宏觀專題報(bào)告：新一輪地產(chǎn)新政對大宗商品市場的影響

證監(jiān)許可[2011]1771號新一輪地產(chǎn)新政對大宗商品市場的影響——宏觀專題報(bào)告2024年5月20日>證監(jiān)許可[2011]1771號新一輪地產(chǎn)新政對大宗商品市場的影響——宏觀專題報(bào)告2024年5月20日>4月下旬以來，國內(nèi)新一輪地產(chǎn)新政陸續(xù)出臺(tái)，政策刺激力度明顯加強(qiáng)。首先，取消全國層面首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限；5月18日起下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率0.25%；此舉大幅降低居民購房成本。其次，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于15%，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于25%，降低居民購房門檻。第三，央行將設(shè)立3000億保障性住房再貸款，鼓勵(lì)引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)按照市場化、法治化原則，支持地方國有企業(yè)以合理價(jià)格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。住建部表示，推動(dòng)消化存量商品住房。城市政府堅(jiān)持以需定購，可以組織地方國有企業(yè)以合理價(jià)格收購一部分存量商品住房，用作保障性住房。>2020年以來，房地產(chǎn)投資和銷售占固定資產(chǎn)投資和國民經(jīng)濟(jì)的比重持續(xù)大幅下降，對經(jīng)濟(jì)的拖累明顯加大。因此，此次房地產(chǎn)新一輪新政供給端的保障房建設(shè)保交樓政策對于房地產(chǎn)投資的托底作用進(jìn)一步增強(qiáng)；需求端的大幅降低購房門檻和購房成本以及地方政府收購商品房有助于房地產(chǎn)銷售端的回暖，因此對投資和經(jīng)濟(jì)有明顯的拉動(dòng)作用；但是，但是具體政策效果還需進(jìn)一步的驗(yàn)證。>對于金融市場而言，新一輪的房地產(chǎn)新政需求端降低購房門檻和購房成本的刺激力度明顯超出市場預(yù)期；但是央行將設(shè)立的3000億保障性住房再貸款額度，不及市場預(yù)期。整體而言，短期有助于股市風(fēng)險(xiǎn)偏好的提升和人民幣匯率的穩(wěn)定；相反，利空債市。>由于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈涉及到上下游的鋼鐵、有色、建材、能化等行業(yè)，因此房地產(chǎn)政策支持力度的進(jìn)一步加大勢必會(huì)對大宗商品市場造成一定的影響。黑色方面，地產(chǎn)新政對鋼材市場的直接影響是使市場關(guān)注得焦點(diǎn)再次轉(zhuǎn)向了政策的強(qiáng)預(yù)期。我們預(yù)計(jì)在7月份三中全會(huì)之前，政策強(qiáng)預(yù)期可能一直是鋼材市場的主導(dǎo)邏輯。有色方面，對于銅，地產(chǎn)政策的發(fā)力，進(jìn)一步加強(qiáng)了市場對宏觀經(jīng)濟(jì)走勢的向好預(yù)期，在銅供應(yīng)擾動(dòng)持續(xù)存在、需求或?qū)⑦M(jìn)一步走強(qiáng)的共振影響下，滬銅價(jià)格走勢仍應(yīng)以多頭思路對待。對于錫，在地產(chǎn)政策落地并帶動(dòng)地產(chǎn)銷售好轉(zhuǎn)的情況下，或進(jìn)一步抬升錫的下游需求，供需預(yù)期雙雙走強(qiáng)的影響下，滬錫價(jià)格大方向仍以看多為主、存在進(jìn)一步?jīng)_高的可能。對于鋁，地產(chǎn)持續(xù)發(fā)出利好消息，消費(fèi)好轉(zhuǎn)預(yù)期情緒升溫，庫存或?qū)⒗^續(xù)去化支撐鋁價(jià)上揚(yáng)。建材方面，對于PVC，5月PVC處于檢修時(shí)段，部分裝置檢修延長，另外電石供需5月偏緊，價(jià)格也出現(xiàn)支撐；新一輪地產(chǎn)新政提振了市場情緒，疊加09主力更多交易預(yù)期，以及PVC本身價(jià)格處于歷史偏低位區(qū)間，所以盤面短期偏強(qiáng)。東海研究東海專題東海專題宏宏觀1.新一輪地產(chǎn)新政出臺(tái)今年以來國內(nèi)房地產(chǎn)市場景氣度明顯持續(xù)放緩，居民購房信心和購房意愿明顯不足。從房地產(chǎn)銷售、投資、新開工、施工和竣工等全鏈條全面繼續(xù)放緩，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營和償債壓力進(jìn)一步加大，對經(jīng)濟(jì)的拖累作用愈發(fā)明顯。銷售端，1-4月份商品房銷售面積當(dāng)月同比增長-20.2%，降幅較前值擴(kuò)大0.8%，商品房銷售額同比增長-28.3%，降幅較前值擴(kuò)大0.3%；房地產(chǎn)銷售降幅降幅進(jìn)一步擴(kuò)大，在去年基數(shù)較低的情況下，同比仍錄得大幅負(fù)增長，銷售端整體仍舊較弱。投資端，1-4月房地產(chǎn)開發(fā)資金到位當(dāng)月同比增長-24.9%，降幅收窄1.1%，由于銷售回款不佳，房企開發(fā)資金來源壓力仍舊較大；房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長-9.8%，降幅較前值擴(kuò)大0.3%，房地產(chǎn)投資仍舊較弱。施工端，1-4月房地產(chǎn)新開工面積同比增長--20.7，降幅較前值收窄3.7百分點(diǎn)，施工面積同比增長-10.8%，降幅收窄0.3個(gè)百分點(diǎn)，竣工面積同比增長-20.4，較前值收窄0.3個(gè)百分點(diǎn)；施工端整體偏弱。國房景氣方面，4月國房景氣指數(shù)下降0.05至92.02，房地產(chǎn)景氣度進(jìn)一步回落，對經(jīng)濟(jì)的拖累作用進(jìn)一步加強(qiáng)。房地產(chǎn)是我國的重要經(jīng)濟(jì)支柱，事關(guān)國計(jì)民生。防止房地產(chǎn)市場進(jìn)一步放緩，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，保障和促進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展已變得刻不容緩。4月下旬以來，國內(nèi)新一輪地產(chǎn)新政陸續(xù)出臺(tái)，政策刺激力度明顯加強(qiáng)。4月30日，政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)“要繼續(xù)堅(jiān)持因城施策，壓實(shí)地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)各方責(zé)任，切實(shí)做好保交房工作，保障購房人合法權(quán)益。要結(jié)合房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的新變化、人民群眾對優(yōu)質(zhì)住房的新期待，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施，抓緊構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展?！?月9日，杭州宣布在全市范圍內(nèi)，購買住房不再審核購房資格。在杭州市取得合法產(chǎn)權(quán)住房的非本市戶籍人員可申請落戶。房貸方面允許首套房按區(qū)認(rèn)定，即只要購房者在某個(gè)城區(qū)，首次購房即可視為首套享受首套房貸利率。目前，西安、南京、蘇州、長沙等城市皆已全線取消限購，僅北京、上海等一線城市及少數(shù)二線城市仍保留部分限購措施。5月17日，國家政策刺激力度全方位進(jìn)一步增強(qiáng)。從供給、需求和庫存三個(gè)層面予以全方位、多層次的政策支持，保障房地產(chǎn)市場健康高質(zhì)量發(fā)展。供給方面，從土地、保交樓和保障房建設(shè)等層面發(fā)力，切實(shí)做好保交房工作，保障購房人合法權(quán)益。首先，住建部表示，目前尚未開發(fā)或已開工未竣工的存量土地，通過政府收回收購、市場流通轉(zhuǎn)讓、企業(yè)繼續(xù)開發(fā)等方式妥善處置盤活，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)緩解困難和壓降債務(wù)，促進(jìn)土地資源高效利用。其次，住建部表示，城市政府堅(jiān)持以需定購，可以組織地方國有企業(yè)以合理價(jià)格收購一部分存量商品住房，用作保障性住房。需求方面，從進(jìn)一步降低購房門檻、降低購房成本方面發(fā)力，政策刺激力度幾近歷史最強(qiáng)。首先，取消全國層面首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限；5月18日起下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)；此舉大幅降低居民購房成本。其次，對于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于15%，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于25%，降低居民購房門檻。庫存方面，收購已建成未出售商品房。首先，央行將設(shè)立3000億保障性住房再貸款，鼓勵(lì)引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)按照市場化、法治化原則，支持地方國有企業(yè)以合理價(jià)格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。預(yù)計(jì)將帶動(dòng)銀行貸款5000億元。其次，住建部表示，推動(dòng)消化存量商品住房。城市政府堅(jiān)持以需定購，可以組織地方國有企業(yè)以合理價(jià)格收購一部分存量商品住房，用作保障性住房。圖1房屋銷售面積、銷售額數(shù)據(jù)圖3房屋新開工、施工、竣工數(shù)據(jù)圖2房地產(chǎn)投資及資金來源圖4國房景氣指數(shù)圖5房地產(chǎn)政策2.對宏觀經(jīng)濟(jì)及金融市場的影響2.1.對宏觀經(jīng)濟(jì)影響國家近期出臺(tái)的新一輪房地產(chǎn)新政，對于國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)而言，能夠明顯減緩房地產(chǎn)對于經(jīng)濟(jì)的拖累，穩(wěn)定和加強(qiáng)國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展內(nèi)生動(dòng)力。2023年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資110913億元，同比下降9.6%，占2023年全國固定資產(chǎn)投資總額的21.8%，較2022年24.5%進(jìn)一步下降2.7%，較2020年最高的28.7%下降6.9%，房地產(chǎn)投資在固定資產(chǎn)投資的占比持續(xù)下降。房地產(chǎn)銷售商品房銷售額116622億元，同比下降6.5%，占2023年名義GDP的9.3%，較2022年11.1%進(jìn)一步下降1.8，較2020年最高的17.1%下降7.9%。房地產(chǎn)投資和銷售占固定資產(chǎn)投資和國民經(jīng)濟(jì)的比重持續(xù)大幅下降，對經(jīng)濟(jì)的拖累明顯加大。因此，此次房地產(chǎn)新一輪新政供給端的保障房建設(shè)保交樓政策對于房地產(chǎn)投資的托底作用進(jìn)一步增強(qiáng)；需求端的大幅降低購房門檻和購房成本以及地方政府收購商品房有助于房地產(chǎn)銷售端的回暖，因此對投資和經(jīng)濟(jì)有明顯的拉動(dòng)作用；但是，但是具體政策效果還需進(jìn)一步的驗(yàn)證。此外，一方面，由于房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈非常長，涉及范圍比較廣，包含大宗商品、建材、建筑材料、家裝、家電、家居等行業(yè)；政策端有利于房地產(chǎn)市場的修復(fù)，進(jìn)而帶動(dòng)上下游產(chǎn)業(yè)鏈的回暖，進(jìn)而拉動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步復(fù)蘇。另一方面，當(dāng)前國內(nèi)制造業(yè)整體處于去庫存末期以及補(bǔ)庫初期階段，房地產(chǎn)支持政策有望拉動(dòng)整體需求的回升，使制造業(yè)逐步進(jìn)入到主動(dòng)補(bǔ)庫存階段。整體而言，此次新一輪的房地產(chǎn)新政意在穩(wěn)定和修復(fù)房地產(chǎn)市場，起到修復(fù)托舉的作用，年內(nèi)正向拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的可能性較小。2.2.對金融市場影響對于金融市場而言，新一輪的房地產(chǎn)新政需求端降低購房門檻和購房成本的刺激力度明顯超出市場預(yù)期；但是央行將設(shè)立的3000億保障性住房再貸款額度，不及市場預(yù)期。整體而言，短期有助于股市風(fēng)險(xiǎn)偏好的提升和人民幣匯率的穩(wěn)定；相反，利空債市。對于股市，當(dāng)前國內(nèi)經(jīng)濟(jì)整體延續(xù)復(fù)蘇，在年初以來資本市場改革、經(jīng)濟(jì)刺激政策以及資金的推動(dòng)下，短中期國內(nèi)股市估值快速修復(fù)，股市錄得大幅上漲。新一輪的房地產(chǎn)新政，在需求端的刺激以及配合地方政府對于商品房的收購政策，有助于促進(jìn)房企的銷售、緩解房企的資金和債務(wù)壓力，對于地產(chǎn)板塊是重大利好。此次房地產(chǎn)新政，可能促進(jìn)房地產(chǎn)市場修復(fù)速度加快、修復(fù)力度可能更大。一方面有助于房地產(chǎn)市場減輕對國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的拖累，助力恢復(fù)和穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)。另一方面，有助于國內(nèi)逐步進(jìn)入主動(dòng)補(bǔ)庫階段，企業(yè)業(yè)績有望進(jìn)一步修復(fù)和改善。此外，中長期在國內(nèi)宏觀環(huán)境整體好轉(zhuǎn)以及業(yè)績回暖預(yù)期的情況下，國內(nèi)股市估值也有望得到抬升，進(jìn)而推動(dòng)股市中長期上漲。對于債市，雖然新一輪房地產(chǎn)新政在一定程度上超出預(yù)期，但總體來看仍在債市前期交易的框架之內(nèi)。新一輪房地產(chǎn)新政確實(shí)能夠提振市場對于經(jīng)濟(jì)的信心。短期內(nèi)，債市空頭情緒可能占據(jù)主導(dǎo)，期債高位震蕩。不過，從中長期角度來看，在地產(chǎn)銷售端數(shù)據(jù)實(shí)際回暖之前，我們認(rèn)為債牛的拐點(diǎn)還需進(jìn)一步的觀察。在當(dāng)前國內(nèi)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇力度不強(qiáng)，外部不確定性較大，為托舉經(jīng)濟(jì)、擴(kuò)大內(nèi)需，寬貨幣的基調(diào)仍將持續(xù)，降準(zhǔn)期待仍在。因此債市在短期的回調(diào)之后應(yīng)該還是會(huì)恢復(fù)到震蕩態(tài)勢，繼續(xù)等待下一階段經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)和基本面弱現(xiàn)實(shí)的博弈。3.對大宗商品市場的影響由于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈涉及到上下游的鋼鐵、有色、建筑材料、能化等行業(yè)，因此房地產(chǎn)政策支持力度的進(jìn)一步加大勢必會(huì)對大宗商品市場造成一定的影響。對于鋼材、礦石，近兩年，鋼材市場一直呈現(xiàn)弱現(xiàn)實(shí)、強(qiáng)預(yù)期的格局，地產(chǎn)新政對鋼材市場的直接影響是使市場關(guān)注得焦點(diǎn)再次轉(zhuǎn)向了政策的強(qiáng)預(yù)期。上周新政公布之后，螺紋鋼主力合約結(jié)束了5月以來階段性調(diào)整趨勢，且在升水現(xiàn)貨的情況下連續(xù)兩個(gè)交易日拉漲就是這一邏輯的很好體現(xiàn)。我們預(yù)計(jì)在7月份三中全會(huì)之前，政策強(qiáng)預(yù)期可能一直是鋼材市場的主導(dǎo)邏輯。地產(chǎn)新政對鋼材的現(xiàn)實(shí)需求也有一定提振作用，主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是，螺紋鋼需求同地產(chǎn)新開工最為相關(guān)。地產(chǎn)新政有助于提振居民購房需求，緩解地產(chǎn)企業(yè)資金流情況，目前定金及預(yù)收款和按揭貸款占地產(chǎn)資金來源的比重連續(xù)兩個(gè)月回升，地產(chǎn)新開工降幅也連續(xù)兩個(gè)月收窄。隨著新政得逐步落地，新開工數(shù)據(jù)或繼續(xù)好轉(zhuǎn)。二是，本輪地產(chǎn)新政的一個(gè)重點(diǎn)是去庫存，后續(xù)隨著居民購房需求得提升，庫存壓力得緩解；相應(yīng)的家電需求等也會(huì)有所提升，對于板材需求也是利好。另外，5月以來，鋼廠已經(jīng)轉(zhuǎn)為虧損，市場普遍預(yù)計(jì)鋼材供應(yīng)已經(jīng)接近頂部區(qū)域。但在地產(chǎn)新政的刺激下，鋼材需求預(yù)期有所好轉(zhuǎn)，后期承接鐵水的量也會(huì)有所增加。在這種情況下，鐵水產(chǎn)量見頂?shù)臅r(shí)間可能會(huì)延后，高度也可能會(huì)超過之前市場預(yù)計(jì)的240萬噸。這也是近期鐵礦在港口累庫情況下，盤面仍在上漲的主要原因。短期這一趨勢仍會(huì)延續(xù)。但全年來看，鐵礦供應(yīng)仍有一定增量，且需求端受到能耗目標(biāo)任務(wù)壓制，后期一旦鐵水產(chǎn)量見頂，價(jià)格仍有回調(diào)可能。我們?nèi)跃S持礦石120美元附近壓力較大的結(jié)論對于焦炭、焦煤，房地產(chǎn)政策的不斷加碼密集釋放，使得市場對地產(chǎn)的信心有所提振。焦煤、焦炭作為黑色產(chǎn)業(yè)鏈上游品種，地產(chǎn)的不斷利好主要對焦煤、焦炭的需求端產(chǎn)生影響。由于地產(chǎn)作為重要終端，在黑色產(chǎn)業(yè)鏈中占有重要地位，尤其是在鋼材的需求中。隨著地產(chǎn)政策的不斷加碼，市場對地產(chǎn)信心有所回升，對鋼材的需求預(yù)期有所改善，鐵水日均產(chǎn)量持續(xù)增加，黑色產(chǎn)業(yè)鏈整體走需求增加的正反饋邏輯，推動(dòng)煤焦價(jià)格偏強(qiáng)運(yùn)行。另外由于之前煤焦價(jià)格的持續(xù)下滑，以及終端消費(fèi)的持續(xù)低迷，使得下游企業(yè)對原料端的采購較為謹(jǐn)慎，隨用隨采，下游企業(yè)原料煤焦庫存偏低，給予煤焦價(jià)格一定彈性，宏觀政策的提振，使得煤焦價(jià)格對宏觀政策的反應(yīng)較為迅速。后續(xù)需持續(xù)跟蹤地產(chǎn)政策對鋼材需求的實(shí)際影響，需浸提宏觀利好情緒降溫后給市場帶來的回調(diào)。對于銅，銅是有色金屬中宏觀屬性最強(qiáng)的品種，地產(chǎn)政策的發(fā)力，進(jìn)一步加強(qiáng)了市場對宏觀經(jīng)濟(jì)走勢的向好預(yù)期，多頭情緒高漲，銅價(jià)持續(xù)沖高并帶動(dòng)有色金屬板塊共振上行。從銅的需求端角度來看，由于銅的終端消費(fèi)與地產(chǎn)銷售的后周期消費(fèi)密切相關(guān)，如地產(chǎn)銷售后的裝修、家電配置，勢必帶動(dòng)對電線電纜等裝修材料和空調(diào)、冰箱等各類白色家電的影響，在白色家電等終端需求的帶動(dòng)下，提振銅桿、銅板帶箔、銅管等銅下游加工成品、半成品的需求。從供應(yīng)端來看，銅礦近年來資本開支投資偏少，全球銅精礦供應(yīng)緊張的局面或延續(xù)數(shù)年之久；但當(dāng)前銅精礦的進(jìn)展更多影響的是冶煉廠的生產(chǎn)計(jì)劃與經(jīng)營利潤，由于2024年以來銅價(jià)高企，下游加工企業(yè)在畏高情緒下以剛需采購為主，帶來社會(huì)庫存的居高不下，也短暫隔離了礦段緊張向中下游電解銅領(lǐng)域的傳導(dǎo)——但在政策帶動(dòng)地產(chǎn)銷售好轉(zhuǎn)后，或從下游和終端需求的好拉動(dòng)銅的去庫，加劇整個(gè)銅產(chǎn)業(yè)鏈的緊張局面。在市場預(yù)期與情緒不斷好轉(zhuǎn)，銅供應(yīng)擾動(dòng)持續(xù)存在、需求或?qū)⑦M(jìn)一步走強(qiáng)的共振影響下，滬銅價(jià)格走勢仍應(yīng)以多頭思路對待。對于錫，在地產(chǎn)政策落地并帶動(dòng)地產(chǎn)銷售好轉(zhuǎn)的情況下，其對錫的影響主要通過錫焊料、錫化工兩個(gè)方向進(jìn)行傳導(dǎo)。錫焊料方面，由于地產(chǎn)后周期消費(fèi)對冰箱、空調(diào)、洗衣機(jī)等白色家電的需求量增加，勢必帶動(dòng)PCB（印制電路板）和錫焊料需求的進(jìn)一步增長。錫化工方面，地產(chǎn)政策帶動(dòng)銷售回暖后，房屋裝修或?qū)?dòng)PVC等管材需求的增長，從而托底當(dāng)前因PVC生產(chǎn)利潤不加、檢修增多而帶來的錫化工消費(fèi)疲軟。由于當(dāng)前緬甸錫礦進(jìn)口已陷入停滯、礦端擾動(dòng)存在進(jìn)一步發(fā)酵的可能，地產(chǎn)銷售好轉(zhuǎn)預(yù)期或進(jìn)一步抬升錫的下游需求，供需預(yù)期雙雙走強(qiáng)的影響下，滬錫價(jià)格大方向仍以看多為主、存在進(jìn)一步?jīng)_高的可能。對于鋁，地產(chǎn)持續(xù)發(fā)出利好消息，消費(fèi)好轉(zhuǎn)預(yù)期情緒升溫，庫存或?qū)⒗^續(xù)去化支撐鋁價(jià)上揚(yáng)。鋁基本面供需雙增，供應(yīng)端云南復(fù)產(chǎn)將持續(xù)推進(jìn)，需求端開工同樣出現(xiàn)改善，建筑業(yè)訂單出現(xiàn)回暖的跡象。宏觀預(yù)期助力整體消費(fèi)仍具有韌性，疊加社庫延續(xù)小降繼續(xù)助推鋁價(jià)，地產(chǎn)相關(guān)政策發(fā)酵對鋁價(jià)仍有支撐。對于鋅，國內(nèi)地產(chǎn)端利好政策頻出，鋅終端需求預(yù)期好轉(zhuǎn)，加上國內(nèi)礦供應(yīng)緊張，冶煉產(chǎn)量抬升有限，鋅供需平衡格局預(yù)期好轉(zhuǎn)。國內(nèi)地產(chǎn)利好頻發(fā)提振黑色系走勢，同樣提振鍍鋅需求預(yù)期。對于PVC，作為化