土地增值稅課件

土地增值稅

土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建築物及其附著物並取得收入的單位和個人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額徵收的一種稅。開徵土地增值稅的主要目的：是進(jìn)一步改革和完善稅制，增強(qiáng)國家對房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)市場調(diào)控力度的客觀需要；是為了抑制炒買炒賣土地投機(jī)獲取暴利的行為；是為了規(guī)範(fàn)國家參與土地增值收益的分配方式，增加國家財政收入。8.1納稅義務(wù)人

轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建築物及其附著物並取得收入的單位和個人（不論法人與自然人、不論經(jīng)濟(jì)性質(zhì)、不論內(nèi)資與外資企業(yè)、中國公民與外籍個人、不論部門），都是土地增值稅的納稅人。另外，瞭解土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)，地上建築物及其附著物並取得收入的單位和個人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額徵收的一種稅。8.2徵稅範(fàn)圍

1.徵稅範(fàn)圍：

①轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)；②地上的建築物及其附著物連同國有土地使用權(quán)一併轉(zhuǎn)讓

2.徵稅範(fàn)圍的界定準(zhǔn)確界定土地增值稅的徵稅範(fàn)圍十分重要，可以通過以下幾條標(biāo)準(zhǔn)來判定：（1）轉(zhuǎn)讓的土地，其使用權(quán)是否為國家所有，是判定是否屬於土地增值稅徵稅範(fàn)圍的標(biāo)準(zhǔn)之一。（2）土地使用權(quán)、地上的建築物及其附著物的產(chǎn)權(quán)是否發(fā)生轉(zhuǎn)讓是判定是否屬於土地增值稅徵稅範(fàn)圍的標(biāo)準(zhǔn)之二。（3）是否取得收入是判定是否屬於土地增值稅徵稅範(fàn)圍的標(biāo)準(zhǔn)之三。3.對若干具體情況的判定土地增值稅的徵收範(fàn)圍判定時要注意：出售、交換（除個人之間交換自有居住用房地產(chǎn)）、抵債的，需要徵稅。根據(jù)三條判定標(biāo)準(zhǔn)，對以下若干具體情況是否屬於徵稅範(fàn)圍進(jìn)行判定：（1）以出售方式轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建築物及附著物的：①將生地變熟地；②房地產(chǎn)開發(fā)；③存量房地產(chǎn)買賣。（2）以繼承、贈與方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的（3）房地產(chǎn)的出租（4）房地產(chǎn)的抵押：①抵押期間；②抵債。

（5）房地產(chǎn)的交換對個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，免征土地增值稅。（6）以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營（7）合作建房（8）企業(yè)兼併轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)（9）房地產(chǎn)的代建房行為（10）房地產(chǎn)的重新評估8.3稅率

土地增值稅實(shí)行4級超率累進(jìn)稅率：增值額未超過扣除專案金額50%的部分，稅率為30%；本檔速算扣除係數(shù)為0%。增值額超過扣除專案金額50%、未超過扣除專案金額100%的部分，稅率為40%；本檔速算扣除係數(shù)為5%。增值額超過扣除專案金額100%、未超過扣除專案金額200%的部分，稅率為50%；本檔速算扣除係數(shù)為15%。增值額超過扣除專案金額200%的部分，稅率為60%；本檔速算扣除係數(shù)為35%。8.4應(yīng)稅收入與扣除專案

1．房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的確定納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的應(yīng)稅收入，應(yīng)包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。從收入的形式來看，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。

2．確定增值額的扣除專案主要注意掌握扣除專案的6項(xiàng)規(guī)定，這也是多年來考試的重點(diǎn)：（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額。包括：①地價款；②按規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本。包括土地的徵用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建築安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等。

（3）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。是銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用。開發(fā)費(fèi)用在從轉(zhuǎn)讓收入中減除時，不是按實(shí)際發(fā)生額，而是按標(biāo)準(zhǔn)扣除，標(biāo)準(zhǔn)的選擇取決於財務(wù)費(fèi)用中的利息支出，即：①能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)專案計算分?jǐn)偫⒅С觯瑏K能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明的，允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=利息＋【（1）＋（2）】×5%（或以內(nèi)）；②不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)專案計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的，允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=【（1）＋（2）】×10%（或以內(nèi)）。（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。包括：營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在其轉(zhuǎn)讓時繳納的印花稅因已列入管理費(fèi)用，因而不得在此扣除。其他納稅人繳納的印花稅允許在此扣除（按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)所載金額的萬分之五貼花）。

（5）其他扣除專案。對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按【（1）＋（2）】×20%加計扣除。（6）舊房及建築物的評估價格。房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率後的價格。評估價格＝重置成本×成新度折扣率【要點(diǎn)提示】這是土地增值稅最容易出題的部分。第（1）、（2）兩項(xiàng)構(gòu)成其他相關(guān)（3）、（5）專案的計算基礎(chǔ)。第（5）項(xiàng)僅對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用。第（6）項(xiàng)涉及轉(zhuǎn)讓已使用後的房屋、建築物（存量房地產(chǎn)），由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估部門評估，稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。8.5應(yīng)納稅額的計算

特別注意增值額的確定：

納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評估價格計算徵收：（1）隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的；（2）提供扣除專案金額不實(shí)的；（3）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低於房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由的。注意超率累進(jìn)稅率的運(yùn)用。為了方便計算，請熟記（包括速算扣除係數(shù)）。8.6稅收優(yōu)惠

1.納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除專案金額20%的，免征土地增值稅；普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的標(biāo)準(zhǔn)：住宅社區(qū)建築容積率在1.0以上；單套建築面積在120平方米以下；實(shí)際成交價格低於同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。對於納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用這一免稅規(guī)定。

2.因國家建設(shè)需要依法徵用、收回的房地產(chǎn)的，免征土地增值稅；

3.2008年11月1日起，個人銷售住房暫免征收土地增值稅。8.7徵收管理1、土地增值稅的徵收管理為做好土地增值稅的徵收管理工作，規(guī)定如下：（1）要進(jìn)一步完善土地增值稅的徵收管理制度和操作規(guī)程。建立健全土地增值稅的納稅申報制度、房地產(chǎn)評估規(guī)程、委託代征辦法等。（2）對在1994年1月1日以前已簽訂房地產(chǎn)開發(fā)合同或立項(xiàng)並已按規(guī)定投入資金進(jìn)行開發(fā)。其首次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，免征土地增值稅的稅收優(yōu)惠政策已到期，應(yīng)按規(guī)定恢復(fù)徵稅。（3）針對房地產(chǎn)市場逐步規(guī)範(fàn)，房地產(chǎn)投資商的投資回報趨於正常情況，各地要進(jìn)一步完善土地增值稅的預(yù)征辦法，預(yù)征率的確定要科學(xué)、合理。對已經(jīng)實(shí)行預(yù)征辦法的地區(qū)，可根據(jù)實(shí)際情況，適當(dāng)調(diào)減預(yù)征率。

（4）要繼續(xù)加強(qiáng)與房地產(chǎn)有關(guān)部門的配合。嚴(yán)格按照財政部、國家稅務(wù)總局、國家國有資產(chǎn)管理局、國家土地管理局、建設(shè)部等部門規(guī)定的要求，加強(qiáng)部門之間的配合和協(xié)作，共同搞好土地增值稅的徵收管理。2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算自2007年2月1日起，各省稅務(wù)機(jī)關(guān)可按以下規(guī)定對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅進(jìn)行清算。各省稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)以下規(guī)定並結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況制定具體清算管理辦法。（1）土地增值稅的清算單位土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)專案為單位進(jìn)行清算，對於分期開發(fā)的專案，以分期專案為單位清算。開發(fā)專案中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。

（2）土地增值稅的清算條件符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：

①房地產(chǎn)開發(fā)專案全部竣工、完成銷售的；

②整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)專案的；

③直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。符合下列情形之一的。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：

①已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)專案，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建築面積占整個專案可售建築面積的比例在85％以上，或該比例雖未超過85％，但剩餘的可售建築面積已經(jīng)出租或自用的；

②取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的；

③納稅人申請註銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

④省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

（3）非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定

①房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用於職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認(rèn)：

——按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；

——由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。②房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用於出租等商業(yè)用途時。如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不徵收土地增值稅，在稅款清算時不列收入。不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。

（4）土地增值稅的扣除專案①房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時計算與清算專案有關(guān)的扣除專案金額，應(yīng)根據(jù)稅法有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。②房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建築安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價管理部門公佈的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，並據(jù)以計算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。

③房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算專案配套的居委會和派出所用房、會所、停車場(庫)、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼稚園、托兒所、醫(yī)院、郵電通信等公共設(shè)施，按以下原則處理：

——建成後產(chǎn)權(quán)屬於全體業(yè)主所有的或建成後無償移交給政府、公用事業(yè)單位用於非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；

——建成後有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，並準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。④房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。⑤屬於多個房地產(chǎn)專案共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算專案可售建築面積占多個專案可售總建築面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算專案的扣除金額。

（5）土地增值稅清算應(yīng)報送的資料符合應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算條件的納稅人，須在滿足清算條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)；符合主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求進(jìn)行土地增值稅的清算條件的納稅人，須在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)限定的期限內(nèi)辦理清算手續(xù)。納稅人辦理土地增值稅清算應(yīng)報送以下資料：

①房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書面申請、土地增值稅納稅申報表；②專案竣工決算報表、取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、專案工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料；③主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報送的其他與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料等。納稅人委託稅務(wù)仲介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算專案，還應(yīng)報送仲介機(jī)構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。

（6）土地增值稅清算專案的審核鑒證稅務(wù)仲介機(jī)構(gòu)受託對清算專案審核鑒證時，應(yīng)按稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的格式對審核鑒證情況出具鑒證報告。對符合要求的鑒證報告，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以采信。稅務(wù)機(jī)關(guān)要對從事土地增值稅清算鑒證工作的稅務(wù)仲介機(jī)構(gòu)在準(zhǔn)入條件、工作程式、鑒證內(nèi)容、法律責(zé)任等方面提出明確要求，並做好必要的指導(dǎo)和管理工作。

（7）土地增值稅的核定徵收房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水準(zhǔn)相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況，按不低於預(yù)征率的徵收率核定徵收土地增值稅：①依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；②擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；③雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除專案金額的；④符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；⑤申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。

（8）清算後再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算後銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報，扣除專