房地產(chǎn)行業(yè)REITs行業(yè)2024年一季報業(yè)績綜述：業(yè)績及經(jīng)營表現(xiàn)分化政策紅利持續(xù)釋放

目錄1、季各態(tài)個現(xiàn)分，績標(biāo)額成 1述業(yè)及券現(xiàn)分，績標(biāo)額成 1同比角業(yè)現(xiàn)分，租最，業(yè)園高等態(tài)復(fù)壓 1達(dá)率角三標(biāo)平達(dá)率過100%，較四度有升 3障租住：季度營健出率持94%以高位 4儲流一度供分金達(dá)率106%，擴(kuò)募租承壓 5業(yè)區(qū)一度入及供及期，“換量策延續(xù) 8費(fèi)礎(chǔ)施首批3只費(fèi)營，出率在98%上位 態(tài)保首綠能REIT表不，創(chuàng)務(wù)REIT營好 13速路一度入總承，客及位因較關(guān)鍵 15源礎(chǔ)施整可供配額成超130%，電表最佳 172、資議策紅不釋，級場提擴(kuò)更投性比 19場顧政紅年疊資荒利走，市較1月部漲18.5% 19望投建：前一市提擴(kuò)更性價，級場續(xù)好三主線 20風(fēng)險析 24圖表目錄圖表1：業(yè)態(tài)2024Q1收入環(huán)情況 1圖表2：業(yè)態(tài)2024Q1的EBITDA環(huán)情況 1圖表3：業(yè)態(tài)2024Q1可供配額環(huán)情況 2圖表4：業(yè)態(tài)2024Q1績達(dá)率同比總況 2圖表5：業(yè)態(tài)2024Q1收入成況 3圖表6：業(yè)態(tài)2024Q1的EBITDA成況 3圖表7：業(yè)態(tài)2024Q1可供配額成況 3圖表8：租房REITs入、EBITDA及供金額況 4圖表9：租房REITs度收（元） 4圖表10：保房REITs度可分金（元） 4圖表11：保房REITs金（元平米/月） 5圖表12：保房REITs租率 5圖表13：保房REITs戶結(jié)構(gòu) 5圖表14：倉物流REITs收入、EBITDA可配金情況 6圖表15：倉物流REITS季度入萬） 6圖表16：倉物季供分金（元） 6圖17:倉物流REITs租金元/方米/7圖表18：倉物流REIT出租率 7圖表19：產(chǎn)園區(qū)REITS收入、EBITDA可配金情況 8圖表20：產(chǎn)園區(qū)REITS季度入萬） 9圖表21：產(chǎn)園可配金（元） 9圖表22：產(chǎn)園區(qū)REITs月租單（元㎡/月） 9圖表23：產(chǎn)園區(qū)REITs出租率 10圖表24：消費(fèi)REITs、EBITDA可分額情況 11圖表25：消費(fèi)REITs收入萬） 11圖表26：消費(fèi)REITs可供配額萬） 11圖表27：消費(fèi)REITs率穩(wěn)有，實(shí)美REIT出租顯著善 12圖表28：生環(huán)保REITs收入、EBITDA可配金情況 13圖表29：生環(huán)保REITs季度入萬） 13圖表30：生環(huán)保REITs季度供配額萬） 13圖表31：中首綠能REIT生垃處量 14圖表32：中首綠能REIT上電量 14圖表33：中首綠能REIT廚垃處量 14圖表34：中首綠能REIT收結(jié)構(gòu) 14圖表35：富首水務(wù)REIT污處量萬噸/14圖表36：富首水務(wù)REIT產(chǎn)利率 14圖表37：高公路REIT收入、EBITDA可配金情況 15圖表38：高公路REIT季度入萬） 15圖表39：高公路REIT季度供配額萬） 15圖表40：中安交控REIT客車量化分 16圖表41：華中交建REIT客車量化分 16圖表42：中山高速REIT客、車均量 16圖表43：首批2高路REITs車量化 16圖表44：漢高和高速均費(fèi)流變化 16圖表45：滬浙速東高日收車量化 16圖表46：能基設(shè)施REITS收、EBITDA及供分金情況 17圖表47：能基設(shè)施REITS季收（元） 17圖表48：能基設(shè)施REITS季可分金萬元） 17圖表49：鵬深能源REIT上電量 18圖表50：中京光伏REIT結(jié)電量 18圖表51：中京光伏REIT結(jié)電價 18圖表52：國家電投新能源REIT發(fā)電量及上網(wǎng)電量 18圖表53：國家電投新能源REIT上網(wǎng)電價 18圖表54：中證REITs（盤）收指數(shù) 19圖表55：REITs均率與端率約400-500bps 19圖表58：產(chǎn)權(quán)REITs估值派標(biāo)市表與業(yè)達(dá)率至5月6日） 23圖表59:營權(quán)REITs新估分指、場現(xiàn)與績成（至5月6231、一季度各業(yè)態(tài)及個券表現(xiàn)分化，業(yè)績指標(biāo)超額達(dá)成綜述：業(yè)態(tài)及個券表現(xiàn)分化，業(yè)績指標(biāo)超額達(dá)成同環(huán)比視角：業(yè)績表現(xiàn)分化，保租房最穩(wěn)，產(chǎn)業(yè)園、高速等業(yè)態(tài)修復(fù)承壓5636REITsREITREIT3REIT433REITsREITs（消費(fèi)REITs無可比數(shù)據(jù)），主要結(jié)論如下：REITsEBITDAREITs則6%、15%21%。（（alphaREITsREITs-凈利潤-EBITDA-可供分配金額”的調(diào)整計(jì)算過程，因此三大業(yè)績指變化趨勢可能有所背離。變化幅度上看，各板塊平均收入同環(huán)比變化在±15%EBITDA和可供分配金額的變化幅度則大體在±50%區(qū)間（REITs受個券影響超出）。此外由于可供分配金額的調(diào)整涉及未來支出預(yù)留、重大資本性支出等偏主觀的調(diào)整項(xiàng)，因此與收EBITDA相比，其可主觀調(diào)節(jié)的空間更大，走勢也常有背離。圖表1：各業(yè)態(tài)2024Q1的收入同環(huán)比情況 圖表2：各業(yè)態(tài)2024Q1的EBITDA同環(huán)比情況產(chǎn)業(yè)公路 生產(chǎn)業(yè)公路 生園區(qū) 倉儲物流 保租房 高速

同比環(huán)比

0%

同比環(huán)比數(shù)據(jù)來源：REITs公告，14REITs注2：非完整報告期業(yè)績在計(jì)算同環(huán)比數(shù)據(jù)時線性外推，下同

數(shù)據(jù)來源：REITs公告，注：能源REITs環(huán)比數(shù)據(jù)剔除了EBITDA轉(zhuǎn)正的鵬華深圳能源REIT行業(yè)深度報告圖表3：各業(yè)態(tài)2024Q1的可供分配金額同環(huán)比情況同比環(huán)比產(chǎn)業(yè)園區(qū) 倉儲物流保租房產(chǎn)業(yè)園區(qū) 倉儲物流保租房高公路 生態(tài)環(huán)保能源40%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%數(shù)據(jù)來源：REITs公告，REITs752.3%REIT32311.2%圖表4：各業(yè)態(tài)2024Q1業(yè)績達(dá)成率及同環(huán)比匯總情況收入（萬元） EBITDA（萬元）可供分配金額（萬元）收入達(dá)成率EBITDA達(dá)成率可供分配金額達(dá)成率收入增速 可供分配金額增速名稱2024Q12024累計(jì)2024Q12024累計(jì)2024Q12024累計(jì)2024Q12024進(jìn)度2024Q12024進(jìn)度2024Q12024進(jìn)度Q1同比Q1環(huán)比Q1同比Q1環(huán)比產(chǎn)權(quán)類產(chǎn)業(yè)園區(qū)華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT4,3864,3863,5423,5423,2833,283104%26%116%29%104%26%-22.3%--1.9%博時蛇口產(chǎn)園REIT4,9704,9703,6283,6282,7682,76892%23%163%41%76%19%--11.3%--44.8%東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT6,9616,9614,2914,2913,8733,873-------4.0%3.1%24.2%-20.2%建信中關(guān)村REIT3,6333,6331,7621,7621,0641,064-------19.6%-5.4%-54.9%-40.2%華夏合肥高新REIT2,3112,3111,4521,4521,8921,892- - - - - --3.0%-4.3%2.2%-1.6%國泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT1,0991,099868868774774- - - - - --10.1%-13.7%-8.0%-33.6%國泰君安東久新經(jīng)濟(jì)REIT2,6292,6291,9101,9102,0322,032-------3.1%-3.0%1.9%15.1%華夏和達(dá)高科REIT2,6952,6951,6281,6281,4741,474-------7.1%-5.7%-0.2%-1.4%中金湖北科投光谷REIT2,7982,7981,7341,7341,9521,95295%24%86%21%102%25%--9.9%-3.7%倉儲物流 中金普洛斯REIT11,94311,9437,8207,8208,8848,88494%23%94%23%100%25%--0.7%--4.0%紅土創(chuàng)新鹽田港REIT3,4063,4062,6462,6462,5272,527106%26%110%27%111%28%--0.7%-10.4%嘉實(shí)京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT2,6462,6461,7211,7212,0042,004------2.5%-1.7%2.7%26.0%保租房 中金廈門安居REIT1,9541,9541,5381,5381,4251,425------3.1%0.5%1.7%3.5%華夏北京保障房REIT1,8211,8211,3171,3171,3441,344------0.9%-0.4%-2.0%-2.5%紅土創(chuàng)新深圳安居REIT1,3631,3631,1451,1451,3411,341-------1.1%0.0%6.3%23.9%華夏基金華潤有巢REIT1,9621,9621,2251,2251,2201,220------1.8%-1.4%-23.3%-14.9%國泰君安城投寬庭保租房REIT4,5744,5743,2253,2253,2773,277103%26%102%25%101%25%----消費(fèi) 華夏金茂商業(yè)REIT1,4621,462808808887887-華夏金茂商業(yè)REIT1,4621,462808808887887------嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT1,9651,9651,4931,4931,2111,211------華夏華潤商業(yè)REIT10,07410,0745,7045,7045,1225,122------中金印力消費(fèi)REIT------------特許經(jīng)營權(quán)高速公路平安廣州廣河REIT18,75118,75116,04416,04415,11115,111------浙商滬杭甬REIT18,70818,70815,34715,34714,50014,500------華夏越秀高速REIT5,8285,8284,4134,4133,3993,399------華夏中國交建REIT10,57710,5778,0308,0307,2007,200------國金中國鐵建REIT18,83518,83514,97014,97012,40712,407------華泰江蘇交控REIT8,7068,7066,3346,3347,0267,026------中金安徽交控REIT21,59421,59417,88517,88512,94212,942------中金山東高速REIT7,1277,1274,4774,4774,9054,905104%26%111%28%110%27%易方達(dá)深高速REIT------------- - - -市政環(huán)保 中航首鋼綠能REIT8,9448,9442,4312,431 1,2651,265- - - - - --12.4%-23.0%-66.8%-71.5%富國首創(chuàng)水務(wù)REIT7,2337,2333,7763,776 4,1694,169- - - - - -5.2%-1.2%25.5%85.1%能源 - - -- - -- - -- - ------3.8%-1.5%2.1%27.0%1.1%3.6%4.0%156.2%-10.8%2.4%-23.3%-13.4%-9.8%-10.1%-22.9%-7.3%0.8%-1.3%-14.8%56.9%-6.4%-2.3%-8.2%64.3%-19.9%8.3%-43.9%-29.8%- -14.7% --88.3%中航京能光伏REIT 9,381 9,3818,030 8,03015,838 15,838 87% 22% 85% 21% 191% 47% - 6.3% - 2311.2%國家電投新能源REIT 30,237 30,23725,102 25,10213,649 13,649 130% 32% 146% 36% 78% 19% - 34.0% - -37.1%嘉實(shí)中國電建清潔能源REIT - - - - - - - - - - - - - - - -數(shù)據(jù)來源：REITs公告，100%，較四季度均有提升2024REITsEBITDA33REITs12202420243REITs9REITs102%，EBITDA108%20230.1、21.010.02023圖表5：各業(yè)態(tài)2024Q1的收入達(dá)成情況 圖表6：各業(yè)態(tài)2024Q1的EBITDA達(dá)成情況120%100%80%

2024Q1 2024進(jìn)度

122%

2024Q1 2024進(jìn)度

11102% 102%11102% 102%1%30%25%25%28%29%0%

108%97%100%108%97%100%103%104%24%25%26%26%27%

產(chǎn)業(yè)園區(qū) 倉儲物

保租房 高速公路 能源數(shù)據(jù)來源：REITs公告，1REITs3220249REITs

數(shù)據(jù)來源：REITs公告，圖表7：各業(yè)態(tài)2024Q1的可供分配金額達(dá)成情況

2024Q1 2024進(jìn)度 135% 106%110%106%110%101%94%33%27%25%26%23%60%40%20%0%產(chǎn)業(yè)園區(qū) 倉儲物流 保租房 高速公路 能源數(shù)據(jù)來源：REITs公告，保障性租賃住房：一季度經(jīng)營穩(wěn)健，出租率維持以上高位保租房REITs：城投寬庭REIT一季度表現(xiàn)超預(yù)期，收入環(huán)比變動幅度較小，出租率均維持94%以上高位。REITs一季度業(yè)績呈現(xiàn)三大特征：（1）三大業(yè)績指標(biāo)表現(xiàn)均超預(yù)期。2024年業(yè)績預(yù)測的國泰REIT的收入、EBITDA103%、102%、101%，均超額達(dá)成。（2）業(yè)績穩(wěn)健，同環(huán)比表現(xiàn)亮眼。REIT收入、可供分配金額同環(huán)比雙增；華夏北京保障REITREITREIT雖業(yè)績同比下降，但可供分配金額同環(huán)比雙增。（3）運(yùn)營穩(wěn)健租金穩(wěn)中有升，出租率表現(xiàn)分化。REIT及紅土創(chuàng)新REIT表現(xiàn)較好，202398%REIT98.6%REIT94.3%3.0個百分點(diǎn)，主因兩次配租工作間部分家庭租約到期時資格審查未通過，未安排新家庭入?。蝗A夏基金華潤有巢REIT的整體加權(quán)平均出租率94.9%，較此前93%左右的低位有所回升；租金方面，已披露租金單價的華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT均呈穩(wěn)中有升態(tài)勢。圖表8：保租房REITs收入、EBITDA及可供分配金額情況收入（萬元） EBITDA（萬元）可供分配金額（萬元） 收入達(dá)成率 EBITDA達(dá)成率可供分配金額達(dá)成率 收入增速 可供分配金額增速稱 2024Q1 024累計(jì)2024Q12024累計(jì)2024Q12024累計(jì)2024Q12024進(jìn)度2024Q12024進(jìn)度2024Q12024進(jìn)度Q1同比Q1環(huán)比Q1同比Q1環(huán)比保租房中金廈門安居REIT1,9541,9541,5381,5381,4251,425- - - - - -3.1%0.5%1.7%3.5%華夏北京保障房REIT1,8211,8211,3171,3171,3441,344- - - - - -0.9%-0.4%-2.0%-2.5%紅土創(chuàng)新深圳安居REIT1,3631,3631,1451,1451,3411,341- - - - - --1.1%0.0%6.3%23.9%華夏基金華潤有巢REIT1,9621,9621,2251,2251,2201,220- - - - - -1.8%-1.4%-23.3%-14.9%國泰君安城投寬庭保租房REIT 4,574 4,5743,225 3,225 3,277 3,277103% 26% 102% 25% 101% 25%- - - - 數(shù)據(jù)來源：REITs公告，注：非完整報告期業(yè)績在計(jì)算同環(huán)比數(shù)據(jù)時線性外推圖表9：保租房REITs季度收入（萬元） 圖表10：保租房REITs季度可供分配金額（萬元）5000450040003500300025002000150010005000

2023Q1 2023Q2 2023Q3 2023Q4 2024Q1 2024Q1

0.5%0.0%-0.4%0.5%0.0%-0.4%-1.4%0.5%0.0%-0.5%-1.0%-1.5%

3500300025002000150010000

2023Q1 2023Q2 2023Q3 2023Q4 2024Q1 2024Q13.5%-2.5%-14.9%23.9%3.5%-2.5%-14.9%

30%25%20%15%10%5%0%-5%-10%-15%-20% 數(shù)據(jù)來源：REITs公告， 數(shù)據(jù)來源：REITs公告，圖表11：保租房REITs租金（元/平方米/月） 圖表12：保租房REITs出租率中金廈門安居REIT 華夏北京保障房REIT7058.558.558.558.554.554.656.232.532.832.933.25040

102%100%98%

中金廈門安居REIT 華夏北京保障房REIT紅土創(chuàng)新深圳安居REIT 華夏基金華潤有巢REIT國泰君安城投寬庭保租房REIT99.5% 99.6% 99.6% 99.8% 99.4%99.1% 98.8% 98.6% 98.3%96%3020 10 88%

96.1%94.6%

97.0%96.4%

97.0% 97.3%92.9% 93.1%

98.7%96.1%94.3%94.9%02023Q1 2023Q2 2023Q3 2023Q4 2024Q1

2023Q1 2023Q2 2023Q3 2023Q4 2024Q1數(shù)據(jù)來源：REITs公告， 數(shù)據(jù)來源：REITs公告，圖表13：保租房REITs租戶結(jié)構(gòu)2023Q1 2023Q2 2023Q3 2023Q4 2024Q1120%91%92%91%92%91%92%92%89%96%85%8585%89%67%57%58%57%58%43%43%42%42%33%15%19%9%8%8%8%11%4%個人租戶 企業(yè)租戶/單位躉租 個人租戶企業(yè)租戶個人租戶 企業(yè)租戶/單位躉租 個人租戶企業(yè)租戶中金廈門安居REIT 華夏北京保障房REIT 紅土創(chuàng)新深圳安居REIT 國泰君安城投寬庭保障房REIT1%15%15%80%60%40%20%0%數(shù)據(jù)來源：REITs公告，倉儲物流：一季度可供分配金額達(dá)成率106%，擴(kuò)募出租率承壓倉儲物流REITs：三只REITs收入及可供同比增速較快，底層資產(chǎn)長期仍具備韌性。一季度三只倉儲物流REITs收入及可供均同比增長，且紅土創(chuàng)新鹽田港收入、EBITDA及可供分配金額達(dá)成率均超預(yù)期，中金普洛斯REIT可供分配金額雖環(huán)比小幅下降，但可供分配金額達(dá)成情況也基本符合預(yù)期。經(jīng)營端看，受2023年高標(biāo)倉供給高峰影響，市場存量項(xiàng)目仍待去化。（1）嘉實(shí)京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT：3只REITs中唯一一只滿64720233.5%，主要系武漢項(xiàng)目新簽租金下降所致，運(yùn)管機(jī)構(gòu)已按此前公告的風(fēng)險緩釋措施，等比例減免運(yùn)管費(fèi)，且與供應(yīng)商磋商下調(diào)物管費(fèi)。2只擴(kuò)募REITs出租率受區(qū)域市場影響有所下滑，項(xiàng)目內(nèi)部表現(xiàn)分化。（2）中金普洛斯REIT：一季度86%3.8個百分點(diǎn)，考慮已簽訂租賃協(xié)議但尚未起租的面積后平均出租88.0%37.93元/平方米/月，且通州光機(jī)電物流園出租率持續(xù)改善。（3）紅土創(chuàng)新鹽田港REIT：202395.1%行業(yè)深度報告至91.2%，主要系受中美貿(mào)易形勢及產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的影響，首發(fā)資產(chǎn)現(xiàn)代物流中心項(xiàng)目部分以歐美業(yè)務(wù)為主的客戶業(yè)務(wù)量萎縮，減租需求加大，但擴(kuò)募資產(chǎn)滿租且租賃期限長達(dá)4.75年。圖表14：倉儲物流REITs收入、EBITDA及可供分配金額情況收入（萬元） EBITDA（萬元） 可供分配金額（萬元） 收入達(dá)成率 EBITDA達(dá)成率可供分配金額達(dá)成率 收入增速 名稱2024Q12024累計(jì)2024Q12024累計(jì)2024Q12024累計(jì)2024Q12024進(jìn)度2024Q12024進(jìn)度2024Q12024進(jìn)度Q1同比Q1環(huán)比Q1同比Q1環(huán)比倉儲物流中金普洛斯REIT11,94311,9437,8207,820 8,88494%23%94% 23% 100%25%--0.7%--4.0%紅土創(chuàng)新鹽田港REIT3,4063,4062,6462,646 2,527106%26%110% 27% 111%28%--0.7%-10.4%嘉實(shí)京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT 2,646 2,6461,721 1,721 2,004 2,004- - - - - - 2.5%-1.7%2.7% 26.0%數(shù)據(jù)來源：REITs公告，注：非完整報告期業(yè)績在計(jì)算同環(huán)比數(shù)據(jù)時線性外推圖表15：倉儲物流REITS季度收入（萬元） 圖表16：倉儲物流季度可供分配金額（萬元）14000120001000080006000400020000

2023Q1 2023Q2 2023Q3 2023Q4 2024Q1 2024Q1環(huán)比-0.7%%-0.7%%-1.7%-0.7

12000100000

2023Q1 2023Q2 2023Q3 2023Q4 2024Q1 2024Q1

30.0%26.0%10.4%26.0%10.4%%4.0-20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%-5.0%-10.0% 數(shù)據(jù)來源：REITs公告， 數(shù)據(jù)來源：REITs公告，圖17:倉儲物流REITs月租金（元/平方米/月）2022Q3 2022Q4 2023Q1 2023Q2 2023Q32023Q4 2024Q1 2024Q1同比2024Q1環(huán)比41.040.812.3% 41.040.812.3% 37.737.937.732.833.833.734.229.028.00.5%4035302520151050紅土創(chuàng)新鹽田港REIT 中金普洛斯REIT 嘉實(shí)京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施

14%12%10%8%6%4%2%0%數(shù)據(jù)來源：REITs公告，注：紅土創(chuàng)新鹽田港REIT月租金由季報披露數(shù)據(jù)加權(quán)換算得出圖表18：倉儲物流REIT出租率105%

紅土創(chuàng)新鹽田港REIT 中金普洛斯REIT 嘉實(shí)京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT100%

100% 100% 100% 100% 100%99% 99% 99% 99% 99%

99%

95%

94%

99% 99%99%96%93%

93%85%

88%

88%

90%

86%80%75%2021Q42022Q12022Q22022Q32022Q42023Q12023Q22023Q32023Q42024Q1數(shù)據(jù)來源：REITs公告，產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs：兩只擴(kuò)募產(chǎn)園業(yè)績表現(xiàn)優(yōu)異，內(nèi)部項(xiàng)目分化。REITs平均收入、EBITDA、可97%、122%、94%REITREIT由于項(xiàng)目回款具有前高后低特征且存續(xù)租約免租期一般設(shè)置在一季度，可供分配金額達(dá)成率不及預(yù)期，但預(yù)計(jì)99%REITs一季度收入及可供分配金額同比大幅增長，主要REIT底層資產(chǎn)表現(xiàn)分化，但屬于正常范圍的小幅波動。吸納承壓“以價換量”現(xiàn)象延續(xù)，板塊租金單價以跌為主。（1）量：吸納承壓出租率多數(shù)下探，板塊出租表現(xiàn)趨同。受市場供需關(guān)系影響，9只產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs中5只REITs出租率邊際下滑，占據(jù)多數(shù)。個券來REITs，包括東久REITREITREITs98%3.6、2.0個百分點(diǎn)；中80%-90%REITs出租率居中波動，且以跌為主；出租率提升幅度較大的是華安張江產(chǎn)業(yè)園REITREIT60%-70%9.0、8.3個百分點(diǎn)，中金湖北科投REIT出租率提升1.8個百分點(diǎn)至87.0%。（2）價：租金單價以跌為主，以價換量延續(xù)。產(chǎn)業(yè)園REITs租金單價披露具有不連續(xù)性，我們考察擁有可比環(huán)比數(shù)據(jù)的6只產(chǎn)業(yè)園REITs，僅博時蛇口REITREIT0.84%、0.02%REIT3REITsREITREIT1.1%、5.5%，結(jié)合其出租率底部回升，以價換量的現(xiàn)象較為明顯。收入（萬元） EBITDA（萬元） 收入達(dá)成率EBITDA達(dá)成率可供分配金額達(dá)成率收入增速 名稱2024Q1 2024累計(jì)2024Q12024累計(jì)2024Q1收入（萬元） EBITDA（萬元） 收入達(dá)成率EBITDA達(dá)成率可供分配金額達(dá)成率收入增速 名稱2024Q1 2024累計(jì)2024Q12024累計(jì)2024Q12024累計(jì)2024Q12024進(jìn)度2024Q12024進(jìn)度2024Q12024進(jìn)度Q1同比Q1環(huán)比Q1同比Q1環(huán)比產(chǎn)業(yè)園區(qū)華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT4,3864,3863,5423,5423,2833,283104%26%116%29%104%26%-22.3%--1.9%博時蛇口產(chǎn)園REIT4,9704,9703,6283,6282,7682,76892%23%163%41%76%19%--11.3%--44.8%東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT6,9616,9614,2914,2913,8733,873-------4.0%3.1%24.2%-20.2%建信中關(guān)村REIT3,6333,6331,7621,7621,0641,064-------19.6%-5.4%-54.9%-40.2%華夏合肥高新REIT2,3112,3111,4521,4521,8921,892- - - - - --3.0%-4.3%2.2%-1.6%國泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT1,0991,099868868774774- - - - - --10.1%-13.7%-8.0%-33.6%國泰君安東久新經(jīng)濟(jì)REIT2,6292,6291,9101,9102,0322,032- - - - - --3.1%-3.0%1.9%15.1%華夏和達(dá)高科REIT2,6952,6951,6281,6281,4741,474- - - - - --7.1%-5.7%-0.2%-1.4%中金湖北科投光谷REIT 2,798 2,7981,734 1,734 1,952 1,95295% 24% 86% 21% 102% 25%- -9.9% - 3.7%數(shù)據(jù)來源：REITs公告，注：非完整報告期業(yè)績在計(jì)算同環(huán)比數(shù)據(jù)時線性外推圖表20：產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITS季度收入（萬元） 圖表21：產(chǎn)業(yè)園區(qū)可供分配金額（萬元）2023Q12023Q22023Q32023Q42024Q12024Q1環(huán)比8000 25%

7000

22.3%

20%

336000500040003000200010000

1.3%-1-5.7%-53.0%.1%1.3%-1-5.7%-53.0%-4.3%--4.3%--13.7%-13.7%

0%.4%.4%-9.9%-10%-9

數(shù)據(jù)來源：REITs公告， 數(shù)據(jù)來源：REITs公告，圖表22：產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs月租金單價（元/㎡/月）2023Q1 2023Q2 2023Q3 2023Q4 2024Q1 2024Q1同比 2024Q1環(huán)200

10%180160140120100806040200

0.8%-2-2

-1-1%-1-1%.4%

-0.6%

4.1% 3.9%0.0% 0.0%

7.9-5.5%7.9-5

5%-0.4%0%-5%-10%-15%-20%-25%-30%數(shù)據(jù)來源：REITs公告，、注：為便于比較，將華安張江光大REIT、華夏和達(dá)高科REIT及建信中關(guān)村REIT的日租金轉(zhuǎn)化為月租金，月租金=日租金*365/12圖表23：產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs出租率100%

博時蛇口產(chǎn)園REIT 華安張江光大園REIT 東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT建信中關(guān)村REIT 華夏合肥高新REIT 國泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT國泰君安東久新經(jīng)濟(jì)REIT 華夏和達(dá)高科REIT 中金湖北科投光谷REIT90%居中波動，下跌為主90%居中波動，下跌為主80%70%筑底回升60%50%40%2022Q2 2022Q3 2022Q4 2023Q1 2023Q2 2023Q3 2023Q4 2024Q1數(shù)據(jù)來源：REITs公告，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施：首批3只消費(fèi)運(yùn)營良好，出租率均在98%以上高位消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs：運(yùn)營狀況良好，出租率均在98%以上高位且購物中心租戶集中度較低，會員指標(biāo)進(jìn)一步增長。業(yè)績端看，一季度消費(fèi)REITs表現(xiàn)良好，其中華夏華潤商業(yè)REIT收入過億，可供分配金額超5000萬；經(jīng)營端看，購物中心及社區(qū)商超業(yè)態(tài)各具特色。具體來說：購物中心REIT：出租率維持98%以上高位，租戶結(jié)構(gòu)分散主力店占比超3成，客流量同比增長。2REITsREIT25.5%，主力店所占租賃33%REIT55%33.75元/平方米/月。此外，2只購物REITsREITREIT的8.0%12.3%REIT120萬人，逾青島常住人口十分之16%。社區(qū)商超REIT：長租期高收繳穩(wěn)健運(yùn)營，出租率顯著改善。REIT底層資產(chǎn)為社區(qū)商8.07100%2023年上半年88.7%98.3%9.6個百分點(diǎn)。圖表24：消費(fèi)REITs收入、EBITDA及可供分配金額情況收入（萬元） EBITDA（萬元） 可供分配金額（萬元） 收入達(dá)成率 EBITDA達(dá)成率可供分配金額達(dá)成率 收入增速 可供分配金額增速名稱 2024Q1 2024累計(jì)2024Q12024累計(jì)2024Q12024累計(jì) 2024Q12024進(jìn)度2024Q12024進(jìn)度2024Q12024進(jìn)度Q1同比Q1環(huán)比Q1同比Q1環(huán)比消費(fèi)華夏金茂商業(yè)REIT1,4621,462808808887887- - - - - - - - - -嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT1,9651,9651,4931,4931,2111,211- - - - - - - - - -華夏華潤商業(yè)REIT10,07410,0745,7045,7045,1225,122- - - - - - - - - -中金印力消費(fèi)REIT------- - - - - - - - - -數(shù)據(jù)來源：REITs公告，3REITs3REIT圖表25：消費(fèi)REITs季度收入（萬元） 圖表26：消費(fèi)REITs季度可供分配金額（萬元）12000100000

2024Q1華夏金茂商業(yè)REIT嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT華夏華潤商業(yè)REIT

600050006000500040003000200010000華夏金茂商業(yè)REIT嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT華夏華潤商業(yè)REIT數(shù)據(jù)來源：REITs公告， 數(shù)據(jù)來源：REITs公告，圖表27：消費(fèi)REITs出租率穩(wěn)中有升，嘉實(shí)物美REIT出租率顯著改善

華夏金茂商業(yè)REIT 嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT 華夏華潤商業(yè)REIT

91.7%85.8%91.9%91.7%85.8%91.9%95.8%98.6%98.8%98.4%93.0%98.5%99.2%98.3%98.3%89.3% 88.7%40%20%0%2020 2021 2022 2023 2024Q1數(shù)據(jù)來源：REITs公告，注：2023REITREITREIT2023H1REIT2023Q1-Q3生態(tài)環(huán)保：首鋼綠能REIT表現(xiàn)不佳，首創(chuàng)水務(wù)REIT經(jīng)營良好中航首鋼綠能REIT：生活垃圾處理量同環(huán)比雙跌，上網(wǎng)電量較去年同期下降25%。2024年一季度中航REIT12.4%66.8%。經(jīng)營端來看，3181#發(fā)電機(jī)24.5%。202411%、26%；收8%9%節(jié)假期人員離京，北京市生活垃圾產(chǎn)生量季節(jié)性減少。富國首創(chuàng)水務(wù)REIT：總收入同比增長，可供分配金額環(huán)比大幅度提升。202425.5%85.1%18%，深圳15%算情況看，回款周期通常為2個月，2023年12月份由于結(jié)算流程延遲賬期延長至3個月，相應(yīng)款項(xiàng)實(shí)際于2024年1月份收回，增厚了當(dāng)期現(xiàn)金流；同時項(xiàng)目本期資本性支出126萬元，較上季度147萬元略有下降。圖表28：生態(tài)環(huán)保REITs收入、EBITDA及可供分配金額情況數(shù)據(jù)來源：REITs公告，注：非完整報告期業(yè)績在計(jì)算同環(huán)比數(shù)據(jù)時線性外推圖表29：生態(tài)環(huán)保REITs季度收入（萬元） 圖表30：生態(tài)環(huán)保REITs季度可供分配金額（萬元）600012023Q22023Q33Q42024Q12024Q1環(huán)比100%2023Q1 2023Q2 2023Q3 2023Q4 2024Q1 2024Q114000 85%80%-1%500060%12000 -5%400040%10000300020%0%80006000-10%-15%2000-20%1000-40%4000-20%-60%2000-71%-23%0中航首鋼綠能REIT富國首創(chuàng)水務(wù)REIT-80%0中航首鋼綠能REIT 富國首創(chuàng)水務(wù)REIT-25%數(shù)據(jù)來源：REITs公告， 數(shù)據(jù)來源：REITs公告，圖表31：中航首鋼綠能REIT生活垃圾處理量 圖表32：中航首鋼綠能REIT上網(wǎng)電量數(shù)據(jù)來源：REITs公告， 數(shù)據(jù)來源：REITs公告，圖表33：中航首鋼綠能REIT廚余垃圾處置量 圖表34：中航首鋼綠能REIT收入結(jié)構(gòu)

廚余垃圾處置量（萬噸）同比環(huán)比 26%

30%25%20%1.41.21.00.80.60.40.20.0

-8%

-5%-

9%-20%1%-20%1%-11%--1%%-5%-14%

10% 10%3%-1%

15%10%5%0%-5%-10%-15%-20%-25%2022Q12022Q22022Q32022Q42023Q12023Q22023Q32023Q42024Q1數(shù)據(jù)來源：REITs公告， 數(shù)據(jù)來源：REITs公告，圖表35：富國首創(chuàng)水務(wù)REIT污水處理量（萬噸/天） 圖表36：富國首創(chuàng)水務(wù)REIT產(chǎn)能利用率深圳項(xiàng)目：日均污水處理量 合肥項(xiàng)目：日均污水處理量深圳項(xiàng)目：污水處理量：同比 合肥項(xiàng)目：污水處理量：同比45 18%20%40 18% 17% 15%15%35 12% 10%

120%100%80%

深圳項(xiàng)目：綜合產(chǎn)能利用率 合肥項(xiàng)目：綜合產(chǎn)能利用率30252015 105-22%0

-14%-18%

-8%

7%-1%

5%0%-5%-10%-15%-20%-25%

60%103%108%102%103%108%102%107% 92% 94% 99%80%85%84%79%75%73%84%88%88%62%81% 68% 72% 20%0%2022Q12022Q22022Q32022Q42023Q12023Q22023Q32023Q42024Q1數(shù)據(jù)來源：REITs公告， 數(shù)據(jù)來源：REITs公告，高速公路：一季度收入總體承壓，貨客比及區(qū)位因素較為關(guān)鍵高速公路REITs：多數(shù)高速REITs業(yè)績及通行量同比下滑，但可供分配金額環(huán)比2023年四季度有所改善。REITs一季度收入、可供分配金額和車流量在同比維度下多為下滑，板塊修復(fù)仍有壓力，但環(huán)比2023REIT由于四季報中可供分配金額包含了上市募集資金，REIT2023年四季度基數(shù)較低，收入和可供分配金REITsREIT2024年業(yè)績預(yù)測，整體三項(xiàng)業(yè)績均超預(yù)期達(dá)成，在各業(yè)態(tài)中完成率較高。個券間表現(xiàn)分化，貨車同比修復(fù)態(tài)勢優(yōu)于客車，區(qū)位優(yōu)勢較好的REITs經(jīng)營韌性更強(qiáng)。高速公路REITs板塊底層資產(chǎn)整體處于修復(fù)進(jìn)程之中，同比以跌為主，但板塊內(nèi)個券業(yè)績有所分化?？拓洸鸱謥砜矗?只披露REITsREITREITREIT業(yè)績同環(huán)比降幅相對較小或有一定程度的正增長，經(jīng)營韌性更強(qiáng)。圖表37：高速公路REIT收入、EBITDA及可供分配金額情況收入（萬元） EBITDA（萬元）可供分配金額（萬元） 收入達(dá)成率 EBITDA達(dá)成率可供分配金額達(dá)成率 收入增速 名稱 2024Q1 2024累計(jì)2024Q12024累計(jì)2024Q12024累計(jì) 2024Q12024進(jìn)度2024Q12024進(jìn)度2024Q12024進(jìn)度Q1同比Q1環(huán)比Q1同比Q1環(huán)比高速公路高速公路平安廣州廣河REIT 18,751 18,75116,044 16,04415,111 15,111 - - - - - - -3.8%-1.5%2.1% 27.0%浙商滬杭甬REIT 18,708 18,70815,347 15,34714,500 14,500 - - - - - - 1.1%3.6%4.0%156.2%華夏越秀高速REIT 5,828 5,8284,413 4,413 3,399 3,399 - - - - - - -10.8%2.4%-23.3%-13.4%華夏中國交建REIT 10,577 10,5778,030 8,030 7,200 7,200 - - - - - - -9.8%-10.1%-22.9%-7.3%國金中國鐵建REIT 18,835 18,83514,970 14,97012,407 12,407 - - - - - - 0.8%-1.3%-14.8%56.9%華泰江蘇交控REIT 8,706 8,7066,334 6,334 7,026 7,026 - - - - - - -6.4%-2.3%-8.2%64.3%中金安徽交控REIT 21,594 21,59417,885 17,88512,942 12,942 - - - - - - -19.9%8.3%-43.9%-29.8%中金山東高速REIT 7,127 7,1274,477 4,477 4,905 4,905 104% 26% 111% 28% 110% 27% - -14.7% - -88.3%易方達(dá)深高速REIT - - - - - -- - - - - - - - - - 數(shù)據(jù)來源：REITs公告，注：非完整報告期業(yè)績在計(jì)算同環(huán)比數(shù)據(jù)時線性外推圖表38：高速公路REIT季度收入（萬元） 圖表39：高速公路REIT季度可供分配金額（萬元）數(shù)據(jù)來源：REITs公告， 數(shù)據(jù)來源：REITs公告，圖表40：中金安徽交控REIT客貨車流量變化拆分 圖表41：華夏中國交建REIT客貨車流量變化拆分?jǐn)?shù)據(jù)來源：REITs公告， 數(shù)據(jù)來源：REITs公告，圖表42：中金山東高速REIT客車、貨車日均車流量 圖表43：首批2只高速公路REITs車流量變化客車日均自然車流量（輛） 貨車日均自然車流量（輛合計(jì)日均自然車流量（輛） 客車同比增速（輛）貨車同比增速 合計(jì)同比增速25000

15%

（萬輛）1,600

浙商滬杭甬REIT：收費(fèi)道口通行車輛 平安廣州廣河REIT：混合車流量浙商滬杭甬REIT：車流量：同比增速 安廣州廣河REIT：車流量：同比增速2000015000100005000

10%10.14%-1.14%10.14%-1.14%%-9.410%-5%-10%

1,4001,2001,000

40%45%31%27%45%31%27%20%11%-4-26%8%-1%18%13%7%20%10%0%-10%-20%02024Q1

-15%

02022Q4 2023Q1 2023Q2 2023Q3 2023Q4

-30%數(shù)據(jù)來源：REITs公告， 數(shù)據(jù)來源：REITs公告，圖表44：漢孝高速和渝遂高速日均收費(fèi)車流量變化 圖表45：滬蘇浙高速和山東高速日均收費(fèi)車流量變化（萬輛）450%%%50%%%%26-1%33%20-9%18%133210

華夏越秀高速REIT 國金中國鐵建REIT華夏越秀高速REIT同增速 國金中國鐵建REIT同增速

60%50%40%30%20%10%0%-10%-20%

（萬輛）6%%%%%19.139%-6%-1.14243210

華泰江蘇交控REIT 中金山東高速REIT華泰江蘇交控REIT同比增速 中金山東高速REIT同比增307%

350%300%250%200%150%100%50%0%-50%2023Q1 2023Q2 2023Q3 2023Q4 2024Q1

2023Q1 2023Q2 2023Q3 2023Q4 2024Q1數(shù)據(jù)來源：REITs公告， 數(shù)據(jù)來源：REITs公告，1.8能源基礎(chǔ)設(shè)施：整體可供分配金額完成率超130%，國電投表現(xiàn)最佳能源基礎(chǔ)設(shè)施REITs：一季度整體完成度良好，但有所分化。一季度板塊收入、EBITDA、可供平均達(dá)成率分別為109%、116%、135%，整體完成度良好，但達(dá)成率和經(jīng)營表現(xiàn)有所分化。其中：（1）鵬華深圳能源REIT：受機(jī)組檢修安排、市場供需等影響，一季度上網(wǎng)電量環(huán)比下降16%，導(dǎo)致售電收入回落。（2）國家電投新能源REIT：一季度風(fēng)資源較好帶動運(yùn)營向好，發(fā)電量、上網(wǎng)電量環(huán)比分別提升18.5%、18.6%。（3）中航京能光伏REIT：一季度可供分派金額完成度較高且環(huán)比大幅增長，主因2023年四季度調(diào)減項(xiàng)合計(jì)5.12.520241月已歸還的保理本金。經(jīng)營方面，一季度項(xiàng)目4%17.3%，主因一季度榆林地區(qū)太陽光2023年四季度末發(fā)生設(shè)備故障也影響本期發(fā)電表現(xiàn)。圖表46：能源基礎(chǔ)設(shè)施REITS收入、EBITDA及可供分配金額情況數(shù)據(jù)來源：REITs公告，注：非完整報告期業(yè)績在計(jì)算同環(huán)比數(shù)據(jù)時線性外推圖表47：能源基礎(chǔ)設(shè)施REITS季度收入（萬元） 圖表48：能源基礎(chǔ)設(shè)施REITS季度可供分配金額（萬元）數(shù)據(jù)來源：REITs公告， 數(shù)據(jù)來源：REITs公告，圖表49：鵬華深圳能源REIT上網(wǎng)電量數(shù)據(jù)來源：REITs公告，圖表50：中航京能光伏REIT結(jié)算電量 圖表51：中航京能光伏REIT結(jié)算電價（萬千瓦時） 83%81%74%66%61%5%1%29%120001000080006000400020000

江山永宸結(jié)算電量湖北晶泰結(jié)算電量

90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%2023Q2 2023Q3 2023Q4 2024Q1數(shù)據(jù)來源：REITs公告， 數(shù)據(jù)來源：REITs公告，圖表52：國家電投新能源REIT發(fā)電量及上網(wǎng)電量 圖表53：國家電投新能源REIT上網(wǎng)電價數(shù)據(jù)來源：REITs公告， 數(shù)據(jù)來源：REITs公告，22.1市場回顧：政策紅利年疊加資產(chǎn)荒下利差走闊，市場較1月底部上漲18.5%資產(chǎn)荒下利差走擴(kuò)，疊加政策紅利年共同驅(qū)動本輪行情，REITs二級市場表現(xiàn)已較1月中市場低點(diǎn)回升18.8%。截至5月6日，中證REITs（收盤）全收益指數(shù)上漲9.7%，較1月12日的年內(nèi)市場底部漲幅達(dá)到%。我們認(rèn)為本輪上漲行情驅(qū)動要素主要為如下三方面：二級市場長期回調(diào)，估值具備性價比，政策面等積極因素催化下易迎來超跌反彈。2023年以市場受多重因素持續(xù)回調(diào)，2023收盤）22.7%估值逐漸具備性價比，消化了前期市場過熱階段的漲幅，在政策利好催化下，超跌板塊和個券迎來反彈；長端利率下行利差走闊，固收資產(chǎn)荒行情下成高性價比之選。2023年末以來，以十年期國債32.3%整數(shù)位關(guān)口，創(chuàng)歷史新低。利率持續(xù)下行下強(qiáng)制分紅屬性高分紅+7%。因2023年底以來持續(xù)走闊，20241507.77bps的高位，后在400-500bps的區(qū)間范圍內(nèi)震蕩。圖表：中證RET（收盤）全收益指數(shù) 圖表RETs平均分派率與長端利率利差約0-00s0

中證REITs(收盤)全收指數(shù)

利差：REITs分派率-國債收益率（右軸，bp） REITs：平均分派十年期國債：到期收益率7% 6%7% 6% 5% 4% 3% 2%2021-09-302021-11-052021-09-302021-11-052021-12-062022-01-052022-02-102022-03-112022-04-132022-05-172022-06-162022-07-152022-08-152022-09-142022-10-202022-11-182022-12-192023-01-182023-02-232023-03-242023-04-252023-05-292023-06-292023-07-282023-08-282023-09-262023-11-022023-12-012024-01-022024-01-312024-03-082024-04-10數(shù)據(jù)來源：wind， 數(shù)據(jù)來源：REITs公告，56TTMTTMREITs政策紅利年利好頻頻，監(jiān)管呵護(hù)提振市場信心。2023納入2024相關(guān)政策利好迭出，頻次有所加快。我們認(rèn)來看，REITs市場在監(jiān)管悉心呵護(hù)下可持續(xù)提質(zhì)擴(kuò)面，市場流動性持續(xù)提升，市場表現(xiàn)迎來修復(fù)。圖表56：年內(nèi)REITs相關(guān)政策利好頻頻，監(jiān)管呵護(hù)市場提質(zhì)擴(kuò)面日期 部門/媒體 發(fā)文/新聞事件 主要內(nèi)容2023/12/6

財政部，人力資源社會保障部

《全國社會保障基金境內(nèi)投資管理辦法（征求意見稿）》《監(jiān)管規(guī)則適用指引——會計(jì)類第4

擬將公募REITs正式納入社?；鹜顿Y范圍REITs2024/2/8 證監(jiān)會號》2024/4/2 《證券報》 官媒風(fēng)REITs實(shí)時指數(shù)《基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)特許經(jīng)營管理2024/4/9 發(fā)改委辦法》《關(guān)于加強(qiáng)監(jiān)管防范風(fēng)險推動資本市

REITsREITsREITsREITsREITs3040（30年符合條件的特許經(jīng)營項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）完善多層次資本市場體系，推動債券和不動產(chǎn)投資信托基金2024/4/12 國務(wù)院

（REITs）市場高質(zhì)量發(fā)展擬總體參照兩地股票和ETF互聯(lián)互通制度安排，將內(nèi)地和香2024/4/19 證監(jiān)會 5資本場對合作施

港合資格的REITs納入滬深港通標(biāo)的，進(jìn)一步豐富滬深港通交易品種2024/4/22 證監(jiān)會

《堅(jiān)持在市場化法治化軌道上推進(jìn)金融創(chuàng)新發(fā)展——學(xué)習(xí)<習(xí)近平關(guān)于金融工作論述摘編>》

加強(qiáng)資本市場法治建設(shè)，加快推動制定修訂證券投資基金資料來源：政府官網(wǎng)，大主線我們繼續(xù)看好今年REITs市場的總體表現(xiàn)，一、二級市場對比來看，我們認(rèn)為當(dāng)前時點(diǎn)REITs一級市場增量的投資機(jī)會（新發(fā)項(xiàng)目擴(kuò)容、新業(yè)態(tài)入場和存量項(xiàng)目擴(kuò)募）優(yōu)于二級存量項(xiàng)目，更具性價比。主要原因如下：監(jiān)管反饋趨嚴(yán)，首發(fā)持續(xù)估值壓實(shí)。發(fā)行監(jiān)管態(tài)勢趨嚴(yán)，監(jiān)管反饋函中關(guān)于5單項(xiàng)目為例，45回復(fù)監(jiān)管反饋，5REIT因評估0.58%3.90%-15.16%不等。監(jiān)管態(tài)度審二級市場表現(xiàn)留足安全邊際，使相關(guān)項(xiàng)目更具性價比。一級市場可選標(biāo)的充足，掛網(wǎng)項(xiàng)目多達(dá)20個。市場擴(kuò)容擴(kuò)募推進(jìn)順利。擴(kuò)容方面，5674市場迎來第七大業(yè)態(tài)；擴(kuò)募方面，中航京能光伏REIT、國泰君安東久新經(jīng)濟(jì)REIT先后發(fā)布擴(kuò)募公告，其中前者已經(jīng)于上交所掛網(wǎng)。我們認(rèn)為REITs市場持續(xù)提質(zhì)擴(kuò)容是監(jiān)管重要工作，REITs一級市場也是相關(guān)工作推進(jìn)重點(diǎn)，可選儲備項(xiàng)目較多。圖表57：滬深兩所掛網(wǎng)項(xiàng)目多達(dá)20單受理日期更新日期交易所當(dāng)前審核狀態(tài)REITs類別REITs名稱業(yè)態(tài)工銀瑞信河北高速集團(tuán)高速公路封2023/6/82024/4/3上交所通過新發(fā)項(xiàng)目高速公路閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金易方達(dá)廣州開發(fā)區(qū)高新產(chǎn)業(yè)園封閉2023/6/142024/4/3深交所注冊生效新發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)園區(qū)式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金建信金風(fēng)新能源封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證2023/9/42023/9/4深交所已問詢新發(fā)項(xiàng)目能源券投資基金華泰紫金南京建鄴產(chǎn)業(yè)園封閉式基2023/10/202023/12/1上交所已反饋新發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)園區(qū)礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金中金重慶兩江產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)2023/10/272023/12/1上交所已反饋新發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)園區(qū)施證券投資基金招商基金招商公路高速公路封閉式2023/11/102023/4/24深交所已問詢新發(fā)項(xiàng)目高速公路基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金中航易商倉儲物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施2023/12/12024/1/22上交所已反饋新發(fā)項(xiàng)目倉儲式物流證券投資基金華夏特變電工新能源封閉式基礎(chǔ)設(shè)2023/12/72024/1/23上交所已反饋新發(fā)項(xiàng)目能源施證券投資基金華夏深國際倉儲物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)2023/12/82024/4/3深交所注冊生效新發(fā)項(xiàng)目倉儲式物流施證券投資基金華泰紫金寶灣物流倉儲封閉式基礎(chǔ)2023/12/82024/4/19深交所已問詢新發(fā)項(xiàng)目倉儲式物流設(shè)施證券投資基金華夏首創(chuàng)奧特萊斯封閉式基礎(chǔ)設(shè)施2023/12/292024/2/8上交所已反饋新發(fā)項(xiàng)目消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金華安百聯(lián)消費(fèi)封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券2023/12/292024/4/1上交所已反饋新發(fā)項(xiàng)目消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施投資基金中金聯(lián)東科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園封閉式基2024/3/12024/4/15上交所已反饋新發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)園區(qū)礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金建信建融家園租賃住房封閉式基礎(chǔ)2024/3/12024/4/15上交所已反饋新發(fā)項(xiàng)目保障房設(shè)施證券投資基金華夏萬緯倉儲物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施2024/3/12024/4/15深交所已問詢新發(fā)項(xiàng)目倉儲式物流證券投資基金華夏金隅智造工場產(chǎn)業(yè)園封閉式基2024/3/42024/3/4上交所已受理新發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)園區(qū)礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金中信建投明陽智能新能源封閉式基2024/3/182024/4/29上交所已反饋新發(fā)項(xiàng)目新能源礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金博時津開科工產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)2023/9/252024/4/3上交所通過新發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)園區(qū)施證券投資基金招商科創(chuàng)孵化器封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證2024/3/282024/3/29上交所已受理新發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)園區(qū)券投資基金中航京能光伏封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券2024/4/12024/4/1上交所已受理擴(kuò)募項(xiàng)目能源投資基金資料來源：上交所，深交所，注1：上交所審核環(huán)節(jié)為：已申報-已受理-已反饋-通過/未通過，深交所審核環(huán)節(jié)為：申報-受理-問詢-審核意見-注冊/中止/終止2REIT2022127日）原始權(quán)益人的預(yù)期更理性，項(xiàng)目估值結(jié)果更為合理。202320232020-2021更符合經(jīng)濟(jì)長期潛在增長水平，估值水平更為合理。二級市場來看，雖然REITs大盤較年內(nèi)低點(diǎn)已有近20%漲幅，彈性不如一級，但考慮到政策紅利持續(xù)，我們繼續(xù)看好高股息、強(qiáng)韌性、強(qiáng)原權(quán)三大主線的投資機(jī)會。具體而言：高股息：強(qiáng)制分派屬性使其成為理想的高股息投資標(biāo)的，另一方面高股息也彰顯標(biāo)的抗周期：宏觀經(jīng)濟(jì)不確定性仍存，順周期板塊仍待修復(fù)。我們推薦關(guān)注抗周期屬性強(qiáng)，與宏觀經(jīng)濟(jì)力的個券；強(qiáng)原權(quán)（原始權(quán)益人：原始權(quán)益人仍是EIs長期成長性及alpa來源。對EIs而言，原始權(quán)益權(quán)益人而言，EIs是其踐行社會責(zé)任（頭部央國企原始權(quán)益人，獲取增量融資并實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)化轉(zhuǎn)型（頭部房企原始權(quán)益人）市值管理和運(yùn)營穩(wěn)健性訴求較強(qiáng)，建議重點(diǎn)關(guān)注對應(yīng)個券。圖表58：產(chǎn)權(quán)RE