某縣縣城核心區(qū)建設(shè)項目可研

2、承辦單位：**縣城市建設(shè)投資開發(fā)有限責(zé)任公司**縣城市建設(shè)投資開發(fā)有限責(zé)任公司是由**縣政府授權(quán)，**縣國有資產(chǎn)管理委員會出資的國有獨資公司。公司成立于2002年3月份，注冊資本10000萬元，法人代表胡江川，公司辦公地址位于**縣城君山大道建設(shè)大廈。公司依據(jù)國家法律、法規(guī)和公司章程，在國家宏觀政策指導(dǎo)下，在公司注冊資金10000萬元，資本源為**縣政府無償劃撥的部分市直行**縣城市建設(shè)投資開發(fā)有限責(zé)任公司為國有獨資公司，按照現(xiàn)代企業(yè)一室四部，即綜合辦公室、策劃部、工程部、土地開發(fā)部、國有資產(chǎn)經(jīng)營(1)項目基本情況體育中心、實驗小學(xué)、廬陵賓館等公共配套服務(wù)設(shè)施，以及一些新建住宅1小區(qū)。區(qū)域內(nèi)大量零星土地，分布零散，建設(shè)零亂，且涉及單位及民居眾多，嚴(yán)重影響城市面貌。**縣城市建設(shè)投資開發(fā)有限責(zé)任公司于2008年6鳳凰路、君山大道、富川路圍合，用地總面積為95公頃。(2)項目實施目的根據(jù)**縣委縣政府統(tǒng)一部署，2008年提出對該區(qū)域范圍用地進(jìn)行重新整合，舊民居及廠房等單位用地進(jìn)行土地整理和規(guī)劃，并統(tǒng)一開(1)整理土地312畝，312畝整理土地上的住宅、非住宅拆遷安置；(2)東昌路建設(shè)(道路紅線寬度20m、長800m);配套設(shè)施建設(shè)。4、國家計委頒發(fā)的《投資項目可行性研究指南》(2002年版);11、關(guān)于印發(fā)2008年**縣城房屋拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)(試行)的通知；2根據(jù)《投資項目可行性研究指南》所規(guī)定的內(nèi)容和深度要求，進(jìn)行可1、調(diào)查研究項目所在地區(qū)的社會經(jīng)濟(jì)、城市道路與交通、城市建設(shè)2、針對土地利用現(xiàn)狀及項目規(guī)劃要求，研究土地整理方案、住宅及3、分析**縣城敦厚片區(qū)核心區(qū)社會經(jīng)濟(jì)和居住區(qū)、商業(yè)區(qū)的發(fā)展趨(1)整理土地312畝(詳表1—1、表1—2);(2)拆遷面積：住宅拆遷面積28600m2、非住宅拆遷面積34089m2;(3)安置面積：33976m2(含公建面積、住宅拆遷面積的90%按拆1m2補1.2m2進(jìn)行就地安置);(4)東昌路建設(shè)：道路紅線寬度20m、長800m;(5)配套設(shè)施建設(shè)。3**縣縣城核心區(qū)建設(shè)項目可行性研究報告表1一1用地編號占地面積(m2)現(xiàn)狀權(quán)屬單位內(nèi)部住宅較凌亂交通局、城管大隊、財政局民居待拆民居民居、大自然藥業(yè)廠房、機修站大自然藥業(yè)、縣公路局民居民居苗圃建設(shè)局辦公用房殘聯(lián)私房民居舊房農(nóng)機局舊房房產(chǎn)局糧食學(xué)校、車隊糧食局汽運公司交通局民居民居空地體育局舊房蔬菜隊舊房科技局農(nóng)技推廣中心農(nóng)業(yè)局空地集體土地糧油公司空地糧食局白僵菌廠林業(yè)局空地、福利廠民政局種子公司農(nóng)業(yè)局辦公二建公司合計208544(312畝)注：以上資料由**縣城投公司2009年4月6日提供。4**縣縣城核心區(qū)建設(shè)項目可行性研究報告各類用地概念規(guī)劃意見表表1—2用地編號占地面積(M2)用地性質(zhì)現(xiàn)狀土地整理意見概念規(guī)劃意見政局住宅內(nèi)部住宅較凌亂整理沿街城管大隊辦公用房拆除建辦公用房，其余規(guī)劃多層住宅待拆民居住宅民居舊民居安置規(guī)劃住宅，多層結(jié)合小高層，沿街局部商業(yè)，現(xiàn)代風(fēng)格大自然藥業(yè)，市公路段機修站住宅內(nèi)含民居，大自然藥業(yè)廠房及機修站廠房整理待拆民居商業(yè)民居整理規(guī)劃商業(yè)街建設(shè)局住宅空地整理B1-B7整體規(guī)劃多層住宅，沿廣場西路設(shè)置商業(yè)街殘聯(lián)住宅殘聯(lián)用房整理待拆民居住宅私房整理農(nóng)機局住宅舊房整理房產(chǎn)局住宅舊房整理糧食局住宅舊房整理汽運公司住宅舊房整理待拆民居商業(yè)民居整理沿廣場西路設(shè)置廬陵風(fēng)情商業(yè)街，其它民居保留5體育局賓館空地整理建設(shè)10層賓館蔬菜隊住宅舊房整理規(guī)劃多層住宅，劃歸天旋星苑科技局綠地舊房整理農(nóng)業(yè)局住宅舊房整理劃歸體育場用地，建訓(xùn)練場地私人住宅空地整理規(guī)劃小高層、多層住宅，沿君山大道建辦公樓糧食局住宅舊房整理林業(yè)局住宅舊房整理民政局住宅舊房整理農(nóng)業(yè)局住宅舊房整理規(guī)劃小高層、多層住宅，沿君山大道建辦公樓第二建筑工程公司住宅舊房整理6本項目土地整理至2009年12月完成，整理土地上的拆遷安置計劃2011年12月完成；本項目土地開發(fā)及出讓分期進(jìn)行，可出讓土地總量為291.39畝，至2017年12月完成。計劃每年開發(fā)及出讓土地詳見表1—3。表1—3可出讓面積(畝)第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年合計出讓比例出讓比例出讓比例出讓比例出讓比例出讓比例出讓比例出讓比例住宅非住宅(1)實施機構(gòu)和職責(zé)任組長，常務(wù)副縣長彭耀圣、副縣長胡江川任副組長。土地整理工作領(lǐng)導(dǎo)城投公司朱生根為辦公室副主任，具體工作人員從城投公司、縣國資辦國土資源局、規(guī)劃建設(shè)局、房管局等單位抽調(diào)，負(fù)責(zé)權(quán)屬調(diào)查、制定每土地的具體整理方案和辦理實質(zhì)性土地整理工作。各成員單位要積極配(2)實施步驟：a、宣傳動員階段：2008年10月底前；7b、土地資產(chǎn)申報和核實階段：2008年11月15日至12月31日；c、制定具體整理方案階段：2009年1月1日至5月30日；d、土地資產(chǎn)移交階段：2009年6月1日至2009年10月30日；e、產(chǎn)權(quán)過戶階段：2009年12月底前完成土地整理和土地權(quán)屬辦證工(3)各方協(xié)調(diào)、形成合力：縣監(jiān)察局、財政局、審計局對工作進(jìn)行督促檢查，確保各項基礎(chǔ)性工作在2008年12月底前完成。計劃東昌路建設(shè)2009年10月完成；配套設(shè)施建設(shè)分期進(jìn)行，計劃2010年12月完成。估算總投資額為14790.68萬元。其中：土地整理投資額為4680萬元，東昌路及安置點建設(shè)投資額為3056.52萬元，預(yù)備費為553.12萬元，建設(shè)期銀行貸款利息為3175.2萬元。目利潤總額3979.72萬元，總投資利潤率26.91%,盈虧平衡點78.8%,投資回收期為7.3年，表明本項目在財務(wù)上可行。本項目社會效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益極其顯著?？蛇M(jìn)一步完善提升**縣城敦厚片區(qū)核心區(qū)的品味和價值，有利于改善當(dāng)?shù)氐娜宋沫h(huán)境使當(dāng)?shù)貫榱颂嵘?*縣的城市形象和城市競爭力，改善投資環(huán)境，創(chuàng)造更優(yōu)良的人居環(huán)境，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)和城市發(fā)展，在縣委縣政府的領(lǐng)導(dǎo)下，由縣城投公司牽頭，展開了**縣城敦厚片區(qū)核心區(qū)的規(guī)劃建設(shè)系列工作。**縣城敦厚本項目規(guī)劃建設(shè)以俯覽**縣戰(zhàn)略規(guī)劃研究的視野，試圖達(dá)到三方面目8一是判斷**縣城敦厚片區(qū)核心區(qū)的發(fā)展階段與水平，正確評估其獨特的資源稟賦、發(fā)展前景，恰當(dāng)選擇**縣城敦厚片區(qū)核心區(qū)在全縣未來發(fā)展二是提出一份有效反映城市“要素一空間”關(guān)系的結(jié)構(gòu)規(guī)劃，側(cè)重于構(gòu)筑一個新的城市空間與產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)、社會人口、基礎(chǔ)設(shè)施和生態(tài)環(huán)境的合理框架，提高城市活動的空間載體在城市核心區(qū)內(nèi)整合建設(shè)用地并拓展發(fā)模式的統(tǒng)一關(guān)系，成為**縣政府和社會各界的行動綱領(lǐng)，并使該地區(qū)成為**縣規(guī)劃典范，加快**縣的城市建設(shè)，并對周邊地區(qū)的規(guī)劃起到指導(dǎo)性的1、本項目估算總投資14790.68萬元，**縣城投公司負(fù)責(zé)土地整理、2、**縣政府為本項目注入資金4700萬元(已經(jīng)投資1300萬元完成對一期A地塊中A2、A3的土地整理工作，工作內(nèi)容包括整理土地58畝和2萬平方米的拆遷、2.23萬平方米的安置),向銀行貸款資金1億元。本項目歸還銀行貸款的資金來源：第一來源為通過本項目土地出讓按(1)**縣縣城核心區(qū)建設(shè)項目，對完善**縣城市總體規(guī)劃、完善**縣城核心區(qū)的建設(shè)發(fā)展具有極大的推動作用。項目的建設(shè)有利于改善城市功能，增強城市的承載能力和聚集能力，提升城市品位和形象，做強做大做優(yōu)做美城市，改善人居環(huán)境，使**縣城核心區(qū)區(qū)位優(yōu)勢和資源優(yōu)勢轉(zhuǎn)化9為經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢。項目的建設(shè)將極大的改善**縣城核心區(qū)的各項建設(shè)條件，有利于**縣城核心區(qū)積聚人氣、促進(jìn)核心區(qū)及周邊的土地較快增值，將極大地促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、改善**縣投資環(huán)境、創(chuàng)造城市就業(yè)機會。(2)**縣縣城核心區(qū)建設(shè)項目的改造建設(shè)，是提升城市綜合竟?fàn)幜?、加快城市化進(jìn)程的需要；是改善**縣城核心區(qū)城市建設(shè)面貌、提高人民生活水平和生活質(zhì)量的需要；是構(gòu)建和完善**縣城市大格局、促進(jìn)各項城市基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展的需要。(3)隨著本項目的建設(shè)，將全面啟動**縣城核心區(qū)的建設(shè)改造，對**縣城核心區(qū)盡快構(gòu)建和形成“四高”住宅生活區(qū)、廬陵風(fēng)情商業(yè)步行街區(qū)、君山大道辦公服務(wù)區(qū)的規(guī)劃布局結(jié)構(gòu)，對盡快形成**縣城核心區(qū)的城市產(chǎn)業(yè)功能、城市形象功能，有巨大的推動作用。(4)本項目規(guī)模恰當(dāng)、依據(jù)充分，道路建設(shè)及配套設(shè)施建設(shè)工程建設(shè)方案可行；本項目總投資估算合理，還款計劃有充分保障。本項目建設(shè)既具有很好的社會、環(huán)境效益，也有良好的經(jīng)濟(jì)效益。(5)本項目基礎(chǔ)工作扎實、組織協(xié)調(diào)得力、實施機構(gòu)到位、職責(zé)分工明確，土地資產(chǎn)申報和核實工作已全面完成。(6)本項目社會效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益極其顯著?？蛇M(jìn)一步完善提升**縣城核心區(qū)的品味和價值，有利于改善當(dāng)?shù)氐娜宋沫h(huán)境使當(dāng)?shù)鼐用裰苯邮芤?。項目總投資14790.68萬元，項目土地出讓凈收入18770.40萬元，項目利潤總額3979.72萬元，總投資利潤率26.91%,盈虧平衡點78.8%,投資回收期為7.3年，表明本項目在財務(wù)上可行。從項目的經(jīng)濟(jì)分析結(jié)果看，具有較好的獲利能力，經(jīng)濟(jì)效益良好。運作時只要管理措施、資金籌措到位，土地出讓量和時機把握了氣候，就能取得較好的投資回報。(7)本項目屬**縣重大城市建設(shè)項目。本項目所在地的社會經(jīng)濟(jì)狀法律條件充分，資金、技術(shù)條件及還款計劃有充分保障，項目是完全可行(1)項目土地整理及土地開發(fā)全過程中，須通過一切有效手段加強**縣城核心區(qū)的包裝、宣傳和市場化運作。為了有利于本項目能夠順利成功實施并達(dá)到應(yīng)有的效益，必須采取措施盡快培植和聚集人氣，促使土地快速升值，增加土地購買者的投資信心，提高預(yù)期土地出讓價格。建議聘請專業(yè)咨詢公司參與項目策劃、包裝，使**縣城核心區(qū)土地開發(fā)達(dá)到預(yù)期(2)建議盡快制訂**縣城核心區(qū)土地開發(fā)、出讓詳細(xì)計劃，使土地市場交易總量與實際需要相適應(yīng)，同時加大政府調(diào)控土地市場的力度，使**縣城核心區(qū)土地資源效益最大化。建議科學(xué)安排具體土地地塊出讓的時序，使土地出讓資金既能保證項目建設(shè)資金和還款計劃，又能保證合理的(3)加快**縣城核心區(qū)改造建設(shè)步伐。鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)商到**縣城核心區(qū)開發(fā)，鼓勵有關(guān)單位、企業(yè)到核心區(qū)建設(shè)業(yè)務(wù)、辦公用房，鼓勵銀行、電訊、保險、賓招等三產(chǎn)服務(wù)業(yè)開設(shè)營業(yè)點；同時完善城市核心區(qū)配套學(xué)校、醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場、大型超市、文化娛樂設(shè)施、社會服務(wù)機構(gòu)等設(shè)(4)在具體單項工程實施過程中，對**縣城核心區(qū)控制性詳規(guī)及工程建設(shè)方案要進(jìn)一步優(yōu)化，對建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和工程造價要嚴(yán)格控制，切實做到(5)建議項目建設(shè)單位在項目實施的各階段要科學(xué)運用經(jīng)濟(jì)財務(wù)分析手段、工程技術(shù)手段，以便更好地控制工程建設(shè)成本、追求更高的土地開發(fā)利潤；努力探索出一條社會、環(huán)境、經(jīng)濟(jì)效益均好的規(guī)劃、建設(shè)、管(6)本項目由于范圍較大，涉及多專業(yè)、多工種，實施中有一定難度，建議把項目各項前期工作做細(xì)，防止失誤?？茖W(xué)做好地下管線綜合設(shè)計，道路建設(shè)與地下管線、綠化亮化建設(shè)應(yīng)同步進(jìn)行，并做好開工道路與(7)土地整理、拆遷前應(yīng)深入細(xì)致地做好項目涉及范圍內(nèi)群眾動員及思想工作，掌握政策、宣傳政策、積極落實政策，取得各級組織和居民(8)為使本項目能順利實施，建設(shè)單位要加大籌資力度。本項目經(jīng)濟(jì)效益良好，抗風(fēng)險能力強，加上有**縣城投公司以**縣城市核心區(qū)全部第二章項目規(guī)劃**縣城市建設(shè)投資開發(fā)有限責(zé)任公司于2008年6月，委托規(guī)劃設(shè)設(shè)計單位編制完成《****縣城核心區(qū)城市規(guī)劃》,現(xiàn)將《****縣城核心區(qū)城第一節(jié)項目背景為了提升**縣的城市形象和城市競爭力，改善投資環(huán)境，創(chuàng)造更優(yōu)良的人居環(huán)境，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)和城市發(fā)展，在縣委縣政府的領(lǐng)導(dǎo)下，由縣城投公司牽頭，展開了**縣城核心區(qū)的規(guī)劃建設(shè)系列工作。**縣城核心區(qū)范圍以映城市“要素一空間”關(guān)系的結(jié)構(gòu)規(guī)劃，側(cè)重于產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)、社會人口、基礎(chǔ)設(shè)施和生態(tài)環(huán)境的合理框架，提高城市活動的空間載體在城市核心區(qū)內(nèi)整合建設(shè)用地并拓展發(fā)展空間，協(xié)調(diào)區(qū)內(nèi)的建筑風(fēng)格，;三是寄望于發(fā)揮規(guī)劃的媒介作用，強化城市發(fā)展戰(zhàn)略與城市規(guī)劃管理模式的統(tǒng)一關(guān)系，成為**縣政府和社會各界的行動綱領(lǐng)，并使該地區(qū)成為**縣城規(guī)劃典范，加快**縣的城市建設(shè)，并對周邊地區(qū)的規(guī)劃起到指第二節(jié)總則展為目的，提出規(guī)劃管理及相關(guān)的控制標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)2、本規(guī)劃適用于**縣城核心區(qū)范圍內(nèi)各街坊、地塊以及各類用地建4、文本和圖冊所涉及的指標(biāo)應(yīng)符合國家、**省及**縣有關(guān)建筑技術(shù)5、本實施細(xì)則經(jīng)**縣人民政府批準(zhǔn)后執(zhí)行。本規(guī)劃遵守《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》確定的原則和條款，依照7、其他相關(guān)法規(guī)、規(guī)范及相關(guān)會議紀(jì)要本次規(guī)劃范圍為**縣城核心區(qū)范圍：以廬陵大道鳳凰路君山大道富川路圍合，設(shè)計用地總面積為95公頃。縣城位于縣境中部敦厚鎮(zhèn)盤龍嶺。東起馬甫，西止金家?guī)X，南抵連山，北臨禾水，城域面積約17平方公里。人口43.92萬人，其中城區(qū)人口2.1萬?？h城至**市12公里，現(xiàn)轄11鎮(zhèn)8鄉(xiāng)。2、核心區(qū)概況本規(guī)劃范圍位于**縣城核心區(qū)，毗鄰縣政府，東起富川路，西至鳳凰路，北起廬陵大道，南至君山大道，面積約為95公頃。區(qū)內(nèi)有廬陵文化廣場、廬陵賓館、影劇院、學(xué)校、幼兒園、體育中心等13個企事業(yè)單位金鐘路三條東西向城市道路將規(guī)劃用地自然分為A、B、C、D四地塊，以方便識辨。廬陵賓館、文化藝術(shù)中心、文化廣場、體育場等諸多公共活動設(shè)施，以及大自然藥業(yè)、公路機修站等舊廠房用地。本次規(guī)劃設(shè)計主要是對用地進(jìn)行重新整合，對舊民居及廠房用地提出土地整理和規(guī)劃的意見，各類用地面積及整理、規(guī)劃意見參見下表2—1。各類可供重新整合規(guī)劃用地總面積為表2—1用地編號占地面積(M2)用地性質(zhì)現(xiàn)狀意見概念規(guī)劃意見縣交警大隊，城管大隊，財政局住宅內(nèi)部住宅較凌亂沿街城管大隊辦公用房拆除建辦公用房，其余規(guī)劃多層住宅待拆民居住宅民居舊民居安置規(guī)劃住宅，多層結(jié)合小高層，沿街局部商業(yè)，現(xiàn)代風(fēng)格大自然藥業(yè)，市公路段機修站住宅內(nèi)含民居，大自然藥業(yè)廠房及機修站廠房待拆民居商業(yè)民居建設(shè)局住宅空地住宅殘聯(lián)用房待拆民居住宅私房農(nóng)機局住宅舊房房產(chǎn)局住宅舊房糧食局住宅舊房整理汽運公司住宅舊房整理待拆民居商業(yè)民居整理行，其它民居保留體育局賓館空地整理建設(shè)10層賓館蔬菜隊住宅舊房整理科技局綠地舊房整理容用地，建議設(shè)置綠地農(nóng)業(yè)局住宅舊房整理私人住宅空地整理山大道建辦公樓糧食局住宅舊房整理林業(yè)局住宅舊房整理民政局住宅舊房整理農(nóng)業(yè)局住宅舊房整理山大道建辦公樓住宅舊房整理設(shè)計的內(nèi)在理念充分考慮了**縣城的總體規(guī)劃，針對本次規(guī)劃設(shè)計所以對于本次規(guī)劃所新建住宅小區(qū)，我們提出建設(shè)成為達(dá)到“高起點規(guī)劃、高水平設(shè)計、高質(zhì)量施工、高標(biāo)準(zhǔn)管理”的“四高”住宅小區(qū)的一一貫徹“以人為本”的原則，以提高人居環(huán)境質(zhì)量和建設(shè)生態(tài)型居住空間環(huán)境為目標(biāo)，滿足住宅的居住性、舒適性、安全性、耐久性和經(jīng)濟(jì)性。針對居住區(qū)服務(wù)對象，使每一個居民都能平等的享受居住區(qū)的公共服使人工環(huán)境和自然環(huán)境相協(xié)調(diào)。強調(diào)綠脈與居民活動的融合，最大限度的發(fā)揮綠地的功效，將住宅組群與綠色空間融為一體。同時在建筑風(fēng)格上充一一貫徹“可持續(xù)發(fā)展”的原則，堅持居住區(qū)建設(shè)與社區(qū)建設(shè)的互相發(fā)展，做到經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益和社會效益統(tǒng)一。本次規(guī)劃以**縣城總規(guī)為依據(jù)，規(guī)劃結(jié)構(gòu)主要分為三個部分，即“四核心部分為標(biāo)準(zhǔn)為“四高”的新型住宅小區(qū)，以三者的結(jié)合充分體現(xiàn)互補第三節(jié)土地利用規(guī)劃利用現(xiàn)有的生態(tài)條件創(chuàng)造良好的生態(tài)環(huán)境，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展2、可操作原則提供合理、優(yōu)化的用地布局和便于操作的土地細(xì)劃方案，創(chuàng)造有個性注重與周邊地區(qū)的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，包括用地功能次規(guī)劃設(shè)計充分利用了這條虛軸，將北起交通局君山大道住宅辦公區(qū)，將主要景觀串聯(lián)起來。雖然整個核心區(qū)的規(guī)劃被分因此，以核心區(qū)城市設(shè)計深化為依據(jù)，總體用地功能布局調(diào)整主要體現(xiàn)為三大部分：住宅生活區(qū)——主要位于城市核心區(qū)，通過地塊中軸線將小區(qū)中心景觀串聯(lián)起來；廬陵風(fēng)情商業(yè)步行街區(qū)——位于龍湖廣場西路兩側(cè)，結(jié)合龍湖休閑美景，具有很高的商業(yè)價值；君山大道辦公服務(wù)區(qū)——位于君山大道北側(cè)，有獨立出入口，與住宅分開，與君山大道南側(cè)辦公建1、本規(guī)劃涉及土地使用性質(zhì)分類和分類代號均采用國標(biāo)《城市用地居住用地位于核心城區(qū)中軸線，突出用地功能的整體連續(xù)性和對生態(tài)環(huán)境樂用地、公共綠地。各類用地比重見下表2-2。表2-2序號類別用地名稱用地面積(m2)比例(%)1R居住用地2C公共設(shè)施用地行政辦公用地商業(yè)金融用地文化娛樂用地商業(yè)辦公用地3G綠地公共綠地4合計城市建設(shè)用地第四節(jié)道路交通規(guī)劃2、適當(dāng)調(diào)整地塊的大小，為核心區(qū)的發(fā)展創(chuàng)造各種不同功能的可能。要保證人車的適當(dāng)分流，減少相互干擾，又要為創(chuàng)造城市步行系統(tǒng)的空間景觀提供條件。結(jié)合用地規(guī)劃，設(shè)置商業(yè)步行街，創(chuàng)造富有地域特色的環(huán)道路和富川路、鳳凰路兩條南北向道路與外**縣通往市區(qū)的重要道路，政府辦公機構(gòu)、金融、商業(yè)均分布在廬陵大道兩側(cè)，寬43米。其余君山大道、贛江大道和富川路也是重要干道。核心區(qū)內(nèi)還有其他次要道路如東昌路、金鐘路、體育路以及體育場內(nèi)廣場西路設(shè)計成為步行街，左右均為商業(yè)店面，周邊小區(qū)機動車由東昌路及贛江大道進(jìn)入。步行街是龍湖南岸沿湖步行道的延續(xù)，提供市民購1、所有停車場均應(yīng)為殘疾人提供不小于總數(shù)1.5%的停車位，專位專(1)醒目，行人可直穿；(2)每日通行時間至少為6:00-22:00;(3)最小寬度為5米，在可能的條件下應(yīng)保證6米的凈寬。(1)能極大地改善步行的安全性與便捷性；(3)在可能影響街道景觀的地段；(4)與地下市政管網(wǎng)不發(fā)生矛盾。(1)出入口應(yīng)直接與街道的人流集中集散處相接(不應(yīng)占用人行道空間);(3)全天候通行。第五節(jié)公共配套設(shè)施規(guī)劃公共服務(wù)設(shè)施不僅是滿足人們正常工作生活要求，對于塑造城市的景包括主要為中心區(qū)居住人口服務(wù)的公共配套設(shè)施，均應(yīng)嚴(yán)格按照《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》(2002年版)執(zhí)行，包括幼托、學(xué)校、物業(yè)管理第六節(jié)綠地系統(tǒng)規(guī)劃綠地系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計著眼于創(chuàng)造一種新的“城市生態(tài)綠地系統(tǒng)”,其總體原則是把這一區(qū)段視為統(tǒng)一、整合的生態(tài)系統(tǒng)，并充分考慮了“生態(tài)優(yōu)先”原則，將主要設(shè)計概念體現(xiàn)為：基于最小化開發(fā)對基地地形的沖擊。限制對地形的改造，盡量利用現(xiàn)有地發(fā)展軟質(zhì)綠色景觀：在城市設(shè)計中盡可能少用不透水的硬質(zhì)地面以及提供連續(xù)的綠色空間以鼓勵自然生態(tài)廊道的發(fā)展，減少高強度城市開創(chuàng)造包括水體和綠地區(qū)域在內(nèi)的連片開放空間，以形成熱量吸收器以地塊中就設(shè)計了近1500m2的休閑公園，使居民在附近也能享受美景，新也作為人類發(fā)展富有意味的場所。龍湖是個很好的景觀場所，為**縣城創(chuàng)林蔭道：作為與水體生態(tài)系統(tǒng)周邊自然環(huán)境相對應(yīng)的元素，林蔭道的功能是將主要綠地聯(lián)系為一體，同時聯(lián)系交通樞紐和商業(yè)街、商業(yè)中心等1、利用各種不同的景觀環(huán)境提供不同的生存環(huán)境，將濕地、休閑公3、保留道路的主要綠化樹種，選擇原有樹種，以延續(xù)地域特色。1、商業(yè)街綠化以榕樹為主要樹種，發(fā)揮其成蔭效果，輔以盆栽花卉1、本規(guī)劃涉及土地使用性質(zhì)分類和分類代號均采用國標(biāo)《城市用地2、本次規(guī)劃中劃定的地塊界線，即代表實施中的用地紅線。開發(fā)建設(shè)時，經(jīng)由城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)，也可根據(jù)實際情況，對區(qū)內(nèi)各地塊的用地界線進(jìn)行調(diào)整、合并及細(xì)分，但所涉及項目規(guī)模必須符合圖則中3、在本次規(guī)劃設(shè)計范圍內(nèi)，土地使用和開發(fā)建設(shè)宜成片進(jìn)行。開發(fā)建設(shè)過程中，需在本次規(guī)劃基礎(chǔ)上編制相應(yīng)的修建性詳細(xì)規(guī)劃，并經(jīng)由城4、在開發(fā)建設(shè)過程中，地塊的土地利用性質(zhì)及用地規(guī)模必須符合文5、在開發(fā)過程中，由于現(xiàn)實原因或特殊要求，確需變更規(guī)劃用地性質(zhì)及用地規(guī)模時，必須經(jīng)規(guī)劃和土地管理部門的批準(zhǔn)。土地使用性質(zhì)的變更應(yīng)有利于環(huán)境改善和提高公共設(shè)施服務(wù)水平，并有利于核心區(qū)地塊的整6、土地使用性質(zhì)的變更，宜在同類別范圍內(nèi)調(diào)整，并同時符合用地兼容及建筑相容性的規(guī)定，變更解釋文件應(yīng)附在報批規(guī)劃文件內(nèi)(包括審1、本次規(guī)劃所涉及的地塊控制指標(biāo)分為規(guī)定性和指導(dǎo)性兩類：地塊的用地性質(zhì)、容積率、建筑密度等指標(biāo)屬于規(guī)定性指標(biāo)，在建設(shè)實施過程中各項建設(shè)指標(biāo)必須符合圖冊指標(biāo)表中的規(guī)定；指導(dǎo)性指標(biāo)是指各類可參3、各地塊建設(shè)除需滿足本規(guī)劃地塊控制指標(biāo)的要求外，還必須遵守1、容積率指標(biāo)為上限指標(biāo)，地塊內(nèi)的容積率不得超過規(guī)劃中規(guī)定的2、建筑密度指標(biāo)為上限指標(biāo)，地塊內(nèi)的建筑密度不得超過定的指標(biāo)地塊內(nèi)建筑地平面以上的高度不得超過規(guī)劃中規(guī)定的建筑高度控制2、住宅建設(shè)間距應(yīng)遵照《**省城市規(guī)劃管理技術(shù)導(dǎo)則》的要求，其中住宅底層為商店或其他非居住用房時，住宅間距的計算，不得扣除底層高度，但同一裙房之上的幾棟建筑，計算間距時可扣除底3、多層住宅計算高度應(yīng)加上底層2.2米的儲藏空間高度(有2.2米的4、建筑退后道路紅線距離應(yīng)滿足消防、市政設(shè)施等要求，并符合表5、建筑后退用地紅線控制應(yīng)符合消防、市政設(shè)施等要求，并應(yīng)符合**縣縣城核心區(qū)建設(shè)項目可行性研究報告(1)當(dāng)用地紅線與道路紅線相接時，建筑后退距離從道路中心線開始(2)當(dāng)用地紅線與其他地塊用地紅線相鄰時，建筑后退紅線距離退表7-1建筑相鄰道路等級建筑后退紅線距離(米主干道次干道5支路5生態(tài)綠地第一節(jié)區(qū)域社會經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀**市位于**省中部，贛江中游，北距省會南昌市221公里，南距贛州204公里。**縣古稱廬陵，秦(公元前221年)始建縣，1914年改**縣至今。1949年10月**解放后，置縣城于**市，市縣治同城，1979年10月全縣國土面積2117平方公里，耕地面積3.97萬公頃，謂之”七山半水二分田，半分道路和莊園",現(xiàn)轄11鎮(zhèn)8鄉(xiāng)，2008年底**縣全縣總?cè)丝?6萬人，城鎮(zhèn)人口為12.5萬人，**縣城人口為8萬人。加快富民興縣為主題，以大開放為主戰(zhàn)略，大力推進(jìn)工業(yè)化、城鎮(zhèn)化和產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，經(jīng)濟(jì)社會呈現(xiàn)又好又快發(fā)展的良好態(tài)勢，先后獲得全國最具發(fā)展?jié)摿χ行〕鞘邪購娍h、全省經(jīng)濟(jì)發(fā)展綜合先進(jìn)縣、全省統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展先進(jìn)縣、全省招商引資先進(jìn)縣、全省工業(yè)崛起年度貢獻(xiàn)獎、全省縣級財政收入三年翻番獎、全省縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展示范工作先進(jìn)縣等榮譽稱號。北緯26°38′～27°37′之間，東鄰青原區(qū)，南界泰和縣，西連安?？h，西北接井岡山，北邊為吉州區(qū)、吉水縣。**縣城距**市中心城區(qū)12公里、井岡山機場30公里，距南昌市為230公里，距贛州市為180公里，距井岡山市茨坪為119公里，105國道、319國道穿境而過，贛粵高速公路**縣入口處離縣城僅5公里，京九鐵路**南站(客、貨兩用)座落城東建設(shè)區(qū)，縣境所有出口路達(dá)到二級水泥(油)路標(biāo)準(zhǔn)。市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)(18km2)與縣工業(yè)園依105國道相傍。以廣州、深圳為中心的珠江三角洲，以廈門、泉州為中心的閩南經(jīng)濟(jì)圈和華中工商重地武漢等發(fā)達(dá)地區(qū)不到一天的路程，是“**市旅游休閑的后花車僅需要8小時，往來便捷；贛江由南而北繞流全境，上溯贛洲，下連長南接北、水陸空并進(jìn)的立體交通網(wǎng)絡(luò)，成為革命搖籃、旅游勝地井岡山的速公路、吉永省級公路等，縣城道路“三縱六橫”的路網(wǎng)骨架系統(tǒng)已初步本縣地處中緯地帶，屬亞熱帶季風(fēng)濕潤氣候，年平均氣溫18.3℃,1月均溫6.1℃,7月均溫29.6℃,極端最低溫度-8℃,極端最高溫度40.2℃。全年無霜期約277天，初霜期一般在11月下旬，終霜期一般在2月中旬。年平均降水量1450毫米左右。3～6月雨水較多，約占全年降水量的58%,易遭水災(zāi)；7～9月受季風(fēng)影響，時有伏旱。倒春寒和寒露風(fēng)等災(zāi)害性天氣時**縣城位于縣境中部敦厚鎮(zhèn)盤龍嶺。東起馬甫，西止金家?guī)X，南抵連山，北臨禾水，城域面積約17平方公里。**縣城位于**市中部，是**市經(jīng)濟(jì)、文化教育中心，市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、**深圳產(chǎn)業(yè)園位于縣城東部。**縣城建設(shè)定位為：**省重要電子信息產(chǎn)業(yè)基地，井岡山旅游的前沿第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，兼有區(qū)域性物質(zhì)儲運的新型工業(yè)城鎮(zhèn)。規(guī)劃至2010年城鎮(zhèn)規(guī)劃范圍達(dá)24平方公里，人口規(guī)模達(dá)15萬(含市高新區(qū))。同時廬陵文5、**縣工業(yè)園**縣工業(yè)園是在原鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)的基礎(chǔ)上發(fā)展起來的，于2001年8月經(jīng)縣政府批準(zhǔn)，正式掛牌成立**縣工業(yè)園管委會辦公室。該園坐落于縣城區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃，2003年**縣在**市的戰(zhàn)略規(guī)劃中被列入了**中心城區(qū)，**園區(qū)規(guī)劃總面積10平方公里。整個園區(qū)分為縣城工業(yè)園區(qū)、鳳凰片區(qū)。按照“分期實施，逐步推進(jìn)，滾動發(fā)展”的原則，確立了以縣城工業(yè)園為中心點，不斷拓展園區(qū)規(guī)模。目前，縣城工業(yè)園區(qū)已建成3.5平方公里，園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)累計投入資金3.9億元，已合理規(guī)劃出生產(chǎn)區(qū)、生活區(qū)、服務(wù)區(qū)和休閑區(qū)。區(qū)內(nèi)路網(wǎng)四通八達(dá)，配套設(shè)施全部跟進(jìn)，已實共打一個品牌、共享資源，實現(xiàn)了企業(yè)向工業(yè)園區(qū)集中，人口向城市集頸”,經(jīng)專家論證，市委、市政府批準(zhǔn)，縣委、縣政府決定啟動工業(yè)園鳳凰片區(qū)的開發(fā)建設(shè)。2008年大力推進(jìn)了鳳凰工業(yè)園區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，鳳凰大道的綠化工程正在加緊進(jìn)行，完成土方工程100余萬方。鳳凰B區(qū)的鳳鳴大道正在抓緊施工建設(shè)，梧桐路、棲鳳路和鳳凰二路二期工程已完成招標(biāo)工作，將于近期施工興建，二期5000畝征地工作已全面展開。2008年，完成工業(yè)增加值205776萬元，主營業(yè)務(wù)收入695625萬元，工業(yè)上繳稅金27584萬元，園區(qū)從業(yè)人員23015人，新增就業(yè)人數(shù)5113人，新增規(guī)模以上企業(yè)38家，新增年銷售收入超億元以上企業(yè)4家，新增納稅2000萬元企業(yè)3家；入園項目新增17個，其中在建企業(yè)6個、投產(chǎn)企業(yè)8個(投資5000萬元以上的13個，其中億元以上項目10個)。投資30億興建的博碩科技(**)有限公司，由全球世界五百強企業(yè)——臺灣華碩集團(tuán)投資興建，以生產(chǎn)手提電腦主機板及配件產(chǎn)品為主，在全球電腦行業(yè)中，三分天下有其一。園區(qū)規(guī)模以上工業(yè)對工業(yè)增長的貢獻(xiàn)率達(dá)70.8%,成為全縣工業(yè)經(jīng)濟(jì)增長的重要支撐點。入園企業(yè)中，以燕京啤酒、**娃哈哈等為主的食品企業(yè)已經(jīng)成為縣財稅上交大戶；以博碩科技、協(xié)訊電子、華憶科技、嘉洲科技、浩漢電子、航盛電子、協(xié)昌電子、高創(chuàng)電子等為主的近60家電子信息企業(yè)，是園區(qū)建立以來發(fā)展最快、提供就業(yè)崗位最多的產(chǎn)業(yè)；以廬陵水泥、富強鋼結(jié)構(gòu)等為主的建材企業(yè)；以麥凱婚紗、新名婚紗和鴻興(**)實業(yè)等為主的服裝企業(yè)，以大自然藥業(yè)、金安林產(chǎn)、上大玲珀造紙助劑等6、**市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)/**深圳產(chǎn)業(yè)園**市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)位于**市中心城區(qū)河南片，座落在**縣城東面，2001年11月正式掛牌，2005年經(jīng)省政府批準(zhǔn)規(guī)劃面積為1066.7公頃，至2008年底累計完成基礎(chǔ)設(shè)施投入達(dá)7億元，開發(fā)面積為達(dá)900公頃，創(chuàng)造就業(yè)崗位4萬個。2008年高新區(qū)被國務(wù)院臺辦和省政府確定為“臺資**深圳產(chǎn)業(yè)園位于市高新區(qū)東面，規(guī)劃面積為30km2,2008年正式掛牌。2008年8月4日，我市在深圳市舉行“**深圳產(chǎn)業(yè)園揭牌儀式暨項目說明會”,首批簽約進(jìn)園項目12個，簽約資金90.6億元。目前，中泰電子通訊產(chǎn)業(yè)城等5個項目已開工建設(shè)，總投資61億元，東昇影視音像制品等7個項目正在進(jìn)行前期準(zhǔn)備工作，總投資29.6億元。起步區(qū)三條主要道路已開工建設(shè)，區(qū)劃調(diào)整、體制理順、征地拆遷、招商引資、項目建設(shè)等工作有條不紊進(jìn)行。**深圳產(chǎn)業(yè)園將成為承接沿海地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的重要平截止2008年12月底，市高新區(qū)共引進(jìn)項目220個，投產(chǎn)運營企業(yè)145家，其中投產(chǎn)工業(yè)企業(yè)83家，規(guī)模工業(yè)企業(yè)已達(dá)53家。2008年，園區(qū)完成技工貿(mào)收入111.25億元，完成工業(yè)總產(chǎn)值101.7億元，完成工業(yè)增加值34.37億元，完成銷售收入102.7億元，出口創(chuàng)匯4028萬美元，實際進(jìn)資23.69億元(其中外資5371萬美元),工業(yè)固定資產(chǎn)投資20億元，實現(xiàn)稅金總額4.53億元，財政總收入13989萬元，園區(qū)新增就業(yè)人員4000人。園區(qū)企業(yè)共獲專利49項，其中2008年新增專利9項、2家企業(yè)獲得2項國家級獎、5家企業(yè)共獲得8項省級獎、6家企業(yè)共獲得10項市級獎。共有10家企業(yè)獲得市級科技型企業(yè)證書。新豐生物科技公司建有區(qū)產(chǎn)品”集成創(chuàng)新項目，填補了亞洲“空白”,被列為“全省重大科技創(chuàng)新二、綜合經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀——**縣2008年發(fā)展主要指標(biāo)比增長15.6%,超年初目標(biāo)0.6個百分點，其中第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)16.62億元，第2、財政總收入：2008年，全縣財政總標(biāo)任務(wù)5.3億元的113.22%,比上年同期增收1.69億元，增長39.26%(其中地稅系統(tǒng)收入2.58億元，增長47.49%);地方財政收入3.59億元，增長32.55%。財政總收入和地方財政收入均居全市第一，分列全省第20位和17位；財政收入占GDP的比重達(dá)到12%,提高了0.8個百分點，稅收收入占財政收入的比重達(dá)到81.8%,提高了4.9個百分點。其中地方財政收入359023、規(guī)模工業(yè)：全縣新增規(guī)模以上企業(yè)23家，達(dá)到62家(其中稅收過千萬元企業(yè)10家),完成工業(yè)總產(chǎn)值67.1億元，同比增長120%,實現(xiàn)工業(yè)增加值19.2億元，增長68.5%(超年度計劃18.5個百分點)。新增入園項目17個，其中投資5000萬元以上項目13個，億元以上項目10個，新增電子企4、利用外(內(nèi))資：全年新批外資項目9個，合同利用外資6408萬美元，占年計劃128.2%;實際利用外資5060萬美元，占年計劃101.2%,其中現(xiàn)匯進(jìn)資2581萬美元，占年計劃123%;上報億元以上內(nèi)資項目13個，其中新建項目11個，續(xù)建項目2個，合同引進(jìn)內(nèi)資27.2億元。5、固定資產(chǎn)投資：全縣固定資產(chǎn)投資完成43.6億元，增長103.7%,超年度計劃63.7個百分點。其中國有投資完成13.38億元，民間及招商引資投資完成28.66億元，新增投資及規(guī)模以下農(nóng)村社會投資完成1.56億7、人均可支配收入：2008年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入11800元；農(nóng)村8、城鎮(zhèn)化率：2008年全縣城鎮(zhèn)化率達(dá)37.6%,提高2個百分點。三、2009年經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展目標(biāo)做好今年的國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展工作，意義十分重大。綜合考慮各方面因素，2009年全縣國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的主要預(yù)期目標(biāo)是：全縣生產(chǎn)總值增長11%,財政總收入增長16%,全社會固定資產(chǎn)投資增長30%以上，力爭40%,社會消費品零售總額增長15%,實際利用外資5000萬美元，實現(xiàn)外貿(mào)出口增長15%;農(nóng)民人均純收入增加350元；化學(xué)需氧量排放量下降2%以上；二氧化硫排放量下降3%以上；萬元GDP能耗下降4%以上；城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在4%以內(nèi)；人口自然增長率控制在8%以內(nèi)。生產(chǎn)總值：力爭到2010年突破50億元，年均增長14%,人均生產(chǎn)總值財政總收入：力爭到2010年預(yù)期達(dá)到5.74億元，年均增長17%,其中地方財政收入預(yù)期達(dá)到3.59億元，年均增長16%。22%,其中規(guī)模以上工業(yè)增加值增長26%以上。利用外資：力爭到2010年，實際利用外資由2005年的2349萬美元增加到7168萬美元，年均增長25%。年均增長25%。人均可支配收入：力爭到2010年，城鎮(zhèn)居民可支配收入由2005的6700元增加到10790元，年均增長10%。農(nóng)民人均純收入：力爭到2010年，農(nóng)民人均純收入由2005年的3381元增加到4315元，年均增長5%以上。到35.5%左右，縣城人口達(dá)到10萬人以上(不含市高新區(qū)),禾河的水質(zhì)恢復(fù)到二級，生活和工業(yè)污水處理率達(dá)到90%,對農(nóng)業(yè)的拉動能力、對轉(zhuǎn)移農(nóng)業(yè)人口的吸納能力、對沿海產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移的吸納能力都明顯增強，使縣城成為**中部小城市中競爭能力較強的縣城，成為**市中心城市的重要經(jīng)濟(jì)**縣縣城為**省東部的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中口已達(dá)8萬，建成區(qū)面積達(dá)近15平方公里。城市規(guī)劃總體目標(biāo)：力爭到2010年，城區(qū)規(guī)模擴大到10萬人、20平方公里，初步建成交通便捷、環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施完善、功能配套的現(xiàn)代工業(yè)2008年縣委、縣政府提出要把**縣城核心區(qū)建成**縣城重要功能區(qū)。**縣城地位：**縣城是**市城市總體規(guī)劃中的河南片區(qū)，是**市中心城市的一個次中心，是**縣政治、經(jīng)濟(jì)、文化教育中心，市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)位于縣城東部。目前，**市總體規(guī)劃修編和**市城鎮(zhèn)體系規(guī)劃正在緊張進(jìn)行，總體建設(shè)規(guī)劃中**縣城定位為：井岡山旅游的前沿地，**市休閑的后花園，以發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為重點，普通工業(yè)為依托，三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，兼公里，人口規(guī)模達(dá)15萬(含市高新區(qū)),全縣城鎮(zhèn)化率達(dá)到35%左右；屆時，合理，城市功能日趨完善，城市交通更加完善，對農(nóng)業(yè)的拉動能力、對轉(zhuǎn)移農(nóng)業(yè)人口的吸納能力、對沿海產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移的吸納能力都明顯增強，使縣城成為**中部小城市中競爭能力較強的縣城，成為**市中心城市的重要城市面貌不斷改善：全縣建設(shè)事業(yè)投入不斷加大，城市綜合實力顯著增強，基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，人居環(huán)境顯著改善，城市化進(jìn)程不斷加快，城市化水平顯著提高。初步形成了商業(yè)區(qū)、行政新區(qū)、工業(yè)開發(fā)區(qū)等城市功能分區(qū)；拉開了城市框架，縣城區(qū)建成區(qū)面積已擴大到15平方公里，建成區(qū)人口已達(dá)8萬。城市品位不斷提高：2005年以來，城區(qū)城建項目投資近15億元。城區(qū)為創(chuàng)建園林城市、弘揚文化，實施了“生態(tài)園城”,近幾年來建設(shè)了廬陵文化廣場等具有廬陵文化特色的項目；充分利用山、河、湖等自然資源和地形地貌，建成森林公園、龍湖、君山湖等精品公共綠地及生態(tài)景觀工程，增強了城市生態(tài)系統(tǒng)的調(diào)控功能。城市環(huán)境不斷美化，城市品位不城市的功能不斷完善：城市供水能力得到了提高，日供水能力提高到3.5萬噸/日，供水面積15平方公里，供水管網(wǎng)總長度30公里，供水人口8萬人，供水普及率97%;城市公交得到了長足發(fā)展。城區(qū)現(xiàn)有公交線路19條，出租車80輛，標(biāo)準(zhǔn)公交站臺60座。電信等基礎(chǔ)設(shè)施經(jīng)過二十多年的建設(shè)已經(jīng)比較完善。2008年縣城建成區(qū)面面積70多萬m2。2005、2006年廬陵文化廣場及龍湖的建成極大地美化了縣城環(huán)境，2007、2008年**大道南延、北延和君山大道西延等大型基礎(chǔ)設(shè)施縣城房地產(chǎn)迅速發(fā)展：近年來**縣加大了城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、環(huán)境建地布局，縣城的房地產(chǎn)業(yè)有了長足的發(fā)展，極大地改善了城鎮(zhèn)居民的住房條件，提升了城鎮(zhèn)居民的生活質(zhì)量。房地產(chǎn)業(yè)投資額穩(wěn)步增長，2003年一2007年期間**縣城房地產(chǎn)累計投資達(dá)到67650萬元，五年增長率分別為16.00%、150.6%、46.39%、36.29%、56.8%,投資規(guī)模年平均增長率51%。2008年12月底住宅均價為1600-1650元/m2。表3—1年份投資(萬元)開工(萬m2)竣工(萬m2)銷售面積(萬m2)2003年22004年2005年2006年2007年南地塊，規(guī)劃面積約10平方公里，周邊結(jié)合鳳凰鎮(zhèn)配套居住區(qū)和城市次商填平補齊為主；以老商業(yè)街區(qū)為龍頭，促進(jìn)商業(yè)發(fā)展、加快業(yè)態(tài)升級。2)實行“城鄉(xiāng)一體化”規(guī)劃，科學(xué)合理布局中心城區(qū)；提高城市規(guī)劃設(shè)計水平，通過點、線、面的景觀結(jié)構(gòu)，形成景觀格局；進(jìn)一步加快**縣決“十五”存在的城中村、城鄉(xiāng)二元體制等問題。未來城市規(guī)劃思路將使城市功能進(jìn)一步提升、城市布局進(jìn)一步合理、基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)一步完善，老城第二節(jié)1、項目地概況項目區(qū)現(xiàn)狀及規(guī)劃本規(guī)劃范圍位于**縣城核心區(qū)，毗鄰縣政府，東起富川路，西至風(fēng)凰路，北起廬陵大道，南至君山大道，面積約為95公頃。區(qū)內(nèi)有廬陵文化廣場、廬陵賓館、影劇院、學(xué)校、幼兒園、體育中心等13個企事業(yè)單位對舊民居及廠房用地提出土地整理和規(guī)劃的意見天旋星苑、望族名家、城中雅苑等數(shù)個住宅小區(qū)，以及廬陵文化廣場、廬陵賓館、文化藝術(shù)中心、文化廣場、體育場等諸多公共活動設(shè)施，以及大自然藥業(yè)、公路機修站等舊廠房用地。本規(guī)劃設(shè)計主要是對用地進(jìn)行重新整合，對舊民居及廠房用地提出土地整理和規(guī)劃的意見，各類用地面積及土地整理、規(guī)劃意見參見表2—1。各類可供重新整合規(guī)劃用地總面積為本項目場地地勢較平整、地質(zhì)條件良好，平均地面高程多在54-67米之間?？傮w來看，本項目場地建設(shè)條件較好，較適宜作為城市建設(shè)用地。本項目范圍以廬陵大道、鳳凰路、君山大道和富川路圍合，項目范圍區(qū)的路網(wǎng)結(jié)構(gòu)基本骨架已形成。廬陵大道(道路紅線45m)、風(fēng)凰路(道路紅線32m)、君山大道(道路紅線60m)、富川路(道路紅線44m)及贛江大道(道路紅線48m)等城市主、次道干均已建成。本項目需新建東昌路(道路紅線20m、長800m)。本項目規(guī)劃詳?shù)诙隆?***縣城核心區(qū)城市規(guī)劃》。這里簡要介紹項設(shè)計的內(nèi)在理念充分考慮了**縣的總體規(guī)劃，針對本次規(guī)劃設(shè)計主要次規(guī)劃所新建住宅小區(qū)，我們提出建設(shè)成為達(dá)到“高起點規(guī)劃、高水平設(shè)一一貫徹“以人為本”的原則，以提高人居環(huán)境質(zhì)量和建設(shè)生態(tài)型居住空間環(huán)境為目標(biāo)，滿足住宅的居住性、舒適性、安全性、耐久性和經(jīng)濟(jì)性。針對居住區(qū)服務(wù)對象，使每一個居民都能平等的享受居住區(qū)的公共服發(fā)揮綠地的功效，將住宅組群與綠色空間融為一體。同時在建筑風(fēng)格上充一一貫徹“可持續(xù)發(fā)展”的原則，堅持居住區(qū)建設(shè)與社區(qū)建設(shè)的互相2、規(guī)劃結(jié)構(gòu)本次規(guī)劃以**縣城總規(guī)為依據(jù)，規(guī)劃結(jié)構(gòu)主要分為三個部分，即“四核心部分為標(biāo)準(zhǔn)為“四高”的新型住宅小區(qū)，以三者的結(jié)合充分體現(xiàn)互補1)生態(tài)原則利用現(xiàn)有的生態(tài)條件創(chuàng)造良好的生態(tài)環(huán)境，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展2)可操作原則提供合理、優(yōu)化的用地布局和便于操作的土地細(xì)劃方案，創(chuàng)造有個性3)整體協(xié)調(diào)原則注重與周邊地區(qū)的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，包括用地功能布局、道路交通聯(lián)系4)用地功能與布局本次規(guī)劃設(shè)計所需整合的地塊大多在地塊中軸線上，然而這條軸線并未作為一種連續(xù)的城市元素來實現(xiàn)，而是被龍湖和諸多地塊所打斷；但本次規(guī)劃設(shè)計充分利用了這條虛軸，將北起交通局地塊南至君山大道規(guī)劃道君山大道住宅辦公區(qū)，將主要景觀串聯(lián)起來。雖然整個核心區(qū)的規(guī)劃被分因此，以核心區(qū)城市設(shè)計深化為依據(jù)，總體用地功能布局調(diào)整主要體住宅生活區(qū)——主要位于城市核心區(qū)，通過地塊中軸線將小區(qū)中心景廬陵風(fēng)情商業(yè)步行街區(qū)——位于龍湖廣場西路兩側(cè)，結(jié)合龍湖休閑美君山大道辦公服務(wù)區(qū)——位于君山大道北側(cè)，有獨立出入口，與住宅5)用地分類a.本規(guī)劃涉及土地使用性質(zhì)分類和分類代號均采用國標(biāo)《城市用地分類與建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》(GBJ137-90)的規(guī)定，劃分至小類。b.規(guī)劃區(qū)用地布局分為采用沿軸線的多中心與水體生態(tài)廊道相結(jié)合，居住用地位于核心區(qū)中軸線，突出用地功能的整體連續(xù)性和對生態(tài)環(huán)境注重。主要的土地用途為：居住用地、行政辦公用地、商業(yè)金融、文化娛樂用地、公共綠地。各類用地比重見下表。規(guī)劃用地平衡表序號類別用地名稱用地面積(m2)比例(%)1R居住用地2C公共設(shè)施用地行政辦公用地商業(yè)金融用地文化娛樂用地商業(yè)辦公用地3G綠地公共綠地4合計城市建設(shè)用地第三節(jié)土地整理方案及土地開發(fā)計劃一、土地整理原則1、統(tǒng)一整理，分期開發(fā)建設(shè)的原則；2、先界定四址，再明晰產(chǎn)權(quán)的原則；4、先行政事業(yè)單位后企業(yè)單位的原則。用地編號占地面積(m2)現(xiàn)狀權(quán)屬單位內(nèi)部住宅較凌亂交通局、城管大隊、財政局民居待拆民居民居、大自然藥業(yè)廠房、機修站大自然藥業(yè)、縣公路局民居民居苗圃建設(shè)局辦公用房殘聯(lián)私房民居舊房農(nóng)機局舊房房產(chǎn)局糧食學(xué)校、車隊糧食局汽運公司交通局民居民居空地體育局舊房蔬菜隊舊房科技局農(nóng)技推廣中心農(nóng)業(yè)局空地集體土地糧油公司空地糧食局白僵菌廠林業(yè)局空地、福利廠民政局種子公司農(nóng)業(yè)局辦公二建公司合計208544(312畝)2008年6月——2009年8月整理A地塊；2008年8月——2009年10月整理B地塊；2009年2月——2009年10月整理C地塊；2009年3月——2009年12月整理D地塊。第四節(jié)土地整理及拆遷安置費用一、土地整理(4680萬元)項目土地整理費用：312畝×15萬/畝=4680萬元二、拆遷安置情況及費用(5405.60萬元)拆遷安置住宅33976m2、拆遷安置非住宅34089m2;2、拆遷安置費用：5405.60萬元1)住宅拆遷補償費用：住宅拆遷總面積(28600m2)的10%計2860m2,按1200元/m2進(jìn)行貨幣2)非住宅拆遷補償費用：非住宅拆遷面積34090m2,按800元/m2進(jìn)行貨幣補償。非住宅拆遷補3)住宅拆遷安置工程建設(shè)費用(不含安置點土地費，住宅拆遷總面積的90%按拆1m2補1.2m2進(jìn)行實物補償，詳見表9-1),2335.20萬元；4)拆遷安置總費用(不含安置點土地費):3、住宅拆遷安置地塊：按就地安置原則，計劃安排核心區(qū)A1、A2第五節(jié)場址建設(shè)條件分析一流的空氣，具備建設(shè)現(xiàn)代花園城市的良好環(huán)境。項目所在地處于**縣城核心區(qū)，用地多為丘陵崗地，場地地勢較平整、地質(zhì)條件良好，平均地面高程多在54-67米之間。總體來看，項目建設(shè)條件較好，較適宜作為城市本項目范圍以廬陵大道、鳳凰路、君山大道和富川路圍合，項目范圍區(qū)的路網(wǎng)結(jié)構(gòu)基本骨架已形成。本項目給水、供電、雨污水排放、燃?xì)?、通訊、網(wǎng)絡(luò)、閉路電視等地下管線，完全可與已有城市道路對接。無滑坡、危巖、崩塌、泥石流等不良地質(zhì)作用，在勘察過程中未發(fā)現(xiàn)埋藏的河道、溝浜、墓穴、防空洞、孤石等對工程不利的埋藏物。擬建建筑物采用機械鉆孔灌注樁基礎(chǔ)形式適宜本項目各工程基礎(chǔ)設(shè)計條件。本項目場地及四周道路設(shè)計標(biāo)高均在54米以上，高于**縣城三十年一遇洪水位標(biāo)高53米，因此本項目不存在防洪排澇措施問題。第四章項目建設(shè)必要性和可行性心、實驗小學(xué)、廬陵賓館等公共配套服務(wù)設(shè)施，以及一些新建住宅小區(qū)。區(qū)域內(nèi)大量零星土地，分布零散，建設(shè)零亂，且涉及單位及民居眾多，嚴(yán)鳳凰路、君山大道富川路圍合，用地總面積為95公頃。項目實施目的：根據(jù)**縣委縣政府統(tǒng)一部署，2008年提出對該區(qū)域范圍用地進(jìn)行重新整合，舊民居及廠房用地進(jìn)行整理和規(guī)劃第一節(jié)建設(shè)的必要性**縣城是**縣的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，1996年**市總體規(guī)劃將**縣城納入市區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃，2003年**縣在**市的戰(zhàn)略規(guī)劃中被列入為**中心城區(qū)。**縣城為**省中部的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，2007年城區(qū)建成區(qū)人口已達(dá)8萬，建成區(qū)面積達(dá)近15平方公里。**縣城規(guī)劃總體目標(biāo)：力爭到2010年，城區(qū)規(guī)模擴大到10萬人、20平方公里，初步建成交通便捷、環(huán)境優(yōu)美、根據(jù)**縣委縣政府統(tǒng)一部署，2008年提行重新整合，舊民居及廠房用地進(jìn)行整理和規(guī)劃，并統(tǒng)一開發(fā)建設(shè)，把該**縣城市建設(shè)投資開發(fā)有限責(zé)任公司于2008年6月，委托規(guī)劃設(shè)計**縣**縣縣城核心區(qū)土地整理項目實施改革開放以來，**縣的經(jīng)濟(jì)得到快速發(fā)展，城市建設(shè)日新月異，使**個地區(qū)的經(jīng)濟(jì)競爭力取決于城市的綜合競爭能力。在新一輪的城市化發(fā)展促進(jìn)經(jīng)濟(jì)快速增長。近幾年**縣國內(nèi)生產(chǎn)總值增長幅度在15%左右，**縣引力，提升城市形象，吸引人才，投資硬環(huán)境得到根本性改善。三是有利于城市資源升值，使城市的聚合效應(yīng)、輻射效應(yīng)得到有效放大，并由此引發(fā)土地及各類相關(guān)收益大幅度地增加。通過項目的實施，建成具有現(xiàn)代城按照《****縣城核心區(qū)城市規(guī)劃》(2008年)的要求，通過城市核心區(qū)改造建設(shè)以實現(xiàn)城建興區(qū)、聚集人氣、擴大城市載體、提升城市品位、吸納更多人流、、物流、資金流、信息流、科技流，為做強做**縣城提供強大物質(zhì)基礎(chǔ)；同時有助于提升**區(qū)位優(yōu)勢和資源優(yōu)勢得以充分發(fā)揮，從而為創(chuàng)建現(xiàn)代化新型城市開拓廣闊件提高人民生活質(zhì)量和水平，是縣委、縣政府貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀的具體行動。通過城市核心區(qū)改造建設(shè)，完善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和社會服務(wù)體系，創(chuàng)造一個人氣旺、天藍(lán)、樹綠、水清、環(huán)境美，融自然山水景觀特色于一體的高品質(zhì)現(xiàn)代人居環(huán)境和工作環(huán)境，為人們安居樂業(yè)提供保障。各項配套項目的建設(shè)，更是一項功在當(dāng)代、利在千秋的民心工程。同時，將**縣城核心區(qū)改造建設(shè)成為最適宜創(chuàng)業(yè)的城市新區(qū)，從而吸引更多的創(chuàng)業(yè)者在此《****縣城市核心區(qū)城市規(guī)劃》2008,站在俯覽**縣戰(zhàn)略規(guī)劃研究的城敦厚片區(qū)核心區(qū)在全縣未來發(fā)展的目標(biāo)和定位，為該區(qū)域發(fā)展指明方向，保護(hù)和完善現(xiàn)有城市結(jié)構(gòu)；二是提出一份有效反映城市“要素一空間”內(nèi)整合建設(shè)用地并拓展發(fā)展空間，協(xié)調(diào)區(qū)內(nèi)的建筑風(fēng)格，;三是寄望于發(fā)成為**縣政府和社會各界的行動綱領(lǐng)，并使該地區(qū)成為**縣規(guī)劃典范，加《****縣城核心區(qū)城市規(guī)劃》還提出了城市核心區(qū)建設(shè)改造的規(guī)劃結(jié)構(gòu)設(shè)想——即建設(shè)“四高”住宅生活區(qū)、廬陵風(fēng)情商業(yè)步行街區(qū)、君山大因此，改造建設(shè)**縣城市核心區(qū)，也是實施《****縣城核心區(qū)城市規(guī)第三節(jié)項目建設(shè)可行性根據(jù)《****縣城核心區(qū)城市規(guī)劃》(2008年)用地安排，本項目用地的土地整理范圍為**縣城核心區(qū)范圍以廬陵大道、鳳凰路、君山大道、富本項目建設(shè)符合《**市城市總體規(guī)劃修編》(2006-2020年)及《****縣城核心區(qū)城市規(guī)劃》(2008年)的要求。為丘陵崗地，總體來說西南高低東北，平均地面高程多在54-67米之間。場地地勢較平整、地質(zhì)條件良好?？傮w來看，項目建設(shè)條件較好，較適宜縣城核心區(qū)城市規(guī)劃》(2008年)的要求。本項目的建設(shè)，與**縣國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展“十一五”規(guī)劃、**縣城市總體規(guī)劃建設(shè)內(nèi)容相匹配。實施環(huán)保措施。根據(jù)《**縣城市總體規(guī)劃》(2006-2020年),環(huán)境保護(hù)目標(biāo)為： (1)環(huán)境空氣：控制大氣污染物的排放量，使評價范圍內(nèi)環(huán)境空氣質(zhì)量控制在《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》(GB3095-1996)二級標(biāo)準(zhǔn)。(2)地表水：本項目區(qū)域排水系統(tǒng)擬實施清污分流，污水規(guī)劃通過市政污水管進(jìn)入**縣城污水收集系統(tǒng)處理；規(guī)劃區(qū)內(nèi)雨水就近排入天然水體。地表水水質(zhì)達(dá)到Ⅲ類標(biāo)準(zhǔn)。(3)噪聲：根據(jù)功能區(qū)劃分，噪聲環(huán)境分別達(dá)到《城市區(qū)域固體廢物綜合利用率達(dá)到85%,生活垃圾處理率達(dá)到100%。改革開放特別是進(jìn)入新世紀(jì)以來，**縣充分發(fā)揮優(yōu)勢，在全縣上下的財政收入3.59億元；全縣規(guī)模以上企業(yè)達(dá)到62家(其中稅收過千萬元企業(yè)10家),完成工業(yè)總產(chǎn)值67.1億，實現(xiàn)工業(yè)增加值19.2億元，新增入園項目17個，其中投資5000萬元以上項目13個，億元以上項目10個，電子企業(yè)8家達(dá)到50余家，實現(xiàn)產(chǎn)值超30億元；全年合同利用外資6408萬美元，實際本項目建設(shè)資金投入量較大，同時又因為土地整理和必要的搬遷安置而帶來前期較大的資金投入，所以整個建設(shè)過程中資金方面有一定的壓本項目工程建設(shè)所需的建筑材料：水泥、鋼材、砂石等主要材料，當(dāng)?shù)鼗驀鴥?nèi)均能生產(chǎn)和采購，且價格穩(wěn)定。設(shè)備優(yōu)先使用國內(nèi)產(chǎn)品或合資企業(yè)產(chǎn)品。因項目建設(shè)水平較高，需要考慮部分進(jìn)口專用材料和設(shè)備。本項目所需的水、電均可由現(xiàn)有城市網(wǎng)接入，用量有保障；材料、設(shè)備供應(yīng)充足，物資供應(yīng)不存在問題。建設(shè)地施工條件好，交通便利，項目建設(shè)外部第五章工程項目規(guī)模東昌路(鳳凰路—富川路路段)全長800m,道路紅線20m;道路建設(shè)用地計24畝(2006年已征)。根據(jù)《城市道路設(shè)計規(guī)范》的規(guī)定，城市次干道Ⅱ級采用以下技術(shù)標(biāo)道路級別：次干道(Ⅱ)計算行車速度：30km/h道路紅線寬度：20m最大設(shè)計縱坡：≤2.5%最小設(shè)計縱坡：≥0.3%設(shè)計排水重現(xiàn)期：1年設(shè)計使用年限：15年建設(shè)內(nèi)容包括環(huán)境整治、公廁、垃圾中轉(zhuǎn)站、室外消防栓等，投資估算200萬元。表5-1序號工程或費用名稱單位工程量1路基土方20cm碎石墊層20cm水穩(wěn)砂礫基層22cm水泥混凝土面層10cm人行道水穩(wěn)砂礫基層水泥磚人行道面層路緣石交通管理設(shè)施、標(biāo)志、標(biāo)線行道樹棵人行道綠化2p400混凝土管p500混凝土管雨水口個1000雨水井座1000污水井座3路燈工程合桿雙燈雙側(cè)安裝組發(fā)展與環(huán)境兼顧的方針，注意環(huán)境保護(hù)。市政道路步和經(jīng)濟(jì)繁榮，另一方面對環(huán)境也帶來一些不利影響。為合理利用自然環(huán)境、防止環(huán)境污染和生態(tài)破壞，為人民營造適宜的生活和勞動環(huán)境，道路環(huán)境評價的目的在于預(yù)測和分析擬建道路在建設(shè)期及營運期對沿線周圍環(huán)境的影響，并根據(jù)其影響程度和范圍提出有效可行的環(huán)境保護(hù)措施及建議，使其對環(huán)境造成的不利影響得到有效控制并使其降低到最小程度，達(dá)到經(jīng)濟(jì)建設(shè)與環(huán)境保護(hù)協(xié)調(diào)發(fā)展的目的，從環(huán)保角度論證改擴改道路項目建設(shè)的可行性，為環(huán)保工程措施及環(huán)境管理提供科學(xué)依據(jù)。(2)國家及地方有關(guān)環(huán)保的法律法規(guī)以建設(shè)項目可能的影響區(qū)域為主，根據(jù)道路項目環(huán)境影響特點，分析范圍確定為：生態(tài)環(huán)境分析為擬建公路中心兩側(cè)各200米以內(nèi)，社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析為其直接影響區(qū)域，大氣環(huán)境為沿線路中心兩側(cè)各200米，噪聲分析為沿線路中心兩側(cè)各200米。(GB5084-92),《漁業(yè)水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)》(GB11607-89),《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》根據(jù)項目土地整理及土地開發(fā)期，確定評價年限為2008-2012年。本項目對完善**縣城市總體規(guī)劃、完善**縣城核心區(qū)的建設(shè)發(fā)展具有極大的推動作用。項目的建設(shè)有利于改善城市功能，增強城市的承載能力境，使**縣城核心區(qū)區(qū)位優(yōu)勢和資源優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢。項目的建設(shè)將極大的改善**縣城核心區(qū)的各項建設(shè)條件，有利于**縣城核心區(qū)積聚人氣、促進(jìn)核心區(qū)及周邊的土地較快增值，將極大地促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、改2、基礎(chǔ)設(shè)施的影響(1)土地資源利用的影響本項目為土地整理及土地開發(fā)，對**縣城核心區(qū)范圍用地進(jìn)行重新整合，舊民居及廠房用地進(jìn)行整理和規(guī)劃，并統(tǒng)一開發(fā)建設(shè)，把該區(qū)域建設(shè)成為**縣城的核心區(qū)。本項目有利于土地資源節(jié)約和綜合利用。(2)景觀環(huán)境的影響沿線自然景色優(yōu)美，山清水秀，本項目可以說是錦上添花，但是，由于土地整理及土地開發(fā)涉及土地整理及拆遷安置，在某種程度上也可能破壞原有的自然環(huán)境和地貌，因此要注意采取措施，防止水土流失，保護(hù)植沿線分析范圍內(nèi)不屬于保護(hù)區(qū)，道路建設(shè)會給動、植物的生態(tài)環(huán)境帶東昌路道路施工不可避免的會造成一定的水土流失，為此在道路施工期間，應(yīng)切實執(zhí)行《中華人民共和國水土保持法》,采取切實可行的防止(1)施工時，應(yīng)先做好坡腳擋土墻和沿河擋水墻，然后進(jìn)行砌坡填(2)沿河路段廢棄土石方不得就近倒入河中，必須設(shè)置棄土堆積處沿線氣候溫和，雨量充沛，暴雨強度較大，為防止路基邊坡沖刷以保排水通暢，當(dāng)挖方邊坡較高時，于坡頂設(shè)置截水溝以防邊坡沖蝕失穩(wěn)，路—52.36mg/kg。我國土壤中鉛允許含量的建議標(biāo)準(zhǔn)為200—300mg/kg。有關(guān)部門測得我國主要土壤中鉛的臨界含量為228—692mg/kg。行駛汽車燃料(含鉛汽油)泄漏和燃燒(汽車尾氣),使鉛微粒直接另外，隨著柴油作為大型車的燃料比例的加大和無鉛汽油的推廣使土地整理及土地開發(fā)期及道路施工期間，對沿線的水源有一定程度的(1)塵污染土地整理及土地開發(fā)期及道路施工期間，工程對空氣的主要影響是塵工序階段及灰土運輸車輛的揚塵是最嚴(yán)重的污染，影響范圍遠(yuǎn)比前幾種情(2)汽車排出氣體對大氣的污染影響最大的氮化合物(NO2),是我國標(biāo)準(zhǔn)中限定NO2年平均換算值(1)土石方開挖，必然破壞相應(yīng)的植被，應(yīng)盡量不讓地表裸露，愛(2)運輸材料道路及施工現(xiàn)場應(yīng)配合灑水設(shè)備，定時灑水，減少起根據(jù)以上各方面分析，只要注意加強施工期的環(huán)境保護(hù)措施，該建設(shè)道路建設(shè)期的噪聲主要是施工機械噪聲，道路營運期主要是交通噪聲。根據(jù)《公路工程施工機械噪聲測試值》表，經(jīng)預(yù)測，大部分施工機械晝間在30米處，夜間在200米遠(yuǎn)處，可達(dá)標(biāo)準(zhǔn)限值(建筑施工場界噪聲標(biāo)準(zhǔn))要求，即晝間施工機械噪聲對環(huán)境不會產(chǎn)生太大影響，但夜間影響較大，避開夜間施工。此外，對運輸車輛及施工機械應(yīng)加強維修，保證運輸車輛及施工機械處于良好的工作狀態(tài)，降低噪聲對周圍環(huán)境的影響。成立**縣縣城核心區(qū)工程土地整理工作領(lǐng)導(dǎo)小組，縣政府縣長楊丹任組長，常務(wù)副縣長彭耀圣、副縣長胡江川任副組長。成員單位及工作職責(zé)及全程組織協(xié)調(diào)；負(fù)責(zé)建立完整的檔案管理資料，協(xié)助縣國土局、房管局負(fù)責(zé)權(quán)屬土地(B1苗圃)的整理協(xié)調(diào)工作以及辦理片區(qū)內(nèi)整理土地的規(guī)劃縣房管局：負(fù)責(zé)片區(qū)內(nèi)測量、制圖、辦證等工作以及權(quán)屬土地(B5舊房)的整理協(xié)調(diào)工作。居委會協(xié)助項目實施中各種文書送達(dá)；負(fù)責(zé)縣財政局；負(fù)責(zé)項目資金籌集和監(jiān)管工作及權(quán)屬土地(A1財政局)的縣公路局：負(fù)責(zé)權(quán)屬土地(A3機修站)的整理協(xié)調(diào)工作。縣民政局：負(fù)責(zé)權(quán)屬土地(B2殘聯(lián)、D4福利廠)的整理協(xié)調(diào)工作?？h農(nóng)業(yè)局：負(fù)責(zé)權(quán)屬土地(C4農(nóng)技推廣中心、D5種子公司)的整理縣林業(yè)局：負(fù)責(zé)權(quán)屬土地(D3白僵菌廠)的整理協(xié)調(diào)工作?？h科技局：負(fù)責(zé)權(quán)屬土地(C3舊房)的整理協(xié)調(diào)工作。縣體育局：負(fù)責(zé)權(quán)屬土地(C1空地)的整理協(xié)調(diào)工作?？h農(nóng)機局：負(fù)責(zé)權(quán)屬土地(B4舊房)的整理協(xié)調(diào)工作。縣交通局：負(fù)責(zé)權(quán)屬土地(A1交通局、B7汽運公司)的整理協(xié)調(diào)工縣城管局：負(fù)責(zé)片區(qū)內(nèi)違章建筑的拆遷及權(quán)屬土地(A1城管大隊)的國資辦龍志堅、國土資源局羅通、規(guī)劃建設(shè)局袁秋根、房管局曾桂生、城投公司朱生根為辦公室副主任，具體工作人員從城投公司、縣國資辦、國二實施步驟2、土地資產(chǎn)申報和核實階段：2008年11月15日至11月30日，在各相關(guān)單位申報土地資產(chǎn)基礎(chǔ)上，領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室完成片區(qū)內(nèi)土地權(quán)屬調(diào)質(zhì)、工人數(shù)量、行業(yè)要求、建筑等各種情況，建立全面、詳實、客觀的調(diào)3、制定具體整理方案階段：2008年12月1日至12月15日，對每宗4、土地資產(chǎn)移交階段：2009年6月1日至2009年10月30日，領(lǐng)導(dǎo)5、產(chǎn)權(quán)過戶階段：2009年12月底前完成土地整理和土地權(quán)屬辦證工一件利民惠民的好事。土地整理是片區(qū)建設(shè)的前提，相關(guān)單位應(yīng)高度統(tǒng)一1、土地整理依據(jù)為國家有關(guān)的法律、法規(guī)及《**縣土地收購儲備管理辦法(試行)》(吉縣府發(fā)〔2007〕12號)、《關(guān)于縣城零星國有土地使用權(quán)的處理意見》(吉縣府辦字〔2008〕123號),套用的政策要細(xì)化、具體2、各相關(guān)單位特事特辦，全力配合做好土地整理工作。縣監(jiān)察局、財政局、審計局對各相關(guān)單位自查移交工作進(jìn)行督促檢查，對在整理工作中不按要求行動造成工作延誤的，弄虛作假、隱匿資產(chǎn)、臨時改變資產(chǎn)性質(zhì)、改變資產(chǎn)租賃期限造成國有資產(chǎn)流失的，對單位主要負(fù)責(zé)人給予紀(jì)行處分，構(gòu)成犯罪的，由司法機關(guān)追究其刑事責(zé)任，確保各項基礎(chǔ)性工作在2008年12月底前完成。根據(jù)中華人民共和國國家發(fā)展計劃委員會2001年第9號令，特制訂1、招標(biāo)方式按照**省發(fā)展改革委員會有關(guān)要求，結(jié)合本項目各工程特點，擬采用2、招標(biāo)范圍3、公告發(fā)布根據(jù)國家發(fā)展改革委員會《招標(biāo)公告發(fā)布暫行辦法》,本項目將在國家公開發(fā)行的報刊上刊登招標(biāo)公告，初步擬定在《中國建設(shè)報》和《**日5、潛在投標(biāo)人的要求(1)公開招標(biāo)信譽和足夠的類似工程施工經(jīng)驗的施工單位，均可參與本項目的資格預(yù)審。通過媒介發(fā)布公告，凡具有建筑設(shè)計甲級資質(zhì)，具有良好的社會信譽和足夠的類似工程設(shè)計的設(shè)計單位，均可參與本項目設(shè)計招標(biāo)的資格預(yù)審。通過媒介發(fā)布公告，凡具有甲級房建監(jiān)理及設(shè)備監(jiān)造資質(zhì)，具有良好的社會信譽和足夠的類似工程監(jiān)理經(jīng)驗的監(jiān)理單位，均可參與本項目的資2、評標(biāo)委員會：招標(biāo)代理機構(gòu)按國家和省政府有關(guān)規(guī)定隨機抽樣組表8-1內(nèi)容招標(biāo)范圍招標(biāo)組織形式招標(biāo)方式不采用招標(biāo)方式投資額(萬元)備注全部招標(biāo)部分招標(biāo)自行招標(biāo)委托招標(biāo)公開招標(biāo)邀請招標(biāo)勘察設(shè)計√√√建安工程√√√工程監(jiān)理√√√設(shè)備購置情況說明建設(shè)單位蓋章第一節(jié)東昌路及拆遷安置點建設(shè)項目投資估算(3)《**省市政工程消耗量定額及單位估價表》(2006年);(4)《**省市政工程及園林工程費用定額》(2006年);(6)本可研資料及圖紙及其他相關(guān)文件。(7)建設(shè)單位提供的相關(guān)資料。(3)《**省裝飾裝修工程消耗量定額及統(tǒng)一基價表》(2004)(5)《**省建筑安裝工程費用定額》(2004)2、交通設(shè)施、綠化等項目按綜合價計算：道路部分按定額及市場價4、建設(shè)單位管理費和工程監(jiān)理費分別按財政部財建(2002)394號文和國家物價局、國家發(fā)改委、建設(shè)部(發(fā)改價格【2007】670號),工程建設(shè)其他費按有關(guān)文件及市場行情計算；勘測設(shè)計費按工程勘測設(shè)計收費標(biāo)準(zhǔn)(2002修訂本)計取；5、建安以外費用由**市、**縣城區(qū)市政道路、綠化等工程造價參考6、不可預(yù)見費按除土地費用外的建設(shè)投資的5%計；單位：萬元表9—1單位：萬元序號項目名稱單位數(shù)量單價(元)金額(萬元) 1七通一平估算2配套設(shè)施建設(shè)估算二1路基土方220cm碎石墊層320cm水穩(wěn)砂礫基層422cm水泥混凝土面層510cm人行道水穩(wěn)6人行道彩色混凝土道板7平側(cè)路緣石m8交通管理設(shè)施、標(biāo)志、標(biāo)線m9行道樹棵人行道綠化帶mφ500混凝土管m雨水口個1000雨水井座1000污水井座合桿雙燈雙側(cè)安裝組三1建安工程費住宅公建2基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費估算合計第二節(jié)土地整理拆遷安置投資估算一、土地整理(4680萬元)項目整理土地費用：312畝×15萬/畝=4680萬元住宅拆遷總面積(28600m2)的10%計2860m2,按1200元/m2進(jìn)行貨幣補償。住宅拆遷補償費用1200元/m2×2860m2=343.20萬元；非住宅拆遷面積34090m2,按800元/m2進(jìn)行貨幣補償。非住宅拆遷補償費用800元/m2×34090m2=2727.20萬元；3、住宅拆遷安置工程建設(shè)費用(不含安置點土地費):2335.20萬元，安置面積按住宅拆遷總面積(28600m2)的90%,以拆1m2補1.2m2的辦法進(jìn)行實物補償，計33976m2(含公建面積);4、拆遷安置總費用(不含安置點土地費):343.20+2727.20+2335.20=5405.60萬元。第三節(jié)項目總投資估算估算總投資額為14790.68萬元。其中：土地整理投資額為4680萬元，東昌路及安置點建設(shè)投資額為3056.52萬元，預(yù)備費為553.12萬元，建設(shè)期銀行貸款利息為3175.2萬元。項目總投資估算具體見表9—2。表9—2單位：萬元序號工程名稱建筑工程費設(shè)備購置及安裝費其他費用小計備注一工程費用1小計二其他費用1土地整理費312畝*15萬元/畝2拆遷補償費住宅2860m2*1200元/m2非住宅34090m2*800元/m23建設(shè)單位管理費財政部財建【2002】394號4工程建設(shè)監(jiān)理費格【2007】670號5項目前期咨詢費6工程勘察費(一)*0.8%7工程設(shè)計費國家計委、建設(shè)部計價格【2002】10號8施工圖預(yù)算編制費(二-7)*10%9竣工圖編制費(二-7)*8%環(huán)境影響咨詢服務(wù)費【2002】125號勞動安全衛(wèi)生評審費(一)*0.1%場地準(zhǔn)備費及臨時設(shè)施費(一)*0.5%工程保險費(一)*0.3%招標(biāo)代理費施工圖審查費(一)*0.6%行政事業(yè)性收費工程量單位單價安置項目新型墻體材料專項基金8白蟻防治費2防雷檢測萬元小計三工程預(yù)備費(一+二)*5%四建設(shè)期貸款利息貸款利率按5.76%上浮5%計算項目總投資第四節(jié)資金籌措1、本項目總投資14790.68萬元，**縣城投公司負(fù)責(zé)土地整理、工程2、**縣政府為本項目注入資金4700萬元，向銀行貸款資金1億元。本項目歸還銀行貸款的資金來源：第一來源為通過本項目土地出讓按第五節(jié)土地開發(fā)還款計劃本項目安排銀行貸款10000萬元，還款資金來源為**縣城市建設(shè)投資開發(fā)有限責(zé)任公司開發(fā)經(jīng)營出讓項目范圍內(nèi)約291.39畝土地，取得土地出讓金收益，不足部分由**縣縣本級財政撥款。還款按年足額支付利息，本金分年不等額歸還的原則，分8年還清全部貸款。貸款年利率按5.76%上浮5%計算，還款期為8年。貸款償還計劃見借款還本付息計劃表5-1。表9—3單位：萬元序號年份/項日利率合計建設(shè)期還貸期1年初借款木金累計2本年借款3木年應(yīng)計利息4本年還本付息其中：還本付息50第一節(jié)項目財務(wù)評價可出讓土地總量為291.39畝，土地出讓從2010年1月開始，至2017年12月完成。住宅用地出讓均價按60萬元/畝，非住宅用地出讓均價按80萬元/畝。3、土地出讓收入(凈收入18770.40萬元)住宅用地收入(60萬元/畝×227.04畝)+非住宅用地收入(80萬元畝×64.35畝)=13622.40+5148.00=18770.40萬元表10—1單位：萬元出讓單價(萬元/畝)面積(畝)出讓比例出讓收入出讓比例出讓收入出讓比例出讓收入出讓收入出讓比例出讓收入出讓比例出讓收入出讓收入出讓比例出讓收入住宅非住宅合計1、項目總投資14790.68萬元2、土地出讓凈收入18770.40萬元3、利潤總額=項目土地出讓凈收入一項目總投資=18770.4-14790.68=3979.72萬元4、總投資利潤率=(項目凈利潤÷項目總投資)×100%=(3979.72÷14790.68)7、投資回收期：7.3年1877.04萬元×7年+(5631.12萬元÷12個月)×4個月=15016.3215016.32萬元大于總投資14790.68萬元，投資回收期為7.3年。項目總投資14790.68萬元，項目土地出讓凈收入18770.40萬元，項目利潤總額3979.72萬元，總投資利潤率26.91%,盈虧平衡點78.80%,投資回收期為7.3年。通過以上財務(wù)計算，表明本項目在財務(wù)上可行。從項目的經(jīng)濟(jì)分析結(jié)果看，具有較好的獲利能力，經(jīng)濟(jì)效益良好。運作時只要1、開展社會評價要認(rèn)真貫徹國家有關(guān)建設(shè)發(fā)展的方針、政策、遵循有關(guān)法律及規(guī)章，以近期目標(biāo)為重點，兼顧遠(yuǎn)期各項社會發(fā)展目標(biāo)，并考慮項目與當(dāng)?shù)厣鐣h(huán)境的關(guān)系，力求分析評價能全面反映項目投資引發(fā)的各項社會效益與影響，以及當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)及人民對項目的不同反應(yīng)，促進(jìn)項目2、依據(jù)客觀規(guī)律，從實際出發(fā)、實事求是、采用科學(xué)、適用的評價3、遵循可比的原則，按目標(biāo)的重要程度進(jìn)行排序的原則，以人為本社會評價從以人為本的原則出發(fā)，研究內(nèi)容包括項目的社會影響分析，項目與所在地區(qū)的互適性分析。本項目作為土地整理項目有著正反兩建設(shè)發(fā)展具有極大的推動作用。項目的建設(shè)有利于改善城市功能，增強城市的承載能力和聚集能力，提升城市品位和形象；二是項目的建設(shè)將極大的改善**縣城核心區(qū)的各項建設(shè)條件，有利于**縣城核心區(qū)積聚人氣、促消極方面主要有：一是312畝的土地整理以及33976m2住宅和34089m2非住宅的拆遷安置有一定的難度，給低收入群體增加一些經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)；二本項目對完善**縣城總體規(guī)劃、完善**縣城核心區(qū)的建設(shè)發(fā)展具有極大的推動作用；項目的建設(shè)有利于改善城市功能，增強城市的承載能力和使**縣城核心區(qū)區(qū)位優(yōu)勢和資源優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢；項目的建設(shè)將極大的改善**縣城核心區(qū)的各項建設(shè)條件，有利于**縣城核心區(qū)積聚人氣、促進(jìn)核心區(qū)及周邊的土地較快增值，將極大地促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、改善**縣投資環(huán)境、創(chuàng)