北京環(huán)匯置業(yè)有限責(zé)任公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告

涉及的北京環(huán)匯置業(yè)有限公司股東全部權(quán)益價值(北京)華源龍?zhí)?2023)(評)字第0090號(共1冊，第1冊)北京華源龍?zhí)┓康禺a(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司二〇二三年十月十八日法定評估業(yè)務(wù)資產(chǎn)評估報告(北京)華源龍?zhí)?2023)(評)字第0090號北京首都旅游集團有限責(zé)任公司擬協(xié)議轉(zhuǎn)讓股權(quán)涉及的北京環(huán)匯置業(yè)有限公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告107,893,377.09元2023年10月18日北京華源龍?zhí)┓康禺a(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司張翠英蘆澤昆(資產(chǎn)評估師)(資產(chǎn)評估師)會員編號：13090087會員編號：14210029說明：報告?zhèn)浒富貓?zhí)僅證明此報告已在業(yè)務(wù)報備管理系統(tǒng)進行了備案，不作為協(xié)會對該報告認(rèn)證、認(rèn)可的依據(jù)，也不作為資產(chǎn)評估機構(gòu)及其簽字資產(chǎn)評估專業(yè)人員免除相關(guān)法律責(zé)任的依據(jù)。備案回執(zhí)生成日期：2023年10月18日北京首都旅游集團有限責(zé)任公司擬協(xié)議轉(zhuǎn)讓股權(quán)涉及的北京環(huán)匯置業(yè)有限公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告 1 3 5 5二、委托人、被評估單位和委托人以外的其他資產(chǎn)評估報告使用人概況 5三、評估目的 9四、評估對象和評估范圍 9五、價值類型及其定義 六、評估基準(zhǔn)日 八、評估方法 九、評估程序?qū)嵤┻^程和情況 25十、評估假設(shè) 27 十二、特別事項說明 31十三、評估報告使用限制說明 北京華源龍?zhí)┓康禺a(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司一、本資產(chǎn)評估報告依據(jù)財政部發(fā)布的資產(chǎn)評估基本準(zhǔn)則和中國資產(chǎn)評估協(xié)會發(fā)布的資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則和職業(yè)道德準(zhǔn)則編制。二、資產(chǎn)評估機構(gòu)及資產(chǎn)評估師、資產(chǎn)評估專業(yè)人員遵守法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，堅持獨立、客觀、公正的原則，并對所出具的資產(chǎn)評估報告依法承擔(dān)三、資產(chǎn)評估的工作范圍是根據(jù)委托人和其他相關(guān)當(dāng)事人確定的評估目的、評估對象及評估范圍，對評估對象的價值發(fā)表專業(yè)意見。對評估對象的法律權(quán)屬確認(rèn)或發(fā)表意見或提供保證不屬于資產(chǎn)評估的工作范圍。四、資產(chǎn)評估師已對資產(chǎn)評估報告中的評估對象及其所涉及資產(chǎn)進行現(xiàn)場調(diào)查；已經(jīng)對評估對象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀況給予必要的關(guān)注，對評估對象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬資料進行了查驗，并對已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的情況進行了如實披五、評估對象涉及的資產(chǎn)、負(fù)債清單由委托人、被評估單位申報并經(jīng)其采用簽名、蓋章或法律允許的其他方式確認(rèn)；委托人和其他相關(guān)當(dāng)事人依法對其提供資料的真實性、完整性、合法性負(fù)責(zé)。六、本資產(chǎn)評估報告僅供委托人、資產(chǎn)評估委托合同中約定的其他資產(chǎn)評估報告使用人和法律、行政法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評估報告使用人使用；除此之外，其他任何機構(gòu)和個人不能成為資產(chǎn)評估報告的使用人。七、委托人或者其他資產(chǎn)評估報告使用人應(yīng)當(dāng)按照法律、行政法規(guī)規(guī)定和資產(chǎn)評估報告載明的使用范圍使用資產(chǎn)評估報告；委托人或者其他資產(chǎn)評估報告使用人違反前述規(guī)定使用資產(chǎn)評估報告的，資產(chǎn)評估機構(gòu)及資產(chǎn)評估師、資產(chǎn)評估專業(yè)人八、本資產(chǎn)評估機構(gòu)及資產(chǎn)評估師與資產(chǎn)評估報告中的評估對象沒有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系；與相關(guān)當(dāng)事人沒有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系，對相關(guān)當(dāng)事人不九、本資產(chǎn)評估機構(gòu)及資產(chǎn)評估師、資產(chǎn)評估專業(yè)人員提示資產(chǎn)評估報告使用人應(yīng)當(dāng)正確理解評估結(jié)論，評估結(jié)論不等同于評估對象可實現(xiàn)價格，評估結(jié)論不應(yīng)北京華源龍?zhí)┓康禺a(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司第2頁當(dāng)被認(rèn)為是對評估對象可實現(xiàn)價格的保證。資產(chǎn)評估報告中的分析、判斷和結(jié)果受資產(chǎn)評估報告中假設(shè)和限制條件的限制，資產(chǎn)評估報告使用人應(yīng)當(dāng)充分考慮資產(chǎn)評估報告中載明的假設(shè)、限制條件、特別事項說明和使用限制及其對評估結(jié)論的影響。北京首都旅游集團有限責(zé)任公司擬協(xié)議轉(zhuǎn)讓股權(quán)涉及的北京華源龍?zhí)┓康禺a(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司接受北京首都旅游集團有限責(zé)任1、根據(jù)北京環(huán)匯置業(yè)有限公司與中國銀行股份有限公司北京(2022)通不動產(chǎn)權(quán)第0010182、截至評估報告日，02地塊和04地塊尚未取得建筑工程施工許可證和建設(shè)工臺會商意見》(2023規(guī)自(通)綜審字0026號)進行評估，若未來相關(guān)建筑參數(shù)發(fā)3、截至評估報告日，委估土地已取得2022規(guī)自(通)建字0034號建設(shè)工程規(guī)劃北京華源龍?zhí)┓康禺a(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司第4頁許可證、《北京市規(guī)劃和自然資源委員會通州分局多規(guī)合一協(xié)同平臺會商意見》(2023規(guī)自(通)綜審字0026號),確定全部地上建筑面積均為商業(yè)用途，尚未簽署出讓合同變更協(xié)議，未繳納用途變更相應(yīng)的土地價款。本次依據(jù)于被評估單位提供的需補繳金額，在評估結(jié)論中予以扣除，若未來國土資源部門最終收取的補繳金額與本次計算金額存在差異，應(yīng)以實繳金額為準(zhǔn)，評估結(jié)論將相應(yīng)發(fā)生變化4、截至評估基準(zhǔn)日，被評估單位尚未繳納地下部分的土地出讓金，本次評估結(jié)論不包含土地使用權(quán)地下部分的市場價值。5、北京首都旅游集團有限責(zé)任公司所持北京環(huán)匯置業(yè)有限公司24%股權(quán)價值為2,589.44萬元，本次未考慮控股權(quán)溢價及少數(shù)股東權(quán)益帶來的影響。本次經(jīng)濟行為涉及的債權(quán)轉(zhuǎn)讓金額賬面值為138,037.68萬元，評估值138,037.68萬元，無評估以上內(nèi)容摘自資產(chǎn)評估報告正文，欲了解本評估業(yè)務(wù)的詳細(xì)情況和正確理解評估結(jié)論，應(yīng)當(dāng)閱讀資產(chǎn)評估報告正文。北京華源龍?zhí)┓康禺a(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司第5頁北京首都旅游集團有限責(zé)任公司：北京華源龍?zhí)┓康禺a(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司接受貴公司的委托，按照法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的規(guī)定，堅持獨立、客觀和公正的原則，采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法和收益法，按照必要的評估程序，就貴公司擬協(xié)議轉(zhuǎn)讓股權(quán)涉及的北京環(huán)匯置業(yè)有限公司股東全部權(quán)益價值于二O二三年六月三十日的市場價值進行了評估?，F(xiàn)將資產(chǎn)評估情況報告如下。本次資產(chǎn)評估的委托人為北京首都旅游集團有限責(zé)任公司，被評估單位為北京環(huán)匯置業(yè)有限公司。(一)委托人概況公司名稱：北京首都旅游集團有限責(zé)任公司統(tǒng)一社會信用代碼：91110000633690259W公司類型：有限責(zé)任公司(國有獨資)企業(yè)地址：北京市通州區(qū)頤瑞東里2號樓10層1002法定代表人：宋宇注冊資本：442523.23萬元人民幣成立日期：1998年1月24日營業(yè)期限：1998年1月24日至2048年1月23日咨詢；旅游資源開發(fā)；旅游服務(wù)；房地產(chǎn)項目開發(fā)；商品房銷售。(“1、未經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，不得以公開方式募集資金；2、不得公開開展證券類產(chǎn)品和金融衍生品交易活動；3、不得發(fā)放貸款；4、不得對所投資企業(yè)以外的其他企業(yè)提供擔(dān)保；5、不得向投資者承諾投資本金不受損失或者承諾最低收益”;企業(yè)依法自主選擇經(jīng)營項目，開展經(jīng)營活動；依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項目，經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)后依批準(zhǔn)的內(nèi)容開展經(jīng)營活動；不得從事本市產(chǎn)業(yè)政策禁止和限制類項目的經(jīng)營活動。)2023年9月13日，委托人法定代表人由宋宇更換為白凡。(二)被評估單位概況名稱：北京環(huán)匯置業(yè)有限公司統(tǒng)一社會信用代碼：91110112MA7FHA951C公司類型：其他有限責(zé)任公司企業(yè)地址：北京市通州區(qū)張家灣鎮(zhèn)廣源西街9號4層462室法定代表人：李波注冊資本：10000萬元人民幣成立日期：2021年12月16日營業(yè)期限：2021-12-16至2071-12-15貨物運輸(不含危險貨物);免稅商店商品銷售；銷售自行開發(fā)的商品房；物業(yè)管理；出租辦公用房；出租商業(yè)用房(不得作為有形市場經(jīng)營用房);停車場服務(wù)；房地產(chǎn)經(jīng)消毒服務(wù)；倉儲服務(wù)(僅限通用倉儲、低溫倉儲、谷物倉儲、棉花倉儲、其他農(nóng)產(chǎn)品互聯(lián)網(wǎng)銷售；道路貨物運輸(不含危險貨物);免稅商店商品銷售以及依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項目，經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)后依批準(zhǔn)的內(nèi)容開展經(jīng)營活動；不得從事國家和本策禁止和限制類項目的經(jīng)營活動。)1、被評估單位簡介北京環(huán)匯置業(yè)有限公司成立于2021年12月16日，負(fù)責(zé)北京市通州區(qū)張家灣車輛段綜合利用供地項目FZX-1202-0079-02(02地塊)、FZX-1202-0079-03(03地塊)、FZX-1202-0079-04(04地塊)地塊F3其他類多功能用地的開發(fā)建設(shè)和運營。張家灣車輛段是北京軌道交通7號線東延工程的一部分，位于北京城市副中心12組團(文化旅游區(qū)),西側(cè)與環(huán)球主題公園一路之隔，東距張家灣老鎮(zhèn)約2公里，北距城市綠心約3公里。項目四至：東至六環(huán)西側(cè)路，西至規(guī)劃綠地和頤瑞東路，南至頤瑞南路，北至高樓金東路、規(guī)劃綠地和規(guī)劃公交首末站。TOD綜合開發(fā)，項目地塊三軌換乘7號線東延、八通線南延、城際鐵路聯(lián)絡(luò)線(規(guī)劃)在地鐵花莊站換乘。北京環(huán)匯置業(yè)有限公司成立于2021年12月16日，由北京市基礎(chǔ)設(shè)施投資有限公司、北京首都旅游集團有限責(zé)任公司及北京城建集團有限責(zé)任公司共同出資，注冊及實繳資本為10000萬元人民幣。股權(quán)結(jié)構(gòu)如下表所示：認(rèn)繳及實繳金額(萬元)認(rèn)繳及實繳比例(%)1北京市基礎(chǔ)設(shè)施投資有限公司2北京首都旅游集團有限責(zé)任公司3北京城建集團有限責(zé)任公司3、近年的資產(chǎn)、負(fù)債及經(jīng)營狀況截至評估基準(zhǔn)日2023年6月30日，公司資產(chǎn)總額為638,092.10萬元，負(fù)債總?cè)f元。公司近1年及基準(zhǔn)日資產(chǎn)、財務(wù)狀況如下表：公司資產(chǎn)、負(fù)債及財務(wù)狀況2021年12月31日2022年12月31日2023年6月30日總資產(chǎn)負(fù)債凈資產(chǎn)2021年度2022年度2023年1-6月入凈利潤審計機構(gòu)大信會計師事務(wù)所(特殊普通合伙)北京首都旅游集團有限責(zé)任公司擬協(xié)議轉(zhuǎn)讓股權(quán)涉及的北京華源龍?zhí)┓康禺a(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司第8頁上列資產(chǎn)負(fù)債表及利潤表中2021年度、2022年度、2023年1-6月數(shù)據(jù)已經(jīng)大信會計師事務(wù)所(特殊普通合伙)審計并出具大信專審字[2023]第1-04598號標(biāo)準(zhǔn)無保留意見專項審計報告。北京環(huán)匯置業(yè)有限公司以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)為主，截至評估基準(zhǔn)日，F(xiàn)ZX-1202-0079-02(02地塊)及FZX-1202-0079-04(04地塊)地塊已取得規(guī)劃批復(fù)文件，未進行開發(fā)建設(shè)。5、會計政策及相關(guān)稅費北京環(huán)匯置業(yè)有限公司執(zhí)行《企業(yè)會計準(zhǔn)則》;所采用的會計年度自公歷1月1日起至12月31日止；會計核算所采用的記賬本位幣為人民幣元；會計核算以權(quán)責(zé)發(fā)生制為記賬原則，以歷史成本為計價基礎(chǔ)，資產(chǎn)于取得時按實際成本入賬。固定資產(chǎn)采用年限平均法計提折舊，各類固定資產(chǎn)的年折舊率如下：固定資產(chǎn)類別折舊年限(年)凈殘值率(%)年折舊率(%)545電子設(shè)備35辦公設(shè)備55主要稅種及稅率如下：以應(yīng)稅收入為計稅基數(shù)。以實際繳納的流轉(zhuǎn)稅為計稅基數(shù)。教育費附加以實際繳納的流轉(zhuǎn)稅為計稅基數(shù)。地方教育費附加以實際繳納的流轉(zhuǎn)稅為計稅基數(shù)。以應(yīng)納稅所得額為計稅基數(shù)。1.5元/平方米的土地使用稅納稅等級對應(yīng)的每平方米年稅額繳納。12元/平方米以污染當(dāng)量作為計稅基數(shù)(三)委托人和被評估單位之間的關(guān)系北京首都旅游集團有限責(zé)任公司是北京環(huán)匯置業(yè)有限公司的參股股東，也是本次經(jīng)濟行為的股權(quán)轉(zhuǎn)讓方。(四)資產(chǎn)評估委托合同約定的其他資產(chǎn)評估報告使用人概況除委托人、委托人上級主管單位、被評估單位、經(jīng)濟行為涉及的相關(guān)當(dāng)事方、國有資產(chǎn)監(jiān)督管理部門、市場監(jiān)督管理部門、產(chǎn)權(quán)交易及登記部門和國家法律法規(guī)規(guī)定的評估報告使用者外，資產(chǎn)評估委托合同中未約定其他評估報告使用者。三、評估目的根據(jù)2023年7月5日《審議關(guān)于轉(zhuǎn)讓首旅集團持有環(huán)匯置業(yè)24%股權(quán)及對應(yīng)旅集團轉(zhuǎn)讓所持北京環(huán)匯置業(yè)有限公司24%股權(quán)及對應(yīng)比例債權(quán)的決議》(2023年8月15日)及《北京環(huán)匯置業(yè)有限公司股東會議決議》(環(huán)匯股決字[2023]2號),北京首都旅游集團有限責(zé)任公司擬以非公開協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式將其持有環(huán)匯置業(yè)15%股權(quán)及對應(yīng)比例債權(quán)轉(zhuǎn)讓至王府井集團股份有限公司、將其持有環(huán)匯置業(yè)9%的股權(quán)及對應(yīng)比例債權(quán)轉(zhuǎn)讓至北京首旅酒店(集團)股份有限公司。本次評估的目的是反映北京環(huán)匯置業(yè)有限公司股東全部權(quán)益于評估基準(zhǔn)日的四、評估對象和評估范圍(一)評估對象：北京環(huán)匯置業(yè)有限公司的股東全部權(quán)益價值。非流動資產(chǎn)資產(chǎn)總計負(fù)債總計凈資產(chǎn)(所有者權(quán)益)納入評估范圍的資產(chǎn)及負(fù)債已經(jīng)大信會計師事務(wù)所(特殊普通合伙)審計并出(三)委托評估對象和評估范圍與經(jīng)濟行為涉及的評估對象和評估范圍一致。(四)主要資產(chǎn)及負(fù)債情況北京首都旅游集團有限責(zé)任公司擬協(xié)議轉(zhuǎn)讓股權(quán)涉及的(1)車輛賬面原值8.67萬元，賬面凈值8.67萬元，共2輛，全部為電動觀光(2)電子設(shè)備賬面原值55.78萬元，賬面凈值43.78萬元，共121臺(套),各辦公室以及各使用人手中。設(shè)備購置于2022年至2023年。FZX-1202-0079-04(04地塊)地塊F3其他類多功能用地開發(fā)建設(shè)發(fā)生的成本，包(1)產(chǎn)權(quán)情況北京環(huán)匯置業(yè)有限公司以出讓方式取得在建房地產(chǎn)開發(fā)項目所需的(04地塊)三個地塊。具體情況見下表：權(quán)利性質(zhì)土地面積(m2)1業(yè)有限公司京(2022)通不動產(chǎn)權(quán)第出讓2業(yè)有限公司京(2022)通不動產(chǎn)權(quán)第出讓3業(yè)有限公司京(2022)通不動產(chǎn)權(quán)第出讓(2)項目基本情況張家灣車輛段是北京軌道交通7號線東延工程的一部分，位于北京城市副中心12組團(文化旅游區(qū)),西側(cè)與環(huán)球主題公園一路之隔，東距張家灣老鎮(zhèn)約2公里，北距城市綠心約3公里。項目東至六環(huán)西側(cè)路，西至規(guī)劃綠地和頤瑞東路，南至頤北京華源龍?zhí)┓康禺a(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司北京首都旅游集團有限責(zé)任公司擬協(xié)議轉(zhuǎn)讓股權(quán)涉及的市規(guī)劃和自然資源委員會通州分局關(guān)于張家灣車輛段綜合利用供地項目“多規(guī)合一”協(xié)同平臺審核意見的函》,各地塊規(guī)劃指標(biāo)如下：用地性質(zhì)土地使用權(quán)面積(m2)模(m2)綠地覆蓋面積(m2)%m截至報告出具日，03地塊已取得不動產(chǎn)權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證；02地塊和04地塊已取得不動產(chǎn)權(quán)證書和《北京市規(guī)劃和自然資源委員會通州分局多規(guī)合一協(xié)同平臺會商意見》(2023規(guī)自(通)綜審字0026號)及建設(shè)工程規(guī)劃許可證，尚未取得建筑工程施工許可證。本次報告所采用的各項經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)及規(guī)劃均以上述已取得的批復(fù)文件為依據(jù)。(3)項目開發(fā)進度情況截至評估基準(zhǔn)日2023年6月30日，02地塊和04地塊處于尚未開發(fā)階段，預(yù)計2023年11月開工；03地塊仍處于建設(shè)階段，地下基礎(chǔ)及地下車庫已基本完工，項目整體預(yù)計于2024年12月完工，于2025年5月1日正式開業(yè)。(4)項目經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)根據(jù)被評估單位提供的2022規(guī)自(通)建字0034號建設(shè)工程規(guī)劃許可證及其附圖等相關(guān)批復(fù)資料，03地塊經(jīng)批復(fù)的詳細(xì)規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)如下：北京華源龍?zhí)┓康禺a(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司單位建設(shè)用地面積用地性質(zhì)總建筑面積其中項目整體建筑規(guī)模30.2萬m2其中商場酒店含15m2人防警報控制室口含人防風(fēng)井面積及15m2人防管理用房其中設(shè)備用房位于地下車庫地下一層、二層，含鍋爐房1160m2(平時汽車輛“1、機動車停車位整體測算并折減后總停車數(shù)2500輛，其2、03地塊地上停車位3輛，地下停車位133輛，其中地上3輛大巴車停車位，地下停車位130輛4、商業(yè)不同業(yè)態(tài)按北京市公共建筑機動車停車配建指標(biāo)測算并折減后，停車位數(shù)量為1470輛，全部為地下停車；5、地下停車位全部預(yù)留充電設(shè)施建設(shè)安裝條件，按20%要位17輛；6、地下車庫設(shè)貨車卸貨區(qū)9處，濕垃圾間1處。"其中輛輛建筑基底總面積m%整體綜合利用建筑密度為45%,本地塊建筑綠化覆蓋面積整體綠化覆蓋面積55000m2,剩余在02和04地塊設(shè)置02地塊及04地塊根據(jù)《北京市規(guī)劃和自然資源委員會通州分局多規(guī)合一協(xié)同平臺會商意見》(2023規(guī)自(通)綜審字0026號),經(jīng)批復(fù)的詳細(xì)經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)如建設(shè)用地面積用地性質(zhì)總建筑面積其中其中設(shè)備結(jié)構(gòu)出入口其中及設(shè)備用房其中車庫33049.97平方米，設(shè)備用房辦公輛其中輛1、機動車停車位整體測算并折減后總停車數(shù)2500輛，其中02地塊停車數(shù)793輛，剩商業(yè)不同業(yè)態(tài)按北京市公共建筑機動車停789輛均為普通車位。8輛。處輛輛其中輛一輛建筑基底總面積m程%綠化覆蓋面積建設(shè)用地面積北京華源龍?zhí)┓康禺a(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司用地性質(zhì)總建筑面積其中積積其中車庫輛其中輛1、機動車停車位整體測算并折減后總停車數(shù)車位。3、酒店客房數(shù)331間，按0.4輛/客房配建，1470輛，全部為地下停車；電動車位；按1%配建無障礙車位17輛；6、地下車庫設(shè)貨車卸貨區(qū)9處，濕垃圾間1處。輛輛其中一輛輛建筑基底總面積m%密度為54%。北京華源龍?zhí)┓康禺a(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司綠化覆蓋面積足2137.11平方米，剩余化覆蓋面積在02(五)企業(yè)申報的賬面記錄或者未記錄的無形資產(chǎn)情況(六)列入評估范圍的賬面無記錄資產(chǎn)狀況(七)引用其他機構(gòu)出具的報告的結(jié)論所涉及的資產(chǎn)類型、數(shù)量和賬面金額普通合伙)的審計結(jié)果。除此之外，未引用其他機構(gòu)報告內(nèi)容。五、價值類型及其定義六、評估基準(zhǔn)日七、評估依據(jù)(一)經(jīng)濟行為依據(jù)旅集團總經(jīng)理辦公會議紀(jì)要2023年第15期);權(quán)的決議》(2023年8月15日);北京首都旅游集團有限責(zé)任公司擬協(xié)議轉(zhuǎn)讓股權(quán)涉及的3、《北京環(huán)匯置業(yè)有限公司股東會議決議》(環(huán)匯股決字[2023]2號)。(二)法律法規(guī)依據(jù)1、《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》(2016年7月2日第十二屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第二十一次會議通過);2、《中華人民共和國民法典》(2020年5月28日第十三屆全國人民代表大會第三次會議通過);3、《中華人民共和國公司法》(2018年10月26日第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第六次會議修訂);4、《資產(chǎn)評估行業(yè)財政監(jiān)督管理辦法》(財政部令第86號);5、《中華人民共和國企業(yè)所得稅法(2017年版)》(中華人民共和國第十二屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第二十六次會議于2017年2月24日通過修訂);6、《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》(國稅局公告201618號);7、《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》(國稅發(fā)〔2009〕31號，國家稅務(wù)總局公告2018年第31號)對本文進行了修改);8、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》(1993年12月13日中華人民共和國國務(wù)院令第138號發(fā)布根據(jù)2011年1月8日《國務(wù)院關(guān)于廢止和修改部分行政法規(guī)的決定》修訂);9、《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細(xì)則》(財政部、國家稅務(wù)總局令第50號);10、關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知(財政部、國家稅務(wù)總局財稅(2016)36號);11、關(guān)于調(diào)整增值稅稅率的通知(財政部、國家稅務(wù)總局財稅〔2018〕32號);12、《中華人民共和國企業(yè)國有資產(chǎn)法》(2008年10月28日第十一屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第五次會議通過);13、《企業(yè)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理暫行條例》(2003年5月27日中華人民共和國國務(wù)院令第378號公布，根據(jù)2011年1月8日《國務(wù)院關(guān)于廢止和修改部分行政法規(guī)的決定》第一次修訂，根據(jù)2019年3月2日《國務(wù)院關(guān)于修改部分行政法規(guī)的決定》第二次修訂);14、《國有資產(chǎn)評估管理辦法》(國務(wù)院令第91號，根據(jù)2020年11月29日北京首都旅游集團有限責(zé)任公司擬協(xié)議轉(zhuǎn)讓股權(quán)涉及的北京華源龍?zhí)┓康禺a(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司《國務(wù)院關(guān)于修改和廢止部分行政法規(guī)的決定》修訂);15、《企業(yè)國有資產(chǎn)交易監(jiān)督管理辦法》(國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會、財政部令第32號);16、《企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理暫行辦法》(國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會令第12號);17、《關(guān)于加強企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理工作有關(guān)問題的通知》(國資委產(chǎn)權(quán)(2006)274號);18、《關(guān)于企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告審核工作有關(guān)事項的通知》(國資產(chǎn)權(quán)(2009)19、《關(guān)于印發(fā)<企業(yè)國有資產(chǎn)評估項目備案工作指引>的通知》(國資發(fā)產(chǎn)權(quán)〔2013〕64號);20、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》(2019年8月26日第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第十二次會議修正);21、《中華人民共和國土地管理法》(2019年8月26日第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第十二次會議修正);22、《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》(2006年12月30日國務(wù)院第163次常務(wù)會議通過);23、《北京市企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理暫行辦法》(京國資發(fā)(2008)5號);24、《關(guān)于深化企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理改革工作有關(guān)事項的通知》(京國資發(fā)25、《市國資委關(guān)于進一步深化企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理改革工作有關(guān)事項的通知》(京國資發(fā)〔2020〕9號);26、關(guān)于印發(fā)《北京市企業(yè)國有資產(chǎn)評估核準(zhǔn)項目評審管理暫行規(guī)定》的通知(京國資發(fā)(2012)32號);27、《關(guān)于貫徹落實<企業(yè)國有資產(chǎn)交易監(jiān)督管理辦法>的意見》(京國資發(fā)〔2017〕10號);28、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》(國務(wù)院令第55號，2020年11月29日《國務(wù)院關(guān)于修改和廢止部分行政法規(guī)的決定》修訂);29、《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》(2013年12月7日國務(wù)院令第645號第三次修訂);北京首都旅游集團有限責(zé)任公司擬協(xié)議轉(zhuǎn)讓股權(quán)涉及的北京華源龍?zhí)┓康禺a(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司30、國土資源部辦公廳《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價評估技術(shù)規(guī)范》(國土資廳發(fā)(2018)4號);31、《中華人民共和國契稅法》(2020年8月11日第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第二十一次會議通過);32、《中華人民共和國土地管理法實施條例》(2021年4月21日國務(wù)院第132次常務(wù)會議修訂，自2021年9月1日起實施);(三)評估準(zhǔn)則依據(jù)1、《資產(chǎn)評估基本準(zhǔn)則》財政部財資[2017]43號；2、《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準(zhǔn)則》中評協(xié)[2017]30號；3、《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評估程序》中評協(xié)[2018]36號；7、《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——利用專家工作及相關(guān)報告》中評協(xié)[2017]35號；8、《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——企業(yè)價值》中評協(xié)[2018]38號；9、《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評估方法》(中評協(xié)[2019]35號);11、《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——不動產(chǎn)》中評協(xié)[2017]38號；12、《企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南》中評協(xié)[2017]42號；13、《資產(chǎn)評估機構(gòu)業(yè)務(wù)質(zhì)量控制指南》中評協(xié)[2017]46號；14、《資產(chǎn)評估價值類型指導(dǎo)意見》中評協(xié)[2017]47號；15、《資產(chǎn)評估對象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見》中評協(xié)[2017]48號；16、《資產(chǎn)評估專家指引第8號-資產(chǎn)評估中的核查驗證》(中評協(xié)[2019]39號);17、《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則術(shù)語2020》(中評協(xié)[2020]31號);18、《企業(yè)會計準(zhǔn)則—基本準(zhǔn)則》(財政部令第76號，2014年);19、《收益法評估企業(yè)價值中折現(xiàn)率的測算》(資產(chǎn)評估專家指引第12號);21、其他與本項評估有關(guān)的評估準(zhǔn)則、規(guī)范。(四)資產(chǎn)權(quán)屬依據(jù)3、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證；5、其他與本項評估有關(guān)的權(quán)屬依據(jù)。(五)取價依據(jù)2、評估基準(zhǔn)日中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場報價利率(LPR);4、國家有關(guān)部門頒布的統(tǒng)計資料和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)資料；5、項目所在地區(qū)房地產(chǎn)市場價格調(diào)查資料；6、委托人及被評估單位提供的未來經(jīng)營計劃及預(yù)測資料；7、評估人員現(xiàn)場勘查記錄和收集的相關(guān)資料；8、現(xiàn)行的國家和地方稅收政策和規(guī)定；9、被評估單位提供的工程規(guī)劃、建設(shè)資料；10、被評估單位提供的生產(chǎn)經(jīng)營統(tǒng)計數(shù)據(jù)。(六)其它參考資料1、評估基準(zhǔn)日及歷史年度的審計報告、會計報表和相關(guān)資料；2、被評估單位提供的評估申報表；4、評估機構(gòu)收集的其他有關(guān)資料。企業(yè)價值評估通常采用的評估方法有市場法、收益法和資產(chǎn)基礎(chǔ)法。按照《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則-企業(yè)價值》,執(zhí)行企業(yè)價值評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估目的、評估對象、價值類型、資料收集等情況，分析收益法、市場法、資產(chǎn)基礎(chǔ)法三種基本方法的適用性，選擇評估方法。企業(yè)價值評估中的市場法，是指將評估對象與可比上市公司或者可比交易案例進行比較，確定評估對象價值的評估方法。使用市場法的基本條件是：有一個較為北京華源龍?zhí)┓康禺a(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司第20頁活躍的市場，市場案例及其與評估對象可比較的指標(biāo)、參數(shù)等可以收集并量化。對于市場法，由于缺乏可比較的交易案例而難以采用。企業(yè)價值評估中的收益法雖然沒有直接利用現(xiàn)實市場上的參照物來說明評估對象的現(xiàn)行公平市場價值，但它是從決定資產(chǎn)現(xiàn)行公平市場價值的基本依據(jù)資產(chǎn)的預(yù)期獲利能力的角度評價資產(chǎn)，能完整體現(xiàn)企業(yè)的整體價值，其評估結(jié)論具有較好的可靠性和說服力。同時，企業(yè)具備了應(yīng)用收益法評估的前提條件：將持續(xù)經(jīng)營、未來收益期限可以確定、股東權(quán)益與企業(yè)經(jīng)營收益之間存在穩(wěn)定的關(guān)系、未來的經(jīng)營收益可以預(yù)測計量、與企業(yè)預(yù)期收益相關(guān)的風(fēng)險報酬能被估算計量。企業(yè)價值評估中的資產(chǎn)基礎(chǔ)法，是指以被評估單位評估基準(zhǔn)日的資產(chǎn)負(fù)債表為基礎(chǔ)，評估表內(nèi)及可識別的表外各項資產(chǎn)、負(fù)債價值，確定評估對象價值的評估方法。本評估項目能滿足資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估所需的條件，即被評估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)或被假定處于繼續(xù)使用狀態(tài)，具備可利用的歷史資料。而且，采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法可以滿足本次評估的價值類型的要求。因此，針對本次評估的評估目的和資產(chǎn)類型，考慮各種評估方法的作用、特點和所要求具備的條件，此次評估我們采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法和收益法。在對兩種方法得出的評估值進行分析比較后，以其中一種更為合適的評估結(jié)果作為評估結(jié)論。(一)資產(chǎn)基礎(chǔ)法資產(chǎn)基礎(chǔ)法，是以在評估基準(zhǔn)日重新建造一個與評估對象相同的企業(yè)或獨立獲利實體所需的投資額作為判斷整體資產(chǎn)價值的依據(jù)，具體是指將構(gòu)成企業(yè)的各種要素資產(chǎn)的評估值加總減去負(fù)債評估值求得企業(yè)價值的方法。采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法進行企業(yè)價值評估，各項資產(chǎn)的價值根據(jù)其具體情況選用適當(dāng)?shù)木唧w評估方法得出，所選評估方法可能有別于其作為單項資產(chǎn)評估對象時的具體評估方法，應(yīng)當(dāng)考慮其對企業(yè)價值的貢獻。各類資產(chǎn)及負(fù)債的評估方法如下：(1)貨幣資金：根據(jù)被評估單位提供的評估申報表，貨幣資金全部為銀行存款。對銀行存款評估采取同評估基準(zhǔn)日銀行對賬單余額核對的辦法，如有未達賬項則編制銀行存款余額調(diào)節(jié)表。經(jīng)逐戶核對銀行對賬單2023年6月30日余額，未發(fā)現(xiàn)有未達賬項的賬戶。評估人員還對銀行賬戶進行了函證，回函相符。銀行存款以核實后的賬面值作為評估值。北京華源龍?zhí)┓康禺a(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司第21頁(2)預(yù)付賬款和其他應(yīng)收款：對各往來款項進行賬表核對和憑證抽查，核實資產(chǎn)存在的真實性，逐項進行賬齡和業(yè)務(wù)性質(zhì)、可收回性分析，根據(jù)款項已收回情況和未來可能收回的數(shù)額確定評估值。壞賬準(zhǔn)備評估為零。(3)其他流動資產(chǎn)對其他流動資產(chǎn)，評估人員核對明細(xì)賬與總賬、報表余額是否相符，核對與委估申報表是否相符，查閱了款項余額，發(fā)生時間、業(yè)務(wù)內(nèi)容等賬務(wù)記錄，抽查了原始入賬憑證等資料，以證實其他流動資產(chǎn)的真實性、完整性。在核實無誤的基礎(chǔ)上，以核實后賬面值確定評估值。本次評估范圍內(nèi)的固定資產(chǎn)均為設(shè)備類資產(chǎn)。本次評估對納入評估范圍的設(shè)備類固定資產(chǎn)采用成本法進行評估，評估值不含資產(chǎn)評估的基本方法有三種，即市場法、收益法和成本法。市場法是指利用市場上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價格，經(jīng)過直接比較或類比分析以估測資產(chǎn)價值的一種評估方法。能夠采用市場法評估的基本前提條件是需要存在一個該類資產(chǎn)交易十分活躍的公開市場。收益法是指通過估測被評估資產(chǎn)未來預(yù)期收益的現(xiàn)值來判斷資產(chǎn)價值的一種評估方法。收益法的基本原理是任何一個理智的購買者在購買一項資產(chǎn)時所愿意支付的貨幣額不會高于所購置資產(chǎn)在未來能給其帶來的回報。運用收益法評估資產(chǎn)價值的前提條件是預(yù)期收益可以量化、預(yù)期收益年限可以預(yù)測、與折現(xiàn)密切相關(guān)的預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險可以預(yù)測。成本法是指通過估測被評估資產(chǎn)的重置成本，然后估測被評估資產(chǎn)已存在的各種貶值，并將其從重置成本中予以扣除而得到評估價值的評估方法。采用成本法評估資產(chǎn)的前提條件：被評估資產(chǎn)處于持續(xù)使用狀態(tài)或被假定處于繼續(xù)使用狀態(tài)，被評估資產(chǎn)必須是可再生、可復(fù)制的資產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史資料。委估設(shè)備不具有獨立獲益能力，不宜采用收益法評估；由于委估設(shè)備難以找到適合的交易案例，故也不宜采用市場法評估；根據(jù)評估目的、評估對象、價值類型、資料收集情況等相關(guān)條件，本次評估設(shè)備類資產(chǎn)采用了成本法。北京華源龍?zhí)┓康禺a(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司第22頁設(shè)備類固定資產(chǎn)評估的成本法是通過估算全新設(shè)備的重置成本，在綜合確定成新率的基礎(chǔ)上，確定設(shè)備評估值的方法。成本法的基本計算公式為(1)重置成本的確定設(shè)備的重置成本一般包括重新購置或建造與評估對象功效相同的全新資產(chǎn)所務(wù)總局海關(guān)總署公告2019年第39號”文件規(guī)定，對于增值稅一般納稅人，符合增值稅抵扣條件的設(shè)備，設(shè)備重置價中應(yīng)扣除相應(yīng)的增值稅進項稅額。各類資產(chǎn)重置1)車輛本次評估范圍內(nèi)的車輛均為區(qū)域用電動車。2)電子設(shè)備對于電子設(shè)備，評估人員通過查詢相關(guān)報價網(wǎng)站并經(jīng)適當(dāng)調(diào)整確定購置價，電子設(shè)備重置成本的計算公式如下：(2)綜合成新率的確定①對于本次評估范圍內(nèi)的車輛，綜合考慮年限法成新率和勘查成新率確定其綜年限法成新率=(經(jīng)濟耐用年限-已使用年限)/經(jīng)濟耐用年限×100%通過參考設(shè)備的工作環(huán)境、運行狀況等來確定其勘查成新率。綜合成新率=年限法成新率×50%+勘查成新率×50%②對于一般的普通設(shè)備及電子設(shè)備，以年限法為主確定設(shè)備的成新率。對更新?lián)Q代速度快、價格變化快的設(shè)備，成新率根據(jù)設(shè)備的經(jīng)濟使用年限及產(chǎn)品的技術(shù)更新速度等因素綜合確定。綜合成新率=(經(jīng)濟耐用年限-已使用年限)/經(jīng)濟耐用年限×100%(3)評估值的確定根據(jù)成本法評估的原理，將重置成本和成新率相乘得出評估值。計算公式如下：北京華源龍?zhí)┓康禺a(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司第23頁納入本次評估范圍內(nèi)的在建工程為在建房地產(chǎn)開發(fā)項目，主要是土地取得費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費和開發(fā)間接費等。評估人員深入細(xì)致地分析了委估項目的特點和實際狀況，評估對象所處區(qū)域無同類型地產(chǎn)開發(fā)項目交易情況，可比案例無從收集，不宜采用市場法進行評估；該區(qū)域近期同類用地、同類型地產(chǎn)開發(fā)項目無租賃行為發(fā)生，不宜采用收益法進行評估；本項目未來主要以自營、聯(lián)營為主，由此得出的現(xiàn)金流不是由房地產(chǎn)單一因素產(chǎn)生，還包括了公司擁有的賬面值上未反映的業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)、服務(wù)能力、運營團隊等重要無形資源的影響，假設(shè)開發(fā)法得出的評估結(jié)果并不能區(qū)分出在建工程本身的市場價值，因此不適用采用假設(shè)開發(fā)法進行評估。綜上，本項目對于在建工程采用成本法進行評估。對于已取得的土地使用權(quán)采用市場法和基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法進行評估。對于已發(fā)生的建筑安裝工程費及市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、前期費用等其他費用，因開工日期距評估基準(zhǔn)日時間較短，僅對03地塊的地下基礎(chǔ)及地下車庫部分進行了開發(fā)建設(shè)，人材機等費用標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)定額取費標(biāo)準(zhǔn)基本未發(fā)生變化，按照核實后的賬面值確定評估值。因本項目建設(shè)期預(yù)計為3年，市場上可獲得的債務(wù)利率一般參照5年期LPR利率，對于資本化利息，本次以核實后的土地成本、前期費用等為基礎(chǔ)，按照評估基準(zhǔn)日5年期LPR利率及合理工期進行評估。(1)市場法將待評估宗地與在評估基準(zhǔn)日近期發(fā)生交易的類似土地實例進行比較，根據(jù)待評估宗地和交易實例的交易情況、期日、區(qū)域以及個別因素等差別對成交價格做適當(dāng)?shù)男拚嬎愦_定待評估宗地地價。市場比較法的基本公式：A=待評估宗地情況指數(shù)/比較案例宗地情況指數(shù)北京華源龍?zhí)┓康禺a(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司第24頁B=待評估宗地評估基準(zhǔn)日地價指數(shù)/比較案例宗地交易日期地價C=待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)/比較實例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)D=待估宗地個別因素條件指數(shù)/比較實例宗地個別因素條件指數(shù)E=待估宗地年期修正系數(shù)/比較實例年期修正系數(shù)(2)基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價和基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表等評估成果，按照替代原則，選取在土地級別、用途、權(quán)益性質(zhì)等要素一致的情況下的基準(zhǔn)地價，對照修正系數(shù)表，通過交易日期修正、區(qū)域因素修正、個別因素修正、使用年期修正和開發(fā)程度修正等因素調(diào)整，進而求取待估宗地在評估基準(zhǔn)日市場價格的方法。樓面熟地價=適用的基準(zhǔn)地價×用途修正系數(shù)×期日修正系數(shù)×年期修正系數(shù)×樓層修正系數(shù)(或容積率修正系數(shù))×因素修正系數(shù)其他非流動資產(chǎn)系企業(yè)未到貨貨架設(shè)備款重分類，按核實后賬面值確定評估評估范圍的負(fù)債為流動負(fù)債和非流動負(fù)債，具體包括應(yīng)付賬款、應(yīng)付職工薪酬、應(yīng)交稅費、其他應(yīng)付款、一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債和長期借款。評估人員根據(jù)被評估單位評估清查明細(xì)表中所列債權(quán)人、業(yè)務(wù)內(nèi)容、發(fā)生日期、金額以及與該公司財務(wù)人員的交談取得的信息，分析債務(wù)或義務(wù)的具體情況，采取適當(dāng)?shù)脑u估程序，按照現(xiàn)行會計制度的有關(guān)規(guī)定，判斷各項債務(wù)支付或義務(wù)履行的對負(fù)債的評估，在充分考慮其債務(wù)和應(yīng)履行義務(wù)的真實性的因素后，以審查核實后的、基準(zhǔn)日存在的、需支付的負(fù)債金額作為評估值。(二)收益法企業(yè)價值評估中的收益法，是指將預(yù)期收益資本化或者折現(xiàn)，確定評估對象價值的評估方法。收益法常用的具體方法包括股利折現(xiàn)法和現(xiàn)金流量折現(xiàn)法。股利折現(xiàn)法是將預(yù)期股利進行折現(xiàn)以確定評估對象價值的具體方法，通常適用于缺乏控制權(quán)的股東部分權(quán)益價值的評估。現(xiàn)金流量折現(xiàn)法通常包括企業(yè)自由現(xiàn)金流折現(xiàn)模型和股權(quán)自由現(xiàn)金流折現(xiàn)模北京華源龍?zhí)┓康禺a(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司第25頁企業(yè)收益年限為2023年7月至2061年12月；(一)接受委托及前期準(zhǔn)備北京華源龍?zhí)┓康禺a(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司接受北京首都旅游集團有限責(zé)任(二)現(xiàn)場調(diào)查和收集整理評估資料北京華源龍?zhí)┓康禺a(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司第26頁協(xié)助被評估單位準(zhǔn)備評估資料，檢查、完善評估申報表，收集、審核資料。對申報評估的資產(chǎn)進行分析驗證和調(diào)查核實。依據(jù)評估申報表對資產(chǎn)的內(nèi)容、性質(zhì)及特點逐項分析，采取詢問、訪談、核對、監(jiān)盤、勘查等適宜的現(xiàn)場調(diào)查手段對銀行存款、債權(quán)債務(wù)等非實物資產(chǎn)和負(fù)債采用復(fù)核銀行對賬單，查閱賬薄、憑證、發(fā)票、合同等資料和函詢、問詢等方法分析驗證，通過對結(jié)算對象、業(yè)務(wù)性質(zhì)、賬齡和收付情況的分析進行調(diào)查核實。對資產(chǎn)評估中使用的資料進行包括觀察、詢問、書面審查、現(xiàn)場調(diào)查、查詢、函證、復(fù)核等方式核查驗證。實物類資產(chǎn)通過查閱原始憑證、合同、發(fā)票等文件和現(xiàn)場勘查盤點，了解核實資產(chǎn)的名稱、數(shù)量、賬面價值及構(gòu)成、權(quán)屬、型號、規(guī)格、外觀、結(jié)構(gòu)、功能、性能等現(xiàn)狀，向資產(chǎn)管理人員了解資產(chǎn)的權(quán)屬、管理、使用、運行狀況，作詳細(xì)的勘收益法評估需要對被評估單位提供的企業(yè)未來收益預(yù)測、開發(fā)項目現(xiàn)狀、規(guī)劃和未來銷售計劃進行必要的分析、判斷和調(diào)整，在考慮未來各種可能性及其影響的基礎(chǔ)上合理確定評估假設(shè)，形成未來收益預(yù)測。收集被評估單位以前若干年度的資產(chǎn)負(fù)債表和損益表等財務(wù)核算資料，通過整理、分析及問詢，對其經(jīng)營模式、經(jīng)營情況、項目銷售和利潤變化情況及原因等進行調(diào)查，對經(jīng)營和財務(wù)情況進行分析判斷。通過分析可比上市公司的運行情況及被評估單位預(yù)測的收入、成本、費用的構(gòu)成情況、未來發(fā)展趨勢，協(xié)助企業(yè)編制現(xiàn)金流量預(yù)測表。(三)選擇評估方法、收集市場信息和評定估算進行市場調(diào)查，收集評估所需有關(guān)市場信息，取得計價依據(jù)及價格資料并進行分析。根據(jù)現(xiàn)場調(diào)查了解情況、資料收集情況和資產(chǎn)特點選擇具體評估方法。根據(jù)被評估資產(chǎn)的特點和實際使用情況、技術(shù)狀況及尚可使用年限等資料進行評定估收益法評估需要根據(jù)調(diào)查收集的相關(guān)信息對企業(yè)各項業(yè)務(wù)的市場環(huán)境、未來面臨的競爭、發(fā)展趨勢等進行分析和預(yù)測。根據(jù)評估目的、結(jié)合實際情況確定具體評估方法及估值模型，明確評估參數(shù)和價格標(biāo)準(zhǔn)，參考企業(yè)提供的歷史資料和未來經(jīng)營預(yù)測資料對評估對象進行評定估算。(四)評估結(jié)果匯總、評估結(jié)論分析、撰寫報告和內(nèi)部審核北京首都旅游集團有限責(zé)任公司擬協(xié)議轉(zhuǎn)讓股權(quán)涉及的北京華源龍?zhí)┓康禺a(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司第27頁對評估結(jié)果進行匯總和分析修正，確定評估結(jié)論，撰寫評估報告；經(jīng)評估機構(gòu)三級復(fù)核后向委托人提交報告征求意見稿，對評估報告進行完善后提交正式報告。評估過程自接受委托日開始，至評估報告日結(jié)束。(一)一般假設(shè)1、交易假設(shè)交易假設(shè)是假定所有待評估資產(chǎn)已經(jīng)處在交易的過程中，評估師根據(jù)待評估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場進行估價。交易假設(shè)是資產(chǎn)評估得以進行的一個最基本的公開市場假設(shè)，是假定在市場上交易的資產(chǎn)，或擬在市場上交易的資產(chǎn)，資產(chǎn)交易雙方彼此地位平等，彼此都有獲取足夠市場信息的機會和時間，以便于對資產(chǎn)的功能、用途及其交易價格等作出理智的判斷。公開市場假設(shè)以資產(chǎn)在市場上可以持續(xù)經(jīng)營假設(shè)是指假定被評估企業(yè)在評估基準(zhǔn)日后仍按照既定的經(jīng)營目的、經(jīng)營方式持續(xù)經(jīng)營至土地使用權(quán)到期日。(二)特殊假設(shè)1、假設(shè)評估基準(zhǔn)日后國家現(xiàn)行的有關(guān)法律法規(guī)及政策、國家宏觀經(jīng)濟形勢無重大變化，本次交易各方所處地區(qū)的政治、經(jīng)濟和社會環(huán)境無重大變化；預(yù)測期內(nèi)無重大通貨膨脹發(fā)生。2、假設(shè)評估基準(zhǔn)日后被評估單位的經(jīng)營者是負(fù)責(zé)的，并且公司管理層有能力3、假設(shè)被評估單位完全遵守所有有關(guān)的法律法規(guī)；4、假設(shè)和被評估單位相關(guān)的利率、匯率、賦稅基準(zhǔn)及稅率、政策性征收費用等評估基準(zhǔn)日后不發(fā)生重大變化；5、假設(shè)評估基準(zhǔn)日后無其他人力不可抗拒因素及不可預(yù)見因素對企業(yè)造成重6、假設(shè)項目建設(shè)規(guī)劃指標(biāo)、房地產(chǎn)開發(fā)方式、程序符合國家當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)法律、北京首都旅游集團有限責(zé)任公司擬協(xié)議轉(zhuǎn)讓股權(quán)涉及的法規(guī)，與未來批復(fù)指標(biāo)一致；項目按照當(dāng)前提供的相關(guān)規(guī)劃條件正常建設(shè)開發(fā)并如7、被評估單位經(jīng)營方式、管理、技術(shù)團隊不發(fā)生重大變化，未來自持10年后銷售的房地產(chǎn)能夠按照既定方式產(chǎn)生現(xiàn)金流入；8、假設(shè)被評估單位按照土地出讓合同的補繳條款以及多規(guī)文件，對后續(xù)變更地上土地用途需補繳的土地價款及地下車庫需補繳土地出讓金的測算金額與未來國土資源部門最終收取的補繳金額相一致。9、委托人及被評估單位提供的評估資料和資產(chǎn)權(quán)屬資料真實、合法、完整，評估人員在能力范圍內(nèi)收集到的評估資料真實、可信；10、被評估單位未來將采取的會計政策和此次進行評估時所采用的會計政策在11、假設(shè)經(jīng)營期限內(nèi)每年的收入支出均勻發(fā)生；12、本次評估假設(shè)被評估單位所開發(fā)的全部項目均于2024年12月完工，且于2025年5月1日正式開業(yè)；13、假設(shè)開發(fā)項目能夠按預(yù)測取得金融機構(gòu)融資和股東借款，以補足剩余預(yù)測期內(nèi)需投入的建設(shè)及經(jīng)營資金；以上假設(shè)是本評估結(jié)論成立的重要條件，如上述假設(shè)發(fā)生改變，則本評估結(jié)論(一)資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估結(jié)果在實施了上述評估程序和方法后，得出評估基準(zhǔn)日北京環(huán)匯置業(yè)有限公司的全部資產(chǎn)負(fù)債和凈資產(chǎn)的資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估結(jié)果如下：總資產(chǎn)賬面值638,092.10萬元，評估值640,298.69萬元，評估增值2,206.58萬元，增值率0.35%;總負(fù)債賬面值629,509.35萬元，評估值629,509.35萬元，無增減值變化；凈資產(chǎn)賬面值8,582.76萬元，評估值10,789.34萬元，評估增值2,206.58萬元，增值率25.71%。資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估結(jié)果匯總表金額單位：人民幣萬元北京華源龍?zhí)┓康禺a(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司項目一非流動資產(chǎn)一資產(chǎn)總計一一一負(fù)債總計凈資產(chǎn)(所有者權(quán)益)評估基準(zhǔn)日二〇二三年六月三十日，北京環(huán)匯置業(yè)有限公(二)收益法評估結(jié)果(三)評估結(jié)果分析的股東全部權(quán)益價值為10,365.17減去負(fù)債評估值作為被評估企業(yè)股權(quán)的評估價值，收益法是從未來收益的角度出北京首都旅游集團有限責(zé)任公司擬協(xié)議轉(zhuǎn)讓股權(quán)涉及的所以，我們認(rèn)為資產(chǎn)基礎(chǔ)法的評估結(jié)果應(yīng)該更切合公司的實際情況。根據(jù)以上分析，并考慮本次評估目的，我們認(rèn)為采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估結(jié)果作為最終評估結(jié)論比較合理。(四)評估結(jié)論確定經(jīng)綜合分析確定，選取資產(chǎn)基礎(chǔ)法的評估結(jié)果作為本次評估結(jié)論北京環(huán)匯置業(yè)有限公司評估基準(zhǔn)日股東全部權(quán)益價值的評估值為10,789.34萬評估結(jié)論根據(jù)以上評估工作得出。評估結(jié)論未考慮控股權(quán)和少數(shù)股權(quán)等因素產(chǎn)生的溢價或折價及流動性對評估對象價值的影響。評估結(jié)論的使用有效期自評估基準(zhǔn)日至二O二四年六月二十九日。(五)評估結(jié)論與賬面價值比較變動情況及原因說明本次涉及增減值變化的主要為非流動資產(chǎn)。非流動資產(chǎn)評估增值2,206.58萬元，增值率0.36%。主要是固定資產(chǎn)、在建工程及無形資產(chǎn)的增值造成的。1、固定資