中國房地產(chǎn)發(fā)展歷程

中

國

房

地

產(chǎn)

發(fā)

展

歷

程1第一頁，共四十八頁。回首改革開放30年中國老百姓的住房變遷，就會(huì)發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)記載的既是一部中國30年的建設(shè)史，又是一部濃縮了我國社會(huì)主義(shèhuizhǔyi建設(shè)

的改革開放史。2第二頁，共四十八頁。l開展(fāzhǎn)

模式l開發(fā)模式l盈利模式3第三頁，共四十八頁。中

國(zhōngguó)房地產(chǎn)行業(yè)于1980年4月，鄧小平同志提出了“出售公房，調(diào)整(tiáozhěng)

租金，提倡個(gè)人建房買房”的設(shè)想，拉開了住

房制度改革的序幕。4第四頁，共四十八頁。當(dāng)中國房地產(chǎn)(dìchǎn)起步之時(shí)，其他國家地產(chǎn)(dìchǎn)行業(yè)已經(jīng)開展成熟，是借鑒成功模式還是摸索新的模式?中國房地產(chǎn)應(yīng)該以何種模式開始開展??5第五頁，共四十八頁。成功(chénggong)不

能

復(fù)

制

但

可

以

借

鑒中國房地產(chǎn)開展(fāzhǎn)

師從于香港、起

源于某某、傳播于大陸內(nèi)地6第六頁，共四十八頁。在過去20多年(duōnián)

中，影響中國內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)開展的模式是香

港

模

式m香港模式本質(zhì)特征：是房地產(chǎn)開發(fā)商以相對(duì)廉價(jià)取得土地為經(jīng)營導(dǎo)向；這主要(zhǔyào)源于香港土地資源嚴(yán)重稀缺，土地高度壟

斷，商品住宅產(chǎn)品供不應(yīng)求。7第七頁，共四十八頁。近幾年，中國房地產(chǎn)企業(yè)逐步zhúbù看重美國模式，并以美國房企為標(biāo)桿，借鑒與學(xué)習(xí)。美

國

模

式m

?興起美國模式本質(zhì)特征，是以實(shí)際(shíjì)研究消費(fèi)群的購置力及需求細(xì)分為經(jīng)營導(dǎo)向。其原因是美國的土地資源幾乎無限供給。8第八頁，共四十八頁。中國政府對(duì)土地用途的規(guī)定、超過閑置年限強(qiáng)制回收政策，以

及對(duì)商業(yè)住宅采取的宏觀調(diào)控(hóngguān

diào

kòng),都對(duì)土地投機(jī)起

到了有效的抑制作用。9第九頁，共四十八頁。美

國(meiguo)模式Pulte

Homes式

萬科香港模式長

江(chángjiāng)實(shí)

業(yè)中VS兼容國

模開

展(fāzhǎn)

模式的

根源

：

土

地10第十頁，共四十八頁。l開

展(fāzhǎn)

模式l開

發(fā)模

式l盈

利

模

式第十一頁，共四十八頁。中

國

房

地

產(chǎn)

行

業(yè)

開

展(fāzhǎn)111.市場(chǎng)條件判斷2.項(xiàng)目位置選擇1.確定開發(fā)方案2.編制可行性研究報(bào)告1.辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》

2.領(lǐng)取《國有土地使用證》1.領(lǐng)取《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》1.招標(biāo)：尋找施工單位2.領(lǐng)取《建設(shè)工程施工許可證》

3.開工建設(shè)1.領(lǐng)取《商品房銷售許可證》第十二頁，共四十八頁。選

址立

項(xiàng)取得土地規(guī)劃設(shè)計(jì)開工建設(shè)竣工驗(yàn)收開發(fā)流程12商品房銷售許可證房

品

商房地產(chǎn)開發(fā)流程可以用“五證”的取得(qǔdé)

來貫穿13第十三頁，共四十八頁。中學(xué)人區(qū)共和國建

筑

工

程

施工許可證(

本

)中零人民共和園建

設(shè)

工

程

規(guī)劃許可證中學(xué)人長共和園建

設(shè)

用

地

規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可證建筑工程施工許可證中華人民共和國

國有土地使用證國有土地使用證中華人民民部國定設(shè)得十中人院成和可一

=

并l開展模式l開

發(fā)

模

式l盈

利

模

式第十四頁，共四十八頁。中

國

房

地

產(chǎn)

行

業(yè)

開

展(fāzhǎn(móshì)14房地產(chǎn)企業(yè)的贏利(yínglì)模式，具體而言，根據(jù)房地產(chǎn)整個(gè)工程全生命周期〔工程論證、工程定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建造、營銷籌劃、客戶效勞、物業(yè)管理〕七大環(huán)節(jié)，專業(yè)化房企的贏利模式大致可以分為六大類

。15第十五頁，共四十八頁。中國房地產(chǎn)行業(yè)(hángyè)開展所

經(jīng)

歷

的

階

段wiaun與

特

點(diǎn)16第十六頁，共四十八頁。中國房地產(chǎn)市場(chǎng)(shìchāng)萌芽階段第

一

階

段

：197817第十七頁，共四十八頁。2021200719911999新中國(zhōng

guó)土地拍賣“第一槌”。18第十八頁，共四十八頁。1988年4月創(chuàng)下三天一層樓的“某某速度(sùdù)”的某某國貿(mào)大南國(nánguó)土壤：八十年代中期的廣州、某某等最

早

一

批

被

改

革

開

放

之

風(fēng)

洗

禮

αim的

城

市第十九頁，共四十八頁。廈191989年以“海南”房地產(chǎn)

泡沫破裂為標(biāo)志的中國房

地產(chǎn)嚴(yán)冬如期而至?？梢哉f，海南房地產(chǎn)泡沫破裂

之

后

，

中

國(zhōngguó)的

房

地

產(chǎn)

才

在

陣

痛

中

。1958真正(zhēnzhèng)意義上走上了市場(chǎng)化的開展199120第二十頁，共四十八頁。供求關(guān)系不合理虛假(xujiā)繁榮1979198019861988王石

、

潘石屹

、

馮侖

。

。

。21第二十一頁，共四十八頁?！?/p>

海

南

“

地

產(chǎn)(dìchǎn)

泡

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段

：

炒

作(chǎozuò)與

調(diào)

整22第二十二頁，共四十八頁。第

二

階

段

：19992021200719781991房地產(chǎn)快速(kuài

sù)開展階段23第二十三頁，共四十八頁。第

三

階

段

：20212007199119781999溫州炒房團(tuán)從2000年開始溫州人開始在某某、杭州、蘇州、廈門、、寧波、金華等地置業(yè)。

“溫州的房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模相當(dāng)于江西一個(gè)

省的總量，而溫州市區(qū)的人口不過(bùguò)100

萬多一點(diǎn)。"在炒透本地樓市后，溫州人開始大規(guī)模向外擴(kuò)張，這就有了“

溫

州

購

房

團(tuán)

”

?；疖嘽nuǒche)炒房團(tuán)飛機(jī)cein炒房團(tuán)第二十四頁，共四十八頁。242

0

0

3

年

，

地

王

現(xiàn)

象

αiànxiàng)出

現(xiàn)25第二十五頁，共四十八頁。云力風(fēng)語的天空me/am/tmc談。：鄒濤。誰給了你胡說八道的權(quán)利?1區(qū)語一形話：不買房的多停。你網(wǎng)深剩王幕?安房的堅(jiān)濤，你回深圳干嘛?打聲息的那濤再次出現(xiàn)在深圳人的面前，開且離稱明語語某某市民鄒濤發(fā)起(fāqì)

“不買房”2006年4月27日26第二十六頁，共四十八頁。I,

簽先生在深圳做了一件大事，那就是委掉了自己

統(tǒng)治數(shù)工江康的用風(fēng)諾一常法、據(jù)海，保給了你湖設(shè)八遵團(tuán)校制?山通景蘭深分

，

(bupporp

果WVhFJSUPPORT.COM再見了.讓人

無奈的城市風(fēng)語一課詞、整表，讀險(xiǎn)了作措說八道的校?回家種F區(qū)中國(zhōngguó)金融業(yè)全面2

0

0

6

年

1

2

月第二十七頁，共四十八頁。2006年，房地產(chǎn)行業(yè)“多事之秋”

,

密集的調(diào)控政策難以(nányǐ)

撼動(dòng)房?jī)r(jià)高攀28第二十八頁，共四十八頁。2007年，地王頻現(xiàn)面粉(miànfēn)比面包貴

29第二十九頁，共四十八頁。2007年房地產(chǎn)市場(chǎng)熱潮(rècháo)推動(dòng)土地市場(chǎng)的火爆，珠三角區(qū)域土地價(jià)格上漲迅猛，頻頻出現(xiàn)地價(jià)標(biāo)王和搶地現(xiàn)象，土地價(jià)格在房地產(chǎn)商品價(jià)格中的結(jié)構(gòu)比重越來越

大

，并呈現(xiàn)加速提升趨勢(shì)。但到年

末

，受到國家政策和樓市成交量萎縮等原因影響。土地流標(biāo)現(xiàn)在屢次上演。30第三十頁，共四十八頁。2007年4月20日

ebn0碧

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8江西賽族

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中國泛海

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地

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資額25歲的楊惠妍因此躍升(yuèshēng)為內(nèi)地女首富2

3

5碧程國

一茂集團(tuán)

復(fù)星國鮮

高力集團(tuán)

蘇寧電器福布斯亞洲版2007年中國富豪榜前10名31第三十一頁，共四十八頁。香10國美電器C6G)659中信泰富/平米2

0

0

7

年

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首

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萬元，達(dá)12436.2元/平米2007年某某湯臣天價(jià)(tiān

jià)11萬第三十二頁，共四十八頁。房

地

產(chǎn)

行

業(yè)(hángyè)全

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整33第三十三頁，共四十八頁。第

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示尊敬的業(yè)主、客戶：由于市場(chǎng)低速，現(xiàn)我司根據(jù)市場(chǎng)進(jìn)

行

整?，F(xiàn)將本分行暫時(shí)停止?fàn)I業(yè)。相關(guān)人(遷至萬科城(一期)4#樓D110

號(hào)。給您帶來的若有相關(guān)事宜，請(qǐng)與以下人員聯(lián)條!謝

小

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張小如13631E2053

地第三十四頁，共四十八頁。不便，敬請(qǐng)諒解!342

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國

房

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轉(zhuǎn)

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的具標(biāo)志性事件35第三十五頁，共四十八頁。2009年，房市百態(tài)之一

樓脆脆2021年6月27日6時(shí)左右，某某閔行區(qū)蓮花南路羅陽路口—幢13層在建(zài

jiàn)商品樓發(fā)生倒塌事故，造成一名工人死亡2009年，房市百態(tài)之二

樓歪歪第一個(gè)樓歪歪指的是2021年7月中旬的一場(chǎng)大雨后，四川

成都“校園春天”小區(qū)原來(yuánlái)距離就很近的兩棟樓房居然微微傾斜，靠在了一起，人們形象的稱它為“樓歪

歪"

,最令樓內(nèi)居民郁悶的莫過于鑒定機(jī)構(gòu)出具的一紙報(bào)

告，“

此

樓

平

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”

。第三十七頁，共四十八頁。372

0

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年

，

樓

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“劇”

-

-

-

蝸居38第三十八頁，共四十八頁。中國房地產(chǎn)開展(fāzhǎn)

數(shù)據(jù)指39第三十九頁，共四十八頁。5500

54.2%5000

投機(jī)時(shí)代中國(zhōngguó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從安居時(shí)代到投機(jī)時(shí)代20002000年

2001年

2

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0

2

年

2

0

0

3

年

2004年

2005年第四十頁，共四十八頁。42.7%投資時(shí)代11.7%安居時(shí)代2009年

2010年1s4040003500300025002006年2007年2

0

0

8

年4500投資：開發(fā)(kāifā)

投資增速逐月上升但仍低于近年來平均水平圖

：

1999-2009年房地產(chǎn)和住宅開發(fā)投資及其增長率數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)41第四十一頁，共四十八頁。40

000300002000010

0

000房地產(chǎn)開發(fā)投資房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率40%30%20%10%0%09:1-4住宅開發(fā)投資住宅開發(fā)投資增長率09:1-1009:1-209.1-309.1-709.1-9億元09.1-509.1-89-L6020012002200320052006200420072008200019993.年全國住宅施工和新開工面積及其增長率40%30%20%10%0%2003200420052006

2007

200809:1-10供給：09年施工和新開工面積(miàn

jī)低位增長數(shù)據(jù)來源：

中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信