房地產(chǎn)行業(yè)2023年報(bào)綜述：黎明前的黑夜

內(nèi)容目錄房企的選擇及說明 4一、業(yè)績(jī)持續(xù)承壓，央國(guó)企表現(xiàn)更佳 5、營(yíng)收略增歸母凈利潤(rùn)連虧，各類房企分化明顯 5、毛利率延續(xù)下行趨勢(shì)，銷管費(fèi)用率繼續(xù)壓降 6、持續(xù)計(jì)提資產(chǎn)減值，減輕業(yè)績(jī)釋放壓力 8、合同負(fù)債規(guī)模持續(xù)減少 9二、經(jīng)營(yíng)端頭部央國(guó)企及改善型房企銷售拿地更加突出 10、銷售普遍承壓，央國(guó)企韌性更強(qiáng) 10、央國(guó)企成為土地市場(chǎng)的主要玩家 12、新開工持續(xù)下降，竣工端積極保交付 14三、資產(chǎn)質(zhì)量高、債務(wù)結(jié)構(gòu)好的房企才能穿越周期 15、資產(chǎn)負(fù)債延續(xù)縮表趨勢(shì) 15、改善型房企資產(chǎn)質(zhì)量高、流動(dòng)性強(qiáng) 16、房企債務(wù)結(jié)構(gòu)及融資成本分化 17、分紅印證房企的實(shí)力與底氣 18四、投資建議 19五、風(fēng)險(xiǎn)提示 21圖表目錄圖表1：本文房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的分類及明細(xì) 4圖表2：銷售排名靠前且市場(chǎng)關(guān)注度較高的18家重點(diǎn)房企 4圖表3：2023各類房企資產(chǎn)規(guī)模分布 5圖表4：2023各類房企營(yíng)收分布 5圖表5：2018-2023各類房企營(yíng)收同比走勢(shì) 6圖表6：2018-2023各類房企歸母凈利潤(rùn)同比走勢(shì) 6圖表7：2023年家典型房企營(yíng)收及歸母凈利潤(rùn)同比情況 6圖表8：2017-2023各類房企毛利率走勢(shì) 7圖表9：18家重點(diǎn)房企及毛利率情況 7圖表10：2017-2023各類房企銷管費(fèi)率走勢(shì) 8圖表11：18家重點(diǎn)房企及銷管費(fèi)用率情況 8圖表12：26家A股房企持續(xù)計(jì)提資產(chǎn)減值損失 8圖表13：A股重點(diǎn)房企2021-2023資產(chǎn)減值損失情況 8圖表14：2023年家A股房企計(jì)提資產(chǎn)減值損失排序 9圖表15：2021年后樣本房企合同負(fù)債規(guī)模持續(xù)減少 9圖表16：樣本房企合同負(fù)債對(duì)營(yíng)業(yè)收入的覆蓋倍數(shù)減少 9圖表17：18家重點(diǎn)房企合同負(fù)債對(duì)營(yíng)業(yè)收入的覆蓋倍數(shù) 10圖表18：百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)全口徑銷售金額及同比走勢(shì) 10圖表19：百?gòu)?qiáng)房企單月全口徑銷售金額及同比走勢(shì) 10圖表20：2023年月房企銷售表現(xiàn) 11圖表21：18家重點(diǎn)房企及的銷售額同比增速 12圖表22：部分優(yōu)質(zhì)房企的市占率持續(xù)提升 12圖表23：重點(diǎn)房企投資強(qiáng)度分化 13圖表24：重點(diǎn)房企2022及2023投資強(qiáng)度 13圖表25：央國(guó)企權(quán)益拿地金額占比提升 13圖表26：2023年央國(guó)企權(quán)益拿地金額最多 13圖表27：2023年權(quán)益拿地金額房企中，共有央國(guó)企家及城投5家 13圖表28：重點(diǎn)房企歷年新開工面積走勢(shì) 14圖表29：重點(diǎn)房企2023新開工面積及同比 14圖表30：重點(diǎn)房企歷年竣工面積走勢(shì) 15圖表31：重點(diǎn)房企2023竣工面積及同比 15圖表32：2018-2023各類房企總資產(chǎn)規(guī)模同比走勢(shì) 15圖表33：2023年末家重點(diǎn)房企總資產(chǎn)規(guī)模及其同比 15圖表34：2018-2023各類房企資產(chǎn)負(fù)債率走勢(shì) 16圖表35：18家重點(diǎn)房企的資產(chǎn)負(fù)債率對(duì)比 16圖表36：房企竣工存貨占總存貨比例對(duì)比 16圖表37：房企資產(chǎn)流速對(duì)比 17圖表38：18家重點(diǎn)房企短期有息負(fù)債占比走勢(shì) 17圖表39：18家重點(diǎn)房企及短期有息負(fù)債占比 17圖表40：重點(diǎn)房企平均融資成本走勢(shì) 18圖表41：房企2022及2023融資成本對(duì)比 18圖表42：18家重點(diǎn)房企2021-2023年分紅總額（億元人民幣） 18圖表43：18家重點(diǎn)房企2021-2023年分紅比例 19圖表44：A股地產(chǎn)PE-TTM 20圖表45：港股地產(chǎn)PE-TTM 20圖表46：覆蓋公司估值表 2156A26，H3021，混合所有制7）及民企2818（23年年報(bào)因而剔除。圖表1：本文房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的分類及明細(xì)類型 數(shù)量（家） 房企明細(xì)央國(guó)企21（A股15+H股6）A股：保利發(fā)展、招商蛇口、華僑城A、中華企業(yè)、金融街、大悅城、首開股份、華發(fā)股份、上實(shí)發(fā)展、中國(guó)武夷、北辰實(shí)業(yè)、中交地產(chǎn)、光明地產(chǎn)、城建發(fā)展、京投發(fā)展H股：中國(guó)海外發(fā)展、華潤(rùn)置地、中國(guó)金茂、越秀地產(chǎn)、建發(fā)國(guó)際集團(tuán)、保利置業(yè)集團(tuán)民企28（A股7+H股21）A股：新城控股、*ST金科、濱江集團(tuán)、榮盛發(fā)展、ST中南、華夏幸福、ST世茂H股：龍湖集團(tuán)、旭輝控股集團(tuán)、融創(chuàng)中國(guó)、美的置業(yè)、合生創(chuàng)展集團(tuán)、雅居樂集團(tuán)、龍光集團(tuán)、富力地產(chǎn)、寶龍地產(chǎn)、弘陽地產(chǎn)、德信中國(guó)、中梁控股、港龍中國(guó)地產(chǎn)、中駿集團(tuán)控股、時(shí)代中國(guó)控股、領(lǐng)地控股、禹洲集團(tuán)、融信中國(guó)、正榮地產(chǎn)、路勁、佳兆業(yè)集團(tuán)混合所有制7（A股4+H股3）A股：萬科A、綠地控股、金地集團(tuán)、新湖中寶H股：綠城中國(guó)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、建業(yè)地產(chǎn)樣本房企5621家央國(guó)企+28家民企+7家混合所有制重點(diǎn)房企18保利發(fā)展、萬科A、中國(guó)海外發(fā)展、華潤(rùn)置地、招商蛇口、綠城中國(guó)、建發(fā)國(guó)際集團(tuán)、龍湖集團(tuán)、金地集團(tuán)、濱江集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、中國(guó)金茂、華發(fā)股份、綠地控股、新城控股、旭輝控股集團(tuán)、美的置業(yè)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)來源：wind，注：中國(guó)恒大、碧桂園尚未發(fā)布2023年年報(bào)，因此剔除圖表2：銷售排名靠前且市場(chǎng)關(guān)注度較高的18家重點(diǎn)房企2023年2024年1-4月全口徑銷售額（億元）排名全口徑銷售額（億元）排名保利發(fā)展424619601萬科A375527803中國(guó)海外發(fā)展309838202華潤(rùn)置地307047204招商蛇口293655885綠城中國(guó)194375256建發(fā)國(guó)際集團(tuán)189184117龍湖集團(tuán)173693249金地集江集團(tuán)1535113568越秀地國(guó)金發(fā)股份12601424012綠地控股11351618717新城控股7581815719旭輝控股集團(tuán)7001914020美的置業(yè)6592213621遠(yuǎn)洋集團(tuán)506327136來源：克而瑞，2023562178744元，占比42；28家民企資產(chǎn)總額66728億元，占比36；7家混合所有制房企資產(chǎn)總額40425億元，占比22。2023年全年，從56家樣本房企營(yíng)收分布看，21家央國(guó)企營(yíng)收總額16488億元，占比39；28家民企營(yíng)收總額14143億元，占比34；7家混合所有制房企資產(chǎn)總額11383億27。圖表3：2023各類房企資產(chǎn)規(guī)模分布 圖表4：2023各類房企營(yíng)收分布40425,22%11383,27%78744,42%

16488,39%66728,36%

14143,34%混合 民企 央國(guó)企

混合 民企 央國(guó)企來源：各公司公告，單位：左側(cè)億元人民幣，右側(cè)占比 來源：各公司公告，單位：左側(cè)億元人民幣，右側(cè)占比、營(yíng)收略增歸母凈利潤(rùn)連虧，各類房企分化明顯，主要由于2022年?duì)I收同比下降形成低基數(shù)，但尚未恢復(fù)至2021年水平；歸母凈利潤(rùn)為-10162022-76433.0，2為虧損狀態(tài)。央國(guó)企韌性更強(qiáng)，民企延續(xù)大額虧損，混合所有制首次轉(zhuǎn)虧。21國(guó)企同比+9.6，整體增速更為穩(wěn)?。?8家民企同比+10.7，在2022年低基數(shù)上增202321家央國(guó)企同比-13.9，跌幅較2022年收窄且仍為盈利狀態(tài)；28家民企仍大額虧損超1000億元，但較2022年略收窄7.3；7家混合所有制房企首次由盈轉(zhuǎn)虧。圖表5：2018-2023各類房企營(yíng)收同比走勢(shì) 圖表6：2018-2023各類房企歸母凈利潤(rùn)同比走勢(shì)2018 2019 2020 2021 2022 202350%2018 2019 2020 2021 2022 202340%30%20%10%0%-20%-40%

28家民企 21家央國(guó)企7家混合 56家樣本房企

100%0%

2018 2019 2020 2021 2022 202328家民企 21家央國(guó)企2018 2019 2020 2021 2022 20237家混合 56家樣本房企來源：wind， 來源：wind，注：2021年起民企歸母凈利大額虧損，2023起混合所有制房企由盈轉(zhuǎn)虧，2022起樣本房企歸母凈利潤(rùn)由盈轉(zhuǎn)虧，因此同比數(shù)據(jù)波動(dòng)較大從18家典型房企表現(xiàn)看，11家房企營(yíng)收同比增速為正，其中濱江集團(tuán)（+69.7、控股集團(tuán)（+51.4建發(fā)國(guó)際集團(tuán)（+34.9）的營(yíng)收同比增速位列前三。剔除虧損房企后僅6家房企歸母凈利潤(rùn)同比增速為正其中招商蛇（+48.2綠城中（+13.1、華潤(rùn)置（+11.7歸母凈利潤(rùn)同比增速位列前三在不虧損的前提下僅綠城中國(guó)華4圖表7：2023年18家典型房企營(yíng)收及歸母凈利潤(rùn)同比情況80%招 旭 綠 華 中 建 遠(yuǎn) 越 華 濱 保 萬 美 新 龍 金 中 招 旭 綠 華 中 建 遠(yuǎn) 越 華 濱 保 萬 美 新 龍 金 中 商 輝 城 潤(rùn) 國(guó) 發(fā) 洋 秀 發(fā) 江 利 科 的 城 湖 地國(guó)蛇 控 中 置 海 國(guó) 集 地 股 集 發(fā)口 股 國(guó) 地 外 際 團(tuán) 產(chǎn) 份 團(tuán) 展集團(tuán)發(fā) 集展 團(tuán)置 控 集 集 金 業(yè) 股 團(tuán) 團(tuán) 茂 40%20%0%AA-40%-60%-100%

2023歸母凈利潤(rùn)同比 2023營(yíng)收同比來源：wind，注：2023年綠地、金茂的歸母凈利潤(rùn)由盈轉(zhuǎn)虧，故不表示同比數(shù)據(jù)；旭輝歸母凈利潤(rùn)虧損縮??；遠(yuǎn)洋歸母凈利潤(rùn)虧損擴(kuò)大、毛利率延續(xù)下行趨勢(shì)，銷管費(fèi)用率繼續(xù)壓降201820235614.2同比下降2.0pct其中家央國(guó)企毛利率18.0同比下降2.8pct；28家民企毛利率10.2同比下降1.2pct；7家混合所有制房企毛率同比下降2.1pct圖表8：2017-2023各類房企毛利率走勢(shì)40%35%30%25%20%15%10%5%0%2017 2018 2019 2020 2021 2022 202328家民企 21家央國(guó)企 7家混合 56家樣本房企來源：wind，2023220212024圖表9：18家重點(diǎn)房企2022及2023毛利率情況30%25%20%15%10%5%0%華 中 潤(rùn) 國(guó) 置 海 地 外 發(fā)展

華金龍濱發(fā)地湖江股集集集份團(tuán)團(tuán)團(tuán)

保招旭越利商輝秀發(fā)蛇控地展口股產(chǎn)集團(tuán)

萬 綠 中 科 城 國(guó) 中 金 置A國(guó) 茂 業(yè)A

建 綠 遠(yuǎn)發(fā) 地 洋國(guó) 控 集際 股 團(tuán)集團(tuán)2022毛利率 2023毛利率來源：wind，房企持續(xù)降本增效，銷管費(fèi)用率總體呈下降趨勢(shì)。20235.4同比下降0.8pct其中21家央國(guó)企銷管費(fèi)率為5.2同比下降0.2pct；28家民企銷管費(fèi)率為6.4，同比下降2.2pct；7家混合所有制房企銷管費(fèi)率為4.7，同比0.2pct。18萬科的銷管費(fèi)用率相對(duì)較低，均低于4.0。圖表10：2017-2023各類房企銷管費(fèi)率走勢(shì) 圖表11：18家重點(diǎn)房企2022及2023銷管費(fèi)用率情況10%9%8%7%6%5%4%

14%12%10%8%6%4%2%0%

濱中招萬綠保越建華旭美華龍綠遠(yuǎn)新金中A江國(guó)商科地利秀發(fā)發(fā)輝的潤(rùn)湖城洋城地國(guó)A2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023

控發(fā)地國(guó)股控置置集中集控集金股展產(chǎn)際份股業(yè)地團(tuán)國(guó)團(tuán)股團(tuán)茂28家民企 21家央國(guó)企

發(fā) 集 集展 團(tuán) 團(tuán)7家混合 56家樣本房企

2022銷管費(fèi)用率 2023銷管費(fèi)用率來源：wind， 來源：wind，、持續(xù)計(jì)提資產(chǎn)減值，減輕業(yè)績(jī)釋放壓力202126A2021-2023620872886產(chǎn)減值損失，分別同比+117+41、+2。出險(xiǎn)房企及大型房企計(jì)提資產(chǎn)減值的規(guī)模較大，2023ST50華發(fā) 招蛇 金地 萬科 濱江 保利 新城 綠地圖表12：26家A股房企持續(xù)計(jì)提資產(chǎn)減值損失 圖表13：A股重點(diǎn)房企2021-2023資產(chǎn)減值損失情況華發(fā) 招蛇 金地 萬科 濱江 保利 新城 綠地0

201920192020202120232022資產(chǎn)減值損失（億元，左） 同比（右

140%120%100%80%60%40%20%0%

-80-60-40-200

2021 2022 2023來源：wind， 來源：wind，圖表14：2023年26家A股房企計(jì)提資產(chǎn)減值損失排序京京中 光中北城上榮新中華招首投國(guó)金明華辰建實(shí)盛湖交發(fā)商開金華濱保 新華 綠地僑萬江大利城夏 地發(fā)武融地企實(shí)發(fā)發(fā)發(fā)中地股蛇股中集城科集悅發(fā)金控幸世控展夷街產(chǎn)業(yè)業(yè)展展展寶產(chǎn)份口份南團(tuán)團(tuán)城展科股福茂股-140-120-100-80-60ST*STST-40ST*STSTAA-20AA02023資產(chǎn)減值損失（億元）來源：wind，、合同負(fù)債規(guī)模持續(xù)減少202356（以下統(tǒng)稱為合同負(fù)債）3831421.8，2023560.91（20221.210.960.09pct；0.970.69pct；0.760.17pct181.2圖表15：2021年后樣本房企合同負(fù)債規(guī)模持續(xù)減少 圖表16：樣本房企合同負(fù)債對(duì)營(yíng)業(yè)收入的覆蓋倍數(shù)減少0

2018 2019 2020 2021 2022 合同負(fù)債（億元，左） 同比（右）

25%20%15%10%5%0%-5%-15%-20%

2018 2019 2020 2021 2022 202328家民企 21家央國(guó)企7家混合 56家樣本房企來源：wind， 來源：wind，圖表17：18家重點(diǎn)房企合同負(fù)債對(duì)營(yíng)業(yè)收入的覆蓋倍數(shù)3.53.02.52.01.00.50.0

濱建華綠越江發(fā)發(fā)城秀集國(guó)股中地團(tuán)際份國(guó)產(chǎn)集團(tuán)

保華招新中利潤(rùn)商城國(guó)發(fā)置蛇控金展地口股茂

綠旭金萬地輝地科控控集 A股股團(tuán) 集A團(tuán)

龍 中 遠(yuǎn)湖 國(guó) 洋集 海 集團(tuán) 外 發(fā)展2022合同負(fù)債/營(yíng)收 2023合同負(fù)債/營(yíng)收來源：wind，、銷售普遍承壓，央國(guó)企韌性更強(qiáng)全年百?gòu)?qiáng)房企銷售前高后低。根據(jù)克而瑞百?gòu)?qiáng)房企全口徑銷售額數(shù)據(jù)，2023年房企20231-423056+8.7（年內(nèi)最高，342520236擴(kuò)大。202360064-17.7。2023TOP10TOP11-30TOP31-50TOP51-100-13-18-23和頭部房企相對(duì)韌性更強(qiáng)，TOP2010圖表18：百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)全口徑銷售金額及同比走勢(shì) 圖表19：百?gòu)?qiáng)房企單月全口徑銷售金額及同比走勢(shì)1400001200001000000

120%100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%2023-102023-72023-102023-72023-42023-12022-102022-72022-42022-12021-102021-72021-42021-12020-102020-72020-42020-1

80006000400020000

200%150%100%50%0%-50%2023-102023-72023-102023-72023-42023-12022-102022-72022-42022-12021-102021-72021-42021-12020-102020-72020-42020-1百?gòu)?qiáng)累計(jì)全口徑銷售額（億元，左）同比增速（右）

百?gòu)?qiáng)單月全口徑銷售額（億元，左）同比增速（右）來源：克而瑞， 來源：克而瑞，圖表20：2023年1-12月TOP30房企銷售表現(xiàn)來源：克而瑞，

從18家重點(diǎn)房企看，2023年全口徑銷售額合計(jì)34624億元，同比-8.0（2022年同比-24.1，其中7家實(shí)銷售額同比增長(zhǎng)在2022及2023年，僅越秀建連續(xù)兩年2023年同比恢復(fù)增長(zhǎng)，而剩下11家房企的銷售額連續(xù)兩年下滑。圖表21：18家重點(diǎn)房企2022及2023的銷售額同比增速越 建 中 華 華 招 綠 濱 保 中秀 發(fā) 國(guó) 發(fā) 潤(rùn) 商 城 江 利 國(guó) 越 建 中 華 華 招 綠 濱 保 中秀 發(fā) 國(guó) 發(fā) 潤(rùn) 商 城 江 利 國(guó) 科 湖 地 的 地 城 輝 洋萬 龍 綠 美 金 新 旭 遠(yuǎn)地 國(guó) 海 股 置 蛇 中 集 發(fā) 產(chǎn) 際 外 份 地 口 國(guó) 團(tuán) 展 集 發(fā)團(tuán) 展集 控 置 集 控 控 集團(tuán) 股 業(yè) 團(tuán) 股 股 團(tuán)集團(tuán)10%0%AA-30%-40%-50%-60%

2022銷售額同比增速 2023銷售額同比增速來源：各公司公告，注：均為全口徑銷售額，綠城中國(guó)為自投加代建合計(jì)優(yōu)質(zhì)房企市占率有望持續(xù)提升。未來房企間銷售表現(xiàn)分化將愈發(fā)明顯，其中部分房企受制于流動(dòng)性壓力，新增拿地近乎停滯，而庫(kù)存通常去化速度較慢，銷售規(guī)模持續(xù)萎縮，將逐漸從市場(chǎng)上出清。而經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的頭部央國(guó)企以及口碑較好的改善型房企能夠構(gòu)建起“銷售-拿地-銷售”的正向循環(huán)，實(shí)現(xiàn)強(qiáng)者恒強(qiáng)，市場(chǎng)份額有望進(jìn)一步提升。圖表22：部分優(yōu)質(zhì)房企的市占率持續(xù)提升4.0%3.5%3.0%2.5%2.0%1.5%1.0%0.5%0.0%

2019 2020 2021 2022 2023保利發(fā)展 中國(guó)海外發(fā)展 華潤(rùn)置地 招蛇蛇口建發(fā)國(guó)際集團(tuán) 越秀地產(chǎn) 華發(fā)股份來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，克而瑞，注：房企市占率=房企全口徑銷售額/同期統(tǒng)計(jì)局商品房銷售額、央國(guó)企成為土地市場(chǎng)的主要玩家202315（/銷售金額）0.32，較202222022制房企的投資強(qiáng)度則延續(xù)2022年以來的低位。從具體房企的投資強(qiáng)度來看，20230.420220.4現(xiàn)行土拍政策下房企拿地利潤(rùn)仍有保障，能拿地、拿好地的房企將獲益。我們認(rèn)為：①2021年下半年起，各地調(diào)整土拍規(guī)則，包括但不限于降低起拍價(jià)、設(shè)置封頂溢價(jià)率、延長(zhǎng)付款周期、提高售價(jià)上限、取消競(jìng)自持競(jìng)配建等。盡管2023年下半年多數(shù)城市取消152022-2023圖表23：重點(diǎn)房企投資強(qiáng)度分化 圖表24：重點(diǎn)房企2022及2023投資強(qiáng)度投資強(qiáng)度0.60投資強(qiáng)度0.500.400.300.200.100.00

2019 2020 2021 2022 2023

建華越發(fā)潤(rùn)秀國(guó)置地際地產(chǎn)集 團(tuán)

招保濱綠商利江城蛇發(fā)集中口展團(tuán)國(guó)

萬龍金遠(yuǎn)綠新旭科湖地洋地城輝集集集控控控A團(tuán)團(tuán)團(tuán)股股股A集團(tuán)6家央國(guó)企 5家混合所有制4家民企 15家重點(diǎn)房企

2022 2023來源：各公司公告，注：15家持續(xù)披露數(shù)據(jù)的重點(diǎn)房企 來源：各公司公告，注：15家持續(xù)披露數(shù)據(jù)的重點(diǎn)房企（不含城投）968343.2，6.8pct904440.4，8.3pct253111.3，0.5pct11492.1pct場(chǎng)的絕對(duì)主力，而民企在土地市場(chǎng)逐漸出清。從具體房企來看，2023TOP1082TOP30圖表25：央國(guó)企權(quán)益拿地金額占比提升 圖表26：2023年央國(guó)企權(quán)益拿地金額最多100%0%

2018 2019 2020 2021 2022 2023城投 混合 民企 央國(guó)企

50000

權(quán)益拿地金額（億元）權(quán)益拿地金額（億元）2018 2019 2020 2021 2022 2023央國(guó)企 城投 民企 混合排行企業(yè)名稱排行企業(yè)名稱性質(zhì)總權(quán)益拿地金額(億元)總拿地金額(億元)總規(guī)劃建面(萬㎡)溢價(jià)水平(%)樓面均價(jià)(元/㎡)1保利發(fā)展央國(guó)企116313459026149052中海地產(chǎn)央國(guó)企112912895116252483華潤(rùn)置地央國(guó)企8081068592718056來源：中指研究院，注：央國(guó)企不含城投，分開列示，下同 來源：中指研究院，圖表27：2023年權(quán)益拿地金額TOP30房企中，共有央國(guó)企19家及城投5家4建發(fā)房產(chǎn)央國(guó)企73182254810150105招商蛇口央國(guó)企6879135358170786綠城中國(guó)混合6407143958180877萬科混合4216125346114498中國(guó)鐵建央國(guó)企401513571789849越秀地產(chǎn)央國(guó)企376491211112331610華發(fā)股份央國(guó)企28039720981894111龍湖集團(tuán)民企27433932461045912濱江集團(tuán)民企21725015751591513中國(guó)金茂央國(guó)企20122217671258714中建東孚央國(guó)企17917951113526915國(guó)貿(mào)地產(chǎn)央國(guó)企17523114781572916石家莊城發(fā)投集團(tuán)城投1541542970519417中能建城市投資央國(guó)企14322010232158718福州城建城投14214211701209519偉星房產(chǎn)民企132144123101174920中國(guó)中鐵央國(guó)企1311962766710621武漢城建集團(tuán)城投1241301381943022上海西岸開發(fā)(集團(tuán))城投1202406703567423中建三局央國(guó)企1071277241762924象嶼地產(chǎn)央國(guó)企1061375272640425首開股份央國(guó)企1051054142585126保利置業(yè)央國(guó)企1041428681653427聯(lián)發(fā)集團(tuán)央國(guó)企10313710151346328常州城建城投99997701294829長(zhǎng)隆集團(tuán)民企9919785122330830北京建工央國(guó)企9514468221341來源：中指研究院，、新開工持續(xù)下降，竣工端積極保交付2021820235343萬方，同比-25.6。圖表28：重點(diǎn)房企歷年新開工面積走勢(shì) 圖表29：重點(diǎn)房企2023新開工面積及同比50000

2019 2020 2021 2022

0%-10%-20%-30%-70%

180016001400120010008006004002000萬 新 招A科 城 商A控 蛇股 口

華 保 金 發(fā) 利 地 股 發(fā) 集 份 展 團(tuán)

20%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%-60%越秀地產(chǎn)新開工面積合計(jì)（萬方，左） 同比（右）

2023新開工面積（萬方，左） 同比（右）來源：各公司公告，注：8家持續(xù)披露數(shù)據(jù)的重點(diǎn)房企 來源：各公司公告，2022711年合計(jì)竣工面積20042萬方同比+4.9保交樓政策效果顯現(xiàn)，2023圖表30：重點(diǎn)房企歷年竣工面積走勢(shì) 圖表31：重點(diǎn)房企2023竣工面積及同比50000

2019 2020 2021 2022

25%20%15%10%5%0%-5%

450040003500300025002000150010000中越綠國(guó)秀城海地中外產(chǎn)國(guó)發(fā)展

華遠(yuǎn)招發(fā)洋商股集蛇份團(tuán)口

綠保新金地利城地控發(fā)控集A股展股團(tuán)A

50%40%30%20%10%0%-10%竣工面積合計(jì)（萬方，左） 同比（右） 2023竣工面積（萬方，左） 同比（右）來源：各公司公告，注：11家持續(xù)披露數(shù)據(jù)的重點(diǎn)房企 來源：各公司公告，、資產(chǎn)負(fù)債延續(xù)縮表趨勢(shì)202356185897-7.8，20222178744+1.6；28-14.8；7家混合所有制房企40425億元，同比-11.9。從資產(chǎn)總額來看18家重點(diǎn)房企203年末資產(chǎn)總額為11820億元同下降4.6。其中萬科、綠地、龍湖、新城、金地、旭輝、遠(yuǎn)洋、美的等房企總資產(chǎn)的下降幅度超過10，逆勢(shì)擴(kuò)表實(shí)現(xiàn)后來居上。圖表32：2018-2023各類房企總資產(chǎn)規(guī)模同比走勢(shì) 圖表33：2023年末18家重點(diǎn)房企總資產(chǎn)規(guī)模及其同比40%30%20%10%0%-10%-20%

80006000400020000

A萬科發(fā)控置海蛇集中股國(guó)金地控集控集集置A2018 2019 2020 2021 2022 2023展股地外口團(tuán)國(guó)份際茂產(chǎn)股團(tuán)股團(tuán)團(tuán)業(yè)2018 2019 2020 2021 2022 2023

20%15%10%5%0%-5%-15%-25%7家混合 28家民企

發(fā) 集 集展 團(tuán) 團(tuán)21家央國(guó)企 56家樣本房企

2023年末總資產(chǎn)規(guī)模（億元，左） 同比（右）來源：wind， 來源：wind，從資產(chǎn)負(fù)債率來看，在行業(yè)下行的背景下，多數(shù)房企選擇縮表以維持穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，5620192023同比下降0.9pct其中21家央國(guó)企整體資產(chǎn)負(fù)債率為同比下降79.2，1.4pct；2882.9，0.7pct18202370。圖表34：2018-2023各類房企資產(chǎn)負(fù)債率走勢(shì) 圖表35：18家重點(diǎn)房企的資產(chǎn)負(fù)債率對(duì)比86%84%82%80%78%76%74%72%

100%0%

A中龍招華金華中萬越美保新旭建綠濱綠遠(yuǎn)國(guó)湖商潤(rùn)地發(fā)國(guó)科秀的利城輝發(fā)城江地洋A

2018 2019 2020 2021 2022 20237家混合 28家民企21家央國(guó)企 56家樣本房企

海集蛇置集股金外團(tuán)口地團(tuán)份茂發(fā)展

集集團(tuán)團(tuán)2022 2023來源：wind， 來源：wind，、改善型房企資產(chǎn)質(zhì)量高、流動(dòng)性強(qiáng)當(dāng)前和未來較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，房企的核心競(jìng)爭(zhēng)力就是資產(chǎn)流動(dòng)性。誰能拿好地并實(shí)2023其中典型改善型房企建發(fā)國(guó)際集（5.4及濱集團(tuán)（6.6）存貨結(jié)構(gòu)更健康，竣工存貨占總存貨比例小于10。圖表36：房企竣工存貨占總存貨比例對(duì)比5%0%建發(fā)國(guó)際集團(tuán)

濱綠越江城秀集中地A團(tuán)國(guó)產(chǎn)A

華旭保招新ST潤(rùn)輝利商城置控發(fā)蛇控地股展口股ST集團(tuán)

華美龍金 中中融*ST發(fā)的湖地 國(guó)國(guó)股置集集金海金份業(yè)團(tuán)團(tuán)科外茂*ST發(fā)展2021 2022 2023來源：各公司公告，）2023善型房企建（75.0（71.0（70.8及頭部央企保（70.7）70以上。圖表37：房企資產(chǎn)流速對(duì)比0%建發(fā)國(guó)際集團(tuán)

華濱保越綠中發(fā)江利秀城國(guó)股集發(fā)地中海份團(tuán)展產(chǎn)國(guó)外發(fā)展

金融美招科信的商股中置蛇份國(guó)業(yè)口

華萬中龍潤(rùn)科南湖置 建集A地 設(shè)團(tuán)股集團(tuán)A

金 新 中地 城 國(guó)集 控 金團(tuán) 股 茂2021 2022 2023來源：各公司公告，、房企債務(wù)結(jié)構(gòu)及融資成本分化2023末家重點(diǎn)房企整體短期有息負(fù)債占為26.2同比提升個(gè)百分點(diǎn)具體房企來其中建發(fā)短債占比僅7.0。從變化視角看，有8家房企的短債占比同比下降，而部分房企的短期有息負(fù)債占比明顯提升，在2024年內(nèi)或面臨較大的償債壓力。圖表38：18家重點(diǎn)房企短期有息負(fù)債占比走勢(shì) 圖表39：18家重點(diǎn)房企2022及2023短期有息負(fù)債占比27.2%26.2%27.2%26.2%26.2%25.1%24.6%23.8%23.0%27%26%25%24%23%22%

80%70%60%50%40%30%20%10%0%

建龍中華中萬招保越綠華美濱新綠金遠(yuǎn)旭A發(fā)湖國(guó)發(fā)國(guó)科商利秀城潤(rùn)的江城地地洋輝A21%

蛇發(fā)地中置置集控控集集控口展產(chǎn)國(guó)地業(yè)團(tuán)股股團(tuán)團(tuán)股

2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023短期有息負(fù)債占比

集 發(fā) 集團(tuán) 展 團(tuán)2022 2023來源：各公司公告， 來源：各公司公告，2023174.45，同比下降12bp。其中8家央國(guó)企為3.94，同比下降53bp40bp3.6，具備領(lǐng)先的成本優(yōu)勢(shì)。平均融資成本圖表40：重點(diǎn)房企平均融資成本走勢(shì) 圖表41：房企2022及2023融資成本對(duì)比平均融資成本6.0%5.5%5.0%4.5%4.0%3.5%3.0%

8%7%6%5%4%3%2%1%0%2019 2020 2021 2022 20238家央國(guó)企 4家混合所有制5家民企 17家重點(diǎn)房企

發(fā) 集 集 團(tuán)展 團(tuán) 團(tuán)2022 2023來源：各公司公告，注：17家持續(xù)披露數(shù)據(jù)的重點(diǎn)房企；平均融資成本為算術(shù)平均數(shù)

來源：各公司公告，、分紅印證房企的實(shí)力與底氣2021-2023年期間每年均穩(wěn)定分紅超100億元人民幣，累計(jì)分紅超300億元超越其他房企。圖表42：18家重點(diǎn)房企2021-2023年分紅總額（億元人民幣）1201008060402002021 2022 2023來源：wind，從分紅比例來看，20232023年華發(fā)股份及美的置業(yè)兩家房企的分紅比例超50，40。由此可以發(fā)現(xiàn)，能夠積圖表43：18家重點(diǎn)房企2021-2023年分紅比例80%70%60%50%40%30%20%10%0%2021 2022 2023來源：wind，注：中國(guó)金茂全年歸母凈利潤(rùn)轉(zhuǎn)虧且未派發(fā)末期股息，分紅比例采用中期數(shù)據(jù)綜上所述，20232021半年以后拿地的項(xiàng)目利潤(rùn)空間相對(duì)較高，預(yù)計(jì)自2024年起逐步進(jìn)入報(bào)表結(jié)算，因此在此期間拿地積極的房企毛利率水平有望得到修復(fù)。從經(jīng)營(yíng)端看，202320242024行業(yè)專題研究報(bào)告2024/1/11行業(yè)專題研究報(bào)告

2024/1/1AVG-STDVAVG-STDV2023/7/11AVG-STDVAVG-STDV

2023/7/12023/1/11

2023/1/12022/7/11

2022/7/1AVG+STDV2022/1/11AVG+STDV

2022/1/1AVG+STDV2021/7/11AVG+STDV

2021/7/12021/1/11

2021/1/12020/7/11

2020/7/1AVGAVG2020/1/11AVGAVG

2020/1/12019/7/11

2019/7/1PE