準(zhǔn)高、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈、企業(yè)員工眾多，這一切都對(duì)星級(jí)酒店的經(jīng)營(yíng)管理提出了較高的要求。4.3.酒店業(yè)發(fā)展趨勢(shì)4.3.1.旅游行業(yè)整體發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)酒店作為旅游基礎(chǔ)設(shè)施，酒店業(yè)的發(fā)展與旅游業(yè)息息相關(guān)。我國(guó)改革開放以來，伴隨著經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，旅游業(yè)得到了快速的發(fā)展，旅游服務(wù)總收入自1995年至2002年一直保持10％以上的增長(zhǎng)率，高于GDP的增長(zhǎng)，占GDP的比重也穩(wěn)步上升，至2002年我國(guó)旅游總收入已經(jīng)達(dá)到5500億元，占GDP的5.4％。旅游的產(chǎn)業(yè)規(guī)模已經(jīng)確立，并逐步發(fā)展成為我國(guó)的新興支柱產(chǎn)業(yè)。我國(guó)近年來來入境旅游人數(shù)及收入增長(zhǎng)迅速，1991年－2002年旅游外匯收入年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到14％以上，見圖4.5。資料來源：《中國(guó)旅游統(tǒng)計(jì)年鑒2003》在入境旅游增長(zhǎng)迅猛的同時(shí)，國(guó)內(nèi)旅游也得到了較快的增長(zhǎng)，“九五”期間我國(guó)國(guó)內(nèi)旅游情況見表4.3所示。表4.3“九五”期間我國(guó)國(guó)內(nèi)旅游情況根據(jù)我國(guó)旅游業(yè)發(fā)展的“十五”規(guī)劃，到2005年我國(guó)將接待海外旅游者11,200-12,000萬人次，年均增長(zhǎng)6％－8％；實(shí)現(xiàn)國(guó)際旅游收入240－260億美元，年均增長(zhǎng)8％－10％；實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)旅游收入5350－5850億元，年均增長(zhǎng)11％－13％。根據(jù)世界旅游組織的預(yù)測(cè)，到2020年，我國(guó)將取代法國(guó)成為世界第一大旅游目的地，接待旅游入境人數(shù)可達(dá)1.37億人次，占世界市場(chǎng)份額為8.6%；我國(guó)也將成為世界第四個(gè)客源國(guó)，出境旅游人數(shù)將達(dá)到1億人次，占世界市場(chǎng)份額為6.2％。旅游業(yè)將是我國(guó)增長(zhǎng)最快的產(chǎn)業(yè)之一。4.3.2.酒店業(yè)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)酒店的建造由于受到經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、稅收政策以及投資心理的影響極大，另外從酒店建造到開始營(yíng)業(yè)的時(shí)間也較長(zhǎng)，因此很難確定酒店開始營(yíng)業(yè)時(shí)市場(chǎng)的真正需求，從而有可能造成在某地或者在某一時(shí)間對(duì)某一類型的酒店供求不均衡，因此酒店盈利情況有較大的周期性。我國(guó)星級(jí)酒店數(shù)量自1992－2002年一直保持15％以上的增長(zhǎng)速度，使得酒店行業(yè)利潤(rùn)率迅速下降，甚至在1998年－2001年連續(xù)四年出現(xiàn)了行業(yè)整體虧損的局面，根據(jù)我們前面對(duì)酒店行業(yè)景氣度的分析，我國(guó)酒店行業(yè)目前已經(jīng)走出低谷，代寫商業(yè)計(jì)劃書融資計(jì)劃書，需要可以聊邱邱：耳領(lǐng)司儀留舅舅散散酒。目前已步入緩慢上升的趨勢(shì)中。根據(jù)國(guó)際著名咨詢公司德勤公司對(duì)2004年1－8月中國(guó)酒店業(yè)的調(diào)查測(cè)評(píng)，我國(guó)酒店業(yè)在2004年1－8月的入住率、平均房間收入這二個(gè)酒店業(yè)重要營(yíng)運(yùn)指標(biāo)方面，不僅遠(yuǎn)高于發(fā)生“非典”的2003年，較2000年也有了顯著的提高，這也充分說明我國(guó)酒店業(yè)已經(jīng)走出低谷。表4.42004年1－8月中國(guó)酒店業(yè)表現(xiàn)入住率平均房間收入至2004年8月(%)相對(duì)2003年變化(%)相對(duì)2000年變化(%)至2004年8月(元)相對(duì)2003年變化(%)相對(duì)2000年變化(%)中國(guó)所有酒店73.74155676720中國(guó)主要城市764946817618中國(guó)次要城市702993524021中國(guó)地域性城市68.52663714237資料來源：德勤“酒店業(yè)評(píng)測(cè)調(diào)查”我國(guó)酒店數(shù)量分布不平衡，三星以上酒店在京、滬、穗等一線大城市和東南沿海比重很大，在中西部地區(qū)比重較小；同時(shí)，中西部星級(jí)酒店的房?jī)r(jià)也明顯低于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，因此隨著中西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)和旅游業(yè)的發(fā)展，市場(chǎng)對(duì)中西部地區(qū)星級(jí)酒店的需求將進(jìn)一步增長(zhǎng)，酒店出租率和酒店價(jià)格也將得到一定的提高，中西部地區(qū)酒店業(yè)將會(huì)以高于全國(guó)平均水平的速度增長(zhǎng)。5.市場(chǎng)、競(jìng)爭(zhēng)和項(xiàng)目定位5.1.寧波酒店市場(chǎng)分析預(yù)測(cè) 5.1.1.寧波旅游業(yè)基本情況上半年，寧波旅游市場(chǎng)總量呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，三大旅游市場(chǎng)總體運(yùn)行良好，呈現(xiàn)出“二升一平”的格局，即“國(guó)內(nèi)升、出境升、入境平”。據(jù)統(tǒng)計(jì)，寧波共接待國(guó)內(nèi)游客１８８５萬人次，同比增長(zhǎng)１２．８％，實(shí)現(xiàn)旅游收入２４５．３億元，增長(zhǎng)１２．５％，保持國(guó)內(nèi)市場(chǎng)逆勢(shì)飄紅的良好勢(shì)頭。從５月份開始，甲型流感的擴(kuò)散對(duì)旅游業(yè)造成了一定的沖擊，但是我市出境游客人數(shù)還是增長(zhǎng)７１．９８％，其中出國(guó)游增長(zhǎng)６２．８６％。對(duì)于入境旅游市場(chǎng)，寧波共接待入境旅游者３９．０４萬人次，同比增長(zhǎng)３．７％，旅游外匯收入總額略有下降。5.1.2.寧波酒店住宿人員狀況寧波星級(jí)酒店的客人也可以分為國(guó)外游客和國(guó)內(nèi)游客。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、國(guó)家旅游局2000的抽樣調(diào)查，有42％的國(guó)外游客是于游覽觀光為目的，其次為商務(wù)和探親訪友，國(guó)外游客的住宿目的見圖5.4。資料來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、國(guó)際旅游局2000年抽樣調(diào)查資料寧波市國(guó)內(nèi)客人的住宿目的也以游覽觀光、商務(wù)、會(huì)議為主要目的。從國(guó)內(nèi)旅游客人的地區(qū)來源來看突出表現(xiàn)為以下特點(diǎn)：空間距離越近，人數(shù)越多，表現(xiàn)在是否開通直達(dá)列車，如山西、甘肅、四川、河南等??；經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高的省區(qū)，人數(shù)越多，如廣東、江蘇、山東等??；5.1.3.寧波酒店市場(chǎng)預(yù)測(cè)表5.1寧波游接待人數(shù)及收入預(yù)測(cè)指標(biāo)項(xiàng)目2002年2005年201020152020上限下限上限下限上限下限上限下限國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)(萬人)967.9414341359.92249.22052.12945.42810.33850.33672.1年增長(zhǎng)率(%內(nèi)旅游收入(億元)83.95137.93131.04258.9236.96417.44381.16613.86586.22年增長(zhǎng)率(%)1816141211998海外旅游人數(shù)(萬人)27.5440.838.760.755.479.575.910499.2年增長(zhǎng)率(%游外匯收入(億美元)0.99421.631.553.082.824.954.527.286.95年增長(zhǎng)率(%)1816141211998旅游總?cè)藬?shù)(萬人)995.481474.81398.62309.72107.53024.92886.23954.33771.3旅游業(yè)總收入(億元)92.2152144285260459419674644相當(dāng)于GDP(%)5.778710911101211注：美元折合人民幣按1:8.3計(jì)算由于寧波是浙江旅游重點(diǎn)地區(qū)和旅游集散地，接待游客占全疆的50％以上，而旅游客人是星級(jí)酒店最重要的客源，因此旅游人數(shù)的增長(zhǎng)率能夠大致地反映酒店客源的增長(zhǎng)，因此，寧波酒店客源將隨著旅游人數(shù)的增長(zhǎng)而增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)年增長(zhǎng)率應(yīng)當(dāng)不低于10％，考慮到自2002年年開始，寧波星級(jí)酒店增加較少，預(yù)計(jì)近年來寧波酒店出租率應(yīng)當(dāng)同全國(guó)其他地區(qū)一樣有所上升。5.2.競(jìng)爭(zhēng)分析 5.2.1.競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手基本情況由于同星級(jí)酒店的客源基本相同，因此，寧波每一家三星級(jí)酒店都將是頤佳酒店的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，同頤佳酒店距離較近，客房數(shù)量接近的三星級(jí)酒店相互間的競(jìng)爭(zhēng)將更為激烈，與頤佳酒店距離較近的三星級(jí)酒店基本情況為：⑴宏遠(yuǎn)大酒店宏遠(yuǎn)大酒店是寧波一家三星級(jí)涉外酒店，位于聯(lián)豐路2000號(hào)。飯店距機(jī)場(chǎng)8公里，距火車站10公里，距市中心2公里。酒店擁有客房約100間，客房類型有標(biāo)準(zhǔn)間、單人間、豪華套房、貴賓套房；在會(huì)議設(shè)施方面，擁有接待300人大會(huì)議室一間，可接待200人中會(huì)議室一間，可接待50人小會(huì)議室二間；在健身娛樂設(shè)施方面，有健身房、臺(tái)球室、棋牌室、KTV廳、桑拿浴室；在餐飲設(shè)施方面，擁有可接待300人的海鮮娛樂城和可接待350人的穆巴拉克美苑（清真餐廳）。⑵浙海大酒店浙海大酒店為中石化獨(dú)山子煉油廠投資設(shè)立的三星級(jí)涉外酒店，位于寧波聯(lián)豐路2010號(hào)附一號(hào)，距寧波機(jī)場(chǎng)16公里，距火車站8公里。浙海大酒店共有客房130套，其中豪華套間23套；在會(huì)議設(shè)施方面，擁有可接待200人的大會(huì)議室1間，可接待30人的小會(huì)議室兩間。在健身娛樂設(shè)施方面，有健身房、夜總會(huì)、桑拿浴室；在餐飲設(shè)施方面，設(shè)有可接待150人的中餐廳和清真餐廳。⑶獨(dú)山子大酒店獨(dú)山子大酒店是由位于機(jī)場(chǎng)路20號(hào)，酒店距機(jī)場(chǎng)15公里、距火車站7公里，距市中心2公里。獨(dú)山子大酒店擁有客房168間，房間類型有標(biāo)準(zhǔn)間、豪華標(biāo)準(zhǔn)間和商務(wù)套房；在會(huì)議設(shè)施方面，有可接待100人的大會(huì)議室一間，可接待30人的中會(huì)議室二間，可接待12人的小會(huì)議室一間；在健身娛樂設(shè)施方面，有臺(tái)球室、乒乓球室、夜總會(huì)、KTV室和桑拿浴室；在餐飲設(shè)施方面，設(shè)有可接待160人的中餐廳和可接待50人的西餐廳。名豪商務(wù)酒店與鄰近酒店的主要情況對(duì)比見下表所示。相鄰酒店比較項(xiàng)目宏遠(yuǎn)大酒店浙海大酒店獨(dú)山子大酒店頤佳商務(wù)酒店客房種類較齊全較齊全齊全較齊全客房數(shù)量100130168127酒店新舊程度舊舊舊新配套設(shè)備較齊全較齊全較齊全齊全\先進(jìn)會(huì)議設(shè)施齊全較齊全齊全較齊全娛樂設(shè)施齊全較齊全較齊全齊全經(jīng)營(yíng)方式自營(yíng)單體酒店自營(yíng)單體酒店自營(yíng)單體酒店自營(yíng)單體酒店內(nèi)部接待無少量少量中量停車設(shè)施較少較少較少多周邊風(fēng)景環(huán)境一般一般一般較好周邊商務(wù)環(huán)境較好較好較好較好交通便利程度較好較好較好好所有制形式民營(yíng)國(guó)有國(guó)有民營(yíng)酒店定位商務(wù)旅游商務(wù)旅游商務(wù)旅游商務(wù)旅游5.3.項(xiàng)目目標(biāo)定位。 根據(jù)地區(qū)經(jīng)濟(jì)和旅游發(fā)展?fàn)顩r、區(qū)域環(huán)境及發(fā)展趨勢(shì)，項(xiàng)目定位于三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)酒店，設(shè)置餐飲和各種娛樂設(shè)施。酒店客戶群主要定位于參加各類會(huì)議、進(jìn)行公務(wù)、商務(wù)活動(dòng)，外省市來甬旅游的人員，即酒店根據(jù)客戶群體定位于商務(wù)、旅游、會(huì)議酒店。寧波市四星、五星級(jí)酒店由于房?jī)r(jià)高，相當(dāng)部分客源來自海外，其經(jīng)營(yíng)受國(guó)際經(jīng)濟(jì)影響較大，在目標(biāo)區(qū)域內(nèi)，由于一直缺少濃厚國(guó)際商業(yè)氛圍和環(huán)境條件條件支撐，所以沒有出現(xiàn)同等星級(jí)的酒店，在目標(biāo)區(qū)域內(nèi)開發(fā)四星、五星級(jí)酒店風(fēng)險(xiǎn)較大。此外，經(jīng)營(yíng)高星級(jí)酒店需要更高的經(jīng)營(yíng)技巧和管理手段，也具有較大經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。以國(guó)內(nèi)客戶為主要服務(wù)對(duì)象的一、二、三星級(jí)檔次酒店，隨著我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)向好，各行業(yè)發(fā)展迅速，國(guó)內(nèi)游客、因商因公出差的國(guó)內(nèi)客戶的需求將是其的主流，尤其是在本區(qū)域內(nèi)，交通便利，市場(chǎng)前景較好；同時(shí)，隨著，人民生活水平的提高，更多的國(guó)內(nèi)旅游團(tuán)體和自助旅游者將來到寧波，而項(xiàng)目地處蜘蛛山腳下，周邊人文景觀多，再加上價(jià)位適當(dāng)、具有吸引力，將形成價(jià)格和入住率的良好配合，提高經(jīng)營(yíng)效率。對(duì)于某些特殊標(biāo)準(zhǔn)的要求，可以設(shè)置若干高于三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的套間以備使用。此外，通過加強(qiáng)管理和服務(wù)，頤佳酒店的整體水平將不僅僅體現(xiàn)在硬件的星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)上，更體現(xiàn)在配套軟件、管理的星級(jí)水平。6.發(fā)展規(guī)劃6.1.總體設(shè)想 對(duì)酒店按照三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行裝修并配備相關(guān)設(shè)備、設(shè)施，爭(zhēng)取在2010年寧波旅游旺季開始之前酒店能夠試營(yíng)業(yè)，以合理的價(jià)格、良好的設(shè)施、完善的管理、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)建立酒店的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，通過與旅行社、會(huì)議會(huì)展公司、商業(yè)訂房網(wǎng)站的合作，結(jié)合酒店自行銷售，以公關(guān)和市場(chǎng)宣傳手段為服務(wù)，在2－3年成為寧波市知名三星級(jí)酒店。在酒店運(yùn)行2－3年后，可考慮通過自有資金積累或合作投資，實(shí)施后樓改造工程，以充分提高現(xiàn)有資產(chǎn)的利用率，取得更大的收益。6.2.公司發(fā)展戰(zhàn)略步驟設(shè)想 6.2.1.完成酒店試營(yíng)業(yè)⑴本階段目標(biāo)本階段需要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)：及時(shí)選擇好條件適宜的合作伙伴，完成酒店的設(shè)備購置安裝，完成酒店管理人員的選聘工作，對(duì)招聘員工進(jìn)行培訓(xùn)，建立和完善酒店管理體系和質(zhì)量控制體系，在旅游旺季開始前快速切入市場(chǎng)，迅速拓展市場(chǎng)，取得良好的經(jīng)濟(jì)效益。⑵工作重點(diǎn)積極尋找合作伙伴，盡早完成酒店的裝修和設(shè)備配備工作，按照三星級(jí)酒店的要求建立管和服務(wù)體系，進(jìn)行員工培訓(xùn)，完善營(yíng)運(yùn)條件，使酒店盡早進(jìn)入可正常營(yíng)運(yùn)狀態(tài)。招聘到適合的銷售、管理人才也是本階段的重要工作。第一階段計(jì)劃在3－5個(gè)月內(nèi)完成。6.2.2.通過三星級(jí)認(rèn)定、并成為寧波知名酒店之一⑴本階段目標(biāo)通過三星級(jí)酒店認(rèn)定，并在酒店入住率、客戶美譽(yù)度、經(jīng)濟(jì)效益等方面占寧波三星級(jí)酒店的領(lǐng)先地位，成為寧波知名酒店之一。⑵工作重點(diǎn)加強(qiáng)酒店內(nèi)部管理、進(jìn)一步提高服務(wù)質(zhì)量，嚴(yán)格控制成本費(fèi)用。加強(qiáng)銷售隊(duì)伍建設(shè)，探索銷售創(chuàng)新手段，努力提高酒店的入住率和單位房間收入。第二階段計(jì)劃在2－3年內(nèi)實(shí)現(xiàn)。6.2.3.實(shí)施后樓改造工程，進(jìn)一步提高經(jīng)濟(jì)效益⑴本階段目標(biāo)本階段需要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)：通過實(shí)施后樓改造工程，提高后樓的房間檔次和房間價(jià)格，通過現(xiàn)代老板俱樂部的建設(shè)，提高酒店的整體檔次和知名度，進(jìn)一步大幅提高酒店的經(jīng)濟(jì)效益。⑵工作重點(diǎn)做好后樓改造工作，繼續(xù)提升酒店管理和服務(wù)水平，推出新的酒店服務(wù)維持酒店競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。第三階段計(jì)劃在3年后開始。7.市場(chǎng)營(yíng)銷7.1.目標(biāo)市場(chǎng) 參加各類會(huì)議、進(jìn)行公務(wù)、商務(wù)活動(dòng)，外省市來甬旅游的人員。具體可分為如下層次：⑴團(tuán)隊(duì)：寧波及省外旅行社（北京、上海、廣州、江蘇）組織的團(tuán)體客人。⑵散客：浙江內(nèi)外中檔消費(fèi)的商務(wù)、公務(wù)散客。（3）會(huì)議會(huì)展客人：政府各職能部門、企事業(yè)單位及甬內(nèi)外各大中型企業(yè)。7.2.產(chǎn)品與服務(wù) 主要提供餐飲、娛樂和住宿服務(wù)。7.3.定價(jià) 定價(jià)采用競(jìng)爭(zhēng)定價(jià)法，根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手（寧波三星級(jí)酒店）的價(jià)格策略進(jìn)行定價(jià)。前樓房?jī)r(jià)參照寧波三星級(jí)酒店的平均中位價(jià)格確定，后樓房?jī)r(jià)參照寧波市二星級(jí)酒店平均價(jià)格確定，2005年計(jì)劃價(jià)格如表7.1所示。表7.12005年計(jì)劃房?jī)r(jià)表（單位：人民幣元）項(xiàng)目前樓后樓備注標(biāo)準(zhǔn)間套間標(biāo)準(zhǔn)間套間旺季2404801604207、8、9月平季2003801203205、6、10月淡季16028010022011－來年4月年均價(jià)格190355120295上表為酒店房間計(jì)劃實(shí)際價(jià)格，門市價(jià)將略高于實(shí)際價(jià)格。餐飲娛樂服務(wù)價(jià)格將參考寧波三星級(jí)酒店的平均價(jià)格水平采用不同的定價(jià)策略采用不同價(jià)位。8.營(yíng)運(yùn)和管理8.1.基本業(yè)務(wù)流程 酒店住宿的基本業(yè)務(wù)流程為：總臺(tái)預(yù)訂、前廳接待、總臺(tái)接待、客房管理、客房服務(wù)、賬單核對(duì)、總臺(tái)收銀等。酒店餐飲的基本業(yè)務(wù)流程為：總臺(tái)預(yù)訂、前廳接待、點(diǎn)菜及用餐服務(wù)、賬單核對(duì)、總臺(tái)收銀等。8.2.營(yíng)運(yùn)管理初步計(jì)劃 8.2.1.服務(wù)項(xiàng)目和基本設(shè)施安排⑴服務(wù)項(xiàng)目安排酒店將設(shè)置與酒店星級(jí)及規(guī)模相對(duì)應(yīng)的服務(wù)項(xiàng)目：①接待服務(wù)項(xiàng)目，如停車、行李運(yùn)送、問詢、外幣兌換服務(wù)；電話、電傳、電報(bào)、圖文傳真服務(wù)；打字、復(fù)印、秘書、翻譯服務(wù)；租車、訂票、醫(yī)務(wù)及各種會(huì)議接待服務(wù)；貴重物品存放服務(wù)等。②客房服務(wù)項(xiàng)目，包括客房服務(wù)及房?jī)?nèi)冷熱水供應(yīng)，電話、電視、叫醒服務(wù)、洗衣、熨燙、客房酒水、客房保險(xiǎn)柜、擦鞋服務(wù)等。③餐飲服務(wù)項(xiàng)目，包括中餐、西餐、風(fēng)味餐、自助餐、宴會(huì)、酒會(huì)、咖啡廳、酒吧及客房送餐服務(wù)等。④娛樂服務(wù)項(xiàng)目，如歌舞廳、美容、美發(fā)、桑拿浴、按摩、棋牌等。⑤商場(chǎng)服務(wù)項(xiàng)目，如日用品、食品、工藝品、文化用品等。⑥其他服務(wù)項(xiàng)目，如代辦旅游汽車出租、商務(wù)租車服務(wù)、自行車出租服務(wù)等，及幼兒托管、寵物托管等。⑵酒店基本設(shè)施安排酒店的基本設(shè)施決定了一個(gè)酒店的接待能力和條件，寧波頤佳酒店計(jì)劃安排如下基本設(shè)施：①前臺(tái)接待設(shè)施。設(shè)置具有與名豪酒店規(guī)模與標(biāo)準(zhǔn)相適應(yīng)的前臺(tái)接待條件，包括前臺(tái)接待大廳、總服務(wù)臺(tái)（含接待處、問訊處、收銀處）、商務(wù)中心、貴重物品寄存處、大堂副理接待處等。②客房接待設(shè)施?？头?jī)?nèi)將配有與酒店星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)相應(yīng)的客用設(shè)施，如寫字臺(tái)（或梳妝臺(tái)）、衣柜、床（軟床墊）、座椅、沙發(fā)、床頭控制柜等配套家具；每間客房設(shè)有單獨(dú)衛(wèi)生間，衛(wèi)生間內(nèi)配有坐式便器、梳洗臺(tái)（裝有洗面盆、梳妝境）、冷熱水設(shè)施（包括配有噴頭的浴缸、浴簾）；每間客房都具有能夠保證或調(diào)節(jié)溫度的分體空調(diào)或中央空調(diào)；每間房間都配有電話和寬帶，可直撥或通過總機(jī)掛通國(guó)內(nèi)或國(guó)際長(zhǎng)途電話，可通過寬帶上國(guó)際互聯(lián)網(wǎng)；每間客房都配有電視機(jī)并接通有線電視系統(tǒng)；每間客房?jī)?nèi)都配有一定數(shù)量的文化用品，如信紙、信封、明信片、城市地圖、針線包、酒店指南；每間客房?jī)?nèi)還配有一定數(shù)量的衛(wèi)生用品，代寫商業(yè)計(jì)劃書融資計(jì)劃書，需要可以聊邱邱：耳領(lǐng)司儀留舅舅散散酒。如牙刷、牙膏、香皂、洗發(fā)水、沐浴露、浴帽、擦鞋器等。③餐飲接待設(shè)施。具有與酒店規(guī)模及標(biāo)準(zhǔn)相適應(yīng)的中餐廳、西餐廳、風(fēng)味餐廳、咖啡廳、酒吧、宴會(huì)廳及所必需的飲食供應(yīng)設(shè)施，包括餐具、炊具、家具、廚具以及各種飲食器皿等。④娛樂服務(wù)設(shè)施。具有與酒店規(guī)模相適應(yīng)的歌舞廳，以及所必須的各項(xiàng)設(shè)備設(shè)施，及其附設(shè)的酒吧服務(wù)設(shè)備和設(shè)施；桑拿浴、按摩室及各種配套設(shè)施等。⑤商品銷售服務(wù)設(shè)施。根據(jù)酒店經(jīng)營(yíng)需要而設(shè)置的商場(chǎng)及售貨設(shè)施及其經(jīng)銷的商品。⑥酒店經(jīng)營(yíng)保障設(shè)施。包括工程保障設(shè)施，如變、配殿設(shè)施，空調(diào)冷凍設(shè)施，備用發(fā)電設(shè)施，供、排水設(shè)施，熱水供應(yīng)設(shè)施，洗衣房及其所需的設(shè)備設(shè)施；安全保障設(shè)施，如對(duì)講通訊設(shè)施、事故廣播設(shè)施、消防指揮設(shè)施、各種滅火器材等；內(nèi)部運(yùn)行保障設(shè)施，如員工食堂、員工宿舍、員工更衣室、員工通道等。8.2.2.建立并實(shí)施完善的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)⑴前廳、客房質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。具體包括環(huán)境及設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)、前廳接待人員素質(zhì)要求標(biāo)準(zhǔn)、接待前的準(zhǔn)備工作標(biāo)準(zhǔn)、有預(yù)訂散客接待程序標(biāo)準(zhǔn)、?？秃唾F賓接待程序標(biāo)準(zhǔn)、團(tuán)隊(duì)客人接待程序標(biāo)準(zhǔn)、無預(yù)訂客人接待程序標(biāo)準(zhǔn)、換房和房間變更程序標(biāo)準(zhǔn)、總臺(tái)接待協(xié)調(diào)配合標(biāo)準(zhǔn)、總臺(tái)問詢服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、代客溝通與聯(lián)系程序標(biāo)準(zhǔn)、會(huì)客與查詢程序標(biāo)準(zhǔn)、總臺(tái)預(yù)訂服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、貴重物品包管服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、商務(wù)中心服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、電話總機(jī)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、司門行李服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、客房衛(wèi)生質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、客用衛(wèi)生間衛(wèi)生質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、客人住店服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、客房小酒吧服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、客人特別要求服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、特殊情況處理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、夜床服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、公共區(qū)域衛(wèi)生質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、客人投訴衛(wèi)生質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、行李房管理標(biāo)準(zhǔn)、客房衛(wèi)生消毒標(biāo)準(zhǔn)等。⑵餐飲質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。具體包括環(huán)境及設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)、物品及原料配備標(biāo)準(zhǔn)、員工狀態(tài)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、廚房采購及儲(chǔ)存衛(wèi)生質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、廚房生產(chǎn)操作衛(wèi)生質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、餐廳收款服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等。⑶娛樂質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。具體包括環(huán)境及設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)、物料及原料的配備標(biāo)準(zhǔn)、員工狀態(tài)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等。⑷安全質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。具體包括環(huán)境及設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)、物料及原料的配備標(biāo)準(zhǔn)、員工狀態(tài)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等。8.2.3.建立并實(shí)施完善的財(cái)務(wù)內(nèi)控制度為強(qiáng)化酒店管理，降低酒店運(yùn)營(yíng)成本，寧波頤佳酒店將建立覆蓋貨幣資金、采購與付款、銷售與收款、工程項(xiàng)目、固定資產(chǎn)、存貨、預(yù)算、成本費(fèi)用、籌資、投資等各個(gè)環(huán)節(jié)的全方位的財(cái)務(wù)內(nèi)控制度。酒店計(jì)劃的內(nèi)部及財(cái)務(wù)流程如下圖所示：8.3.機(jī)構(gòu)設(shè)置 寧波頤佳酒店計(jì)劃的機(jī)構(gòu)設(shè)置如圖8.1。圖8.1計(jì)劃組織機(jī)構(gòu)圖餐飲部的機(jī)構(gòu)設(shè)置計(jì)劃如下圖所示。8.4.人員配備 酒店住宿服務(wù)人員計(jì)劃前樓按照1：1.4的比例配備服務(wù)人員，旺季約需要120名服務(wù)人員，平季、淡季將適當(dāng)減少人員。酒店后樓服務(wù)人員計(jì)劃1：1的比例旺季配備服務(wù)人員62人。酒店餐飲部廚房工作人員計(jì)劃配備15人，收銀服務(wù)人員計(jì)劃配備30人。其他銷售、職能部門根據(jù)職責(zé)和需要配備人員。8.5.管理團(tuán)隊(duì) 酒店的管理團(tuán)隊(duì)部分來自于寧波工貿(mào)公司，部分外聘具有豐富酒店管理經(jīng)驗(yàn)的人員。具體高級(jí)管理人員的人選將與外部投資者共同考察、協(xié)商后確定。8.6.遵循的標(biāo)準(zhǔn) ⑴將按照《旅游涉外飯店星級(jí)的劃分及評(píng)定》（GB/T14308-2002）及《飯店星級(jí)的劃分與評(píng)定》按照不低于三星級(jí)酒店的要求進(jìn)行酒店各項(xiàng)服務(wù)設(shè)備（硬件）的配備，并提供不低于三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)。⑵將按照《旅游涉外飯店星級(jí)的劃分及評(píng)定》（GB/T14308-2002）的要求建立不低于三星級(jí)酒店要求的管理體系，酒店將制訂員工手冊(cè)、層級(jí)管理制度、質(zhì)量控制制度、市場(chǎng)營(yíng)銷制度、物資采購制度、工作崗位說明書、工作程序說明書等一系列管理制度，并嚴(yán)格遵照?qǐng)?zhí)行。9.投資與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)9.1.項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃進(jìn)度 目前項(xiàng)目的主樓、外部裝修已經(jīng)完成，內(nèi)部裝修已經(jīng)部分完成，客房、餐飲部分設(shè)施已經(jīng)配備，計(jì)劃項(xiàng)目在20010年4－7月完成裝修，開始試營(yíng)業(yè)。9.2.投資估算 根據(jù)寧波頤佳酒店的定位，酒店將按照三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)裝修并配備相關(guān)設(shè)施，項(xiàng)目投資為1200萬元，其中公司已經(jīng)投入320萬元，已經(jīng)完成酒店的內(nèi)部裝修和前期籌備工作，首期尚需投入180萬元用于酒店設(shè)備設(shè)施采購和營(yíng)業(yè)啟動(dòng)資金，酒店即可開業(yè)；二期（計(jì)劃第二年）投入700萬元用于KTV建設(shè)和舊樓改造?？紤]到酒店業(yè)的特點(diǎn)，具有少量啟動(dòng)資金后，應(yīng)無需另外準(zhǔn)備流動(dòng)資金。考慮到酒店的行業(yè)特點(diǎn)，在酒店開業(yè)5－8年間通常對(duì)酒店進(jìn)行重新裝修，以保持酒店對(duì)客人的吸引力，在本項(xiàng)目中計(jì)劃在酒店開業(yè)的第六年利用酒店?duì)I運(yùn)自身的資金積累，投入360萬元對(duì)酒店進(jìn)行重新裝修。9.3.收入、成本費(fèi)用及利潤(rùn)預(yù)測(cè) 9.3.1.住宿收入預(yù)測(cè)⑴寧波內(nèi)部接待住宿收入預(yù)測(cè)根據(jù)內(nèi)部接待協(xié)議，在取得酒店經(jīng)營(yíng)權(quán)的12年中仍然將按照協(xié)議價(jià)格接待寧波機(jī)關(guān)公務(wù)出差人員。根據(jù)寧波辦事處以前年度數(shù)據(jù)，假定寧波機(jī)關(guān)公務(wù)出差人員住宿時(shí)間和費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)不變，則預(yù)計(jì)寧波內(nèi)部接待住宿收入每年為36萬元。詳見表9.1。表9.1寧波內(nèi)部接待年住宿收入估算表項(xiàng)目處以下縣處級(jí)副地級(jí)地廳級(jí)以上合計(jì)收入(元)2000001000005000010000360000標(biāo)準(zhǔn)(元/人)40607080住宿量(人夜)500016667141257505住宿量(間夜)25008337141254172房間類別標(biāo)準(zhǔn)間·床標(biāo)準(zhǔn)間·床標(biāo)準(zhǔn)間套間由于寧波出差人員住宿在全年分布比較平均，故可假定每月接待的寧波公務(wù)出差人員住宿天數(shù)相同，則寧波出差人員對(duì)后樓出租率的影響見表9.2。表9.2后樓剩余出租率估算表項(xiàng)目月平均間夜后樓出租率旺季剩余出租率平季剩余出租率淡季剩余出租率標(biāo)準(zhǔn)間337.2527%68%65%40%套間112%90%60%35%⑵外部接待住宿收入預(yù)測(cè)根據(jù)烏魯木齊星級(jí)酒店的一般情況，預(yù)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)間在旺季、平季、淡季的出租率分別為95％、65％和40％，考慮到入住客人對(duì)套間的需求相對(duì)較少，估計(jì)套間在旺季、平季、淡季的出租率分別為90％、60％和35％。則前樓年住宿收入可達(dá)到405萬元，詳見詳見表9.3。表9.3前樓年住宿收入估算表序號(hào)項(xiàng)目旺季平季淡季合計(jì)1前樓標(biāo)準(zhǔn)間1.1收入(元)153900087750086400032805001.2單價(jià)(元)2402001601.3住宿量(人夜)6412.54387.55400162001.4出租率95%65%40%-1.5天數(shù)90901803601.6房間數(shù)757575752前樓套間2.1收入(元)3888002052001764007704002.2單價(jià)(元)4803802802.3住宿量(人夜)81054063019802.4出租率90%60%35%-2.5天數(shù)90901803602.6房間數(shù)101010103住宿量(人夜)合計(jì)181804收入合計(jì)4050900后樓在剔除伊犁州內(nèi)部接待可能在旺季和平季對(duì)出租率的影響后，預(yù)計(jì)后樓年住宿收入可達(dá)到231萬元，詳見詳見表9.4。表9.4后樓年住宿收入估算表序號(hào)項(xiàng)目旺季平季淡季合計(jì)1后樓標(biāo)準(zhǔn)間1.1收入(元)41126429484030240010085041.2單價(jià)(元)1601201001.3住宿量(人夜)2570.4245730248051.41.4出租率68%65%40%-1.5天數(shù)90901803601.6房間數(shù)424242422后樓套間2.1收入(元)68040034560027720013032002.2單價(jià)(元)4203202202.3住宿量(人夜)16201080126039602.4出租率90%60%35%-2.5天數(shù)90901803602.6房間數(shù)202020203住宿量(人夜)合計(jì)12011.44收入合計(jì)2311704⑶年住宿收入預(yù)測(cè)根據(jù)以上對(duì)前樓、后樓及寧波內(nèi)部接待的收入估算，預(yù)計(jì)寧波頤佳酒店年住宿收入應(yīng)為672萬元，住宿量為3.4萬人／夜，全部房間年平均價(jià)格為195.63元。詳見詳見表9.5。表9.5年住宿收入估算表項(xiàng)目收入(元)住宿量(人夜)前樓405090018180后樓(外部)231170412011.4后樓(內(nèi)部)3600004172合計(jì)672260434363.49.3.2.餐飲收入預(yù)測(cè)根據(jù)寧波三星級(jí)酒店的餐飲的一般狀況和寧波頤佳酒店餐飲的定位，預(yù)計(jì)平均每日餐飲收入可達(dá)1.7萬元，全年餐飲收入可達(dá)623萬元。詳見詳見表9.6。表9.6每日餐飲收入估算表序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量每桌人數(shù)人均消費(fèi)上座率每日收入1包廂1.1總收入100801.2午餐3065080%72001.3晚餐3064040%28802散臺(tái)2.1總收入43562.2午餐2264060%31682.3晚餐2263030%11883餐飲收入(不含酒水)144364酒水收入2887.25餐飲收入(含酒水)17323.29.3.3.物業(yè)租賃收入預(yù)測(cè)為將酒店業(yè)務(wù)集中于客房、餐飲主業(yè)，計(jì)劃將桑拿浴室（1200㎡）、酒店大堂－商務(wù)中心、旅行社、美容美發(fā)等（1200㎡）及KTV（2700㎡）等娛樂輔助設(shè)備通過出租方式承包經(jīng)營(yíng)，預(yù)計(jì)年租賃費(fèi)分別為86萬元、30萬元和120萬元，年總租賃收入可達(dá)206萬元。注：120萬元KTV租賃收入需要待二期建設(shè)完成后方可實(shí)現(xiàn)。9.3.4.總收入預(yù)測(cè)預(yù)計(jì)二期完成后，年實(shí)現(xiàn)總收入1502萬元，年繳納銷售稅金及附加112萬元，詳見詳見表9.7。表9.7正常年份銷售收入及稅金附加情況表項(xiàng)目收入(元)稅金及附加住宿收入67722604369743.22餐飲收入6236352342999.36租賃收入2060000407880合計(jì)150189561120622.589.3.5.成本費(fèi)用預(yù)測(cè)因酒店餐飲業(yè)成本費(fèi)用構(gòu)成龐雜，詳細(xì)分項(xiàng)計(jì)算反而容易出現(xiàn)比較大的偏差，故根據(jù)國(guó)內(nèi)酒店行業(yè)通常的成本費(fèi)用結(jié)構(gòu)進(jìn)行測(cè)算，預(yù)計(jì)項(xiàng)目總成本費(fèi)用前六年為每年1074萬元，后六年為1134萬元。詳見詳見表9.8。9.3.5.利潤(rùn)預(yù)測(cè)預(yù)計(jì)在寧波頤佳酒店運(yùn)營(yíng)的12年中，前六年每年可實(shí)現(xiàn)稅前利潤(rùn)315萬元，后六年每年可實(shí)現(xiàn)稅前利潤(rùn)255萬元。詳見損益估算表。注：假設(shè)第二年KTV租賃收入按照半年計(jì)收。9.4.現(xiàn)金流量預(yù)測(cè) 本項(xiàng)目的現(xiàn)金流量情況見附表1－項(xiàng)目增量現(xiàn)金流量表（所得稅后）。9.5.財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) ⑴財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV），是指按設(shè)定的折現(xiàn)率i計(jì)算的項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和。計(jì)算公式為:公式中：CI為現(xiàn)金流入量CO為現(xiàn)金流出量為第t年的凈現(xiàn)金流量n為計(jì)算期年數(shù)i為設(shè)定的折現(xiàn)率銀行短期借款（1年期）利率為5.85%，長(zhǎng)期借款利率為5.92%?？紤]到目前資金成本較低，以及資金的機(jī)會(huì)成本和投資的風(fēng)險(xiǎn)性等因素，本著穩(wěn)健的原則將i取12%（下同），此時(shí)，F(xiàn)NPV=966.24（萬元），遠(yuǎn)大于零。計(jì)算期內(nèi)盈利能力很好，投資方案可行。⑵投資回收期投資回收期是指以項(xiàng)目的凈收益償還項(xiàng)目全部投資所需要的時(shí)間，一般以年為單位，并從項(xiàng)目建設(shè)開始年算起。其表達(dá)式為：公式中：CI為現(xiàn)金流入量CO為現(xiàn)金流出量為第t年的凈現(xiàn)金流量項(xiàng)目投資回收期為三年零二個(gè)月。⑶內(nèi)部報(bào)酬率項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR），是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。其表達(dá)式為：公式中：CI為現(xiàn)金流入量CO為現(xiàn)金流出量為第t年的凈現(xiàn)金流量n為計(jì)算期年數(shù)本項(xiàng)目的項(xiàng)目所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為56%，遠(yuǎn)高于設(shè)定折現(xiàn)率12%。10.風(fēng)險(xiǎn)與對(duì)策分析10.1.風(fēng)險(xiǎn) 10.1.1.客源影響帶來的風(fēng)險(xiǎn)酒店業(yè)的發(fā)展是以客源為依托的，由于決定旅游市場(chǎng)環(huán)境的變化受到政治、經(jīng)濟(jì)、文化、自然條件和季節(jié)等多方面因素的限制，有可能引起酒店客源數(shù)量和結(jié)構(gòu)向不利方向變化，從而影響公司的發(fā)展和盈利。10.1.2.人力資源風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)代星級(jí)酒店具有知識(shí)密集和勞動(dòng)密集的特點(diǎn)，對(duì)酒店從業(yè)人員尤其是酒店管理人員具有較高的要求。從而管理人員的管理能力，從業(yè)人員的技能水平、服務(wù)質(zhì)量和人員素質(zhì)都直接會(huì)影響經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。如出現(xiàn)不合理的人員流動(dòng)，特別是管理和業(yè)務(wù)骨干的流失可能會(huì)導(dǎo)致客源的減少和客戶的不穩(wěn)定，給公司效益帶來不利影響。1