商業(yè)綜合體(HOPSCA)經(jīng)典案例研究與分析

解讀城市綜合體如何使其價值最大化

目錄城市綜合體概述

城市綜合體的概念

城市綜合體與多功能建筑的差別城市綜合體的五大典型特征

超大空間尺度

通道樹型交通體系

現(xiàn)代城市景觀設(shè)計

高科技集成設(shè)施

地標(biāo)式的城市建筑城市綜合體的發(fā)展歷程

城市綜合體的開發(fā)背景

城市綜合體是城市聚集的產(chǎn)物

優(yōu)越的地段和區(qū)域催生了城市綜合體

城市綜合體市場需求旺盛

城市綜合體的發(fā)展階段城市綜合體的分類

城市綜合體開發(fā)要點

城市綜合體的功能分析

城市綜合體的開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)大的資本吸附磁場效應(yīng)強(qiáng)大的商業(yè)價值洼地效應(yīng)城市空間延續(xù)價值

城市綜合體基本具備了現(xiàn)代城市的全部功能，所以也被稱為“城中之城”。

城市綜合體的概念所謂“城市綜合體”是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體。

大型城市綜合體適合經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大都會和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，在功能選擇上要根據(jù)城市經(jīng)濟(jì)特點有所側(cè)重，一般來說，酒店功能或者寫字樓跟購物中心功能是最基本的組合。

當(dāng)下的中國房地產(chǎn)，對城市綜合體有一個約定俗成的定義，從產(chǎn)品形式講一般是有五種，酒店、寫字樓、商業(yè)、公寓和住宅，稱為4+1模式。

國外城市綜合體的英文名為hopsca，是英文單詞hotel（酒店）、office（寫字樓）、park（公園）、shoppingmall（購物中心）、convention（會議中心、會展中心）、apartment（公寓）首個字母的縮寫。意拓邦創(chuàng)意園HOPSCAA是apartmentH是Hotel

houseO是officeC是cinemaP是ParkparkingS是Shoppingmallschool多功能建筑是數(shù)量與種類上的積累綜合，這種綜合不構(gòu)成新系統(tǒng)的產(chǎn)生，局部增減無關(guān)整體大局。而城市綜合體則是各組成部分之間的優(yōu)化組合，并共同存在于一個有機(jī)系統(tǒng)之中。商HOUSE（4-7F）SHOPPINGMALL（1-3F）OFFICE（10-F）商HOUSE:作為商務(wù)面積的一部分。功能多元化（山居OFFICE）的創(chuàng)新空中合院別墅產(chǎn)品的，相對獨立，有獨立的空中院落寫字樓－功能轉(zhuǎn)化城市綜合體是與城市規(guī)模相匹配，與現(xiàn)代化城市干道相聯(lián)系的，因此室外空間尺度巨大。由于建筑規(guī)模和尺度的擴(kuò)張，建筑的室內(nèi)空間也相對較大，一方面與室外的巨形空間和尺度協(xié)調(diào)，另一方面則與功能的多樣相匹配，成為多功能的聚集焦點。

超大空間尺度通過地下層、地下夾層、天橋?qū)拥挠袡C(jī)規(guī)劃，將建筑群體的地下或地上的交通和公共空間貫穿起來，同時又與城市街道、地鐵、停車場、市內(nèi)交通等設(shè)施以及建筑內(nèi)部的交通系統(tǒng)有機(jī)聯(lián)系，組成一套完善的“通道樹型”（AccessTree）體系。這種交通系統(tǒng)形態(tài)打破了傳統(tǒng)街道單一層面的概念，形成豐富多變的街道空間。

交通層，設(shè)置汽車大堂商業(yè)層，設(shè)置人行大堂便利、融合、安全、私密——與商業(yè)入口一體化的大堂可以打TAXI的大堂設(shè)置獨立訪客停車的車庫與商業(yè)停車完全區(qū)隔通道樹型交通體系現(xiàn)代城市景觀設(shè)計高科技集成設(shè)施城市綜合體一個顯著特點就是均在所在城市矗立了地標(biāo)式建筑。如超高層酒店：濟(jì)南萬達(dá)廣場180米高超白金五星級酒店；又如高層地標(biāo)式雙塔：無錫萬達(dá)廣場白金五星級酒店及酒店式公寓組成的玻璃雕塑雙塔等。

地標(biāo)式的城市建筑城市綜合體的開發(fā)背景現(xiàn)代都市中，習(xí)慣快節(jié)奏的人們需要在一個方便、快捷、經(jīng)濟(jì)、集多種功能于一體的綜合空間里，享受高效率的生活和工作，于是城市綜合體便應(yīng)運而生。

城市綜合體是城市聚集的產(chǎn)物城市綜合體的出現(xiàn)是城市形態(tài)發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物。因為城市本身就是一個聚集體，當(dāng)人口聚集、用地緊張到一定程度的時候，在這個區(qū)域的核心部分就會出現(xiàn)這樣一種綜合物業(yè)。

①城市形態(tài)的表現(xiàn)

在城市核心區(qū)域為了降低綜合商務(wù)成本而為之，比如在一幢高層建筑內(nèi)集合辦公、餐飲、商業(yè)等服務(wù)場所的獨棟式綜合建筑體。這種綜合建筑體也屬于城市綜合體。

②經(jīng)濟(jì)形態(tài)的表現(xiàn)

隨著開發(fā)商開發(fā)規(guī)模的不斷增大，規(guī)劃了辦公、居住、商業(yè)設(shè)施等多種獨立場所，并通過一個連廊或其它各種形式將它們聯(lián)結(jié)在一起，形成新型的獨立式的城市綜合體。

LVGINVESTMENT

城市綜合體是從美國傳來的，最早的成功案例一直經(jīng)久不衰的美國洛克菲勒中心亞洲最經(jīng)典的就是號稱規(guī)劃建造了18年的東京六本木在中國最熟悉的是國貿(mào)中心，到今天差不多20年了我們看城市綜合體發(fā)展的歷程，國貿(mào)三期02年啟動形成，它的時間價值和資產(chǎn)價值無與倫比！

中國國際貿(mào)易中心(以下簡稱"國貿(mào)中心")是目前中國規(guī)模最大的綜合性高檔商務(wù)服務(wù)企業(yè)之一，國貿(mào)中心地處北京商務(wù)中心區(qū)的核心地段，占地12公頃，總建筑面積56萬平方米，集辦公、住宿、會議、展覽、購物和娛樂等多功能于一體，是眾多跨國公司和商社進(jìn)駐北京的首選之地。城市綜合體依地段而生，城市一般都在CBD區(qū)域就會出現(xiàn)高檔次的復(fù)合建筑樓群。其功能不能是單一的，而是復(fù)合性的，從這一點來看，CBD本身就是一個龐大的綜合體。如北京萬達(dá)廣場就是一個典型的CBD區(qū)域的城市綜合體。依北京的CBD規(guī)劃方案為例，CBD整個建筑規(guī)?？刂圃?000萬平方米之內(nèi)，寫字樓約占50％左右，公寓占25％左右，其它25％為商業(yè)、服務(wù)、文化及娛樂設(shè)施等。從一個大的綜合體理念開始，再通過一個個小的綜合體的建設(shè)，最后形成一個大的綜合體，共同促進(jìn)CBD的整體建設(shè)。LVGINVESTMENT由于目前城市客群大多從事腦力勞動，1\具備一定的物質(zhì)基礎(chǔ)，2\有追求高檔住宅的能力與強(qiáng)烈的意愿，3\并且一般受過良好教育，4\具有較強(qiáng)的專業(yè)知識和5\職業(yè)能力及相應(yīng)的家庭消費能力，因此，大多追求生活質(zhì)量，向往高品質(zhì)的生活。

首先，表現(xiàn)在對物業(yè)的交通、樓宇硬件設(shè)施（電梯、空調(diào)）以及物業(yè)管理水平等要求較高；

其次，要求合理的物業(yè)生態(tài)景觀規(guī)劃。

雄居城市商務(wù)中心的中產(chǎn)階層，白天必須面臨城市的“水泥森林”城堡，高樓大廈、車水馬龍所帶來的壓抑、浮躁，其緊張心態(tài)只有在工作之余才能得到釋放。

因此，如果選擇居住在城市中心，就必然要求物業(yè)具有合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃，能夠在這里休閑放松，體味生活的樂趣。因此，集公寓、商場、休閑、娛樂、主題公園于一體的城市綜合體物業(yè)的需求漸成熱點。而綜合體建筑模式就是在這樣的背景下應(yīng)運而生了。

一個城市綜合體至少組合了hopsca功能中的三種，以一種功能為主、多種功能配套的高效率建筑群落。商務(wù)辦公、居住、酒店業(yè)、商業(yè)、休閑娛樂、縱橫交叉的交通及停車系統(tǒng)，有些還具有會展等展覽功能，城市綜合體基本具備了現(xiàn)代城市的全部功能，因此又被稱為“城中之城”。集合了城市的最重要的功能和人群,是濃縮的都市。

城市綜合體具備完整的街區(qū)特點，是建筑綜合體向城市空間巨型化、城市價值復(fù)合化、城市功能集約化的結(jié)果，同時城市綜合體通過街區(qū)的作用，實現(xiàn)了與外部城市空間的有機(jī)結(jié)合、交通系統(tǒng)有效聯(lián)系，成為城市功能混合使用中心，延展了城市的空間價值。

在中國城市綜合體一般具備三個要素一是城市的中心和副中心地段；二是公共交通的樞紐；三是獨享和兼具城市的自然景觀或公共資源如臨（觀）水或城市廣場。城市綜合體的每種功能有其特定的運行時間范圍，城市綜合體將不同時間段的功能組織在一起，使其保持24小時的繁榮，提高了綜合體的使用效益。城市綜合體內(nèi)各功能在時間上的銜接，使其各部分的活動組織有序，而且各部分的使用也能相互補充。尤其在市中心地區(qū)，城市綜合體將居住、娛樂活動注入其中，使那些在非工作時間“死去”了的地區(qū)的功能得到完善。

LVGINVESTMENT2.1.1商務(wù)

商務(wù)是現(xiàn)代城市的主要功能，操縱著城市大部分資金流和物流方向。一個區(qū)域空間能否提供充分、便捷的商務(wù)空間，決定著這一區(qū)域的城市地位和功能。

城市綜合體應(yīng)用高規(guī)格空間滿足不同企業(yè)的商務(wù)需求。

2.1.2商業(yè)

商業(yè)零售與人們的日常生活最密切，形成城市范圍的市場并吸引和支持其他功能。零售更主要的是提供生活性、愉快性和豐富性，以滿足人們的多樣化選擇，并形成熱鬧繁榮的街區(qū)。能夠充分滿足各類階層的消費需求。

LVGINVESTMENT2.1.3居住

居住是城市開發(fā)的基本成分，是解決市中心居住問題，避免每天上下班長途跋涉造成交通擁擠和能源浪費的有效辦法，同時居住為城市街區(qū)提供安全的生活空間。城市綜合體的開發(fā)應(yīng)為了節(jié)省時間和其他各類資源，完成綜合體的聚合效應(yīng)，滿足了城市其他階層人士的居住需求。

LVGINVESTMENTLVGINVESTMENT2.1.4酒店

酒店是綜合體中最贏利的項目，它為綜合體提供流動的“居住”人口和活動的人，并提供娛樂設(shè)施和夜間服務(wù)，24小時的服務(wù)使項目保持持久的繁榮并增加其活力。

LVGINVESTMENT按性能分：

商務(wù)綜合體，是指沒有住宅的純綜合體；

生活綜合體，不僅有住宅而且比例較大超過30%；

單一綜合體；一種按功能說不但沒有住宅甚至沒有公寓等居住型的凈綜合體；另一種按建筑形態(tài)說可能只有一棟超高層建筑，但卻也集合了三種以上的功能產(chǎn)品。

按地段分：都心型綜合體，副中心（區(qū)域和新城）型綜合體。按體量分：大型城市綜合體是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然要求，我們根據(jù)特點可以劃分為：

城市CBD中心的城市綜合體，如北京萬達(dá)廣場。

交通樞紐型城市綜合體，如北京國瑞城。

城市副中心城市綜合體,城市副中心，是城市經(jīng)濟(jì)新增長點。如上海五角場、重慶南坪商圈、無錫濱湖區(qū)、沈陽鐵西城市副中心等

城郊結(jié)合部城市綜合體，如世茂?；蝶湖灣。

由于很多的大城市市區(qū)已經(jīng)沒有能夠找出占地5萬平方米以上的地塊，因此很多城市綜合體最大的選址可能是在城郊結(jié)合部。

“城市商務(wù)綜合體”這一概念，隨著商務(wù)公寓的推出，受到越來越多商務(wù)人士的青睞。成為現(xiàn)代辦公物業(yè)的新名片。

城市商務(wù)綜合體是以商務(wù)活動為核心的集約物業(yè)形態(tài)，涵蓋了商務(wù)樓、公寓、住宅、酒店、商業(yè)等多種關(guān)聯(lián)性較強(qiáng)的物業(yè)形態(tài)，如美國紐約洛克菲勒中心、北京的友誼賓館、紐約的花旗中心、香港的時代廣場等。

集約資源放大功能，是商務(wù)綜合體的本質(zhì)特征，如深圳萬駿匯商務(wù)公寓既掌控大鏟灣港區(qū)、寶安國際機(jī)場、航空物流園等國際資本圈，同時毗鄰五星級酒店、政府機(jī)關(guān)，掌控家樂福、沃爾瑪?shù)却笮蜕虡I(yè)資源。它打破傳統(tǒng)辦公模式，放大了物業(yè)彼此的價值，從而取得了１＋１遠(yuǎn)大于２的整體效能，讓企業(yè)員工自由轉(zhuǎn)換于生活和工作之間，輕松享受休閑商務(wù)、擴(kuò)張商務(wù)版圖，為企業(yè)長足發(fā)展奠定人性化基礎(chǔ)。

上海的新天地就是最經(jīng)典的案例價值：

城市綜合體，里面有旅游的人群，寫字樓有這個城市最高端的商務(wù)人群，住宅有這個城市最高端的生活人群，商業(yè)可能輻射周邊很多精英消費人群，他的價值不僅體現(xiàn)在這個城市的綜合體，還體現(xiàn)在周邊的價值提升。所以大家判斷城市綜合體的價值，不僅要關(guān)注自身產(chǎn)品的組合，也要關(guān)注周邊的城市配套，所以一個城市綜合體最終的價值最大化，會成為一個區(qū)域、城市的標(biāo)志，同時會成為一個城市、居民娛樂消費的中心，這是城市綜合體發(fā)展的最大的價值的體現(xiàn)。

關(guān)于城市綜合體還一直有一個小爭論，就是中心型的，鬧市型住宅會不會成為高端的住宅。而且人流很喧嘩會降低生活品質(zhì)，但如果能和一個城市的景觀，自然資源能夠很好的結(jié)合，甚至人造的景觀和均衡的動靜分離，把居住部分和自然的景觀做了一個很好的結(jié)合，同時可以利用高科技和高智能的設(shè)施與高端的材料、空間和功能很好的結(jié)合，既能享受都市商業(yè)的繁華和便利，又能提高居住和生活的品質(zhì)和格調(diào)，同樣可以營造高尚的社區(qū)。

大型城市綜合體建筑必須擁有齊備的生活系統(tǒng)；集公園、公寓、商場、寫字樓、餐飲、休閑、娛樂、會所于一體。

2.2.1三大選址標(biāo)準(zhǔn)

城市綜合體屬于綜合性物業(yè)，由于對其建筑密度及容積率有特定的要求，所以最可能分布于城郊結(jié)合部，這樣才能獲得足夠大的開發(fā)地塊，以保證有足夠的空間實現(xiàn)低密度的建筑模式。

城市綜合體項目選址一般符合下列三項標(biāo)準(zhǔn)之一：

項目選址三項標(biāo)準(zhǔn)

1、項目所在位置為城市核心區(qū)2、有人流和消費基礎(chǔ)項目位于城市中心3、是城市經(jīng)濟(jì)新增長點位于新開發(fā)區(qū)

（典型案例北京萬達(dá)廣場在CBD區(qū)北京國瑞城在有發(fā)展前景的崇文區(qū)世茂?；蝶湖灣位于有“上海后花園”之稱的昆山

）

2.2.2必須有營造園林景觀的基礎(chǔ)

大型城市綜合體必須有大面積的綠化作為其營造園林景觀的基礎(chǔ)。

2.2.3必須具有交通便捷的區(qū)位優(yōu)勢

城市綜合體與城市的經(jīng)濟(jì)有著密切的聯(lián)系，這一切都需要與城市其他區(qū)域之間有快速便捷的交通網(wǎng)絡(luò)做紐帶，保證在綜合體內(nèi)的辦公人員出行的便利性。最好位于地鐵站或交通便利位置。

交通的便利將為城市綜合體項目帶