寫(xiě)字樓物業(yè)管理專業(yè)方案詳細(xì)

寫(xiě)字樓物業(yè)管理方案

寫(xiě)字樓物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范

1范圍

本標(biāo)準(zhǔn)要求了寫(xiě)字樓物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)中用戶服務(wù)、房屋和設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)服務(wù)、寫(xiě)字樓秩序維護(hù)和安全服務(wù)、環(huán)境保潔服務(wù)、綠化擺放和養(yǎng)護(hù)服務(wù)、專題特約服務(wù)等內(nèi)容及要求。

本標(biāo)準(zhǔn)適適用于本市行政區(qū)域內(nèi)寫(xiě)字樓物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)。

2術(shù)語(yǔ)和定義

本標(biāo)準(zhǔn)采取以下術(shù)語(yǔ)和定義：

2.1

寫(xiě)字樓

為商務(wù)、辦公活動(dòng)提供空間建筑及隸屬設(shè)施、設(shè)備和場(chǎng)地。

2.2

物業(yè)管理

物業(yè)產(chǎn)權(quán)人經(jīng)過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)協(xié)議約定，對(duì)房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和秩序活動(dòng)。

2.3

物業(yè)管理承接驗(yàn)收

以確保寫(xiě)字樓物業(yè)管理服務(wù)正常實(shí)施和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備正常使用為目標(biāo)檢驗(yàn)驗(yàn)收。

2.4

用戶

接收寫(xiě)字樓物業(yè)管理服務(wù)組織或個(gè)人。

示例：物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人及其它相關(guān)方。

2.5

專題特約服務(wù)

寫(xiě)字樓物業(yè)管理機(jī)構(gòu)在《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》約定服務(wù)內(nèi)容之外，提供為滿足用戶個(gè)性需求服務(wù)。

2.6

突發(fā)性公共事件

在寫(xiě)字樓物業(yè)\o"清華領(lǐng)導(dǎo)力-管理"管理范圍內(nèi)發(fā)生自然災(zāi)難（包含氣象災(zāi)難，地震災(zāi)難，地質(zhì)災(zāi)難，生物災(zāi)難等）、事故災(zāi)難（包含各類安全事故，交通運(yùn)輸事故，公共設(shè)施和\o"設(shè)備管理"設(shè)備事故，輻射事故，環(huán)境污染和生態(tài)破壞事件）、公共衛(wèi)生事件（包含傳染病疫情，群體性不明原因疾病，食品安全和職業(yè)危害，動(dòng)物疫情，和其它嚴(yán)重影響公眾健康和生命安全事件）和社會(huì)安全事件（包含恐怖攻擊事件，經(jīng)濟(jì)安全事件，涉外突發(fā)事件和群體性事件）等。

3基礎(chǔ)要求

3.1

寫(xiě)字樓物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)要求

從事寫(xiě)字樓管理物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)含有對(duì)應(yīng)資質(zhì)，符合建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行措施》要求。

3.2

物業(yè)管理承接驗(yàn)收

3.2.1

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)依據(jù)相關(guān)要求，和業(yè)主方進(jìn)行物業(yè)管理承接驗(yàn)收；

3.2.2

物業(yè)管理承接驗(yàn)收條件應(yīng)符合《成城市物業(yè)管理承接驗(yàn)收指導(dǎo)意見(jiàn)》要求；

3.2.3

移交物業(yè)資料統(tǒng)計(jì)清楚，簽署了《承接驗(yàn)收協(xié)議》，對(duì)遺留問(wèn)題處理進(jìn)行了約定；

3.2.4

完成了承接驗(yàn)收立案。

3.3

管理機(jī)構(gòu)和人力資源配置要求

3.3.1

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)依據(jù)寫(xiě)字樓具體特點(diǎn)、功效定位和協(xié)議約定，設(shè)置對(duì)應(yīng)管理機(jī)構(gòu)，配置合適寫(xiě)字樓物業(yè)管理服務(wù)人員；

3.3.2

管理人員應(yīng)取得物業(yè)管理從業(yè)資格證書(shū)或崗位證書(shū)，專業(yè)技術(shù)、操作人員應(yīng)取得對(duì)應(yīng)專業(yè)技術(shù)證書(shū)或職業(yè)技能資格證書(shū)。

3.3.3

從業(yè)人員接收過(guò)相關(guān)專業(yè)技能培訓(xùn)，掌握寫(xiě)字樓物業(yè)管理基礎(chǔ)法律、法規(guī)和政策，熟悉物業(yè)基礎(chǔ)情況，能正確使用相關(guān)專用設(shè)施設(shè)備。

3.3.4

管理服務(wù)人員著裝統(tǒng)一、規(guī)范，佩戴標(biāo)識(shí)，文明用語(yǔ)，舉止端莊，服務(wù)主動(dòng)、熱情。

3.5

管理服務(wù)要求

3.5.1

制訂有切實(shí)可行寫(xiě)字樓物業(yè)管理服務(wù)方案，有較為完整管理服務(wù)制度和作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，并認(rèn)真實(shí)施；

3.5.2

房屋共用部位完好，共用設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行；

3.5.3

寫(xiě)字樓物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境、秩序符合協(xié)議約定標(biāo)準(zhǔn)；

3.5.4

實(shí)施了“三公開(kāi)”（公開(kāi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、公開(kāi)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)、公創(chuàng)辦事步驟）；

3.5.5

公告二十四小時(shí)服務(wù)電話；

3.5.6

有服務(wù)受理、投訴、回訪處理程序；

3.5.7

管理服務(wù)中相關(guān)作業(yè)統(tǒng)計(jì)完整，可追溯。

3.6

檔案管理

3.6.1

寫(xiě)字樓物業(yè)管理檔案健全，有專員保管，查閱方便。

3.6.2

有較完善寫(xiě)字樓物業(yè)管理檔案制度，檔案內(nèi)容最少應(yīng)包含：

物業(yè)完工驗(yàn)收及承接驗(yàn)收檔案；

設(shè)備臺(tái)帳和管理維修檔案；

用戶資料檔案；

物業(yè)服務(wù)日常管理檔案。

3.7

財(cái)務(wù)管理

3.7.1建立健全財(cái)務(wù)管理制度，對(duì)物業(yè)管理費(fèi)和其它費(fèi)用收支進(jìn)行財(cái)務(wù)管理，運(yùn)作規(guī)范，賬目清楚。對(duì)于用戶報(bào)修、超時(shí)空調(diào)、特約服務(wù)等費(fèi)用須單獨(dú)結(jié)算應(yīng)正確計(jì)算；

3.7.2

物業(yè)管理費(fèi)、能花費(fèi)、通訊費(fèi)、雜費(fèi)、特約服務(wù)收費(fèi)、車(chē)庫(kù)管理費(fèi)和其它費(fèi)用繳付標(biāo)準(zhǔn)、時(shí)間、方法嚴(yán)格根據(jù)公開(kāi)收費(fèi)制度進(jìn)行（協(xié)議另有約定除外），收費(fèi)應(yīng)操作規(guī)范；

3.7.3

實(shí)施酬金制，應(yīng)向業(yè)主大會(huì)或全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每十二個(gè)月不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金收支情況。

3.8

用戶滿意度

3.8.1寫(xiě)字樓物業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)每十二個(gè)月開(kāi)展用戶意見(jiàn)調(diào)查，用戶對(duì)物業(yè)服務(wù)滿意度不低于協(xié)議約定標(biāo)準(zhǔn)；

3.8.2

每十二個(gè)月調(diào)查用戶人數(shù)不低于寫(xiě)字樓內(nèi)物業(yè)使用人總?cè)藬?shù)2/3；

3.8.3

對(duì)調(diào)查結(jié)果進(jìn)行分析，有改善方法。

3.9

專題特約服務(wù)

寫(xiě)字樓物業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)在力所能及范圍內(nèi)，努力滿足用戶專題服務(wù)需求，開(kāi)展專題特約服務(wù)。

3.10

節(jié)能管理

寫(xiě)字樓物業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)依據(jù)物業(yè)實(shí)際情況，制訂符合國(guó)家法規(guī)、政策和適宜、有效節(jié)能管理方案，并認(rèn)真實(shí)施。

3.11

突發(fā)性公共事件處理

寫(xiě)字樓物業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)管理服務(wù)過(guò)程中可能出現(xiàn)設(shè)施設(shè)備故障、自然災(zāi)難、事故災(zāi)難、公共衛(wèi)生事件和社會(huì)安全事件等突發(fā)性公共事件建立應(yīng)急預(yù)案，并組織實(shí)施培訓(xùn)、演練、評(píng)價(jià)和改善，事發(fā)時(shí)按要求路徑立即匯報(bào)用戶和相關(guān)部門(mén)，并采取對(duì)應(yīng)方法。4用戶服務(wù)

4.1

接待服務(wù)

——有條件寫(xiě)字樓物業(yè)管理應(yīng)設(shè)置總服務(wù)臺(tái)。為物業(yè)使用人提供咨詢、服務(wù)受理、投訴接待等服務(wù)；同時(shí)為外來(lái)辦事人員提供咨詢、引導(dǎo)等服務(wù)；

——不含有設(shè)置總服務(wù)臺(tái)條件寫(xiě)字樓，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)設(shè)置服務(wù)窗口，受理物業(yè)使用人咨詢、報(bào)修、特約服務(wù)申請(qǐng)和投訴。

4.1.1

入駐、退租服務(wù)

用戶需入駐和退租時(shí)，應(yīng)按要求程序立即受理，在承諾時(shí)間內(nèi)辦理完成相關(guān)手續(xù)，立即建檔、歸檔。

4.1.2

報(bào)修接待服務(wù)

用戶報(bào)修時(shí)，應(yīng)立即受理，并在要求時(shí)間內(nèi)到場(chǎng)，小修項(xiàng)目當(dāng)日完成（預(yù)約除外）。維修完成后應(yīng)進(jìn)行回訪。

4.2

郵件、報(bào)刊雜志收發(fā)服務(wù)

4.2.1

正確分理信件，報(bào)刊雜志和掛號(hào)信、特快專遞、包裹、匯款單、特殊郵件等應(yīng)進(jìn)行登記；

4.2.2

掛號(hào)信、特快專遞、包裹、匯款單、特殊郵件等應(yīng)請(qǐng)收件人簽收；

4.2.3

每日10：00前（節(jié)假日除外）應(yīng)將當(dāng)日?qǐng)?bào)、信送達(dá)收件人；特快專遞、電報(bào)等須立即傳輸郵件，應(yīng)在收到郵件后2小時(shí)內(nèi)送達(dá)（或通知）收件人（收件人因故不能按時(shí)接收應(yīng)做好相關(guān)統(tǒng)計(jì)）；

4.2.4

用戶遷離本物業(yè)后，應(yīng)為用戶提供30天郵件保管服務(wù)，并盡力通知用戶領(lǐng)取，對(duì)無(wú)法聯(lián)絡(luò)收件人郵件，要退回郵局。

4.3

裝修管理服務(wù)

4.3.1

制訂裝修管理制度，通知用戶裝修管理步驟、注意事項(xiàng)和嚴(yán)禁行為；

4.3.2

簽署《裝修管理服務(wù)協(xié)議》，明確業(yè)主、施工單位、物業(yè)企業(yè)三方權(quán)利和義務(wù)；

4.3.3

建立用戶裝修檔案，內(nèi)容應(yīng)包含裝修申報(bào)登記、審核、驗(yàn)收（裝修過(guò)程中所包含公共設(shè)施設(shè)備）資料。

4.4

投訴處理

4.4.1

寫(xiě)字樓物業(yè)\o"管理"管理機(jī)構(gòu)直接收理投訴，應(yīng)核實(shí)情況，立即處理并回復(fù)投訴者。屬于物業(yè)管理責(zé)任，應(yīng)向用戶道歉并立即糾正；屬于無(wú)理投訴應(yīng)做好解釋工作。寫(xiě)字樓物業(yè)管理機(jī)構(gòu)和投訴者無(wú)法協(xié)商處理，應(yīng)上報(bào)物業(yè)管理企業(yè)或上級(jí)主管部門(mén)處理；

4.4.2

寫(xiě)字樓物業(yè)管理機(jī)構(gòu)直接收理投訴，應(yīng)在一個(gè)工作日內(nèi)回復(fù)處理結(jié)果，最長(zhǎng)不得超出三個(gè)工作日；

4.4.3

用戶直接向上級(jí)主管部門(mén)投訴或上級(jí)部門(mén)轉(zhuǎn)來(lái)投訴，應(yīng)查明事實(shí)，確定證據(jù)，分清責(zé)任后如實(shí)反應(yīng)情況或上報(bào)書(shū)面材料，幫助上級(jí)部門(mén)做好對(duì)應(yīng)工作；

4.4.4

向公安機(jī)關(guān)報(bào)案投訴，應(yīng)幫助公安部門(mén)處理；

4.4.5

包含依法裁決投訴，按法律程序處理；

4.4.6

受理、處理用戶投訴應(yīng)做好統(tǒng)計(jì)。

4.5

專題特約服務(wù)受理

對(duì)用戶提出專題特約服務(wù)要求，應(yīng)在二十四小時(shí)內(nèi)回復(fù)；在物業(yè)管理機(jī)構(gòu)力所能及范圍內(nèi)，標(biāo)準(zhǔn)上應(yīng)該受理，不能受理要告訴原因。

5房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)服務(wù)

5.1

房屋共用部位維護(hù)管理

5.1.1

建立房屋使用、維修檔案，檢驗(yàn)房屋使用情況，通知用戶正確使用房屋，遵守房屋安全使用規(guī)范、政策、法規(guī)；

5.1.2墻表面粉刷無(wú)顯著剝落開(kāi)裂，墻面磚、地坪、地磚平整不起殼、無(wú)遺缺；修補(bǔ)墻面粉刷層及面磚應(yīng)保持和原墻面色差、材質(zhì)一致；天花板無(wú)顯著污漬和破損；外墻面無(wú)顯著剝落、墻面飾材無(wú)顯著遺缺、玻璃幕墻無(wú)開(kāi)裂；屋面防水層發(fā)覺(jué)有氣鼓、碎裂或隔熱板有斷裂、缺損，應(yīng)在要求時(shí)間內(nèi)安排專題修理；

5.1.3

對(duì)房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，維修養(yǎng)護(hù)統(tǒng)計(jì)完整；

5.1.4

依據(jù)房屋實(shí)際使用情況和使用年限，定時(shí)檢驗(yàn)房屋安全情況，做好檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)；

5.1.5

發(fā)覺(jué)問(wèn)題立即向房屋產(chǎn)權(quán)人匯報(bào)，屬于小修范圍，立即組織修復(fù)；屬于大、中修范圍，立即提出方案或提議，經(jīng)房屋產(chǎn)權(quán)人同意后組織實(shí)施。遇緊急情況時(shí)，應(yīng)采取必需應(yīng)急方法。

5.2

裝修管理

5.2.1

實(shí)施《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理措施》、《住宅裝飾裝修驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》、《成城市城市房屋裝修結(jié)構(gòu)安全管理要求》等相關(guān)要求；

5.2.2

根據(jù)《裝修管理服務(wù)協(xié)議》約定時(shí)限，立即審核、回復(fù)裝修人《裝修申報(bào)》；

5.2.3

每日巡查裝修施工現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)覺(jué)違反裝修管理制度行為、現(xiàn)象應(yīng)立即勸阻、阻止。如阻止無(wú)效，應(yīng)向業(yè)主和相關(guān)部門(mén)匯報(bào)。

5.3

共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維護(hù)服務(wù)

5.3.1

變配電系統(tǒng)

高壓電氣設(shè)備最少每二年進(jìn)行一次安全測(cè)試，油浸式變壓器每十二個(gè)月進(jìn)行一次安全測(cè)試，留存高壓電氣測(cè)試合格匯報(bào)；

低壓配電設(shè)備每十二個(gè)月最少一次全方面停電檢修；

根據(jù)要求周期對(duì)變配電設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢驗(yàn)、維護(hù)、清潔，并做好統(tǒng)計(jì)；

高低壓配電柜運(yùn)行正常、操作靈活，儀表顯示正確；

變壓器運(yùn)行正常，通風(fēng)降溫設(shè)備可靠，溫度顯示正確；

直流操作系統(tǒng)運(yùn)行正常，蓄電池組充、放電量符合工作要求，最少每十二個(gè)月進(jìn)行一次充、放電試驗(yàn)；

功率因數(shù)自動(dòng)賠償運(yùn)行正常，功率因數(shù)不低于0.9，電容器容量符合工作要求，無(wú)鼓包、漏液現(xiàn)象；

制訂突發(fā)事件應(yīng)急處理程序和臨時(shí)用電管理方法，明確停、送審批權(quán)限，停、送電按要求提前通知用戶；

制訂配電室人員出入管理制度，配電室實(shí)施封閉管理，無(wú)鼠洞，配置符合要求滅火器材；

0

高壓防護(hù)用具、驗(yàn)電器按要求每六個(gè)月檢定一次，計(jì)量器具、檢測(cè)儀表按要求周期送計(jì)檢局檢定。

5.3.2

應(yīng)急供電系統(tǒng)

每七天檢驗(yàn)發(fā)電機(jī)組機(jī)油位、冷卻液位、蓄電池液位、空濾指示器是否符合要求，水路、油路有沒(méi)有滲漏；

制訂發(fā)電機(jī)組管理規(guī)程，常備不低于4小時(shí)運(yùn)行所需油料，配置符合要求滅火器材；

每個(gè)月開(kāi)啟發(fā)電機(jī)組試機(jī)30分鐘，釋放柴油濾清器中水或沉積物，檢驗(yàn)皮帶松緊程度；

每運(yùn)行250小時(shí)或兩年更換發(fā)機(jī)組機(jī)油、機(jī)油濾清器、柴油濾清器、冷卻液；

發(fā)電機(jī)組手動(dòng)及自動(dòng)聯(lián)機(jī)正常，保護(hù)功效完善，發(fā)生停電時(shí)確保30分鐘內(nèi)向關(guān)鍵設(shè)備、區(qū)域供電；

應(yīng)急照明柜工作正常，蓄電池放電工作時(shí)間不低于90分鐘，蓄電池?zé)o漏液、腐蝕現(xiàn)象；

定時(shí)對(duì)應(yīng)急照明柜進(jìn)行檢驗(yàn)、維護(hù)、清潔，每個(gè)月進(jìn)行一次切換試驗(yàn)，每十二個(gè)月進(jìn)行一次蓄電池組充、放電試驗(yàn)；

制訂雙電源切換操作程序，做好備用電源切換準(zhǔn)備，發(fā)生停電時(shí)30分鐘內(nèi)恢復(fù)供電。

5.3.3

給排水系統(tǒng)

天天檢驗(yàn)一次生活泵、氣壓罐、排污泵、水池水箱、管道閥門(mén)，定時(shí)檢驗(yàn)公共衛(wèi)生間、開(kāi)水房、管道井內(nèi)上下水管道、閥門(mén)、減壓閥，集水坑、污水坑、室內(nèi)外排水溝渠（井）。設(shè)備運(yùn)行正常，壓力符合要求，儀表指示正確，無(wú)跑、冒、滴、漏現(xiàn)象；

生活水泵、管道、閥門(mén)定時(shí)進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)；集水坑、污水坑、化糞池、室內(nèi)外排水溝渠（井）定時(shí)疏通清掏；排水通暢無(wú)堵塞；

生活水箱（池）檢修口封閉、加鎖，通氣口需設(shè)隔離網(wǎng)，環(huán)境衛(wèi)生，無(wú)污染物；

雨、污水分離，不得混排，污水排放達(dá)成DB51/190-93《四川省水污染物排放標(biāo)準(zhǔn)》；

制訂水質(zhì)管理制度，供水管理符合《城市供水水質(zhì)管理要求》、《生活飲用水衛(wèi)生監(jiān)督管理措施》；

二次供水需辦理《二次供水衛(wèi)生許可證》、供水管理人員持《健康證》上崗；

二次供水水箱（池）每六個(gè)月由含有資質(zhì)條件專業(yè)清潔企業(yè)清洗消毒，并抽取水樣送成城市疾控中心檢驗(yàn)，取得水質(zhì)檢測(cè)合格匯報(bào)；

制訂停水、爆管等應(yīng)急處理程序，計(jì)劃停水按要求提前通知用戶；

計(jì)量器具、壓力儀表按要求周期送計(jì)檢局校驗(yàn)；

0

未經(jīng)水行政主管部門(mén)許可，不得私自采取地下水或直接從江河取水。5.3.4

空調(diào)系統(tǒng)

設(shè)備工作正常、安全裝置有效；

定時(shí)巡查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)并統(tǒng)計(jì)運(yùn)行參數(shù)；

每個(gè)月檢驗(yàn)空調(diào)主機(jī)，測(cè)試運(yùn)行控制和安全控制功效，分析運(yùn)行數(shù)據(jù)；

定時(shí)檢驗(yàn)冷卻塔電機(jī)、變速箱、布水器及其它隸屬設(shè)備，每十二個(gè)月最少清洗、維護(hù)保養(yǎng)冷卻塔一次；

定時(shí)檢驗(yàn)循環(huán)泵、冷卻泵電機(jī)及泵體，每十二個(gè)月進(jìn)行一次添加更換潤(rùn)滑脂、清潔葉輪、基礎(chǔ)緊固、除銹刷漆等維護(hù)保養(yǎng)；

定時(shí)對(duì)空氣處理單元、新風(fēng)處理單元、風(fēng)機(jī)盤(pán)管、濾網(wǎng)、加（除）濕器、風(fēng)閥、積水盤(pán)、冷凝水管、膨脹水箱、集水器分水器、風(fēng)機(jī)表冷器進(jìn)行檢驗(yàn)、清洗和保養(yǎng)；

定時(shí)對(duì)空調(diào)系統(tǒng)電源柜、控制柜進(jìn)行檢驗(yàn)，緊固螺栓、測(cè)試絕緣，確保系統(tǒng)用電安全；

管道、閥門(mén)無(wú)銹蝕，保溫層完好無(wú)破損，無(wú)跑、冒、滴、漏現(xiàn)象；每二年最少除銹漆刷漆一次；

定時(shí)對(duì)空調(diào)循環(huán)水進(jìn)行水質(zhì)處理和水質(zhì)分析，確保系統(tǒng)水質(zhì)符合標(biāo)準(zhǔn)要求；

0

依據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行風(fēng)管系統(tǒng)清洗和空氣質(zhì)量測(cè)定，確?？諝赓|(zhì)量符合標(biāo)準(zhǔn)要求；

1

壓力表、真空儀、傳感器等測(cè)量裝置按要求周期送計(jì)檢局校驗(yàn)；

2

按國(guó)家相關(guān)要求嚴(yán)格控制溫度范圍，夏季室內(nèi)溫度22－26℃，冬季室內(nèi)溫度18－22℃，定時(shí)對(duì)空調(diào)系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行能耗（水、電、煤氣、燃油等）統(tǒng)計(jì)和分析，做好節(jié)能工作。

3

在每個(gè)供冷期或供熱期交替運(yùn)行之前，或系統(tǒng)停機(jī)一段時(shí)間后又重新投入運(yùn)行時(shí)，必需對(duì)系統(tǒng)全部設(shè)施設(shè)備（如冷卻水循環(huán)管道、冷凍水循環(huán)管道風(fēng)管、新風(fēng)系統(tǒng)等管件、閥門(mén)、電氣控制、隔熱保溫等）進(jìn)行嚴(yán)格細(xì)致檢驗(yàn)、清洗、測(cè)試和調(diào)整，確定正常后方能投入運(yùn)行。

5.3.5

鍋爐系統(tǒng)

寫(xiě)字樓物業(yè)管理方案

蒸汽鍋爐

每十二個(gè)月由專業(yè)檢測(cè)機(jī)構(gòu)對(duì)鍋爐設(shè)備進(jìn)行一次安全檢測(cè)，并對(duì)鍋爐電機(jī)部分及程序控制器性能、鍋爐排放煙氣進(jìn)行檢測(cè)。

除定時(shí)送檢外，還應(yīng)做好以下日常維護(hù)：

——每十二個(gè)月對(duì)鍋爐及隸屬設(shè)備進(jìn)行一次全方面二級(jí)保養(yǎng)；按要求更換油（氣）噴嘴、保養(yǎng)和潤(rùn)滑電機(jī)、校驗(yàn)安全閥、檢驗(yàn)交換器并添加樹(shù)脂、設(shè)備管道補(bǔ)漆；對(duì)除氧器、冷凝水箱檢進(jìn)行修清洗；對(duì)鍋筒內(nèi)部進(jìn)行檢驗(yàn)并除垢；

——每六個(gè)月對(duì)蒸汽壓力表進(jìn)行一次校驗(yàn)；對(duì)爐膛清灰；

——每三個(gè)月對(duì)鍋爐及隸屬設(shè)備進(jìn)行一次一級(jí)保養(yǎng)；對(duì)防爆門(mén)及泄爆裝置進(jìn)行安檢；清理燃燒器、鼓風(fēng)機(jī)風(fēng)葉、煙管通灰；對(duì)機(jī)械設(shè)備更換或添加潤(rùn)滑油；超壓、超溫保護(hù)試驗(yàn)，安全閥自動(dòng)排氣一次；

——每個(gè)月對(duì)油氣管途經(jīng)濾器進(jìn)行一次清洗，對(duì)安全連鎖裝置安全性能試驗(yàn)一次；

——檢測(cè)水質(zhì)硬度，應(yīng)小于3毫克/升；

——鍋爐安全附件及儀表齊全，動(dòng)作可靠；

——在額定流量范圍內(nèi)，輸出蒸汽壓力在許可范圍之內(nèi)；

——汽、水管道完好，閥件及儀表齊備，無(wú)跑、冒、滴、漏；

——蒸汽減壓站輸出壓力波動(dòng)在20％之內(nèi)。

多種證書(shū)齊備，操作人員持證上崗。

熱水鍋爐

——定時(shí)對(duì)溫控儀進(jìn)行檢測(cè)；

——隸屬設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)可參考“蒸汽鍋爐”對(duì)應(yīng)條款實(shí)施。

5.3.6

電梯、自動(dòng)扶梯

電梯運(yùn)行平穩(wěn)、乘座舒適、平層正確，轎廂照明、內(nèi)外呼梯按鈕完好，樓層顯示正常，轎廂內(nèi)整齊無(wú)污染；

依據(jù)溫度情況開(kāi)啟轎廂風(fēng)扇；

警鈴或其它救助設(shè)備功效完備，稱重裝置可靠，安全裝置有效無(wú)缺損，電梯運(yùn)行無(wú)異常；

自動(dòng)扶梯運(yùn)行平穩(wěn)舒適，安全防護(hù)裝置齊全有效；

應(yīng)由A級(jí)專業(yè)資質(zhì)電梯、自動(dòng)扶梯維修保養(yǎng)單位進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，經(jīng)技術(shù)監(jiān)督局檢測(cè)并取得《安全檢驗(yàn)合格證》，在使用期內(nèi)運(yùn)行；

設(shè)專職人員對(duì)電梯維護(hù)保養(yǎng)進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)電梯運(yùn)行進(jìn)行管理，并按技術(shù)要求做好日常運(yùn)行巡檢及統(tǒng)計(jì)；

最少保障一臺(tái)電梯二十四小時(shí)運(yùn)行；

電梯發(fā)生通常性故障，專業(yè)維修保養(yǎng)人員應(yīng)在1小時(shí)內(nèi)抵達(dá)現(xiàn)場(chǎng)維修；發(fā)生電梯困人或其它重大事件時(shí)，寫(xiě)字樓物業(yè)管理專職人員應(yīng)立即應(yīng)急處理，專業(yè)維修保養(yǎng)人員應(yīng)在30分鐘內(nèi)抵達(dá)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行搶修；

0

電梯機(jī)房實(shí)施封閉管理，機(jī)房?jī)?nèi)溫度不超出設(shè)備安全運(yùn)行環(huán)境溫度，配置應(yīng)急照明、滅火器和盤(pán)車(chē)工具齊全，并掛于顯眼方便處。

5.3.7

消防系統(tǒng)

當(dāng)被檢測(cè)探測(cè)器響應(yīng)參數(shù)達(dá)成預(yù)定值時(shí)，探測(cè)器應(yīng)輸出火警信號(hào)，同時(shí)開(kāi)啟探測(cè)器確實(shí)定燈；

操作開(kāi)啟部件，手動(dòng)火災(zāi)報(bào)警按鈕應(yīng)能輸出火災(zāi)報(bào)警信號(hào)，報(bào)警按鈕應(yīng)該有動(dòng)作顯示；

火災(zāi)時(shí)應(yīng)能將火災(zāi)疏散層揚(yáng)聲器和廣播背景音響系統(tǒng)強(qiáng)制轉(zhuǎn)入火災(zāi)應(yīng)急廣播狀態(tài)，并控制在選定樓層內(nèi)；

報(bào)警功效：能正常接收來(lái)自火災(zāi)探測(cè)器及其它報(bào)警觸發(fā)器件火災(zāi)報(bào)警信號(hào)，發(fā)出聲光信號(hào)；

故障報(bào)警：當(dāng)控制器和火災(zāi)探測(cè)器、控制器和傳輸火災(zāi)報(bào)警信號(hào)作用部件發(fā)生故障時(shí)，應(yīng)該正確指示出故障部位；

火警優(yōu)先功效：顯示預(yù)報(bào)警和故障信號(hào)時(shí)，如有火災(zāi)報(bào)警信號(hào)輸入，應(yīng)該立即顯示火災(zāi)報(bào)警信號(hào)；顯示故障信號(hào)時(shí)，如有預(yù)報(bào)警信號(hào)輸入，應(yīng)該顯示預(yù)報(bào)警信號(hào)；

電源轉(zhuǎn)換功效：主電源切斷時(shí)，備用電源應(yīng)該能自動(dòng)投入運(yùn)行；當(dāng)主電源恢復(fù)時(shí)能從備用電源自動(dòng)轉(zhuǎn)入主電源狀態(tài)；

火災(zāi)確定后，發(fā)出控制信號(hào)，強(qiáng)制電梯全部停于首層，并接收其反饋信號(hào)。消防電梯聯(lián)動(dòng)迫降后可進(jìn)行人工操作，其功效、信號(hào)均應(yīng)該正常；

火災(zāi)確定后，應(yīng)該控制對(duì)應(yīng)部位正壓風(fēng)機(jī)和排煙風(fēng)機(jī)開(kāi)啟，接收其反饋信號(hào)并顯示其狀態(tài)；

0

火災(zāi)確定后，發(fā)出控制信號(hào)，將著火層防煙風(fēng)閥、排煙閥打開(kāi)，接收其反饋信號(hào)并顯示其狀態(tài)；1

確定火災(zāi)后，控制室應(yīng)能控制相關(guān)部位防火卷簾門(mén)按要求程序下降，接收其反饋信號(hào)并顯示其狀態(tài)；

2

火災(zāi)確定后，應(yīng)該釋放全部門(mén)禁裝置，確保疏散門(mén)通暢；

3

消防對(duì)講電話應(yīng)語(yǔ)音清楚無(wú)干擾；

4

自動(dòng)噴淋系統(tǒng)有水流動(dòng)時(shí)，其水流指示器應(yīng)顯示、壓力開(kāi)關(guān)應(yīng)動(dòng)作、水力警鈴應(yīng)發(fā)出報(bào)警鈴聲；

5

安全出口、疏散指示燈火災(zāi)時(shí)應(yīng)在維持90分鐘以上照明時(shí)間；

6

消防水帶每六個(gè)月檢驗(yàn)一次，應(yīng)無(wú)破損、發(fā)黑、發(fā)霉現(xiàn)象；

7

聯(lián)動(dòng)控制臺(tái)工作正常、顯示正確，系統(tǒng)誤報(bào)率不超出3％；

8

消防泵每個(gè)月開(kāi)啟一次，每十二個(gè)月保養(yǎng)一次；

9

消火栓每個(gè)月檢驗(yàn)一次，保持消火栓箱內(nèi)配件完好，閥桿每十二個(gè)月加注潤(rùn)滑油并放水檢驗(yàn)一次；

0

控測(cè)器最少每三年進(jìn)行一次清洗除塵；

1

消防管道、閥門(mén)最少每二年進(jìn)行一次除銹刷漆；

2

確保消防用水基礎(chǔ)貯備，確?；馂?zāi)險(xiǎn)情時(shí)應(yīng)急滅火用水；

3

消防系統(tǒng)由含有合格專業(yè)資質(zhì)消防維保企業(yè)對(duì)其進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)；

4

工作人員經(jīng)消防培訓(xùn)考試合格，持證上崗；

5

消防主機(jī)除檢修時(shí)間外，必需處于開(kāi)機(jī)運(yùn)行狀態(tài)；

6

發(fā)生通常性故障，專業(yè)維修保養(yǎng)人員應(yīng)在1小時(shí)內(nèi)抵達(dá)現(xiàn)場(chǎng)維修；發(fā)生重大故障時(shí)，物業(yè)管理專職人員應(yīng)立即采取對(duì)應(yīng)方法應(yīng)急處理，專業(yè)維修保養(yǎng)人員應(yīng)在30分鐘內(nèi)抵達(dá)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行搶修；

7

監(jiān)督專業(yè)消防維保企業(yè)做好消防設(shè)備月、季、年度測(cè)試工作，按時(shí)段和設(shè)備數(shù)量百分比，抽查、檢測(cè)系統(tǒng)設(shè)備，整年覆蓋全部系統(tǒng)設(shè)備；

8

配合專業(yè)消防企業(yè)制訂消防設(shè)備年度保養(yǎng)計(jì)劃，并監(jiān)督完成情況；

9

制訂消防應(yīng)急預(yù)案，每十二個(gè)月進(jìn)行一次消防火災(zāi)演練。

5.3.8

安全防范系統(tǒng)

系統(tǒng)設(shè)置時(shí)間、日期正確，攝像機(jī)編號(hào)有邏輯性；

矩陣工作正常，線路整齊，分組同時(shí)切換標(biāo)識(shí)清楚；

傳輸線路應(yīng)有良好接地，并對(duì)干擾信號(hào)進(jìn)行屏蔽，同軸電纜兩端“地電壓”應(yīng)一致；

錄像機(jī)工作正常，顯示正確、整齊；

錄入資料應(yīng)保持7天以上，并應(yīng)有時(shí)間、日期及攝像機(jī)編號(hào)，有特殊要求參攝影關(guān)要求；

攝像機(jī)安裝牢靠，位置正確，工作正常、整齊，室外攝像機(jī)應(yīng)注意防水、防塵、密封及散熱，并應(yīng)滿足室外最低照度要求；

畫(huà)面分割器工作正常、整齊；

監(jiān)視器工作正常、圖像清楚、色彩良好、整齊；

多媒體圖形工作站應(yīng)直觀顯示各監(jiān)控點(diǎn)位置，對(duì)報(bào)警應(yīng)立即響應(yīng)；

0

紅外雙鑒探測(cè)器、玻璃破碎探測(cè)器、周界報(bào)警裝置應(yīng)安裝牢靠，靈敏可靠，立即反饋報(bào)警信息；

1

每三個(gè)月對(duì)UPS電源進(jìn)行一次完全代載放電，并充電檢測(cè)；

2

維修保養(yǎng)工作由專職人員進(jìn)行，非受權(quán)專業(yè)人員不得私自更改安防設(shè)置及對(duì)主機(jī)開(kāi)蓋檢測(cè)箱內(nèi)元件；

3

設(shè)置監(jiān)控資料調(diào)用、查閱權(quán)限，調(diào)用、查閱需經(jīng)受權(quán)；

4

制訂應(yīng)急處理程序，出現(xiàn)重大安全隱患時(shí)應(yīng)采取必需補(bǔ)救方法；

5

每十二個(gè)月由物業(yè)企業(yè)組織相關(guān)專業(yè)人員對(duì)安全防范系統(tǒng)進(jìn)行一次全方面檢驗(yàn)，對(duì)安全防范方面存在漏洞、隱患等情況進(jìn)行限期整改。

5.3.9

樓控系統(tǒng)

服務(wù)器及UPS工作正常、通訊正常；

工作站工作正常、通訊正常、整齊；

傳感器工作正常，靈敏度適應(yīng)，通訊正常；

實(shí)施調(diào)整器工作正常，狀態(tài)及反饋信息正確；

直接數(shù)字控制器工作正常，輸出信號(hào)正確，通訊正常、整齊、線路整齊；

末端設(shè)備工作正常，線路無(wú)損，安裝牢靠；

實(shí)施計(jì)算機(jī)權(quán)限管理要求，不得私自改變計(jì)算機(jī)設(shè)置和更換計(jì)算機(jī)硬件、軟件、使用外來(lái)軟件和光盤(pán)；

制訂應(yīng)急處理程序，定時(shí)對(duì)計(jì)算機(jī)系統(tǒng)數(shù)據(jù)進(jìn)行備份；

每十二個(gè)月對(duì)儀器儀表、傳感器進(jìn)行校對(duì)；

0

建立機(jī)房管理制度，控制室機(jī)房實(shí)施封閉管理，無(wú)老鼠進(jìn)入縫隙，配置符合要求滅火器材。

5.3.10

網(wǎng)絡(luò)通訊

通信處理機(jī)、交換和調(diào)制解調(diào)機(jī)數(shù)據(jù)通訊工作正常、整齊、線路整齊；

維護(hù)終端工作正常、整齊；

工作電源及UPS工作正常，設(shè)備整齊，顯示儀表無(wú)損；

配線架排線整齊，標(biāo)識(shí)完好，數(shù)據(jù)齊全；

光纖配架排線整齊，標(biāo)識(shí)完好，數(shù)據(jù)齊全；

插座模塊安裝完好，線路通暢，表面整齊；

建立授權(quán)機(jī)制、訪問(wèn)控制、加密和解密相關(guān)管理制度；

專員監(jiān)控關(guān)鍵設(shè)備：文件服務(wù)器、數(shù)據(jù)庫(kù)服務(wù)器、打印服務(wù)器、交換機(jī)等；

病毒預(yù)防：從管理、技術(shù)和法律等方面著手，預(yù)防病毒侵入；

0

實(shí)時(shí)對(duì)服務(wù)器數(shù)據(jù)進(jìn)行文件備份；

1計(jì)算機(jī)工程師應(yīng)用相關(guān)軟件定時(shí)對(duì)Web

Server，Datebase

Server，Mail/FTP等Server進(jìn)行觀察，發(fā)覺(jué)故障立即統(tǒng)計(jì)，并通知相關(guān)部門(mén)維修。5.3.11

門(mén)禁系統(tǒng)

服務(wù)器及UPS工作正常、通訊正常；

工作站工作正常、通訊正常、整齊；

讀卡器指示燈完好、工作正常；

電子門(mén)鎖工作正常；

門(mén)磁開(kāi)關(guān)工作正常，靈活有效；

建立系統(tǒng)權(quán)限管理要求，不得隨意更改系統(tǒng)設(shè)置；

作好門(mén)禁系統(tǒng)安全保密工作，不得泄露相關(guān)信息；

每六個(gè)月對(duì)門(mén)磁開(kāi)關(guān)、讀卡器、電子門(mén)鎖及蓄電池進(jìn)行檢測(cè)。

5.3.12

有線及衛(wèi)星電視

衛(wèi)星天線安裝牢靠，外觀整齊；

放大器、解碼器、混合器、鄰頻調(diào)制器等設(shè)備工作正常、整齊；

光纖收發(fā)機(jī)、放大器、分配器工作正常，線路衰減?。?/p>

傳輸線路正常，圖像清楚；

每六個(gè)月檢測(cè)一次干線及各分支器輸出電平。

5.3.13

廣播和背景音樂(lè)系統(tǒng)

節(jié)目源設(shè)備工作正常；

信號(hào)放大及處理設(shè)備工作正常、整齊，音量及音響調(diào)控效果完好；

揚(yáng)聲器等末端設(shè)備工作正常、整齊，音質(zhì)保持清楚；

背景音樂(lè)和消防報(bào)警系統(tǒng)連接切換工作正常；

每三個(gè)月檢測(cè)傳輸電壓；

每六個(gè)月進(jìn)行一次全方面檢驗(yàn)和調(diào)試。

5.3.14

數(shù)字會(huì)議系統(tǒng)

多媒體顯示、數(shù)字音響、攝錄像、同聲翻譯等設(shè)備工作正常；

視頻、音頻、網(wǎng)絡(luò)線路傳輸正常、無(wú)干擾；

每六個(gè)月進(jìn)行一次全方面檢驗(yàn)和調(diào)試。

5.3.15

停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)

服務(wù)器及UPS工作正常、通訊正常；

工作站工作正常、通訊正常、整齊；

出入口機(jī)工作正常，通訊正常；

區(qū)域及車(chē)場(chǎng)車(chē)位計(jì)數(shù)顯示器工作正常、整齊，數(shù)據(jù)正確；

圖像識(shí)別系統(tǒng)工作正常，攝像機(jī)工作正常，車(chē)輛及車(chē)牌號(hào)清楚，信息相對(duì)應(yīng)立即存入、讀出數(shù)據(jù)庫(kù)；

電動(dòng)道閘工作正常、整齊，反應(yīng)靈敏；

車(chē)輛檢測(cè)器工作正常；

實(shí)施計(jì)算機(jī)權(quán)限管理要求，不得私自改變計(jì)算機(jī)設(shè)置和更換計(jì)算機(jī)硬件、軟件、使用外來(lái)軟件和光盤(pán)；

每個(gè)月對(duì)車(chē)位進(jìn)行一次系統(tǒng)數(shù)據(jù)和現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況校對(duì)，并立即調(diào)整區(qū)域及車(chē)場(chǎng)車(chē)位顯示器數(shù)據(jù)，查對(duì)收費(fèi)數(shù)據(jù)；

0

定時(shí)備份系統(tǒng)軟件及數(shù)據(jù)。

5.3.16

公共照明系統(tǒng)

制訂公共照明節(jié)能管理制度，照度符合GB50034－《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》；

天天一次巡檢大堂、電梯間、停車(chē)場(chǎng)、通道、光彩照明、景觀照明、霓虹燈等公共部位照明，有效亮燈率98％以上，如有缺損立即更換；

每七天一次巡檢公共照明電源柜，如有問(wèn)題立即處理，確保設(shè)備正常運(yùn)行和安全用電。5.3.17

避雷系統(tǒng)

每十二個(gè)月雨季前由成城市防雷中心對(duì)建筑避雷系統(tǒng)進(jìn)行檢測(cè)，留存檢測(cè)合格匯報(bào)，同時(shí)動(dòng)員和組織寫(xiě)字樓內(nèi)使用人對(duì)關(guān)鍵設(shè)施設(shè)備進(jìn)行防雷檢測(cè)；

保持避雷系統(tǒng)完整性，不得私自拆除、遷改避雷設(shè)施；

每六個(gè)月對(duì)樓頂層避雷針、避雷帶、避雷線、避雷網(wǎng)、屋面設(shè)備、其它金屬物體接地裝置進(jìn)行全方面檢驗(yàn)，有問(wèn)題立即處理；

每三個(gè)月對(duì)強(qiáng)、弱電井、設(shè)備間內(nèi)機(jī)電設(shè)備、配電柜接地裝置進(jìn)行檢驗(yàn)，每個(gè)月對(duì)變配電設(shè)備接地裝置、避雷器進(jìn)行檢驗(yàn)，確保全部機(jī)電設(shè)備、配電柜（箱）、管道、金屬構(gòu)架物接地良好；

成全部地域?qū)懽謽墙ㄖ铮o(wú)特殊計(jì)設(shè)要求情況下）接地電阻標(biāo)準(zhǔn)：

3類建筑接地電阻：≤10Ω

2類建筑接地電阻：≤4Ω

計(jì)算機(jī)房接地電阻：≤4Ω。

5.3.18

高空作業(yè)設(shè)備

設(shè)備需經(jīng)有資質(zhì)檢測(cè)機(jī)構(gòu)檢驗(yàn)合格，保持安全裝置完好并在使用期內(nèi)安全運(yùn)行；

設(shè)備操作人員應(yīng)嚴(yán)格遵守安全要求，嚴(yán)格實(shí)施安全操作規(guī)程，嚴(yán)禁超載；

設(shè)備應(yīng)嚴(yán)格實(shí)施作業(yè)前機(jī)電系統(tǒng)安全檢驗(yàn)和運(yùn)行狀態(tài)確實(shí)定；

吊籃運(yùn)行平穩(wěn)，無(wú)傾斜；

設(shè)備各儀表指示正確，各類開(kāi)關(guān)動(dòng)作靈活；通訊設(shè)備正常；

在運(yùn)行中，不得隨意卸開(kāi)裝置護(hù)罩、封門(mén)及其它任何裝置；

設(shè)備使用完成后，需切斷電源，鎖好操縱裝置，并將懸掛裝置按要求方法給予鎖定。應(yīng)有專業(yè)人員對(duì)設(shè)備運(yùn)行進(jìn)行管理、統(tǒng)計(jì)；

應(yīng)定時(shí)對(duì)設(shè)備系統(tǒng)進(jìn)行檢驗(yàn)及保養(yǎng)，對(duì)提升系統(tǒng)進(jìn)行全方面測(cè)試。清除灰塵、滴漏液體和可能打滑其它物質(zhì)原因。

5.3.19

測(cè)量計(jì)量裝置

測(cè)量、計(jì)量裝置按要求周期送計(jì)檢局校驗(yàn)，確保正確性和有效性；

電能表、煤氣表、水表等計(jì)量裝置按要求周期謄錄數(shù)據(jù)，計(jì)算能源消耗量，建立數(shù)據(jù)檔案并分析控制；

測(cè)量裝置按要求周期巡查、統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，為設(shè)備正常運(yùn)行提供證據(jù)資料；

建立測(cè)量、計(jì)量裝置臺(tái)帳和檢定校驗(yàn)統(tǒng)計(jì)表。

5.3.20

標(biāo)識(shí)系統(tǒng)

辦公區(qū)域、公共區(qū)域及倉(cāng)儲(chǔ)庫(kù)區(qū)內(nèi)應(yīng)設(shè)指示性標(biāo)識(shí)（包含引導(dǎo)標(biāo)志和功效標(biāo)識(shí)，如：電梯、樓梯、出入口通道、殘疾人通道、門(mén)牌號(hào)、商務(wù)中心、問(wèn)詢處、衛(wèi)生間、有毒有害廢棄物存放點(diǎn)標(biāo)識(shí)等）；

辦公區(qū)域、公共區(qū)域內(nèi)緊急出口、消防通道、禁煙區(qū)等設(shè)置警示性標(biāo)識(shí)；

應(yīng)在關(guān)鍵道路及停車(chē)場(chǎng)設(shè)置交通標(biāo)識(shí)，關(guān)鍵路口設(shè)路標(biāo)；

配置并在合適時(shí)使用“維修進(jìn)行中”、“小心地滑”等臨時(shí)性服務(wù)狀態(tài)標(biāo)識(shí)；

標(biāo)識(shí)圖形符號(hào)應(yīng)符合GB/T

10001.1《標(biāo)志用公共\o"信息管理"信息圖形符號(hào)

第1部分：通用符號(hào)》標(biāo)準(zhǔn)要求。消防和安全標(biāo)識(shí)應(yīng)符合GB2894《安全標(biāo)志》、GB

13495《消防安全標(biāo)志》要求。各類標(biāo)識(shí)格式應(yīng)統(tǒng)一，懸掛（擺放）應(yīng)安全、正規(guī)、醒目、便利、協(xié)調(diào)、無(wú)涂改，文字規(guī)范。

6秩序維護(hù)和安全服務(wù)

6.1

門(mén)衛(wèi)

6.1.1

主出入口二十四小時(shí)值班，舉止文明、態(tài)度和藹，用語(yǔ)規(guī)范、禮儀規(guī)范，按時(shí)到崗，堅(jiān)守崗位不脫崗；

6.1.2

保持個(gè)人儀表整齊、門(mén)崗周?chē)h(huán)境清潔，注意觀察人員進(jìn)出情況，發(fā)覺(jué)疑點(diǎn)應(yīng)該立即問(wèn)詢，勸阻小商小販不要在寫(xiě)字樓物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)亂設(shè)攤點(diǎn)；

6.1.3

對(duì)進(jìn)出寫(xiě)字樓物業(yè)管理區(qū)域各類車(chē)輛進(jìn)行有效疏導(dǎo)，保持出入口通暢；

6.1.4

對(duì)外來(lái)人員（施工、送貨、參觀等）實(shí)施進(jìn)出管理，必需時(shí)引導(dǎo)至電梯廳或指定區(qū)域；對(duì)非工作時(shí)間進(jìn)入寫(xiě)字樓人員應(yīng)進(jìn)行具體登記；

6.1.5

對(duì)物品進(jìn)出實(shí)施分類管理，大件物品進(jìn)出應(yīng)進(jìn)行審驗(yàn)，拒絕危險(xiǎn)物品進(jìn)入。6.2

巡查

6.2.1

科學(xué)、合理安排巡查路線，關(guān)鍵、要害部位每小時(shí)最少巡查一次，發(fā)覺(jué)違法、違章行為應(yīng)立即阻止；

6.2.2

按要求時(shí)間、路線巡回檢驗(yàn)，多看、多聽(tīng)、多問(wèn)，排除多種不安全原因；發(fā)覺(jué)疑點(diǎn)應(yīng)追查原因，同時(shí)通知相關(guān)部門(mén)；

6.2.3

巡視中發(fā)覺(jué)異常情況，應(yīng)立即通知相關(guān)部門(mén)并在現(xiàn)場(chǎng)采取必需方法，隨時(shí)準(zhǔn)備開(kāi)啟對(duì)應(yīng)應(yīng)急預(yù)案；

6.2.4

收到中央監(jiān)控室發(fā)出指令后，巡查人員應(yīng)立即抵達(dá)，并采取對(duì)應(yīng)方法；

6.2.5

對(duì)寫(xiě)字樓物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)置消火栓（箱）、窨井蓋、安全警示標(biāo)志等包含公共安全設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡查，發(fā)覺(jué)缺失，損壞或不能正常使用等情況，應(yīng)立即匯報(bào)并統(tǒng)計(jì)。

6.3

安全監(jiān)控

6.3.1

監(jiān)控設(shè)施應(yīng)二十四小時(shí)開(kāi)通，確保對(duì)安全出入口、內(nèi)部關(guān)鍵區(qū)域安全監(jiān)控，保持完整監(jiān)控統(tǒng)計(jì)；

6.3.2

監(jiān)控中心收到火情、險(xiǎn)情及其它異常情況報(bào)警信號(hào)后，應(yīng)立即報(bào)警，并通知相關(guān)人員立即趕到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行處理；

6.3.3

監(jiān)控錄入資料應(yīng)最少保持7天，有特殊要求參攝影關(guān)要求或行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施；

6.3.4

保持治安電話通暢，接聽(tīng)立即（鈴響三聲內(nèi)應(yīng)接聽(tīng)）。

6.4

交通和車(chē)輛停放管理

6.4.1依據(jù)實(shí)際情況設(shè)置行車(chē)指示標(biāo)志，要求車(chē)輛行駛路線，指定車(chē)輛停放區(qū)域，公開(kāi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；

6.4.2

車(chē)輛管理人員應(yīng)對(duì)進(jìn)出各類車(chē)輛進(jìn)行管理，維護(hù)交通秩序，確保車(chē)輛便于通行、易于停放；若對(duì)進(jìn)出車(chē)輛有疑問(wèn)，應(yīng)向駕駛員敬禮后再進(jìn)行問(wèn)詢；

6.4.3

收費(fèi)管理車(chē)庫(kù)應(yīng)二十四小時(shí)有專員管理；車(chē)輛停放有序，車(chē)庫(kù)場(chǎng)地定時(shí)清潔，無(wú)易燃、易爆等物品存放；預(yù)防漏油、漏氣車(chē)輛進(jìn)入停車(chē)場(chǎng)；

6.4.4

地面、墻面按車(chē)輛道路行駛要求設(shè)置顯著指示牌，照明、消防器械配置齊全；

6.4.5

非機(jī)動(dòng)車(chē)應(yīng)定點(diǎn)停放。

6.5

安全管理

6.5.1

消防安全管理

應(yīng)建立健全消防管理制度，建立消防責(zé)任制；

樓內(nèi)應(yīng)設(shè)置消防設(shè)施，保持消防通道通暢，在樓內(nèi)顯著位置設(shè)置消防疏散示意圖；

定時(shí)對(duì)消防設(shè)備設(shè)施進(jìn)行巡視、檢驗(yàn)和維護(hù)，保持其完整、完好，能正常使用；消防帶圈繞均勻，滅火器材保險(xiǎn)栓及噴嘴外殼良好，壓力指示在區(qū)域線范圍內(nèi)，器材不超出使用期，各類設(shè)備設(shè)施能正常運(yùn)行和使用；檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)具體，如發(fā)覺(jué)消防器材有異常情況，應(yīng)立即給予調(diào)換或報(bào)修；

制訂火險(xiǎn)應(yīng)急預(yù)案，定時(shí)進(jìn)行消防宣傳和消防演練；

對(duì)易燃易爆品設(shè)專員專區(qū)管理。

6.5.2

安全生產(chǎn)及災(zāi)難預(yù)防

建立健全安全生產(chǎn)規(guī)章制度和操作規(guī)程，普及安全用電、用氣知識(shí)。如遇暴雨或其它災(zāi)難性天氣時(shí)，應(yīng)采取以下應(yīng)急方法：

——對(duì)設(shè)備機(jī)房、停車(chē)場(chǎng)、廣告牌、電線桿等露天設(shè)施抗強(qiáng)風(fēng)能力進(jìn)行檢驗(yàn)和加固；

——對(duì)集水井水泵運(yùn)轉(zhuǎn)情況進(jìn)行檢驗(yàn)，確保正常排澇；

——對(duì)排水系統(tǒng)進(jìn)行檢驗(yàn)疏通，清除雜物，確保排水通暢；

——立即準(zhǔn)備必需搶險(xiǎn)物資，安排值班人員進(jìn)行巡查。

突發(fā)事件管理

——依據(jù)各寫(xiě)字樓物業(yè)管理實(shí)際情況，制訂突發(fā)性公共事件應(yīng)急預(yù)案，每十二個(gè)月依據(jù)實(shí)際情況組織1—2次應(yīng)急演練；

——當(dāng)發(fā)生突發(fā)性事件時(shí)，應(yīng)按預(yù)定方案進(jìn)行處理，全力配合相關(guān)部門(mén)，保護(hù)用戶人身安全并盡可能降低財(cái)產(chǎn)損失。

7環(huán)境保潔服務(wù)

7.1

環(huán)衛(wèi)設(shè)施

應(yīng)依據(jù)寫(xiě)字樓實(shí)際情況合理設(shè)置相關(guān)環(huán)衛(wèi)設(shè)施，如在關(guān)鍵進(jìn)出口設(shè)置果皮箱、在合適位置設(shè)置垃圾中轉(zhuǎn)房、在集中裝修期間應(yīng)有臨時(shí)建渣堆放處等。

7.2

清潔、保潔責(zé)任制

清潔、保潔實(shí)施責(zé)任制，有專職保潔人員和明確責(zé)任范圍，實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化作業(yè)。

7.3

各區(qū)域清潔要求：

區(qū)域

衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)

外圍及周?chē)缆?/p>

地面潔凈無(wú)雜物、無(wú)積水，無(wú)顯著污跡、油漬；明溝、窨井內(nèi)無(wú)雜物、無(wú)異味；多種標(biāo)示標(biāo)牌表面潔凈無(wú)積塵、無(wú)水??；路燈表面潔凈無(wú)污漬。

綠化帶及水池

綠地內(nèi)無(wú)雜物，花臺(tái)表面潔凈無(wú)污漬，水池內(nèi)水質(zhì)清澈，池內(nèi)無(wú)漂浮物，池壁無(wú)青苔等污垢，水池?zé)o異味。

大廳、樓內(nèi)、公共通道

地面潔凈、無(wú)污漬，有光澤，保持地面材質(zhì)原貌；門(mén)框、窗框、窗臺(tái)、金屬件表面光亮、無(wú)灰塵、無(wú)污漬；門(mén)窗玻璃潔凈無(wú)塵，透光性好，無(wú)顯著印跡；多種金屬件表面潔凈，無(wú)污漬，有金屬光澤；門(mén)把手潔凈、無(wú)印跡、定時(shí)消毒；天花板潔凈，無(wú)污漬、無(wú)蛛網(wǎng)；燈具潔凈無(wú)積塵，中央空調(diào)風(fēng)口潔凈，無(wú)污跡，進(jìn)出口地墊擺放整齊，表面潔凈無(wú)雜物，盆栽植物無(wú)積塵。

會(huì)議室、接待室

地面、墻面、潔凈，無(wú)灰塵、污漬；天花板、風(fēng)口目視無(wú)灰塵、污漬；桌椅潔凈，物品擺放整齊、有序。

樓梯及樓梯間

梯步表面潔凈無(wú)污漬，防滑條（縫）潔凈，扶手欄桿表面潔凈無(wú)灰塵，防火門(mén)及閉門(mén)器表面潔凈無(wú)污漬，墻面、天花板無(wú)積塵、蛛網(wǎng)。

公共衛(wèi)生間

地面潔凈，無(wú)污漬、無(wú)積水，大小便器表面潔凈，無(wú)污漬，有光澤；多種隔斷表面潔凈，無(wú)亂寫(xiě)亂畫(huà)，金屬飾件表面潔凈，無(wú)污跡，有金屬光澤；墻壁表面潔凈，天花板無(wú)污漬、蛛網(wǎng)；風(fēng)口或換氣扇表面潔凈無(wú)積塵；門(mén)窗表面潔凈，窗臺(tái)無(wú)灰塵；玻璃潔凈無(wú)水漬；洗手臺(tái)潔凈無(wú)積水，面盆無(wú)污垢；多種管道表面潔凈無(wú)污漬；多種物品擺放整齊規(guī)范；廢紙簍雜物超出2/3應(yīng)立即傾倒，衛(wèi)生間內(nèi)空氣流通而且無(wú)顯著異味。

停車(chē)場(chǎng)

地面潔凈，無(wú)雜物，無(wú)顯著油漬、污漬；頂部多種管網(wǎng)、燈具表面潔凈無(wú)積塵、蛛網(wǎng)；墻面潔凈無(wú)積塵，多種指示牌表面潔凈有光澤；消防器材表面潔凈，擺放整齊；減速帶表面潔凈無(wú)顯著污跡，多種道閘表面無(wú)灰塵。

開(kāi)水間及清潔間

地面潔凈，無(wú)雜物、無(wú)積水，地墊擺放整齊潔凈，天花板潔凈無(wú)蛛網(wǎng)，燈罩表面無(wú)積塵、蛛網(wǎng)，墻面潔凈無(wú)污漬，多種物品表面潔凈無(wú)漬，清潔工具擺放整齊有序，室內(nèi)無(wú)顯著異味。

電梯及電梯廳

電梯轎廂四壁光潔明亮，操作面板無(wú)污跡、無(wú)灰塵、無(wú)印跡，地面潔凈，空氣清新、無(wú)異味；電梯凹槽內(nèi)無(wú)垃圾無(wú)雜物，按鈕表面潔凈無(wú)印跡；扶梯踏步表面潔凈，扶手表面潔凈無(wú)灰塵、污漬，玻璃表面潔凈透光性好，不銹鋼光亮無(wú)塵；梳齒板內(nèi)無(wú)雜物污漬；廳內(nèi)地面潔凈有光澤。