地產(chǎn)行業(yè)市場前景及投資研究報告：收租資產(chǎn)保租房保障房

證券研究報告保租房特點(diǎn)、格局及展望——收租資產(chǎn)系列報告之保租房即保障房系列報告之三024年05月10日核心摘要

保租房潛在需求旺盛，短期供需仍將偏緊。從供給端來看，“十四五”全國計劃籌建保租房近900萬套（間），預(yù)計可解決2600多萬人住房問題，2021-2023年已完成計劃的64%；但從需求端來看，根據(jù)七普測算城市租非廉租房人口達(dá)1.2億人，按青年人占比29%估算，對應(yīng)約3461萬人，疊加新市民租房需求，遠(yuǎn)大于保租房供應(yīng)。同時若按三億新市民、21.8%租非廉租房比例估算對應(yīng)超6500萬人，亦遠(yuǎn)大于供應(yīng)，預(yù)計短期保租房供需仍將維持偏緊格局。

低租金及低地價保障出租率和回報率，穩(wěn)定性優(yōu)于其它收租資產(chǎn)。由于各地普遍要求保租房租金低于市場租金、疊加更多長租公寓納保提升管理品質(zhì)，保租房出租率維持高位，2023年主要上市保租房REITs底層資產(chǎn)出租率普遍超90%。同時多數(shù)保租房獲地成本較低，如上海2021-2023年租賃用地地價僅為宅地1/3，測算租賃用地出租項(xiàng)目IRR遠(yuǎn)高于商品住宅類。從上市保障房REITS來看，2023年普遍現(xiàn)金流分派率高于4%，遠(yuǎn)高于核心城市不到2%的租金回報率。

金融支持政策持續(xù)加碼，REITs打通“投融管退”全鏈條。2023年央行推出千億“租賃住房貸款支持計劃”，用于支持市場化批量收購存量住房、擴(kuò)大租賃住房供給，2024年央行及國家金融監(jiān)督管理總局進(jìn)一步出臺金融支持住房租賃市場發(fā)展的17項(xiàng)意見。2022年5月19日，保障性租賃住房納入REITs試點(diǎn)范圍，目前已有5只保租房REITs上市，占上市REITs總市值的8.2%。憑借穩(wěn)定較高的出租率和現(xiàn)金流分派率，5家保障房REITs上市以來平均漲幅為12.3%，遠(yuǎn)好于其它REITs。

投資建議：隨著“14號文”出臺，未來“市場+保障”住房供應(yīng)體系逐步確立，作為保障房體系重要組成部分，保租房迎來快速發(fā)展。得益于潛在龐大的需求群體，預(yù)計短期保租房供需仍將偏緊。我們認(rèn)為保租房憑借其較低租金、獲地成本，出租率及回報率有望持續(xù)維持高位，建議關(guān)注上市保障房REITs的投資機(jī)會。

風(fēng)險提示：1）房價大幅下行帶來租金大幅下降的風(fēng)險；2）保租房超預(yù)期供應(yīng)，帶來行業(yè)出租率大幅下降風(fēng)險；3）保租房支持政策落地不及預(yù)期風(fēng)險。前言

本篇報告是我們收租資產(chǎn)系列報告的第五篇，也是保障性住房系列報告的第三篇，在此前的系列報告中，我們梳理及剖析了產(chǎn)業(yè)園、物流地產(chǎn)、購物中心等收租資產(chǎn)的模式特征，同時回顧了國內(nèi)保障房制度的發(fā)展歷程、總結(jié)了廈門配售型保障房主要經(jīng)驗(yàn)。本篇報告我們重點(diǎn)聚焦保障性租賃住房，著重分析保租房的推出背景、供需格局和主要特點(diǎn)。整體來看，保租房憑借較低租金及獲地成本，回報率及出租率均維持較高水平，相關(guān)上市保租房REITs走勢亦明顯優(yōu)于行業(yè)。1994年以來不同階段主要保障性住房類型1998-20072007-20102010-20142014-2023公租房2023-配租型配售型1994-1998經(jīng)適房經(jīng)適房經(jīng)適房經(jīng)適房廉租房廉租房兩限房廉租房兩限房共有產(chǎn)權(quán)房保障性租賃住房公租房配售型配租型數(shù)據(jù)：政府官網(wǎng)，平安證券研究所第一部分第二部分保障性租賃住房出臺背景保障性租賃住房供需格局C

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NTENT目錄保障性租賃住房主要特點(diǎn)投資建議及風(fēng)險提示第三部分第四部分需求端：租賃人口增長及周期拉長，潛在租房需求較大

流動人口及高校畢業(yè)生租房需求較大。根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2021年我國流動人口規(guī)模達(dá)3.85億人，占總?cè)丝诘?7.3%，加上每年800萬左右高校畢業(yè)生，存在龐大的租房需求。各線城市剛需上車年齡均超32歲（2021）歲34.033.533.032.532.031.5剛需上車年齡

租賃周期拉長帶來需求增長。晚婚晚育及高房價導(dǎo)致居民購房年齡推遲，對應(yīng)租賃周期拉長，根據(jù)貝殼調(diào)研，12個核心一二線城市剛需平均置業(yè)年齡超過32歲；ICCRA數(shù)據(jù)顯示，69%的租客年齡在25-40歲之間，其中31-40歲占比達(dá)27%。一線新一線二線ICCRA調(diào)研顯示31-40歲租賃群體占比達(dá)27%（2023）全國高校畢業(yè)生保持在800萬人上下2021年全國流動人口達(dá)3.85億人900800700600500400300200100045%42%億人流動人口百萬高校畢業(yè)生4.54.03.53.02.52.01.51.00.50.040%35%30%25%20%15%10%5%27%26%4%1%0%0%201020122014201620182020201020122014201620182020數(shù)據(jù)：WIND、國家統(tǒng)計局、貝殼、ICCRA，平安證券研究所需求端：缺少增值潛力的前提下，租房比買房更具性價比

房價步入調(diào)整周期，租房比買房更具性價比。當(dāng)前主要城市房價步入調(diào)整周期，在缺少增值潛力的前提下，租房相比買房支出更少。以深圳為例，參考中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，2023年末深圳商品房成交均價為62844元/平，按照100平、首付3成、30年貸款、深圳最新房貸利率3.85%、等額本息測算每個月月供為20623元，遠(yuǎn)高于租金支出（根據(jù)中原數(shù)據(jù)，2023年末深圳住宅平均租金為每月100.06元/平，100平對應(yīng)月租金10006元）。購買或租賃100平住宅，北上廣深月租金與月供對比月租金月供元25,00020,00015,00010,0005,0000北京上海深圳廣州數(shù)據(jù)：WIND、中原地產(chǎn)，平安證券研究所；注：北上廣深均按照100平、3成首付、各城市最新首套房貸利率、30年貸款計算月供。供給端：重點(diǎn)城市租賃需求旺盛，但低價優(yōu)質(zhì)供應(yīng)不足

相較于需求增長，重點(diǎn)城市租房供給不足。從2010-2022年重點(diǎn)城市常住人口變化來看，廣州、深圳、成都常住人口增量超過600萬，從七普數(shù)據(jù)來看，北京、上海、浙江等發(fā)達(dá)省市租賃家庭戶占比較高。相比租賃需求增長，重點(diǎn)城市租賃房源、尤其是低價優(yōu)質(zhì)中小戶型房源供應(yīng)不足。鏈家2017年調(diào)研報告中顯示國際城市租賃房屋占比均在40%以上，而上海、深圳和北京占比均處在20%-21%之間。重點(diǎn)城市人口凈流入情況七普中發(fā)達(dá)城市及省份租賃家庭戶占比高(城市類)重點(diǎn)城市租賃房屋占比較低（2017年，鏈家）2010-2022年常住人口增量（萬人）60%800700600500400300200100080%70%60%50%40%30%20%10%0%租賃房屋占比租賃廉租住房/公租房租房人口占比68%57%租賃其他住房48.9%64%54%63%54%50%40%30%20%10%0%60%51%37.5%38.6%35.5%29.6%31.9%34%40%34%21.8%21%20%20%6.5%5.8%5.2%4.0%4.2%3.5%3.7%深圳上海北京東京舊金山洛杉磯紐約南京

杭州

廈門

武漢

長沙

廣州

深圳

成都

北京

上海數(shù)據(jù)：七普、鏈家、WIND，平安證券研究所

注：七普將家庭戶劃分為城市、鎮(zhèn)、鄉(xiāng)村三大類，這里選取城市類。房源端：個人房源為主、公租房有申請門檻

個人房源為主，優(yōu)質(zhì)低價房源供應(yīng)不足。國內(nèi)租賃住房市場尚不成熟，大部分供給仍依賴于以家庭為單位將購房市場中閑置住房輸送至租房市場，根據(jù)鏈家數(shù)據(jù)，2017年十大城市租賃房源中64%為個人出租。同時從房源品質(zhì)來看，2020年北京、上海、浙江等發(fā)達(dá)省市擁有廚房及廁所的租賃住房占比仍僅81%、88%和76%。

傳統(tǒng)公租房具有戶籍及收入等門檻，且供應(yīng)相對較少?，F(xiàn)有公共租賃住房屬于兜底保障，在準(zhǔn)入門檻、建設(shè)主體、資金、輪候分配等有嚴(yán)格規(guī)定，新市民和青年人不屬于首要保障群體。根據(jù)七普數(shù)據(jù)，26%的城市家庭租房、其中廉租房/公租房占比3.7%、租其它住房占比21.8%。根據(jù)人民日報報道，2008-2018年全國公租房（含廉租房）開工僅1612萬套，供給仍相對較少。七普中公租房/廉租房供應(yīng)較少十大城市租賃住宅供應(yīng)分布（2017，鏈家）七普中租賃其它住房中擁有廚房及廁所比例分散式品牌公寓,租廉租房租其它住房集中式品牌公寓,

1%8%租賃其他住房中擁有廚房和廁所家庭比例（城市口徑）25%20%15%10%5%100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%87%88%85%21.8%81%78%76%74%72%

72%73%67%61%12.2%城中村,

27%9.7%個人出租,

64%3.7%2.9%2.3%0.5%2.9%全北上浙福貴云西陜甘青內(nèi)0%國京海江建州南藏西肅海蒙古數(shù)據(jù)：七普、鏈家，平安證券研究所

注：十大城市指北上廣深、成都、天津、蘇州、武漢、南京、杭州。租戶端：特定群體租房環(huán)境仍有望改善

特定群體租房環(huán)境有待改善。從各行業(yè)人員租房占比來看，根據(jù)七普數(shù)據(jù)，生產(chǎn)制造及社會服務(wù)業(yè)人員租房占比最高，租房比例分別達(dá)36.8%和32.1%（未包括廉租/公租房、城市口徑），但分別有27.2%和17.6%家庭人均居住面積低于16平。七普中各行業(yè)租房占比（城市口徑）七普中各行業(yè)人均居住面積16平以下戶數(shù)占比（城市口徑）不便分類的其他從業(yè)人員生產(chǎn)制造及有關(guān)人員不便分類的其他從業(yè)人員生產(chǎn)制造及有關(guān)人員農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)及輔助人員社會生產(chǎn)服務(wù)和生活服務(wù)人員辦事人員和有關(guān)人員農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)及輔助人員社會生產(chǎn)服務(wù)和生活服務(wù)人員辦事人員和有關(guān)人員專業(yè)技術(shù)人員專業(yè)技術(shù)人員黨的機(jī)關(guān)、國家機(jī)關(guān)、群眾團(tuán)體和社會…0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%租賃廉租住房/公租房0%5%10%15%20%25%30%租賃其他住房人均居住面積16平以下占比數(shù)據(jù)：七普，平安證券研究所第一部分第二部分保障性租賃住房出臺背景保障性租賃住房供需格局C

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NTENT目錄保障性租賃住房主要特點(diǎn)投資建議及風(fēng)險提示第三部分第四部分頂層設(shè)計文件出臺，保租房迎快速發(fā)展

為解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題，緩解住房租賃市場結(jié)構(gòu)性供給不足，2020年10月《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》明確指出“擴(kuò)大保障性租賃住房供給”，首次提出“保障性租賃住房”的概念。2021年7月，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（國辦發(fā)〔2021〕22

號），22

號文為保障性租賃住房首個頂層設(shè)計文件，明確“保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題，以建筑面積不超過70平方的小戶型為主，租金低于同地段同品質(zhì)市場租賃住房租金”。2021年《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》細(xì)則對象標(biāo)準(zhǔn)土地解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題，以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主，租金低于同地段同品質(zhì)市場租賃住房租金。主要利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有閑置土地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地和存量閑置房屋建設(shè)，適當(dāng)利用新供應(yīng)國有建設(shè)用地建設(shè)。人口凈流入的大城市和省級人民政府確定的城市，應(yīng)按照職住平衡原則，提高住宅用地中保障性租賃住房用地供應(yīng)比例建設(shè)規(guī)模資金堅持供需匹配。城市人民政府要摸清保障性租賃住房需求和存量土地、房屋資源情況，結(jié)合現(xiàn)有租賃住房供求和品質(zhì)狀況，從實(shí)際出發(fā)，因城施策，采取新建、改建、改造、租賃補(bǔ)貼和將政府的閑置住房用作保障性租賃住房等多種方式，切實(shí)增加供給，科學(xué)確定“十四五”保障性租賃住房建設(shè)目標(biāo)和政策措施，制定年度建設(shè)計劃，并向社會公布中央通過現(xiàn)有經(jīng)費(fèi)渠道，對符合規(guī)定的保障性租賃住房建設(shè)任務(wù)予以補(bǔ)助；加大對保障性租賃住房建設(shè)運(yùn)營的信貸支持力度，支持銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)以市場化方式向保障性租賃住房自持主體提供長期貸款；支持銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)發(fā)行金融債券，募集資金用于保障性租賃住房貸款投放數(shù)據(jù)：政府官網(wǎng)，平安證券研究所“十四五”計劃籌集保障房近900萬套（間），覆蓋2600萬多人

從供給來看，根據(jù)住建部規(guī)劃，“十四五”（2021-2025年）全國計劃籌建保障性租賃住房近900萬套（間），預(yù)計可解決2600多萬人住房問題，其中40個大中城市計劃籌建600萬套（間）。根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2021-2023年全國已開工建設(shè)和籌集572萬套，完成計劃的64%?！笆奈濉逼陂g保障性租賃住房籌建情況保租房籌集規(guī)模萬套（間）10009008007006005004003002001000202120222023"十四五"規(guī)劃數(shù)據(jù)：國家統(tǒng)計局，平安證券研究所；注：2021-2023年為實(shí)際籌集規(guī)模保租房潛在需求旺盛，供需仍顯緊張

根據(jù)七普數(shù)據(jù)，26%的城市家庭租房、其中廉租房/公租房占比3.7%、租其它住房占比21.8%，按全國城市2.21億戶（含集體戶）、平均家庭規(guī)模2.49人估算，對應(yīng)5659萬戶、1.4億人，剔除廉租房/公租房對應(yīng)4832萬戶、1.2億人，考慮保租房較低租金，理論上該部分人群均為保租房潛在需求，遠(yuǎn)大于供給端（900萬套，覆蓋2600多萬人）。按城市青年人（18-35歲）29%的占比估算，對應(yīng)約3461萬人，疊加新市民租房需求，亦大于供應(yīng)。

若進(jìn)一步考慮鎮(zhèn)級別的租賃戶數(shù)及人口，則對應(yīng)保租房需求更大。全國租賃戶數(shù)及人口估算（七普）租賃人口中青年人的比重（18-35歲）合計戶數(shù)

家庭戶（萬戶）

（萬戶）

（萬戶）集體戶

平均家庭戶規(guī)模

租廉租房/

租其它住房

租賃其它住房

租賃人口對應(yīng)青年人規(guī)模（萬人）（人/戶）

公租房占比占比12%22%10%3%戶數(shù)（萬戶）

(萬人）全國城市鎮(zhèn)5226922132114721866549416202761076218377285318567102.622.492.712.72%4%3%0%6398483211165321676312032302324%29%24%19%40403461717鄉(xiāng)村2881437274數(shù)據(jù)：七普，平安證券研究所；注：1）通常公租房僅對主申請人有戶籍門檻，并不要求家庭成員均為戶籍人口，為便于估計這里剔除所有戶籍人口。2）由于集體戶占比較低，戶均人數(shù)按照家庭戶估計；3）全國租賃戶數(shù)及人口按照全國比例估算，與城、鎮(zhèn)、鄉(xiāng)村之和可能存在差異。保租房潛在需求旺盛，供需仍顯緊張

從新市民定義來看，根據(jù)2022年3月4日中國銀保監(jiān)會、中國人民銀行發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)新市民金融服務(wù)工作的通知》，新市民主要是指因本人創(chuàng)業(yè)就業(yè)、子女上學(xué)、投靠子女等原因來到城鎮(zhèn)常住，未獲得當(dāng)?shù)貞艏颢@得當(dāng)?shù)貞艏粷M三年的各類群體，包括但不限于進(jìn)城務(wù)工人員、新就業(yè)大中專畢業(yè)生等，目前約有三億人。由于新市民的定義包括新就業(yè)大中專畢業(yè)生，而青年人主要為剛畢業(yè)高校畢業(yè)生，假定不考慮其它青年人、三億新市民中租其它住房比例與七普城市家庭戶比例一致，為21.8%，則對應(yīng)超6500萬人，亦遠(yuǎn)大于供應(yīng)（900萬套，覆蓋2600多萬人）。

從城市新增就業(yè)人口來看，2009年以來每年新增就業(yè)人口穩(wěn)定在1100萬人以上，其中大部分為大中專畢業(yè)生。根據(jù)前文分析，12個核心一二線城市剛需平均置業(yè)年齡超過32歲，對應(yīng)畢業(yè)6-7年購房。按6年估計，6年內(nèi)新增就業(yè)人口超6000萬人，保守按一半有租房需求，對應(yīng)3000多萬人，亦大于保租房供應(yīng)。全國歷年城鎮(zhèn)新增就業(yè)人口1600城鎮(zhèn)新增就業(yè)人數(shù)萬人1400120010008006004002000數(shù)據(jù)：國家統(tǒng)計局，平安證券研究所城市維度來看，保租房供需亦偏緊

從重點(diǎn)城市來看，以北京和上海為例，從供應(yīng)端來看，北京“十四五”時期，力爭建設(shè)籌集保障性租賃住房40萬套（間）；上?！笆奈濉庇媱澬略鼋ㄔO(shè)籌措保租房47萬套（間）以上，到“十四五”期末，累計建設(shè)籌措保租房總量達(dá)到60萬套（間）以上，其中形成供應(yīng)40萬套（間）左右。按照全國“十四五”籌集近900萬套（間），預(yù)計可解決2600多萬人住房問題，估算每套（間）可解決3人住房問題，對應(yīng)北京和上?？筛采w120萬和180萬人（按籌集口徑）。

從需求端來看，根據(jù)七普數(shù)據(jù)，2020年北京和上海租賃其它住房比例（城市口徑）分別為29.6%和31.9%，對應(yīng)總戶數(shù)分別為744萬戶和817萬戶，按家庭戶戶均2.3人、2.38人估算對應(yīng)租賃人群分別為506萬和620萬，遠(yuǎn)大于保障房供應(yīng)。按城市青年人（18-35歲）29%的占比估算，對應(yīng)147萬和180萬，疊加新市民的租房需求，亦大于供應(yīng)。北京和上海租賃需求測算（城市口徑）租賃人口中青年人的比重（18-35歲）合計戶數(shù)

家庭戶（萬戶）

（萬戶）

（萬戶）集體戶

平均家庭戶規(guī)模

租其它住房

租賃其它住房

租賃人口占比對應(yīng)青年人規(guī)模（萬人）（人/戶）戶數(shù)（萬戶）

(萬人）北京上海74481766975275642.330%220261505.7620.229%29%1471802.3832%數(shù)據(jù)：七普，平安證券研究所；注：1）由于集體戶占比較低，戶均人數(shù)按照家庭戶估計；2）北京、上海青年人占比按照全國比例估計。第一部分第二部分保障性租賃住房出臺背景保障性租賃住房供需格局C

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NTENT目錄保障性租賃住房主要特點(diǎn)投資建議及風(fēng)險提示第三部分第四部分低于市場租金水平，保租房出租率維持高位

由于各地對保租房的鼓勵和支持，普遍要求其低于市場同區(qū)域同品質(zhì)平均租金，如深圳規(guī)定政府用于配租的保租房參考同期市場租金的60%，社會主體用于出租保租房租金不高于市場的90%，相對占優(yōu)的租金水平保障其較高的出租率，2023年主要上市REITs底層保租房出租率普遍超過90%。主要上市REITs底層保租房出租率十四五期間保障性租賃住房籌建目標(biāo)城市

保租房租金相關(guān)規(guī)定2023年上市REITs底層保租房出租率102%100%98%96%94%92%90%88%深圳政府組織配租保租房參考同期同區(qū)域同品質(zhì)租賃住房市場租金60%；社會主體出租保租房租金不高于同期同區(qū)域同品質(zhì)租賃住房市場參考租金90%99.9%99.8%99.5%99.3%97.3%

97.3%上海北京南寧杭州廈門應(yīng)在同地段同品質(zhì)市場租賃住房租金的九折以下應(yīng)低于同地段同品質(zhì)市場出租房屋的租金，且年漲幅不能高于5%不高于同地段同品質(zhì)市場租賃住房評估租金的90%執(zhí)行應(yīng)按低于同地段同品質(zhì)市場租賃住房評估租金93.3%92.9%不高于同地段同品質(zhì)市場化租賃住房租金95％的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行租金備案數(shù)據(jù)：各政府官網(wǎng)、上市REITs年報，平安證券研究所較低獲地成本，租金回報率有保障

由于租賃用地地價遠(yuǎn)低于商品住宅用地，較低獲地成本保障其相對較高租金回報率。根據(jù)中指院統(tǒng)計，上海2021-2023年租賃用地平均樓面地價僅為住宅用地的1/3。從2023年上市保障房REITS現(xiàn)金流分派率來看，普遍高于4%，遠(yuǎn)高于核心城市不到2%的租金回報率。主要城市二手住宅租金回報率上海租賃用地地價僅為商品住宅用地的1/3上市保障房REITs2023年現(xiàn)金流分派率200001800016000140001200010000800060004000200006%北京上海深圳廣州成都2023現(xiàn)金流分派率2.0%1.8%1.6%1.4%1.2%1.0%0.8%0.6%0.4%0.2%0.0%2021-2023年上海各類土地平均樓面地價（元/平）4.92%5%4%3%2%1%0%4.55%4%2023/12023/42023/72023/102024/1住宅用地租賃用地數(shù)據(jù)：中指院、上市REITs年報，平安證券研究所較低地價導(dǎo)致租賃用地出租項(xiàng)目IRR遠(yuǎn)高于商住類

參考上海2021-2023年租賃用地和住宅用地出讓價格，假設(shè)租賃用地、住宅用地樓面地價6000元/平、18000元/平；開發(fā)成本均為5000元/平（第1年、第2年分別投入2500元/平）；按70年土地年限、第3年開始收取租金，商品住宅單平年租金1200元、保障房為商品房9折對應(yīng)1080元/平，不考慮租金漲幅且出租率100%；其它各類運(yùn)營成本按照租金收入30%估算（2023年華潤有巢REIT底層項(xiàng)目公司收到的租賃收入等經(jīng)營性現(xiàn)金流為8949.9萬，接受勞務(wù)及其他經(jīng)營性活動支出2858萬，占比約32%），測算租賃用地及住宅用地出租項(xiàng)目IRR分別為6.5%和3.1%（以上各種假設(shè)僅用于測算兩種地價下IRR的差異，不代表市場實(shí)際水平）。即得益于較低的地價，租賃用地出租項(xiàng)目內(nèi)部收益率遠(yuǎn)高于商品住宅用地。租賃用地出租項(xiàng)目IRR遠(yuǎn)高于商住用地租賃用地6000住宅用地180005000備注樓面地價（元/平）開發(fā)成本（元/平）單平年租金（元/平）5000第1、2年均攤投入10801200保租房按商品房的9折、第3年開始收租、出租率100%、不考慮漲幅單平運(yùn)營成本（元/平）測算IRR324360按照租金收入的30%6.5%3.1%按照70年土地年限數(shù)據(jù)：中指院、上市REITs年報，平安證券研究所相對抗經(jīng)濟(jì)周期，保租房出租率波動性較小

正如前文分析，由于流動人口增長及房價調(diào)整帶來租賃需求增長，疊加公租房供應(yīng)有限且有一定門檻，具有價格優(yōu)勢的保租房整體供不應(yīng)求，從代表城市來看，過年幾年房租相對保持穩(wěn)定。

相比之下，物流地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、寫字樓等更容易受到經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的沖擊，2024Q1核心城市優(yōu)質(zhì)寫字樓空置率維持高位、2023年華安張江光大園REIT、建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT底層資產(chǎn)出租率均下滑明顯。主要城市優(yōu)質(zhì)寫字樓空置率維持高位（2024Q1）2023年部分產(chǎn)業(yè)園REITs底層資產(chǎn)出租率下滑明顯代表城市房租相對保持穩(wěn)定120%100%80%60%40%20%0%華安張江光大園REIT22%21%20%19%18%17%16%22%深圳:二手住宅租金指數(shù)天津:二手住宅租金指數(shù)廣州:二手住宅租金指數(shù)建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT21%20019018017016015014013018%201820192020202120222023上海深圳廣州數(shù)據(jù)：WIND、貝殼研究院、上市REITs年報，平安證券研究所機(jī)構(gòu)化比例提升，長租公寓納保提升品質(zhì)及效率

隨著國內(nèi)房價持續(xù)調(diào)整，越來越多的人選擇租房以獲得更靈活的租住方式，而得益于政府在稅收、貸款等方面的金融支持，越來越多機(jī)構(gòu)化長租公寓納入保租房體系，如萬科泊寓2023年末納保房源達(dá)10.15萬間，占其總管理房源的44%。在加快保租房供應(yīng)的同時，市場化機(jī)構(gòu)運(yùn)營亦利于保障保租房品質(zhì)。泊寓納保房源規(guī)模及占比持續(xù)上升泊寓納保房源數(shù)（萬間）占比1210850%45%40%35%30%25%20%15%10%5%44%37%27%620%4200%2022H12022203H12023數(shù)據(jù)：上市公司年報，平安證券研究所金融支持力度加大，保租房

再拓展

2023年1月，央行推出“租賃住房貸款支持計劃”，支持7家全國性金融機(jī)構(gòu)在重慶等8個城市試點(diǎn)發(fā)放租賃住房購房貸款，用于支持市場化批量收購存量住房、擴(kuò)大租賃住房供給，貸款利率原則上不超過3%，對于符合要求的貸款，人民銀行按貸款本金100%予以資金支持，利率為1.75%，額度1000億。

根據(jù)央行青島分行官網(wǎng)披露，2024年1月，國家開發(fā)銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行和中國銀行青島市分行成功發(fā)放首批試點(diǎn)貸款18.5億元，支持收購首批存量住房項(xiàng)目7個，涉及房屋總套數(shù)2319套，主要用于向新市民、青年人等群體提供保障性租賃住房，對應(yīng)單套總價約79.8萬元，按照90平/套估計單價8867元/平，僅為青島2023年新房成交均價（13789元/平）的64%。根據(jù)WIND數(shù)據(jù)，2024年3月青島住宅租金收益率1.6%，若購房成本降低至64%，租金水平不變則對應(yīng)租金回報率可達(dá)2.5%（1.6%/64%），回報率大幅提升。部分城市“租賃住房貸款支持計劃”落地情況時間城市青島重慶銀行授

信

額度（億元）運(yùn)營主體收

購

房源（套）2024年1月2024年2月國開行、供貨、農(nóng)行、

18.5中行青島建融投資置業(yè)2319——重慶嘉寓房屋租賃公司、重慶建渝住房

4207租賃基金2023年5月2023年5月福州濟(jì)南國開行國開行4.884.6福州市屬國企左海集團(tuán)泉城城市更新投資數(shù)據(jù)：央行，各政府官網(wǎng)，Wind，平安證券研究所金融支持力度加大，保租房

再拓展

2024年1月，央行及國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布《關(guān)于金融支持住房租賃市場發(fā)展的意見》，從信貸產(chǎn)品及服務(wù)模式創(chuàng)新、拓寬投融資渠道等多方面為住房租賃市場發(fā)展提供支持，明確提出滿足團(tuán)體批量購買租賃住房的合理融資需求?！蛾P(guān)于金融支持住房租賃市場發(fā)展的意見》主要政策支持要點(diǎn)主要要點(diǎn)基本原則和要求

支持住房租賃供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革；重點(diǎn)支持自持物業(yè)的專業(yè)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)發(fā)展；建立健全住房租賃金融支持體系。加強(qiáng)住房租賃信

加大住房租賃開發(fā)建設(shè)信貸支持力度；滿足團(tuán)體批量購買租賃住房的