房地產行業(yè)2023年報綜述：黎明前的黑夜

內容目錄房企的選擇及說明 4一、業(yè)績持續(xù)承壓，央國企表現(xiàn)更佳 5、營收略增歸母凈利潤連虧，各類房企分化明顯 5、毛利率延續(xù)下行趨勢，銷管費用率繼續(xù)壓降 6、持續(xù)計提資產減值，減輕業(yè)績釋放壓力 8、合同負債規(guī)模持續(xù)減少 9二、經營端頭部央國企及改善型房企銷售拿地更加突出 10、銷售普遍承壓，央國企韌性更強 10、央國企成為土地市場的主要玩家 12、新開工持續(xù)下降，竣工端積極保交付 14三、資產質量高、債務結構好的房企才能穿越周期 15、資產負債延續(xù)縮表趨勢 15、改善型房企資產質量高、流動性強 16、房企債務結構及融資成本分化 17、分紅印證房企的實力與底氣 18四、投資建議 19五、風險提示 21圖表目錄圖表1：本文房地產開發(fā)企業(yè)的分類及明細 4圖表2：銷售排名靠前且市場關注度較高的18家重點房企 4圖表3：2023各類房企資產規(guī)模分布 5圖表4：2023各類房企營收分布 5圖表5：2018-2023各類房企營收同比走勢 6圖表6：2018-2023各類房企歸母凈利潤同比走勢 6圖表7：2023年家典型房企營收及歸母凈利潤同比情況 6圖表8：2017-2023各類房企毛利率走勢 7圖表9：18家重點房企及毛利率情況 7圖表10：2017-2023各類房企銷管費率走勢 8圖表11：18家重點房企及銷管費用率情況 8圖表12：26家A股房企持續(xù)計提資產減值損失 8圖表13：A股重點房企2021-2023資產減值損失情況 8圖表14：2023年家A股房企計提資產減值損失排序 9圖表15：2021年后樣本房企合同負債規(guī)模持續(xù)減少 9圖表16：樣本房企合同負債對營業(yè)收入的覆蓋倍數減少 9圖表17：18家重點房企合同負債對營業(yè)收入的覆蓋倍數 10圖表18：百強房企累計全口徑銷售金額及同比走勢 10圖表19：百強房企單月全口徑銷售金額及同比走勢 10圖表20：2023年月房企銷售表現(xiàn) 11圖表21：18家重點房企及的銷售額同比增速 12圖表22：部分優(yōu)質房企的市占率持續(xù)提升 12圖表23：重點房企投資強度分化 13圖表24：重點房企2022及2023投資強度 13圖表25：央國企權益拿地金額占比提升 13圖表26：2023年央國企權益拿地金額最多 13圖表27：2023年權益拿地金額房企中，共有央國企家及城投5家 13圖表28：重點房企歷年新開工面積走勢 14圖表29：重點房企2023新開工面積及同比 14圖表30：重點房企歷年竣工面積走勢 15圖表31：重點房企2023竣工面積及同比 15圖表32：2018-2023各類房企總資產規(guī)模同比走勢 15圖表33：2023年末家重點房企總資產規(guī)模及其同比 15圖表34：2018-2023各類房企資產負債率走勢 16圖表35：18家重點房企的資產負債率對比 16圖表36：房企竣工存貨占總存貨比例對比 16圖表37：房企資產流速對比 17圖表38：18家重點房企短期有息負債占比走勢 17圖表39：18家重點房企及短期有息負債占比 17圖表40：重點房企平均融資成本走勢 18圖表41：房企2022及2023融資成本對比 18圖表42：18家重點房企2021-2023年分紅總額（億元人民幣） 18圖表43：18家重點房企2021-2023年分紅比例 19圖表44：A股地產PE-TTM 20圖表45：港股地產PE-TTM 20圖表46：覆蓋公司估值表 2156A26，H3021，混合所有制7）及民企2818（23年年報因而剔除。圖表1：本文房地產開發(fā)企業(yè)的分類及明細類型 數量（家） 房企明細央國企21（A股15+H股6）A股：保利發(fā)展、招商蛇口、華僑城A、中華企業(yè)、金融街、大悅城、首開股份、華發(fā)股份、上實發(fā)展、中國武夷、北辰實業(yè)、中交地產、光明地產、城建發(fā)展、京投發(fā)展H股：中國海外發(fā)展、華潤置地、中國金茂、越秀地產、建發(fā)國際集團、保利置業(yè)集團民企28（A股7+H股21）A股：新城控股、*ST金科、濱江集團、榮盛發(fā)展、ST中南、華夏幸福、ST世茂H股：龍湖集團、旭輝控股集團、融創(chuàng)中國、美的置業(yè)、合生創(chuàng)展集團、雅居樂集團、龍光集團、富力地產、寶龍地產、弘陽地產、德信中國、中梁控股、港龍中國地產、中駿集團控股、時代中國控股、領地控股、禹洲集團、融信中國、正榮地產、路勁、佳兆業(yè)集團混合所有制7（A股4+H股3）A股：萬科A、綠地控股、金地集團、新湖中寶H股：綠城中國、遠洋集團、建業(yè)地產樣本房企5621家央國企+28家民企+7家混合所有制重點房企18保利發(fā)展、萬科A、中國海外發(fā)展、華潤置地、招商蛇口、綠城中國、建發(fā)國際集團、龍湖集團、金地集團、濱江集團、越秀地產、中國金茂、華發(fā)股份、綠地控股、新城控股、旭輝控股集團、美的置業(yè)、遠洋集團來源：wind，注：中國恒大、碧桂園尚未發(fā)布2023年年報，因此剔除圖表2：銷售排名靠前且市場關注度較高的18家重點房企2023年2024年1-4月全口徑銷售額（億元）排名全口徑銷售額（億元）排名保利發(fā)展424619601萬科A375527803中國海外發(fā)展309838202華潤置地307047204招商蛇口293655885綠城中國194375256建發(fā)國際集團189184117龍湖集團173693249金地集江集團1535113568越秀地國金發(fā)股份12601424012綠地控股11351618717新城控股7581815719旭輝控股集團7001914020美的置業(yè)6592213621遠洋集團506327136來源：克而瑞，2023562178744元，占比42；28家民企資產總額66728億元，占比36；7家混合所有制房企資產總額40425億元，占比22。2023年全年，從56家樣本房企營收分布看，21家央國企營收總額16488億元，占比39；28家民企營收總額14143億元，占比34；7家混合所有制房企資產總額11383億27。圖表3：2023各類房企資產規(guī)模分布 圖表4：2023各類房企營收分布40425,22%11383,27%78744,42%

16488,39%66728,36%

14143,34%混合 民企 央國企

混合 民企 央國企來源：各公司公告，單位：左側億元人民幣，右側占比 來源：各公司公告，單位：左側億元人民幣，右側占比、營收略增歸母凈利潤連虧，各類房企分化明顯，主要由于2022年營收同比下降形成低基數，但尚未恢復至2021年水平；歸母凈利潤為-10162022-76433.0，2為虧損狀態(tài)。央國企韌性更強，民企延續(xù)大額虧損，混合所有制首次轉虧。21國企同比+9.6，整體增速更為穩(wěn)??；28家民企同比+10.7，在2022年低基數上增202321家央國企同比-13.9，跌幅較2022年收窄且仍為盈利狀態(tài)；28家民企仍大額虧損超1000億元，但較2022年略收窄7.3；7家混合所有制房企首次由盈轉虧。圖表5：2018-2023各類房企營收同比走勢 圖表6：2018-2023各類房企歸母凈利潤同比走勢2018 2019 2020 2021 2022 202350%2018 2019 2020 2021 2022 202340%30%20%10%0%-20%-40%

28家民企 21家央國企7家混合 56家樣本房企

100%0%

2018 2019 2020 2021 2022 202328家民企 21家央國企2018 2019 2020 2021 2022 20237家混合 56家樣本房企來源：wind， 來源：wind，注：2021年起民企歸母凈利大額虧損，2023起混合所有制房企由盈轉虧，2022起樣本房企歸母凈利潤由盈轉虧，因此同比數據波動較大從18家典型房企表現(xiàn)看，11家房企營收同比增速為正，其中濱江集團（+69.7、控股集團（+51.4建發(fā)國際集團（+34.9）的營收同比增速位列前三。剔除虧損房企后僅6家房企歸母凈利潤同比增速為正其中招商蛇（+48.2綠城中（+13.1、華潤置（+11.7歸母凈利潤同比增速位列前三在不虧損的前提下僅綠城中國華4圖表7：2023年18家典型房企營收及歸母凈利潤同比情況80%招 旭 綠 華 中 建 遠 越 華 濱 保 萬 美 新 龍 金 中 招 旭 綠 華 中 建 遠 越 華 濱 保 萬 美 新 龍 金 中 商 輝 城 潤 國 發(fā) 洋 秀 發(fā) 江 利 科 的 城 湖 地國蛇 控 中 置 海 國 集 地 股 集 發(fā)口 股 國 地 外 際 團 產 份 團 展集團發(fā) 集展 團置 控 集 集 金 業(yè) 股 團 團 茂 40%20%0%AA-40%-60%-100%

2023歸母凈利潤同比 2023營收同比來源：wind，注：2023年綠地、金茂的歸母凈利潤由盈轉虧，故不表示同比數據；旭輝歸母凈利潤虧損縮小；遠洋歸母凈利潤虧損擴大、毛利率延續(xù)下行趨勢，銷管費用率繼續(xù)壓降201820235614.2同比下降2.0pct其中家央國企毛利率18.0同比下降2.8pct；28家民企毛利率10.2同比下降1.2pct；7家混合所有制房企毛率同比下降2.1pct圖表8：2017-2023各類房企毛利率走勢40%35%30%25%20%15%10%5%0%2017 2018 2019 2020 2021 2022 202328家民企 21家央國企 7家混合 56家樣本房企來源：wind，2023220212024圖表9：18家重點房企2022及2023毛利率情況30%25%20%15%10%5%0%華 中 潤 國 置 海 地 外 發(fā)展

華金龍濱發(fā)地湖江股集集集份團團團

保招旭越利商輝秀發(fā)蛇控地展口股產集團

萬 綠 中 科 城 國 中 金 置A國 茂 業(yè)A

建 綠 遠發(fā) 地 洋國 控 集際 股 團集團2022毛利率 2023毛利率來源：wind，房企持續(xù)降本增效，銷管費用率總體呈下降趨勢。20235.4同比下降0.8pct其中21家央國企銷管費率為5.2同比下降0.2pct；28家民企銷管費率為6.4，同比下降2.2pct；7家混合所有制房企銷管費率為4.7，同比0.2pct。18萬科的銷管費用率相對較低，均低于4.0。圖表10：2017-2023各類房企銷管費率走勢 圖表11：18家重點房企2022及2023銷管費用率情況10%9%8%7%6%5%4%

14%12%10%8%6%4%2%0%

濱中招萬綠保越建華旭美華龍綠遠新金中A江國商科地利秀發(fā)發(fā)輝的潤湖城洋城地國A2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023

控發(fā)地國股控置置集中集控集金股展產際份股業(yè)地團國團股團茂28家民企 21家央國企

發(fā) 集 集展 團 團7家混合 56家樣本房企

2022銷管費用率 2023銷管費用率來源：wind， 來源：wind，、持續(xù)計提資產減值，減輕業(yè)績釋放壓力202126A2021-2023620872886產減值損失，分別同比+117+41、+2。出險房企及大型房企計提資產減值的規(guī)模較大，2023ST50華發(fā) 招蛇 金地 萬科 濱江 保利 新城 綠地圖表12：26家A股房企持續(xù)計提資產減值損失 圖表13：A股重點房企2021-2023資產減值損失情況華發(fā) 招蛇 金地 萬科 濱江 保利 新城 綠地0

201920192020202120232022資產減值損失（億元，左） 同比（右

140%120%100%80%60%40%20%0%

-80-60-40-200

2021 2022 2023來源：wind， 來源：wind，圖表14：2023年26家A股房企計提資產減值損失排序京京中 光中北城上榮新中華招首投國金明華辰建實盛湖交發(fā)商開金華濱保 新華 綠地僑萬江大利城夏 地發(fā)武融地企實發(fā)發(fā)發(fā)中地股蛇股中集城科集悅發(fā)金控幸世控展夷街產業(yè)業(yè)展展展寶產份口份南團團城展科股福茂股-140-120-100-80-60ST*STST-40ST*STSTAA-20AA02023資產減值損失（億元）來源：wind，、合同負債規(guī)模持續(xù)減少202356（以下統(tǒng)稱為合同負債）3831421.8，2023560.91（20221.210.960.09pct；0.970.69pct；0.760.17pct181.2圖表15：2021年后樣本房企合同負債規(guī)模持續(xù)減少 圖表16：樣本房企合同負債對營業(yè)收入的覆蓋倍數減少0

2018 2019 2020 2021 2022 合同負債（億元，左） 同比（右）

25%20%15%10%5%0%-5%-15%-20%

2018 2019 2020 2021 2022 202328家民企 21家央國企7家混合 56家樣本房企來源：wind， 來源：wind，圖表17：18家重點房企合同負債對營業(yè)收入的覆蓋倍數3.53.02.52.01.00.50.0

濱建華綠越江發(fā)發(fā)城秀集國股中地團際份國產集團

保華招新中利潤商城國發(fā)置蛇控金展地口股茂

綠旭金萬地輝地科控控集 A股股團 集A團

龍 中 遠湖 國 洋集 海 集團 外 發(fā)展2022合同負債/營收 2023合同負債/營收來源：wind，、銷售普遍承壓，央國企韌性更強全年百強房企銷售前高后低。根據克而瑞百強房企全口徑銷售額數據，2023年房企20231-423056+8.7（年內最高，342520236擴大。202360064-17.7。2023TOP10TOP11-30TOP31-50TOP51-100-13-18-23和頭部房企相對韌性更強，TOP2010圖表18：百強房企累計全口徑銷售金額及同比走勢 圖表19：百強房企單月全口徑銷售金額及同比走勢1400001200001000000

120%100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%2023-102023-72023-102023-72023-42023-12022-102022-72022-42022-12021-102021-72021-42021-12020-102020-72020-42020-1

80006000400020000

200%150%100%50%0%-50%2023-102023-72023-102023-72023-42023-12022-102022-72022-42022-12021-102021-72021-42021-12020-102020-72020-42020-1百強累計全口徑銷售額（億元，左）同比增速（右）

百強單月全口徑銷售額（億元，左）同比增速（右）來源：克而瑞， 來源：克而瑞，圖表20：2023年1-12月TOP30房企銷售表現(xiàn)來源：克而瑞，

從18家重點房企看，2023年全口徑銷售額合計34624億元，同比-8.0（2022年同比-24.1，其中7家實銷售額同比增長在2022及2023年，僅越秀建連續(xù)兩年2023年同比恢復增長，而剩下11家房企的銷售額連續(xù)兩年下滑。圖表21：18家重點房企2022及2023的銷售額同比增速越 建 中 華 華 招 綠 濱 保 中秀 發(fā) 國 發(fā) 潤 商 城 江 利 國 越 建 中 華 華 招 綠 濱 保 中秀 發(fā) 國 發(fā) 潤 商 城 江 利 國 科 湖 地 的 地 城 輝 洋萬 龍 綠 美 金 新 旭 遠地 國 海 股 置 蛇 中 集 發(fā) 產 際 外 份 地 口 國 團 展 集 發(fā)團 展集 控 置 集 控 控 集團 股 業(yè) 團 股 股 團集團10%0%AA-30%-40%-50%-60%

2022銷售額同比增速 2023銷售額同比增速來源：各公司公告，注：均為全口徑銷售額，綠城中國為自投加代建合計優(yōu)質房企市占率有望持續(xù)提升。未來房企間銷售表現(xiàn)分化將愈發(fā)明顯，其中部分房企受制于流動性壓力，新增拿地近乎停滯，而庫存通常去化速度較慢，銷售規(guī)模持續(xù)萎縮，將逐漸從市場上出清。而經營穩(wěn)健的頭部央國企以及口碑較好的改善型房企能夠構建起“銷售-拿地-銷售”的正向循環(huán)，實現(xiàn)強者恒強，市場份額有望進一步提升。圖表22：部分優(yōu)質房企的市占率持續(xù)提升4.0%3.5%3.0%2.5%2.0%1.5%1.0%0.5%0.0%

2019 2020 2021 2022 2023保利發(fā)展 中國海外發(fā)展 華潤置地 招蛇蛇口建發(fā)國際集團 越秀地產 華發(fā)股份來源：國家統(tǒng)計局，克而瑞，注：房企市占率=房企全口徑銷售額/同期統(tǒng)計局商品房銷售額、央國企成為土地市場的主要玩家202315（/銷售金額）0.32，較202222022制房企的投資強度則延續(xù)2022年以來的低位。從具體房企的投資強度來看，20230.420220.4現(xiàn)行土拍政策下房企拿地利潤仍有保障，能拿地、拿好地的房企將獲益。我們認為：①2021年下半年起，各地調整土拍規(guī)則，包括但不限于降低起拍價、設置封頂溢價率、延長付款周期、提高售價上限、取消競自持競配建等。盡管2023年下半年多數城市取消152022-2023圖表23：重點房企投資強度分化 圖表24：重點房企2022及2023投資強度投資強度0.60投資強度0.500.400.300.200.100.00

2019 2020 2021 2022 2023

建華越發(fā)潤秀國置地際地產集 團

招保濱綠商利江城蛇發(fā)集中口展團國

萬龍金遠綠新旭科湖地洋地城輝集集集控控控A團團團股股股A集團6家央國企 5家混合所有制4家民企 15家重點房企

2022 2023來源：各公司公告，注：15家持續(xù)披露數據的重點房企 來源：各公司公告，注：15家持續(xù)披露數據的重點房企（不含城投）968343.2，6.8pct904440.4，8.3pct253111.3，0.5pct11492.1pct場的絕對主力，而民企在土地市場逐漸出清。從具體房企來看，2023TOP1082TOP30圖表25：央國企權益拿地金額占比提升 圖表26：2023年央國企權益拿地金額最多100%0%

2018 2019 2020 2021 2022 2023城投 混合 民企 央國企

50000

權益拿地金額（億元）權益拿地金額（億元）2018 2019 2020 2021 2022 2023央國企 城投 民企 混合排行企業(yè)名稱排行企業(yè)名稱性質總權益拿地金額(億元)總拿地金額(億元)總規(guī)劃建面(萬㎡)溢價水平(%)樓面均價(元/㎡)1保利發(fā)展央國企116313459026149052中海地產央國企112912895116252483華潤置地央國企8081068592718056來源：中指研究院，注：央國企不含城投，分開列示，下同 來源：中指研究院，圖表27：2023年權益拿地金額TOP30房企中，共有央國企19家及城投5家4建發(fā)房產央國企73182254810150105招商蛇口央國企6879135358170786綠城中國混合6407143958180877萬科混合4216125346114498中國鐵建央國企401513571789849越秀地產央國企376491211112331610華發(fā)股份央國企28039720981894111龍湖集團民企27433932461045912濱江集團民企21725015751591513中國金茂央國企20122217671258714中建東孚央國企17917951113526915國貿地產央國企17523114781572916石家莊城發(fā)投集團城投1541542970519417中能建城市投資央國企14322010232158718福州城建城投14214211701209519偉星房產民企132144123101174920中國中鐵央國企1311962766710621武漢城建集團城投1241301381943022上海西岸開發(fā)(集團)城投1202406703567423中建三局央國企1071277241762924象嶼地產央國企1061375272640425首開股份央國企1051054142585126保利置業(yè)央國企1041428681653427聯(lián)發(fā)集團央國企10313710151346328常州城建城投99997701294829長隆集團民企9919785122330830北京建工央國企9514468221341來源：中指研究院，、新開工持續(xù)下降，竣工端積極保交付2021820235343萬方，同比-25.6。圖表28：重點房企歷年新開工面積走勢 圖表29：重點房企2023新開工面積及同比50000

2019 2020 2021 2022

0%-10%-20%-30%-70%

180016001400120010008006004002000萬 新 招A科 城 商A控 蛇股 口

華 保 金 發(fā) 利 地 股 發(fā) 集 份 展 團

20%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%-60%越秀地產新開工面積合計（萬方，左） 同比（右）

2023新開工面積（萬方，左） 同比（右）來源：各公司公告，注：8家持續(xù)披露數據的重點房企 來源：各公司公告，2022711年合計竣工面積20042萬方同比+4.9保交樓政策效果顯現(xiàn)，2023圖表30：重點房企歷年竣工面積走勢 圖表31：重點房企2023竣工面積及同比50000

2019 2020 2021 2022

25%20%15%10%5%0%-5%

450040003500300025002000150010000中越綠國秀城海地中外產國發(fā)展

華遠招發(fā)洋商股集蛇份團口

綠保新金地利城地控發(fā)控集A股展股團A

50%40%30%20%10%0%-10%竣工面積合計（萬方，左） 同比（右） 2023竣工面積（萬方，左） 同比（右）來源：各公司公告，注：11家持續(xù)披露數據的重點房企 來源：各公司公告，、資產負債延續(xù)縮表趨勢202356185897-7.8，20222178744+1.6；28-14.8；7家混合所有制房企40425億元，同比-11.9。從資產總額來看18家重點房企203年末資產總額為11820億元同下降4.6。其中萬科、綠地、龍湖、新城、金地、旭輝、遠洋、美的等房企總資產的下降幅度超過10，逆勢擴表實現(xiàn)后來居上。圖表32：2018-2023各類房企總資產規(guī)模同比走勢 圖表33：2023年末18家重點房企總資產規(guī)模及其同比40%30%20%10%0%-10%-20%

80006000400020000

A萬科發(fā)控置海蛇集中股國金地控集控集集置A2018 2019 2020 2021 2022 2023展股地外口團國份際茂產股團股團團業(yè)2018 2019 2020 2021 2022 2023

20%15%10%5%0%-5%-15%-25%7家混合 28家民企

發(fā) 集 集展 團 團21家央國企 56家樣本房企

2023年末總資產規(guī)模（億元，左） 同比（右）來源：wind， 來源：wind，從資產負債率來看，在行業(yè)下行的背景下，多數房企選擇縮表以維持穩(wěn)健經營，5620192023同比下降0.9pct其中21家央國企整體資產負債率為同比下降79.2，1.4pct；2882.9，0.7pct18202370。圖表34：2018-2023各類房企資產負債率走勢 圖表35：18家重點房企的資產負債率對比86%84%82%80%78%76%74%72%

100%0%

A中龍招華金華中萬越美保新旭建綠濱綠遠國湖商潤地發(fā)國科秀的利城輝發(fā)城江地洋A

2018 2019 2020 2021 2022 20237家混合 28家民企21家央國企 56家樣本房企

海集蛇置集股金外團口地團份茂發(fā)展

集集團團2022 2023來源：wind， 來源：wind，、改善型房企資產質量高、流動性強當前和未來較長一段時間內，房企的核心競爭力就是資產流動性。誰能拿好地并實2023其中典型改善型房企建發(fā)國際集（5.4及濱集團（6.6）存貨結構更健康，竣工存貨占總存貨比例小于10。圖表36：房企竣工存貨占總存貨比例對比5%0%建發(fā)國際集團

濱綠越江城秀集中地A團國產A

華旭保招新ST潤輝利商城置控發(fā)蛇控地股展口股ST集團

華美龍金 中中融*ST發(fā)的湖地 國國股置集集金海金份業(yè)團團科外茂*ST發(fā)展2021 2022 2023來源：各公司公告，）2023善型房企建（75.0（71.0（70.8及頭部央企保（70.7）70以上。圖表37：房企資產流速對比0%建發(fā)國際集團

華濱保越綠中發(fā)江利秀城國股集發(fā)地中海份團展產國外發(fā)展

金融美招科信的商股中置蛇份國業(yè)口

華萬中龍潤科南湖置 建集A地 設團股集團A

金 新 中地 城 國集 控 金團 股 茂2021 2022 2023來源：各公司公告，、房企債務結構及融資成本分化2023末家重點房企整體短期有息負債占為26.2同比提升個百分點具體房企來其中建發(fā)短債占比僅7.0。從變化視角看，有8家房企的短債占比同比下降，而部分房企的短期有息負債占比明顯提升，在2024年內或面臨較大的償債壓力。圖表38：18家重點房企短期有息負債占比走勢 圖表39：18家重點房企2022及2023短期有息負債占比27.2%26.2%27.2%26.2%26.2%25.1%24.6%23.8%23.0%27%26%25%24%23%22%

80%70%60%50%40%30%20%10%0%

建龍中華中萬招保越綠華美濱新綠金遠旭A發(fā)湖國發(fā)國科商利秀城潤的江城地地洋輝A21%

蛇發(fā)地中置置集控控集集控口展產國地業(yè)團股股團團股

2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023短期有息負債占比

集 發(fā) 集團 展 團2022 2023來源：各公司公告， 來源：各公司公告，2023174.45，同比下降12bp。其中8家央國企為3.94，同比下降53bp40bp3.6，具備領先的成本優(yōu)勢。平均融資成本圖表40：重點房企平均融資成本走勢 圖表41：房企2022及2023融資成本對比平均融資成本6.0%5.5%5.0%4.5%4.0%3.5%3.0%

8%7%6%5%4%3%2%1%0%2019 2020 2021 2022 20238家央國企 4家混合所有制5家民企 17家重點房企

發(fā) 集 集 團展 團 團2022 2023來源：各公司公告，注：17家持續(xù)披露數據的重點房企；平均融資成本為算術平均數

來源：各公司公告，、分紅印證房企的實力與底氣2021-2023年期間每年均穩(wěn)定分紅超100億元人民幣，累計分紅超300億元超越其他房企。圖表42：18家重點房企2021-2023年分紅總額（億元人民幣）1201008060402002021 2022 2023來源：wind，從分紅比例來看，20232023年華發(fā)股份及美的置業(yè)兩家房企的分紅比例超50，40。由此可以發(fā)現(xiàn)，能夠積圖表43：18家重點房企2021-2023年分紅比例80%70%60%50%40%30%20%10%0%2021 2022 2023來源：wind，注：中國金茂全年歸母凈利潤轉虧且未派發(fā)末期股息，分紅比例采用中期數據綜上所述，20232021半年以后拿地的項目利潤空間相對較高，預計自2024年起逐步進入報表結算，因此在此期間拿地積極的房企毛利率水平有望得到修復。從經營端看，202320242024行業(yè)專題研究報告2024/1/11行業(yè)專題研究報告

2024/1/1AVG-STDVAVG-STDV2023/7/11AVG-STDVAVG-STDV

2023/7/12023/1/11

2023/1/12022/7/11

2022/7/1AVG+STDV2022/1/11AVG+STDV

2022/1/1AVG+STDV2021/7/11AVG+STDV

2021/7/12021/1/11

2021/1/12020/7/11

2020/7/1AVGAVG2020/1/11AVGAVG

2020/1/12019/7/11

2019/7/1PE