廣州番禺大都匯營(yíng)銷策劃方案-2024年培訓(xùn)課件

2016年，大都匯項(xiàng)目商業(yè)部分目標(biāo)是4億從數(shù)據(jù)上看，

可能和扛起40億大旗的廣鋼相比，略顯平凡然而大都匯商業(yè)承載的是什么？首個(gè)街區(qū)式商業(yè)項(xiàng)目未開發(fā)部分的價(jià)值保障（1.6萬(wàn)㎡商業(yè)+7.5萬(wàn)㎡辦公）魚珠項(xiàng)目的先行萬(wàn)達(dá)到一處爆一處，亦是其成就一批忠實(shí)的粉絲投資客的關(guān)鍵白云萬(wàn)達(dá)開業(yè)首日增城萬(wàn)達(dá)開業(yè)首日蘿崗萬(wàn)達(dá)開業(yè)首日談?wù)猩?、說(shuō)運(yùn)營(yíng)絕非推卸銷售團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)新形勢(shì)下口碑傳播也越來(lái)越快大都匯運(yùn)營(yíng)若成功將是后續(xù)商業(yè)開發(fā)的招牌回顧項(xiàng)目現(xiàn)有余貨余貨盤點(diǎn)余貨表象——主要集中在內(nèi)庭部分，遠(yuǎn)離漢溪大道地塊1首層余貨面積余貨金額686萬(wàn)141858地塊1首層2層/2+31894萬(wàn)余貨較零散，僅2400萬(wàn)；主要問(wèn)題集中于甲級(jí)二層商鋪地塊2余貨面積1729余貨金額6108萬(wàn)1980萬(wàn)地塊2首層余貨集中在內(nèi)庭；二層昭示面稍差部分，內(nèi)庭1+22層/2+3二層835地塊3南向公寓底商未推散售未售部分亦為中庭部分地塊3余貨面積余貨金額1+2/1+2+3601218000萬(wàn)商鋪總余貨約1萬(wàn)㎡，貨值約4億余貨帶首層單位主要為地塊二、三，面積變大總價(jià)上升一個(gè)臺(tái)階分析

非首層單位為地塊一、二選剩單位，面積變小總價(jià)更低帶首層單位總價(jià)段占比變化帶首層單位面積段占比變化u

帶首層單位，主力總價(jià)上升了一個(gè)臺(tái)階。從之前的400萬(wàn)以下占據(jù)83%作為絕對(duì)主力，轉(zhuǎn)變?yōu)?00萬(wàn)以上的單位占比高達(dá)56%。2014-2015年已售2016年可售2014-2015年已售2016年可售27%56%11%15%4%31%48%37%25%4%16%9%28%28%22%13%4%2%7%11%0%2%0-200萬(wàn)200-300萬(wàn)

300-400萬(wàn)

400-500萬(wàn)

500-1000萬(wàn)

1000萬(wàn)以上50㎡以下50-100㎡100-150㎡150-200㎡200㎡以上非首層單位總價(jià)段占比變化非首層單位面積段占比變化u

非首層單位，主力總價(jià)性價(jià)比更為凸顯。從之前的300萬(wàn)以下占比60%，轉(zhuǎn)變?yōu)?00萬(wàn)以下的單位占89%的絕對(duì)主力。2014-2015年已售2016年可售2014-2015年已售2016年可售11%39%50%39%50%20%61%70%20%0%10%30%0%0-200萬(wàn)200-300萬(wàn)300-500萬(wàn)500-1000萬(wàn)1000萬(wàn)以上50-100㎡100-150㎡Part

1

市場(chǎng)觀察商業(yè)認(rèn)知轉(zhuǎn)變商業(yè)地產(chǎn)招商運(yùn)營(yíng)兩手抓，背后是消費(fèi)者觀念轉(zhuǎn)變和投資者更理性開發(fā)銷售租售并舉商業(yè)地產(chǎn)金融化以切割銷售產(chǎn)權(quán)式商鋪為主導(dǎo)銷售和自持并重資產(chǎn)證券化招商和運(yùn)營(yíng)兩手抓消費(fèi)者角度投資者角度文化——商業(yè)消費(fèi)需求更多——單純的買鋪賣鋪不再是首選甚至不是備選五者價(jià)格創(chuàng)新中產(chǎn)的家庭越來(lái)越多，今年商業(yè)地產(chǎn)最熱門的是新光天地、誠(chéng)品及大悅城系列，玩的就是文化、創(chuàng)新、體驗(yàn)及情懷，這才是當(dāng)下消費(fèi)者真正需要的。前期投資的商鋪?zhàn)獠怀鋈ド踔临u不出去，變現(xiàn)能力差，流動(dòng)性弱并重情懷體驗(yàn)消費(fèi)者越來(lái)越理性新時(shí)代下的商業(yè)需求商業(yè)現(xiàn)象傳統(tǒng)零售業(yè)、電商都在謀變，本土新品牌、國(guó)際快時(shí)尚通過(guò)轉(zhuǎn)型或差異化突圍效果佳傳統(tǒng)零售電商本土新品牌國(guó)際快時(shí)尚高街品牌電商全渠道觸網(wǎng)同款同價(jià)開展線下實(shí)體店利用體驗(yàn)感強(qiáng)勢(shì)崛起積極試水絲塔芙歐美及英倫諸多高街品牌電商，如：Nasty

Gal、ModCloth、WarbyParker和Bonobos服裝：熱風(fēng)、UR、Mjstyle書店：方所、西西弗、貓的天空之城、初見書房、新華書店、單向街、字里行間國(guó)際快時(shí)尚品牌：SPAO、Forever21、TOPSHOP、A&F、Old

Navy、全球諸多粉絲的&Other

Stories、Urban

Outfitters、巴黎體驗(yàn)店優(yōu)衣庫(kù)亞馬遜首家實(shí)體店：2015年1月在美國(guó)西雅圖開業(yè)餐飲：外婆家、小南國(guó)、蘇浙匯、盤古餐飲、57度湘、海底撈當(dāng)當(dāng)實(shí)體書店：預(yù)計(jì)1月在湖南長(zhǎng)沙開業(yè)，計(jì)劃3年開1000家Victoria's

Secrect

Pink、Miss

Selfridge線上線下同價(jià)的O2O模式是趨勢(shì)幾大電商不約而同開展線下實(shí)體店，借以擴(kuò)大影響本土新品牌通過(guò)強(qiáng)化體驗(yàn)等轉(zhuǎn)型來(lái)增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力國(guó)際快時(shí)尚品牌陸續(xù)進(jìn)駐內(nèi)地全市成交概況2015年整體成交走弱明顯，均價(jià)、成交金額都創(chuàng)出2012年以來(lái)的新低2015年成交面積首次下滑，成交均價(jià)首次跌破2萬(wàn)u

2012年以后，廣州商用物業(yè)進(jìn)入“供過(guò)于求”時(shí)代，供求拉差不斷擴(kuò)大且均價(jià)水平持續(xù)下滑；u

預(yù)計(jì)2015年成交面積環(huán)比2014年，將出現(xiàn)2012年以來(lái)的首次下滑；u

成交均價(jià)上看，均價(jià)首次跌破2萬(wàn)元大關(guān)。2015年較2014年下跌16%。2015年成交套數(shù)和金額分別下降44%和33%u

從套數(shù)上看，2015年供應(yīng)量比2014年供應(yīng)增加約800套，但成交下滑44%；u

從金額上看，從2014年168億元下降到2015年的113億元的規(guī)模，整體下滑33%。廣州變化核心地段商鋪避險(xiǎn)力強(qiáng)，更受青睞熱點(diǎn)板塊干擾價(jià)格項(xiàng)目搶客，但需低于區(qū)域標(biāo)桿50%2015年廣州市商鋪成交TOP152014-2015年市區(qū)成交金額TOP30商鋪類型分析圖500045004000350030002500200015001000500排名成交套數(shù)（套）成交面積（㎡）成交均價(jià)（元/㎡）成交金額（億元）項(xiàng)目名稱區(qū)域類型1234保利中達(dá)廣場(chǎng)翠城花園天河海珠荔灣天河154473718060810136751040822465850747843564.93億4.45億4.11億3.10億核心地段大社區(qū)底商稀缺供應(yīng)板塊核心地段42%15%23%8%中?；▓@壹號(hào)保利V座1841420%10%10%10%24%21%0%6%3%3%56銳豐中心黃埔越秀1812617133467117979654013.08億3.05億熱點(diǎn)板塊低價(jià)干擾核心地段1%3%0富力東山新天地78江尚東山越秀番禺38644930833452296972.89億2.76億核心地段奧園城市天地103熱點(diǎn)板塊綜合體2014年銷售金額2015年銷售金額9蘿崗萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)蘿崗敏捷廣場(chǎng)黃埔黃埔81692934459119352.39億2.20億熱點(diǎn)板塊綜合體u

專業(yè)投資者更為理性，看重核心地段和成熟社區(qū)底商；1025218463熱點(diǎn)板塊低價(jià)干擾u

有品牌有招商運(yùn)營(yíng)概念的熱點(diǎn)綜合體成交占比僅為15%，較去年下降8%，且成交均價(jià)普遍較2014年走低。1112雋峰苑天河番禺85205434623233806268311.84億1.67億核心地段雅居樂(lè)劍橋郡大社區(qū)商業(yè)街錦繡聯(lián)合商務(wù)大廈u

零散初級(jí)投資者偏好熱點(diǎn)板塊價(jià)格干擾項(xiàng)目，此類項(xiàng)目普遍均價(jià)僅為或低于區(qū)域標(biāo)桿項(xiàng)目的50%。13越秀519261148331.37億核心地段1415保利世貿(mào)公寓華景里海珠天河63475223336356564501.26億1.26億核心地段30大社區(qū)底商板塊競(jìng)爭(zhēng)核心地段整體缺貨，各板塊特征明顯，客群不沖突本案價(jià)格有望在核心地段和熱點(diǎn)綜合體之間站穩(wěn)并走量純商務(wù)區(qū)，部分為集中商業(yè)式更吸引機(jī)構(gòu)而非個(gè)人投資者p

2016年廣州中心區(qū)的商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)主要集中

金融城、琶㎡是主流起步價(jià)格，核心地段一手基本斷供洲1匯金天地預(yù)計(jì)7萬(wàn)/方?金融城將有大量商鋪推出，且部分為集中商業(yè)式，實(shí)用率低，產(chǎn)品力弱；且純商務(wù)區(qū)的商業(yè)，周邊需長(zhǎng)時(shí)間才能完善保利金融中心金融城待定p

中心邊緣地段有少量供應(yīng)，但多為底商式，地緣性強(qiáng)?廣鋼、天悅等商鋪客戶多為地緣性投資客，客群與本項(xiàng)目不沖突金融城綠地中心待定p

番禺區(qū)內(nèi)漢溪將與萬(wàn)博直接競(jìng)爭(zhēng)保利天悅

8-10萬(wàn)/㎡住宅、寫字樓區(qū)商業(yè)?本案地處番禺新城CBD，也是廣州都會(huì)區(qū)，且有3號(hào)線與珠江新城連接，與市區(qū)項(xiàng)目可以錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)、站穩(wěn)價(jià)格。中海花灣壹號(hào)5.1萬(wàn)/方，小面積?而萬(wàn)博潛在利好較多，預(yù)計(jì)售價(jià)會(huì)比本案高一檔廣鋼奧園城市天地3萬(wàn)/方，散售廣州都會(huì)區(qū)，包含中心六區(qū)及番禺區(qū)，根據(jù)經(jīng)濟(jì)情況，可將代售項(xiàng)目分為2類1.商業(yè)綜合體：金融城、漢溪、萬(wàn)博、科學(xué)城；2.底商類：廣鋼，華南板塊等保利大都匯均價(jià)3.2萬(wàn)/方中鐵諾德中心30-100㎡，約100套，吹風(fēng)價(jià)6萬(wàn)下半年推售或者不售（待定）漢溪萬(wàn)博招商城市主場(chǎng)未推（待定）奧園國(guó)際中心面積段未知，5、6月份推新貨，約50套，吹風(fēng)價(jià)5萬(wàn)/方大市場(chǎng)觀點(diǎn)p

零售商業(yè)變革，運(yùn)營(yíng)和轉(zhuǎn)型是基調(diào)?

消費(fèi)者看體驗(yàn)看情懷看創(chuàng)意?

投資者投資渠道增多，商鋪投資意愿下降產(chǎn)品、客群有所錯(cuò)位p

去年商業(yè)整體市場(chǎng)走弱明顯?

核心區(qū)商鋪避險(xiǎn)力強(qiáng)，更受青睞?

降價(jià)項(xiàng)目多需做到區(qū)域標(biāo)桿的50%議價(jià)成交絕非項(xiàng)目破局出路越降越?jīng)]信心，越賣不動(dòng)是商業(yè)常態(tài)p

新增供應(yīng)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力偏弱?

中心區(qū)產(chǎn)品客群與本案無(wú)沖突?

萬(wàn)博預(yù)計(jì)價(jià)格更高一檔近乎全市所有的商業(yè)項(xiàng)目都在“多渠道撬動(dòng)客戶”除了高激勵(lì)政策、中介帶客之外，成功項(xiàng)目還有哪些手段基于此思考方向，盤點(diǎn)并發(fā)掘區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)啟示……區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)萬(wàn)博板塊——利好集中爆發(fā)、大牌云集有望成為番禺新的購(gòu)物、商務(wù)核心區(qū)域萬(wàn)博商務(wù)區(qū)物流總部：廣州地區(qū)物流信息中心萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)：?截至2015年10月之前，萬(wàn)博商務(wù)區(qū)總投資已達(dá)718億元（包括前期項(xiàng)目建設(shè)投資和后期進(jìn)駐企業(yè)投資）。一站式購(gòu)物中心奧園國(guó)際中心：是以“智慧”為主題的“不夜城”式綜合商業(yè)體?2015年10月，包Y

語(yǔ)音在內(nèi)的27個(gè)項(xiàng)四海城：8萬(wàn)平方米的大型綜合體番禺現(xiàn)代信息服務(wù)業(yè)總部基地：番禺區(qū)上市公司的培育基地目成功簽約，投資金額超過(guò)200億元，加上未在現(xiàn)場(chǎng)簽約但已簽約落戶萬(wàn)博的近百億投資，簽約進(jìn)駐企業(yè)投資總計(jì)300億。廣晟數(shù)碼城：國(guó)際一流的數(shù)碼技術(shù)設(shè)計(jì)研發(fā)中心?此外IBM、微軟等世界500強(qiáng)企業(yè)也將敏捷廣場(chǎng)：“一站式家庭生活驛站陸續(xù)進(jìn)駐

盛景創(chuàng)投、歡聚時(shí)代、云賣萬(wàn)博商務(wù)區(qū)地下空間綜合開發(fā)項(xiàng)目：廣州最大的地下空間商城、蜂巢國(guó)際。后續(xù)還有近百家企業(yè)將番禺天河城：以天河城百貨為龍頭的綜合體陸續(xù)落戶萬(wàn)博商務(wù)區(qū)。區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)奧園國(guó)際中心直接受益于萬(wàn)博利好,開盤去化9成4#公寓（自持）1#甲級(jí)寫字樓3#公寓（自持）5#商鋪2#公寓（首開）6#商鋪7#商鋪（5-6月）9#商鋪（售樓部）8#商鋪（余1套）地址廣州市番禺區(qū)興南大道268號(hào)規(guī)劃有10座塔樓，集商業(yè)、公寓、酒店、寫字樓于一體的綜合體項(xiàng)目?開盤推貨：首推離地鐵最近的8棟，總推貨66套。面積段30-120㎡，8棟負(fù)一樓為奧園自持的跨境免稅店，售賣商鋪部分帶租約出售。價(jià)格：一樓7萬(wàn)/㎡，一拖二6萬(wàn)/㎡，三樓3萬(wàn)/㎡，四樓2萬(wàn)/㎡。營(yíng)銷動(dòng)作：傍政策利好，萬(wàn)博利好炒作；高傭金一二手聯(lián)動(dòng)，奧園舊業(yè)主攪動(dòng)。項(xiàng)目概況交樓時(shí)間——??項(xiàng)目總建筑面積總建34萬(wàn)m2，商鋪3.64萬(wàn)m2面積段層高30-120m2雙首層設(shè)計(jì)，層高5米?去化情況：當(dāng)天去化60套，去化率90%。目前僅剩一套。離地鐵站距離地下建筑與地鐵7號(hào)線南村萬(wàn)博站交通樞紐相連，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)9.26

中秋，奧園商鋪樣板間開放8.16

銷售中心開放同步收籌9.30

中秋，奧園國(guó)際中心咖啡館樣板間開放10.28.

開盤，銷售1.5億節(jié)點(diǎn)爆爆在奧園高爾夫舉辦美食盛典鮮美小龍蝦，吸引近千名客戶到訪。借力奧園城市天地，擴(kuò)大在業(yè)主圈的知名度。10.15

萬(wàn)博招商大會(huì)，凸顯萬(wàn)博投資價(jià)值10.283883搶房節(jié)12.16奧園國(guó)際中心暨中國(guó)奧園總部大廈開工典禮9.3

奧園集團(tuán)發(fā)布奧買

9.13

-9.15

舉辦三場(chǎng)“

10.1

國(guó)慶嘉年華家落戶番禺奧園廣場(chǎng)，未來(lái)奧園國(guó)際中心也有奧園VIP無(wú)國(guó)界美食嘉年華”回饋業(yè)主，同時(shí)宣布啟動(dòng)全民營(yíng)銷，業(yè)主及二手中介待客上訪劇增。10.2-10.4

環(huán)球美食10.15

貼車貼送油卡活動(dòng)類9.4

攪動(dòng)業(yè)主舉辦VIP業(yè)主晚宴

到場(chǎng)業(yè)主300批12.12雙十二搶拍；家電0元競(jìng)拍11.14奧園2015熒光夜跑活動(dòng)10.5-10.7

瘋狂卡丁車客戶信心足，下籌明顯增加來(lái)訪增加，下籌增加34

萬(wàn)㎡智慧綜合體，涵蓋全業(yè)態(tài)產(chǎn)品全地鐵臨街稀缺鉆鋪主打萬(wàn)博投資價(jià)值黃金開間比噱頭區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)集中放量在即，番禺不再漢溪獨(dú)大，有確切利好支撐下萬(wàn)博板塊商業(yè)氛圍更濃厚，信心有望提升萬(wàn)博開發(fā)進(jìn)度表建筑體量年度建成項(xiàng)目（萬(wàn)㎡）51.1512.612.630.5538.18452015番禺萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)招商城市主場(chǎng)2016中鐵諾德中心萬(wàn)博板塊體量：70302㎡萬(wàn)博商務(wù)區(qū)分布式地鐵站番禺天河城萬(wàn)博天河城番禺敏捷廣場(chǎng)四海城商業(yè)廣場(chǎng)地下空間綜合開發(fā)項(xiàng)目38282017番禺現(xiàn)代信息服務(wù)業(yè)總部基地30漢溪板塊禺山廣場(chǎng)荔園地產(chǎn)中心萬(wàn)匯城8.53.2712.838體量：16785㎡廣晟萬(wàn)博城奧園國(guó)際中心華新·智匯34?

漢溪板塊2盤，進(jìn)入銷售第四個(gè)年頭，處于尾貨狀態(tài)，在售貨量少。?

萬(wàn)博板塊規(guī)劃商業(yè)盤17個(gè)，2015年相繼投入使用，2016年4盤在售20187.215.230市政道路及地下環(huán)路系統(tǒng)市政配套設(shè)施區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)旁邊的奧園城市天地剩余商鋪78套，100方以下為主，單價(jià)主要在3-3.5萬(wàn)九區(qū)首層商鋪（有顏色為未售）

八區(qū)首層商鋪（有顏色為未售）八區(qū)九區(qū)七區(qū)五區(qū)奧園城市天地余貨面積段奧園城市天地剩余貨量78套，100㎡以下為主：主要集中八區(qū)和九區(qū)的內(nèi)街（離地鐵站較遠(yuǎn)、裸賣），均價(jià)3萬(wàn)；戶型50㎡以下1550-100㎡

101-150㎡

151-200㎡

201-250㎡五區(qū)、七區(qū)內(nèi)街剩余單位，單價(jià)主要在3.5萬(wàn)。剩余套數(shù)41963區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)奧園雙盤夾擊，本案價(jià)格下降空間有限，5月份之前是萬(wàn)博推貨窗口期奧園國(guó)際中心面積段未知，

、

月份推7

商鋪，約50套，吹風(fēng)價(jià)5萬(wàn)/方區(qū)域直接利好只要前景最好的中鐵諾德中心30-100㎡，約100套，吹風(fēng)價(jià)6萬(wàn)下半年推售或者不售（待定）招商城市主場(chǎng)未推（待定）本案跟大伙一起撿便宜奧園城市天地50-250㎡，

3萬(wàn)/方，余貨裸賣預(yù)計(jì)繼續(xù)清貨市場(chǎng)小結(jié)投資更理性，招商和運(yùn)營(yíng)兩手抓是趨勢(shì)：l商鋪的統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)依然是非核心區(qū)域非成熟社區(qū)底商走貨的重要基礎(chǔ)，且愈發(fā)重要。走有支撐的區(qū)隔之路，2016年能站穩(wěn)價(jià)格并走量：l作為熱點(diǎn)板塊綜合體，憑借都會(huì)區(qū)、3號(hào)線、長(zhǎng)隆的復(fù)合地段優(yōu)勢(shì)，高舉高打一個(gè)有支撐的區(qū)隔，本案能實(shí)現(xiàn)較好的市場(chǎng)占位。直面奧園雙盤的攪動(dòng)，降價(jià)絕不是出路：l城市天地余貨裸賣、國(guó)際中心受萬(wàn)博直接利好，低價(jià)干擾項(xiàng)目低于區(qū)域標(biāo)桿50%才能走量。16/1/10Part

2

營(yíng)銷回顧業(yè)績(jī)盤點(diǎn)2015年各業(yè)態(tài)成交平穩(wěn)，但商鋪月均慢，全年成交金額較2014年減少70%2014年與2015年辦公成交對(duì)比6054月均套數(shù)：4350403020100月均套數(shù)：393716月均套數(shù)：1129726241620718171714313

13471月

2月

3月

4月

5月

6月

7月

8月

9月

10月

11月

12月2014年套數(shù)

2015年套數(shù)l相對(duì)于2014年，2015年整年走貨平穩(wěn)，無(wú)大開大合。l2015年，各產(chǎn)品出貨速度低于2014年，其中公寓與寫字樓基本去化完畢，商鋪剩余貨量多。l商鋪2014年均價(jià)33203元/套，金額0.26億/月；2015年月均29049元/套，金額0.06億/月。相比2014年，2015年的均價(jià)降低，月均去化金額減少77%。業(yè)績(jī)大幅下降，從與直接對(duì)標(biāo)項(xiàng)目的對(duì)比中找原因業(yè)績(jī)盤點(diǎn)單盤成交金額銳減，大都匯排名從第7降至第21而奧園排名僅下降兩位2014年商業(yè)成交排行2015年商業(yè)成交排行排名名稱銷售金額22.88億8.48億7.24億6.01億5.79億5.58億4.92億3.55億3.51億3.42億排名1項(xiàng)目名保利中達(dá)廣場(chǎng)翠城花園銷售金額4.93億4.45億4.11億3.10億3.08億3.05億2.89億2.76億……12白云綠地中心蘿崗敏捷廣場(chǎng)蘿崗萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)富力盈耀大廈保利大都匯233中?；骋继?hào)保利V座4455銳豐中心6奧園城市天地翠城花園6富力東山新天地江尚東山778雅居樂(lè)劍橋郡富力東山新天地保利中達(dá)廣場(chǎng)8奧園城市天地……9……2110保利大都匯0.87億*選取中心六區(qū)+番禺區(qū)數(shù)據(jù)?

2015年大都匯商業(yè)明顯下降，跌出全市前十名?

2015年大都匯商業(yè)僅成交0.87億，排名跌落出10名以外貨量盤點(diǎn)可售貨量、余貨產(chǎn)品結(jié)構(gòu)相似的情況下2015年商鋪均價(jià)和業(yè)績(jī)均落后于奧園城市天地2015年初余貨情況2014年去化2015年去化大都匯2015在售項(xiàng)目保利奧園套數(shù)129165面積總金額（億）均價(jià)總金額（億）均價(jià)16624119645.785.5837679371090.862.722944329663地鐵p

2015年初余貨情況??余貨量相當(dāng)，位置相當(dāng)，均非一線臨街鋪位不存在哪方產(chǎn)品具備明顯優(yōu)勢(shì)的情況p

2014-2015年去化比較??2014年成交總金額、單價(jià)均優(yōu)于奧園；而2015年，則表現(xiàn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如奧園，單價(jià)還低500元奧園2015在售營(yíng)銷回顧2015年先主要清寫字樓和公寓比較2014年，歡樂(lè)CBD的定位和商鋪針對(duì)動(dòng)作相對(duì)弱化2014年五一、中秋、十一等節(jié)點(diǎn)商鋪是主推貨量之一，及時(shí)更新商鋪策略1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2014年加推：加推：加推：推貨線推廣線地塊一1-21-3、1-4地塊三3-1、3-5地塊一1-1地塊二2-12015年全年主推寫字樓、公寓，全年對(duì)商鋪的推廣支持較2014年明顯弱化，僅兩個(gè)定向階段動(dòng)作4月10月2015年無(wú)業(yè)主參加的“左文右藝”招商大會(huì)DM單張營(yíng)銷回顧有規(guī)劃有落地，客戶信心概念包裝體系完善，與主力店相得益彰項(xiàng)目定位：華南城市旅游體驗(yàn)商業(yè)旗艦業(yè)態(tài)規(guī)劃：根據(jù)市場(chǎng)周邊情況及客戶定位，結(jié)合項(xiàng)目地塊特征，業(yè)態(tài)規(guī)劃為：都市娛樂(lè)休閑主題體驗(yàn)【秀宴演藝文化體驗(yàn)】特色主題商業(yè)街區(qū)【流行時(shí)尚街區(qū)、兒童新天地街區(qū)、環(huán)球美食、主題酒吧街】+集中商業(yè)【量販KTV+玩具反斗城+時(shí)尚休閑吧+電影院】+精品酒店公寓【途家+私享家】各個(gè)業(yè)態(tài)均有具體的主力店展示，項(xiàng)目的規(guī)劃價(jià)值有直觀表現(xiàn)營(yíng)銷回顧奧園城市天地業(yè)態(tài)僅復(fù)式和商鋪，針對(duì)商業(yè)的攪動(dòng)多；為避免雙盤打架，2015下半年配合招商進(jìn)度主推商鋪隨著招商推進(jìn)，整合多方資源（本地土豪和業(yè)主、區(qū)政府、商家）攪動(dòng)本地客戶奧園城市天地營(yíng)銷軸線6.5“暢享新商業(yè)地產(chǎn)”商業(yè)經(jīng)營(yíng)高峰論壇”2013年5.30廣州市重大項(xiàng)目開

動(dòng)暨奧園商業(yè)合工動(dòng)員會(huì)6.5晚奧商會(huì)啟7.25一期商鋪正式開盤9.30“與胡潤(rùn)論道財(cái)富新焦點(diǎn)—2013中國(guó)體驗(yàn)式商業(yè)發(fā)展高峰論壇”作伙伴答謝酒會(huì)2014年2015年4.17奧園

5.1“喵星5.31-6.2小鬼當(dāng)家星期八小鎮(zhèn)夏令營(yíng)8.2奧園城市天地高爾夫夏季體驗(yàn)營(yíng)活動(dòng)8.16-9.19途家&奧園城市天地2014影像中國(guó)旅行攝影大展城市天地招商大會(huì)星”歡樂(lè)嘉年華8.7奧園城市天11、12月系列3.21高鐵房

3.28

奧園城7.9黃圣依攜電影《活寶》亮相奧園11.8

2016上海國(guó)際兒童時(shí)裝周廣州選拔賽地招商成果發(fā)布暨主力店簽約儀式的整合聯(lián)動(dòng)商家資源、節(jié)慶類活動(dòng)產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新峰會(huì)市天地名車風(fēng)尚會(huì)營(yíng)銷回顧當(dāng)商業(yè)進(jìn)入裝修試運(yùn)營(yíng)階段后奧園城市天地的商鋪成交明顯增速1月份5月份5月27日，與廣東中商港科技有限公司聯(lián)合打造跨境商品展示交易中心，實(shí)施跨境電商戰(zhàn)略8月6日，舉行奧園城市天地招商成果發(fā)布暨主力店簽約儀式，向番禺本地土豪宣布90%進(jìn)度和主力商家品牌，銷售開始帶看現(xiàn)場(chǎng)8月份10月份12月份免稅店，以及商鋪正式開業(yè)8月之前，商鋪現(xiàn)場(chǎng)無(wú)施工，銷售未帶客戶去現(xiàn)場(chǎng)看。商鋪成交套數(shù)位于低位，月均成交5套。8月份開始商家陸續(xù)裝修，招商發(fā)布會(huì)、免稅店、試運(yùn)營(yíng)等相繼開展，成交月均16套。目前，46家商家開始運(yùn)營(yíng)商家進(jìn)駐已進(jìn)駐商家46家：裝修19家、營(yíng)業(yè)27家其中不乏賽百味、Zoo咖啡等大牌商家奧園城市廣場(chǎng)招商一覽表正在洽地塊

樓棟1棟已開業(yè)正在裝修備注淡貓屎咖啡、愛·瑞斯咖啡餐廳、愛沁酒莊、八千代+日本料理、老二哥蘭州牛肉面，毛家灣無(wú)，已

已開業(yè)7家，正在裝修2家，累計(jì)確滿租

定商家9家，正在洽談0家愛尚理、皇庭皇茶劍南道·唐韻、景釜宮年糕火鍋、燒鵝哥連鎖餐飲、杏記甜品、DAKOT美食餐吧、蝦蝦芭芭、爐火魚香時(shí)尚烤

無(wú)、已

已開業(yè)7家，正在裝修2家，累計(jì)確2棟3棟魚餐廳滿租定商家9家，正在洽談0家subway、云頂服飾大鄰洞首爾炸雞、表叔茶餐廳、喯咪西式簡(jiǎn)餐、德莊大火鍋、尚北八旗味道無(wú)、已

已開業(yè)1家，正在裝修5家，累計(jì)確滿租

定商家6家，正在洽談0家美宜佳五區(qū)COMO意大利餐廳、噢茶茶、阿里郎韓國(guó)料理、卡奇先生西餐廳、漾漾好貢茶、道無(wú)、已

已開業(yè)6家，正在裝修1家，累計(jì)確4棟峴港灣越式料理匯研國(guó)際美容滿租定商家7家，正在洽談0家河茶禮茶藝館果樂(lè)餅、米舒私房菜/米舒咖啡旅館（原來(lái)是5棟

知念）、7-11便利店、廣州天使寶貝主題酒店公寓已開業(yè)4家，正在裝修1家，累計(jì)確定商家5家，正在洽談0家無(wú)負(fù)一樓奧買家進(jìn)口名牌手袋化妝品展示交易中心已開業(yè)0家，正在裝修1家，累計(jì)確定商家1家，正在洽談未知1棟————潮汕休閑娛樂(lè)美食廣場(chǎng)————已開業(yè)0家，正在裝修1家，累計(jì)確定商家1家，正在洽談未知zoo咖啡2棟3棟七區(qū)澳美烘焙、亞丁家園、童時(shí)夢(mèng)、星期八家園、卡其樂(lè)園、

——已開業(yè)1家，正在裝修6家，累計(jì)確定商家7家，正在洽談未知長(zhǎng)隆薈——森林英雄4棟——————負(fù)一樓潮匯KTV不統(tǒng)一招商八區(qū)

未招商九區(qū)

未招商據(jù)銷售說(shuō)，九區(qū)4棟自持，一整棟將簽海底撈，正在洽談現(xiàn)場(chǎng)包裝奧園城市天地商家進(jìn)駐紅火開業(yè)而大都匯冷冷清清，依舊是施工現(xiàn)場(chǎng)：保利大都匯現(xiàn)狀圖：地塊一：一樓鋪位是施工現(xiàn)場(chǎng)毫無(wú)包裝、冷清的鯊魚頭地塊一：中庭位置是雜物堆放處奧園城市天地現(xiàn)狀圖：正在過(guò)開圣誕趴的商業(yè)街五區(qū)商家：多莫餐吧接待客戶五區(qū)：subway試營(yíng)業(yè)中營(yíng)銷小結(jié)本案2015年主推寫字樓、公寓、住宅，商鋪未造勢(shì)主推：l2015年單商業(yè)部分業(yè)績(jī)，全市排位、與競(jìng)品相比、與自己2014年對(duì)比，量?jī)r(jià)皆落后。奧園善于整合資源（本地土豪&業(yè)主、政府、商家），高舉高打：l本項(xiàng)目未整合資源攪動(dòng)本地土豪，缺乏自造節(jié)點(diǎn)的大利好或整盤發(fā)聲，月均成交僅2套。奧園招商運(yùn)營(yíng)穩(wěn)步前行服務(wù)于銷售：l奧園確定商家46家（已經(jīng)營(yíng)業(yè)27家、正在裝修19家），而本項(xiàng)目確定商家僅7家。Part

3

商業(yè)客戶Q1：當(dāng)前老業(yè)主圈層是否支撐余貨銷售？Q2：老業(yè)主重復(fù)購(gòu)買的關(guān)鍵？客戶深訪Q3：潛在購(gòu)買力客戶為何不下手？番禺本地的投資客特點(diǎn)：核心客戶?了解途徑為途徑，朋友介紹?大多多個(gè)體戶，自己開公司?投資經(jīng)驗(yàn)非常豐富天河、海珠的投資客特點(diǎn)：?了解途徑為上網(wǎng)，廣告，朋友介紹?對(duì)番禺的投資潛力及項(xiàng)目的交通認(rèn)可?投資經(jīng)驗(yàn)非常豐富老業(yè)主構(gòu)成重要客戶偶得客戶深圳等外省市區(qū)投資客特點(diǎn)：?通過(guò)朋友介紹了解項(xiàng)目?對(duì)項(xiàng)目的人流、地段非常認(rèn)可區(qū)域分布80%居住在番禺，其他區(qū)域20%，分布較散，處項(xiàng)目周邊三大老牌大盤外無(wú)明顯聚集表現(xiàn)區(qū)域小區(qū)名錦繡香江星河灣數(shù)量614南國(guó)奧園祈福新村綠茵島4211珊瑚灣畔11華南碧桂園時(shí)代外灘111金山谷花園番禺111自在城市花園禺秀園1111中頤海倫堡花樣年華富庭雅園錦繡生態(tài)園富景苑1111114新月明珠花園11東榮翰林苑1居住于番禺的客戶占絕對(duì)主力天河天榮小區(qū)譽(yù)峰園116141橋城花園夏暉苑1海珠荔灣金碧花園江南新苑花地灣1111112111置業(yè)經(jīng)驗(yàn)85%的業(yè)主為專業(yè)投資者；過(guò)半客戶日常工作、生活較忙，事務(wù)繁雜，對(duì)自有物業(yè)的關(guān)注度并不夠高商鋪業(yè)主投資次數(shù)比較是否參加過(guò)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)業(yè)主投資分析：業(yè)主關(guān)注度分析：u投資途徑多種多樣:股票基金、銀行理財(cái)、房產(chǎn)類固定資產(chǎn)u房產(chǎn)不止一處：萬(wàn)達(dá)、奧園、保利都有購(gòu)買u房產(chǎn)不止在廣州，其他省市也有u業(yè)主日常工作生活事務(wù)均較繁雜，對(duì)項(xiàng)目的活動(dòng)參與度低；u對(duì)項(xiàng)目及區(qū)域周邊的利好了解并不足，表示很忙，很多事情關(guān)注不過(guò)來(lái)，還沒收樓也不能交易，所以就沒關(guān)注；老業(yè)主深訪從滾雪球效應(yīng)到無(wú)人問(wèn)津老帶新基數(shù)和比例大幅下降，業(yè)主資源未利用上2014年的商鋪成交中，老帶新發(fā)揮了巨大作用，而2015年成交變淡的其中一大表現(xiàn)即老帶新大幅下降保代連續(xù)兩年商鋪業(yè)主數(shù)量近兩年商鋪來(lái)訪客獲知途徑中老帶新占比50454035302520151052015年2014年減少46%減少86%0%占比10%2014年54%20%30%40%2015年19%50%60%02014年432015年業(yè)主數(shù)量6?

2014年的商鋪業(yè)主未激活，2015年的商鋪業(yè)主數(shù)量驟減86%，老帶新的基數(shù)明顯減少。?

從商鋪來(lái)訪途徑也可以看出，2014年與2015年的老帶新比例是明顯減少的。購(gòu)買動(dòng)機(jī)成也品牌——購(gòu)買時(shí)看重地鐵、臨近長(zhǎng)隆與保利的品牌實(shí)力敗也品牌——現(xiàn)對(duì)招商無(wú)信心，因而未介紹親友購(gòu)買投資客B：投資客A：———您如果自己做的話，商鋪想租給哪些類型的商家？———不知道，沒考慮過(guò)。要看你們保利的整體規(guī)劃。對(duì)了，你們的招商情況怎么樣了？———您覺得7.5%的返租對(duì)您來(lái)說(shuō)有吸引力嗎？———返租，其他商鋪也有這個(gè)政策，關(guān)鍵還是看經(jīng)營(yíng)。你們現(xiàn)在招商招的怎么樣？有哪些品牌進(jìn)駐了？地段46%大都匯

保利品牌42%在回訪過(guò)程中99%的商鋪客會(huì)問(wèn)到，“為什么保利招商比奧園慢”？46%的客戶是因?yàn)榈囟味x擇購(gòu)買42%的客對(duì)比完奧園會(huì)選擇保利，認(rèn)為保利所說(shuō)的招商后期能兌現(xiàn)當(dāng)初有42%的業(yè)主信任保利的品牌實(shí)力而購(gòu)買商鋪現(xiàn)在對(duì)于招商無(wú)信心，對(duì)保利品牌的實(shí)力質(zhì)疑典型業(yè)主個(gè)案置業(yè)能力：較高，自己開餐廳，非常了解各大商圈的按請(qǐng)看，會(huì)投資一兩個(gè)熟悉的地方。水芝越老板消費(fèi)習(xí)慣：常購(gòu)買奢侈品，對(duì)生活有較高的品質(zhì)追求，但是不炫富。?

由于選店面開店需要，在運(yùn)營(yíng)方面非常有研究。認(rèn)為經(jīng)營(yíng)非常重要?

奧園招商團(tuán)隊(duì)曾找到她進(jìn)駐事宜，認(rèn)為保利招商無(wú)聲無(wú)息，沒有在圈內(nèi)有高舉高打的動(dòng)作。對(duì)大都匯看法：認(rèn)可未來(lái)的人流、地段與項(xiàng)目規(guī)劃。投資傾向：大品牌、地段、運(yùn)營(yíng)比較好的商業(yè)項(xiàng)目?

當(dāng)初沒有入奧園，是因?yàn)檎J(rèn)為奧園品牌不成熟，無(wú)人流保障，不愿意冒險(xiǎn)。周小姐水芝越餐廳老板住東方寶泰附近比照思考，我們隨后開始了來(lái)訪未成交客戶，尤其是優(yōu)質(zhì)潛在客戶的深訪深訪切入點(diǎn)：p來(lái)訪客戶是否存在客群不對(duì)位？——通過(guò)客戶區(qū)域分布&來(lái)訪獲知途徑，比照業(yè)主數(shù)據(jù)p客戶成交抗性是否與業(yè)主目前的疑慮相同？番禺當(dāng)?shù)氐耐顿Y客特點(diǎn)：核心客戶?途徑、看了奧園之后過(guò)來(lái)對(duì)比、介紹?非首次投資?手頭資金充裕天河及其他區(qū)的投資客特點(diǎn)：?途徑為主?對(duì)番禺區(qū)域看好?對(duì)項(xiàng)目信心不足來(lái)訪未成交重要客戶偶得客戶外省市投資客特點(diǎn)：?在番禺有公司或者親戚在番禺?投資經(jīng)驗(yàn)豐富區(qū)域&商鋪來(lái)訪客73%住番禺，主要是途徑來(lái)訪與業(yè)主群體的區(qū)域及獲知途徑基本重合，客群結(jié)構(gòu)類似獲知途徑1、居住地：番禺77%、天河20%、外省3%2、獲知途徑：途徑是主要的來(lái)訪途徑，占比47%，其中看完奧園過(guò)來(lái)占比22%，其他途徑來(lái)訪占比25%。2015年商鋪客來(lái)訪客的來(lái)訪區(qū)域2015年商鋪來(lái)訪客戶的獲知途徑3%4%17%看了奧園過(guò)來(lái)番禺22%20%其他途徑朋友介紹業(yè)主介紹二手帶客天河19%廣州其他區(qū)外省市73%25%17%未成交抗性總價(jià)貴、位置不好等疑慮多為表象項(xiàng)目?jī)r(jià)值及信心體系不足以支撐這個(gè)總價(jià)段才是核心客戶語(yǔ)錄：41%總價(jià)貴2015年未成交商鋪客抗性不想投這么多錢買一個(gè)不確定的商鋪風(fēng)險(xiǎn)太大了，沒見到什么實(shí)在的東西內(nèi)街那些鋪，人過(guò)不去的28%位置不好14%統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)你們說(shuō)的街區(qū)，只有街，沒有區(qū)14%17%不喜歡5年統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)總價(jià)貴奧園沒扣5年租金的價(jià)格和你們一樣奧園我可以自己租自己用，不用等位置不好28%對(duì)板塊不認(rèn)可41%當(dāng)商鋪總價(jià)到了一定程度，投資風(fēng)險(xiǎn)更大需要的信心支撐也更多預(yù)算總價(jià)在500萬(wàn)的投資客深訪優(yōu)質(zhì)潛在客戶的深訪案例1置業(yè)能力：很高，在北京、上海也有物業(yè)。星河灣老板消費(fèi)習(xí)慣：常購(gòu)買奢侈品，對(duì)生活有較高的品質(zhì)追求，但是不炫富。?

在珠江新城開公司，本人上過(guò)大學(xué)，對(duì)生活品質(zhì)有要求。?

投資經(jīng)驗(yàn)豐富，在北京上海買過(guò)物業(yè)。對(duì)大都匯看法：對(duì)比中?

兒子在英國(guó)念書，投資會(huì)參考兒子的意見。投資傾向：大品牌、地段上屬于成長(zhǎng)區(qū)域的樓盤。鄭先生開紙業(yè)公司住星河灣預(yù)算總價(jià)在500萬(wàn)的投資客深訪優(yōu)質(zhì)潛在客戶的深訪案例2置業(yè)能力：很高，投資方式很多，基金、證券與股票均有，且在廣州有多出房產(chǎn)。錦繡香江行長(zhǎng)?

人脈資源廣，投資渠道經(jīng)常是通過(guò)朋友介紹消費(fèi)習(xí)慣：為人非常低調(diào)，經(jīng)常應(yīng)酬，愛請(qǐng)朋友在番禺吃飯。?

交友廣，有好的投資渠道也是非常樂(lè)意與朋友們分享對(duì)大都匯看法：暫不考慮?

投資方式多種多樣，購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)主要是看大品牌開發(fā)商的在熱點(diǎn)區(qū)域的樓盤置業(yè)要求：熱點(diǎn)區(qū)域，大開發(fā)商蔣先生某銀行行長(zhǎng)住錦繡香江業(yè)主與未成交客戶的比照總結(jié)客戶群體基本重合01來(lái)訪區(qū)域及獲知渠道基本相同，一般為企業(yè)高層或老板，客戶群體基本重合投資經(jīng)驗(yàn)豐富，對(duì)番禺知根知底，難忽悠多為多次投資者，朋友多，圈子廣，對(duì)番禺局勢(shì)熟悉，難用銷售口徑及常規(guī)道具忽悠02總價(jià)高、內(nèi)街價(jià)值認(rèn)同感低折射信心不足03客戶對(duì)總價(jià)高實(shí)質(zhì)反應(yīng)的是人為投資風(fēng)險(xiǎn)過(guò)高，人為項(xiàng)目現(xiàn)狀的價(jià)值與價(jià)格不匹配，更認(rèn)同眼見為實(shí)的價(jià)值Part

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核心策略16/1/10市場(chǎng)結(jié)論：回顧結(jié)論：客戶結(jié)論：商家不進(jìn)、客戶人流不來(lái)客戶：再“便宜”也不買單但，運(yùn)營(yíng)不是一蹴而就那能快速提升客戶信心的是……說(shuō)辭是50萬(wàn)方歡樂(lè)CBD2200萬(wàn)長(zhǎng)隆人流1300萬(wàn)高端小區(qū)消費(fèi)南站日均38萬(wàn)人次3號(hào)線日均上萬(wàn)人次商業(yè)地產(chǎn)專家、央企實(shí)力保障現(xiàn)實(shí)是僅靠銷售道具、拓展是無(wú)法實(shí)現(xiàn)客戶信心提升縱觀近期開業(yè)火爆到死的商業(yè)項(xiàng)目，如蘇州誠(chéng)品、MUJI上海旗艦店、上海大悅城……場(chǎng)景打造從人的消費(fèi)場(chǎng)景出發(fā)，多層次構(gòu)建消費(fèi)體驗(yàn)，把購(gòu)物場(chǎng)所作為流量入口，完善客群的社群化運(yùn)營(yíng)能力先看場(chǎng)景打造的始祖怎么做……K11案例場(chǎng)景構(gòu)成：建筑形態(tài)、三大主題游覽路線、遍布商場(chǎng)的互動(dòng)休閑裝置，定期變化的白領(lǐng)活動(dòng)和展覽牽引，叫好叫座u

上海K11購(gòu)物中心在2014年3-6月的“印象派大師·莫奈特”藝術(shù)展期間，參展人數(shù)達(dá)40萬(wàn)人次，日常營(yíng)業(yè)額增長(zhǎng)了20%，并推動(dòng)商業(yè)租金提升70%。建筑形態(tài)動(dòng)線：人文、藝術(shù)、自然三大主題貫穿，填滿動(dòng)線藝游路線粉絲場(chǎng)景粉絲：商家活動(dòng)或者會(huì)員活動(dòng)場(chǎng)場(chǎng)爆滿展覽活動(dòng)互動(dòng)裝置展覽：一票難求，有力支撐人流量和營(yíng)業(yè)額互動(dòng)裝置：客戶邊逛邊休憩，增加逗留時(shí)間，創(chuàng)造多次消費(fèi)人文、自然、藝術(shù)三大主題下，16個(gè)裝置兼容觀賞、互動(dòng)、休憩，激活動(dòng)線每個(gè)角落，盤活每間商鋪內(nèi)功1u

16件或互動(dòng)或觀賞或裝飾的作品分別以三個(gè)不同主題錯(cuò)落有致的分布在不同樓層的動(dòng)線上多媒體互動(dòng)類（人文之境）小姑娘的一天生活多媒體互動(dòng)類（人文之境歡樂(lè)——家庭婦女動(dòng)態(tài)觀賞（自然之跡）燈箱片《千世界系列》觀賞+休憩（藝術(shù)之跡）痕跡：客戶可以坐在上面多媒體互動(dòng)類（藝術(shù)之跡）安迪沃霍爾研究觀賞類（自然之影）蝴蝶觀賞類（自然之影）白天鵝No.4內(nèi)功2一個(gè)吸引眼球的“全時(shí)”秀場(chǎng)，既賺人氣游賺營(yíng)業(yè)額u

定期舉辦高逼格藝術(shù)展覽或白領(lǐng)學(xué)習(xí)課堂，增加吸引力。Cooking

Studio、都市農(nóng)場(chǎng)、歡樂(lè)農(nóng)場(chǎng)等體驗(yàn)場(chǎng)所或低成本裝置，牽引人流并延長(zhǎng)逗留時(shí)間內(nèi)功3歡樂(lè)農(nóng)場(chǎng)Cooking

Studio勵(lì)志的墻互動(dòng)裝置：真愛來(lái)開門能許愿的墻借鑒1.終端消費(fèi)者的獨(dú)白——期望建立的是與一種精神地標(biāo)之間的鏈接關(guān)系蘇州誠(chéng)品書店喜歡的不是商品本身，而是商品所處的場(chǎng)景，以及場(chǎng)景中自己浸潤(rùn)的情感，或真愛、或炫耀……終端消費(fèi)者最喜歡之一——上海大悅城二期1、沒地方玩，人人都去，我也湊熱鬧終端客戶最喜歡之二——2、真愛，自然要發(fā)個(gè)朋友圈到此一游n誠(chéng)品書店一直是80、90后的文藝地標(biāo)、文藝朝圣地：“首先的感覺便是好看、然后是好玩，發(fā)條朋友圈再開始靜靜看書”月星環(huán)球港：感受從頭到腳的浪漫歐洲風(fēng)情n上海大悅城，魔都愛情地標(biāo)：國(guó)內(nèi)首個(gè)懸臂式屋頂摩天輪Sky?Ring、全球最大50米表白擴(kuò)音器、唯一愛情主題藝術(shù)街區(qū)、千米主題導(dǎo)引區(qū)導(dǎo)客購(gòu)物借鑒2.商家的獨(dú)白——主題體驗(yàn)，是消費(fèi)、翻臺(tái)的保證，我也在轉(zhuǎn)型電商沖擊、傳統(tǒng)實(shí)體店倒閉，自己本身謀求增強(qiáng)體驗(yàn)感，選址也會(huì)考慮同質(zhì)而聚……商家最喜歡之一——“生意不好做，高舉高打的主題或主力店很重要，我自己也在轉(zhuǎn)型”商家最喜歡之二——有看得見的人流，不用守M豆巧克力世界：獵奇中國(guó)建筑形象、文化元素與巧克力如何結(jié)合場(chǎng)景消費(fèi)者商家K11是自持物業(yè)，大都匯是銷售型物業(yè)——未交樓銷售型商業(yè)街如何造出特色商業(yè)街營(yíng)業(yè)的“場(chǎng)景”？雖然我們也在做運(yùn)營(yíng)，但這個(gè)是長(zhǎng)久戰(zhàn)，但是目的還是在于銷售，也不可能像K11那樣大成本投入。但是銷售和運(yùn)營(yíng)一榮俱榮。。。引進(jìn)Acepace、Appear

Here、Storefront等短租商鋪平臺(tái)3月份前一線臨街但未進(jìn)駐空鋪、內(nèi)街鋪補(bǔ)滿將部分一線臨街那面未進(jìn)駐或簽約的商鋪?zhàn)龀蓸影彘g供短租，減少商鋪的空置率，給商鋪買家信心?？瞻孜恢枚套馊舯揉徱痪€位置做樣板間短租給高街或獨(dú)立設(shè)計(jì)師快閃店喜士多地塊一·首層田園牧歌Acepace是一個(gè)垂直于商鋪短租領(lǐng)域的互聯(lián)網(wǎng)預(yù)訂及服務(wù)平臺(tái)，從物業(yè)每筆交易中收取10%傭金。空白位置短租地塊一·二層引進(jìn)獨(dú)立設(shè)計(jì)師品牌、潮牌、快時(shí)尚的快閃店填補(bǔ)主力店和人流牽引力誰(shuí)會(huì)開快閃店？快閃店自帶粉絲來(lái)訪足哪里引進(jìn)過(guò)快閃店？大牌：LV

、Prada、Hermès、Chanel、Fendi潮牌：潮流集合店INXX、COMME

MOI、PHANTAC

（周杰倫自創(chuàng)潮牌）、AMBUSH、American

Apparel、COS、Gap、無(wú)印良品、Target、CANDY獨(dú)立設(shè)計(jì)師品牌：“在一起”快閃書店、單農(nóng)、申活館、芬狄詩(shī)、重慶森林、野獸派花店、羅森火影忍者快閃主題便利店銷售額：TOPSHOP在深圳的快閃店，共三天，每天營(yíng)業(yè)額可達(dá)10000美元.自帶粉絲來(lái)訪足：前期宣傳足，吸引客戶關(guān)注，人氣非常之高口碑：噱頭營(yíng)銷，吸粉一大批，主要通過(guò)獨(dú)特的店鋪包裝吸引，這是快閃的主要功能。北京：西單大悅城、三里屯太古里、國(guó)貿(mào)商城、芳草地、凱德晶品、APM、金融街購(gòu)物中心上海：梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)、新天地、K11、月星環(huán)球港、創(chuàng)智天地、大寧國(guó)際、金橋國(guó)際成都：大慈寺太古里廣州：太古匯、正佳廣場(chǎng)香港：太古廣場(chǎng)、海港城臺(tái)北：信義新光三越、誠(chéng)品營(yíng)銷總策略借勢(shì)區(qū)域熱度高舉高打區(qū)隔，展示繁華商業(yè)“場(chǎng)景”場(chǎng)景廣州首席藝游地標(biāo)產(chǎn)品包裝展示策略推廣策略活動(dòng)策略打造契合區(qū)域的“藝游”場(chǎng)景，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品包裝極致化借助潮牌、短租平臺(tái)等力量成體系的“藝游”特色吸客吸商家品牌線：說(shuō)眼界、說(shuō)實(shí)力、說(shuō)地標(biāo)“藝游”價(jià)值點(diǎn)放大包裝整合商家資源，以鯊魚頭為據(jù)點(diǎn)反哺銷售Part

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策略執(zhí)行廣州首席藝游地標(biāo)左文右藝？喜心時(shí)代？怎么落？怎么聽起來(lái)賺錢？從當(dāng)前最火的消費(fèi)場(chǎng)景出發(fā)尋找借鑒……案例：上海大悅城關(guān)鍵差異化定位下的深度需求挖掘、做透系統(tǒng)性包裝和場(chǎng)景化落地城市新興中產(chǎn)階級(jí)，差異化經(jīng)營(yíng)上海年青中產(chǎn)關(guān)鍵詞：生活品質(zhì)、國(guó)際化、多元化、文藝精神。消費(fèi)群體生活核心：愛情和時(shí)尚——》定位：愛情主題化購(gòu)物中心，為青年人量身筑造魔都第一愛情地標(biāo)。滿足社交需求的場(chǎng)