物業(yè)管理基本制度與政策輔導(dǎo)樣本

第二章物業(yè)管理基礎(chǔ)制度和政策(教學(xué)教導(dǎo))一、教學(xué)提醒物業(yè)管理作為一個(gè)新興行業(yè)，是伴隨中國(guó)城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和城鎮(zhèn)住房制度改革深化，和市民居住生活質(zhì)量需求發(fā)生改變中發(fā)展起來(lái)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)前提下，房屋全部權(quán)展現(xiàn)私有化。在一棟樓宇內(nèi)，或在一個(gè)小區(qū)內(nèi)，業(yè)主們擁有共同產(chǎn)權(quán)、共同使用部分部位和設(shè)施設(shè)備、共同負(fù)擔(dān)其維修費(fèi)用等，所以，物業(yè)管理實(shí)務(wù)中包含民事主體含有廣泛性特征。因?yàn)槲飿I(yè)管理包含面廣，矛盾多，物業(yè)管理法制建設(shè)更顯得必需和關(guān)鍵。所以，本章對(duì)部分法基礎(chǔ)概念作了介紹，并對(duì)中國(guó)物業(yè)管理法制建設(shè)作了簡(jiǎn)明回顧。二、關(guān)鍵講解1、國(guó)務(wù)院頒布《物業(yè)管理?xiàng)l例》屬于什么性質(zhì)“法”?“法”是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段并出現(xiàn)了階級(jí)以后才出現(xiàn)。沒(méi)有階級(jí)，就沒(méi)有國(guó)家，也就沒(méi)有法。所以，法是階段矛盾不予調(diào)和產(chǎn)物，以國(guó)家政權(quán)意志形式出現(xiàn)，用國(guó)家政權(quán)強(qiáng)制力來(lái)確保實(shí)現(xiàn)多種社會(huì)規(guī)范總稱。一般法中心內(nèi)容——財(cái)產(chǎn)、協(xié)議和侵權(quán),一直是法學(xué)家們獨(dú)占領(lǐng)地。而在現(xiàn)代城市生活今天，“法”對(duì)于每一位公民來(lái)說(shuō)，已經(jīng)成為生活中必不可少一部分。知法懂法不違法，不管是對(duì)建筑物全部權(quán)人還是建筑物維護(hù)管理者，全部是很關(guān)鍵。中國(guó)現(xiàn)行法包含憲法、法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)（自治條例）和行政規(guī)章等?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》屬于行政法規(guī)。行政法規(guī)是指由國(guó)務(wù)院依法制訂和變動(dòng)，相關(guān)行政管理和管理行政事項(xiàng)規(guī)范性文件總稱。行政法規(guī)效力低于憲法和法律，高于地方性法規(guī)和規(guī)章。2、《物業(yè)管理?xiàng)l例》立法關(guān)鍵標(biāo)準(zhǔn)《物業(yè)管理?xiàng)l例》在堅(jiān)持民法基礎(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)和立法法要求立法標(biāo)準(zhǔn)前提下，關(guān)鍵遵照了以下四項(xiàng)基礎(chǔ)標(biāo)準(zhǔn):1）物業(yè)管理權(quán)利和財(cái)產(chǎn)權(quán)利相對(duì)應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)在中國(guó)《物權(quán)法》還未出臺(tái)情況下，《條例》吸收了發(fā)達(dá)國(guó)家成熟建筑物區(qū)分全部權(quán)理論，對(duì)業(yè)主權(quán)利義務(wù)要求，其實(shí)就是明確了業(yè)主作為建筑物區(qū)分全部權(quán)人權(quán)利義務(wù)。對(duì)業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上投票權(quán)要求，是基于業(yè)主擁有財(cái)產(chǎn)權(quán)份額，將業(yè)主物業(yè)管理權(quán)利對(duì)應(yīng)建立在對(duì)自有房屋擁有財(cái)產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)之上。2)維護(hù)全體業(yè)主正當(dāng)權(quán)益標(biāo)準(zhǔn)為維護(hù)全體業(yè)主正當(dāng)權(quán)益，《條例》將既對(duì)物業(yè)管理企業(yè)行為、業(yè)主大會(huì)職責(zé)及其對(duì)包含業(yè)主共同利益事項(xiàng)表決、部分業(yè)主不按協(xié)議約定交納物業(yè)管理費(fèi)用損害全體業(yè)主利益行為、相關(guān)政府部門行政監(jiān)督管理責(zé)任等作了明確要求，也對(duì)建設(shè)單位、公用機(jī)關(guān)等物業(yè)管理相關(guān)主體依法應(yīng)該推行義務(wù)作了詳盡要求。在處理行政處罰和負(fù)擔(dān)民事責(zé)任關(guān)系方面，《條例》設(shè)定法律責(zé)任充足表現(xiàn)了優(yōu)先保護(hù)全體業(yè)主利益標(biāo)準(zhǔn)。3)現(xiàn)實(shí)性和前瞻性有機(jī)結(jié)合標(biāo)準(zhǔn)《條例》重視保持法規(guī)、政策連續(xù)性和適度性，對(duì)被實(shí)踐證實(shí)是行之有效制度，如業(yè)主自律、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理等制度，給予保留?！稐l例》重視肯定實(shí)踐結(jié)果，將在實(shí)踐中積累良好經(jīng)驗(yàn)，如主管部門加強(qiáng)對(duì)業(yè)主大會(huì)指導(dǎo)和監(jiān)督、物業(yè)管理企業(yè)做好物業(yè)接管驗(yàn)收等，確立為法律規(guī)范。對(duì)于怎樣處理現(xiàn)實(shí)中存在問(wèn)題，如開(kāi)發(fā)企業(yè)不交納未售出物業(yè)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、任意擴(kuò)大物業(yè)管理企業(yè)治安責(zé)任、公用機(jī)關(guān)向物業(yè)管理企業(yè)轉(zhuǎn)嫁責(zé)任等，《條例》也作出了明確要求?！稐l例》貫穿發(fā)展指導(dǎo)思想，設(shè)置業(yè)主大會(huì)、強(qiáng)制性維修養(yǎng)護(hù)等制度，符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)規(guī)律，符合未來(lái)立法趨勢(shì)。4)從實(shí)際出發(fā)，實(shí)事求是標(biāo)準(zhǔn)中國(guó)各地域物業(yè)管剪發(fā)展很不平衡，沿海地域和中西部地域、大城市和中小城市，在物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)育程度、市場(chǎng)環(huán)境、管理服務(wù)水平等方面差異較大?！稐l例》在堅(jiān)持法律制度統(tǒng)一性前提下，充足考慮各地域?qū)嶋H情況，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和物業(yè)管理分業(yè)經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理區(qū)域劃分等問(wèn)題僅作出標(biāo)準(zhǔn)性要求，具體實(shí)施措施，授權(quán)省、自治區(qū)、直轄市制訂。3、《物業(yè)管理?xiàng)l例》確立了那些基礎(chǔ)制度?為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)物業(yè)管理當(dāng)事人正當(dāng)權(quán)益，《條例》突出建章立制關(guān)鍵作用，確立了以下七項(xiàng)基礎(chǔ)制度:1)業(yè)主大會(huì)制度。各地在物業(yè)管理實(shí)踐中，大多采取業(yè)主委員會(huì)制度，即由業(yè)主召開(kāi)會(huì)議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，代表全體業(yè)主行使相關(guān)物業(yè)管理權(quán)利。從實(shí)踐效果來(lái)看，業(yè)主委員會(huì)制度對(duì)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展起到過(guò)一定促進(jìn)作用。但因?yàn)樵撝贫燃瘺Q議和實(shí)施于一體，缺乏有效監(jiān)督機(jī)制，難以表現(xiàn)全體業(yè)主意愿，有違權(quán)責(zé)一致標(biāo)準(zhǔn),所以，《條例》首次建立了業(yè)主大會(huì)制度。2)業(yè)主條約制度。物業(yè)管理往往包含到多個(gè)業(yè)主，業(yè)主之間現(xiàn)有個(gè)體利益，也有共同利益。在單個(gè)業(yè)主個(gè)體利益和業(yè)主之間共同利益發(fā)生沖突時(shí)，個(gè)體利益應(yīng)該服從整體利益，單個(gè)業(yè)主應(yīng)該遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)包含到公共秩序和公共利益相關(guān)要求。鑒于業(yè)主之間在物業(yè)管理過(guò)程中發(fā)生關(guān)系屬于民事關(guān)系，不宜采取行政手段進(jìn)行管理，《條例》對(duì)各地實(shí)施物業(yè)管理中已含有一定實(shí)踐基礎(chǔ)業(yè)主條約制度進(jìn)行了確定，要求業(yè)主條約對(duì)全體業(yè)主含有約束力。要求建設(shè)單位應(yīng)該在銷售物業(yè)之前，制訂業(yè)主臨時(shí)條約，對(duì)相關(guān)物業(yè)使用、維護(hù)、管理、業(yè)主公共利益，業(yè)主應(yīng)該推行義務(wù)，違反條約應(yīng)該負(fù)擔(dān)責(zé)任等依法作出約定。建設(shè)單位制訂業(yè)主臨時(shí)條約，不得侵害物業(yè)買受人正當(dāng)權(quán)益。業(yè)主大會(huì)有權(quán)起草、討論和修改業(yè)主條約，業(yè)主大會(huì)制訂業(yè)主條約生效時(shí)臨時(shí)條約終止。業(yè)主條約是多個(gè)業(yè)主之間形成共同意志，是業(yè)主共同簽訂并遵守行為準(zhǔn)則。實(shí)施業(yè)主條約制度，有利于提升業(yè)主自律意識(shí)，預(yù)防和降低物業(yè)管理糾紛。3）物業(yè)管理招投標(biāo)制度。物業(yè)管理是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)物，競(jìng)爭(zhēng)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)特征。為了扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自建自管、建管不分而引發(fā)物業(yè)管理糾紛增多被動(dòng)局面，保障業(yè)主自主選擇物業(yè)管理企業(yè)權(quán)利，同時(shí)也為物業(yè)管理企業(yè)參與平等競(jìng)爭(zhēng)發(fā)明機(jī)會(huì)，《條例》突出了推行招投標(biāo)對(duì)于促進(jìn)物業(yè)管理健康發(fā)展關(guān)鍵作用，提倡業(yè)主經(jīng)過(guò)公平、公開(kāi)、公正市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)。激勵(lì)建設(shè)單位根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和物業(yè)管理相分離標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)過(guò)招投標(biāo)方法選聘含有對(duì)應(yīng)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)。并對(duì)住宅物業(yè)建設(shè)單位，應(yīng)該經(jīng)過(guò)招投標(biāo)方法選聘含有對(duì)應(yīng)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)作了明確要求。4)物業(yè)承接驗(yàn)收制度。物業(yè)承接驗(yàn)收是物業(yè)管理基礎(chǔ)工作?，F(xiàn)在，在物業(yè)管理過(guò)程中，老百姓反應(yīng)強(qiáng)烈質(zhì)量缺點(diǎn)、配套設(shè)施不完善等熱點(diǎn)問(wèn)題，多數(shù)是開(kāi)發(fā)建設(shè)階段遺留下來(lái)。因?yàn)榻ü懿环?，依附于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)物業(yè)管理企業(yè)往往無(wú)法進(jìn)行嚴(yán)格物業(yè)承接驗(yàn)收。還有部分物業(yè)管理企業(yè)一味偏重市場(chǎng)份額擴(kuò)大，在物業(yè)承接驗(yàn)收時(shí)敷衍了事。對(duì)業(yè)主投訴，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)相互推諉。為了明確開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)責(zé)、權(quán)、利，降低物業(yè)管理矛盾和糾紛，并促進(jìn)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位提升建設(shè)質(zhì)量，加強(qiáng)物業(yè)建設(shè)和管理銜接，《條例》要求物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)該對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，應(yīng)該和建設(shè)單位或業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)，同時(shí)要求建設(shè)單位、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)該向物業(yè)管理企業(yè)移交相關(guān)資料。5)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度。物業(yè)管理含有一定特殊性。物業(yè)管理服務(wù)實(shí)質(zhì)上是對(duì)業(yè)主共同事務(wù)進(jìn)行管理一個(gè)活動(dòng)，帶有公共產(chǎn)品性質(zhì)。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)管理企業(yè)要依據(jù)全體業(yè)主授權(quán)，約束部分業(yè)主不妥行為，如阻止違章搭建及違章裝修、阻止擾亂公共秩序及危害環(huán)境衛(wèi)生等，以維護(hù)全體業(yè)主利益和社會(huì)公共利益。物業(yè)管理企業(yè)還有和業(yè)主長(zhǎng)時(shí)間保持親密聯(lián)絡(luò)特點(diǎn)，企業(yè)素質(zhì)及其管理水平高低，直接影響到業(yè)主生活環(huán)境和工作質(zhì)量。物業(yè)管理含有一定專業(yè)性，伴隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展和科技進(jìn)步，新技術(shù)、新產(chǎn)品在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)中被廣泛采取，物業(yè)智能化程度也越來(lái)越高，這也要求物業(yè)管理企業(yè)含有一定數(shù)量高素質(zhì)管理和技術(shù)人員，含有優(yōu)異工具及設(shè)備，建立科學(xué)、規(guī)范工作程序，對(duì)價(jià)值量巨大物業(yè)資產(chǎn)實(shí)施良好管理和維護(hù)?；谝陨险J(rèn)識(shí)，并為了有利于整理和規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)，《條例》要求：國(guó)家對(duì)從事物業(yè)管理活動(dòng)企業(yè)實(shí)施資質(zhì)管理制度。在現(xiàn)階段對(duì)物業(yè)管理實(shí)施市場(chǎng)準(zhǔn)入制度，嚴(yán)格審查物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)，是加強(qiáng)行政監(jiān)督、規(guī)范企業(yè)行為、有效處理群眾投訴、改善物業(yè)管理市場(chǎng)環(huán)境必需手段。6)物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格制度。物業(yè)管理活動(dòng)特殊性、經(jīng)營(yíng)管理專業(yè)性和包含學(xué)科多、管理復(fù)雜等特點(diǎn)，決定了應(yīng)對(duì)物業(yè)管理專業(yè)人員實(shí)施職業(yè)資格制度。物業(yè)管理專業(yè)人員如物業(yè)管理處主任（項(xiàng)目經(jīng)理）等，作為物業(yè)管理活動(dòng)直接組織者，其業(yè)務(wù)能力和素質(zhì)高低，直接關(guān)系物業(yè)承接驗(yàn)收、維修養(yǎng)護(hù)和物業(yè)管理服務(wù)水平，直接影響物業(yè)保值增值，關(guān)系到業(yè)主共同利益和社會(huì)公共利益。物業(yè)管理專業(yè)人員只有在掌握和了解法律、經(jīng)濟(jì)、工程、環(huán)境保護(hù)、消防和公共關(guān)系、心理等多方面學(xué)科和知識(shí)，并經(jīng)過(guò)相關(guān)專業(yè)崗位實(shí)踐鍛煉基礎(chǔ)上，才能有效地做好管理服務(wù)工作。不少發(fā)達(dá)國(guó)家和香港、臺(tái)灣地域等全部經(jīng)過(guò)對(duì)物業(yè)管理專業(yè)人員進(jìn)行職業(yè)資格認(rèn)證和繼續(xù)教育制度，來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范和管理?，F(xiàn)階段，中國(guó)已建立物業(yè)管理專業(yè)人員隊(duì)伍、高等院校及科研機(jī)構(gòu)提供教育支撐和人才貯備和日臻完善法規(guī)體系等，為建立物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格制度發(fā)明了有利條件。所以，《條例》要求：從事物業(yè)管理人員應(yīng)該根據(jù)國(guó)家相關(guān)要求，取得職業(yè)資格證書。建設(shè)部將配合人事部抓緊將這一制度納入國(guó)家專業(yè)人員職業(yè)資格制度系列。7）住房專題維修資金制度。伴隨中國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革不停深化，居民個(gè)人擁有住房產(chǎn)權(quán)百分比越來(lái)越高，舊住房體制下由國(guó)家或單位單一負(fù)擔(dān)住房維修情況對(duì)應(yīng)發(fā)生了根本性改變。為了處理在住房產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)多元化情形下，住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備發(fā)生大修、中修及更新、改造時(shí)，怎樣在多個(gè)業(yè)主之間立即籌集所需費(fèi)用問(wèn)題，《國(guó)務(wù)院相關(guān)深入深化城鎮(zhèn)住房制度改革加緊住房建設(shè)通知》（國(guó)發(fā)【1998】23號(hào)）要求：“加強(qiáng)住房售后維修管理，建立住房共用部位、設(shè)備和小區(qū)公共設(shè)施專題維修資金，并健全業(yè)主對(duì)專題維修資金管理和使用監(jiān)督制度?！币罁?jù)《通知》精神，建設(shè)部和財(cái)政部制訂了《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理措施》，對(duì)維修基金交納、存放、使用、監(jiān)督等作了具體要求。4年多實(shí)踐證實(shí)，建立專題維修資金，對(duì)確保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)，確保物業(yè)正常使用，保障全體業(yè)主共同利益，是十分必需。針對(duì)現(xiàn)在存在專題維修資金交納范圍不明確和挪用專題維修資金等問(wèn)題，《條例》要求：住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)非住宅物業(yè)或和單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連非住宅物業(yè)業(yè)主，應(yīng)該根據(jù)國(guó)家相關(guān)要求交納專題維修資金。同時(shí)要求：專題維修資金屬業(yè)主全部，專題用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造，不得挪作她用。三、難點(diǎn)釋疑1、相關(guān)業(yè)主和業(yè)主大會(huì)業(yè)主財(cái)產(chǎn)權(quán)利是物業(yè)管理基礎(chǔ)，業(yè)主經(jīng)過(guò)組成業(yè)主大會(huì)，選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理形式行使財(cái)產(chǎn)權(quán)利時(shí)，存在著單個(gè)業(yè)主權(quán)利和全體業(yè)主共同利益之間關(guān)系問(wèn)題，單個(gè)業(yè)主行使權(quán)利，應(yīng)該以尊重共同利益為前提。為了確保業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中權(quán)利，維護(hù)全體業(yè)主共同利益，《條例》專設(shè)一章，對(duì)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作了五方面要求：1)針對(duì)實(shí)踐中業(yè)主權(quán)利和義務(wù)不明確問(wèn)題，《條例》要求了業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享受十項(xiàng)權(quán)利，同時(shí)，又明確了業(yè)主必需推行六項(xiàng)義務(wù)。2）為了規(guī)范業(yè)主大會(huì)運(yùn)作，《條例》要求：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)應(yīng)該代表和維護(hù)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中正當(dāng)權(quán)益。同時(shí)，明確要求了業(yè)主大會(huì)成立、會(huì)議形式和表決方法：要求在物業(yè)所在地區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主大會(huì)會(huì)議能夠采取集體討論形式，也能夠采取書面征求意見(jiàn)形式。業(yè)主大會(huì)作出決定，必需經(jīng)和會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上經(jīng)過(guò)。相關(guān)制訂和修改業(yè)主條約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)，使用和續(xù)籌專題維修資金等重大事項(xiàng)，須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上經(jīng)過(guò)。3)依據(jù)各地實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，《條例》明確要求了業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。4）為了加強(qiáng)對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督，《條例》要求：業(yè)主委員會(huì)應(yīng)該自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向業(yè)主所在地區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門立案。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)該依法推行職責(zé)，不得作出和物業(yè)管理無(wú)關(guān)決定，不得從事和物業(yè)管理無(wú)關(guān)活動(dòng)。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出決定違反法律、法規(guī)，物業(yè)所在地區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)該責(zé)令限期更正或撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。5)明確了業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和居民委員會(huì)關(guān)系?！稐l例》要求：業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)該配合公安機(jī)關(guān)，和居民委員會(huì)相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)社會(huì)治安等相關(guān)工作。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)該主動(dòng)配合相關(guān)居民委員會(huì)依法推行自治管理職責(zé)，支持居民委員會(huì)開(kāi)展工作，并接收其指導(dǎo)和監(jiān)督。住宅小區(qū)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出決定，應(yīng)該通知相關(guān)居民委員會(huì)，并聽(tīng)取居民委員會(huì)提議。2、相關(guān)前期物業(yè)管理前期物業(yè)管理，是指在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。為了確保建設(shè)單位聘用物業(yè)管理企業(yè)行為公開(kāi)、透明，保護(hù)新入住業(yè)主利益，《條例》作了四個(gè)方面要求：1）住宅物業(yè)建設(shè)單位，應(yīng)該經(jīng)過(guò)招投標(biāo)方法選聘含有對(duì)應(yīng)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)；對(duì)于其它物業(yè)建設(shè)單位，國(guó)家提倡根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和物業(yè)管理相分離標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)過(guò)招投標(biāo)方法選聘含有對(duì)應(yīng)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)。2)建設(shè)單位應(yīng)該在物業(yè)銷售前將其制訂業(yè)主臨時(shí)條約向物業(yè)買受人明示，并給予說(shuō)明。3)建設(shè)單位和物業(yè)買受人簽署買賣協(xié)議應(yīng)該包含前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議約定內(nèi)容。4）為了預(yù)防因物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)質(zhì)量問(wèn)題影響以后物業(yè)管理，《條例》要求：物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)該對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)該向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)相關(guān)資料。3、相關(guān)物業(yè)管理服務(wù)提升服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)水平，是物業(yè)管理關(guān)鍵問(wèn)題，《條例》對(duì)此作了六個(gè)方面要求：1)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施資質(zhì)管理制度；2）對(duì)物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議形式、內(nèi)容、責(zé)任作了明確要求；3)物業(yè)管理企業(yè)不得將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全部物業(yè)管理一并委托給她人；4）物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)該辦理物業(yè)驗(yàn)收手續(xù)。新舊物業(yè)管理企業(yè)之間應(yīng)該做好交接工作；5)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)該向最終用戶收取相關(guān)費(fèi)用；6)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該幫助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全防范工作。4、相關(guān)物業(yè)服務(wù)協(xié)議在物業(yè)管理活動(dòng)中，物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間是建立在物業(yè)服務(wù)協(xié)議基礎(chǔ)上民事法律關(guān)系，雙方是平等民事主體，《條例》保護(hù)物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主正當(dāng)權(quán)益。鑒于物業(yè)服務(wù)協(xié)議在物業(yè)管理活動(dòng)中關(guān)鍵作用，《條例》明確要求：物業(yè)服務(wù)協(xié)議應(yīng)該由業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)以書面形式簽訂；協(xié)議應(yīng)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、各自權(quán)利義務(wù)、物業(yè)管理用房、協(xié)議期限、違約責(zé)任等內(nèi)容作出約定；物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該根據(jù)物業(yè)服務(wù)協(xié)議約定提供對(duì)應(yīng)服務(wù)，業(yè)主應(yīng)該根據(jù)物業(yè)服務(wù)協(xié)議約定推行交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用等義務(wù)；物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)協(xié)議約定，應(yīng)該負(fù)擔(dān)對(duì)應(yīng)法律責(zé)任。5、相關(guān)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用物業(yè)管理是一個(gè)有償經(jīng)營(yíng)性服務(wù)，其價(jià)格形成應(yīng)該遵照等價(jià)有償市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)過(guò)協(xié)議協(xié)商確定。但考慮到現(xiàn)在物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)育還不完善，需要國(guó)家對(duì)物業(yè)管理收費(fèi)進(jìn)行必需指導(dǎo)和規(guī)范，所以，《條例》要求：物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)該遵照合理、公開(kāi)和費(fèi)用和服務(wù)水平相適應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，區(qū)分不一樣物業(yè)性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)國(guó)務(wù)院價(jià)格主管部門會(huì)同國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門制訂物業(yè)服務(wù)收費(fèi)措施，在物業(yè)服務(wù)協(xié)議中約定。針對(duì)現(xiàn)在存在部分業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，損害全體業(yè)主利益，影響物業(yè)管理企業(yè)正常管理活動(dòng)問(wèn)題，《條例》要求：違反物業(yè)服務(wù)協(xié)議約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)該督促其限期交納；逾期仍不交納，物業(yè)管理企業(yè)能夠向人民法院起訴。6、相關(guān)物業(yè)使用和維護(hù)針對(duì)實(shí)踐中存在私自占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地，違法進(jìn)行裝飾裝修，損害物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共利益行為，《條例》對(duì)物業(yè)使用和維護(hù)作了四個(gè)方面要求：一是業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)全部不得私自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)根據(jù)計(jì)劃建設(shè)公共建筑和共用設(shè)施用途。二是供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)該依法負(fù)擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備裝修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任。三是業(yè)主需要裝飾裝修房屋，應(yīng)該事先通知物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該將房屋裝飾裝修中嚴(yán)禁行為和注意事項(xiàng)通知業(yè)主。四是利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，應(yīng)該在取得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)同意后，根據(jù)要求辦理相關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)該關(guān)鍵用于補(bǔ)充專題維修資金，也能夠根據(jù)業(yè)主大會(huì)決定使用。7、相關(guān)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專題維修資金從國(guó)發(fā)【1998】23號(hào)要求到《條例》頒布，幾年實(shí)踐證實(shí)，建立專題維修資金，以確保物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)，是十分必需。不過(guò)，現(xiàn)在也存在著專題維修資金交納范圍和全部權(quán)不明確和挪用專題維修資金問(wèn)題。對(duì)此，《條例》要求：住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)非住宅物業(yè)或和單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連非住宅物業(yè)業(yè)主，應(yīng)該根據(jù)國(guó)家相關(guān)要求交納專題維修資