株洲市房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告1

第一局部報(bào)告概要一、調(diào)研說明〔一〕市場研究的背景與目的：1、市場調(diào)研的背景：隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，株洲市房地產(chǎn)市場已逐步形成；目前尚處于初級開展階段向中級過渡，高、中、低檔工程具備。株洲銀基房地產(chǎn)擬在中心廣場原市政府舊址開發(fā)一房地產(chǎn)工程。目前株洲銀基房地產(chǎn)已全面展開株洲市房地產(chǎn)市場調(diào)研工作，并進(jìn)入到運(yùn)營狀態(tài)。2、市場調(diào)研的目的：旨在通過對株洲市房地產(chǎn)及本工程的市場根本情況進(jìn)行市場調(diào)查研究，以便加深我們對總體市場的認(rèn)識，同時也便于公司高層決策者在進(jìn)行具體的工程規(guī)劃、開發(fā)運(yùn)作時，有效地對株洲房地產(chǎn)市場的供給與需求情況、目標(biāo)消費(fèi)群體的生活方式和需求特點(diǎn)、市場容量與開展空間、市場開展趨勢等作出宏觀的掌控與準(zhǔn)確的判斷，從而有利于對擬開發(fā)的工程從開發(fā)規(guī)模、檔次、進(jìn)度、市場目標(biāo)定位到營銷策略、價格策略、本錢構(gòu)成、宣傳推廣手段等方面及時進(jìn)行決策，并對今后的相關(guān)工作給予傾向性指導(dǎo)?！捕呈袌稣{(diào)研的方法與方式1、市場調(diào)研方法：A、訪問法B、觀察法C、隨機(jī)抽樣D、邏輯推導(dǎo)2、資料的收集方式：A、網(wǎng)上信息收集、資料匯編整理B、統(tǒng)計(jì)局、房地產(chǎn)等單位數(shù)據(jù)與信息檢索、收集C、現(xiàn)場采盤〔調(diào)查〕D、同行等業(yè)內(nèi)人士訪談E、生活圈內(nèi)目標(biāo)消費(fèi)者訪談〔三〕市場研究的方向與內(nèi)容：本次市場調(diào)研的方向與內(nèi)容主要是湖南省、株洲市根本綜合情況；長株潭城市群遠(yuǎn)景開展規(guī)劃；株洲市區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析；湖南省與株洲房地產(chǎn)市場的開展?fàn)顟B(tài)與趨勢方面所表現(xiàn)出的主要征象，株洲市房地產(chǎn)市場供給與需求分析、土地開發(fā)情況以及分物業(yè)市場分析等。具體內(nèi)容，詳見此后章節(jié)?！菜摹潮敬问袌稣{(diào)研時限：2004年3月1日——3月18日二、咨詢報(bào)告結(jié)論精要1、株洲全市土地總面積11272平方公里，市區(qū)面積542平方公里，建成區(qū)面積69平方公里；總?cè)丝谌f人，其中市區(qū)人口萬人。2003年，全市實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值億元，人均GDP達(dá)1270美元。2、株洲市近年來財(cái)政收入平穩(wěn)上升，自2002年起，隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，財(cái)政支出開始大于收入。3、2003年株洲市全年完成億元，同比增長11.1%，增速同比上年加快個百分點(diǎn)，比全省平均水平高出個百分點(diǎn)。株洲市全市人均GDP到達(dá)10500元，比上年增加856元，突破萬元大關(guān)，按匯率折算達(dá)1270美元。4、2003年株洲市城市居民人均可支配收入為8786元，同比增長10.7%；城市居民人均消費(fèi)性支出6760元，同比增長8.1%。農(nóng)民人均純收入為3029元，同比增長5.6%；農(nóng)民人均生活消費(fèi)支出為2331元，增長14.2%。年末全市城鄉(xiāng)居民人均儲蓄存款6515元，比上年增加1131元。5、2004年湖南省房地產(chǎn)市場依然蘊(yùn)藏著巨大的開展?jié)摿Α?、株洲房地產(chǎn)總量擴(kuò)張強(qiáng)勢十清楚顯7、株洲房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)整體水平提高9、商業(yè)地產(chǎn)投資掀起高潮10、株洲房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)向好和消費(fèi)者購房熱情的快速釋放、良好開展空間引來大資本以及政策與環(huán)境因素等是株洲房地產(chǎn)市場快速增長的深層原因11、開發(fā)存在短期行為、負(fù)債經(jīng)營風(fēng)險存在、土地經(jīng)營不夠標(biāo)準(zhǔn)、開發(fā)經(jīng)營矛盾顯現(xiàn)是株洲市當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)存在的主要問題12、2003年株洲房地產(chǎn)完成開發(fā)土地面積凸顯快速增長之勢。13、開發(fā)建設(shè)和居民購房積極性在株洲并駕齊驅(qū)并空前高漲。14、商品房的有效需求保持了較高的增幅，市場供、求兩旺。15、目前株洲市在建、在售的住宅樓盤開發(fā)面積約為萬平方米，約計(jì)21個樓盤，平均起價約為1279元/平方米，均價在1400元/平方米左右，其均價和起價有上漲現(xiàn)象，且幅度較大。16、別墅工程在區(qū)位分布上，大局部別墅分布在郊區(qū)；在工程設(shè)計(jì)上，多為獨(dú)立別墅、聯(lián)排別墅、花園洋房或小高層高檔住房組合成的綜合性社區(qū)，純別墅工程較少，且建筑密度大。17、目前株洲市在建、在售的商住樓面積約為540976㎡，戶型面積在110—250㎡之間，平均起價約為1534元/平方米，平均均價約為1695元/平方米。其主要特點(diǎn)：高容積率、低綠率；戶型設(shè)計(jì)偏向于居?。煌＼囄粩?shù)量少、缺乏商務(wù)配套。大局部工程對目標(biāo)客戶群不明確，市場局面混亂，在營銷推廣中目標(biāo)訴求不明確。18、目前株洲市的專業(yè)寫字樓很少，僅有新一佳保利大廈較為專業(yè)，從其銷售情況來看較受投資者的青睞；保利大廈寫字樓局部根本售完，其均價約為3060元左右。在今后，株洲寫字樓市場將會迎來一個很好的開展機(jī)遇。19、預(yù)測2004年株洲市房地產(chǎn)開發(fā)投資仍有較強(qiáng)的后勁，但增幅比上年有所減緩，預(yù)計(jì)可到三到四成左右。第二局部株洲市自然與人文背景綜述一、株洲概況株洲，古稱建寧，位于湖南省東部，湘江中游，東經(jīng)120°57'-114°07',北緯26°03'-28°01',是湖南省長、株、潭"金三角"的重要一極?，F(xiàn)轄炎陵縣、茶陵縣、攸縣、醴陵市、株洲縣和荷塘區(qū)、蘆淞區(qū)、石峰區(qū)及河西高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)?？偯娣e11272平方公里，人口369萬。株洲市歷史悠久。中華民族的始祖炎帝神農(nóng)氏，曾在這里教民耕種，遍嘗百草,后葬于“茶鄉(xiāng)之尾”(今酃縣塘田鄉(xiāng))。三國時吳在此設(shè)立建寧縣，后歷經(jīng)滄桑，幾度變遷。建市前夕為湘潭縣轄一個僅幾千人口、幾十萬元工業(yè)總產(chǎn)值的小鎮(zhèn)。1951年成立專轄縣級市，1956年升為省轄地級市，1983年實(shí)行市管縣體制，由單轄株洲縣擴(kuò)充轄醴陵市、攸縣、茶陵縣、炎陵縣(原酃縣)。株洲市有著榮耀的革命傳統(tǒng)。老一輩無產(chǎn)階級革命家毛澤東、朱德、李立三、譚震林等曾在這里從事過革命實(shí)踐活動。炎陵縣、茶陵縣為湘贛革命根據(jù)地的重要組成局部。株洲市地處湖南省中東部，是中國南方重要的交通樞紐，具有鐵、公、水、空綜合運(yùn)輸能力。京廣、浙贛、湘黔3大鐵路干線在此交匯。株洲火車站為全國10大客運(yùn)站和7大零擔(dān)貨物中轉(zhuǎn)站之一。株洲北站是江南最大的路網(wǎng)性編組站。株洲市已成為中國江南最大的鐵路樞紐。公路四通八達(dá)，106、320國道及連接湘贛閩3省的三南公路穿境而過。株洲市是中華人民共和國成立后迅速崛起的工業(yè)新城。50年代，國家安排的重點(diǎn)建設(shè)工程，株洲市就有5項(xiàng)?，F(xiàn)在全市共有獨(dú)立核算工業(yè)企業(yè)1700家，其中大中型企業(yè)56家，有6家大型企業(yè)躋身于全國500家大型企業(yè)行列。在中共湖南省委、省政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，株洲市人民經(jīng)過40多年的艱苦創(chuàng)業(yè)，株洲市已逐步建設(shè)成為江南內(nèi)陸腹地的高效農(nóng)業(yè)基地，商品集散基地，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地和交通信息中心。二、各區(qū)人口及面積〔人口密度〕1、截止2002年底，株洲市總?cè)丝谌f人，人口密度327人/每平方公里，其中男性萬人，女性萬人；非農(nóng)業(yè)人口萬人，農(nóng)業(yè)人口萬人，人口自然增長率為‰。全市土地總面積11272平方公里，其中城區(qū)面積542平方公里。具體分布如下：人口狀況與面積地區(qū)年末總戶數(shù)〔戶〕年末總?cè)丝凇踩恕晨側(cè)丝谥锌側(cè)丝谥型恋孛娣e〔平方公里〕人口密度〔人/平方公里〕男〔人〕女〔人〕全市102077236939111901311179268011272327市轄區(qū)2326507722083981683740405421425荷塘區(qū)643402210521148941061581591390石峰區(qū)749862489421305841183581611546蘆凇區(qū)5981219320298560946422897天元區(qū)335121090125413054882150727株洲縣1210514372832267032105801381317攸縣2056527502813856593646222664282茶陵縣1466865620602882232738372500225炎陵縣509451767139032986384203087醴陵市2637889954465122294832172157446〔數(shù)據(jù)來源：《株洲統(tǒng)計(jì)年鑒》〕2、近三年人口自然增長率約為‰，人口死亡率約為‰，大于人口自然增長率。由此可以看出，在今后幾年內(nèi)，人口不會出現(xiàn)大幅增長，人口增長將出現(xiàn)一個平穩(wěn)的增長趨勢?！矓?shù)據(jù)來源：長沙統(tǒng)計(jì)年鑒〕三、株洲市總體規(guī)劃《株洲市城市總體規(guī)劃〔2001--2020〕》將城市功能定位于南方重要交通樞紐、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)的新型工業(yè)基地、中南地區(qū)重要的商貿(mào)和現(xiàn)代物流中心、炎帝歷史文化紀(jì)念地的城市總體規(guī)劃，分別對市域城鎮(zhèn)和中心城區(qū)進(jìn)行了規(guī)劃。在市域城鎮(zhèn)開展規(guī)劃中，分別從經(jīng)濟(jì)區(qū)劃分、行政區(qū)劃調(diào)整、根底設(shè)施規(guī)劃、環(huán)境保護(hù)及生態(tài)建設(shè)規(guī)劃等11個方面做出詳細(xì)規(guī)劃。到2005年，實(shí)現(xiàn)對現(xiàn)有城鎮(zhèn)體系格局的初步調(diào)整；到2010年，城鎮(zhèn)體系空間結(jié)構(gòu)初步形成網(wǎng)絡(luò)狀結(jié)構(gòu)，攸縣撤縣改市，成為市域次中心城市；2020年，形成完整的市域城鎮(zhèn)體系。2005年市域城市化水平到達(dá)42%，2010年到達(dá)50%，2020年到達(dá)60%。中心城區(qū)從城市建設(shè)用地、綜合交通、綠地系統(tǒng)、排水工程、供電工程等多方面做出總體或?qū)I(yè)規(guī)劃。此規(guī)劃通過近期加強(qiáng)城市根底設(shè)施建設(shè)；新區(qū)建設(shè)重點(diǎn)向河西開展，完善天臺高科園建設(shè)，啟動栗雨高科園開發(fā)及中心區(qū)公共設(shè)施工程建設(shè)；河?xùn)|重點(diǎn)開展楓溪生態(tài)城、田心高科園等。對蘆淞市場群、南岳嶺片區(qū)等舊城和社區(qū)實(shí)施整體漸進(jìn)的更新，搬遷或改造污染嚴(yán)重及對城市平安構(gòu)成威脅的工廠、倉庫等設(shè)施；加快市區(qū)物流中心配套設(shè)施的建設(shè)等，逐步提高城市的綜合效勞功能，為株洲建立現(xiàn)代化物流產(chǎn)業(yè)打好根底。四、長株潭城市群遠(yuǎn)景開展規(guī)劃〔一〕長株潭現(xiàn)狀介紹1、構(gòu)成：長株潭地區(qū)地處湘江下游，包括3個地級市、4個縣級市，8個縣，162個建制鎮(zhèn)，362個集鎮(zhèn)。長沙、株洲與湘潭三市市區(qū)毗鄰的，以三市市區(qū)為中心、南北長90公里，東西寬50公里的范圍，是人口和產(chǎn)業(yè)體系的重心，構(gòu)成了長株潭城市群的核心區(qū)。2、位置：東與江西為鄰，西與益陽、婁底相連，北與岳陽接壤，南與衡陽、郴州交界。3、面積：三市土地總面積28106平方公里，占全省的13.27%。4、人口：2002年總?cè)丝谌f人，占全省的18.85%；2002年三市市鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)人口為萬人，占全省市鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)人口總數(shù)的25.23%，城鎮(zhèn)化水平為41.62%，遠(yuǎn)高于全省同期城鎮(zhèn)化水平32%，與全國同期平均水平相比，也高出個百分點(diǎn)?！捕抽L株潭城市群開展目標(biāo)長株潭城市群開展目標(biāo)，是適應(yīng)經(jīng)濟(jì)全球化、區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化的潮流，構(gòu)筑根底設(shè)施一體化、產(chǎn)業(yè)一體化、市場一體化、城鄉(xiāng)一體化的總體格局，建成有一流環(huán)境品質(zhì)和現(xiàn)代化城市運(yùn)轉(zhuǎn)效率，具備集聚容納跨國公司和國家首腦機(jī)構(gòu)能力的城市連綿區(qū)。遠(yuǎn)景長株潭城市群將逐漸開展成為我國中西部地區(qū)主要城市連綿區(qū)，并形成空間布局合理、功能分區(qū)明確、人居環(huán)境優(yōu)美、人地關(guān)系協(xié)調(diào)的特大網(wǎng)狀城市空間結(jié)構(gòu)。三市主城區(qū)及中間地帶共同構(gòu)成城市連綿區(qū)的核心區(qū)，核心區(qū)面積約4500平方公里，其空間布局結(jié)構(gòu)為以湘江和現(xiàn)京珠高速公路為主軸的帶狀組團(tuán)式結(jié)構(gòu)。預(yù)計(jì)到2020年，長沙市區(qū)的人口總數(shù)到達(dá)350萬人，土地面積為350km2；株洲的城市人口為100萬人，土地面積為100km2；湘潭的人口為90萬人，土地面積為90km2。到2020長株潭的人口總數(shù)到達(dá)450-470萬人。〔三〕長株潭城市群與市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃長株潭城市群包括3個地級市、4個縣級市、8個縣、162個建制鎮(zhèn)。三市土地總面積28106平方公里，占全省的13．3％；2002年三市國內(nèi)生產(chǎn)總值億元，增長11.7%，高出全省個百分點(diǎn)，三市國內(nèi)生產(chǎn)總值占全省國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為32.8%，比上年高個百分點(diǎn)?？v觀國內(nèi)外城市群開展歷史和現(xiàn)狀，分析長株潭城市群遠(yuǎn)景開展，可以預(yù)見，長株潭城市群將順應(yīng)經(jīng)濟(jì)全球化、區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化的潮流，遠(yuǎn)景開展成為有一流環(huán)境品質(zhì)和現(xiàn)代化城市運(yùn)轉(zhuǎn)效率，具備集聚和容納跨國公司或國家首腦機(jī)構(gòu)能力的城市連綿區(qū)。該連綿區(qū)以三市主城區(qū)及中間地帶長約90公里、寬約50公里、面積約4500平方公里范圍為核心區(qū)；2050年左右，核心區(qū)城市人口可能到達(dá)800～1000萬人。核心區(qū)較理想城市空間布局結(jié)構(gòu)應(yīng)為：以湘江和現(xiàn)京珠高速公路為主軸的帶狀組團(tuán)式結(jié)構(gòu)。該結(jié)構(gòu)的選擇是通過多方案論證比擬得出的，它以湘江和現(xiàn)京珠高速公路為主軸，從單中心向多核城市轉(zhuǎn)變；三市向心開展，并逐漸演變成為具有很強(qiáng)集聚效應(yīng)的城市連綿區(qū)。該方案為推薦方案，優(yōu)點(diǎn)是保持了良好的生態(tài)環(huán)境，三市聯(lián)系緊密，由于開展重點(diǎn)在河?xùn)|，根底設(shè)施條件較好。第三局部株洲市區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析一、城市宏觀經(jīng)濟(jì)行綜合分析〔一〕經(jīng)濟(jì)開展水平〔株洲市近年財(cái)政收入與支出分析〕2003年，株洲市全市共實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入億元，比2002年增長15.6%；固定資產(chǎn)投資快速增長，全年完成全社會固定資產(chǎn)投資105億元，首次突破100億大關(guān)，比上年增長26.4%；合同利用外資和實(shí)際利用外資均有較大幅度增長，保險市場、信托投資、期貨交易、證券交易、外匯交易日趨活潑。由上圖可以看出，株洲市近年來財(cái)政收入平穩(wěn)上升，自2002年起，隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，財(cái)政支出開始大于收入?！矓?shù)據(jù)來源：《株洲統(tǒng)計(jì)年鑒》〕〔二〕城市宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況分析1、國內(nèi)生產(chǎn)總值據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，2003年株洲市全年完成億元，同比增長11.1%，增速同比上年加快個百分點(diǎn)，比全省平均水平高出個百分點(diǎn)。其中，第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值億元，同比增長3.5%；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值億元，同比增長13.5%；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值億元，同比增長10.8%。三次產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)比例為13.2:49:37.8，其中，一產(chǎn)業(yè)比重比上年下降個百分點(diǎn)，二產(chǎn)業(yè)比重比上升個百分點(diǎn)，三產(chǎn)業(yè)比重比上升個百分點(diǎn)。株洲市全市人均GDP到達(dá)10500元，比上年增加856元，突破萬元大關(guān)，按匯率折算達(dá)1270美元。2、農(nóng)業(yè)全年實(shí)現(xiàn)農(nóng)林牧漁業(yè)總產(chǎn)值億元，同比增長3.6%，增幅同比提升個百分點(diǎn)。3、工業(yè)、郵電、交通工業(yè)生產(chǎn)加速開展。2003年株洲市完成工業(yè)增加值億元，增長12.5%。其中規(guī)模以上工業(yè)增加值億元，增長18.4%，增幅比上年提高2個百分點(diǎn)。輕工業(yè)增加值億元，增長26%，重工業(yè)增加值億元，增長16.5%；國有及國有控股企業(yè)增加值億元，增長16.7%；股份制企業(yè)增加值億元，增長28.9%；外商及港澳臺企業(yè)增加值億元，增長53.9%。經(jīng)濟(jì)效益大幅提升。2003年全市規(guī)模工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)到達(dá)102.1%，比上年提高個百分點(diǎn)；總資產(chǎn)奉獻(xiàn)率7.14%，比上年提高個百分點(diǎn)；資本保值增值率111.1%，提高個百分點(diǎn)；流動資金周轉(zhuǎn)次數(shù)次，比上年加快次；本錢費(fèi)用利潤率3.4%，提高個百分點(diǎn)；全員勞動生產(chǎn)率38560元/人，增長44%；全年銷售收入過億元的企業(yè)36家，利潤過千萬的企業(yè)21家，分別比上年增加7家和6家。交通運(yùn)輸、倉儲和郵政業(yè)加快開展，綜合效勞水平不斷提高。全年實(shí)現(xiàn)交通運(yùn)輸、倉儲和郵政業(yè)增加值億元，比上年增長9.5%。4、固定資產(chǎn)投資2003年，株洲市全社會完成固定資產(chǎn)投資額105億元，首次突破100億元大關(guān)，比上年增長26.4%，其中：國有及其它單位投資億元，增長27.2%；非國有經(jīng)濟(jì)投資億元，增長20.1%。在非國有經(jīng)濟(jì)中,外商、港澳臺、聯(lián)營、股份制經(jīng)濟(jì)投資5.7億元；城鎮(zhèn)和農(nóng)村集體投資億元，增長24.5%；城鎮(zhèn)和農(nóng)村個體投資億元，增長21.3%。按管理渠道分，根本建設(shè)投資億元，增長3.5%；全年完成更新改造投資億元，增長26.4%；房地產(chǎn)投資億元，增長94.4%。地方工程投資億元，增長31.3%；中央工程投資億元，增長13.6%。年內(nèi)新開工工程389個，增長2.6%，竣工工程343個,增長14%。在國有及其它投資中，第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)分別完成投資億元、億元、和億元，分別比上年增長39.3%、5.4%和109.5%。十大重點(diǎn)工程完成投資億元?！矓?shù)據(jù)來源：株洲統(tǒng)計(jì)年鑒〕5、國內(nèi)市場與對外貿(mào)易國內(nèi)商品市場銷售活潑。盡管經(jīng)歷了“非典”的考驗(yàn)，株洲市消費(fèi)品市場整體運(yùn)行仍保持穩(wěn)步增長，新的消費(fèi)熱點(diǎn)逐步形成。全年社會消費(fèi)品零售總額億元，比上年增長10.6%。按銷售地區(qū)分,城市實(shí)現(xiàn)零售額億元，增長11.6%；縣城實(shí)現(xiàn)零售額億元,增長10.3%；縣以下實(shí)現(xiàn)零售額億元,增長8.5%。按行業(yè)分,批發(fā)、零售貿(mào)易業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額億元

,增長11%；餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額16億元,增長12.1%；其它行業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額億元，下降7.2%；按經(jīng)濟(jì)類型分，公有制經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)零售額億元,增長8.6%，其中國有及國有控股經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)零售額億元,增長4.8%；個體經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)零售額億元,增長10.7%;私營經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)零售額億元，增長10.5%。商品交易市場交易活潑。至年末，全市共有商品交易市場262個，全年成交額120億元，比上年增長10.8%，其中農(nóng)副產(chǎn)品市場成交額36億元，增長9.9%。大型市場、連鎖超市等新型業(yè)態(tài)顯現(xiàn)巨大活力，2003年全市億元市場11家，成交額億元；列入限額以上批零貿(mào)易企業(yè)統(tǒng)計(jì)的23大類商品，銷售上升的有21類，其中，18類商品增長到達(dá)兩位數(shù)，限額以上貿(mào)易企業(yè)汽車零售額增長160%，通訊器材零售額增長69.1%，書報(bào)雜志類零售額增長25.8%。對外貿(mào)易、招商引資成就斐然。今年以來，我市加快對外開放步伐，各經(jīng)濟(jì)主體積極拓展國際市場，對外出口明顯加快。據(jù)海關(guān)統(tǒng)計(jì),全市進(jìn)出口總額億美元，增長30.8%，其中出口億美元，增長19.5%，分別比上年提高40個和28個百分點(diǎn)，在全省出口總額中的比重達(dá)17%。；進(jìn)口億美元，增長75.7%。出口產(chǎn)品結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，全年機(jī)電產(chǎn)品出口億美元，增長33.1%，占全市外貿(mào)出口總額的比重由上年的27.7%提高到30.7%。出口市場多元化戰(zhàn)略效果明顯，在主要出口市場中，對日本、歐盟、拉丁美洲及非洲增幅均在25%以上。全市實(shí)際引進(jìn)以民間資本為主體的內(nèi)資272項(xiàng),其中1000萬元以上工程30個,實(shí)際利用內(nèi)資億元，增長48.5%；新批外商投資企業(yè)42家,其中中外合資25家、中外合作2家、外商獨(dú)資15家，實(shí)際到位外資9007萬美元,同比增長26.4%。6、財(cái)政、金融——補(bǔ)交金融方面的指標(biāo)數(shù)據(jù)2003年，株洲共實(shí)現(xiàn)財(cái)政總收入億元，比上年增長15.6%；一般預(yù)算收入億元，增長13.2%；其中，增值稅億元,增長17.6%；營業(yè)稅億元，增長21.1%；個人所得稅億元，下降0.58%；城市維護(hù)建設(shè)稅億元，增長12.3%；房產(chǎn)稅億元，增長12.7%；契稅億元，增長99.8%；此外，9個區(qū)縣〔市〕財(cái)政收入增幅均在10%以上。全年財(cái)政總支出億元，比上年增長14.5%。其中，根本建設(shè)支出億元，增長23.4%；撫恤和社會福利救濟(jì)支出億元，增長35.1%；城市維護(hù)費(fèi)用支出億元，增長67%。7、物價、人民生活城鄉(xiāng)居民生活水平明顯提高。2003年,全市居民人均可支配收入8786元，比上年增長10.7%，其中勞動報(bào)酬收入、財(cái)產(chǎn)性收入、轉(zhuǎn)移性收入分別增長10.1%、42.9%和10.1%；城市居民恩格爾系數(shù)為34.8%,下降個百分點(diǎn)；城市居民生活消費(fèi)性支出6760元，增長8.1%，。(數(shù)據(jù)來源：株洲市統(tǒng)計(jì)局)二、城市及各區(qū)的居民收入水平、消費(fèi)水平和消費(fèi)結(jié)構(gòu)〔一〕近三年株洲市人均收入開展走勢提高人民生活水平是經(jīng)濟(jì)開展的根本性目的之一，株洲市人民整體生活水平在城市綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力快速提升的同時同步上升。2003年，城市居民人均可支配收入為8786元，同比增長10.7%；城市居民人均消費(fèi)性支出6760元，同比增長8.1%。農(nóng)民人均純收入為3029元，同比增長5.6%；農(nóng)民人均生活消費(fèi)支出2331元，同比增長14.2%。年末全市城鄉(xiāng)居民人均儲蓄存款6515元，比上年增加1131元。近年來城市居民人均可支配收入、城市居民人均消費(fèi)性支出開展變化情況如下列圖：〔數(shù)據(jù)來源：《株洲統(tǒng)計(jì)年鑒》及株洲統(tǒng)計(jì)局〕〔二〕近三年株洲市GDP的開展走勢及每年人均GDPGDP作為社會生產(chǎn)的最終成果，是衡量一個地區(qū)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的綜合指標(biāo)，社會事業(yè)的開展，人民生活質(zhì)量水平的提升，都必須建立在經(jīng)濟(jì)開展的根底上。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，2003年株洲市全年完成億元，同比增長%，增速比上年加快個百分點(diǎn)。1、國內(nèi)生產(chǎn)總值2、人均國內(nèi)生產(chǎn)總值數(shù)據(jù)說明，近年來株洲市人均國內(nèi)生產(chǎn)總值以每年9.73%的平均速度穩(wěn)步增長。第四局部株洲市區(qū)域房地產(chǎn)市場宏觀分析一、湖南房地產(chǎn)市場綜述(一)2003年形勢分析2003年全省房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)高速增長，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模日益擴(kuò)大，住房消費(fèi)需求強(qiáng)勁，房地產(chǎn)信貸增長迅速，商品房價格穩(wěn)步攀升，經(jīng)濟(jì)適用住房空置面積下降，房地產(chǎn)市場購銷兩旺，市場供給與需求總體平衡，房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)快速開展，進(jìn)一步擴(kuò)大了消費(fèi)需求和投資需求，拉動了國民經(jīng)濟(jì)增長。根據(jù)2003年1-12月統(tǒng)計(jì)資料分析，主要呈現(xiàn)以下特征：1、房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)高速增長。全省共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資230億元，比上年增長52.4%，投資額居全國第十四位，投資增速居全國第五位。其中，長沙市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資億元，增長35.9%，占全省開發(fā)投資的48.2%。投資高速增長的主要原因：一是新注冊企業(yè)迅速增加，新增327家，總數(shù)達(dá)1986家，增長19.7%，企業(yè)自籌資金億元，增長74.7%；二是房地產(chǎn)開發(fā)吸引大量民間資本，民營企業(yè)完成投資億元，增長61.1%，明顯高于全省的平均增速，占總投資的83.7%，比上年提高了個百分點(diǎn)；三是商業(yè)銀行繼續(xù)看好房地產(chǎn)市場，加大了信貸力度。2、房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模實(shí)現(xiàn)新突破，商品住宅占房地產(chǎn)市場的主導(dǎo)地位。全省商品房施工面積突破三千萬，到達(dá)3073萬平方米，增長47.4%，其中，新開工面積萬平方米，增長47.6%。商品房竣工面積突破一千萬，到達(dá)萬平方米，增長42%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適應(yīng)房地產(chǎn)市場變化，積極調(diào)整商品房供給結(jié)構(gòu)，使商品住宅成為房地產(chǎn)市場的主打產(chǎn)品。在商品房施工面積中，商品住宅2295萬平方米,占74.7%，寫字樓萬平方米,占3.2%，商業(yè)營業(yè)用房萬平方米,占17.6%，其它房屋萬平方米,占4.5%?！操Y料來源：湖南省建設(shè)廳〕3、適時調(diào)控經(jīng)濟(jì)適用住房，經(jīng)濟(jì)適用住房空置面積降低。2003年，全省經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)完成投資億元，比上年減少了36.3%，施工面積萬平方米，減少了13.3%，其中，新開工面積354.8萬平方米?？⒐っ娣e萬平方米，減少44.5%。銷售面積235萬平方米，銷售收入億元，平均售價元/m2，下跌了6.4%(長沙市平均售價1248元/m2)。經(jīng)濟(jì)適用住房空置萬平方米，下降24.8%，其中空置一年以上6萬平方米，下降19.3%。全省嚴(yán)格管理經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)和銷售，及時遏制了濫用優(yōu)惠政策、濫建經(jīng)濟(jì)適用住房的勢頭，全面禁止黨政機(jī)關(guān)組織職工興建公務(wù)員小區(qū)。4、強(qiáng)勁的個人住房消費(fèi)帶動房地產(chǎn)信貸迅速增長。截止去年12月底，金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)各項(xiàng)貸款余額億元，比年初增長41.7%，占全省貸款總額9.3%，新增貸款億元，占全省新增貸款的18.2%。房地產(chǎn)不良貸款從2002年的14%下降到7.6%，信貸資產(chǎn)質(zhì)量大幅度提高。個人住房消費(fèi)貸款余額億元，新增貸款58億元，比年初增長56.3%，比房地產(chǎn)貸款的增長速度高出個百分點(diǎn)。消費(fèi)貸款增長速度明顯高于開發(fā)貸款的增長速度。5、商品銷售形勢良好，預(yù)售面積強(qiáng)勁增長，價格穩(wěn)步攀升。商品房銷售面積到達(dá)萬平方米，增長40.6%，銷售收入億元，增長47.9%。商品房均價1413元/平方米，上漲了5.2%(長沙市商品房均價2468元/平方米)。商品房預(yù)售面積到達(dá)萬平方米，增長91.3%，定金及預(yù)售款到達(dá)億元，增長43.3%。6、房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的奉獻(xiàn)突現(xiàn)。房地產(chǎn)市場快速開展促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)增長。首先表現(xiàn)在，房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅明顯高于全社會固定資產(chǎn)投資增幅，占全社會固定資產(chǎn)投資的比重到達(dá)14.8%，比上年提高3點(diǎn)6個百分點(diǎn)，對固定資產(chǎn)投資增長的奉獻(xiàn)率為38.8%，是投資構(gòu)成中最活潑的因素，起到了火車頭的作用。其次表現(xiàn)在，啟動個人住房消費(fèi)，個人住房消費(fèi)信貸高速開展，個人住房消費(fèi)貸款占全省個人消費(fèi)貸款72.9%，住房消費(fèi)成為最重要的消費(fèi)熱點(diǎn)，有效地?cái)U(kuò)大了內(nèi)需。2003年房地產(chǎn)開發(fā)投資直接拉動經(jīng)濟(jì)增長1點(diǎn)8個百分點(diǎn)，占GDP比重到達(dá)5%，比上年提高了1點(diǎn)6個百分點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)增長對房地產(chǎn)業(yè)依賴性增大?！操Y料來源：湖南省建設(shè)廳〕同時，必須清醒看到，湖南省房地產(chǎn)市場也存在一些不容無視的問題：一是14個市、州中有5個房地產(chǎn)開發(fā)投資增長過猛，郴州市、懷化市、湘西自治州、株洲市及婁底市的投資增幅超過100%。二是土地供給量增長過快，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大量儲藏土地，新購置土地面積為1550萬平方米，增長52.3%，削弱了政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的能力。三是商品房空置面積呈上升勢頭，空置面積萬平方米，增長24.5%，空置一年以上的49萬平方米，同比增長13.4%，其主要原因：第一、局部市城市空置面積大幅度上升，長沙市增加了78.5%、衡陽市增加了112.1%、郴州市增加了82.8%；第二、許多地方競相開發(fā)商業(yè)步行街、市場、商貿(mào)城，商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)過度，造成大量空置，空置面積萬平方米，增加了84%。四是全省經(jīng)濟(jì)適用住房供給總量過剩，邵陽市、岳陽市、益陽市、永州市、懷化市、婁底市的經(jīng)濟(jì)適用房占商品住宅的比重超過50%，建得過多、過濫?！操Y料來源：湖南省建設(shè)廳〕(二)2004年展望黨的十六大確立了全面建設(shè)小康社會的奮斗目標(biāo)，湖南省已把改善和提高城鄉(xiāng)居民的居住水平作為“全面小康”的重要內(nèi)容。實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場持續(xù)、健康開展，對促進(jìn)經(jīng)濟(jì)開展和社會進(jìn)步具有重要意義。展望2004年湖南省房地產(chǎn)市場，有如下有利因素：1、當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢和政策導(dǎo)向有利于房地產(chǎn)市場開展。2003年我國經(jīng)受住了重大疫情等嚴(yán)峻考驗(yàn)，實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)快速增長，改革開放和各項(xiàng)社會事業(yè)全面進(jìn)步，良好的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢為房地產(chǎn)市場的開展奠定了堅(jiān)實(shí)的根底。黨的十六屆三中全會提出了促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會協(xié)調(diào)開展的指導(dǎo)思想，《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康開展的通知》〔國發(fā)[2003]18號文件〕進(jìn)一步確定了房地產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位，為房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、健康開展創(chuàng)造了很好的政策環(huán)境，房地產(chǎn)業(yè)正面臨著難得的開展機(jī)遇。2、城鎮(zhèn)居民收入穩(wěn)定增長，住房消費(fèi)需求十分強(qiáng)勁。2003年湖南省城鎮(zhèn)居民人均可支配收入到達(dá)7674元，增長10.3%，相應(yīng)地城鎮(zhèn)居民住房消費(fèi)需求增長較快。住房需求正在從滿足生存需要向舒適型的轉(zhuǎn)變。湖南省統(tǒng)計(jì)局最新統(tǒng)計(jì)資料說明，城鎮(zhèn)有66.2%的居民對現(xiàn)有住房不滿意，集中反映在住房面積小，地理位置欠佳，環(huán)境、衛(wèi)生、物業(yè)管理差等方面；住房消費(fèi)占城鎮(zhèn)居民消費(fèi)支出的第二位，30.2%的居民有購房意向。目前湖南省城鎮(zhèn)居民人均使用住房貸款745元，與全國城鎮(zhèn)人均2140元相比，還有一定距離，擴(kuò)大住房消費(fèi)的空間還很大。只要轉(zhuǎn)變消費(fèi)觀念，改善住房條件的愿望就可以轉(zhuǎn)變?yōu)樽》坑行枨蟆?、加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程將創(chuàng)造新的住房需求。加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程是建設(shè)全面小康社會的重要措施。根據(jù)規(guī)劃，到2020年湖南省城鎮(zhèn)化水平到達(dá)55%，城鎮(zhèn)人口將從2002年的2214萬開展到3960萬，新增城鎮(zhèn)人口1746萬。這意味著每年將新增城鎮(zhèn)人口97萬。大量農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，城鎮(zhèn)人口持續(xù)增長將會不斷創(chuàng)造新的住房需求。4、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整要求房地產(chǎn)業(yè)加快開展。房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)，隨著經(jīng)濟(jì)開展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，第三產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中所占比重將逐步提高。湖南省房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重、占第三產(chǎn)業(yè)的比重和占GDP的比重，均低于全國的平均水平。盡快提高房地產(chǎn)業(yè)所占比重，是湖南省經(jīng)濟(jì)開展的客觀需要。5、汽車消費(fèi)的興起將推動住房消費(fèi)升級。截止去年12月底，全省個人汽車消費(fèi)貸款余額億元，比年初增長116.4%，個人住房消費(fèi)貸款余額億元，比年初增長56.3%，汽車消費(fèi)與住房消費(fèi)實(shí)現(xiàn)了同步高速增長。隨著汽車走進(jìn)老百姓家庭，人們的居住觀念發(fā)生了深刻變化，住房更新?lián)Q代將進(jìn)一步加快，汽車消費(fèi)將極大地促進(jìn)住房消費(fèi)的開展。城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)，城市規(guī)模日益擴(kuò)大，房地產(chǎn)開發(fā)不斷向城郊拓展，汽車進(jìn)入家庭后，居民選擇在城郊置業(yè)的可行性增大。2004年房地產(chǎn)市場也面臨著一些困難和挑戰(zhàn)：一是國債規(guī)模壓縮、貨幣發(fā)行量從緊、實(shí)行浮動利率及人民銀行銀發(fā)[2003]121號文件等政策，商業(yè)銀行可能調(diào)整信貸政策，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款融資難度加大，個人住房消費(fèi)貸款規(guī)?？赡苁芟?。二是隨著土地管理部門上收和“招、拍、掛”制度的推行，土地供給量受到嚴(yán)格限制，對招商引資和新企業(yè)成立會有較大影響。但由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地儲藏量較大，暫時不會造成投資的大起大落。三是城市房屋拆遷糾紛激增，因拆遷引起的上訪增長，影響社會穩(wěn)定，給舊城改造工作帶來一定困難。綜上所述，2004年湖南省房地產(chǎn)市場依然蘊(yùn)藏著巨大的開展?jié)摿Α?數(shù)據(jù)來源：湖南省建設(shè)廳)二、株洲市房地產(chǎn)市場宏觀分析〔一〕整體市場綜合分析近年來，恐怕沒有哪個行業(yè)的開展比得上房地產(chǎn)業(yè)火爆。1998年國務(wù)院公布〈〈關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住宅建設(shè)的通知〉〉，停止住房實(shí)物分配、實(shí)行貨幣分房新政策，公房上市、銀行按揭，集團(tuán)購置轉(zhuǎn)化個人購置等大規(guī)模的行業(yè)行為，啟動商品房消費(fèi)市場，使得商品房開發(fā)高潮迭起，方興未艾。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從1998年至2002年株洲地產(chǎn)開發(fā)投資分別增長40.87%、18.78%、31.52%、29.87%和21.83%，2003年在原有較高水平的根底上又再次提速，增速到達(dá)94%，顯示了株洲地產(chǎn)業(yè)強(qiáng)勁的開展勢頭，成為近幾年株洲市經(jīng)濟(jì)中的一個“熱點(diǎn)”，是株洲市經(jīng)濟(jì)增長的推動力之一。1、房地產(chǎn)總量擴(kuò)張強(qiáng)勢十清楚顯這幾年株洲市固定資產(chǎn)投資能夠保持一定的增長速度，很大程度上取決于房地產(chǎn)開發(fā)的高速增長。從開發(fā)形勢看，已進(jìn)入了加速擴(kuò)張時期，占全社會投資的比重逐步上升，從98年的9.73%到現(xiàn)在的17.6%，提高了個百分點(diǎn)，對全社會投資增長的奉獻(xiàn)率由98年的23.2%到現(xiàn)在的41.5%，提高個百分點(diǎn)。強(qiáng)勁的開展形勢與省內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)開展趨勢相一致，開發(fā)總量在全省14個地市中居長沙之后，名列第二(2001年、2002年曾落后常德)，占全省的比重保持在8%左右。〔數(shù)據(jù)來源：《株洲統(tǒng)計(jì)年鑒》及株洲統(tǒng)計(jì)局〕2、房地產(chǎn)業(yè)的紅火帶動了建筑業(yè)市場繁榮2003年株洲市房地產(chǎn)的建筑、安裝投資達(dá)13億元，這無疑擴(kuò)大了建筑行業(yè)開展空間，直接加大了施工企業(yè)的工作量。株洲市建筑業(yè)在房地產(chǎn)投資持續(xù)快速增長的直接帶動下，企業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，生產(chǎn)快速增長，經(jīng)濟(jì)效益有所好轉(zhuǎn)。2003年，株洲市具有新資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)完成總產(chǎn)值億元，增長16.4%。房屋施工面積萬平方米，增長7.1%，實(shí)現(xiàn)利潤1700萬元，增長21.4%。3、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)整體水平提高這幾年，株洲市房地產(chǎn)開發(fā)主要指標(biāo)持續(xù)攀升，市場供求旺盛，成為當(dāng)前經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的熱點(diǎn)。這首先是株洲市堅(jiān)持標(biāo)本兼治，提高城市品位、深化住房制度改革，帶動了全行業(yè)的開展。在連續(xù)兩年拆違47萬平方米的根底上，2003年又拆違50萬平方米，老屋漸漸消失、城市在變亮麗，隨處醒目的廣告，熱情逼人。從98年參與建設(shè)的65家開發(fā)企業(yè)逐年增加到目前有業(yè)績的99家企業(yè)，是株洲工業(yè)新城變遷的見證。目前株洲市開發(fā)工程規(guī)模是一浪高過一浪，從98年企業(yè)開發(fā)工程平均規(guī)模2716萬元到2003年提高到5450萬元，企業(yè)開發(fā)方案投資過億元的工程從無到有，在2002年6家根底上升至16家。開發(fā)建設(shè)整體水平有很大提高，特別是河西新區(qū)，由于較標(biāo)準(zhǔn)的城市根底設(shè)施相繼建成，成為商家開發(fā)的熱土，各項(xiàng)開發(fā)指標(biāo)在全市居于領(lǐng)先地位。2003年開發(fā)投資達(dá)億元，三分天下有其一。開工、竣工、銷售房屋面積分別增長27.5%、14.7%和26.9%。4、商業(yè)地產(chǎn)投資掀起高潮由于株洲培育和建設(shè)了享譽(yù)中南的蘆淞服飾物流市場群，其商業(yè)地產(chǎn)是以批發(fā)和網(wǎng)絡(luò)銷售為特點(diǎn)，顧客面向全省和中南地區(qū)，其增值勢頭被開發(fā)商看好，商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)因此成為市場矚目的一大亮點(diǎn)。全市開發(fā)商業(yè)營業(yè)用房面積快速增長，價格也持續(xù)看漲。五年間施工面積遞增50.8%，銷售面積遞增34.9%，實(shí)現(xiàn)銷售收入遞增37.1%，商鋪平均價格上升1.73%，有新一佳保利大廈、智超服飾廣場，中南食品大市場等商業(yè)樓面市。〔數(shù)據(jù)來源：《株洲統(tǒng)計(jì)年鑒》及株洲市統(tǒng)計(jì)局〕做商業(yè)地產(chǎn)，要關(guān)注兩個模型，一是商業(yè)模型〔產(chǎn)品怎幺做〕；二是商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品模型〔做一個什幺樣產(chǎn)品去適合商業(yè)〕。在產(chǎn)品方面，03年市場的主流一是市場，市場的集聚效應(yīng)強(qiáng)，容易提高行業(yè)集中度，其對地域要求不嚴(yán)格，但對交通、行政支持嚴(yán)格。二是大型商業(yè)。通常位于城市市中心，他們大量消費(fèi)了臨街分散商鋪，提高了道路兩側(cè)的土地價值包括商業(yè)價值。由于拆遷本錢和土地面積使得土地不可能做分布式商業(yè)，只有大型商業(yè)才能撐得起土地價格的要求。但大型商業(yè)在湖南只有兩條路可走：一是產(chǎn)權(quán)出讓，分割成小門面賣出去。但規(guī)模經(jīng)濟(jì)〔依托規(guī)模和信譽(yù)〕的要求容易與產(chǎn)權(quán)出讓產(chǎn)生矛盾，所有權(quán)和管理的別離易造成不能統(tǒng)一管理的局面；二是使用權(quán)出租，這樣做的問題是使得投資的形態(tài)轉(zhuǎn)變?yōu)槲飿I(yè)投資，只能靠租金來收回。因此，新興的商業(yè)地產(chǎn)要學(xué)會抓住合理二字：既對土地的合理使用，價格的合理確定、利潤的合理追求，對一個商業(yè)地產(chǎn)來說，合理是內(nèi)核，最高、最好都說不上，商業(yè)地產(chǎn)的開展方向要在合理上做文章。合理性的另一個要求是要把預(yù)期控制住，開發(fā)商要沉得下心，心態(tài)要平和，因?yàn)樯虡I(yè)炒作的空間大，但一旦受到傷害，傷害也會更大?！捕持曛迾鞘虚_展?fàn)顩r分析城市的開展，離不開房地產(chǎn)業(yè)的開展。這幾年，湖南省的房地產(chǎn)開展迅猛，作為大物流、大市場聞名的株洲，房地產(chǎn)開發(fā)日趨成熟。從住宅和商鋪來看，開始由過去單一的原始開發(fā)趨向做精品、品牌，注重完善的物業(yè)管理。株洲市房地產(chǎn)業(yè)已連續(xù)走過了幾個“黃金年”，成為拉動國民經(jīng)濟(jì)增長和擴(kuò)大內(nèi)需的重要產(chǎn)業(yè)之一，為經(jīng)濟(jì)開展做出了積極奉獻(xiàn)。2000年、2001年，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資分別為6．01億元和7．81億元，2002年又完成投資9．52億元，房地產(chǎn)施工面積達(dá)192．61萬平方米，其中，新開工面積109萬平方米，2003年上半年更是呈現(xiàn)了大幅度增長，僅2003年上半年株洲市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資9．4億元，接近2002年一年的水平。在商業(yè)地產(chǎn)方面，蘆淞市場群的改造升級如火如荼，智超、中國城、銀谷等工程相繼問世，規(guī)模都在3萬平方米以上，價位都比擬高，一樓價位一般都是2萬／每平方米以上，中國城售價甚至到達(dá)4萬元／每平方米，在長沙都少見。更有超大型的中南服裝交易廣場，單店面積20萬平米，為打造成株洲這一中國服裝名城寫下了濃墨重彩的一筆。住宅方面，一批具有海派、廣派和歐陸風(fēng)格的高檔住宅區(qū)在株洲拔地而起，每平方米售價突破了1800元以上。新樓盤規(guī)模普遍擴(kuò)大，開發(fā)面積在3萬平方米以上的企業(yè)到達(dá)15家之多，10萬平方米以上的開發(fā)都超過了10家。一些經(jīng)典樓盤相繼問世，如：海創(chuàng)·明珠花園，湘江四季花園、湘銀家園等，株洲正在成為湖南房地產(chǎn)開發(fā)的又一亮點(diǎn)城市，株洲樓市正邁進(jìn)康莊大道。在房地產(chǎn)繁榮的同時，有關(guān)房地產(chǎn)泡沫的擔(dān)憂也越來越多，而株洲的房地產(chǎn)開展從目前來看，可以說還處于一個供不應(yīng)求的狀態(tài)。株洲是一個70多萬人的中等城市，工業(yè)根底較好。根據(jù)我市“十五”規(guī)劃和中長期開展方案提出的城市化開展目標(biāo)，到2010年株洲市城市人口將到達(dá)90萬，拓展城市開展空間，盡快把株洲建成百萬人口，百平方公里城區(qū)的大城市，凈增人口24萬人，至少增加384萬㎡的住房供給。從政策取向、消費(fèi)主體、投資來源和市場供求狀況來判斷，目前市場因素成為株洲市房地產(chǎn)業(yè)的主導(dǎo)力量，這一輪房地產(chǎn)業(yè)增長是建立在有效需求根底上的，尚屬健康和根本有序的增長。房地產(chǎn)開發(fā)要讓老百姓真正得到實(shí)惠。而株洲的實(shí)際情況是許多拆遷戶買不起商品房。因此，二手房市場的啟動成為重中之中。2002年，株洲率先在全省把交易綜合稅費(fèi)降到1．5左右，當(dāng)時三天的房交會，房改房上市交易量相當(dāng)于全年的總和。2003年又取消了房改房上市準(zhǔn)入證，使得株洲市房改房市場風(fēng)生水起，商品房消費(fèi)也隨之水漲船高。2003年上半年，株洲市房產(chǎn)管理局再次將住房交易手續(xù)費(fèi)平均下調(diào)60％，大大刺激了居民的購房熱情，促使株洲住房交易量節(jié)節(jié)攀升，城區(qū)商品房空置率大幅下降，目前，空置率缺乏10％。據(jù)了解，針對株洲舊城改造的拆遷安置現(xiàn)狀，明年、后年有5000多戶拆遷戶面臨住房難問題。株洲市政府決定由房產(chǎn)局牽頭，選定200多畝地，建一個經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)，用于解決城市貧困戶的住房難題。此外，政府相關(guān)部門可能借此時機(jī)把廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、商品房這一完整的住房供給體系不斷完善?！踩持曛薹康禺a(chǎn)市場快速增長的深層原因據(jù)了解，今年株洲房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售面積、銷售總額等經(jīng)濟(jì)指數(shù)，均比去年同期實(shí)現(xiàn)１倍以上增長，各項(xiàng)開發(fā)投資主要指標(biāo)遠(yuǎn)高于湖南省平均水平。從今年的開發(fā)總量看，株洲占全省總量的9.06%，排名超過常德，緊追省會長沙之后，增幅高于全省平均增速86.5%；從銷售情況看，株洲市商品房銷售面積比全省平均水平高70.7%，總量居全省第2位；商品房銷售總額比湖南省平均水平高35.25%，總量居第3位。更值得一提的是，所有開發(fā)工程的環(huán)境、功能、質(zhì)量、效勞均有大幅度提高，行業(yè)景氣狀況創(chuàng)歷史最好水平。究其原因，主要有以下幾點(diǎn)：1、株洲房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)向好和消費(fèi)者購房熱情的快速釋放，也促成了株洲樓市銷售的興旺近兩年來，商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)，已成為市場矚目的一大亮點(diǎn)，智超時尚廣場、株洲汽車城、濱江休閑商業(yè)廣場、中南食品大市場、新一佳保利大廈等大手筆運(yùn)作，均受到市場熱情追捧，商業(yè)用房的銷售比去年同期增長3倍多。受此影響，全市商品房銷售的綜合平均價已突破每平方米1200元，正在步步逼近每平方米1546元的全省平均水平。2、有效需求抬升繁榮株洲房地產(chǎn)的高速增長，始終是建立在有效需求的根底之上。其一，由于市場日漸標(biāo)準(zhǔn)，市民購房信心指數(shù)日漸攀升，購房能量得以充分釋放；其二，市民安居需求，正在日益追求寬敞、大氣的舒適化的生活潮流，許多市民已經(jīng)在換購第二套甚至第三套住房；其三，由于株洲培育和建設(shè)了享譽(yù)中南的蘆淞服飾物流市場群，其商業(yè)地產(chǎn)是以批發(fā)和網(wǎng)絡(luò)銷售為特點(diǎn)，顧客面向全省和中南地區(qū)，因此其增值勢頭繼續(xù)看好。隨著年初出臺的株洲市房地產(chǎn)業(yè)五年規(guī)劃的實(shí)施，預(yù)計(jì)在3～5年內(nèi)，株洲房地產(chǎn)仍將在“快車道”加速運(yùn)行。到2008年，株洲市區(qū)人均住房面積將達(dá)30平方米，房地產(chǎn)業(yè)增加值將占全市GDP的6%。分析認(rèn)為，購房熱情高、銷售勢頭旺，是刺激株洲樓市快速增長的主要動力。近年來，株洲在允許公房出售、“松綁”房改房、全面開放住房二級市場、金融政策傾斜等方面，邁出了實(shí)質(zhì)性的改革步伐。去年，全市房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)降低了60%，取消了房改房上市準(zhǔn)入證和需原產(chǎn)權(quán)單位同意兩道程序，房改房上市交易綜合稅費(fèi)降到1.5%左右。二手房市場的日益活潑，促進(jìn)了商品房市場的快速升溫。截止到2003年8月，株洲市房地產(chǎn)完成開發(fā)投資億元，增長倍，完成土地開發(fā)投資億元，增長倍?？⒐し课菝娣e萬平方米，增長倍；銷售房屋面積萬平方米，增長倍；實(shí)現(xiàn)銷售收入億元，增長倍；而一年以上的空置面積那么由上年的萬平方米，減少到目前的萬平方米。這說明，開發(fā)建設(shè)和居民購房積極性在株洲并駕齊驅(qū)并空前高漲。3、良好開展空間引來大資本舊城改造和拆遷步伐加快，市政工程路網(wǎng)與城市公用設(shè)施建設(shè)全面鋪開，也為株洲房地產(chǎn)開發(fā)注入了新的活力。蘆淞市場群的升級改造，石峰大橋、快速環(huán)道、建設(shè)路、新華西路、文化園等一大批工程的竣工和完善，一方面促進(jìn)了株洲城市面貌的改善；另一方面也帶動了區(qū)位土地的增值和房地產(chǎn)的升值，拓展了房地產(chǎn)開發(fā)投資空間。以火車站為中心的舊城改造區(qū)域，河西新區(qū)、建設(shè)路、新華路兩側(cè)和快速環(huán)道竣工路段的一些交匯地段，已逐步演變?yōu)榉康禺a(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)地區(qū)。良好的投資環(huán)境吸引外埠資金加速流入，大工程不斷增多，非國有資本主宰開發(fā)市場，是株洲房地產(chǎn)開展的又一特色。株洲市委、市政府一直把房地產(chǎn)業(yè)作為實(shí)施城市開展戰(zhàn)略的支柱產(chǎn)業(yè)，并把提供一流的公共效勞、創(chuàng)造一流的開展環(huán)境、建設(shè)一流的投資洼地，作為刺激房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)跨越式開展的“助推器”。房產(chǎn)管理部門不僅在簡化行政審批手續(xù)、推行產(chǎn)權(quán)管理一體化、實(shí)施多部門聯(lián)合辦公和“一條龍”限時效勞等方面快人一步，在降低稅費(fèi)門檻、標(biāo)準(zhǔn)市場管理、優(yōu)化流通環(huán)境方面同樣可圈可點(diǎn)。因此，株洲房地產(chǎn)業(yè)是近年來招商引資的最大“贏家”，眾多外地資本紛紛流向市區(qū)舊城改造工程和住宅建設(shè)。目前，全市已開工的工程中，有9個投資過億元，有27個投資超過5000萬元，而其中來自外地和非國有單位的投資比重達(dá)80%。4、政策與環(huán)境因素?fù)?jù)了解，株洲市近年來在允許公房出售、房改房松綁、全面開放住房二級市場、金融政策傾斜等方面做出了實(shí)質(zhì)性的探索。2002年，株洲市房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)降低了60%，取消了房改房上市準(zhǔn)入證和需原產(chǎn)權(quán)單位同意兩道程序，房改房在未取得國土使用證的情況下，可以先憑房產(chǎn)證過戶再補(bǔ)辦國土證手續(xù)，房改房上市交易綜合稅費(fèi)降到1.5%左右，這一系列措施對一二級市場的相互聯(lián)動效果明顯。2001年，株洲市的二手房市場初步啟動，全年成交400余套；2002年，二手房市場全面開放，全年成交量為達(dá)億元，共1381宗，2萬平方米。僅2003年1～5月份，二手房交易935宗，面積達(dá)萬平方米，接近于2002年的全年成交量。二手房的大量交易為新房市場儲藏了大量的消費(fèi)資本。雖然株洲市的經(jīng)濟(jì)在快速開展，但要完全跟上房地產(chǎn)的開發(fā)速度，顯然還是不夠，況且房屋是種耐用大型消費(fèi)品，要積累這樣的消費(fèi)能力，不是短時間能夠形成的，那幺，新房市場的消費(fèi)資本和消費(fèi)群體從哪里來呢？當(dāng)然只能從換房和投資者中尋找，而使換房者和投資者手中的資本能夠迅速形成不斷流動的消費(fèi)能力的動能，那么來自于其中的樞紐發(fā)動機(jī)——二手房的活潑。舊城改造和拆遷步伐加快，市政工程路網(wǎng)與城市公用設(shè)施建設(shè)全面鋪開，為株洲房地產(chǎn)開發(fā)注入新的活力。蘆淞市場群的升級改造，石峰大橋、快速環(huán)道、建設(shè)路、新華西路、文化園等一大批工程的竣工和完善，一方面促進(jìn)了株洲城市面貌的改善；另一方面也帶動了區(qū)位土地的增值和房地產(chǎn)的升值，拓展了房地產(chǎn)開發(fā)投資空間。以火車站為中心的舊城改造區(qū)域，河西新區(qū)、建設(shè)路、新華路兩側(cè)和快速環(huán)道竣工路段的一些交匯地段，已逐步演變?yōu)榉康禺a(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)地區(qū)?！蚕嚓P(guān)數(shù)據(jù)來源：株洲市房產(chǎn)管理局〕〔四〕株洲市當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)存在的問題1、開發(fā)存在短期行為從株洲市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開展現(xiàn)狀看，仍缺乏長期開發(fā)理念，存在短期行為。一些企業(yè)僅僅是個工程公司，缺乏有效的資源儲藏和可持續(xù)開展理念。表現(xiàn)在多數(shù)企業(yè)仍選擇的是開發(fā)模式，大多把精力放在找時機(jī)做工程，寄希望于拉關(guān)系，搞地皮，沒有脫離出初級的開發(fā)模式的軌跡，等一個開發(fā)周期過去后，局部公司便悄然出局，生存周期短暫。一局部企業(yè)仍維系在母體以下經(jīng)營，市場觀念淡薄，開發(fā)的樓盤小，戶型差，與目前提倡規(guī)模經(jīng)營相背離，制約了株洲市房地產(chǎn)的高質(zhì)量地向前開展。2、負(fù)債經(jīng)營風(fēng)險存在目前一些房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營狀況令人擔(dān)憂，靠長期貸款高負(fù)債經(jīng)營。在注冊的189家企業(yè)中，活潑在市場上的缺乏百家，從有開發(fā)業(yè)績的99家企業(yè)所籌集的開發(fā)資金來看，自有資金占16.5%，提高1個百分點(diǎn)，雖然自有資金比上年有所增加，但國內(nèi)價款及購房定金及預(yù)收款仍占到資金的54.9%，并提高了個百分點(diǎn)。2003年全市房地產(chǎn)企業(yè)的虧損面達(dá)44.4%，提高近4個百分點(diǎn)。目前，房地產(chǎn)業(yè)受到普遍關(guān)注，其主要是房地產(chǎn)企業(yè)對金融機(jī)構(gòu)的依賴程度提高，截至2003年底，株洲市房地產(chǎn)貸款余額億元，增長近六成，占銀行總貸款余額的4.3%，株洲市房地產(chǎn)開發(fā)中緊密的銀企關(guān)系容易使房地產(chǎn)投資風(fēng)險瞬間轉(zhuǎn)化為銀行信貸風(fēng)險，這種教訓(xùn)在東南亞地區(qū)就曾發(fā)生過，因此，負(fù)債經(jīng)營的風(fēng)險不容無視。3、土地經(jīng)營不夠標(biāo)準(zhǔn)2003年房地產(chǎn)企業(yè)購置土地面積為萬平方米，同比增長90.2%，五年內(nèi)平均遞增48.2%，同時完成土地開發(fā)面積萬平方米，增長23.7%，平均遞增20%。土地購置與開發(fā)快速增長，不排除局部企業(yè)圈地占地，有投機(jī)因素。為標(biāo)準(zhǔn)土地經(jīng)營，2004年國務(wù)院將改革國土資源管理體系，變條塊共管為垂直管理，株洲市也出臺了嚴(yán)格的規(guī)定，推進(jìn)了經(jīng)營性用地制度改革，旨在建立公開、公平、公正的土地市場。目前株洲市仍缺乏公開、詳盡的土地出讓轉(zhuǎn)讓信息系統(tǒng)，很難防止由于信息不對稱所引起的不公平競爭情況的發(fā)生。地方政府將嚴(yán)厲打擊企業(yè)擅自更改土地用途，只購置不開發(fā)、轉(zhuǎn)手倒賣行為，提高政府對土地的控制力。4、開發(fā)經(jīng)營矛盾顯現(xiàn)株洲市房地產(chǎn)開發(fā)正處于方興未艾階段，但一些開發(fā)經(jīng)營矛盾已開始顯現(xiàn)，主要有：一是總量擴(kuò)張與空置增加的矛盾；二是投資高速增長與資金缺乏的矛盾；三是城市建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)的拆遷難，拆遷戶與開發(fā)商之間的利益矛盾；四是消費(fèi)者想買與不敢買的矛盾?！参濉持曛奘蟹康禺a(chǎn)市場供給狀況分析1、歷年房地產(chǎn)完成開發(fā)土地面積分析(資料來源：《株洲統(tǒng)計(jì)年鑒》)從上圖可以看出，1997～2002年株洲市完成土地開發(fā)面積平均在十幾萬平米左右，而2003年卻實(shí)現(xiàn)了高速增長，完成土地開發(fā)面積達(dá)萬平方米。不過，開發(fā)面積的快速增長應(yīng)與市場容量形成正比關(guān)系，否那么，必將導(dǎo)致過?，F(xiàn)象，甚至出現(xiàn)房產(chǎn)“泡沫”。另外，開發(fā)面積的快速增長也對房地產(chǎn)開發(fā)有了更高的要求，這就要求在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，應(yīng)防止同質(zhì)化競爭，找準(zhǔn)定位，合理開發(fā)，有效防止風(fēng)險。2、歷年房地產(chǎn)投資情況分析2003年全市房地產(chǎn)開發(fā)投資雖受非典影響，但株洲作為“非疫區(qū)”，投資者信心并未減退，表現(xiàn)出較為強(qiáng)勁的增長態(tài)勢，2000年、2001年，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資分別為6．01億元和7．81億元，2002年又完成投資9．52億元，房地產(chǎn)施工面積達(dá)192．61萬平方米，其中，新開工面積109萬平方米，2003年上半年更是呈現(xiàn)了大幅度增長，僅2003年上半年株洲市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資9．4億元，接近2002年一年的水平。截止到2003年8月，株洲市房地產(chǎn)完成開發(fā)投資億元，增長倍，完成土地開發(fā)投資0.68億元，增長倍?？⒐し课菝娣e萬平方米，增長倍；銷售房屋面積萬平方米，增長倍；實(shí)現(xiàn)銷售收入億元，增長倍；而一年以上的空置面積那么由上年的萬平方米，減少到目前的萬平方米。這說明，開發(fā)建設(shè)和居民購房積極性在株洲并駕齊驅(qū)并空前高漲。(數(shù)據(jù)來源：《株洲統(tǒng)計(jì)年鑒》)3、歷年房地產(chǎn)供給情況分析伴隨房地產(chǎn)開發(fā)的強(qiáng)力增長，房地產(chǎn)施工面積繼續(xù)上揚(yáng)，截止2002年底，株洲市房屋施工面積萬㎡，竣工房屋面積萬㎡，施工房屋面積比2001年同期增長23.21%，竣工房屋面積比2001年下降27.09%?！操Y料來源：《株洲統(tǒng)計(jì)年鑒》〕〔資料來源：《株洲統(tǒng)計(jì)年鑒》〕〔六〕市場需求分析1、商品房銷售情況分析2002年，株洲市全市商品房成交面積萬㎡，成交金額億元，分別比去年同期增長21.11%和51.43%，商品房的有效需求保持了較高的增幅，市場供、求兩旺。〔資料來源：《株洲統(tǒng)計(jì)年鑒》〕〔資料來源：《株洲統(tǒng)計(jì)年鑒》〕2、最新需求調(diào)查分析詳見問卷調(diào)查報(bào)告?！财摺成唐贩靠罩们闆r淺析2002年，株洲市商品房空置面積為萬平方米，按經(jīng)濟(jì)類型來分，其中，國有萬平方米，集體萬平方米，其它經(jīng)濟(jì)萬平方米。歷年商品房空置情況見下列圖：數(shù)據(jù)說明，1997-2001年株洲市商品房空置面積一直呈增長之勢；而進(jìn)入2002年后，空置面積開始下降，由2001年萬平方米的空置面積下降到2002年萬平方米的空置面積。第五局部株洲市房地產(chǎn)市場微觀分析一、分物業(yè)市場【說明】此項(xiàng)相關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)為本公司將株洲市目前在建、在售樓盤根本情況綜合統(tǒng)計(jì)并經(jīng)科學(xué)的分析方法推斷出的結(jié)果，僅供參考?！惨弧匙≌袌?、開發(fā)規(guī)模分析從本次調(diào)查的樓盤來看，目前株洲市在建、在售樓盤的開發(fā)面積約為萬平方米，共有21個樓盤，其中，河西因其較標(biāo)準(zhǔn)的城市根底設(shè)施相繼建成，成為了商家的開發(fā)熱點(diǎn)，開發(fā)面積約萬平方米，開發(fā)規(guī)模較大，檔次較高。如：湘銀小區(qū)·世紀(jì)花園，占地萬平方米，總建筑面積26萬平方米，規(guī)劃戶數(shù)約1615戶；海創(chuàng)·明珠花園，占地萬平方米，總建筑面積16萬平方米，規(guī)劃戶數(shù)約1000戶。2、住宅市場價格分析從本次調(diào)查的樓盤來看，目前株洲市的住宅平均起價約為1279元/平方米，均價約為1400元/平方米，其均價和起價有上漲現(xiàn)象，且幅度較大，主要是因?yàn)殡S著株洲房產(chǎn)市場的開展、樓盤品質(zhì)的提升，小高層住宅的出現(xiàn)及景觀和配套的完善增加了其造價，同時也提升了樓市的價格。3、住宅市場前景分析隨著株洲市經(jīng)濟(jì)的開展，人民收入水平的提高，人們對生活條件的要求也將越來越高，對住房的品質(zhì)，功能，環(huán)境的要求也隨之而提高，特別是株洲擁有大量的私營業(yè)主，其主要為批發(fā)，及零售網(wǎng)點(diǎn)的經(jīng)營戶，其經(jīng)濟(jì)收入水平相對較高。受株洲市人口方案在2010年城區(qū)人口突破90萬目標(biāo)等因素的影響，株洲住宅市場需儲藏大量的住房來滿足各方面的開展。目前株洲的樓盤在配套景觀方面存在模仿的現(xiàn)象，千篇一律，如綠地、音樂背景等，缺泛高品質(zhì)、個性化樓盤。據(jù)株洲市住房公積金管理中心介紹，今年株洲市將全面推行民營企業(yè)建立住房公積金制度，加大民營企業(yè)住房公積金歸繳力度。該中心表示，此舉可使相當(dāng)數(shù)量的民企員工成為住房公積金制度的受益者。國務(wù)院《住房公積金管理?xiàng)l理》規(guī)定，企事業(yè)單位必須為職工建立公積金制度，按時足額交納公積金，以維護(hù)職工的合法權(quán)益。目前該市住房公積金繳存單位已達(dá)1364家，主要集中在行政事業(yè)單位和國有企業(yè)，絕大多數(shù)民營企業(yè)尚未建立住房公積金制度。據(jù)了解，今年2月以來，株洲市住房公積金管理中心已向100多家民營企業(yè)下發(fā)通知，要求企業(yè)建立住房公積金制度。通知重申，逾期未建立住房公積金制度的民營企業(yè)，將被處以1萬元以上、5萬元以下的罰款。那幺，隨著住房公積金制度的逐步實(shí)施，將會進(jìn)一步促進(jìn)民企員工的住房消費(fèi)。因此可說株洲市高品質(zhì)、個性住宅市場前景看好?！捕硠e墅市場1、別墅市場現(xiàn)狀分析在區(qū)位分布上，目前株洲市大局部別墅分布在郊區(qū)，分布在市區(qū)的僅有湘江四季花園一個，目前尚未正式對外出售。在工程設(shè)計(jì)上，多為獨(dú)立別墅、聯(lián)排別墅、花園洋房或小高層高檔住房組合成的綜合性社區(qū)，純別墅工程較少，且建筑密度大。這與株洲市目前的居民整體收入有關(guān)，開發(fā)商為了降低工程開發(fā)風(fēng)險，采取多類型組合開發(fā)，以降低單項(xiàng)市場承載力缺乏的市場風(fēng)險，同時個別工程在前期別墅銷售不是很理想，于是在后期產(chǎn)品定位上向其它類型轉(zhuǎn)向，或采用其它手段方式經(jīng)營。如明月湖小區(qū)和家園小區(qū)。在價格方面，株洲市別墅物業(yè)戶型的主力面積為200－350平米左右，單價范圍在1300－3500元/平米左右，主力總價范圍為40－100萬元左右。即將上市的工程明珠花園，價格在3000-4000元/平米左右，但是供給套數(shù)有限。從工程的選址上來看，選擇于郊區(qū)是因地價廉價，但其各項(xiàng)城市配套不夠完善，因此有局部工程采取經(jīng)濟(jì)型別墅線路，從走經(jīng)濟(jì)型線路的工程看，以略高于住宅價格的價位實(shí)現(xiàn)了消費(fèi)者的別墅夢，從而博取消費(fèi)者的青睞，如珠江花園、碧玉花園等的銷售率都非?？捎^，這說明株洲的別墅還處于經(jīng)濟(jì)型階段。2、四大因素催熟別墅市場〔1〕配套日漸成熟隨著城市改擴(kuò)建工程逐步實(shí)施，市郊各種根底配套設(shè)施日漸成熟，交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，昔日制約瓶頸如今成為錦上之花，地段對房地產(chǎn)工程的制約隨著城市規(guī)模的不斷擴(kuò)張和根底配套設(shè)施的逐步完善日益弱化。與此同時，開發(fā)商也加強(qiáng)了小區(qū)內(nèi)部配套的建設(shè)，以近乎完備的社區(qū)配套設(shè)施盡可能滿足業(yè)主的居住和生活需求。從一定程度也促進(jìn)了別墅的銷售?！?〕經(jīng)濟(jì)型別墅面市聯(lián)排別墅的問世降低了購房者消費(fèi)別墅的門檻，局部工薪階層也有望一圓別墅夢。聯(lián)排別墅又稱多聯(lián)別墅，既所謂的TOWNHOUSE，在歐美國家是一種比擬普遍的城市住宅形式。它以低層低密度、綠化好、性價比高、前庭后院、有天有地等特點(diǎn)一時成了媒體品評的焦點(diǎn)和局部消費(fèi)者關(guān)注的話題而受寵于市?！?〕生活理念的轉(zhuǎn)變SARS的來襲激發(fā)了人們追求自然健康住宅的心理，而TOWNHOUSE在價格上獨(dú)具優(yōu)勢，與城區(qū)、周圍環(huán)境包括鄰里都呈現(xiàn)出一種天然的隔離狀態(tài)，自然為一些中產(chǎn)階級及成功人士所追捧。而SARS的襲擊對促進(jìn)TOWNHOUSE的熱銷只是個偶然事件，但從根本上講，隨著人們對于自然健康住宅需求心理的增強(qiáng)，位于近郊或郊區(qū)、低層低密度、綠化率高、有天有地、獨(dú)門獨(dú)院的TOWNHOUSE的熱銷是必然趨勢，只是SARS病毒的來襲激發(fā)了人們回歸自然的心理需求，對銷售起了推波助瀾的作用?！?〕別墅工程叫停2003年2月18日，為控制別墅工程的過量開發(fā)，減少土地浪費(fèi)，降低空置率，國土資源部發(fā)出緊急通知，要求各地嚴(yán)格控制土地供給總量，停止別墅類用地的土地供給。這一政策的出臺使得別墅工程擺脫了“前有堵截、后有追兵”的困境，在別墅消費(fèi)主體不斷擴(kuò)大的市場背景下，別墅工程用地的叫停將導(dǎo)致已立項(xiàng)別墅“物以稀為貴”。競爭對手少了，市場份額自然就有所提高，于是已通過立項(xiàng)審批的別墅工程一齊發(fā)力，搶占市場先機(jī)。對于準(zhǔn)備購置別墅的消費(fèi)者而言，市場后續(xù)供給的缺乏消除了持幣觀望的心理，先購先得先享受，還具有一定的投資價值，何樂而不為？〔三〕商業(yè)市場1、商業(yè)地產(chǎn)投資掀起熱潮由于株洲培育和建設(shè)了享譽(yù)中南的蘆淞服飾物流市場群，其商業(yè)地產(chǎn)以批發(fā)和網(wǎng)絡(luò)銷售為特點(diǎn)，顧客面向全省和中南地區(qū)，其增值勢頭被開發(fā)商看好，因此商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成為市場矚目的一大亮點(diǎn)，全市開發(fā)商營業(yè)用房面積快速增長，價格也持續(xù)看漲，近五年間施工面積遞增50.8%，銷售面積遞增34.9%，實(shí)現(xiàn)銷售收入遞增37.1%，商鋪價格平均上漲1.73%，有濱江商業(yè)廣場，瑞和商業(yè)廣場，株洲汽車城等一批商業(yè)樓面市，吸引了大量的投資者及經(jīng)營戶。2、商業(yè)地產(chǎn)價格分析從上分析圖可以看出：目前株洲市較專業(yè)的商鋪平均起價約為6223元/平方米，平均均價約為9788元/平方米，其起價和均價均高于臨街商鋪的價格許多。目前株洲市臨街商鋪一層的平均均價約為3788元/平方米，二層平均均價約為3480元/平方米，專業(yè)商鋪的價格比臨街高鋪的價格相差超過兩倍，其專業(yè)型市場的配套，環(huán)境氣氛較為濃厚，升值潛力巨大，因此，該類商鋪的售價較高。3、商業(yè)地產(chǎn)前景分析。株洲市的服飾物流市場群商業(yè)氣氛濃厚，同時也帶動其它商業(yè)的經(jīng)營，市民對商鋪的投資期望值相當(dāng)高，雖然目前的商鋪售價相當(dāng)高，但仍然阻擋不了市民的投資欲望，然而投資者已不在像以往一樣盲目的投資，其總結(jié)了一些失敗的投資經(jīng)歷〔如府前路步行街的投資〕，已不再相信開發(fā)商對工程的炒作，而更加注重對工程的考察及工程本身的規(guī)劃、品質(zhì)。在這種情況下，商業(yè)市場的前景將會是怎樣呢？府前商業(yè)步行街高價門面的租金下調(diào)，已引起了對商鋪投資的深思，而同在一個區(qū)域的濱江商業(yè)廣場的一期銷售火爆的原因來看，表達(dá)了投資者對商鋪周邊的環(huán)境配套的重視，而且關(guān)注工程本身的環(huán)境配套。同時商場收益權(quán)投資及帶租約出售的樓盤銷售火爆也表達(dá)出低風(fēng)險投資樓盤受青睞，作為地段是投資的制勝點(diǎn)，因此高品質(zhì)、好地段、低風(fēng)險的商鋪前景看好。4、目標(biāo)客戶群分析通過分析發(fā)現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)的目標(biāo)客戶群可分為三類第一類是大型商業(yè)品牌公司在株洲的經(jīng)營點(diǎn)；第二類是具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的投資客戶；第三類是在株洲的各品牌網(wǎng)絡(luò)銷售點(diǎn)；目前株洲主要針對以上三類客戶，才使整體市場的銷售如此火爆?！菜摹成套鞘袌?、商住樓市場現(xiàn)狀與趨勢目前株洲市在建、在售的商住樓面積約為540976㎡，約計(jì)11個樓盤，戶型面積在110—250㎡之間，平均均價在1695元/㎡左右。其主要特點(diǎn)：高容積率、低綠化；戶型設(shè)計(jì)偏向于居住；停車位數(shù)量少、缺乏商務(wù)配套。作為住宅來講不夠溫馨，做為寫字樓來講不夠檔次，商住相互影響，其雖提出宜商宜住的口號、實(shí)那么為非商非住的局面。但其與寫字樓相比單價低，所以倍受投資者的青睞。隨著經(jīng)濟(jì)的開展、公司需求的變化，其缺點(diǎn)也越加明顯，該類型的樓盤將會逐步被淘汰，從而必須優(yōu)化其產(chǎn)品，才能使其在市場上生存。〔2〕價格分析從上分析圖可以看出，目前株洲市的商住樓平均起價約為1534元/平方米，平均均價約為1695元/平方米。商住樓市場以其較為優(yōu)越的地段、與寫字樓相比擬低的價格、可住家可辦公、投資風(fēng)險小等特點(diǎn)，吸引了許多投資者，使得商住樓市場銷售較好?！?〕目標(biāo)客戶群分析通過分析發(fā)現(xiàn)，株洲市場商住樓目標(biāo)客戶群大可分為類第一類是開展中的中小型公司，這類公司起步較晚，但處于開展的前期，資金實(shí)力不夠雄厚，無法負(fù)擔(dān)高檔寫字樓的售價或租價，從而選擇商住樓；第二類是具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，而想在房產(chǎn)方面投資的投資客戶；第三類是個人工作室或部門承包人，配套要求不高，傾向于辦公、居住一體的工作間；目前株洲市的大局部工程對目標(biāo)客戶群不明確，市場局面混亂，在營銷推廣中目標(biāo)訴求不明確?！参濉硨懽謽鞘袌鲋曛迣懽謽鞘袌霈F(xiàn)狀與趨勢目前株洲市的專業(yè)寫字樓可以說是寥寥無幾，僅有新一佳保利大廈較為專業(yè)，從其銷售情況來看較受投資者的青咪，其它所謂寫字樓，配套設(shè)施不完善，軟、硬件設(shè)施也只為商務(wù)樓的條件。目前保利大廈寫字樓局部已根本售完，其均價約為3060元左右，因其在配套上較為完善，因此價格也高于其它寫字樓。商住樓有市場、主要是因?yàn)閮r格廉價、物管費(fèi)廉價、大局部公司只是從本錢考慮而選擇商住樓。對于寫字樓的開發(fā)，開發(fā)商的概念很模糊，現(xiàn)在市場上的主流是商住，這樣容易把辦公和居住搞混了，商務(wù)樓的開展方向應(yīng)表達(dá)出專業(yè)性，專業(yè)寫字樓在我國的一些大都市已漸趨成型，這也應(yīng)是株洲今后的開展方向。正是在這種背景下，一些新型的、專業(yè)的寫字樓開始慢慢浮出水面。與之相對應(yīng)的是，現(xiàn)在的新興寫字樓在配套、管理、設(shè)計(jì)上都有很大的提高。比方在配套上，如會所、配套中央空調(diào)、商務(wù)酒店等。專業(yè)化只是一種趨勢，真正專業(yè)寫字樓開展到頂峰的代表作—甲級寫字樓，在株洲目前尚未出現(xiàn)。現(xiàn)在株洲的甲級寫字樓還沒有的原因，主要是被電梯和停車位這兩個最主要的硬指標(biāo)給限制住了。專業(yè)化程度最高的甲級寫字樓并不是一定要有或有多少，對株洲現(xiàn)有的市場來說，只有多開發(fā)出符合湖南人、湖南企業(yè)的辦公需求的，這樣產(chǎn)品才有市場。最好是寫字樓外鄉(xiāng)化，多樣凸顯專業(yè)，這應(yīng)該是今后寫字樓市場最大特色?！?〕目標(biāo)客戶群分析通過分析發(fā)現(xiàn)，株洲市場寫字樓的客戶群體大致可分為四類。第一類是具有雄厚實(shí)力和開展歷史的大中型公司，這類公司積蓄多年，實(shí)力雄厚，能承受得起高檔寫字樓不菲的售價或租金，這類公司正在市場中樹立起良好的信譽(yù)和形象，選擇形象高檔的寫字樓是實(shí)力的見證；第二類是開展中的中小型公司，這類公司起步較晚，但處于開展的前期，對自身形象建設(shè)較為在意，如有可能，他們?nèi)栽敢膺x擇形象好、品質(zhì)高的寫字樓物業(yè)；第三類是剛剛起步的小型公司和擁有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力的投資者。剛剛起步的小型公司由于起步艱難，為求公司立足生存，限于財(cái)力，會選擇價廉實(shí)惠的中低檔物業(yè)；第四類是個人工作室或部門承包人，對辦公面積要求不大，工作時間自由，傾向于辦公、居住一體的SOHO工作間。針對四種不同類型客戶進(jìn)行市場細(xì)分，是株洲寫字樓市場的開展趨勢?！?〕寫字樓前景分析寫字樓的市場開展很大程度上要靠第三產(chǎn)業(yè)的開展來帶動，如商業(yè)、貿(mào)易、參謀效勞、咨詢待業(yè)等。而近年來長沙的第三產(chǎn)業(yè)開展相當(dāng)迅速。株洲的商業(yè)實(shí)力在湖南來說也是有一定實(shí)力的。市場的需求也離不開經(jīng)濟(jì)的開展。省內(nèi)生產(chǎn)型企業(yè)與本地民營企業(yè)的快速開展，成為株洲寫字樓開展的堅(jiān)實(shí)根底。大量外來資金逐年加大了在株洲的投入，一批活潑在省內(nèi)其它城市的生產(chǎn)企業(yè)，為了借助良好的市場機(jī)遇，將自己的產(chǎn)品進(jìn)入更好的市場平臺以求得長足開展，也紛紛將企業(yè)的觸角以分支機(jī)構(gòu)的形式深入到株洲市場，同時，政府對民營經(jīng)濟(jì)的鼓勵和扶持，使得外鄉(xiāng)大量中小企業(yè)不斷開展壯大，并不可阻擋地成為寫字樓需求中不可無視的主力軍。三大力量將為株洲寫字樓的開展創(chuàng)造了難得的歷史機(jī)遇。這些因素再加上長株潭融城的需要、政府加大力度招商引資等等，都會帶來寫字樓市場的需求。我們認(rèn)為，株洲寫字樓市場將會迎來一個很好的開展機(jī)遇。二、暢銷樓盤分析〔一〕、新一佳保利大廈相關(guān)指標(biāo)：占地面積：約5000平方米總建筑面積：60000平方米分?jǐn)偮剩?0%總層數(shù)：29層〔負(fù)一樓為停車場〕1~3層：新一佳大型超市、肯德基〔出售商鋪收益權(quán)〕4~6層：酒店7~26層：高檔公寓式寫字樓〔產(chǎn)權(quán)已售〕27~28層：保利公司總部〔自用〕銷售策略該工程的銷售策略以出售收益權(quán)，出售產(chǎn)權(quán)的形式經(jīng)營，以返租的形式遞增的回報(bào)率，加以五年后出可返還給開發(fā)商并可獲取30%的回報(bào)額來穩(wěn)定投資的風(fēng)險性，吸引投資者，突出配套功能，表達(dá)工程本身的專業(yè)化。暢銷分析該工程以低風(fēng)險投資、完善的寫字樓配套吸引投資者，加以目前株洲市缺乏專業(yè)化寫字樓的市場條件下，使其銷售場面較為火爆。裙樓那么以遞增的回報(bào)率、穩(wěn)賺的投資方案吸引了大量的投資客戶?！捕碁I江商業(yè)廣場相關(guān)指標(biāo)總占地面積：㎡總建筑面積：53192㎡一期建筑面積：3900㎡二期建筑面積：4000㎡大型專業(yè)市場建筑面積：21000㎡國際品牌大賣場建筑面積：21000㎡總層數(shù)：兩層一期商鋪數(shù)量：61間綠化面積：70000㎡工程定位集購物、休閑、娛樂、觀光為一體的開放式購物公園?！惨欢讵?dú)立商鋪對外出售，大賣場對外招商〕銷售策略突出期開放式主題購物公園、購物環(huán)境、優(yōu)越的地段，表達(dá)期升值潛力。暢銷分析該工程為市政重點(diǎn)工程，得到政府的支持是其優(yōu)勢之一，其開放式購物公園的開發(fā)理念吸引了大量的投資者，作為湘江生態(tài)經(jīng)濟(jì)帶的重要節(jié)點(diǎn)其潛在的升值空間被消費(fèi)者看好。目前一期已售罄，二期在3月13日開盤前以售出8套左右，大買場正與國際知名品牌家樂福超市洽談中。第六局部工程調(diào)查一、工程描述企業(yè)介紹株洲銀基房地產(chǎn)成立于二00二年七月，注冊資金819萬，經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、銷售及城市道路、小型橋梁、下水排水工程、土建工程、燈飾工程，現(xiàn)為三級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，現(xiàn)有中、高級職稱技術(shù)、管理人員20人，并擁有先進(jìn)的生產(chǎn)設(shè)備，一流的技術(shù)水平和現(xiàn)代化的管理模式。公司的宗旨是：老實(shí)守信，以建設(shè)新株洲為已任，打造優(yōu)質(zhì)、高效和值得信賴的房地產(chǎn)公司品牌。公司自組建以來，憑著自身的實(shí)力和信譽(yù)，很快贏得了社會各界的信任和支持，多個大型開發(fā)工程正在緊鑼密鼓的開發(fā)建充中。正在籌建的銀基大廈，是市政府二00三年溫州招商會的重點(diǎn)工程工程，座落市中心繁華地段，與株洲電信大樓接壤，占地3722.2平方米，方案投資1.6億元建成株洲第一大樓——一幢32層的現(xiàn)代化商住綜合大樓，它將向消費(fèi)者提供一流的商住效勞，同時奉獻(xiàn)給消費(fèi)者一種全新的消費(fèi)理念，以嶄新的面貌成為株洲房地產(chǎn)開發(fā)史上的一座里程碑。公司正在開發(fā)的銀基小區(qū)，地處合泰大街繁華地段，毗鄰株洲火車站，占地100畝，它將致力于打造住宅精品，讓株洲人民享受到前所末有的高檔住宅效勞?！捕彻こ探榻B銀基大廈〔暫命名〕——位于株洲市中心地段〔株洲市政府舊址〕，與株洲電信大樓接壤，毗鄰中心廣場，人流、車流量大，商業(yè)氣氛濃厚，市政配套相對齊全。本案規(guī)劃總用地面積㎡，總建筑面積3萬平方米〔其中：產(chǎn)權(quán)式商鋪10000平方米，商住樓28000平方米〕為一棟18層的現(xiàn)代化商住兩用樓。二、周邊環(huán)境綜合分析〔一〕周邊支撐本案地處株洲市政府舊址，屬新城區(qū)中心地帶，市政配套、生活機(jī)能較為完善，具體表現(xiàn)在：1、交通設(shè)施：城市主干道新華西路、沿江路、建設(shè)路交匯于此，本案緊臨新華西路，交通便利。主要公交線路較多，有2、17、18、28、35路等；2、商業(yè)貿(mào)易：株洲百貨大樓、廣匯商業(yè)廣場〔建設(shè)中〕、中國城〔建設(shè)中〕、智超、中房電腦城；3、金融機(jī)構(gòu)：工商銀行市分行、建設(shè)銀行市分行；4、文化教育：五中、株洲技術(shù)學(xué)院、新華書店；5、醫(yī)療保?。褐曛掼F路醫(yī)院、口腔醫(yī)院；6、餐飲酒店：本案周邊有規(guī)模、上檔次的酒店餐飲、娛樂等設(shè)施相對缺少；7、休閑場所：神農(nóng)公園；8、市政機(jī)構(gòu)：市公安局、株洲仲裁委員會、市交通運(yùn)輸管理處?？偨Y(jié)：本案所在地段優(yōu)，長期以來就是株洲市的政治文化中心，在市民心目中的價值期望度及認(rèn)同感很高，加上圖邊設(shè)備完備，商業(yè)氣氛濃厚，符合產(chǎn)權(quán)式商鋪的地段要求，建設(shè)銀行等金融機(jī)構(gòu)的存在也為商住樓的開發(fā)提供了有利條件?！捕抄h(huán)境氣氛本案的東為中心廣場，廣場人流、車流量大；北向有神農(nóng)公園；西向眺望湘江?？傮w而言，交通便利，市政配套相對完善商業(yè)氣氛較為濃厚。詳見附件一圖示！總結(jié)：本案所處中心廣場位于株洲市區(qū)的城市中心，是一個人口密集、商業(yè)氣氛濃郁的休閑廣場。周邊有株洲電信分公司、株洲賓館、株洲百貨、麥當(dāng)勞、肯德期基、桂林人等，暫時缺乏集餐飲、娛樂、休閑為一體的大型娛樂場所，適宜進(jìn)行相關(guān)方面的商鋪開發(fā)，可將商鋪打造成集餐飲、娛樂、休閑為一體的娛樂旗艦，填補(bǔ)市場空白點(diǎn)。第七局部株洲房地產(chǎn)開展形勢分析與展望一、長株潭經(jīng)濟(jì)一體化重大建設(shè)工程2004年2月23日省開展方案委員會下發(fā)文件，確定長沙橘子洲旅游區(qū)等10個工程為2004年長株潭經(jīng)濟(jì)一體化重大建設(shè)工程。為落實(shí)省委、省政府第四次長株潭工作會議確定的抓緊實(shí)施《長株潭城市群區(qū)域規(guī)劃》和《湘江生態(tài)經(jīng)濟(jì)帶開發(fā)建設(shè)總體規(guī)劃》，突出產(chǎn)業(yè)開展及開展重點(diǎn)，推動三市相向開展，省計(jì)委確定2004年長株潭經(jīng)濟(jì)一體化重大建設(shè)十大工程?！堕L株潭經(jīng)濟(jì)一體化重大工程2004》一覽表序號工程名稱建設(shè)性質(zhì)建設(shè)規(guī)劃和內(nèi)容起止年限總投資建設(shè)地點(diǎn)目前前期工作情況城市建設(shè)1橘子洲旅游區(qū)綜合開發(fā)新建平方公里，含橘子、傅家、柳葉、無名島；旅游休閑觀光設(shè)施2003-2005億元長沙橘子洲2002年完成拆遷移民安置已根本完成2天心生態(tài)新城開發(fā)建設(shè)新建平方公里，省府機(jī)關(guān)大院、區(qū)治機(jī)關(guān)大院、環(huán)保工業(yè)園省青少年活動中心、生態(tài)休閑園以及根底設(shè)施等2003-2005億元長沙天心區(qū)主干道已經(jīng)貫穿，局部工程已啟動3湘潭市城市中心區(qū)建設(shè)續(xù)建平方公里，行政中心，文化中心，商貿(mào)中心，湖湘廣場，湖湘公園等2003-200620億元湘潭岳塘區(qū)完成三通一平，人民大廈、湘潭大劇院4岳麓山大學(xué)城新建一期15平方公里，根底設(shè)施建設(shè)；校區(qū)、宿舍建設(shè)2003-2005億元長沙岳麓區(qū)已完成三通一平產(chǎn)業(yè)工程5高新區(qū)隆平高科技園新建18平方公里，投產(chǎn)、在建企業(yè)13家〔億〕；道路水電等〔億〕。農(nóng)業(yè)高技術(shù)研發(fā)、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、農(nóng)業(yè)人才培訓(xùn)基地2003-2005億元長沙芙蓉區(qū)3通1平；4條主干道2橋在建，防洪工程，110KV變電站，醫(yī)院、中學(xué)等6高新區(qū)栗雨園一期工程工程新建可提供工業(yè)、配套用地平方公里，電子信息、生物藥業(yè)產(chǎn)業(yè)園、中小企業(yè)促進(jìn)園，園區(qū)道