房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)士地增值稅

土地增值稅日期：2023年05月（一）《房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅日常管理臺(tái)賬》

每月最后1日前上報(bào)本月實(shí)時(shí)數(shù)據(jù)，遇節(jié)假日順延。（二）《房地產(chǎn)企業(yè)管理臺(tái)賬》

每季度最后1日前上報(bào)本季度實(shí)時(shí)數(shù)據(jù)，遇節(jié)假日順延注意：1.達(dá)到可清算條件或應(yīng)清算條件的項(xiàng)目，企業(yè)需要在報(bào)送《房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅日常管理臺(tái)賬》同時(shí)，單獨(dú)報(bào)送一份情況說(shuō)明，闡述企業(yè)項(xiàng)目達(dá)清算條件的詳細(xì)情況。

2.企業(yè)務(wù)必保證報(bào)送數(shù)據(jù)的及時(shí)性和準(zhǔn)確性。（J&C）日常報(bào)表報(bào)表類型及時(shí)限開發(fā)流程取得土地使用權(quán)項(xiàng)目籌備項(xiàng)目立項(xiàng)初步設(shè)計(jì)規(guī)劃審查竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)建審查開工商品房預(yù)售可行性研究報(bào)告核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》發(fā)放《建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書》核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》預(yù)售登記，核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》建設(shè)工程項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收備案證明環(huán)節(jié)管理-項(xiàng)目立項(xiàng)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，在項(xiàng)目立項(xiàng)后應(yīng)進(jìn)行土地增值稅項(xiàng)目登記及稅費(fèi)種認(rèn)定。（申報(bào)提醒）土地增值稅項(xiàng)目登記環(huán)節(jié)管理-商品房預(yù)售

從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人應(yīng)區(qū)分普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)，分別按每月取得的商品房轉(zhuǎn)讓不含增值稅收入，乘以下列預(yù)征率計(jì)算預(yù)繳土地增值稅。土地增值稅預(yù)繳普通住宅預(yù)征率為2％；非普通住宅預(yù)征率為3％；其他類型房地產(chǎn)預(yù)征率為4％。自2014年10月30日起，在全市范圍內(nèi)，凡同時(shí)滿足住宅小區(qū)建筑容積率在1.0及以上、單套建筑面積在144平方米及以下兩項(xiàng)條件的住房，確定為普通住房。該標(biāo)準(zhǔn)適用于契稅、營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅。（六部門促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展實(shí)施意見（津國(guó)土房市【2014】224號(hào)））環(huán)節(jié)管理-商品房預(yù)售(一)一般計(jì)稅方法下:預(yù)交土地增值稅=預(yù)收款/(1+9%)*土地增值稅預(yù)征率

(二)簡(jiǎn)易計(jì)稅方法下:預(yù)交土地增值稅=預(yù)收款/(1+5%)*土地增值稅預(yù)征率

預(yù)征稅款計(jì)算：環(huán)節(jié)管理-商品房預(yù)售為方便納稅人，簡(jiǎn)化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算，根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)):為方便納稅人，簡(jiǎn)化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù):

土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款。預(yù)征稅款計(jì)算：環(huán)節(jié)管理-商品房預(yù)售《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)）規(guī)定：一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計(jì)算：應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照11%的適用稅率計(jì)算；適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照5%的征收率計(jì)算。預(yù)征稅款計(jì)算：環(huán)節(jié)管理-商品房預(yù)售

1.預(yù)售收入為會(huì)計(jì)核算預(yù)收賬款本月新增余額，發(fā)生退回的無(wú)需預(yù)繳。2.車庫(kù)及其他自持的公建無(wú)需預(yù)繳，后續(xù)按照存量房轉(zhuǎn)讓處理

3.土地增值稅預(yù)繳計(jì)稅依據(jù)要與增值稅和企業(yè)所得稅預(yù)繳計(jì)稅依據(jù)，在考慮合理性差異的基礎(chǔ)上保持相對(duì)一致。注：主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)《土地增值稅清算通知書》；納稅人在收到《清算通知書》之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)清算條件應(yīng)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行清算納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足上述條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的取得開發(fā)項(xiàng)目銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的已通過(guò)竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可銷售建筑面積的比例在85％以上，或該比例雖未超過(guò)85％，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的其它需要清算的情況土地增值稅清算土地增值稅清算前期清算評(píng)估：評(píng)估對(duì)象：滿足清算條件項(xiàng)目評(píng)估原則：“應(yīng)清算優(yōu)先、可清算序時(shí)”

土地增值稅清算前期清算評(píng)估：評(píng)估約談：主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)滿足可清算條件房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目定期開展評(píng)估約談，約談企業(yè)法定代表人，并由其就約談中涉及的相關(guān)事宜提供佐證性資料。

土地增值稅清算清算方式：納稅人可以委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算鑒證工作。

稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)受托對(duì)清算項(xiàng)目審核鑒證，應(yīng)按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)格式出具《土地增值稅清算鑒證報(bào)告》（《天津市土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)電子工作底稿》）

土地增值稅清算清算發(fā)起：應(yīng)清算：滿足條件之日起90日內(nèi)，到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。

可清算：稅務(wù)機(jī)關(guān)向其下達(dá)《土地增值稅清算通知書》，納稅人收到之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報(bào)表》，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。

土地增值稅清算清算受理：收到納稅人清算資料后，對(duì)符合清算條件且報(bào)送資料齊備的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)出具通知書受理納稅人清算申報(bào)。對(duì)納稅人符合清算條件但報(bào)送的清算資料不全的，一次性告知應(yīng)補(bǔ)充的資料，并出具通知書要求其在15日內(nèi)補(bǔ)齊。納稅人在規(guī)定期限內(nèi)補(bǔ)齊資料后，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)出具通知書受理納稅人清算申報(bào)。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)已受理的清算申報(bào)，無(wú)正當(dāng)理由不得撤銷。

土地增值稅清算稅款處理原則：清算申報(bào)（稅務(wù)鑒證），納稅人需補(bǔ)繳稅款的，稅務(wù)機(jī)關(guān)直接為其辦理稅款入庫(kù)手續(xù)，未按期繳納稅款的應(yīng)加收滯納金；清算申報(bào)（稅務(wù)鑒證），納稅人申請(qǐng)退稅的，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)清算審核后，按照有關(guān)規(guī)定暫不退稅，整體清算后再辦理退稅手續(xù)。

土地增值稅清算風(fēng)險(xiǎn)提示：

符合清算條件的納稅人在規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)依據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定處理。（全SZSM）

收入（一）直接銷售房地產(chǎn)的收入確認(rèn)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品直接銷售的，應(yīng)以雙方簽訂已在房管部門備案的《房地產(chǎn)銷售合同》、《房地產(chǎn)預(yù)售合同》和具有銷售合同性質(zhì)的協(xié)議書等所載的銷售金額及其他經(jīng)濟(jì)利益確認(rèn)收入。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)（二）視同銷售房地產(chǎn)的收入確認(rèn)收入（三）自用或出租房地產(chǎn)的收入確認(rèn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列入收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。收入成本扣除項(xiàng)目金額的處理原則：1.在計(jì)算土地增值稅清算中，計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法有效憑據(jù)的不得抵扣。2.扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用必須是實(shí)際發(fā)生、直接發(fā)生或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟摹?.扣除項(xiàng)目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項(xiàng)目中分別歸集，不得混淆。成本扣除項(xiàng)目金額的處理原則：4.納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的采用合理分配方法分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用。5.對(duì)于銷售未達(dá)到100%，扣除項(xiàng)目應(yīng)按照銷售比例計(jì)算扣除項(xiàng)目金額。6.對(duì)同一類事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)采取相同的會(huì)計(jì)政策和處理方法，會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理不一致的以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。成本土地取得的方式出讓方式(招、拍、掛)劃撥方式轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)所支付的金額地價(jià)款相關(guān)費(fèi)用支付的土地出讓金補(bǔ)交的土地出讓金支付的地價(jià)款登記、過(guò)戶手續(xù)費(fèi)、契稅土地成本成本建筑安裝工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)前期工程費(fèi)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)用公共配套設(shè)施費(fèi)開發(fā)成本成本

土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)我區(qū)目前模式基本不涉及成本前期工程費(fèi)包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究等支出；水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪等支出；“X通一平”等支出。注意結(jié)合相關(guān)勘查、設(shè)計(jì)合同、發(fā)票等資料，核對(duì)列支票據(jù)的開具的內(nèi)容和時(shí)間應(yīng)與前期工程階段相吻合，防止發(fā)生“管理費(fèi)用”擠列前期工程費(fèi)用的情況。前期工程

建筑安裝工程費(fèi)是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。注：取得合規(guī)發(fā)票成本建筑安裝工程費(fèi)裝修成本的扣除問(wèn)題：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售精裝商品房時(shí)，已在《商品房買賣合同》中注明為精裝房的，其裝修成本可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本，允許扣除并準(zhǔn)予加計(jì)扣除。允許扣除的裝修成本包括安裝后成為房屋的組成部分，且拆除后喪失或影響其使用功能的家具和家電等。1.合同注明2.成為房屋組成部分3.喪失或影響使用功能4.注意符合上述條件的重復(fù)扣除問(wèn)題成本建筑安裝工程費(fèi)成本開發(fā)小區(qū)內(nèi)的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施（道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等）工程發(fā)生的支出?；A(chǔ)設(shè)施費(fèi)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)（庫(kù)）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施的確認(rèn)①建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除②建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除③建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。成本公共配套設(shè)施費(fèi)1.公共配套設(shè)施建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，應(yīng)提供向相關(guān)單位移交的證明材料，其成本和費(fèi)用可以扣除；

2.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，應(yīng)提供向業(yè)委會(huì)移交的證明材料，沒有業(yè)委會(huì)的應(yīng)提供由所屬街道居委會(huì)出具代為接收的證明材料，其成本和費(fèi)用可以扣除；

3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)歸集收入和相應(yīng)的成本、費(fèi)用。注：符合移交條件的，應(yīng)當(dāng)在稅務(wù)機(jī)關(guān)出具核準(zhǔn)通知書之前完成規(guī)定移交手續(xù)移交的要有證明（雙（三）方蓋章的移交單據(jù)，包括具體移交明細(xì)）成本公共配套設(shè)施費(fèi)成本

開發(fā)間接費(fèi)用核算直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目的費(fèi)用包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

注：開發(fā)綜合部、合同預(yù)算部、工程管理部直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目真實(shí)發(fā)生的費(fèi)用。開發(fā)間接費(fèi)

能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С隼⒅С銮闆r

不能提供金融機(jī)構(gòu)證明全部使用自有資金，沒有利息支出的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用據(jù)實(shí)利息(”取得土地使用權(quán)所支付的金額”“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額)×5%++×10%成本開發(fā)費(fèi)用稅金

在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加等，可據(jù)實(shí)扣除。防洪費(fèi)不可以扣除與轉(zhuǎn)讓有關(guān)稅金房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加，凡