【基于自由現(xiàn)金流貼現(xiàn)法的陸家嘴房地產(chǎn)公司價(jià)值評(píng)估實(shí)例16000字（論文）】

PAGE基于自由現(xiàn)金流貼現(xiàn)法的陸家嘴房地產(chǎn)公司價(jià)值評(píng)估實(shí)例目錄TOC\o"1-2"\h\u63831.引言 150851.1研究背景及意義 1143731.2研究的內(nèi)容和方法 2295732.我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展 3211042.1我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 395962.2房地產(chǎn)行業(yè)受宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響 3133473.陸家嘴公司財(cái)務(wù)分析 4110673.1企業(yè)簡(jiǎn)介 4280283.2陸家嘴房地產(chǎn)公司SWOT分析 5158813.3陸家嘴房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)報(bào)表分析 873323.4財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 1834571.毛利率分析 20236964.基于自由現(xiàn)金流貼現(xiàn)法的陸家嘴房地產(chǎn)公司價(jià)值評(píng)估 2129538自由現(xiàn)金流量=（稅后凈營(yíng)業(yè)利潤(rùn)+折舊及攤銷）-（資本支出+營(yíng)運(yùn)資本增加） 22102684.1公司財(cái)務(wù)預(yù)測(cè) 23201714.2計(jì)算加權(quán)平均值 25150674.3計(jì)算結(jié)果 262628結(jié)論 271383參考文獻(xiàn) 271.引言1.1研究背景及意義改革開放后，我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革不斷深入，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)利用城市綜合開發(fā)、房屋商品化、住房制度改革和土地有償使用等制度為契機(jī)迅速恢復(fù)、發(fā)展、壯大，顯現(xiàn)出了勃勃生機(jī)和旺盛的朝氣。同時(shí)，股票投資者也爭(zhēng)相購買房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的概念股票。然而，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)存機(jī)制的不完善，以及現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)投資價(jià)值的研究中存在的各式各樣的誤區(qū)，近年來，房地產(chǎn)業(yè)陸續(xù)出現(xiàn)了投資過熱的跡象，部分地區(qū)還出現(xiàn)了泡沫。在股票市場(chǎng)上，根據(jù)價(jià)值規(guī)律理論企業(yè)的內(nèi)在價(jià)值決定股票價(jià)格，投資者會(huì)對(duì)企業(yè)的未來收益、現(xiàn)金流量、投資風(fēng)險(xiǎn)做出預(yù)期判斷，價(jià)格圍繞價(jià)值上下波動(dòng)，經(jīng)常偏離股票內(nèi)在價(jià)值，但是經(jīng)過一段時(shí)間之后市場(chǎng)價(jià)格會(huì)向企業(yè)價(jià)值回歸。本文以陸家嘴房地產(chǎn)公司為例，通過對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀分析、陸家嘴房地產(chǎn)企業(yè)的SWOT分析，財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)分析等方法詳細(xì)判斷公司的財(cái)務(wù)狀況和運(yùn)營(yíng)過程中的弊病，探尋中國(guó)房地產(chǎn)公司的實(shí)際投資價(jià)值。研究成果可應(yīng)用于房地產(chǎn)公司的定價(jià)與收購。作為中國(guó)的資本市場(chǎng)在房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨活躍，尤其是越來越頻繁的并購和上市房地產(chǎn)公司收購的商業(yè)行為，而其中最重要的是公司的準(zhǔn)確的價(jià)值評(píng)估，這將成為公司并購是一個(gè)非常成功的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。本研究的結(jié)果可以是并購方要符合公司本身和資金的價(jià)值，并購也可以最大限度地利用其資源，從而達(dá)到雙贏的效果，實(shí)現(xiàn)帕累托最優(yōu)。公司管理者，根據(jù)公司的內(nèi)在價(jià)值與真實(shí)的市場(chǎng)價(jià)值，以便做出戰(zhàn)略規(guī)劃和公司發(fā)展方向的判斷，使公司能夠健康發(fā)展。同時(shí)，通過評(píng)價(jià)過程，我們可以發(fā)現(xiàn)公司價(jià)值的重要因素和關(guān)鍵點(diǎn)，從而提高公司的管理水平。對(duì)于投資者來說，通過對(duì)房地產(chǎn)公司內(nèi)在價(jià)值的評(píng)估和股票價(jià)格的比較，從而確定自己的投資方向和投資規(guī)模，做出相對(duì)理性的投資決策。對(duì)于政府而言，房地產(chǎn)公司是更為合理的評(píng)價(jià)和科學(xué)的價(jià)值影響因素的分析，從而得出一個(gè)合理的實(shí)施宏觀調(diào)控措施和制定合理、更健康的發(fā)展，引導(dǎo)行業(yè)內(nèi)各參與者的競(jìng)爭(zhēng)和行業(yè)公平、合理的相應(yīng)的法律法規(guī)。1.2研究的內(nèi)容和方法1.2.1研究問題本文選取陸家嘴地產(chǎn)作為研究對(duì)象，利用財(cái)務(wù)比例分析、現(xiàn)金流貼現(xiàn)模型等方法，結(jié)合已有的理論研究成果和實(shí)踐成果，對(duì)企業(yè)價(jià)值進(jìn)行評(píng)判，分析企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，識(shí)別企業(yè)的優(yōu)劣并預(yù)測(cè)企業(yè)的長(zhǎng)期投資價(jià)值，為投資者提供投資建議，幫助投資者有更大的可能獲得高于市場(chǎng)平均報(bào)酬的收益使投資者投資風(fēng)險(xiǎn)降到最低。1.2.2研究手段及途徑通過查閱相關(guān)文獻(xiàn)，概述中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)的研究歷史和現(xiàn)狀。從定性的角度上去分析宏觀政策對(duì)公司的影響?；ヂ?lián)網(wǎng)上查找關(guān)于陸家嘴地產(chǎn)相關(guān)概況，動(dòng)態(tài)，公司面臨的宏觀環(huán)境以及自身的優(yōu)劣勢(shì)，運(yùn)用SWOT分析法對(duì)公司進(jìn)行基本面的分析。利用三大會(huì)計(jì)報(bào)表分析公司的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)、公司的具體投資價(jià)值。從盈利能力、營(yíng)運(yùn)能力以及償債能力全面具體地分析陸家嘴的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果，并在此基礎(chǔ)上對(duì)陸家嘴房地產(chǎn)公司進(jìn)行前景預(yù)測(cè)。最后本文通過自由現(xiàn)金流折現(xiàn)的模型方法去計(jì)算公司的理論價(jià)格與股票市場(chǎng)價(jià)格的偏離程度，為公司投資價(jià)值做一個(gè)量化的結(jié)論。公司投資價(jià)值短期和中長(zhǎng)期的相關(guān)投資建議。2.我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展2.1我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀房地產(chǎn)企業(yè)的估值與其整個(gè)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)之間有著很大的聯(lián)系，因此，我們有必要對(duì)現(xiàn)如今我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀做一分析。在新中國(guó)成立之后，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)行集中計(jì)劃經(jīng)濟(jì)。隨著土地和相關(guān)住房政策的改革，房地產(chǎn)已經(jīng)成為我國(guó)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的主要力量之一，它是我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)，是關(guān)系國(guó)計(jì)民生的產(chǎn)業(yè)，它的發(fā)展態(tài)勢(shì)關(guān)系到整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和金融業(yè)的安全。中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)，呈現(xiàn)一定的長(zhǎng)短周期性，短周期主要與宏觀經(jīng)濟(jì)政策相關(guān)，長(zhǎng)周期體現(xiàn)在人口變化規(guī)律，遷移規(guī)律，城市本身的發(fā)展規(guī)律等。由于土地輸出總量大且成本高，因此房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)企業(yè)的資金實(shí)力和流動(dòng)性以及運(yùn)營(yíng)水平有很大的要求。房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)政策敏感度特別高，政府可以通過金融市場(chǎng)間接的干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)，也可以直接通過行政政策手段直接干預(yù)，例如：2017年4月前1日中共中央，國(guó)務(wù)院印發(fā)通知決定設(shè)立河北省雄安新區(qū)，這吸引了眾多炒房客前去購房，房?jī)r(jià)被抬高了10倍.。同時(shí)，雄安新區(qū)概念股也受爆炒，持續(xù)飄紅。地域性明顯，房地產(chǎn)這一特殊的商品，它的價(jià)值主要取決于區(qū)位因素，同一城市的不同區(qū)位，同一區(qū)位的不同占有因素價(jià)位等。一直以來，決定房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)是房地產(chǎn)的開發(fā)成本，但最終的決定因素還是供需關(guān)系，不管是供應(yīng)商，購房者還是政府，任何單一的力量都不可能直接的決定房?jī)r(jià)。隨著城市化的發(fā)展，我國(guó)經(jīng)濟(jì)依然倚重房地產(chǎn)，它拉動(dòng)了很多產(chǎn)業(yè)，如：房地產(chǎn)業(yè)，電力業(yè)，材料業(yè)等。因此房地產(chǎn)行業(yè)前景相對(duì)樂觀。2.2房地產(chǎn)行業(yè)受宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響2014年中國(guó)房地產(chǎn)住宅庫存量高，整個(gè)行業(yè)處于調(diào)整期，投資者對(duì)市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)變等原因?qū)е铝送顿Y出現(xiàn)明顯的下滑。下半年，一系列中央政策的出臺(tái)，連續(xù)的放松限購、全面放開二孩政策、降息降準(zhǔn)、降首付等讓市場(chǎng)稍微有回暖的跡象。但是，突然釋放了前期的剛性需求，導(dǎo)致市場(chǎng)有效需求不足，并沒有出現(xiàn)驚人的增長(zhǎng)，還在低位徘徊。2015年，房地產(chǎn)的開工面積和投資依然不盡如人意，低位徘徊，庫存高依然是首要問題。2015年12月21日，中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議強(qiáng)調(diào)通過“降庫存”使房地產(chǎn)行業(yè)徹底進(jìn)入了一個(gè)新的調(diào)整階段，同時(shí)也提出五大措施來消化房地產(chǎn)。新的房地產(chǎn)投資對(duì)象將會(huì)由原來存量的城市人口變?yōu)樾氯丝?，政府和投資機(jī)構(gòu)。2016年，政府為貫徹落實(shí)國(guó)家“因城施策”的管理要求，出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施，深化完善“四位一體”的住房保障體系，積極堅(jiān)持“以居住為主、以市民為主、以普通商品住房為主”的住房市場(chǎng)體系，堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)過快上漲的態(tài)勢(shì)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康有序發(fā)展。隨著住宅市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升的表現(xiàn)，上海先后出臺(tái)的“滬九條”、“新滬六條”、“信貸新政”等調(diào)控措施，全面抑制房?jī)r(jià)過快上漲。2017年各項(xiàng)新的政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)一片利好，政府加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投資：（1）基礎(chǔ)設(shè)施投資高，補(bǔ)短板效應(yīng)增強(qiáng)1-4月份，基礎(chǔ)設(shè)施投資29789億元，同比增長(zhǎng)23.3%，增速比一季度略微低0.2個(gè)百分點(diǎn)，比去年同期提高4.3個(gè)百分點(diǎn)；占全部投資的比重為20.6%，比去年同期提高2.4個(gè)百分點(diǎn)；對(duì)全部投資增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為48%，拉動(dòng)投資增長(zhǎng)4.3個(gè)百分點(diǎn)?；A(chǔ)設(shè)施在短板領(lǐng)域的投資力度進(jìn)一步加強(qiáng)。（2）房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)增加，商品房待售面積進(jìn)一步減少在前期房地產(chǎn)銷售面積快速增長(zhǎng)的帶動(dòng)下，今年以來房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)增加。1-4月份，房地產(chǎn)開發(fā)投資27732億元，同比增長(zhǎng)9.3%，對(duì)全部投資增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為20.1%，拉動(dòng)投資增長(zhǎng)1.8個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫存效果顯著。4月末，全國(guó)商品房待售面積比3月末減少1341萬平方米，比2016年末減少2070萬平方米；特別是1-4月份非重點(diǎn)城市商品房銷售面積同比增長(zhǎng)25.7%。3.陸家嘴公司財(cái)務(wù)分析3.1企業(yè)簡(jiǎn)介1992年4月27日，上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開發(fā)股份有限公司成立，它是一家在我國(guó)上海市注冊(cè)的股份有限公司，。該公司所發(fā)行人民幣普通股A股2，444，551，200股，境內(nèi)上市外資股B股917，280，000股，均已在上海證券交易所上市交易。公司及子公司主要經(jīng)營(yíng)活動(dòng)為：在浦東新區(qū)及天津紅橋區(qū)等地從事以城市綜合開發(fā)為主的房地產(chǎn)綜合開發(fā)業(yè)務(wù)及，包括土地批租、房產(chǎn)銷售、房地產(chǎn)租賃、酒店、物業(yè)管理；金融產(chǎn)業(yè)、工業(yè)、商業(yè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施等項(xiàng)目的投資、管理，投資咨詢，企業(yè)收購、兼并等。公司的母公司為上海陸家嘴(集團(tuán))有限公司，上海市浦東新區(qū)國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)為公司的最終控股方。陸家嘴房地產(chǎn)公司2016年進(jìn)行了兩次重大資產(chǎn)重組，公司實(shí)行“雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略”，含義就是不僅在商業(yè)地產(chǎn)方面開展業(yè)務(wù)，還將拓展至金融板塊，實(shí)現(xiàn)“產(chǎn)融結(jié)合”，構(gòu)建起了一個(gè)“商業(yè)地產(chǎn)+商業(yè)零售+金融發(fā)展”的新業(yè)務(wù)格局。公司經(jīng)過資產(chǎn)重組之后，股票價(jià)格經(jīng)過了短暫的回升，對(duì)投資者來說是利好消息，因?yàn)槠錁I(yè)務(wù)更多樣，盈利模式多元化，受單個(gè)市場(chǎng)因素影響業(yè)績(jī)的狀況相對(duì)來說較小。3.2陸家嘴房地產(chǎn)公司SWOT分析SWOTAnalysis是美國(guó)舊金山大學(xué)的管理學(xué)教授提出的，SWOTAnalysis是指通過對(duì)一個(gè)公司各種環(huán)境的全面分析，從而使公司利潤(rùn)達(dá)到最大。SWOT是strength(優(yōu)勢(shì)）、weakness（弱勢(shì)）、opportunity（機(jī)會(huì)）以及threat（威脅）相加的和，它通過對(duì)某個(gè)公司的內(nèi)部環(huán)境分析分析即分析這一公司的優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)，以及對(duì)某個(gè)公司的外部環(huán)境分析即分析這一企業(yè)在發(fā)展過程中的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，以便為公司做出正確的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和方式方法的選擇做好鋪墊。表3-1SWOT分析表格內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)（S）內(nèi)部劣勢(shì)（W）外部機(jī)會(huì)(O)外部威脅（T）SO戰(zhàn)略WO戰(zhàn)略ST戰(zhàn)略WT戰(zhàn)略1…….2……3………1………2……….3………1………..2………3………1………2……….3……….依靠?jī)?nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)利用外部機(jī)會(huì)依靠?jī)?nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)減少內(nèi)部劣勢(shì)利用外部機(jī)會(huì)克服內(nèi)部劣勢(shì)回避外部威脅回避外部威脅表中SO組合說明公司外部環(huán)境中的機(jī)遇（O）與內(nèi)部環(huán)境中公司的優(yōu)勢(shì)（S）相匹配，在SO區(qū)域里公司能夠根據(jù)自己的優(yōu)點(diǎn)做出能使自己利益最大化的經(jīng)營(yíng)方法，并去落實(shí)在行動(dòng)上，從而使公司的經(jīng)濟(jì)得到迅猛增長(zhǎng)；表中WO組合說明公司外部環(huán)境中的機(jī)遇（O）與內(nèi)部環(huán)境中的公司的缺點(diǎn)匹配，在WO區(qū)域內(nèi)公司雖然存在劣勢(shì)但外部環(huán)境是好的，在WO組合里公司能夠選擇避開其劣勢(shì)或充分利用好機(jī)遇；組合ST說明公司可以利用其長(zhǎng)處來減少或者遠(yuǎn)離threat，減少不必要的麻煩；如果在組合ST中，我們將會(huì)有不同的抉擇：1）盡可能的遠(yuǎn)離threat，除此之外還要能夠與公司優(yōu)點(diǎn)結(jié)合在一起的opportunity；2）通過某種方法來適當(dāng)?shù)馗淖児镜膬?yōu)點(diǎn)以便于跟挑戰(zhàn)相結(jié)合；組合WT說明公司的缺點(diǎn)對(duì)抗外面的挑戰(zhàn)，在這種情況下要學(xué)會(huì)隱藏自己的短處，去找尋別的機(jī)會(huì)。3.2.1優(yōu)勢(shì)分析結(jié)合相關(guān)材料，我們首先分析現(xiàn)階段宏觀經(jīng)濟(jì)政策方面對(duì)房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)的優(yōu)勢(shì)：（1）公司初步構(gòu)建起“地產(chǎn)+金融”雙輪驅(qū)動(dòng)發(fā)展格局雛形。房地產(chǎn)的租賃和銷售從產(chǎn)品來分，主要是住宅類房地產(chǎn)的銷售以及商業(yè)房地產(chǎn)的租賃及轉(zhuǎn)讓，尤其公司今后將加大中短期產(chǎn)品的運(yùn)營(yíng)，通過項(xiàng)目公司獲取房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目(含商業(yè)及辦公等類房地產(chǎn)），項(xiàng)目開發(fā)成功后再轉(zhuǎn)資產(chǎn)或股權(quán)，將成為公司經(jīng)常性的業(yè)務(wù)。另一方面，2016年，公司通過現(xiàn)金支付方式收購了上海陸家嘴金融發(fā)展有限公司88.2%股權(quán)，一舉獲得證券、信托、保險(xiǎn)三張金融牌照。作為同一控股下的企業(yè)合并，金融業(yè)務(wù)為公司2016年經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)做出較大貢獻(xiàn)。公司戰(zhàn)略經(jīng)營(yíng)方針是長(zhǎng)期持有核心區(qū)域的物業(yè)，短期出售或者轉(zhuǎn)讓零星物業(yè)，并通過實(shí)施“地產(chǎn)+金融”雙輪驅(qū)動(dòng)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)融結(jié)合，以達(dá)到公司股東利潤(rùn)最大化的目標(biāo)。（2）受技術(shù)推動(dòng)，陸家嘴地產(chǎn)發(fā)展更加智能化移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的到來給公司帶來了新的機(jī)遇，使得公司的互聯(lián)網(wǎng)、O2O、科技、創(chuàng)新概念不斷展現(xiàn)。商業(yè)交互的方式在發(fā)生變化，如今消費(fèi)數(shù)據(jù)的采集、處理和利用，直接關(guān)系到實(shí)體商業(yè)的現(xiàn)場(chǎng)消費(fèi)頻次、效率和效益。公司實(shí)現(xiàn)即時(shí)消費(fèi)的云計(jì)算和開放數(shù)據(jù)運(yùn)維，從而提供更好的營(yíng)銷和服務(wù)。同時(shí)，消費(fèi)者購物行為和購物習(xí)慣的改變使傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)面臨巨大沖擊，實(shí)體商業(yè)紛紛開始嘗試并發(fā)展全面渠道營(yíng)銷，通過積極轉(zhuǎn)型，加速渠道建設(shè)的步伐。3.2.2劣勢(shì)分析（1）公司商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)過10年的發(fā)展已經(jīng)到一個(gè)比較成熟的階段，在經(jīng)歷了前幾年的快速增長(zhǎng)后，物業(yè)規(guī)模、租金收入增長(zhǎng)速率將逐步平緩。公司以商業(yè)地產(chǎn)為主業(yè)，受宏觀調(diào)控的影響相對(duì)較小，但從長(zhǎng)期發(fā)展而言，融資模式單一和持有型物業(yè)占有大量資金，會(huì)導(dǎo)致資金鏈趨緊，從而影響后續(xù)投資項(xiàng)目的規(guī)?；卣梗?）2017年，政府為維持市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展將在一線城市中，依舊執(zhí)行限購限貸、土地供求維持低位等調(diào)控政策。公司必須進(jìn)一步優(yōu)化銷售管理各個(gè)環(huán)節(jié)，在提高效率的前提下，嘗試增加更多的營(yíng)銷渠道。（3）當(dāng)前市場(chǎng)大眾對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心不足，很多購房者還處于觀望的狀態(tài)，有效需求沒有前期旺盛導(dǎo)致滯留存量，市場(chǎng)無法消化，這對(duì)公司的盈利能力產(chǎn)生很大的影響。3.2.3機(jī)會(huì)分析（1）國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)給予重視。《國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十個(gè)五年計(jì)劃綱要》中對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都提出了明確的要求。國(guó)家有關(guān)部門發(fā)布的2014到2020年新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃中提出“要促進(jìn)一億農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口，要引導(dǎo)一億人在中西部地區(qū)就近城鎮(zhèn)化，改造一億人居住在棚戶區(qū)和城中村”，這些對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說是發(fā)展的好機(jī)會(huì)。（2）大規(guī)模城鎮(zhèn)化會(huì)推動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展。經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階級(jí)的必然產(chǎn)物是城鎮(zhèn)化，目前擴(kuò)大內(nèi)需推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要手段之一也是城鎮(zhèn)化?，F(xiàn)階段，我國(guó)的城鎮(zhèn)化水平與國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家相比還很低，大規(guī)模的城鎮(zhèn)化將帶動(dòng)城鎮(zhèn)住宅、商業(yè)及相關(guān)配套的建設(shè)，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供巨大商機(jī)。2016年，公司已經(jīng)成功進(jìn)軍前灘國(guó)際商務(wù)區(qū)，全面啟動(dòng)標(biāo)志性房地產(chǎn)—前灘中心的建設(shè)。（3）2016年是“十三五規(guī)劃”全面建成小康社會(huì)的決勝開局之年，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出要著力供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。這對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來說是機(jī)遇也是挑戰(zhàn)，迎來了以創(chuàng)新為驅(qū)動(dòng)，以整合為發(fā)展的新成長(zhǎng)周期。陸家嘴房地產(chǎn)公司在2016年12月完成了以現(xiàn)金支付方式收購上海陸家嘴金融發(fā)展有限公司88.2%股權(quán)的重大資產(chǎn)重組。查閱資料來看，根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)注入某公司后，這類上市公司每股收益和每股凈資產(chǎn)都在資產(chǎn)注入后有比較明顯的改善，并且之后的走勢(shì)明顯強(qiáng)于“上證指數(shù)”走勢(shì)，這對(duì)于投資者來說是利好消息。（4）公司作為陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)的城市開發(fā)商，在浦東陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)核心區(qū)域內(nèi)持有大量高端經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，公司在2005年正處在轉(zhuǎn)型之初，在營(yíng)的物業(yè)面積從2005的15萬平方米到2016年的164萬平方米，在建面積更是超過了227萬平方米。公司持有的運(yùn)營(yíng)物業(yè)大多位于上海CBD的核心區(qū)域，區(qū)位優(yōu)越，交通便捷，這為公司商業(yè)地產(chǎn)主業(yè)良性、穩(wěn)健發(fā)展提供有力支撐。為公司的長(zhǎng)期穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。3.2.4威脅分析（1）商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展充滿挑戰(zhàn)近幾年，商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)格外激烈，導(dǎo)致其發(fā)展空間受到擠壓，一方面由于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)供應(yīng)量大，新的商業(yè)項(xiàng)目不斷涌現(xiàn)，老商業(yè)項(xiàng)目為保持競(jìng)爭(zhēng)力，也必須持續(xù)更新改造，以提升消費(fèi)環(huán)境和服務(wù)品質(zhì)；另一方面，電商熱潮驅(qū)使消費(fèi)習(xí)慣轉(zhuǎn)向線上，互聯(lián)網(wǎng)+的發(fā)展帶來更多的新型商業(yè)模式，都給線下傳統(tǒng)的實(shí)體商業(yè)帶來了猛烈的沖擊。地產(chǎn)行業(yè)因其誘人的超額利潤(rùn)，使得很多公司紛紛進(jìn)入該行業(yè)中，行業(yè)內(nèi)部的公司之間的競(jìng)爭(zhēng)異常劇烈?，F(xiàn)階段來看，與陸家嘴房地產(chǎn)公司形成競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的公司主要有張江高科，南京高科，保利地產(chǎn)，陸家嘴股份，金地集團(tuán)，華僑城等。其中一些民營(yíng)地產(chǎn)企業(yè)的高速發(fā)展對(duì)陸家嘴房地產(chǎn)公司未來增長(zhǎng)形成有力威脅。（2）商業(yè)地產(chǎn)管理要求更為專業(yè)化。開發(fā)商從過去的招商為主，到現(xiàn)在的愈加重視商業(yè)項(xiàng)目的全面精細(xì)化管理能力，運(yùn)營(yíng)服務(wù)的好壞影響著商業(yè)項(xiàng)目的口碑，商業(yè)項(xiàng)目的客流與熱度與市場(chǎng)推廣密切相關(guān)，物業(yè)管理能力的優(yōu)劣關(guān)系著商業(yè)項(xiàng)目的品質(zhì)。優(yōu)勝劣汰的市場(chǎng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)管理團(tuán)隊(duì)要求越來越高，專業(yè)化的管理成為項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的景氣度有較強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性。公司主營(yíng)業(yè)務(wù)所屬的房地產(chǎn)行業(yè)受固定資產(chǎn)投資規(guī)模、城鎮(zhèn)化進(jìn)程等宏觀經(jīng)濟(jì)因素的綜合影響很大。宏觀經(jīng)濟(jì)政策不斷調(diào)整，基礎(chǔ)工程建設(shè)投資增長(zhǎng)的步調(diào)放緩，但是生產(chǎn)成本卻居高不下甚至不斷增加，再加上公眾對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格下行的預(yù)期增加，使得公司在業(yè)務(wù)空間，銷售水平和利潤(rùn)率這幾個(gè)方面都面臨巨大的挑戰(zhàn)。在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增勢(shì)放緩、宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)周期性波動(dòng)的大形勢(shì)下，如果公司未能對(duì)其有合理的預(yù)期并相應(yīng)調(diào)整經(jīng)營(yíng)行為，則將對(duì)公司的整體業(yè)績(jī)和盈利能力產(chǎn)生不利影響。公司的金融板塊業(yè)務(wù)中，經(jīng)營(yíng)范圍跨越多項(xiàng)金融業(yè)務(wù)領(lǐng)域，部分監(jiān)管政策可能發(fā)生調(diào)整，從而對(duì)某些金融業(yè)務(wù)的開展帶來一定不確定性。3.3陸家嘴房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)報(bào)表分析3.3.1資產(chǎn)負(fù)債表分析（1）資產(chǎn)結(jié)構(gòu)分析表3-2資產(chǎn)結(jié)構(gòu)表（單位：萬元）資產(chǎn)2016201520142013流動(dòng)資產(chǎn)4，384，232.783，787，926.323，144，809.922，197，512.45非流動(dòng)資產(chǎn)1，155，781.81551，569.59500，239.06392.36總資產(chǎn)5，540，014.594，339，495.913，645，048.982，589，850.88圖3-1總資產(chǎn)及其增長(zhǎng)率通過以上圖表可以看出從2014年至2016年這三年的時(shí)間內(nèi)陸家嘴集團(tuán)的總資產(chǎn)都是持續(xù)上升的，分別上升105.52億元、69.44億元和120.05億元；增長(zhǎng)率分別為40.74%、19.05%和27.66%。陸家嘴2016年年末資產(chǎn)到達(dá)554.00億元，比年初增加了約120億元，增長(zhǎng)率為27.66%，但事實(shí)上，雖然陸家嘴的總資產(chǎn)在2014年到2016年總資產(chǎn)金額一直處于增長(zhǎng)，但是在2015年總資產(chǎn)增長(zhǎng)率已經(jīng)有所下降，這一點(diǎn)從圖3-1中可以看出。（2）資產(chǎn)配置分析表3-3陸家嘴資產(chǎn)配置表項(xiàng)目2016-12-312015-12-312014-12-31流動(dòng)資產(chǎn)：貨幣資金15.08%11.99%10.78%應(yīng)收票據(jù)0.001%0.00%-應(yīng)收賬款2.21%1.97%2.59%預(yù)付款項(xiàng)1.07%2.34%2.39%應(yīng)收利息0.16%0.08%0.07%其他應(yīng)收款0.66%0.97%0.74%存貨59.59%69.45%69.61%其他流動(dòng)資產(chǎn)0.37%0.49%0.22%流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)79.14%87.29%86.39%非流動(dòng)資產(chǎn)：可供出售金融資產(chǎn)1.67%0.30%0.36%長(zhǎng)期應(yīng)收款2.49%2.59%3.70%長(zhǎng)期股權(quán)投資3.92%0.12%0.001%投資性房地產(chǎn)0.44%0.59%0.75%固定資產(chǎn)6.09%8.01%7.87%無形資產(chǎn)0.27%0.35%0.42%開發(fā)支出0.01%0.003%-長(zhǎng)期待攤費(fèi)用0.04%0.06%0.03%遞延所得稅資產(chǎn)0.15%0.25%0.26%其他非流動(dòng)資產(chǎn)5.77%0.43%0.36%非流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)20.86%12.71%13.74%資產(chǎn)總計(jì)100.00%100.00%100.00%通過表3-3可見，2016年末陸家嘴的流動(dòng)資產(chǎn)占總資產(chǎn)的79.14%，主要是貨幣資金和存貨，分別占總資產(chǎn)的15.08%和59.59%，貨幣資金比率上升說明公司現(xiàn)金流充足，存貨比例的下降也說明公司房產(chǎn)銷售正常，今后還須去庫存保證資金占?jí)旱臏p少，促進(jìn)企業(yè)發(fā)展。另外固定資產(chǎn)、應(yīng)收賬款、長(zhǎng)期應(yīng)收款、長(zhǎng)期股權(quán)投資等也相對(duì)較多。在陸家嘴的資產(chǎn)中占比最大的是流動(dòng)資產(chǎn)，2014年至2016年間平均每年占總資產(chǎn)的比率為84.27%。流動(dòng)資產(chǎn)是一家公司中流動(dòng)性最強(qiáng)，變現(xiàn)能力最好的資產(chǎn)，也是企業(yè)用于日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的主要部分。陸家嘴的流動(dòng)資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比率較大，在某一程度上是可以有效地保障自身的日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)持續(xù)發(fā)展的。（3）存貨分析作為房地產(chǎn)企業(yè)，陸家嘴的存貨具有一定的行業(yè)特點(diǎn)。宏潤(rùn)房地產(chǎn)行業(yè)主業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)開發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品包括已完工開發(fā)產(chǎn)品、在建開發(fā)產(chǎn)品和擬開發(fā)產(chǎn)品。非房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品包括庫存商品、低值易耗品及其他等。已完工開發(fā)產(chǎn)品是指已建成、待出售的物業(yè)。在建開發(fā)產(chǎn)品是指尚未建成、以出售或經(jīng)營(yíng)為開發(fā)目的的物業(yè)。表3-4陸家嘴存貨數(shù)據(jù)表（單位：元）201620152014存貨33，011，881，278.8330，138，459，933.9325，340，058，501.83較去年增長(zhǎng)2，873，421，344.904，798，401，432.106，699，770，102.51增長(zhǎng)率9.53%18.94%35.94%圖3-2陸家嘴存貨及其增長(zhǎng)率通過以上圖表可知，2014年至2016年，陸家嘴的存貨總金額不斷上升，但其增長(zhǎng)率則是出現(xiàn)了先上升后下降的趨勢(shì)。存貨增長(zhǎng)率的這一趨勢(shì)正好與整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)這三年的整體情況相似，2015年各房地產(chǎn)企業(yè)的存貨到達(dá)一個(gè)較大值，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)開始萎靡，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展緩慢，房?jī)r(jià)高居不下，成交量也沒有明顯上升，導(dǎo)致各房地產(chǎn)商的庫存出現(xiàn)明顯供大于求的情況。通過表3-4看到，2016年年末，陸家嘴的存貨占總資產(chǎn)的59.59%，達(dá)到約33.01億元。雖然陸家嘴的存貨多為土地和房屋，但是較大的存貨量對(duì)于陸家嘴來說是不利的。2016年陸家嘴的存貨增長(zhǎng)率已經(jīng)開始下降，2016年在國(guó)家去房地產(chǎn)庫存的相關(guān)政策下陸家嘴若能夠繼續(xù)減少其庫存，使存貨占總資產(chǎn)的比率保持在一個(gè)穩(wěn)定、合理的水平，那么陸家嘴的發(fā)展則會(huì)更加順利。（4）應(yīng)收賬款和長(zhǎng)期應(yīng)收款分析表3-5應(yīng)收賬款和長(zhǎng)期應(yīng)收款數(shù)據(jù)表（單位：元）201620152014應(yīng)收賬款1，223，059，347.80853，757，630.08941，513，174.06長(zhǎng)期應(yīng)收款1，377，882，058.251，121，808，930.161，346，184，796.63通過上表，可知陸家嘴的應(yīng)收賬款和長(zhǎng)期應(yīng)收款是在總資產(chǎn)中占比較大的，兩者都是2014年到2015年出現(xiàn)減少而2015年到2016年則出現(xiàn)了上升趨勢(shì)。應(yīng)收賬款和長(zhǎng)期應(yīng)收款在2015年的減少是在一定程度上受整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境影響的，而2016年出現(xiàn)的上漲也是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐漸回暖而產(chǎn)生的。就這兩者的壞賬風(fēng)險(xiǎn)而言，陸家嘴每年都按照一定比例計(jì)提壞賬準(zhǔn)備，這能夠在一定程度上減小應(yīng)收賬款的壞賬風(fēng)險(xiǎn)。（5）負(fù)債結(jié)構(gòu)及配置分析表3-6陸家嘴資本結(jié)構(gòu)表201620152014流動(dòng)負(fù)債短期借款3.13%-2.74%應(yīng)付票據(jù)2.98%2.74%1.56%應(yīng)付賬款7.04%11.32%6.68%預(yù)收款項(xiàng)20.04%32.46%37.23%應(yīng)付職工薪酬0.13%0.16%0.19%應(yīng)交稅費(fèi)-0.09%-0.86%-1.32%應(yīng)付利息0.17%0.08%0.09%應(yīng)付股利0.01%0.02%0.04%其他應(yīng)付款7.43%4.67%4.59%一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)責(zé)11.31%12.59%12.93%其他流動(dòng)負(fù)責(zé)0.36%-0.24%流動(dòng)負(fù)債合計(jì)52.51%63.18%64.97%非流動(dòng)負(fù)債：長(zhǎng)期借款10.59%17.19%23.80%應(yīng)付債券10.75%--長(zhǎng)期應(yīng)付款0.42%0.24%0.10%專項(xiàng)應(yīng)付款0.73%0.93%1.10%遞延收益1.60%0.90%-非流動(dòng)負(fù)責(zé)合計(jì)24.10%19.27%25.00%負(fù)債合計(jì)76.61%82.45%89.98%所有者權(quán)益：股本8.45%3.96%3.53%資本公積6.57%5.46%0.32%減：庫存股0.58%0.04%-盈余公積0.96%0.82%0.62%未分配利潤(rùn)7.37%6.59%4.86%歸屬于母公司股東權(quán)益合計(jì)22.77%16.78%9.33%少數(shù)股東權(quán)益0.62%0.77%0.69%股東權(quán)益合計(jì)23.39%17.55%10.02%負(fù)債和股東權(quán)益總計(jì)100.00%100.00%100.00%上市公司都是希望能夠擴(kuò)大資產(chǎn)總額，提高公司的規(guī)模以提升經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。作為上市公司的陸家嘴也不例外。但是，上市公司的資產(chǎn)明顯是不能夠無限制的擴(kuò)大的。因此，上市公司想要增加資產(chǎn)相應(yīng)的辦法就是增加公司的負(fù)債或所有者權(quán)益。雖然，2014年到2016年陸家嘴的長(zhǎng)期借款占總資本的比率有減小趨勢(shì)，但是陸家嘴也適當(dāng)運(yùn)用增加借款的方法來增加資本。2016年年底，陸家嘴的借款總額到達(dá)76.03億元，應(yīng)付利息約9565萬。借款占總負(fù)債的17.92%，占總資本的13.73%。陸家嘴也和眾多的房地產(chǎn)公司一樣，由于銀行開始收緊對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的貸款，房地產(chǎn)企業(yè)能夠獲得的銀行貸款也逐漸減少，因此，房地產(chǎn)企業(yè)開始加大與信托公司的合作，在2014至2016年里，陸家嘴的信托借款也占了一定的比率，但信托借款的增加也會(huì)加大公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)表顯示，在資本中所占比率最大的是預(yù)收款項(xiàng)，2016年年末陸家嘴的預(yù)收款項(xiàng)為111.03億元，占總負(fù)債的26.16%，總資本的20.04%。較年初相比都有所下降。從表面上看陸家嘴的資金沒有出現(xiàn)什么問題，但預(yù)收款項(xiàng)的下降對(duì)它的資金也是會(huì)產(chǎn)生一些影響的。其實(shí)，由于房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)售款項(xiàng)被國(guó)家監(jiān)管，使用條件較為苛刻，實(shí)際上是不能夠被陸家嘴自由控制的，所以預(yù)收款項(xiàng)的減少不會(huì)對(duì)企業(yè)的資金產(chǎn)生較大影響。股東權(quán)益分析圖3-3股本和資本公積增長(zhǎng)率在一個(gè)公司的資產(chǎn)負(fù)債表中股本和資本公積相對(duì)其他科目而言是相對(duì)穩(wěn)定的，但是從圖3可以明確看到從2015年開始陸家嘴的股本和資本公積出現(xiàn)了大幅度的上漲。上文中有提到公司為了擴(kuò)大資產(chǎn)，用以提高經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，陸家嘴選擇了用增加所有者權(quán)益的方法去增加資本擴(kuò)大資產(chǎn)，而不是增加負(fù)債去增加資本。增加所有者權(quán)益既不用支付高額的借款利息還能有效的過大公司的資產(chǎn)規(guī)模，在一定程度上還降低了公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。2015年、2016年，陸家嘴先后采用非公開發(fā)行股票和股票行權(quán)的方式，增加股本33.96億元，資本公積35.21億元，為企業(yè)的發(fā)展籌措到充足的資金。3.3.2利潤(rùn)表分析（1）營(yíng)業(yè)收入分析前文也提到過在我國(guó)商品房有一部分是期房預(yù)售的，正是因?yàn)槠诜款A(yù)售會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的預(yù)收款項(xiàng)增多而營(yíng)業(yè)收入減少的情況。根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)收入的確認(rèn)原則，只有當(dāng)購房者在收房協(xié)議上簽字，驗(yàn)收房屋后企業(yè)才能確認(rèn)營(yíng)業(yè)收入。因此，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的收入確認(rèn)來說就存在了滯后性。表3-7營(yíng)業(yè)收入構(gòu)成表（單位：億元）201620152014主營(yíng)業(yè)務(wù)收入148.88109.5971.76其他業(yè)務(wù)收入4.984.324.00營(yíng)業(yè)收入合計(jì)153.86113.9175.76增長(zhǎng)率35.07%50.53%113.16%由表3-7，清楚的看到陸家嘴這3年的營(yíng)業(yè)收入都是不斷增加的雖然增長(zhǎng)率沒有上升但是增長(zhǎng)率開始由快速增長(zhǎng)趨于穩(wěn)定。收入的大部分來源還是依靠主營(yíng)業(yè)務(wù)收入雖然其他業(yè)務(wù)收入也逐年增加但是所占比率仍然很小。（2）期間費(fèi)用分析表3-8陸家嘴期間費(fèi)用及其增長(zhǎng)率（單位：億元）201620152014銷售費(fèi)用5.214.633.92同比增長(zhǎng)12.53%18.11%23.27%管理費(fèi)用5.632.963.25同比增長(zhǎng)90.20%-8.92%28.46%財(cái)務(wù)費(fèi)用1.631.081.85同比增長(zhǎng)50.93%-41.62%71.30%根據(jù)表3-8清楚顯示陸家嘴的三大費(fèi)用中只有銷售費(fèi)用是逐年遞增的，但它的增長(zhǎng)率卻在下降。說明陸家嘴對(duì)該項(xiàng)費(fèi)用是進(jìn)行了一定的控制的。從表中可以看出截止2016年年底銷售費(fèi)用大部分是廣告宣傳費(fèi)，但是其漲幅程度卻不是很大，除廣告宣傳費(fèi)以外占比最大的就是其他這一項(xiàng)，如果能偶相應(yīng)的減少銷售費(fèi)用中的其他費(fèi)用，則可以幫助陸家嘴減少一定的費(fèi)用。表3-9陸家嘴2016年銷售費(fèi)用明細(xì)表（單位：元）表3-10陸家嘴2016年管理費(fèi)用明細(xì)表（單位：元）2016年的管理費(fèi)用增加幅度較大到達(dá)90.20%，原因是陸家嘴在2016年擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模的同時(shí)增加了戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型所需的費(fèi)用。從表1-12中也可以看出在管理費(fèi)用的各項(xiàng)明細(xì)中增加最多的是其他這一項(xiàng)目，在2016年陸家嘴開始實(shí)施戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型計(jì)劃，依據(jù)轉(zhuǎn)型所需陸家嘴收購了一些相關(guān)項(xiàng)目，由收購引起的手續(xù)費(fèi)、中介費(fèi)費(fèi)等都計(jì)入了管理費(fèi)用其他這一項(xiàng)目中。至于財(cái)務(wù)費(fèi)用，較其他兩個(gè)費(fèi)用來講沒有過大波動(dòng)也不存在可以相應(yīng)減少的費(fèi)用項(xiàng)目，要想減少財(cái)務(wù)費(fèi)用最直接的辦法就是減少利息支出，也就是要減少貸款，但若減少貸款就會(huì)給企業(yè)帶來一定的資金壓力，因此，費(fèi)用的減少從財(cái)務(wù)費(fèi)用下手是不可行的。（3）營(yíng)業(yè)利潤(rùn)分析表3-11陸家嘴營(yíng)業(yè)利潤(rùn)表（單位：億元）201620152014營(yíng)業(yè)利潤(rùn)26.8716.5513.87增長(zhǎng)率61.41%20.01%627.51%從表3-11中明顯看出2014年的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)增長(zhǎng)率竟然高達(dá)627.51%，同時(shí)從表1-8中也可以發(fā)現(xiàn)2014年的營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)率也很高。將表3-10和表3-11進(jìn)行對(duì)比可以發(fā)現(xiàn)雖然這三年來陸家嘴的營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)率有所下降但營(yíng)業(yè)利潤(rùn)增長(zhǎng)率卻有所上升，這充分說明了陸家嘴對(duì)營(yíng)業(yè)成本的控制是有效，陸家嘴未來的利潤(rùn)增長(zhǎng)是能夠保證的。（4）凈利潤(rùn)分析表3-12陸家嘴凈利潤(rùn)表（單位：億元）201620152014凈利潤(rùn)26.0716.0410.81增長(zhǎng)率62.56%48.31%146.60%陸家嘴的凈利潤(rùn)在2014年到2016年三年里一直處于上升趨勢(shì)從2014年的10.81億元上漲到2016年的26.07億元，可以說上漲的幅度還是比較大的。但增長(zhǎng)率跟各年?duì)I業(yè)利潤(rùn)的趨勢(shì)相同。再結(jié)合表3-11的相關(guān)分析可以看出陸家嘴的凈利潤(rùn)的增長(zhǎng)快于主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的增長(zhǎng)說明陸家嘴的凈利潤(rùn)在提升，盈利能力也在不斷增強(qiáng)。表3-13陸家嘴利凈潤(rùn)率分析表201620152014凈利潤(rùn)率17.51%14.64%15.06%同比增長(zhǎng)2.87%-0.43%9.23%主營(yíng)業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)率35.85%52.72%119.11%凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率62.56%48.31%146.60%3.3.3現(xiàn)金流量表分析表3-14陸家嘴現(xiàn)金流量情況表（單位：萬元）201620152014經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~-9，734.86159，897.79-16，227.14投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~-477，139.61-15，898.84-181，469.48籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~85，857，285.55-64，865.22223，038.33表3-14給出了陸家嘴2014到2016年的現(xiàn)金流量表相關(guān)數(shù)據(jù)，2016年陸家嘴的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~和投資活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~都為負(fù)數(shù)，只有籌資活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~為正值，說明了2016年陸家嘴的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和活動(dòng)均不能夠產(chǎn)生足夠的現(xiàn)金流入，企業(yè)還得依靠籌集資金來維持，若企業(yè)出現(xiàn)資金籌集困難，則企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況將會(huì)令人擔(dān)憂。而2014年的情況和2016年的相似。至于2015年，陸家嘴的現(xiàn)金流量來說主要依靠了經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量，一旦企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)出現(xiàn)問題，財(cái)務(wù)狀況將會(huì)陷入危機(jī)。通過分析這三年的現(xiàn)金流量情況可以看出陸家嘴的現(xiàn)金流量結(jié)構(gòu)不夠健康，面對(duì)未來陸家嘴的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型需要一個(gè)健康、穩(wěn)定的現(xiàn)金流量結(jié)構(gòu)。3.4財(cái)務(wù)指標(biāo)分析3.4.1償債能力分析（1）流動(dòng)比率分析依據(jù)流動(dòng)比率的計(jì)算公式可以計(jì)算出陸家嘴2014年至2016年的流動(dòng)比率分別為0.17、1.38和1.51。流動(dòng)比率是企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債配比的結(jié)果，一般需要企業(yè)保有兩倍于流動(dòng)負(fù)債數(shù)量的流動(dòng)資產(chǎn)，以保證企業(yè)在籌集不到債務(wù)的情況下，憑借自身的流動(dòng)資產(chǎn)可以償還現(xiàn)有的債務(wù)。根據(jù)這一要求陸家嘴的流動(dòng)比率是不符的；但是就這三年的整體趨勢(shì)來看，流動(dòng)比率狀況有所好轉(zhuǎn)。因此可以認(rèn)為陸家嘴流動(dòng)資產(chǎn)的償債能力在現(xiàn)階段來說還是較弱的。（2）速動(dòng)比率分析流動(dòng)資產(chǎn)中的存貨需要出售才能變現(xiàn)，存貨出售就實(shí)現(xiàn)了營(yíng)業(yè)收入，但這需要一定的時(shí)間，在遇到財(cái)務(wù)問題的時(shí)候存貨并不能偶及時(shí)變現(xiàn)成為償還債務(wù)的資金來源，因此，應(yīng)該將流動(dòng)資產(chǎn)中的存貨剔除后再來與流動(dòng)負(fù)債進(jìn)行配比。特別是房地產(chǎn)企業(yè)，它們的存貨大多為土地儲(chǔ)備、在建商品房或是已建成的商品房，而房地產(chǎn)項(xiàng)目完工時(shí)間較長(zhǎng)，變現(xiàn)速度較慢。雖然房地產(chǎn)企業(yè)有預(yù)售情況，但預(yù)售款項(xiàng)只能夠用來建設(shè)本項(xiàng)目，基本不會(huì)用來償還債務(wù)。因此房地產(chǎn)企業(yè)的短期償債能力更需要用速動(dòng)比率來衡量。根據(jù)相關(guān)公式和陸家嘴的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)計(jì)算出陸家嘴2014年到2016年的速動(dòng)比率分別為0.26、0.28和0.37。雖然陸家嘴的速動(dòng)比率仍然沒有達(dá)到比較合理的1:1，但是在陸家嘴的負(fù)債中有較大量的預(yù)收賬款，這部分負(fù)債幾乎不需要償還。即使是這樣陸家嘴的速動(dòng)比率仍是不理想的。表3-15陸家嘴杠桿比率表201620152014資產(chǎn)負(fù)債率76.61%82.45%89.98%權(quán)益比率23.39%17.55%10.04%通過表3-15可知陸家嘴2014年到2016年這三年的時(shí)間里陸家嘴的資產(chǎn)負(fù)債比率較高，雖然有下降趨勢(shì)但是這一比率與普遍認(rèn)為的非常安全的50%的資產(chǎn)負(fù)債率還有一定差距。陸家嘴的杠桿比率呈現(xiàn)出的是比較高的資產(chǎn)負(fù)債率和比較低的權(quán)益負(fù)債率說明陸家嘴的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)還是較大的，長(zhǎng)期償債能力較弱。表3-16同行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率比較201520142012萬科A77.02%78.00%78.32%保利建設(shè)77.89%77.97%78.19%首開股份83.47%83.12%80.32%陸家嘴82.45%89.98%89.86%由于房地產(chǎn)行業(yè)具有自身的一些行業(yè)特性，所以通過對(duì)比同行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率更能說明陸家嘴的資產(chǎn)負(fù)債率是否存在較大問題。由表可知，所選擇的另外三家房地產(chǎn)上市企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率都在70%至85%之間。對(duì)比來說，陸家嘴除了2014年的資產(chǎn)負(fù)債率較高外其他都還是比較符合行業(yè)整體情況的。3.4.2營(yíng)運(yùn)能力分析表3-17同行業(yè)存貨周轉(zhuǎn)率對(duì)比（單位：次）2016201520142012萬科A-0.320.320.28保利建設(shè)-0.290.290.26首開股份-7陸家嘴0.310.280.200.16通過比較，行業(yè)龍頭企業(yè)萬科、保利建設(shè)等的存貨周轉(zhuǎn)率都保持相對(duì)穩(wěn)定，雖然陸家嘴的存貨周轉(zhuǎn)率與他們相比較低但陸家嘴至2012年以來存貨周轉(zhuǎn)率一直處于上升趨勢(shì)，甚至有后來追上的勢(shì)頭。從2014年開始陸家嘴這一比率已經(jīng)超過一線城市的房地產(chǎn)企業(yè)首開股份。這說明了陸家嘴的資產(chǎn)利用效率大大提升，銷售狀況也越來越好。展望未來，陸家嘴的這一比率在管理層的有效管理下還會(huì)繼續(xù)上升。依據(jù)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率的公式計(jì)算，2016年的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率為14.82，2015年為12.68，2014年為15.24。說明陸家嘴的應(yīng)收賬款收回速度較快，運(yùn)營(yíng)資金沒有過多的呆滯在應(yīng)收賬款上，也沒有影響到企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)和償債能力。但是，由于不能夠明確知道陸家嘴的賒銷收入凈額所以計(jì)算時(shí)采用的是營(yíng)業(yè)收入，因此該比率會(huì)存在一定的不準(zhǔn)確性，只能作為一個(gè)參考而不能作為判斷企業(yè)營(yíng)運(yùn)能力的依據(jù)之一。3.4.3盈利能力分析1.毛利率分析表3-18同行業(yè)毛利率對(duì)比2016201520142012萬科A-29.94%31.47%36.56%保利建設(shè)-32.03%32.16%36.19%首開股份-34.55%36.78%41.62%陸家嘴35.44%31.29%41.93%34.02%通過表3-18看到陸家嘴在這幾年的時(shí)間年毛利率有升有降，維持在30%到40%左右，同時(shí)還呈現(xiàn)逐年上升趨勢(shì)。與同行業(yè)對(duì)比，雖然陸家嘴的毛利率沒有很高但是其發(fā)展前景較為可觀，陸家嘴的毛利率一直保持在一個(gè)較為可觀的范圍內(nèi)，這能夠在一定程度上增強(qiáng)其盈利能力。表3-19同行業(yè)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率對(duì)比2016201520142012萬科A-17.06%17.92%20.38%保利建設(shè)-17.41%17.33%19.44%首開股份-13.70%13.30%15.97%陸家嘴17.46%14.53%18.31%5.37%由表3-19知，陸家嘴的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率同它的毛利率在這幾年內(nèi)的變化趨勢(shì)一樣，有升有降。雖然2012年的這一比率明顯很弱，但是在2014年就有了非常大的改善，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率上升約13%。就行業(yè)來說陸家嘴比率不是最低的當(dāng)然也不是最高的。但是陸家嘴的發(fā)展卻是十分樂觀的，就拿2012年與2016年來說陸家嘴的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率上升約12%，2016年陸家嘴基本上達(dá)到了同行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)的水平。這不僅展現(xiàn)了陸家嘴的發(fā)展?jié)撃芡瑫r(shí)也說明了陸家嘴在未來的盈利能力方面具有不容小覷的潛力。表3-20同行業(yè)總資產(chǎn)報(bào)酬率對(duì)比2016201520142012萬科A-5.24%5.84%6.47%保利建設(shè)-5.93%5.96%6.36%首開股份-3.51%2.87%4.51%陸家嘴6.23%5.59%5.30%3.20%通過表4-6陸家嘴的總資產(chǎn)報(bào)酬率在2012年到2016年間不斷上升，除了在2012年為3.20%以外，其余基本維持在5%至6.5%這個(gè)范圍內(nèi)。總資產(chǎn)報(bào)酬率當(dāng)然是越高越好的，在所對(duì)比的幾家同行業(yè)上市公司中陸家嘴不是最穩(wěn)定的也不是該比率最高的，但是它的這一比率一直在穩(wěn)定上升。同樣依照它的發(fā)展趨勢(shì)來看，陸家嘴的總資產(chǎn)報(bào)酬率依然會(huì)保持穩(wěn)步增長(zhǎng)，其資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)也會(huì)越來越有效。同時(shí)，其盈利能力也將會(huì)逐步增強(qiáng)。4.基于自由現(xiàn)金流貼現(xiàn)法的陸家嘴房地產(chǎn)公司價(jià)值評(píng)估企業(yè)自身特性決定了一個(gè)企業(yè)的內(nèi)在價(jià)值。由于房地產(chǎn)行業(yè)本身受宏觀政策影響非常大，因此并不是每個(gè)估值模型都適用于該行業(yè)，通過以往的研究文獻(xiàn)和資料得知，自由現(xiàn)金流量貼現(xiàn)的方法更加關(guān)注企業(yè)本身的內(nèi)在價(jià)值，是目前相對(duì)較準(zhǔn)確權(quán)威的價(jià)值投資分析方法，重點(diǎn)是對(duì)每股價(jià)值的估算不會(huì)隨著市場(chǎng)整體趨勢(shì)的變化而變化，較為適合房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)估值研究。自由現(xiàn)金流量等于企業(yè)的稅后凈營(yíng)業(yè)利潤(rùn)加上折舊及攤銷等非現(xiàn)金支出，再減去追加的營(yíng)運(yùn)資本和在廠房設(shè)備及其他資產(chǎn)方面的資本支出。其計(jì)算公式為：自由現(xiàn)金流量=（稅后凈營(yíng)業(yè)利潤(rùn)+折舊及攤銷）-（資本支出+營(yíng)運(yùn)資本增加）公司作為企業(yè)的一種組織形式，設(shè)立的資本來源有兩部分：一部分是股權(quán)投資者（股東）對(duì)企業(yè)的投入即權(quán)益資本；另一部分是來自債權(quán)人的債務(wù)資本。債務(wù)資本主要是向銀行或其他非銀行金融機(jī)構(gòu)借入的長(zhǎng)短期借款和發(fā)行的公司債券。企業(yè)通過債務(wù)方式獲得的資本與通過股東投入及留存的方式獲得的資本雖然來源有別，但在企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中發(fā)揮的作用是相同的。企業(yè)的資本成本和預(yù)期未來自由現(xiàn)金流量決定企業(yè)的內(nèi)在價(jià)值，而公司預(yù)期的自由現(xiàn)金流量和資本成本又是由企業(yè)本身的資產(chǎn)價(jià)值、盈利能力和未來發(fā)展趨勢(shì)以及成長(zhǎng)特性所決定的。因此，采用我選取陸家嘴集團(tuán)2012-2016年度的數(shù)據(jù)進(jìn)行價(jià)值投資分析。自由現(xiàn)金流量折現(xiàn)法是把公司在預(yù)測(cè)期內(nèi)的自由現(xiàn)金流量按照一定的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率折現(xiàn)成現(xiàn)值的一個(gè)價(jià)值估算方法，而這里面的一定的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率就是現(xiàn)在要探討的折現(xiàn)率。現(xiàn)在廣泛應(yīng)用的折現(xiàn)率的計(jì)算主要有風(fēng)險(xiǎn)累加法和系數(shù)法，資金利潤(rùn)率法以及加權(quán)平均成本法。折現(xiàn)率的選取原則上應(yīng)當(dāng)高于同一時(shí)期的國(guó)債利率和銀行利率，因?yàn)橘徺I國(guó)債或者把資金存入銀行是基本上無風(fēng)險(xiǎn)的，只是回報(bào)率太低，因此投資者才會(huì)愿意冒險(xiǎn)把資金投資于企業(yè)。同時(shí)他們也期望投資的機(jī)會(huì)成本得到補(bǔ)償，這就是下文將提到的風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)。本文采用加權(quán)平均資本成本（WACC）作為自由現(xiàn)金流模型的折現(xiàn)率。加權(quán)平均資本成本指的是“以某種籌資方式所籌措的資本占資本總額的比重為權(quán)重，對(duì)各種籌資方式獲得的個(gè)別資本成本進(jìn)行加權(quán)平均所得到的資本成本”加權(quán)資本成本包括公司發(fā)行的有價(jià)證券，包括優(yōu)先股，普通股以及債務(wù)資本等。由于通常情況下公司需要繳納所得稅，因此公司的一部分債務(wù)成本會(huì)被作為利稅抵消，所以計(jì)算的公式是：加權(quán)平均資本成本=債務(wù)資本成本×債務(wù)比重×(1－所得稅稅率)+權(quán)益資本成本×權(quán)益比重由公式可以看出，計(jì)算加權(quán)平均資本成本的兩個(gè)重要因素就是公司的資本結(jié)構(gòu)和債務(wù)、股權(quán)的資本成本，理論上而言資本結(jié)構(gòu)是公司通過債券股票混合債券等方式融資后，公式產(chǎn)生的負(fù)債與權(quán)益占公司資本的構(gòu)成關(guān)系，實(shí)際計(jì)算的過程中主要通過債務(wù)資本和權(quán)益資本占凈經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)的比例得出。4.1公司財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)企業(yè)自由現(xiàn)金流量(FCFF)=稅后凈利潤(rùn)+折舊費(fèi)用+攤銷費(fèi)用-資本性支出-凈營(yíng)運(yùn)資金的變動(dòng)即FCFF=EBIT*(1-所得稅)+折舊-資本性支出-營(yíng)運(yùn)資本追加額資本性支出=固定資產(chǎn)+在建工程+無形及其他資產(chǎn)凈營(yíng)運(yùn)資金的變動(dòng)=流動(dòng)資產(chǎn)-流動(dòng)負(fù)債公司2013到2016年公司的自由現(xiàn)金流FCFF2013=563456.45(1-33％)+5664.45+1236.79-614349.74477325978.56=452315.34（萬元）FCFF2014=907797.23×(1-33％)+9854.31+3410.23-43570.34-345980.54=9723453.09（萬元）FCFF2015=129079.234×(1-33％)+9732.67+97345.43-97801.34-32443.34=689079.34（萬元）FCFF2016=6089790.34×（1-33％)+4325.34+2975.33-34209.437003216.34=452709.43（萬元）以上對(duì)陸家嘴2013年到2016年的歷史財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行了分析，并計(jì)算了2013年到2016年各年的現(xiàn)金流量，下面將對(duì)未來5年的財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行預(yù)測(cè)。通過上述分析得出，陸家嘴經(jīng)過2013年到2016年的高速發(fā)展，再經(jīng)過5到10年進(jìn)入一個(gè)穩(wěn)定的發(fā)展階段，在這個(gè)過程中，陸家嘴得到各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)增長(zhǎng)率逐漸下降，即預(yù)測(cè)期的前半段為2017年-2021年，后半段為2021年以后平穩(wěn)發(fā)展的無窮期間。利潤(rùn)總額的預(yù)測(cè)，經(jīng)過分析陸家嘴近幾年的利潤(rùn)總額，其中13年到16年的利潤(rùn)總額占銷售收入比例分別為20%，23%，19%，22%，均值為21%，從18年開始逐漸進(jìn)入發(fā)展平穩(wěn)期，因此萬科的各項(xiàng)增長(zhǎng)率處于下滑的趨勢(shì)，因此2017年到2021年利宇l河總額的增長(zhǎng)率為：22%，22%，21%，19%，18%。財(cái)務(wù)費(fèi)用的預(yù)測(cè)財(cái)務(wù)費(fèi)用與企業(yè)的負(fù)債息息相關(guān)，為了能夠預(yù)測(cè)陸家嘴未來五年的財(cái)務(wù)費(fèi)用，假設(shè)陸家嘴的各種融資途徑比例保持不變。2016年負(fù)債率=負(fù)債/總資產(chǎn)=34579789/5890689.24=69.68%而2016年財(cái)務(wù)費(fèi)用占銷售收入的百分比為0.19%，以后年度會(huì)有所下降的趨勢(shì)，因此取2017年的財(cái)務(wù)費(fèi)用占銷售收入百分比為0.18%。2017財(cái)務(wù)費(fèi)用=銷售收入×0.18%=23689.23×0.13%=438.98(萬元)資本支出與折舊預(yù)測(cè)，資本支出包括固定資產(chǎn)投資、在建工程投資及無形資產(chǎn)投資等。從歷史財(cái)務(wù)報(bào)表看出公司資本性支出13年到16年分別為2667.2萬，36836.3萬，60472.4萬，47789.3萬，假設(shè)12年以后存在業(yè)務(wù)規(guī)模擴(kuò)大及舊資產(chǎn)的淘汰的問題，所以17年需增加固定資產(chǎn)，同時(shí)也會(huì)提高無形及其它資產(chǎn)，三項(xiàng)資產(chǎn)的銷售百分比以16年的4.5%作為基礎(chǔ)，17年以后將有所增加，17年的計(jì)算如下：2017年固定投資+在建工程+無形及其它資產(chǎn)=銷售收入×4.5%=229847.75(萬元)2016年的三項(xiàng)資本性支出的和為203115.5萬元，所以2017年資本支出=2013資本支出和－2016資本支出和=26732.60(萬元)2017年資本支出的銷售百分比=0.52%從2013到2016年的當(dāng)年折舊平均值為5607.8萬，我們將折舊銷售百分比取平均折舊5607.8萬、平均主營(yíng)業(yè)務(wù)收入3565521.76萬為準(zhǔn)，即折舊銷售百分比為0.16%，所以17年的折舊為：2017折舊=銷售收入×0.16%=8172.36(萬元)以此類推，可以算出2018年，2019年，2020年，2021年財(cái)務(wù)費(fèi)用，資本支出，待攤費(fèi)用，進(jìn)而計(jì)算出比例。具體如下：表4-1陸家嘴2017到2021年財(cái)務(wù)增長(zhǎng)情況預(yù)測(cè)年份20172018201920202021主營(yíng)業(yè)務(wù)收入7%9%10%10%12%利潤(rùn)比率12%14%17%15%11%財(cái)務(wù)費(fèi)用比率0.18%0.18%0.18%0.18%0.18%資本支出比率0.66%0.59%0.69%0.70%0.99%待攤費(fèi)用比率0.08%0.08%0.08%0.08%0.08%折舊比率0.19%0.19%0.19%0.19%0.19%流動(dòng)資產(chǎn)比率220%220%210%200%190%流動(dòng)負(fù)債比率150%140%140%120%110%4.2計(jì)算加權(quán)平均值本文根據(jù)資本資產(chǎn)定價(jià)模型來計(jì)算股權(quán)資本成本，其公式為：KS=Rf+（Rm-Rf）β一般認(rèn)為國(guó)債收益是無風(fēng)險(xiǎn)的，或者說風(fēng)險(xiǎn)很小，波動(dòng)性小，與評(píng)估企業(yè)的現(xiàn)金流量期限較為貼切，因此公式中的無風(fēng)險(xiǎn)收益率采用的是財(cái)政部發(fā)行的長(zhǎng)期國(guó)債的到期收益率。本文選取2015年底發(fā)行的10年期財(cái)政部債券利率3.39%作為無風(fēng)險(xiǎn)利率（Rf），故Rf=-3.39%。風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)（Rm-Rf）是指權(quán)益市場(chǎng)平均收益率Rm與無風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)平均收益率Rf之間的差異。本文采用歷史數(shù)據(jù)分析來估計(jì)權(quán)益市場(chǎng)平均收益率。估算債務(wù)資本成本。陸家嘴公司有著良好的經(jīng)營(yíng)狀況和發(fā)展前景，貨幣資金充足，財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)小，違約風(fēng)險(xiǎn)較低。公司的企業(yè)所得稅稅率是25%，計(jì)算出的債務(wù)成本為5.24%，根據(jù)公式算出加權(quán)平均資本成本。無風(fēng)險(xiǎn)利率的選取沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，可以選取三年、五年等貸款利率，但不管選擇何種標(biāo)準(zhǔn)，都不影響企業(yè)之間的比較。本文選取五年期的存款利率作為無風(fēng)險(xiǎn)利率。對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)，用GDP增長(zhǎng)率代替。將公司在股市場(chǎng)中從每年初和每年末股價(jià)收盤價(jià)較前一個(gè)交易日增長(zhǎng)水平設(shè)為變量X、將同期系統(tǒng)性收益指數(shù)（行業(yè)板塊收益率）設(shè)為變量Y，對(duì)自變量X和Y進(jìn)行回歸，以公司2013年的數(shù)據(jù)為例，得到的數(shù)值如表所示：模型非標(biāo)準(zhǔn)化系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)系數(shù)TSig相關(guān)性B標(biāo)準(zhǔn)誤差試用版零階偏部分1常量0.489120.0011.0990.2730.5570.5570.557X0.7710880.0900.55711.1070.000由表可知，β值0.77小于1，可知陸家嘴公司的經(jīng)營(yíng)狀況好于整體行業(yè)內(nèi)絕大多數(shù)公司，因?yàn)樗麄儗?duì)風(fēng)險(xiǎn)控制比較到位。但這種狀況應(yīng)該不會(huì)持續(xù)