20120919亳州項目市場方案

中國亳州

龍灣御景項目營銷報告版權聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權歸本公司所有，未經(jīng)本公司書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱引用、復制和發(fā)布報告中的局部或全部內(nèi)容。謹呈：亳州房地產(chǎn)開發(fā)12第一篇亳州城市概況第一章城市概況3行政區(qū)劃：亳州市是2000年5月經(jīng)國務院批準設立的省轄市，轄渦陽、蒙城、利辛和譙城三縣一區(qū)，其中譙城區(qū)為市委、市政府機關所在地。

地理位置：

亳州位于安徽西北部，蘇、魯、豫、皖四省結合部，黃淮平原腹地，地勢平坦開闊，自然風光秀麗。境內(nèi)河流均屬淮河水系，渦河貫穿中部，向東南流入淮河。譙城區(qū)概況：

全區(qū)轄22個鄉(xiāng)鎮(zhèn)和3個辦事處共161.7萬人口，城區(qū)主要以煙,酒,藥,桐是譙城區(qū)的四大經(jīng)濟支柱.飲益國內(nèi)外古井貢酒出產(chǎn)譙城區(qū)古井鎮(zhèn)，譙城區(qū)盛產(chǎn)中藥材,全國最大的中藥材交易中心坐落在譙城區(qū)。1、城市概況第一章城市概況4城市性質(zhì)：國家級歷史文化名城，全國著名藥都，皖西北區(qū)域中心城市之一。

面積及人口：亳州市國土面積8374平方公里,人口600萬；中心城區(qū)面積35平方公里市區(qū)人口50萬。

自然資源：亳州地下蘊藏著豐富的煤炭、石油、金剛石等礦產(chǎn)資源。

歷史文化資源：亳州文物古跡眾多歷史悠久，被國務院批準為國家級歷史文化名城；一代圣君商成湯王、道教鼻祖老子、圣哲莊子、魏武帝曹操、神醫(yī)華佗、道教至尊陳摶、巾幗英雄花木蘭等皆生于此。第一章城市概況5

亳州市地處華東腹地，位于安徽西北部。京九鐵路、徐阜鐵路、南洛高速、濟廣高速、許泗高速和311、105國道穿境而過。距鄭州機場、徐州機場2小時車程，距阜陽機場40分鐘車程。渦河航運可達滬、杭。航運交通：第一章城市概況6陸路交通：京九鐵路電氣化改造正在實施，商丘-亳州-合肥-杭州客運專線2010年開工，許昌-亳州-淮安鐵路已經(jīng)鐵道部同意。3年后，亳州將形成到合肥1.5小時，到上海3小時，到杭州3.5小時，到北京4小時的立體交通體系。第一章城市概況7全國最大的中藥材集散地：亳州自古就有“藥都”之稱，是中醫(yī)藥文化的搖籃，盛產(chǎn)中藥材。從事種植、加工、購銷中藥材的人員達100萬人之眾，形成近千個中藥材種植專業(yè)村。市區(qū)內(nèi)建有全國規(guī)模最大、設施最好、檔次最高的“中國(亳州)中藥材交易中心”。亳州中藥材市場年交易額達150億元以上，已是名符其實的全國最大的中藥材集散地，藥業(yè)經(jīng)濟已成為當?shù)馗幻駨娛械闹匾е?、經(jīng)濟特色經(jīng)濟特色〔亳州經(jīng)濟尚處于工業(yè)化的初始階段〕：全國優(yōu)質(zhì)農(nóng)副特產(chǎn)品生產(chǎn)基地：亳州是全國優(yōu)質(zhì)農(nóng)副特產(chǎn)品生產(chǎn)基地，盛產(chǎn)小麥、大豆、玉米、棉花、煙葉等糧油經(jīng)濟作物；建有國家級蔬菜批發(fā)市場，蔬菜水果日最高交易量400萬公斤以上，年交易額3億多元，輻射全國十多個省市。8全國最大的黃牛產(chǎn)區(qū)：亳州是全國最大的黃牛產(chǎn)區(qū)，年肉類產(chǎn)量近40萬噸，蒙城、渦陽、利辛三縣是全國黃牛生產(chǎn)縣的前三名，被譽為中國黃?！敖鹑恰?，其中蒙城被譽為“全國第一養(yǎng)牛大縣”。皖北地區(qū)的老工業(yè)基地：亳州亦是皖北地區(qū)的老工業(yè)基地?，F(xiàn)擁有機械制造、釀酒、卷煙、醫(yī)藥、紡織、食品、化工、建筑建材、印刷等十幾大門類。中國白酒大基地：亳州釀酒年代久遠，自古就是名酒之鄉(xiāng)，全市共有大小白酒企業(yè)250余家，其中古井貢酒居中國八大名酒之列；知名白酒企業(yè)有古井貢集團、渦陽雙輪集團、井中集團、板橋酒業(yè)等。第一章城市概況93、經(jīng)濟開展數(shù)據(jù)GDP增長情況：自2004年以來，亳州市GDP平均保持10%以上的加速增長態(tài)勢，經(jīng)濟規(guī)模和經(jīng)濟實力不斷增強，為房地產(chǎn)業(yè)的開展創(chuàng)造良好的經(jīng)濟環(huán)境。

2012年全年GDP實現(xiàn)總額626.65億元，同比增長12.9%。全年規(guī)模以上工業(yè)增加值160.89億元，比上年增長25%，其中，輕、重工業(yè)分別增長24.7%和25.5%，外商及港澳臺商投資企業(yè)和其他企業(yè)生產(chǎn)快速增長。人均可支配收入：自2004年以來，亳州市城市居民人均可支配收入加速增長，城市居民消費能力穩(wěn)步增強。2011年居民收入達18099元比上年增長16.5%。人均消費性支出11350元，增長10.5%。城鎮(zhèn)居民家庭恩格爾系數(shù)為38%，比上年提高2.5個百分點。城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積46.8平方米，比上年增長7.3平方米。

11國民經(jīng)濟持續(xù)快速增長，社會事業(yè)全面開展。人民生活水平穩(wěn)步提高，消費水平及消費觀念都有很大的變化，這些的改變都會潛移默化的帶動房地產(chǎn)市場的進步。整體經(jīng)濟良好且迅速開展，未來前景看好。亳州地區(qū)總體尚處于工業(yè)化開展期，城市化加速開展、城市聚集效應大于擴散效應。隨著人民生活水平的不斷提高，改善居住環(huán)境的需求，城市居民的住房購置力將進一步提高。亳州房地產(chǎn)開發(fā)處于起步階段，開發(fā)水平低、開發(fā)規(guī)模較小，具備較大的開展?jié)摿?。亳州住宅空置率較低，2011年以來銷售面程大幅性增長，市場呈供求兩旺狀態(tài)。政經(jīng)總結：12第二篇亳州房地產(chǎn)發(fā)展分析第一章城市概況131、毫州城市開展規(guī)劃亳州城市開展方向主要向南，適當向西、向北開展，控制向東跨鐵路開展。城市空間結構：一條渦河城市景觀帶，一條〔魏武大道〕歷史文化及現(xiàn)代環(huán)境藝術大道，數(shù)條濱河綠化帶。用地功能結構：一個城市主中心，三個城市副中心，一個科研文化區(qū)，六個居住區(qū)。城市結構形態(tài)：總體規(guī)劃可概括為“一帶七區(qū)”的城市空間結構形態(tài)

1、渦河文化旅游帶：沿渦河兩岸規(guī)劃沿河綠化帶，結合渦河區(qū)域旅游，形成渦河文化旅游帶。

2、渦北區(qū)：京九鐵路以西及渦河以北地區(qū)，以豐水源小區(qū)建設為契機，以譙城區(qū)政府北遷為動力推動渦北區(qū)的開展。

3、老城區(qū)：京九鐵路以西、渦河以南及文帝路以北地區(qū)，該區(qū)應疏散老城人口，整治環(huán)境，保護老城格局及歷史街區(qū)風貌。

4、中心區(qū)：京九鐵路以西、文帝路以南和鳳尾溝以北地區(qū)，依托市級行政中心及火車站商貿(mào)區(qū)形成全市的公建中心區(qū)；

5、南部新區(qū)：京九鐵路以西、鳳尾溝以南，靠近城市中心區(qū)地區(qū)，根底設施投資節(jié)省，布置輕工業(yè)和居住地，成為南部開展新區(qū)。

6、東部開發(fā)區(qū)：京九鐵路以東，渦河南北兩側地區(qū)，利用311國道及京九鐵路的交通優(yōu)勢形成開發(fā)區(qū)。

7、東南文教科研區(qū)：京九鐵路以東沿鳳尾溝和307國道向東南布置大專院校和科研機構，形成文教科研區(qū)。

8、西部工業(yè)園區(qū)：在中心區(qū)和南部新區(qū)以西，利用省際邊界及對外交通優(yōu)勢形成工業(yè)園區(qū)。

項目2008年2009年2010年2011年2012年合計新建住房面積（萬平方米）38.344.546.045.950.3225.0其中商品住房（萬平方米）34.040.040.040.045.0199.0舊房改造（萬平方米）3.03.54.84.03.418.7廉租房（萬平方米）0.80.50.50.50.52.8經(jīng)濟適用房（萬平方米）0.50.50.71.41.44.5新建住房套數(shù)（套）4390460050505050563524725其中商品住房（套）3700390041404140484520725舊房改造（套）4505207106104902780廉租房（套）160100100100100560經(jīng)濟適用房（套）8080100200200660152、毫州房地產(chǎn)開展概況2008年-2012年亳州市市區(qū)住房建設和住房保障年度目標

規(guī)劃期內(nèi)規(guī)劃區(qū)新增人口6.5萬人，市區(qū)新建住房225萬平方米，24725套。

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根據(jù)城市建設總體規(guī)劃和用地布局，結合新區(qū)建設和舊城改造，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)設5個住房片區(qū)。建成區(qū)舊城改造方案新建住房18.7萬平方米。城區(qū)東部及亳州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)方案新建住房25萬平方米。城區(qū)西部及亳州工業(yè)園區(qū)方案新建住房26.3萬平方米。2008年-2012年亳州市市區(qū)住房建設空間分布

南部新區(qū)方案新建住房75萬平方米。其中，藥都大道以南、興業(yè)路以北、希夷大道以東、鐵路以西，新建住房40萬平方米；希夷大道以西、國道105以東，新建住房30萬平方米。渦北新區(qū)方案新建住房80萬平方米。其中，渦河以北、北一環(huán)以南、魏武大道以東、鐵路以西，新建住房60萬平方米；渦河以北、北一環(huán)以南、魏武大道以西、國道105以東，新建住房20萬平方米。172008年-2012年亳州市市區(qū)住房建設開展規(guī)劃分析舊城改造新建住房東部城區(qū)及開發(fā)區(qū)西部城區(qū)及工業(yè)園區(qū)渦北新區(qū)南部新區(qū)18.7萬㎡25萬㎡26.3萬㎡80萬㎡75萬㎡2008—2012年合計總開發(fā)量225萬㎡2008—2012年年均開發(fā)量45萬㎡2009年商品房銷售量66.4萬㎡亳州08年至2012年五年住房規(guī)劃總開發(fā)量為225萬平米，主要集中在兩個版塊：渦北新區(qū)規(guī)劃80萬平米的開發(fā)量，渦北新區(qū)主要借助譙城區(qū)的北遷，以區(qū)行政中心來帶動整個區(qū)域的開展；南部新區(qū)規(guī)劃75萬平米的開發(fā)量，南部新區(qū)主要借助亳州市行政中心的地理優(yōu)勢，以新城建設為依托來帶動其整個區(qū)域的開展。可以看出目前市場供給量小于需求量2008年亳州商品房銷量穩(wěn)步增長183、毫州城區(qū)地產(chǎn)主要開展版塊分析目前亳州在建及在售房地產(chǎn)工程約30家左右，但整體市場開展有個顯著特點，大都是單體綜合性工程或幾棟樓小體量的小盤工程居多，亳州當?shù)厝鄙贅藯U性的大盤，很多工程都是四五棟多層住宅，或者一兩棟高層住宅，整個市場目前面市的工程超過10萬方以上體量的工程不多。并且很多已建成小區(qū)的內(nèi)部配套相對較落，所以當?shù)睾芏嗳藢@林景觀及內(nèi)部配套比較完善的小區(qū)接受度比較高，并且愿意承受同等地段下，200-300元/㎡的價格差。2008年亳州商品房銷量穩(wěn)步增長19老城區(qū)開展版塊老城區(qū)版塊：京九鐵路以西、渦河以南及文帝路以北地區(qū)，此版塊屬亳州老城中心房地產(chǎn)工程開發(fā)時間較早,居住條件較其他區(qū)域成熟,周圍生活十分便利,商業(yè)氣氛較濃厚。整體而言,此板塊內(nèi)的開發(fā)水平較為落后，主要以單體建筑或幾棟樓樣式的小體量開發(fā)模式面積大都在120平米以上大戶型為主。從銷售價格來看,此板塊平均價格在3500元/㎡至4000元/㎡之間。2008年亳州商品房銷量穩(wěn)步增長20南部新城開展區(qū)域南部新區(qū)：京九鐵路以西、鳳尾溝以南，靠近城市中心區(qū)地區(qū)，屬亳州政務區(qū)，南部新區(qū)是亳州目前重點開展區(qū)域。此板塊規(guī)劃為行政中心及居住區(qū),獨具的城市開展優(yōu)勢使得此板塊成為近年房地產(chǎn)開發(fā)的熱點,此板塊開展工程較多,房地產(chǎn)開發(fā)水平在亳州也相對較高。盡管此區(qū)域開發(fā)量較大,但此板塊內(nèi)的工程仍炙手可熱。從建筑形態(tài)來看,主要以小高層、高層住宅為主,從戶型面積來看,面積跨度較大,住宅主力面積為80—130㎡。從價格來看,住宅價格較高,均價集中在4200—4600元/㎡左右，現(xiàn)已有工程均價突破4600元/㎡。2008年亳州商品房銷量穩(wěn)步增長21渦北區(qū)版塊渦北區(qū)：京九鐵路以西及渦河以北地區(qū)，以譙城區(qū)政府北遷為動力推動渦北區(qū)的開展。該板塊學校較多，區(qū)域內(nèi)目前開發(fā)工程較少，隨著譙城區(qū)政府的北遷該區(qū)域必將成為亳州地產(chǎn)開發(fā)的新市場。該板塊也是下一步亳州城市開展的熱點區(qū)域。板塊內(nèi)現(xiàn)有工程來看戶型面積較其它區(qū)域小，主要面積在80—110㎡區(qū)間，價格相比照其它板塊價格低，均價區(qū)間在3800—4200元/㎡。亳州房地產(chǎn)市場正進入一個快速開展的階段，市場潛在需求較大。整體市場處于啟動階段，品質(zhì)、開發(fā)水平已開始重視，2009-2012年銷售價格上漲15-20%，市場銷售普遍看好。亳州住宅正由起步開展向快速開展及產(chǎn)品升級階段演進，市場表現(xiàn)為單體小盤向大盤、規(guī)?；鐓^(qū)集中開展，今年下半年至明年工程集中供給較大、大盤工程上市也相對較為集中，根本原因在于市場供給存在結構性失調(diào)，將面臨較為劇烈的市場競爭。泛公務員和生意人〔城區(qū)&周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)〕構成現(xiàn)階段亳州房地產(chǎn)消費主力，外出務工人員、鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民及本地生意人購置力強勁。宏觀市場住宅市場房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)進入快速開展階段，產(chǎn)品處于升級換代階段234、市場大勢分析總結12年市場現(xiàn)狀現(xiàn)狀剖析一級市場土地市場供給集中在南部新區(qū)；中心城區(qū)內(nèi)的凈地供給逐步減少；新增土地供給主要集中在中心城區(qū)邊緣。二級市場商品房銷售面積同比增長60.5%；房地產(chǎn)投資額同比增長63.2%；商品房銷售額同比增長70.3%。亳州房地產(chǎn)市場進入快速開展階段；市場供給持續(xù)增加，市場未來面臨著供大于求的局面；需求持續(xù)快速增長，商品房成交金額同比增長61.8%；整體開發(fā)水平較低，產(chǎn)品供給單一、以高層和小高層為主；而且同質(zhì)化傾向嚴重，停留在供給完全居住產(chǎn)品的初級階段；客戶需求開始從單純的居住需求向外圍產(chǎn)品的追求轉變。24趨

勢

研

判房地產(chǎn)市場供需兩旺供給持續(xù)放量，但結構性矛盾突出;客戶需求處于轉型過程中，厭倦了同質(zhì)化的產(chǎn)品，但未受引導，也未被滿足;市場成交均價保持平衡上升的局面。房地產(chǎn)市場兩極分化同質(zhì)化的產(chǎn)品住宅價位較低，市場去化較慢；高品質(zhì)樓盤將會獲得較高的市場認可度。風

險

評

估市場系統(tǒng)性風險小，但結構性矛盾突出；市場的結構性矛盾為工程開展提供了機遇。25

主要客戶來源：周邊學校教師\職工\居民等；周邊政府機關公務員、效益較好的企事業(yè)單位職工；其他依靠藥材或是小生意發(fā)家較為成功的商戶；市內(nèi)準備購置結婚用房年輕人；周邊縣城鄉(xiāng)鎮(zhèn)富裕階層進城置業(yè)者；外出務工群體等。年齡區(qū)間：主力客戶年齡區(qū)間集中在25-45歲之間；局部年輕客戶多屬于一次性置業(yè)，本區(qū)域良好的教育環(huán)境、便捷的交通和繁華的都市生活是他們在此置業(yè)的主要目的；年齡相對偏大的主要是提升自己的居住環(huán)境，其次是考慮子女的婚姻、教育等問題?？蛻粝M特征：通過調(diào)研了解到到亳州市置業(yè)的客戶群體特性——沿襲了傳統(tǒng)北方人的特質(zhì)：講究實惠、追求性價比和實用性，對于戶型的私密性與個性特征追求不高，偏好小三房，對物業(yè)費多少比較敏感。

5、市場目標客戶分析26第三篇渠道營銷建議快：前置營銷工作積極有效的營銷策略搶時間、爭效率多：拓寬客戶渠道——以多種渠道結合的形式，拓寬客戶來源渠道，加大廣告投放力度，提高客戶來電來訪量——把營銷工作安排在工程進度前，縮短前期籌備時間，爭取更多銷售余地。。好：精準客戶定位——針對目標客戶進行精準客戶定位，直接命中工程目標客群，保證來訪客戶質(zhì)量省：低本錢營銷方式——精選多種低本錢推廣模式，結合精準的客戶定位，提升媒體預算的有效率。如何實現(xiàn)工程流量化運作報紙媒體亳州晚報：重要節(jié)點〔認籌、開盤選用報紙媒體進行投放，樹立工程大盤形象〕線上宣傳主要手段，面向全市進行推廣，對形