20141021商業(yè)定價流程專題

商業(yè)定價流程專題研究安徽區(qū)域商業(yè)運營部2014年10月報告目錄1商業(yè)定價方法簡述2常用定價方法解讀3商業(yè)物業(yè)形態(tài)劃分4各物業(yè)形態(tài)商業(yè)定價流程5案例分享—合景峰匯報告邏輯大綱商業(yè)定價方法簡述本錢法：通過售價、地價、建安費用、建設(shè)期費用、銷售費用、銷售稅金、土地增值稅、所得稅、凈利潤、銷售利潤率之間的關(guān)系確定售價水平。市場比較法：通過對市場周邊的價格及其預(yù)期進(jìn)行比較得出工程的參考價格。收益法：售價＝每平米租金年收入×〔1－空置率〕×〔1－運營費率〕/折現(xiàn)率〔在寫字樓和大型商業(yè)中空置率一般控制在5％－10％，運營費率為7%-13%，折現(xiàn)率一般取7%-8％。〕租金復(fù)原法：銷售價格＝單位面積年租金收入/資本化率住宅價格比較法：一般商業(yè)的售價是住宅價格的2－5倍，但是在特殊的條件下可能估值會更高，由于商業(yè)處于不同的開展階段，各地的市場差異比較大。年限法：銷售總價格＝單位面積年租金收入×N年〔…N年〕綜合法：綜合運用幾種方法通過一定的權(quán)重加權(quán)得出一個平均價格，如：售價＝市場比較法售價×35％＋收益法售價×35％＋本錢法售價×30%商業(yè)定價方法多樣，主要為以下幾種定價方法目前市場操作中商業(yè)定價常用方法為市場比較法、租金反推法。常用定價方法解讀常用商業(yè)產(chǎn)品定價思路方法1：市場比較法P1方法2：租金反推法p2以周邊在營業(yè)商鋪租金回報作為定價參考依據(jù)以周邊在售的商鋪銷售價格作為定價參考依據(jù)結(jié)合銷售目標(biāo)及企業(yè)利潤目標(biāo)對市場價格進(jìn)行微調(diào)整，從而確定商業(yè)產(chǎn)品價格(p1+p2)/2推導(dǎo)商業(yè)產(chǎn)品市場價格基于城市價值體系和現(xiàn)有區(qū)域商業(yè)價值體系條件下市場比較法：通過與工程條件相似的在售商業(yè)售價為參考的售價測算方法；租金復(fù)原法：通過工程周邊現(xiàn)有商業(yè)價值表達(dá)出租金為根底，測算能支持的工程售價。實際操作中：常用兩種方法相結(jié)合，推導(dǎo)出工程的市場基價。同時根據(jù)企業(yè)的銷售目標(biāo)、利潤目標(biāo)、工程自身特性、入市時間等因素對所得的市場基價進(jìn)行微調(diào)，從而確定商業(yè)產(chǎn)品的價格2024/5/21市場比較法解讀市場比較法步驟步驟1：確定影響商鋪價值的因素步驟2：選定工程的市場比較對象步驟3：對各市場比較對象的商業(yè)價值因素專家打分步驟4：工程市場價格測算——對各相關(guān)樓盤價格的加權(quán)平均，得出本工程市場比較價格市場比較法解讀選定項目的市場比較對象主要考慮因素

距離本項目的絕對距離

業(yè)態(tài)規(guī)劃的重合度

項目規(guī)模的可類比性

市政區(qū)域規(guī)劃的競爭

所屬商圈的輻射力、客流量招商政策及主力店競爭的競爭性

物業(yè)類型的相似性

項目定位的相似程度確定影響商鋪價值的因素主要考慮因素項目所處的地段位置項目周邊商業(yè)氛圍所屬區(qū)域人流量、固定人口比例周邊商業(yè)環(huán)境交通通達(dá)情況內(nèi)部規(guī)劃設(shè)施、規(guī)模、發(fā)展商信譽及開發(fā)能力經(jīng)營公司的經(jīng)營能力招商業(yè)態(tài)的承租能力步驟1-2：確定影響商鋪價值的因素并選定市場比較對象注：一般會選擇4-6個競爭工程作為比較對象市場比較法解讀步驟3：確定各商業(yè)價值影響因素的所占的比例，對各市場比較對象的商業(yè)價值因素專家打分，并得出每個工程得分的加權(quán)和序號商鋪價值因素滿分本項目A1A2A3A4A5PX=?P1=P2=P3=P4=P5=1位置25

2商業(yè)氛圍20

3人流量15

4業(yè)態(tài)承租能力10

5周邊環(huán)境6

6交通情況6

7內(nèi)部規(guī)劃設(shè)施5

8規(guī)模5

9發(fā)展商實力評估4

10運營商能力評估4

合計100∑X∑1∑2∑3∑4∑5注：A1-A5代表選定的市場比較對象；P1-P5代表所選競爭工程的銷售均價；∑1-∑5代表所工程競爭工程各項價值評分的加權(quán)和；∑X代表本工程價值評分的加權(quán)和2024/5/21市場比較法解讀步驟4：根據(jù)與本工程的可類比性賦予每個比較工程不同的權(quán)重，按照所占權(quán)重推算中本工程價格項目名稱本項目A1A2A3A4A5加權(quán)得分∑X∑1∑2∑3∑4∑5均價PX=?P1P2P3P4P5對比權(quán)重

W1W2W3W4W5步驟1：P1′=〔∑X/∑1〕*P1*W1P2′=〔∑X/∑2〕*P2*W2P3′=〔∑X/∑3〕*P3*W3P4′=〔∑X/∑4〕*P4*W4P5′=〔∑X/∑5〕*P5*W5步驟2：PX=P1′+P2′+P3′+P4′+P5′注：A1-A5代表選定的市場比較對象；P1-P5代表所選競爭工程的銷售均價；∑1-∑5代表所工程競爭工程各項價值評分的加權(quán)和；W1-W5代表賦予每個工程的比照權(quán)重；PX代表所推導(dǎo)出來的本案價格2024/5/21租金復(fù)原法解讀租金復(fù)原法——資產(chǎn)定價的最主要和最根本方法，是商鋪租金按照投資回報率貼現(xiàn)的現(xiàn)值。租金復(fù)原法釋義：綜合租金水平是影響商鋪定價最直接因素，租金反響商業(yè)繁榮程度和經(jīng)營狀況租金復(fù)原法是商鋪估價最常用的方法之一。它是對房屋、商鋪等不動產(chǎn)或其他具備收益性質(zhì)資產(chǎn)進(jìn)行估價的根本方法。租金反推法實質(zhì)是商鋪價值通過租金以投資回報率進(jìn)行貼現(xiàn)。租金復(fù)原法是估算商鋪在未來每年預(yù)期純收益的根底上，以一定的復(fù)原率，將評估對象在未來每年的純收益折算為評估時日收益總和的一種方法2024/5/21租金復(fù)原法解讀租金復(fù)原法步驟步驟1：充分采集工程所屬區(qū)域及周邊四至的租金水平步驟2：擬定租金取值參考工程并確定各參考工程所占權(quán)重步驟3：確定投資回報率取值，步驟4：確定參加銷售溢價后的投資回報率取值步驟5：反推出工程銷售價格——年租金/年投資回報率注：目前市場上的商業(yè)回報率約為5-10%,投資回報年限約為12-20年，計算的租賃時間定為365天/年。一般會取平均值8%做為商鋪的年投資回報率。參加銷售溢價因素時商鋪的年投資回報率業(yè)內(nèi)一般取值為6%租金復(fù)原法解讀序號項目名稱/路段所占權(quán)重租金/月/㎡租金取值1AW1Z1W1*Z12BW2Z2W2*Z23CW3Z3W3*Z34DW4Z4W4*Z45EW5Z5W5*Z5通過對工程四至及周邊的租金調(diào)研，得出本工程的市場租金取值后除以參加銷售溢價后的年投資回報率取值即可推出工程售價步驟1：本工程月租金取值Z=W1*Z1+W2*Z2+W3*Z3+W4*Z4+W5*Z5步驟2：按照8%的年投資回報率計算售價本工程銷售價格P=本工程月租金取值z*12/8%步驟3：考慮銷售溢價因素按照6%的年投資回報率計算售價本工程銷售價格P=本工程月租金取值z*12/6%注：A-E代表四至路段或參考工程；W1-W5代表權(quán)重比分；Z1-Z5租金水平一般采集項目周邊四至路段及區(qū)域內(nèi)代表性商業(yè)項目的的租金水平做參考街鋪：分散布局，沿街?jǐn)[放、進(jìn)深較短〔單排鋪，進(jìn)深不大于30米〕，最高不超過3層，各店鋪面積較小，通常10-200平米之間商業(yè)街：2排街鋪之間圍合，形成相對獨立的街道商業(yè)街區(qū)：2條以上商業(yè)街的組合或Block街區(qū)建筑形式商業(yè)〕集中式商業(yè)：寫字樓、住宅或酒店附屬底商或獨立占地、零售、娛樂為主的純商業(yè)，層數(shù)通常在1-6層，整體性較強。商業(yè)物業(yè)形態(tài)劃分各商業(yè)形態(tài)定價流程不同的商業(yè)物業(yè)形態(tài)在定價流程上存在一定的微差異，以市場比較法和租金復(fù)原法為根底，對各類商業(yè)定價流程進(jìn)行一定細(xì)分。底商定價流程街鋪定價流程此定價流程為單排街鋪1拖2或1拖3銷售定價流程單排街鋪如果僅一層，推導(dǎo)出銷售基價后直接進(jìn)行一鋪一價推導(dǎo)單排多層街鋪分層銷售，需參照分層定價系數(shù)對各層進(jìn)行定價〔相對較少〕2024/5/21街區(qū)商業(yè)定價流程街區(qū)式商業(yè)流程此定價流程為規(guī)模相對較大的街區(qū)商業(yè)定價流程，規(guī)模較大的街區(qū)式商業(yè)可不做分區(qū)定價1F如有內(nèi)外鋪情況需考慮內(nèi)外鋪價值系數(shù)根據(jù)根據(jù)企業(yè)銷售策略利潤目標(biāo)對整體均價進(jìn)行微調(diào)2024/5/21集中式商業(yè)定價流程集中式商業(yè)流程市場比較法+租金還原法推導(dǎo)出項目1F銷售基價在各區(qū)均價基礎(chǔ)上根據(jù)樓層差價系數(shù)確定各區(qū)各層均價及整體均價在各層均價的基礎(chǔ)上考慮個鋪特性推導(dǎo)1鋪1價根據(jù)分區(qū)評分系數(shù)進(jìn)行1F分區(qū)定價此定價流程為規(guī)模相對較大的集中式商業(yè)定價流程，規(guī)模較大的集中式商業(yè)可不做分區(qū)定價根據(jù)根據(jù)企業(yè)銷售策略利潤目標(biāo)對整體均價進(jìn)行微調(diào)2024/5/21商業(yè)定價案例分享案例1：蘇州合景峰匯〔街區(qū)式商業(yè)定價案例〕蘇州合景峰匯：中國首席4.5代城市繁華體”〔源于綜合體，超越綜合體〕，致力為蘇州打造城市客廳，為城市創(chuàng)造價值，工程涵蓋“一站式綠氧購物中心、中國〔蘇州〕首創(chuàng)情景式立體商業(yè)街、城市中心豪宅、國際公寓、5A甲級智慧寫字樓和國際標(biāo)準(zhǔn)酒店”六大業(yè)態(tài)板塊，力爭打造成蘇州相城區(qū)“最中心、最智慧、最繁華、最非凡”的城市繁華體新地標(biāo)。定價分享主要針對合景峰匯8萬方的情景式立體商業(yè)街的定價，定價過程中以市場比較法租金反推法為根底，推導(dǎo)出工程分區(qū)定價、分層定價、分棟定價等定價環(huán)節(jié)街區(qū)式商業(yè)定價案例—合景峰匯市場比較法租金復(fù)原法入市價值推算項目對比因素權(quán)重地段30%商業(yè)氛圍20%人流量16%周邊環(huán)境5%交通條件6%內(nèi)部規(guī)劃設(shè)施6%樓盤規(guī)模7%開發(fā)商品牌4%經(jīng)營公司6%總分100%序號樓盤名稱產(chǎn)品選擇1繁花世界廣場綜合體商業(yè)2相城區(qū)萬達(dá)廣場綜合體商業(yè)3金輝商業(yè)街項目區(qū)域商業(yè)比照工程選擇：商業(yè)價值因素選擇及權(quán)重：選擇依據(jù)：繁花世界與本工程商業(yè)形態(tài)和區(qū)域繁華度上最相似；萬達(dá)廣場為相城區(qū)區(qū)最具代理性可售商業(yè)，與本工程在綜合體性質(zhì)上較相似；金輝商業(yè)街距離本工程最近在售商業(yè)工程。序號評估項目滿分本項目繁花世界廣場萬達(dá)廣場金輝商業(yè)街均價（元/平方米）PXP1=55000P2=38000P3=357001地段30272923252商業(yè)氛圍20171915143人流量16131511104周邊環(huán)境543535交通條件655436內(nèi)部規(guī)劃設(shè)施655537樓盤規(guī)模766638開發(fā)商品牌433329經(jīng)營公司65554合計10085907766價格測算：1、繁花世界：現(xiàn)一層內(nèi)鋪銷售均價為35000元/平方米，外街1拖2銷售均價30000元/平方米，1拖2按70%價值測算單層均價為43000，內(nèi)鋪總面積大于外鋪總面積，最終測算一層整體均價約38000元/平方米。2、金輝商業(yè)街：商業(yè)性質(zhì)為1拖2商業(yè)，價格25000元/平方米，1拖2按70%價值測算單層均價為35700元。市場比較法租金復(fù)原法入市價值推算本工程與其他工程的商業(yè)因素權(quán)重評分比較：步驟一：修正后各相關(guān)樓盤價格P1=〔85/90〕X55000=52000〔繁花世界〕P2=〔85/77〕X38000=42000〔萬達(dá)廣場〕P3=〔85/66〕X35700=46000〔金輝商業(yè)街〕步驟二：根據(jù)權(quán)重加權(quán)測算價格三個工程權(quán)重：繁花世界在產(chǎn)品形態(tài)和銷售方式上與本工程相擬，因此權(quán)重為50%；萬達(dá)廣場同為綜合體工程，有內(nèi)街，有外街，屬同類工程，定為30%；金輝商業(yè)街為同區(qū)域商業(yè)，商業(yè)價值有一定參考，定為20%PX=52000X50%+42000X30%+46000X20%=47800根據(jù)市場比較法，不同工程賦予不同權(quán)重，本工程現(xiàn)階段一層整體商業(yè)銷售均價為47800元/平方米。通過市場比較法得出1F價格取值：47800元/㎡市場比較法租金復(fù)原法入市價值推算市場比較法租金復(fù)原法入市價值推算元和路太湖路人民路1101701201308080根據(jù)市場租金調(diào)研，因本工程局部區(qū)域拆遷，無營業(yè)商業(yè)，通過相應(yīng)區(qū)域租金分析。工程四至租金大約80-170元/平方米，局部為一、二層連體商業(yè)，如工程對面一、二層租金為110元，單層租金相對高出很多，同時本工程的售中商業(yè)必定會帶動區(qū)域未來租金大幅上漲，固整體一層租金平均值130元/平方米/月調(diào)研工程周邊四至租金，并取平均值，得出本工程現(xiàn)階段1F租金取值約為130元/㎡/月市場比較法租金復(fù)原法入市價值推算案例：人民路萬達(dá)廣場2011年12月萬達(dá)正式開業(yè)，目前已經(jīng)運營近三年，根本比較成熟，本次調(diào)研主要圍繞萬達(dá)外街調(diào)研，二樓租金120-200不等，根據(jù)實際調(diào)研萬達(dá)金街一層租金大約為二層租金的兩倍左右，一樓租金約240-400不等。店面面積樓層月租金每平米租金位置微時光150平米1-2層10000元67元/平/月商業(yè)街最差地段臺灣小站77平米2層12000元156元/平/月靠近馬鞍山路入口海之鮮120平米2層24000元200元/平/月2層扶梯口趣撈130平米2層16900元130元/平/月中間位置愛米粒68平米2層8160元120元/平/月中間位置中國移動50平米2層10000元200元/平/月最靠近蕪湖路入口萬達(dá)對面延齊門路商鋪租金（每平米90-110元/月）調(diào)研工程所屬商圈內(nèi)成熟的商業(yè)工程相城區(qū)萬達(dá)金街作為租金調(diào)研對象，推導(dǎo)1F租金取值約為320元/月/㎡市場比較法租金復(fù)原法入市價值推算權(quán)重加權(quán)測算租金：萬達(dá)商業(yè)街與本工程商業(yè)模式較相似，對商業(yè)運營有一定鋪助影響，權(quán)重定為60%；工程四至雖與工程地段最接近，但運營模式區(qū)別較大，權(quán)重定為40%；萬達(dá)商業(yè)街一層租金320元/㎡/月，工程四至租金130元/㎡/月租金=320X60%+130X40%=244元/㎡/月目前商業(yè)價值測算〔投資回報率8%計算〕年租金為：2928元/平米目前平均每平米售價為：2928/8%=36600元參加銷售溢價因素的商業(yè)價格測算〔投資回報率8%計算〕考慮溢價因素每平售價為：2928/6%=48800元通過租金反推法推導(dǎo)出參加銷售溢價因素后的1F整體銷售均價為48800元/㎡，不加銷售溢價的1F均價為36600元/㎡注：商鋪的轉(zhuǎn)讓費加大商鋪投資門檻，反映商鋪價值。雖然轉(zhuǎn)讓費能在商鋪下次轉(zhuǎn)讓中收回，但轉(zhuǎn)讓費會在經(jīng)營期產(chǎn)生資金本錢，租金反推法并未計入這局部本錢，所以租金反推法計算出的售價比實際售價偏底。2024/5/21入市時間軸2013.42013.102014.42014.102015.42015.102016.42016.10備注市場比較法推算值4780049712517005376855919581566048262902市場比較法的價格增長率按年均8%增長率計算。租金反推法現(xiàn)有推算值3660038430403524236944488467124904851500租金增長率估算：市場研究顯示區(qū)域年均租金上漲率約為8%-15%，租金增長率估算取值10%。

銷售價格推導(dǎo)4220044071460264806950203524345476557201租金反推加入溢價的后的價格推算4880051240538025649259317622836539768667銷售價格推導(dǎo)48300504765275155130

57618602196293965784本工程既定的入市時間為2014年10月，入市時的合理售價區(qū)間在48000-55000之間，取平均值51500元/㎡作為1F的入市基價市場比較法租金復(fù)原法入市價值推算分區(qū)商業(yè)價值判斷分區(qū)商業(yè)均價推導(dǎo)元和路太湖路人民路大場路規(guī)劃道路規(guī)劃道路入口一入口二入口三入口四高峰值高峰值次峰值次峰值其次峰值根據(jù)商業(yè)街入口位置、周邊商業(yè)環(huán)境、業(yè)態(tài)規(guī)劃情況為依據(jù)，劃分出整個商業(yè)街的人流峰值點。人流峰值計算：入口三：人民路、太湖路、大場路、購物中心入口二：人民路、購物中心、百貨店商業(yè)街中段：大場路、購物中心、入口四入口一：人民路、百貨店社區(qū)規(guī)劃路：住宅社區(qū)、大場路分區(qū)商業(yè)價值判斷分區(qū)商業(yè)均價推導(dǎo)2024/5/21分區(qū)商業(yè)價值判斷分區(qū)商業(yè)均價推導(dǎo)元和路路太湖路人民路大場路規(guī)劃道路規(guī)劃道路高階值段其次階值段沿街階值段A高階值段次階值段通過四至分析和工程規(guī)劃判斷：A：第二、三入口為第一最高階值段；B：中央內(nèi)街為第二次階值段；C：第一入口和沿線內(nèi)街為第三階段段；D:工程東段1拖2規(guī)劃道路沿街商業(yè)以沿街鋪面概念實現(xiàn)價值；ABCD根據(jù)對人流峰值的判斷，將整體商業(yè)分為A/B/C/D四個價值段，其中商業(yè)價值A(chǔ)＞B＞C＞D分區(qū)商業(yè)價值判斷分區(qū)商業(yè)均價推導(dǎo)影響因素總分ABCD客流量3.002.802.502.101.70道路通達(dá)性2.502.402.202.101.90商業(yè)環(huán)境2.001.501.401.301.00昭示性1.501.401.401.201.00其他有利因素1.000.800.500.400.40合計10.008.908.007.106.00權(quán)重之和30.00平均權(quán)重7.50基價51500.00平均基價6866.67價格61113.3354933.3348753.3341200.00項目規(guī)劃對價值提升0.050.030.010.00最終價格64169.0056581.3349240.8741200.00

一拖二商鋪均價70.00%

28840.00轉(zhuǎn)角鋪均價125.00%80211.2570726.6761551.0851500.00現(xiàn)有商業(yè)價值測算通過分解影響商業(yè)價值的因素，打分、比較法，得出第二、三、四階值段的商業(yè)價值已市場推導(dǎo)出的價格為基價，測算出各區(qū)域價格取值工程規(guī)劃對階值段的調(diào)整：主要考慮動線出口和主力店兩個因素共提升5%1拖2連體商業(yè)為沿街外鋪價值的70%，轉(zhuǎn)角鋪位均價的125%選擇市場可類比的街區(qū)式商業(yè)工程做類比，以取平均值的形式得出市場各類比工程的普遍分層價值系數(shù)。推導(dǎo)本工程分層系數(shù)值。