項目定價報告模板

項目定價報告模板目錄市場分析12134營銷策略PART1市場分析

整體市場分析

區(qū)域市場分析

競品市場分析市場總結(jié)整體市場分析一級市場|土地供求情況概況總結(jié)近幾年土地市場供求趨勢，本年度土地成交走勢及溢價水平，評價土地市場熱度（微軟雅黑，20號，加粗，重點內(nèi)容標紅）注明數(shù)據(jù)來源，微軟雅黑，12號，加粗圖例二級市場|住宅市場量價情況|年度供求總結(jié)概況近幾年住宅市場供求情況及市場趨勢（微軟雅黑，20號，加粗，居中，1.5倍行間距，重點內(nèi)容標紅）

簡述本年度市場成交數(shù)據(jù)（微軟雅黑，18號，加粗）注明數(shù)據(jù)來源，微軟雅黑，12號，加粗圖例二級市場|住宅市場量價情況|月度供求總結(jié)概況近一年市場供求變化情況及市場趨勢（微軟雅黑，20號，加粗，居中，1.5倍行間距，重點內(nèi)容標紅）

簡述本年度市場成交數(shù)據(jù)（微軟雅黑，18號，加粗）

示例：2016年1-10月份，成都商品住宅成交均價7837元/平米，月均去化量約239萬平米注明數(shù)據(jù)來源，微軟雅黑，12號，加粗圖例闡述截至目前市場存量情況及去化周期（微軟雅黑，20號，加粗，居中，1.5倍行間距，重點內(nèi)容標紅）二級市場|住宅市場量價情況|市場存量注明數(shù)據(jù)來源，微軟雅黑，12號，加粗圖例二級市場|商業(yè)市場量價情況闡述商業(yè)市場量價走勢、市場存量及去化情況（微軟雅黑，20號，加粗，居中，1.5倍行間距，重點內(nèi)容標紅）圖標類型示意注明數(shù)據(jù)來源，微軟雅黑，12號，加粗圖例二級市場|公寓市場量價情況闡述公寓市場量價走勢、市場存量及去化情況（微軟雅黑，20號，加粗，居中，1.5倍行間距，重點內(nèi)容標紅）圖標類型示意注明數(shù)據(jù)來源，微軟雅黑，12號，加粗圖例二級市場|寫字樓市場量價情況闡述寫字樓市場量價走勢、市場存量及去化情況（微軟雅黑，20號，加粗，居中，1.5倍行間距，重點內(nèi)容標紅）圖標類型示意注明數(shù)據(jù)來源，微軟雅黑，12號，加粗圖例整體市場小結(jié)土地市場住宅市場商業(yè)市場公寓市場整體市場環(huán)境概況總結(jié)，市場各類產(chǎn)品售價范圍、去化情況及潛在風險寫字樓市場區(qū)域市場分析區(qū)域市場|區(qū)域市場版塊劃分大面板塊世紀大道板塊本案老城板塊老城板塊：受資源影響和開發(fā)強度影響，基本無市場影響力項目。東山板塊：以東山新城為區(qū)域主要供貨項目，且存在幾許中小型項目。大面板塊：目前龍泉開發(fā)強度最高，項目最集中，認知度最高的板塊，但多以成都客群為主。世紀大道板塊：項目所在區(qū)域，下半年推貨提速，競爭加劇。年底新推及新開盤項目較多。簡要概述區(qū)域市場版塊劃分情況明確本案所處版塊（微軟雅黑，20號，加粗，居中，1.5倍行間距，重點內(nèi)容標紅）圖例區(qū)域市場|區(qū)域土地市場出讓時間土地位置城區(qū)板塊凈用地面積(平米)凈用地面積(畝)土地用途分類成交總價(萬元)成交樓面地價(元/㎡)溢價率(%)競得者是否成交呈現(xiàn)項目2016-05-11龍泉驛區(qū)龍泉街辦北泉路以北、龍泉二中以東龍泉驛世紀大道板塊28662.142.99住宅兼容商業(yè)25364.11769.8747.5自然人已成交中心城2015-12-08龍泉驛區(qū)龍泉街辦北泉路以北、龍泉二中以東龍泉驛世紀大道板塊28662.142.99住宅兼容商業(yè)000流拍2015-11-12龍泉驛區(qū)龍泉街道驛都大道以北，驛泉路以東龍泉驛世紀大道板塊19275.628.91住宅兼容商業(yè)6938.41799.790成都進達合能置業(yè)有限公司已成交合能珍寶玲瓏2015-07-23龍泉驛區(qū)龍泉街辦龍工北路以南、規(guī)劃道路以西（果殼里的城西側(cè)）龍泉驛世紀大道板塊89831.3134.75住宅兼容商業(yè)539002000.0437.93綠地集團成都置業(yè)有限公司已成交皇冠湖壹號合計*************均價平均溢價率圖例簡述本案所處區(qū)域一年內(nèi)土地成交情況，成交樓面價及平均溢價情況（微軟雅黑，20號，加粗，居中，1.5倍行間距，重點內(nèi)容標紅）注明數(shù)據(jù)來源，微軟雅黑，12號，加粗區(qū)域市場|區(qū)域住宅量價走勢概述區(qū)域住宅月均去化情況、存量面積及去化周期（微軟雅黑，20號，加粗，居中，1.5倍行間距，重點內(nèi)容標紅）圖例注明數(shù)據(jù)來源，微軟雅黑，12號，加粗區(qū)域市場|區(qū)域商業(yè)量價走勢概述區(qū)域商業(yè)月均去化情況、存量面積及去化周期（微軟雅黑，20號，加粗，居中，1.5倍行間距，重點內(nèi)容標紅）圖例注明數(shù)據(jù)來源，微軟雅黑，12號，加粗區(qū)域市場|區(qū)域公寓量價走勢概述區(qū)域公寓月均去化情況、存量面積及去化周期（微軟雅黑，20號，加粗，居中，1.5倍行間距，重點內(nèi)容標紅）圖例注明數(shù)據(jù)來源，微軟雅黑，12號，加粗區(qū)域市場|區(qū)域?qū)懽謽橇績r走勢概述區(qū)域?qū)懽謽窃戮セ闆r、存量面積及去化周期（微軟雅黑，20號，加粗，居中，1.5倍行間距，重點內(nèi)容標紅）圖例注明數(shù)據(jù)來源，微軟雅黑，12號，加粗區(qū)域市場小結(jié)土地市場住宅市場商業(yè)市場公寓市場區(qū)域市場環(huán)境概況總結(jié)，區(qū)域各類型產(chǎn)品售價范圍、去化情況及潛在供應(yīng)量寫字樓市場競品市場分析競品分析|主要競品分布驛都城成都御源置業(yè)有限公司新城吾悅廣場成都新城萬博房地產(chǎn)開發(fā)有限公司皇冠湖壹號綠地集團成都申瓏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

中心城成都市興唐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司本案根據(jù)本案區(qū)位及項目定位特性，鎖定區(qū)域內(nèi)可能存在競爭的項目：***************（微軟雅黑，20號，加粗，居中，1.5倍行間距，重點內(nèi)容標紅）圖例競品分析|區(qū)域競品總覽項目占地（㎡）建面（㎡）總戶數(shù)（戶）物業(yè)類型主力面積成交均價（元/㎡）裝修情況物業(yè)費（元/月）中糧御嶺灣33萬223390475獨棟別墅274-1875㎡18000毛坯8區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品形態(tài)以***為主，住宅產(chǎn)品高層均價**元/平米，公寓均價*元/平米，商業(yè)**元/平米（微軟雅黑，20號，加粗，居中，1.5倍行間距，重點內(nèi)容標紅）圖例競品分析|重點項目分析競品項目——*******項目項目區(qū)位及銷售概況簡介*********************************************************************************************************************項目名稱*****項目地址開發(fā)商占地面積建筑面積容積率綠化率開盤時間交房時間建筑形態(tài)物管公司/物業(yè)費戶數(shù)車位樓層裝修情況項目概述住宅均價圖例競品分析|重點項目分析|項目產(chǎn)品分析產(chǎn)品類型及戶型分析（微軟雅黑，20號，加粗，居中，1.5倍行間距，重點內(nèi)容標紅）競品分析|重點項目分析|項目去化量價走勢概括項目近一年銷售情況量價走勢，去化速度等（微軟雅黑，20號，加粗，居中，1.5倍行間距，重點內(nèi)容標紅）圖例注明數(shù)據(jù)來源，微軟雅黑，12號，加粗競品分析|重點項目分析|熱銷/滯銷因素分析區(qū)域標桿項目——新城吾悅廣場熱銷分析綜合體占地181畝，總體量72萬㎡，商業(yè)30萬㎡，是區(qū)域唯一中高端一站式購物中心。新城吾悅廣場預(yù)計12月30日大商業(yè)開業(yè)，受此利好影響，今年下半年銷售量價表現(xiàn)良好。1、品牌強勢，描繪繁華自帶大型商業(yè)體，開業(yè)在即2、現(xiàn)場展示，包裝熱銷由內(nèi)到外商業(yè)價值包裝做到極致3、活動密集，吸睛聚人氣“吃喝玩樂”暖場，大型狂歡活動4、工程速度，傳遞信心工程速度很快，客戶認可度高交通便利，地鐵上蓋物業(yè)，規(guī)劃合理；商業(yè)配套，購物中心+商業(yè)街，消費檔次高，形象好；品牌開發(fā)商，新城控股開發(fā)，實力雄厚；產(chǎn)品規(guī)劃合理，大部分為三室兩衛(wèi)產(chǎn)品，去化良好。四大因素造熱銷大盤圖例市場總結(jié)市場總結(jié)整體市場區(qū)域市場競品市場潛在供應(yīng)項目入市市場背景總結(jié)PART2項目分析

基礎(chǔ)指標區(qū)位及配套

產(chǎn)品競爭力分析

品牌及項目歷史

本體客戶分析

項目取證節(jié)點基礎(chǔ)指標項目分析|基礎(chǔ)指標項目名稱項目占地總建面住宅建面辦公建面商業(yè)建面住宅戶數(shù)機動車位容積率建筑密度綠地率幼兒園簡要描述本案指標情況，如占地面積、建面、容積率等（微軟雅黑，20號，加粗，居中，1.5倍行間距，重點內(nèi)容標紅）圖例項目分析|基礎(chǔ)指標|產(chǎn)品信息幼兒園3#二單元5#6#社區(qū)活動用房主出入口次出入口商業(yè)街人行出入口3#一單元4#一單元4#二單元1#一單元1#二單元2#一單元2#二單元2#三單元項目住宅產(chǎn)品配比戶型套型套數(shù)建筑面積套型比例A1兩室兩廳兩衛(wèi)5865.521%A2兩室兩廳一衛(wèi)5871A3兩室兩廳一衛(wèi)22472.1B1三室兩廳一衛(wèi)11682.148%B2三室兩廳一衛(wèi)5882.1B3三室兩廳一衛(wèi)17682.5B4三室兩廳一衛(wèi)41987.8C1三室兩廳兩衛(wèi)5895.113%C2三室兩廳兩衛(wèi)14991.5D1三室兩廳兩衛(wèi)589811%D2三室兩廳兩衛(wèi)121100.4E1四室兩廳兩衛(wèi)62120.56%E2四室兩廳兩衛(wèi)29114合計1586戶簡要描述項目產(chǎn)品情況，如住宅*棟，面積區(qū)間**—**（微軟雅黑，20號，加粗，居中，1.5倍行間距，重點內(nèi)容標紅）圖例圖例區(qū)位配套項目分析|區(qū)位交通及配套簡要描述項目區(qū)位，距離主要交通節(jié)點及重點配套距離（微軟雅黑，20號，加粗，居中，1.5倍行間距，重點內(nèi)容標紅）炮臺山本案書房站地鐵2號線驛都中路北泉路書房地鐵站距離本案30m距離本案600m距離本案30m距離本案200m成都銀行政務(wù)中心永輝超市圖例項目分析|區(qū)位交通及配套簡要描述項目1.5公里生活圈范圍內(nèi)商業(yè)配套情況（微軟雅黑，20號，加粗，居中，1.5倍行間距，重點內(nèi)容標紅）御源大湖區(qū)新城吾悅廣場驛都城怡和新石油小區(qū)等傳統(tǒng)小區(qū)森悅中心湘銀大廈第九空間大廈壹中心永輝超市沃爾瑪700畝皇冠湖公園驛都大道北京路大聯(lián)路地鐵2號線書房站1.5公里生活圈新城吾悅購物中心桃都大道圖例序號配套項目主要業(yè)態(tài)產(chǎn)品競爭力分析項目分析|產(chǎn)品競爭力分析對比本案產(chǎn)品面積段，是否符合市場主流去化產(chǎn)品面積區(qū)間（微軟雅黑，20號，加粗，居中，1.5倍行間距，重點內(nèi)容標紅）注明數(shù)據(jù)來源，微軟雅黑，12號，加粗圖例項目分析|產(chǎn)品競爭力分析|**戶型**戶型對比項目本案競品1競品2戶型建筑面積（㎡）贈送率贈送面積（㎡）公攤面積（㎡）實得面積（㎡）實得贈送率可獲得溢價空間（以6000元/㎡）典型戶型圖戶型分析對比競品同面積段戶型（每個主力戶型1頁），分析本案產(chǎn)品競爭力及溢價能力（微軟雅黑，20號，加粗，居中，1.5倍行間距，重點內(nèi)容標紅）圖例項目分析|產(chǎn)品競爭力分析|綜述產(chǎn)品競爭力分析結(jié)論提煉，是否具備溢價空間，總結(jié)溢價幅度及產(chǎn)品優(yōu)劣勢（微軟雅黑，20號，加粗，居中，1.5倍行間距，重點內(nèi)容標紅）若以6000元/㎡為單價基準本案兩室一衛(wèi)和三室一衛(wèi)產(chǎn)品實得均價與競品同類戶型相比具有低于100-300元/㎡的競爭優(yōu)勢，但兩室一衛(wèi)和三室一衛(wèi)產(chǎn)品均非市場主流產(chǎn)品，定價不宜過高；本案三室兩衛(wèi)和四室兩衛(wèi)產(chǎn)品實得均價與競品同類戶型相比具有低于200-400元/㎡的競爭優(yōu)勢，但年底區(qū)域項目沖量，市場競爭激烈，為保證本案產(chǎn)品超高性價比優(yōu)勢，定價不宜過高；示例

本項目新城吾悅廣場驛都城皇冠湖壹號中心城社區(qū)品質(zhì)剛需社區(qū)大型綜合體大型綜合體洋房社區(qū)剛需社區(qū)戶型配比兩室一衛(wèi)21%兩室一衛(wèi)0%兩室一衛(wèi)7%兩室一衛(wèi)0%兩室一衛(wèi)11%三室一衛(wèi)49%三室一衛(wèi)15%三室一衛(wèi)23%三室一衛(wèi)30%三室一衛(wèi)11%三室兩衛(wèi)24%三室兩衛(wèi)72%三室兩衛(wèi)64%三室兩衛(wèi)40%三室兩衛(wèi)71%四室兩衛(wèi)6%四室兩衛(wèi)13%四室兩衛(wèi)6%四室兩衛(wèi)30%四室兩衛(wèi)7%贈送率16%-20%12%-15%13%-16%13%-15%10%-12%實得贈送率-1.8%—1.3%-5%—-8%-3%—-5%-2.5%—-4.5%-2%—-4%品牌影響力及項目歷史項目分析|品牌及項目歷史對比競品項目，分析本案品牌區(qū)域影響力（微軟雅黑，20號，加粗，居中，1.5倍行間距，重點內(nèi)容標紅）隆基泰和集團是中國五百強企業(yè)，香港主板上市企業(yè)，具有房地產(chǎn)一級開發(fā)資質(zhì)。成都客戶對知名開發(fā)商認可度高，認可度建立在當?shù)匾验_發(fā)項目基礎(chǔ)上，對首次進入的開發(fā)商認可度低項目名稱項目開發(fā)商總建面積(㎡)項目賣點土地證時間市場客戶對于項目的主要擔憂：

項目歷史（僅針對收購項目）及客戶擔憂點項目現(xiàn)狀圖示例本體客戶分析項目分析|客戶定位客戶來源概括本案主要客戶來源（微軟雅黑，20號，加粗，居中，1.5倍行間距，重點內(nèi)容標紅）龍泉城區(qū)客戶簡述各圈層客群需求，及主要關(guān)注點主城區(qū)及經(jīng)開區(qū)客戶其他區(qū)域及二級城市客戶第一圈層第二圈層主要客群重要客群補充客群第三圈層以周邊地緣型客戶、龍泉城區(qū)客戶為主要客群示例項目分析|客戶定位客戶階層概括本案主要客戶階層（微軟雅黑，20號，加粗，居中，1.5倍行間距，重點內(nèi)容標紅）

財富、地位的擁有者工薪階層中產(chǎn)階層財富階層貴族

各行業(yè)的管理人員，城市財富的擁有者

城市的中堅力量

城市的青年奮斗人群②階層：工薪階層與中產(chǎn)階層為主

定位客群階層人群描述示例項目分析|客戶定位家庭結(jié)構(gòu)③家庭結(jié)構(gòu)：處于生長期“2或2+1”模式2530354045505560青年之家小小太陽小太陽后小太陽中年之家老年之家孩子三代青年持家家庭生命周期年齡（歲）成熟期逆生長期家庭特點家庭結(jié)構(gòu)處于正在或者剛建立新家庭的轉(zhuǎn)型期，為2或2+1模式；置業(yè)特點首次置業(yè)，考慮家庭結(jié)構(gòu)變化帶來的居住空間的擴展家庭特點家庭結(jié)構(gòu)趨于穩(wěn)定，為2+1模式；置業(yè)特點改善性置業(yè)，考慮居住空間的舒適感，以及下一代的教育問題；家庭特點家庭結(jié)構(gòu)單位性剝離，為3-1模式；置業(yè)特點本區(qū)域就近居住，靠近子女居住地；生長期√示例概括本案定位客群家庭結(jié)構(gòu)（微軟雅黑，20號，加粗，居中，1.5倍行間距，重點內(nèi)容標紅）項目分析|客戶定位生活模式概括本案客群生活模式（微軟雅黑，20號，加粗，居中，1.5倍行間距，重點內(nèi)容標紅）④生活模式：推崇便利、休閑、運動、時尚生活方式活動（activity）興趣（interests）主張（opinions）工作系快節(jié)奏工作，工作趨于穩(wěn)定，從公司執(zhí)行人員向管理人群演變；休閑系一般以上網(wǎng)、購物、游戲、聽音樂等為主；社交系喜歡與朋友一起聚會放松工作壓力；休閑系偶爾去咖啡、酒吧享受小資的生活；運動系男士激烈型;籃球、網(wǎng)球等；居家互動性:羽毛球、小游樂場；輕運動型:跑步、瑜伽；居住觀念看重城市交通的便捷性；在龍泉區(qū)域工作和居住；家庭觀念成家一定要買房；消費觀念不想居住改變帶來的經(jīng)濟壓力過大；居?。╨ive）租房族特點：在經(jīng)開區(qū)和龍泉工作，居住在龍泉區(qū)域或者安置房；形式：以合租和情侶同居為主；“月亮族”特點：年齡在22-28歲，龍泉本地人，已進入社會；形式：未組建家庭前，仍和父母居??；示例項目分析|客戶定位通過對客戶家庭結(jié)構(gòu)、區(qū)域、職業(yè)特征等方面分析總結(jié)，確立區(qū)域內(nèi)主力產(chǎn)品需求，驗證本案產(chǎn)品定位是否符合主力客戶需求產(chǎn)品（微軟雅黑，20號，加粗，居中，1.5倍行間距，重點內(nèi)容標紅）0-12歲家庭需求期望戶型面積愿意支付總價80~100㎡三室兩衛(wèi)100-120㎡四室兩衛(wèi)主力戶型市場分析驗證三室：80-100㎡以內(nèi)四室：100-120㎡三室兩衛(wèi)90-100㎡左右較優(yōu)四室兩衛(wèi)100-120㎡左右較優(yōu)區(qū)域客群驗證客群特性購買驅(qū)動力商業(yè)貸款為主板塊/項目剛需，首改需求主流轉(zhuǎn)變?nèi)谥覟橹髦髋P/次臥/客廳/廚房……延長使用生命周期優(yōu)化空間功能居住版塊家庭結(jié)構(gòu)企業(yè)職員和個體經(jīng)營占比較高競品戶型競爭力典型項目市場驗證示例項目分析|已排卡客戶分析已排卡客戶——客戶來源分析已排卡客戶來源，圖文并茂（微軟雅黑，20號，加粗，居中，1.5倍行間距，重點內(nèi)容標紅）圖例項目分析|已排卡客戶分析已排卡客戶——產(chǎn)品意向分析已排卡客戶購買意向包括意向樓棟、意向樓層及意向戶型等，圖文并茂（微軟雅黑，20號，加粗，居中，1.5倍行間距，重點內(nèi)容標紅）圖例已排卡客戶——客戶誠意度項目分析|已排卡客戶分析通過置業(yè)顧問現(xiàn)場感知，將客戶定級分類，分析客戶簽約誠意度（微軟雅黑，20號，加粗，居中，1.5倍行間距，重點內(nèi)容標紅）誠意度級別個數(shù)占比ABCD合計圖例已排卡客戶——客戶簽約意向項目分析|已排卡客戶分析付款情況套數(shù)3天能簽約7天能簽約沒接電話不確定不能想全款分期半年能付清總計通過置業(yè)顧問現(xiàn)場感知，將客戶定級分類，分析客戶簽約誠意度（微軟雅黑，20號，加粗，居中，1.5倍行間距，重點內(nèi)容標紅）圖例已排卡客戶——產(chǎn)品定位匹配度項目分析|已排卡客戶分析客戶主力購買意向戶型占比，與本案主推產(chǎn)品進行對比，分析是否存在偏差及無法落位客戶損失（微軟雅黑，20號，加粗，居中，1.5倍行間距，重點內(nèi)容標紅）戶型意向推出貨量戶型數(shù)量占比數(shù)量占比差額差額數(shù)量A2447%587%0%14A3447%11213%6%68B1386%567%1%18B281%587%6%50B3213%11614%10%95B410216%22827%11%126C1295%587%2%29C215524%8610%-14%-69D213120%577%-14%-74E27011%293%-8%-41合計642100%858100%

示例示例已排卡客戶——綜合客戶分析項目分析|已排卡客戶分析客戶誠意度客戶落位預(yù)估本案排卡客戶轉(zhuǎn)化率取證節(jié)點項目分析|項目取證節(jié)點簡要概述項目取證時間節(jié)點（微軟雅黑，20號，加粗，居中，1.5倍行間距，重點內(nèi)容標紅）序號計劃節(jié)點完成備注1取得國有土地使用權(quán)證2取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證3取得工程規(guī)劃許可證4取得建設(shè)工程施工許可證5取得首批次商品房預(yù)售許可證6取得二批次商品房預(yù)售許可證本體分析總結(jié)項目分析|總結(jié)區(qū)位配套產(chǎn)品設(shè)計品牌影響客群定位PART3全盤營銷策略全盤營銷策略年度任務(wù)指標分解任務(wù)保障措施營銷策略全盤營銷策略|貨值盤點產(chǎn)品組合可售面積（㎡）預(yù)計均價（元/㎡）預(yù)計貨值（億元）套數(shù)（套）套均面積（㎡）高層住宅式公寓寫字樓公寓商業(yè)車位合計212182/

17.43//

盤點項目各產(chǎn)品業(yè)態(tài)貨值（微軟雅黑，20號，加粗，居中，1.5倍行間距，重點內(nèi)容標紅）全盤營銷策略|核心營銷思路住宅

商業(yè)

公寓

車位

全盤營銷策略|推貨節(jié)奏起勢期住宅強銷期2016年9月2016年12月2017年5月2018年6月前期籌備工作售樓部亮相，開始排卡住宅一批次開盤，2#、3#商業(yè)招商開始車位一批次開盤商業(yè)四批次2017年11月商業(yè)二批次2018年9月住宅清盤/首批次公寓開盤2017年12月2016年10月2017年

3月2017年9月2018年3月住宅二批次開盤，1#、4#商業(yè)集中銷售期2019年7月整盤清盤商業(yè)三批次公寓開盤商業(yè)一批次開盤住宅尾盤、商業(yè)起勢期住宅商業(yè)公寓車位蓄客排卡低開快走，確保銷量提價搶利潤住宅清盤示例全盤營銷策略|住宅產(chǎn)品策略核心策略——*******************（微軟雅黑，20號，加粗，居中，1.5倍行間距，重點內(nèi)容標紅）項目住宅產(chǎn)品整盤去化走勢批次一批次2017年1月2017年2月二批次2017年4月2017年5月2017年6月2017年7月2017年8月2017年9月合計時間2016年12月2017年3月——樓棟2#/3#剩余房源剩余房源1#/4#剩余房源剩余房源剩余房源剩余房源剩余房源剩余房源——推出套數(shù)去化剩余套數(shù)月去化率整體住宅去化率示例全盤營銷策略|商業(yè)產(chǎn)品策略核心策略——*******************（微軟雅黑，20號，加粗，居中，1.5倍行間距，重點內(nèi)容標紅）1.——2.——圖文并茂全盤營銷策略|公寓產(chǎn)品策略核心策略——*******************（微軟雅黑，20號，加粗，居中，1.5倍行間距，重點內(nèi)容標紅）1.——2.——圖文并茂任務(wù)指標分解年度任務(wù)指標分解項目認購回款合計高層商業(yè)寫字樓公寓車位銷售產(chǎn)品：銷售產(chǎn)品套數(shù)：銷售產(chǎn)品總貨值：預(yù)計12月30日取得銷售許可證年度任務(wù)指標分解首開目標成交套數(shù)——銷售金額——首開時間——回款金額——首次開盤目標分解客戶分類內(nèi)部客戶外部客戶排卡數(shù)量轉(zhuǎn)化率預(yù)計認購套數(shù)銷售額品牌目標——銷售目標——價格目標——年度任務(wù)指標分解|年度營銷排期

示例任務(wù)保障措施任務(wù)保障措施|推廣保障措施推廣方式一

推廣方式二

******

任務(wù)保障措施|蓄客保障措施目標推導——開盤前完成***組排卡（微軟雅黑，20號，加粗，居中，1.5倍行間距，重點內(nèi)容標紅）鉑悅山2016年12月定存任務(wù)分解（目標任務(wù)520組）渠道分類第一周目標80組第二周目標150組第三周目標150組第四周目標140組12-112-212-312-412-512-612-712-812-912-1012-1112-1212-1312-1412-1512-1612-1712-1812-1912-2012-2112-2212-2312-24分銷自然到訪房天下會員轉(zhuǎn)化前期誠意登記轉(zhuǎn)化計劃完成實際完成示例任務(wù)保障措施|蓄客保障措施措施一——*****************拓客渠道：拓客目標：拓客條件：1、2、任務(wù)保障措施|回款保障措施現(xiàn)金回款

按揭回款

PART4項目定價整體定價策略定價分析定價結(jié)論整體定價策略整體定價策略|基本情況項目規(guī)劃總平圖住宅產(chǎn)品房型指標戶型面積房型套數(shù)套型比例A-1A-2A-3B-1B-2B-3B-4C-1C-2***總戶數(shù)整體定價策略|定價依據(jù)市場依據(jù)

客戶依據(jù)

。。。。

定價分析定價分析|市場依據(jù)市場比較法確定本案均價，競品參考權(quán)重說明：

參考權(quán)重競品一競品二競品三競品四區(qū)位比較同區(qū)域100%臨近區(qū)域80%跨(類)區(qū)域60%開發(fā)商品牌同類型同實力開發(fā)商100%同類型不同實力開發(fā)商80%不同類型不同實力開發(fā)商60%產(chǎn)品比較同檔次產(chǎn)品（剛需）100%同類型不同檔次產(chǎn)品（首改）80%不同類型不同檔次（奢享）60%項目相似度

相似度權(quán)重

選取項目參考項目權(quán)重說明定價分析|市場依據(jù)比較分項評分標準權(quán)重本案競品一競品二競品三。。。地理位置（23分）發(fā)展前景區(qū)域內(nèi)核心地段6分：毗鄰區(qū)域內(nèi)核心地段5分；距離核心地段1公里以外4分；區(qū)域邊緣地段0分；周邊配套教育、娛樂、休閑配套全部呈現(xiàn)且品質(zhì)較好6分；部分呈現(xiàn)且品質(zhì)較好5分；正在修建中的配套4分；配套規(guī)劃但未動工3分；無規(guī)劃0分；交通規(guī)劃交通體系成熟、地鐵上蓋5分；距離地鐵站口1公里以內(nèi)4分；距離地鐵口1公里以上3分；道路體系不成熟、無地鐵規(guī)劃0分；生活便利商業(yè)配套已經(jīng)全部呈現(xiàn)且品質(zhì)較好6分；呈現(xiàn)部分品質(zhì)較好5分；正在修建中的4分；有規(guī)劃但未動工3分；無規(guī)劃0分；小區(qū)規(guī)劃（23分）項目規(guī)模占地200畝以上6分；占地151-200畝5分；占地101-150畝4分

占地51-100畝3分；占地50畝以下2分；物業(yè)類型高低配、純墅區(qū)、洋房物業(yè)容積率低于3，6分；容積率3-4，5分；

高層社區(qū)，容積率4-4.5，4分；容積率4.51-5,2-3分；容積率高于5分，1分內(nèi)部配套規(guī)劃有景觀、健身娛樂、休閑、基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施5-6分；規(guī)劃有景觀、基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施3-4分；小區(qū)僅規(guī)劃有小面積景觀、物業(yè)服務(wù)設(shè)施1-2分；車位比車位比大于等于1:1.2，5分；車位比在1:1.1-1.2之間，4分；車位比在1:1-1:1.1之間，3分；車位比小于1:1，1-2分；戶型結(jié)構(gòu)（24分）梯戶比1t2戶、2t4戶組合小區(qū)6分；2t6戶、2t5戶組合小區(qū)5分；3t8戶、2t6戶組合小區(qū)4分；實用面積贈送率大于20%6分；贈送率位于18%-20%之間，5分；贈送率為15%-18%之間，4分；采光通風南北通透5-6分；東南、東北、正東朝向3-4分；西南、西北、正西朝向1-2分戶型創(chuàng)新戶型功能設(shè)計合理，滿足客戶需求，5-6分；戶型功能設(shè)計基本合理，3-4分；戶型設(shè)計存在暗衛(wèi)、暗廚等產(chǎn)品硬傷1-2分；園林景觀（20分）景觀規(guī)劃規(guī)劃有多重園林景觀、品質(zhì)植被，4-5分；單一的園林景觀，常見植被打造，2-3分；無園林景觀，0-1分；觀景面積觀景面積大，樓間距開闊，3-5分；觀景面積小，樓間距窄，0-2分；視野寬闊視野開闊，周邊項目無遮擋，3-5分；視野較差，周邊高樓多，采光差，0-2分組團景觀組團景觀成熟，有層次，覆蓋率40%以上，4-5分；組團景觀一般，類同性，覆蓋率30%左右，2-3分；組團景觀較差，覆蓋率少于20%，0-1分品質(zhì)展示（10分）案場氛圍案場氛圍好，包裝有創(chuàng)意，2分；案場包裝一般，無新意，0-1分；開發(fā)商品牌品牌開發(fā)商，2分；一般開發(fā)商1分工程進度工程進度快，形象展示好，實現(xiàn)外墻立面，3-4分；工程進度一般，實現(xiàn)正負零，1-2分；未開工，0分市場口碑市場口碑好，有影響力，2分；市場口碑一般，無興趣，0-1分綜合原均價權(quán)重a.驛都城：目前為5700元/㎡b.新城吾悅廣場：

目前為6300元/㎡

c.皇冠湖壹號：目前為6200元/㎡d.中心城：目前為6100元/㎡

可比競品目前成交均價情況：項目名稱綜合得分比較權(quán)重驛都城6434%新城吾悅廣場7022%皇冠湖壹號7510%中心城6534%本項目65【驛都城】Pa‘=(Qr/Qa)×Pa=(65/64)*5700=5789【新城吾悅廣場】Pb‘=(Qr/Qb)×Pb=(65/70)*6300=5850【皇冠湖壹號】Pc'=(Qr/Qc)×Pc=(65/75)*6200=5373【中心城】Pd'=(Qr/Qd×Pd=(65/65)*6100=6100各相關(guān)樓盤權(quán)重取值為WiPx=ΣPiWi=Pa‘Wa+Pb’Wb+Pc‘Wc+Pd’Wd=5866元/㎡按市場競品價格推演首開參考均價：約5866元/㎡Pi=(Qr/Qi)×Pi注：Pi為均價，Qi為合計分值定價分析|市場依據(jù)示例定價分析|市場依據(jù)通過本案產(chǎn)品競爭力進行價格修正（微軟雅黑，20號，加粗，居中，1.5倍行間距，重點內(nèi)容標紅）

本項目競品一競品二競品三。。。。。戶型配比贈送率實得贈送率贈送率折算溢價市場定價法結(jié)論價格修正價格根據(jù)我司產(chǎn)品優(yōu)勢，修正后均價:*****元/平米定價分析