某樓盤(pán)營(yíng)銷策劃書(shū)

第一局部：江都城區(qū)住宅市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告一、城區(qū)總體住宅市場(chǎng)形勢(shì)分析1、江都經(jīng)濟(jì)較快開(kāi)展2006年江都GDP為230.2億元，比上年增長(zhǎng)15.8%；人均GDP為22851元，比上年增長(zhǎng)15.9%。2007年江都GDP為280億元，比上年增長(zhǎng)16%；人均GDP為27805元，比上年增長(zhǎng)16%。按GDP和人均GDP比上年分別增長(zhǎng)15%計(jì)算，預(yù)計(jì)2008年江都GDP將到達(dá)320億元左右、人均GDP將到達(dá)32000元左右。2、居民收入穩(wěn)步增長(zhǎng)2006年江都城鎮(zhèn)居民人均可支配收入10999元，農(nóng)民人均純收入6131元，分別比上年增長(zhǎng)15%和11.3%；2006年在崗職工平均工資為17260元，比上年增長(zhǎng)15.8%。2007年江都城鎮(zhèn)居民人均可支配收入13105.5元，農(nóng)民人均純收入7011元，分別比上年增長(zhǎng)19.1%和14.4%；2007年在崗職工平均工資為20288元，比上年增長(zhǎng)17.5%。預(yù)計(jì)2008年江都城鎮(zhèn)居民人均可支配收入到達(dá)15000元以上、在崗職工平均工資到達(dá)23000元以上。3、江都房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入買(mǎi)方市場(chǎng)，銷售形勢(shì)不容樂(lè)觀〔1〕近年江都房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展呈現(xiàn)異常爆發(fā)局面，房?jī)r(jià)水平已超出居民購(gòu)置力2005年江都商品房施工51萬(wàn)平米、竣工31萬(wàn)平米。2007年江都商品房施工到達(dá)188.90萬(wàn)平米，僅新開(kāi)工商品住宅就有71.96萬(wàn)平米、竣工住宅53.48萬(wàn)平米，住宅銷售76.74萬(wàn)平米〔6480套〕。2006年江都城區(qū)商品住宅均價(jià)僅在2000余元/平米，而2007年商品住宅均價(jià)到達(dá)3421元/平米，目前商品住宅均價(jià)已到達(dá)3700-3800元/平方米，同期居民收入增長(zhǎng)幅度遠(yuǎn)低于房?jī)r(jià)漲幅！此外，2007年末江都城鄉(xiāng)人均儲(chǔ)蓄僅18391元，比上年僅增長(zhǎng)7.7%。按目前城區(qū)平均一套普通商品住宅40萬(wàn)元以上的總價(jià)及戶均3.5人、城區(qū)家庭平均年收入約4.5萬(wàn)元計(jì)算，那么房?jī)r(jià)收入比在9以上，遠(yuǎn)超過(guò)6-8的正常水平；同時(shí)，根據(jù)江都居民高消費(fèi)低儲(chǔ)蓄的特點(diǎn)及平均月收入水平，普通居民購(gòu)房對(duì)貸款首付及月供支出額的承受能力較低。另外，根據(jù)江都城區(qū)目前普通商品住宅平均總價(jià)及月平均租金計(jì)算，租售比到達(dá)1：400以下，也遠(yuǎn)超過(guò)1：300-1：200的正常水平，以租養(yǎng)貸已不可能?！?〕未來(lái)兩年城區(qū)商品住宅供給量將超過(guò)實(shí)際需求量，商品住宅市場(chǎng)供大于求未來(lái)兩年內(nèi)城區(qū)商品住宅供給總量預(yù)計(jì)在160萬(wàn)平米以上。按照城區(qū)目前24萬(wàn)人、兩年內(nèi)人均增加住房面積5平方米〔即到達(dá)人均30平方米左右〕，同時(shí)以兩年內(nèi)城區(qū)新增人口3萬(wàn)人〔注：根據(jù)江都規(guī)劃，到2012年城區(qū)人口為30萬(wàn)人，即四年內(nèi)增加6萬(wàn)人〕且有30%的新增城區(qū)人口人均需要住宅面積30平米計(jì)算，潛在最大住宅需求量也不到150萬(wàn)平米。而從現(xiàn)實(shí)情況來(lái)看，目前江都城區(qū)房地產(chǎn)供給量較大，尤其是市中心區(qū)以外的城北、城南有較多新樓盤(pán)，同時(shí)居民購(gòu)置力已經(jīng)飽和。未來(lái)兩年內(nèi)江都城區(qū)商品住宅年均銷售量將小于2007年的76.74萬(wàn)平米，從目前銷售形勢(shì)來(lái)看，預(yù)計(jì)未來(lái)兩年城區(qū)住宅總銷量在80-120萬(wàn)平米左右，房?jī)r(jià)也將趨于平穩(wěn)或小幅上升。因此，受?chē)?guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)環(huán)境、相對(duì)于高房?jī)r(jià)而言的江都居民購(gòu)置力的下降、江都房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨劇烈可供選擇面加大等因素的影響，2007年江都商品住宅量?jī)r(jià)一齊飆升的局面將難以為繼，未來(lái)兩年內(nèi)江都城區(qū)商品住宅供給量將超過(guò)實(shí)際需求量，商品住宅市場(chǎng)供大于求，后期銷售形勢(shì)不容樂(lè)觀。預(yù)計(jì)未來(lái)兩年內(nèi)江都城區(qū)商品住宅供需及供銷比照：未來(lái)兩年內(nèi)城區(qū)商品住宅供給量合計(jì)/160萬(wàn)平米以上其中：目前城區(qū)市場(chǎng)商品住宅存量約5410套約60萬(wàn)平米其中：目前樓盤(pán)未來(lái)兩年內(nèi)的后續(xù)住宅開(kāi)發(fā)量/預(yù)計(jì)50萬(wàn)平米以上其中：1年內(nèi)新拍土地未來(lái)兩年內(nèi)上市住宅體量/約50萬(wàn)平米未來(lái)兩年內(nèi)城區(qū)潛在最大需求量/不到150萬(wàn)平米未來(lái)兩年內(nèi)城區(qū)商品住宅銷售總量/預(yù)計(jì)在80-120萬(wàn)平米附：江都城區(qū)目前在售樓盤(pán)銷售情況表〔數(shù)據(jù)截至2008年9月27日〕：工程名稱總套數(shù)總面積〔平米〕已售已備案〔套數(shù)〕已售未備案〔套數(shù)〕可售〔套數(shù)〕水木南庭34444480.94364304心怡春江花都3794636815417208金域地中海20821754.44110098津萃園15821074.32571100建盈國(guó)際城890111717.024621427鴻達(dá)尚城時(shí)代24628864.761460100明珠山莊31443940.0520112101恒泰貴筑6110207.350061新都苑492364.8910039金城銀都609623.115802春江新月園16720333.34125339恒通綠城42754808.83582367廣源世紀(jì)豪園21785557.34200161東方廣場(chǎng)52770506.641585364長(zhǎng)江國(guó)際花園67468200.525430131鴻益千秋67188368.8342134216怡園小區(qū)4386.58404綠洲家園182535.651602金城銀河之春11314734.359054都市公寓24813549.57232010中天花苑298566.522504南苑明珠333773.373012文蘊(yùn)苑403084.9528012虹都苑889039.7763025怡景雅園11016304.3663146浦江新村221723.528014興隆花苑272173.022502福景苑586533.35503三元新村727090.3648420書(shū)香茗府21825219.24154056金色陽(yáng)光995198.449405廣源世紀(jì)花園2232201225.39126171900中遠(yuǎn)美墅54986271.5835439156中遠(yuǎn)歐洲城57146613.5723818315工程名稱總套數(shù)總面積〔平米〕已售已備案〔套數(shù)〕已售未備案〔套數(shù)〕可售〔套數(shù)〕香格里拉花園1024116824.5284730147錦繡嘉苑44252636.823504547新加坡花園62087734.754982120金牛灣都市花園82593392.4856612247皇劍廣場(chǎng)17126243.361241631時(shí)代華庭21423154.86195019碧水家園25832367.51530105上城國(guó)際39138825.4325919113御景花園52057845.1476044大橋東園小區(qū)707417.476208清園廣場(chǎng)14615074.1586456大橋慈云花園34739415.6716549133如意園15416043.6400152總計(jì)15105178917092774065410小結(jié)：江都經(jīng)濟(jì)較快開(kāi)展，居民收入穩(wěn)步增長(zhǎng)，城區(qū)居民人均住房面積較小，因此房地產(chǎn)開(kāi)展有一定的空間。然而，目前城區(qū)房?jī)r(jià)水平已超出普通居民購(gòu)置力水平，商品住宅市場(chǎng)供大于求，后期銷售形勢(shì)不容樂(lè)觀。二、城區(qū)主要在售住宅樓盤(pán)個(gè)案分析目前，江都城區(qū)新建商品住宅主要集中在老通揚(yáng)運(yùn)河以北的城北區(qū)域和新通揚(yáng)運(yùn)河以南的城南區(qū)域，城北為江都市新的政務(wù)區(qū)，城南為經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)。從路段上看，大局部樓盤(pán)集中在龍川路和新都路兩側(cè)沿線。從配套來(lái)看，城南區(qū)域相對(duì)已經(jīng)成熟，其配套好于城北區(qū)域，但城北區(qū)域道路根底設(shè)施好、新行政中心的有利規(guī)劃使城北區(qū)域居住條件有很大的開(kāi)展?jié)摿?。江都城區(qū)目前的主要干道為龍川路、新都路、揚(yáng)州路“三縱”及北環(huán)路、江淮路、龍城路、長(zhǎng)江路、浦江路、舜天路等“六橫”。從各個(gè)樓盤(pán)位置來(lái)看，由于江都城區(qū)面積小、城南城北區(qū)域樓盤(pán)分布相對(duì)密集〔大局部樓盤(pán)集中在龍川路和新都路兩側(cè)沿線〕、從城南城北區(qū)域的樓盤(pán)到市中心主要出入揚(yáng)州路或龍川路而揚(yáng)州路、龍川路、新都路相距比擬近，因此雖然各個(gè)樓盤(pán)到市中心的直線距離有遠(yuǎn)有有近，但城南、城北區(qū)域的大多數(shù)樓盤(pán)到市中心的實(shí)際距離都差不多。江都城區(qū)主要在售住宅樓盤(pán)位置圖江都城區(qū)主要在售住宅樓盤(pán)位置圖新都北路北環(huán)路龍城路長(zhǎng)江路揚(yáng)州路龍川路新都路泰州路回春路江淮路東方紅路工農(nóng)路長(zhǎng)江國(guó)際恒通綠城怡景雅苑尚城時(shí)代市中醫(yī)院國(guó)際城世紀(jì)花園仙城中學(xué)紫郡洪泉醫(yī)院明珠山莊春江花都火車(chē)站老通揚(yáng)運(yùn)河新通揚(yáng)運(yùn)河市政府市政公園皇劍廣場(chǎng)江都商城步行街二院人民醫(yī)院恒泰貴筑碧水家園銀河之春集貿(mào)市場(chǎng)南苑路浦江路舜天路中國(guó)銀行建設(shè)銀行金牛灣蘇果南苑醫(yī)院龍川小學(xué)江都中學(xué)世紀(jì)華聯(lián)香格里拉水木南庭新世紀(jì)酒店客運(yùn)中心上城國(guó)際御景花園京江酒店金域地中海鴻益千秋試驗(yàn)初中國(guó)際雙語(yǔ)小學(xué)國(guó)際雙語(yǔ)初中中遠(yuǎn)歐洲城中國(guó)銀行建設(shè)銀行蘇果廣州路中遠(yuǎn)美墅市中心一中1、城北區(qū)域住宅樓盤(pán)個(gè)案簡(jiǎn)析〔1〕長(zhǎng)江國(guó)際花園樓盤(pán)位置：新都北路北側(cè)、仙城中學(xué)西側(cè)。售樓處位置：現(xiàn)場(chǎng)接待中心；市區(qū)接待中心在江淮路33號(hào)。開(kāi)發(fā)商：江蘇雙匯房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。規(guī)劃設(shè)計(jì)：超寬樓間距設(shè)計(jì)，地下停車(chē)位與建筑貫穿。建筑設(shè)計(jì)：中央公園小高層設(shè)觀光電梯。局部樓棟底層架空設(shè)計(jì)。營(yíng)銷代理：南京垠坤代理機(jī)構(gòu)?？偨娣e：30萬(wàn)平方米。總戶數(shù)：2100戶。建筑類型：5+1多層、6+1多層、11+1小高層、別墅。戶型面積：戶型設(shè)計(jì)較好，但面積過(guò)大，140-150平米的戶型很多。二房?jī)蓮d一衛(wèi)91.23-95.75平米；三房?jī)蓮d一衛(wèi)119.13-126.39平米；三房?jī)蓮d兩衛(wèi)131.19-143.29平米；四房?jī)蓮d兩衛(wèi)155.09-155.83平米?？傮w均價(jià)：小高層均價(jià)3800元/平米左右，層差50元/平米左右〔上層差價(jià)大些〕；多層均價(jià)3500-3600元/平米。儲(chǔ)物間1.5萬(wàn)/個(gè)左右；地下汽車(chē)位5-6萬(wàn)/個(gè)；汽車(chē)庫(kù)7-8萬(wàn)/個(gè)。外部景觀：無(wú)。外部配套：仙城中學(xué)、洪泉醫(yī)院、世紀(jì)花園大型商業(yè)步行街和農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。內(nèi)部景觀：景觀設(shè)計(jì)為南京中山園林設(shè)計(jì)院。中央公園、園林景觀。中央公園以鷹柱、亭橋?yàn)樵匦纬奢S線，宅間布置鋪地、小品、水系。內(nèi)部配套：兒童活動(dòng)場(chǎng)、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、星座廣場(chǎng)、水舞廣場(chǎng)、游泳池；臨街商鋪。汽車(chē)位情況：地下停車(chē)位、車(chē)庫(kù)。物管情況：物業(yè)管理為上海上房物業(yè)管理江都分公司〔一級(jí)〕。物業(yè)管理費(fèi)多層0.5元，小高層0.9元〔含電梯〕。工程進(jìn)度：總共30萬(wàn)平米約開(kāi)發(fā)了一半。交付情況：一期一批2008年9月交付。銷售情況：一期一批共674套，已售543套，銷售率約為80.6%。優(yōu)惠情況：買(mǎi)房抽獎(jiǎng)送汽車(chē)活動(dòng)。工程形象定位：30萬(wàn)平米泛洋房水景庭院；國(guó)際生活，漸行漸進(jìn)。主打廣告〔宣傳〕語(yǔ)：城市封面，頂峰生活。主要廣告宣傳媒體：網(wǎng)絡(luò)廣告、報(bào)紙廣告、江都電視臺(tái)《新樓市》廣告、城區(qū)多塊廣告牌。聯(lián)系：0514—86160000/86161111。綜合評(píng)述：樓盤(pán)規(guī)模超大、設(shè)計(jì)較好、小區(qū)內(nèi)部景觀和內(nèi)部配套較好、物業(yè)管理較好；樓盤(pán)位置偏、地段差、目前的外部景觀和外部配套差；售樓處包裝較好、廣告多；戶型設(shè)計(jì)較好，但總體上套型面積偏大；銷售情況較好?！?〕恒通綠城樓盤(pán)位置：揚(yáng)州路與新都北路交匯處東南側(cè)。售樓處位置：現(xiàn)場(chǎng)售樓處。開(kāi)發(fā)商：揚(yáng)州市恒通企業(yè)。規(guī)劃設(shè)計(jì)：北京梁開(kāi)建筑設(shè)計(jì)院。建筑設(shè)計(jì)：首創(chuàng)江都“低能耗綠色節(jié)能住宅”。集中集熱、分戶儲(chǔ)熱太陽(yáng)能全天候熱水系統(tǒng)；聚氨酯發(fā)泡、5+9A+5的雙層中空玻璃構(gòu)成外墻保溫體系?？偨娣e：5.99萬(wàn)平方米?？倯魯?shù)：542戶。建筑類型：7幢5+1多層、3幢16+1高層。戶型面積：戶型功能設(shè)計(jì)較差，套型面積較為合理。多層以97-120平米的三房為主；高層戶型為85平米左右兩房及117-120平米三房。多層三室兩廳一衛(wèi)97.25平米、104.27平米；三室兩廳兩衛(wèi)121.12平米；四室兩廳兩衛(wèi)134.12平米；頂層復(fù)式的底層約90.12平米、上層約77.33平米?？傮w均價(jià)：多層均價(jià)約3600元/平米〔2F約3700元/平米，1F=2F-200~250，3F=2F+100，4F=2F，5F=1F-100~200〕。高層未售，價(jià)格不詳。儲(chǔ)物間為地上形式，層高約2.2米，面積約20-25平米，均價(jià)約1288元/平米。汽車(chē)庫(kù)、汽車(chē)位未售，價(jià)格不詳。外部景觀：無(wú)。外部配套：仙城中學(xué)、洪泉醫(yī)院、世紀(jì)花園大型商業(yè)步行街和農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。內(nèi)部景觀：英國(guó)雅而菲設(shè)計(jì)生態(tài)園林景觀，主要為噴泉廣場(chǎng)。內(nèi)部配套：臨街商鋪。物管情況：南京高邁克物業(yè)管理〔三級(jí)〕。多層0.5元，高層不詳。工程進(jìn)度：多層接近封頂。交付情況：多層2009年6月交房。銷售情況：2007年開(kāi)盤(pán)，共427套，已售60套，銷售率約為14%。優(yōu)惠情況：貸款9.6折，全額付款9.5折。工程形象定位：江都首席低能耗綠色節(jié)能住宅。主打廣告〔宣傳〕語(yǔ)：科技住宅，節(jié)能先鋒；會(huì)省錢(qián)的房子。主要廣告宣傳媒體：網(wǎng)絡(luò)廣告、城區(qū)廣告牌、公交車(chē)車(chē)體廣告、報(bào)紙廣告。實(shí)力/榮譽(yù)/獲獎(jiǎng)情況：恒通企業(yè)為“中國(guó)房地產(chǎn)誠(chéng)信企業(yè)”、“江蘇省房地產(chǎn)綜合實(shí)力50強(qiáng)”。聯(lián)系綜合評(píng)述：樓盤(pán)規(guī)模較小、設(shè)計(jì)一般、小區(qū)內(nèi)部景觀和內(nèi)部配套一般、物業(yè)管理一般；樓盤(pán)位置偏、地段較差、目前的外部景觀和外部配套差；售樓處包裝較好、廣告較多；戶型設(shè)計(jì)較差，但總體上套型面積較為合理；銷售情況差?！?〕怡景雅苑樓盤(pán)位置：揚(yáng)州路與新都北路交匯處西南側(cè)。售樓處位置：現(xiàn)場(chǎng)售樓處。開(kāi)發(fā)商：江都市城北房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司?？偨娣e：20728.09平方米?？倯魯?shù)：187戶。建筑類型：5+1多層住宅。戶型面積：戶型設(shè)計(jì)一般。面積以120-140平米的三房為主。總體均價(jià)：約3278元/平米〔1樓約3180元/平米、2樓=1樓+200、3樓=2樓+100、4樓=2樓、5樓為2970元/平米、閣樓為1500元/平米〕。儲(chǔ)物間約10平米/個(gè)，均價(jià)1500元/平米。外部景觀：無(wú)。外部配套：仙城中學(xué)、洪泉醫(yī)院、世紀(jì)花園大型商業(yè)步行街和農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。內(nèi)部景觀：較差。內(nèi)部配套：沿街商業(yè)。物管情況：較差。工程進(jìn)度：現(xiàn)房。交付情況：已經(jīng)交付。銷售情況：共推出110套，已售64套，銷售率為58.2%。優(yōu)惠情況：9.9折。聯(lián)系綜合評(píng)述：樓盤(pán)規(guī)模很小、設(shè)計(jì)較差、小區(qū)內(nèi)部景觀和內(nèi)部配套較差、物業(yè)管理較差；樓盤(pán)位置偏、地段較差、目前的外部景觀和外部配套差；售樓處極其簡(jiǎn)陋、幾乎無(wú)包裝，無(wú)任何銷售宣傳資料，外部廣告幾乎沒(méi)有；戶型設(shè)計(jì)一般；銷售時(shí)間接近三年，銷售情況很差?！?〕鴻達(dá)·尚城時(shí)代樓盤(pán)位置：揚(yáng)州路中段西側(cè)、怡景雅苑南面。售樓處位置：現(xiàn)場(chǎng)售樓處。開(kāi)發(fā)商：江都鴻達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。規(guī)劃設(shè)計(jì)：上海中福建筑設(shè)計(jì)院，設(shè)計(jì)一般。建筑設(shè)計(jì)：上海中福建筑設(shè)計(jì)院，設(shè)計(jì)一般。營(yíng)銷代理：南京財(cái)富地產(chǎn)〔大公務(wù)實(shí)集團(tuán)財(cái)富地產(chǎn)〕。占地面積：22510平方米?？偨娣e：30368平方米?？倯魯?shù)：230戶。容積率：1.35。建筑密度：23%。綠地率：39%。建筑類型：3幢11+1小高層、2幢多層、3幢花園洋房、1幢疊拼別墅。戶型面積：戶型設(shè)計(jì)較好。主力戶型以兩房?jī)蓮d、三房?jī)蓮d為主，面積在90-130平米之間?？傮w均價(jià)：多層、小高層總體均價(jià)3400-3500元/平米。小高層起價(jià)2900元/平米，均價(jià)約3200-3300元/平米。4+1多層均價(jià)約3720元/平米〔1樓3555元/平米，2樓=1樓+200，3樓=2樓+100，4樓=2樓-30，閣樓面積40-50平米、1840元/平米〕。外部景觀：無(wú)。外部配套：仙城中學(xué)、洪泉醫(yī)院、世紀(jì)花園大型商業(yè)步行街和農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。內(nèi)部景觀：較差。內(nèi)部配套：沿街商業(yè)。物管情況：較差。工程進(jìn)度：接近現(xiàn)房。交付情況：2008年10月交房。銷售情況：2007年8月開(kāi)盤(pán)。目前小高層已售完，僅剩30多套4+1多層房源。優(yōu)惠情況：9.9折。工程形象定位：風(fēng)格生活新典范。主要廣告宣傳媒體：網(wǎng)絡(luò)廣告、戶外廣告牌。聯(lián)系綜合評(píng)述：樓盤(pán)規(guī)模小、設(shè)計(jì)一般、小區(qū)內(nèi)部景觀和內(nèi)部配套較差、物業(yè)管理較差；樓盤(pán)位置偏、地段較差、目前的外部景觀和外部配套差；售樓處包裝一般，銷售宣傳資料僅有戶型單頁(yè)，外部廣告僅有樓盤(pán)對(duì)面的一小塊戶外廣告牌；戶型設(shè)計(jì)較好；定價(jià)較為合理，銷售情況較好?！?〕紫郡樓盤(pán)位置：新都北路和龍川北路之間、仙城中學(xué)以南、洪泉醫(yī)院以北。售樓處位置：售樓處未建好，臨時(shí)接待中心在江都京江大酒店內(nèi)。開(kāi)發(fā)商：江都華豐房地產(chǎn)有限責(zé)任公司。規(guī)劃設(shè)計(jì)：杭州浙華建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所。營(yíng)銷籌劃：易美伽。總建面積：28萬(wàn)平方米。外部景觀：無(wú)。外部配套：仙城中學(xué)、洪泉醫(yī)院、世紀(jì)花園大型商業(yè)步行街和農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。工程進(jìn)度：未建。銷售情況：未售。工程形象定位：優(yōu)品生活·私享·家。主要廣告宣傳媒體：目前為臨時(shí)接待中心、形象宣傳折頁(yè)。實(shí)力/榮譽(yù)/獲獎(jiǎng)情況：寧波華豐集團(tuán)為浙江省百?gòu)?qiáng)企業(yè)、2007年寧波百?gòu)?qiáng)企業(yè)20名、房屋建筑施工總承包特級(jí)資質(zhì)企業(yè)，先后榮獲國(guó)家工程質(zhì)量最高獎(jiǎng)—魯班獎(jiǎng)等共700余個(gè)獎(jiǎng)項(xiàng)。聯(lián)系：0514—86611222/85303888。綜合評(píng)述：該工程目前售樓處在建，工程規(guī)模超大，預(yù)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、內(nèi)部配套等較好，工程定位為高檔樓盤(pán)?！?〕建盈國(guó)際城樓盤(pán)位置：龍川北路與北環(huán)路交匯處西南角。售樓處位置：龍川北路與龍泉路交匯處〔洪泉醫(yī)院西〕。投資商：建盈〔香港〕集團(tuán)。開(kāi)發(fā)商：建盈〔揚(yáng)州〕房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。規(guī)劃設(shè)計(jì)：南京東南大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院。間距超過(guò)1：1.4。建筑設(shè)計(jì)：哈爾濱工業(yè)大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院。靜壓樁根底，防震抗壓。雙層中空玻璃設(shè)計(jì)全案籌劃：揚(yáng)州江天山水?？偨娣e：28萬(wàn)平方米。總戶數(shù)：2100戶。建筑類型：6+1多層、11+1小高層。戶型面積：以三室兩廳兩衛(wèi)為主，三室兩廳一衛(wèi)、兩室兩廳兩衛(wèi)及四室兩廳兩衛(wèi)為輔。兩室兩廳兩衛(wèi)約107平米，三室兩廳一衛(wèi)約120平米，三室兩廳兩衛(wèi)約130-135平米，四室兩廳兩衛(wèi)約145-153平米，頂層復(fù)式約183平米?？傮w上戶型設(shè)計(jì)較好，另有新穎的錯(cuò)層戶型設(shè)計(jì)。總體均價(jià)：11+1小高層均價(jià)約3600元/平米〔去年均價(jià)約3750元/平米〕，層差約50元/平米，西邊套比中間套約低10-20元/平米〔視面積大小而定〕，東邊套比中間套約高10-20元/平米〔視面積大小而定〕。6+1多層均價(jià)約3570元/平米〔2樓3700元/平米左右、3樓3900元/平米左右、4樓=2樓、5樓3550元/平米左右、6樓3100元/平米左右，閣樓單賣(mài)〕。儲(chǔ)物間約10平米/個(gè)，平均每個(gè)約1.8萬(wàn)元。地下汽車(chē)位6萬(wàn)元/個(gè)。外部景觀：龍川北路25米寬闊綠化游園景觀帶。外部配套：仙城中學(xué)、洪泉醫(yī)院、世紀(jì)花園大型商業(yè)步行街和農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。內(nèi)部景觀：景觀設(shè)計(jì)為環(huán)藝景觀。八大主題公園、蜿蜒水系、藤廊花徑、噴泉廣場(chǎng)、景觀小品。內(nèi)部配套：一般。汽車(chē)位情況：地下汽車(chē)位。物管情況：揚(yáng)州錦日物業(yè)管理〔三級(jí)〕。五大智能化系統(tǒng)。物管費(fèi)多層0.5元，小高層0.9元〔含電梯〕。工程進(jìn)度：一期一批已入住，一期二批在建。交付情況：一期2009年交房。銷售情況：一期890套，2006年正式銷售，至目前已售463套，銷售率52%。優(yōu)惠情況：小高層9.7折，國(guó)慶再優(yōu)惠1萬(wàn)元/套；多層9.8折，國(guó)慶再優(yōu)惠1萬(wàn)元/套。工程形象定位：以國(guó)際理念，造城。主打廣告〔宣傳〕語(yǔ)：國(guó)際風(fēng)情，理想居住城邦；龍川大道，28萬(wàn)平米國(guó)際高尚生活區(qū)。主要廣告宣傳媒體：售樓處銷售宣傳資料、光盤(pán)、戶外廣告牌、報(bào)紙廣告。聯(lián)系86511599。綜合評(píng)述：樓盤(pán)規(guī)模超大、設(shè)計(jì)好、小區(qū)內(nèi)部景觀較好、內(nèi)部配套一般、物業(yè)管理較好；樓盤(pán)位置較偏、地段較差、目前的外部景觀和外部配套差；售樓處包裝較好、廣告較多；戶型設(shè)計(jì)較好，但總體上套型面積偏大；銷售情況良好?！?〕廣源·世紀(jì)花園樓盤(pán)位置：龍川北路西側(cè)，南至泰州路、西至揚(yáng)州路、北至北環(huán)路。售樓處位置：現(xiàn)場(chǎng)售樓處。開(kāi)發(fā)商：江都市廣源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。規(guī)劃設(shè)計(jì)：人車(chē)分流、充足停車(chē)位。建筑設(shè)計(jì)：建筑簡(jiǎn)潔、典雅。占地面積：350畝?？偨娣e：36萬(wàn)平方米?？倯魯?shù)：近3000戶。綠化率：近40%。建筑類型：多層、11+1層景觀電梯公寓、聯(lián)排別墅。戶型面積：面積區(qū)間80-150平米。以93-122平米三室二廳一衛(wèi)和114-134平米三室二廳二衛(wèi)為主。戶型設(shè)計(jì)優(yōu)良。單身貴族公寓約45平米〔精裝修〕；二室二廳一衛(wèi)約73-103平米；三室二廳一衛(wèi)約93-122平米；三室二廳二衛(wèi)約114-142平米；四室二廳二衛(wèi)約142-155平米；頂層復(fù)式四室二廳三衛(wèi)約165平米。總體均價(jià)：最后一組團(tuán)冬梅坊5+1多層原均價(jià)4000元/平米左右，目前每套大約優(yōu)惠8-9萬(wàn)元，優(yōu)惠后均價(jià)約為3460元/平米〔1樓3361元/平米、2樓=1樓+200、3樓=2樓+200、4樓=2樓、5樓=1樓-300，閣樓2000元/平米〕。最后一批的小高層未售、價(jià)格不詳。半地上儲(chǔ)物間約2萬(wàn)元/個(gè)〔約1800元/平米〕。外部景觀：龍川北路25米寬闊綠化游園景觀帶。外部配套：仙城中學(xué)、洪泉醫(yī)院。內(nèi)部景觀：景觀設(shè)計(jì)由中國(guó)美院承當(dāng)。坡地綠化帶設(shè)計(jì)、中央景觀大道、組團(tuán)中心景觀、宅間景觀小品。四個(gè)組團(tuán)分別以蘭花、夏竹、秋菊、冬梅為景觀主角，搭配雕塑、廣場(chǎng)、水池、曲溪、親水平臺(tái)、木道、游泳池、觀雪長(zhǎng)廊、景觀廊架以及疊瀑、涼亭、木橋等景觀小品。內(nèi)部配套：會(huì)所、幼兒園、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、休閑中心、大型商業(yè)步行街、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等。汽車(chē)位情況：地下汽車(chē)位〔可售可租〕。物管情況：怡城〔浙江〕物業(yè)管理江都分公司〔二級(jí)〕?！拔逍切谔厣?、“八大效勞模式”。24小時(shí)平安防范系統(tǒng)〔防入侵、防火、防煤氣泄漏〕、樓宇對(duì)講系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、紅外線周界報(bào)警系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、車(chē)輛出入管理系統(tǒng)、背景音樂(lè)及緊急播送系統(tǒng)、信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)〔家居多媒體配線箱、電子公告系統(tǒng)等〕。物管費(fèi)多層0.5元〔閣樓不收〕。工程進(jìn)度：接近封頂。交付情況：2010年全面交付。銷售情況：至目前推出2232套，已售1332套，銷售率約60%。優(yōu)惠情況：9月27日前購(gòu)房?jī)?yōu)惠到達(dá)8-9萬(wàn)元/套。1萬(wàn)〔首付〕買(mǎi)1房、2萬(wàn)〔首付〕買(mǎi)2房、5萬(wàn)〔首付〕買(mǎi)3房。工程形象定位：品質(zhì)生活，百年驕傲。主要廣告宣傳媒體：網(wǎng)絡(luò)廣告、報(bào)紙廣告、江都電視臺(tái)《新樓市》廣告、戶外廣告牌。聯(lián)系綜合評(píng)述：樓盤(pán)規(guī)模超大、規(guī)劃設(shè)計(jì)好、小區(qū)內(nèi)部景觀優(yōu)、內(nèi)部配套好、物業(yè)管理優(yōu)；樓盤(pán)位置一般、地段一般、目前的外部景觀和外部配套一般；售樓處包裝較好、廣告較多；戶型設(shè)計(jì)優(yōu)良；銷售情況良好?！?〕明珠山莊樓盤(pán)位置：洪泉醫(yī)院南側(cè)、龍川北路東側(cè)、泰州路北側(cè)。售樓處位置：洪泉醫(yī)院西側(cè)。開(kāi)發(fā)商：洪泉集團(tuán)·揚(yáng)州洪旺房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。規(guī)劃設(shè)計(jì)：整體實(shí)施全地層架空，并配合雙層景觀設(shè)計(jì)方案，人車(chē)分流設(shè)計(jì)。建筑設(shè)計(jì)：現(xiàn)代主義建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格，外立面大面積玻璃材質(zhì)、寬景轉(zhuǎn)角陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)、底層采用架空設(shè)計(jì)。小高層全部使用太陽(yáng)能。占地面積：約96900平方米?？偨娣e：約19萬(wàn)平方米?？倯魯?shù)：約1478戶。綠化率：約42.3%。建筑類型：小高層、高層。一期一批4幢11+1小高層、1幢18+1高層。戶型面積：以三房為主。戶型設(shè)計(jì)一般。三房二廳一衛(wèi)115平米，三房二廳二衛(wèi)123-138平米，四房二廳二衛(wèi)171平米?？傮w均價(jià)：小高層均價(jià)4500元/平米。外部景觀：龍川北路25米寬闊綠化游園景觀帶。外部配套：仙城中學(xué)、洪泉醫(yī)院、世紀(jì)花園大型商業(yè)步行街和農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。內(nèi)部景觀：中央大型假山跌瀑景觀走廊、底層全架空空中綠化、架空層綠化。將天然水系引入組團(tuán)綠化之中，點(diǎn)綴有親水平臺(tái)、景觀水池。整個(gè)小區(qū)景觀分為入口景觀、中心水景、組團(tuán)水景、組團(tuán)綠地四大塊。入口景觀以環(huán)繞的水將整個(gè)入口空間分為3個(gè)區(qū)域：人行通道、景觀大道、車(chē)型通道，景觀大道由石橋、弧形花壇、燈柱、假山瀑布、明珠組成；中心水景有水幕、跌水、噴泉等；組團(tuán)水景由溪流、卵石、水生植物、水中汀步等組成。汽車(chē)位情況：車(chē)位充足，保證每戶都有1個(gè)車(chē)位。物管情況：揚(yáng)州安源物業(yè)管理公司。江都首家“信息化家園”示范社區(qū)。物業(yè)提供家政效勞、商務(wù)效勞、禮儀效勞、文化娛樂(lè)效勞、老年效勞等。小高層物管費(fèi)1.0元。工程進(jìn)度：一期一批在建。交付情況：一期一批2009年9月交房。銷售情況：目前推出314套，已售213套，銷售率為67.8%。優(yōu)惠情況：無(wú)。工程形象定位：效勞型國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)社區(qū)。主要廣告宣傳媒體：網(wǎng)絡(luò)廣告、江都電視臺(tái)《新樓市》廣告、戶外廣告牌。聯(lián)系綜合評(píng)述：樓盤(pán)規(guī)模大、設(shè)計(jì)良好、小區(qū)內(nèi)部景觀優(yōu)、物業(yè)管理較好；樓盤(pán)位置一般、地段一般、目前的外部景觀和外部配套一般；售樓處包裝較好、廣告一般；戶型設(shè)計(jì)一般；銷售情況較好?！?〕心怡·春江花都樓盤(pán)位置：龍川北路與江淮路交匯處東北角。售樓處位置：現(xiàn)場(chǎng)售樓處。開(kāi)發(fā)商：心怡房地產(chǎn)〔揚(yáng)州〕。規(guī)劃設(shè)計(jì)：超大樓間距、圍合式組團(tuán)布局；人車(chē)分流，半地下車(chē)庫(kù)設(shè)計(jì)。建筑設(shè)計(jì)：深圳市筑博工程設(shè)計(jì)?；▓@洋房層層退臺(tái)設(shè)計(jì)。代理商：上海置國(guó)地產(chǎn)咨詢。整合推廣：深圳自在廣告籌劃。占地面積：310余畝?？偨娣e：40萬(wàn)平方米。容積率：<1.7。建筑密度：<28%。綠化率：>35%。建筑類型：花園洋房、別墅、高層。戶型面積：戶型設(shè)計(jì)優(yōu)良。二房二廳一衛(wèi)90平米、二房二廳二衛(wèi)103.51-109.07平米、三房二廳二衛(wèi)122-132平米、四房二廳二衛(wèi)163平米?？傮w均價(jià)：6層花園洋房均價(jià)4700元/平米〔6樓無(wú)閣樓，層高最高5米、最低2.8米，價(jià)格4200元/平米〕。儲(chǔ)物間約10平米/個(gè)，1萬(wàn)余元/個(gè)。外部景觀：老通揚(yáng)運(yùn)河、綠化帶、市政公園。外部配套：仙城中學(xué)、洪泉醫(yī)院、世紀(jì)花園大型商業(yè)步行街和農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。市中心配套。內(nèi)部景觀：主要由奇景〔澳大利亞〕景觀設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)。美國(guó)設(shè)計(jì)大師主持園林設(shè)計(jì)。沿河景觀帶、四大組團(tuán)水景、雙湖主題水景、無(wú)邊界嬉水池、生態(tài)湖、自然堆坡景觀、親水平臺(tái)、草坪步道、階梯草坪露天劇場(chǎng)、景觀小品。內(nèi)部配套：五星級(jí)喜來(lái)登酒店；集中商業(yè)、商業(yè)街、后現(xiàn)代北歐風(fēng)情休閑街；幼兒園；籃球場(chǎng)、兒童游戲場(chǎng)等二十余項(xiàng)休閑運(yùn)動(dòng)設(shè)施。物管情況：全封閉保安系統(tǒng)。物管費(fèi)0.8元。工程進(jìn)度：一期在建。交付情況：一期2009年3月31日交房。銷售情況：2008年3月22日開(kāi)盤(pán)，目前推出379套，已售171套，銷售率45.1%，銷售情況良好。優(yōu)惠情況：目前優(yōu)惠3萬(wàn)元/套。首付15%即可〔另15%在兩年內(nèi)還清〕。買(mǎi)二房?jī)H需5.6萬(wàn)元首付；老帶新可獲現(xiàn)金大獎(jiǎng)；陽(yáng)光車(chē)庫(kù)隨房送〔1-4層車(chē)庫(kù)五折、5層車(chē)庫(kù)三折、6層車(chē)庫(kù)全部贈(zèng)送〕；簽訂合同后15日內(nèi)按時(shí)辦理完全部購(gòu)房手續(xù)，可獲5000元國(guó)美電器購(gòu)物券。工程形象定位：中央湖景生活城。主打廣告〔宣傳〕語(yǔ)：一座城市的上游生活。主要廣告宣傳媒體：網(wǎng)絡(luò)廣告、城區(qū)戶外廣告牌、電視廣告、報(bào)紙廣告。聯(lián)系綜合評(píng)述：樓盤(pán)規(guī)模超大、設(shè)計(jì)良好、小區(qū)內(nèi)部景觀優(yōu)；樓盤(pán)位置較好、地段較好、外部景觀和外部配套較好；售樓處包裝較好、廣告較多；戶型設(shè)計(jì)優(yōu)良；銷售情況較好。2、城中區(qū)域住宅樓盤(pán)個(gè)案簡(jiǎn)析〔1〕恒泰貴筑樓盤(pán)位置：老通揚(yáng)運(yùn)河南側(cè)、東方紅東路北側(cè)、龍川北路與新都北路之間。售樓處位置：東方紅東路三江百貨廣場(chǎng)北大門(mén)。投資商：揚(yáng)州常信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)/揚(yáng)州市建科置業(yè)開(kāi)展。開(kāi)發(fā)商：江都市恒泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。規(guī)劃設(shè)計(jì)：香港睿博建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)。全程營(yíng)銷：揚(yáng)州博深置業(yè)。總建面積：73600平方米?？倯魯?shù)：595戶。建筑類型：8幢6層疊加、3幢17+1高層、3幢11+1小高層。戶型面積：戶型設(shè)計(jì)一般。總體均價(jià)：價(jià)風(fēng)格整中，暫時(shí)封盤(pán)。先前疊排價(jià)格約4700元/平米。外部景觀：老通揚(yáng)運(yùn)河。外部配套：市中心齊全生活配套。物管情況：貼心安保系統(tǒng)、停車(chē)管理系統(tǒng)、可視對(duì)講系統(tǒng)、門(mén)禁系統(tǒng)。工程進(jìn)度：疊排接近封頂，小高層、高層未建。銷售情況：一期推出61套，尚未正式銷售。工程形象定位：城中居/運(yùn)河畔/厚情結(jié)/新映像。主打廣告〔宣傳〕語(yǔ)：天賦運(yùn)河，共享貴筑。主要廣告宣傳媒體：網(wǎng)絡(luò)廣告、電視廣告、公交車(chē)車(chē)體廣告、道旗廣告。聯(lián)系85015555。綜合評(píng)述：樓盤(pán)規(guī)模一般、設(shè)計(jì)一般、物業(yè)管理一般；樓盤(pán)位置好、地段好、外部景觀和外部配套優(yōu)；售樓處包裝一般、宣傳不到位；戶型設(shè)計(jì)一般。〔2〕金城·銀河之春樓盤(pán)位置：新通揚(yáng)運(yùn)河北岸、園林南路、廣電巷8號(hào)。售樓處位置：龍川大橋北堍、龍城路中段。開(kāi)發(fā)商：江都市金城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。規(guī)劃設(shè)計(jì)：條狀規(guī)劃，表達(dá)景觀均好性。建筑設(shè)計(jì)：簡(jiǎn)約風(fēng)格?？偨娣e：15094平方米?？倯魯?shù)：115戶。綠地率：36%。建筑類型：2幢5+1多層〔1幢臨河、1幢后排〕、1幢5+1臨河疊排、1幢11+1臨河小高層。戶型面積：戶型設(shè)計(jì)較差。2幢5+1多層戶型為116.19平米的三室兩廳一衛(wèi)、122.65平米及136.92平米的三室兩廳兩衛(wèi)、135.01平米及150.79平米的四室兩廳兩衛(wèi)。1幢5+1疊加戶型均為177.24平米的四室兩廳兩衛(wèi)。1幢11+1小高層戶型為131.7平米的三室兩廳一衛(wèi)和141.05平米的三室兩廳兩衛(wèi)。另有少量99.36平米的兩室兩廳一衛(wèi)戶型?？傮w均價(jià)：5+1疊加〔復(fù)式〕均價(jià)4500元/平米左右〔約180平米總價(jià)約80萬(wàn)〕。11+1小高層均價(jià)在3800元/平米左右。后排〔不沿河〕的5+1普通多層均價(jià)約3380元/平米，1樓價(jià)格約3250元/平米，5樓價(jià)格約等于1樓價(jià)格，閣樓均價(jià)1500元/平米。外部景觀：新通揚(yáng)運(yùn)河、沿河千米綠化帶。外部配套：市中心齊全生活配套。內(nèi)部景觀：涼亭、汀步、旱噴等景觀小品。內(nèi)部配套：無(wú)。物管情況：揚(yáng)州新時(shí)代物業(yè)管理〔三級(jí)〕。多層物管費(fèi)0.5元。工程進(jìn)度：多層封頂，小高層接近封頂。交付情況：2009年10月交付。銷售情況：2007年開(kāi)盤(pán)。共推出113套，已售59套，銷售率為52.2%。優(yōu)惠情況：無(wú)。工程形象定位：水岸世家，臻美生活。主打廣告〔宣傳〕語(yǔ)：面河而居，陽(yáng)光、綠意、水生活。主要廣告宣傳媒體：網(wǎng)絡(luò)廣告。聯(lián)系綜合評(píng)述：樓盤(pán)規(guī)模很小、規(guī)劃設(shè)計(jì)一般、物業(yè)管理一般；樓盤(pán)位置好、地段好、外部景觀和外部配套優(yōu)；售樓處小、包裝差、外部宣傳極少；戶型設(shè)計(jì)較差；銷售情況較差。3、城南區(qū)域住宅樓盤(pán)個(gè)案簡(jiǎn)析〔1〕金牛灣都市花園樓盤(pán)位置：新都路與南苑路交匯處東南角。售樓處位置：新都路東側(cè)、南苑路北側(cè)、裝飾建材城對(duì)面。開(kāi)發(fā)商：江都市金龍房產(chǎn)有限責(zé)任公司?？偨娣e：約9萬(wàn)平方米。建筑類型：5+1多層、11+1小高層。戶型面積：三室二廳一衛(wèi)95-110平米，三室二廳二衛(wèi)約133平米，戶型設(shè)計(jì)差。總體均價(jià)：11+1小高層均價(jià)4000元/平米左右〔7樓、8樓約4100-4200元/平米〕。5+1多層均價(jià)3500元/平米左右〔1樓約3357元/平米、2樓約3557元/平米、3樓約3657元/平米、4樓約3632元/平米、5樓約3000元/平米、閣樓約1500元/平米〕。儲(chǔ)物間約1萬(wàn)元/個(gè)。外部景觀：新通揚(yáng)運(yùn)河、張綱河。外部配套：南苑醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、北京路小學(xué)、江都中學(xué)、新世紀(jì)大酒店、客運(yùn)中心、中國(guó)銀行、建設(shè)銀行等。內(nèi)部景觀：中心花園、水景、四大景觀組團(tuán)、景觀架空層。內(nèi)部配套：650米主題商業(yè)街、華潤(rùn)蘇果超市、兒童娛樂(lè)場(chǎng)、老年休閑場(chǎng)所、運(yùn)動(dòng)健身場(chǎng)所、會(huì)所。汽車(chē)位情況：7000平米集中停車(chē)庫(kù)、500多個(gè)汽車(chē)車(chē)位。物管情況：揚(yáng)州錦日物業(yè)管理〔三級(jí)〕。區(qū)域智能化管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、紅外線周界防越報(bào)警、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、可視對(duì)講機(jī)系統(tǒng)并與物管中心聯(lián)網(wǎng)、背景音樂(lè)、小區(qū)播送播放系統(tǒng)、高速寬帶網(wǎng)入戶、暗敷室外管線、煤氣管道預(yù)埋等。多層物管費(fèi)0.4元。工程進(jìn)度：現(xiàn)房。交付情況：現(xiàn)房入住。銷售情況：2006年開(kāi)盤(pán)，共825套，已售578套，銷售率70%。優(yōu)惠情況：中秋抽獎(jiǎng)活動(dòng)、國(guó)慶推出10套特價(jià)房，其余9.9折〔可進(jìn)一步洽談〕。買(mǎi)小高層15年后免費(fèi)換電梯。工程形象定位：都市生活第一站。主打廣告〔宣傳〕語(yǔ)：走出金牛灣，便是華潤(rùn)蘇果超市。主要廣告宣傳媒體：網(wǎng)絡(luò)廣告、公交車(chē)車(chē)體廣告、報(bào)紙廣告。聯(lián)系86127171。綜合評(píng)述：樓盤(pán)規(guī)模一般、規(guī)劃設(shè)計(jì)一般、物業(yè)管理較好；樓盤(pán)位置好、地段好、外部景觀和外部配套較好，內(nèi)部景觀和內(nèi)部配套優(yōu)良；售樓處包裝一般、宣傳力度一般；戶型設(shè)計(jì)較差；銷售較好?！?〕香格里拉花園樓盤(pán)位置：新都路與南苑支路交匯處東南角、浦江路北側(cè)。售樓處位置：舜天路中段199號(hào)〔法院對(duì)面〕。開(kāi)發(fā)商：揚(yáng)州長(zhǎng)江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。規(guī)劃設(shè)計(jì)：日照間距1：1.4；小區(qū)設(shè)3個(gè)出入口，人車(chē)分流設(shè)計(jì)。建筑設(shè)計(jì)：全框架結(jié)構(gòu)、南北雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)；入戶大廳3.5-4米，全落地玻璃雙開(kāi)；樓層高2.9米；彩鋁窗、中空玻璃。總建面積：18萬(wàn)平方米。總戶數(shù)：1204戶。建筑類型：27棟多層、6棟小高層。戶型面積：小高層三室二廳一衛(wèi)約108平米。戶型設(shè)計(jì)較差?？傮w均價(jià)：小高層3830元/平米左右〔層差50-60元/平米，東邊套比中間套高約80-85元/平米、西邊套比中間套低約80-85元/平米〕。外部景觀：無(wú)。外部配套：南苑醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、北京路小學(xué)、江都中學(xué)、新世紀(jì)大酒店、客運(yùn)中心、華潤(rùn)蘇果等。內(nèi)部景觀：6000平米中央花園。內(nèi)部配套：沿街商鋪、超市；高級(jí)會(huì)所；兒童攀爬梯、1000米運(yùn)動(dòng)跑道、溜冰場(chǎng)、麻將館、健身房、高爾夫推桿、棋局館、羽毛球場(chǎng)、卡拉OK房、臺(tái)球館、美容院、乒乓球室、網(wǎng)球場(chǎng)、健身室、籃球場(chǎng)。物管情況：深圳珠港物業(yè)管理?yè)P(yáng)州分公司〔二級(jí)〕。工程進(jìn)度：最后3幢小高層在建。交付情況：多層已入住。剩余3幢11+1小高層2009年初交付。銷售情況：2006年開(kāi)盤(pán)，多層已售完交付。共1024套，已售877套，銷售率約為85.6%。優(yōu)惠情況：一樓送入戶花園，六樓送閣樓、露臺(tái)。工程形象定位：運(yùn)動(dòng)社區(qū)，尊貴生活。主要廣告宣傳媒體：公交車(chē)車(chē)體廣告、報(bào)紙廣告、小區(qū)看房車(chē)。聯(lián)系86088111。綜合評(píng)述：樓盤(pán)規(guī)模大、規(guī)劃設(shè)計(jì)較好、物業(yè)管理較好；樓盤(pán)位置較好、地段較好、外部景觀差、外部配套一般，內(nèi)部景觀和內(nèi)部配套良好；售樓處包裝較好、宣傳力度一般；戶型設(shè)計(jì)較差；銷售較好。〔3〕水木南庭樓盤(pán)位置：浦江路與新都路交匯處東南角。售樓處位置：浦江路中段188號(hào)。開(kāi)發(fā)商：江都市新巨人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。建筑設(shè)計(jì)：7層電梯洋房設(shè)計(jì)、中空玻璃設(shè)計(jì)。全案代理：恒基參謀〔蘇州〕?？偨娣e：15萬(wàn)平方米。建筑類型：5+1、6+1多層、花園洋房、7層電梯洋房、疊加別墅、11+1小高層。戶型面積：兩室兩廳一衛(wèi)91.63平米、三室兩廳一衛(wèi)125.3平米、三室兩廳兩衛(wèi)126.14平米、四室兩廳兩衛(wèi)128平米。戶型設(shè)計(jì)一般?？傮w均價(jià)：起價(jià)3258元/平米?；▓@洋房均價(jià)3800元/平米左右。外部景觀：無(wú)。外部配套：南苑醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、北京路小學(xué)、江都中學(xué)、新世紀(jì)大酒店、客運(yùn)中心、華潤(rùn)蘇果等。物管情況：江蘇愛(ài)濤物業(yè)管理江都分公司〔一級(jí)資質(zhì)〕。工程進(jìn)度：在建。交付情況：一期預(yù)計(jì)2010年交付。銷售情況：一期344套，已售40套，銷售率11.6%。優(yōu)惠情況：一次性付款9.8折、按揭9.9折、老客戶介紹新客戶更多優(yōu)惠。工程形象定位：江都首席15萬(wàn)平米生態(tài)社區(qū)。主要廣告宣傳媒體：網(wǎng)絡(luò)廣告、電視廣告、城區(qū)廣告牌。聯(lián)系86830500。綜合評(píng)述：樓盤(pán)規(guī)模大、規(guī)劃設(shè)計(jì)一般、物業(yè)管理較好；樓盤(pán)位置一般、地段一般、外部景觀差、外部生活配套一般；售樓處包裝一般、宣傳力度一般；戶型設(shè)計(jì)一般；銷售較差?！?〕上城國(guó)際樓盤(pán)位置：新都路與舜天路交匯處西北角。售樓處位置：現(xiàn)場(chǎng)〔舜天路新都路口、京江大酒店旁〕。開(kāi)發(fā)商：揚(yáng)州香江置業(yè)。規(guī)劃設(shè)計(jì)：兩進(jìn)式大堂設(shè)計(jì)〔主入口為五星級(jí)酒店式大堂設(shè)計(jì)，另外在單獨(dú)的每棟樓的入口規(guī)劃一個(gè)高級(jí)的入戶大廳〕。建筑設(shè)計(jì)：大開(kāi)間、淺進(jìn)深設(shè)計(jì)。建筑材料和設(shè)備較為高檔，且利用各項(xiàng)保溫節(jié)能材料。營(yíng)銷企劃：臺(tái)灣川普機(jī)構(gòu)。營(yíng)銷參謀：揚(yáng)州博深置業(yè)?？偨娣e：5萬(wàn)平方米。總戶數(shù)：408戶。建筑類型：2幢30層高層、1幢22層挑高高層〔相當(dāng)于27層〕。戶型面積：2幢30層高層2梯3戶，戶型為126平米左右的三房二廳二衛(wèi)、170平米左右的三房二廳二衛(wèi)和190平米左右的四房二廳二衛(wèi)。1幢22層挑高精裝修小戶型，挑高4.8米〔上層2.2米，下層2.6米〕，已隔好帶樓梯，3梯12戶均朝南，銷售面積在70平米左右〔兩層算一層面積〕。戶型扁平式設(shè)計(jì)，臥室和客廳均朝南。雙陽(yáng)臺(tái)、入戶花園、大飄窗、270度觀景窗等設(shè)計(jì)。戶型設(shè)計(jì)優(yōu)良，局部套型面積偏大?？傮w均價(jià)：精裝小戶型均價(jià)約4900元/平米〔小戶型裝修標(biāo)準(zhǔn)約600-800元/平米〕。大戶型毛坯均價(jià)約4250元/平米。層差60-80元/平米。外部景觀：無(wú)。外部配套：客運(yùn)中心、四星級(jí)京江酒店。內(nèi)部景觀：大型景觀休閑廣場(chǎng)；香草花園；樓宇入口處水景。內(nèi)部配套：沿街大型商業(yè)；大型景觀休閑廣場(chǎng)；老人對(duì)弈、健身區(qū)；兒童游戲區(qū)；卵石健康步道；戶外健身器。汽車(chē)位情況：地下汽車(chē)位。物管情況：揚(yáng)州萬(wàn)揚(yáng)物業(yè)管理公司〔二級(jí)〕。酒店式效勞。小區(qū)設(shè)置兩個(gè)物業(yè)管理站，確保出入人車(chē)的管理。小區(qū)智能化系統(tǒng)有平安防范系統(tǒng)〔家居安防系統(tǒng)、訪客對(duì)講系統(tǒng)、周邊防越報(bào)警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)〕、管理與監(jiān)控子系統(tǒng)〔LED顯示系統(tǒng)、車(chē)輛出入停車(chē)管理系統(tǒng)、緊急播送與背景音樂(lè)系統(tǒng)、物業(yè)管理計(jì)算器系統(tǒng)、設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)〕、信息網(wǎng)絡(luò)子系統(tǒng)〔網(wǎng)、有線電視網(wǎng)、寬帶接入網(wǎng)、控制網(wǎng)〕。物管費(fèi)1.2元。工程進(jìn)度：即將封頂。交付情況：2009年6月30日交付。銷售情況：2007年開(kāi)盤(pán)，共推出391套，已售278套，銷售率約為71.1%。優(yōu)惠情況：無(wú)。工程形象定位：地標(biāo)空中私邸。主打廣告〔宣傳〕語(yǔ)：登臨人生頂峰，收藏江都榮耀。主要廣告宣傳媒體：網(wǎng)絡(luò)廣告、戶外廣告牌、電視廣告、報(bào)紙廣告。實(shí)力/榮譽(yù)/獲獎(jiǎng)情況：江都市政府指定地標(biāo)性建筑。聯(lián)系86800000。綜合評(píng)述：樓盤(pán)規(guī)模一般、設(shè)計(jì)較好、物業(yè)管理好；樓盤(pán)位置較差、地段較差、外部景觀和外部配套較差；售樓處包裝較好、售樓處每張洽談桌上均有液晶電腦用于介紹小區(qū)規(guī)劃、效果圖、戶型等，銷售員素質(zhì)較高。外部宣傳較多；戶型設(shè)計(jì)優(yōu)；銷售情況較好?！?〕建盈·御景花園樓盤(pán)位置：新都路與舜天路交匯處西南角。售樓處位置：現(xiàn)場(chǎng)售樓處。投資商：香港建盈國(guó)際集團(tuán)。開(kāi)發(fā)商：建盈〔揚(yáng)州〕房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。規(guī)劃設(shè)計(jì)：東南大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院。1：1.4間距。建筑設(shè)計(jì)：哈爾濱工業(yè)大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院。樁根底、全框架結(jié)構(gòu)。建筑材料較好。市場(chǎng)推廣：揚(yáng)州漢風(fēng)文化傳播?？偨娣e：約6萬(wàn)平方米。總戶數(shù)：520戶。建筑類型：6+1多層、1幢11+1小高層。戶型面積：以120-140平米的三房?jī)蓮d兩衛(wèi)為主。戶型設(shè)計(jì)一般。一房一廳一衛(wèi)44.15-82.91平米，三房?jī)蓮d兩衛(wèi)130.36-138.24平米，四房?jī)蓮d兩衛(wèi)錯(cuò)層143.16平米，五房三衛(wèi)復(fù)式129.20+77.07平米，六房三衛(wèi)復(fù)式135.41+77.07平米?？傮w均價(jià)：少量尾房。11+1小高層5樓價(jià)格3299元/平米。6+1復(fù)式，下層2899元/平米、閣樓約1787元/平米〔最低處約2.5米，最高處約5米〕。地下汽車(chē)位5-6萬(wàn)元/個(gè)，地上汽車(chē)庫(kù)約10萬(wàn)元/個(gè)。外部景觀：無(wú)。外部配套：客運(yùn)中心、四星級(jí)京江酒店。內(nèi)部景觀：由揚(yáng)州環(huán)藝設(shè)計(jì)有限責(zé)任公司設(shè)計(jì)。內(nèi)部景觀一般。內(nèi)部配套：一般。物管情況：揚(yáng)州錦日物業(yè)管理〔三級(jí)〕。物管費(fèi)多層0.4元，小高層0.8元。工程進(jìn)度：現(xiàn)房。交付情況：現(xiàn)房入住。銷售情況：2005年開(kāi)盤(pán)，共520套，已售476套，銷售率為91.5%。優(yōu)惠情況：9.9折。主要廣告宣傳媒體：網(wǎng)絡(luò)廣告。聯(lián)系86511599。綜合評(píng)述：樓盤(pán)規(guī)模一般、設(shè)計(jì)一般、物業(yè)管理較好；樓盤(pán)位置較差、地段較差、外部景觀和外部配套較差；工程根本售完，售樓處包裝較差，外部宣傳幾乎停滯。戶型設(shè)計(jì)一般?！?〕金域·地中海樓盤(pán)位置：龍川南路東、新都南路西、舜天路中段北側(cè)〔建工大廈與法院之間〕。售樓處位置：舜天路198號(hào)〔樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)〕。開(kāi)發(fā)商：江都市金地置業(yè)。建筑設(shè)計(jì)：加拿大TFAI建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所。注重建筑的細(xì)節(jié)。全案承銷：英聯(lián)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)?？偨娣e：150000平方米?？倯魯?shù)：1131套。建筑類型：6+1多層、11+1小高層。其中一期有6幢多層、2幢小高層。戶型面積：59-99平米兩房、106-132平米三房，一層私家花園、頂層空中花園、獨(dú)特入戶花園設(shè)計(jì)等。三室二廳二衛(wèi)106-132平米，入戶花園、南向雙陽(yáng)臺(tái)、臥室飄窗、戶型緊湊，設(shè)計(jì)較好?？傮w均價(jià)：小高層均價(jià)約3800-3900元/平米。多層均價(jià)約3600-3700元/平米。西邊套比中間套約高15元/平米。3樓價(jià)格約等于2樓價(jià)格加200，5樓價(jià)格約等于2樓價(jià)格。雜物間約10平米/個(gè)、1500元/平米。外部景觀：無(wú)。外部配套：北京路小學(xué)、江都中學(xué)、國(guó)際雙語(yǔ)小學(xué)、國(guó)際雙語(yǔ)初中部。內(nèi)部景觀：景觀設(shè)計(jì)以悠閑、陽(yáng)光、浪漫的地中海生活為藍(lán)本。規(guī)劃四大中央景區(qū)，愛(ài)琴海廣場(chǎng)、歐式水池、跌水雕塑、廊架、歐式立柱、木制休息桌椅、遮陽(yáng)棚、整形灌木迷宮、趣味雕塑。內(nèi)部配套：兒童游樂(lè)和健身休閑設(shè)施。物管情況：多層0.45元，小高層0.8元。工程進(jìn)度：多層封頂。交付情況：一期集中于2010年初交房。銷售情況：一期推出208套，已售110套，銷售率52.9%。優(yōu)惠情況：9.9折根底上再優(yōu)惠30元/平米。59-80平米小戶型首付3.9萬(wàn)起。工程形象定位：簡(jiǎn)約與奢華，私享地中海。主打廣告〔宣傳〕語(yǔ)：15萬(wàn)平方米地中海風(fēng)情生活藍(lán)本。主要廣告宣傳媒體：網(wǎng)絡(luò)廣告、報(bào)紙廣告。聯(lián)系綜合評(píng)述：樓盤(pán)規(guī)模大、規(guī)劃設(shè)計(jì)較好；樓盤(pán)位置一般、地段一般、外部景觀差、外部生活配套一般；小區(qū)內(nèi)部景觀較好；內(nèi)部配套一般；售樓處包裝優(yōu)、宣傳力度較大；戶型設(shè)計(jì)較好；銷售尚可?！?〕鴻益·千秋樓盤(pán)位置：龍川南路與樂(lè)和路交匯處(東北角)。售樓處位置：工農(nóng)西路25號(hào)〔新華書(shū)店西側(cè)80米〕；現(xiàn)場(chǎng)接待處。投資商：澳門(mén)潤(rùn)成國(guó)際。開(kāi)發(fā)商：揚(yáng)州鴻益置業(yè)。規(guī)劃設(shè)計(jì)：現(xiàn)代中式社區(qū)，新江南主義情境宅園。前庭、后院、中天井的多重庭院空間設(shè)計(jì)。人車(chē)分流。建筑設(shè)計(jì)：新江南主義風(fēng)格。電梯洋房景觀電梯設(shè)計(jì)、室內(nèi)新風(fēng)系統(tǒng)。局部電梯洋房一梯一戶。銷售代理：珠海德勝房地產(chǎn)參謀?；I劃參謀：香港中原集團(tuán)〔南京〕?？偨娣e：17萬(wàn)平方米?？倯魯?shù)：1256戶。建筑類型：多層、疊加別墅、電梯洋房、小高層和高層。戶型面積：電梯洋房三室二廳二衛(wèi)、四室二廳二衛(wèi)、四室二廳三衛(wèi)二廚、四室三廳三衛(wèi)〔復(fù)式〕、五室三廳三衛(wèi)〔復(fù)式〕、六室三廳三衛(wèi)二廚〔復(fù)式〕。19層高層三室二廳一衛(wèi)、三室二廳二衛(wèi)、四室二廳二衛(wèi)、四室三廳三衛(wèi)〔復(fù)式〕、五室三廳二衛(wèi)〔復(fù)式〕、五室三廳三衛(wèi)〔復(fù)式〕。戶型設(shè)計(jì)較好，但總體面積偏大?？傮w均價(jià)：一期4幢11+1小高層已售完；疊排未售。6幢7+1電梯洋樓大平層150-180平米，4000-5000元/平米。4幢18+1高層在售，均價(jià)約4500元/平米〔東邊套比西邊套高約60元/平米，層差1-4樓100元/平米左右、5-14樓60元/平米左右、15-18樓40元/平米左右、平層閣樓3000元/平米〕。儲(chǔ)物間約12-13平米、900元/平米；地下汽車(chē)位6萬(wàn)元/個(gè)。外部景觀：無(wú)。外部配套：江都中學(xué)、龍川小學(xué)、江都國(guó)際學(xué)校、蘇果超市、中國(guó)銀行。內(nèi)部景觀：江南園林景觀。內(nèi)部配套：小區(qū)外圍商業(yè)步行休閑街。汽車(chē)位情況：地下汽車(chē)位。物管情況：揚(yáng)州萬(wàn)揚(yáng)物業(yè)管理公司〔二級(jí)〕。管道煤氣、智能化安保系統(tǒng)、可視對(duì)講報(bào)警系統(tǒng)、周界平安防范、保安巡更系統(tǒng)等。物管費(fèi)高層0.9元〔1樓有優(yōu)惠〕。工程進(jìn)度：在建。交付情況：一期統(tǒng)一于2009年9月交房。銷售情況：2007年開(kāi)盤(pán)，一期推出671套，已售455套，銷售率67.8%。優(yōu)惠情況：9.6折〔含儲(chǔ)物間〕。工程形象定位：新江南主義情境宅園。主打廣告〔宣傳〕語(yǔ)：越江南，越現(xiàn)代。主要廣告宣傳媒體：網(wǎng)絡(luò)廣告、電視廣告、報(bào)紙廣告、公交車(chē)車(chē)體廣告。聯(lián)系85319991。綜合評(píng)述：樓盤(pán)規(guī)模大、規(guī)劃設(shè)計(jì)優(yōu)；樓盤(pán)位置較好、地段較好、外部景觀較差、外部生活配套較好；小區(qū)內(nèi)部景觀較好；內(nèi)部配套一般；物業(yè)管理較好；售樓處包裝優(yōu)、宣傳力度大；戶型設(shè)計(jì)較好；銷售良好?！?〕中遠(yuǎn)·歐洲城樓盤(pán)位置：東起龍川路，西至廣州路、北臨浦江路。售樓處位置：現(xiàn)場(chǎng)〔龍川路與浦江路交叉口〕。開(kāi)發(fā)商：揚(yáng)州市中遠(yuǎn)房產(chǎn)。規(guī)劃設(shè)計(jì)：四大歐式組團(tuán)設(shè)計(jì)——“劍橋映象”組團(tuán)、英倫原鄉(xiāng)別墅“紅郡”組團(tuán)、意大利人文公寓“提香郡”組團(tuán)、法式風(fēng)情電梯公寓“依云郡”組團(tuán)。全案代理：上海麒勝。占地面積：約540畝?？偨娣e：40萬(wàn)平方米。建筑類型：多層住宅,小高層、高層住宅,洋房、別墅。戶型面積：法式風(fēng)情電梯公寓“依云郡”80-120平米三房。戶型設(shè)計(jì)一般。精裝修小戶型公寓〔螞蟻工房〕40平米兩房、60平米三房、100平米三房?？傮w均價(jià)：洋房、別墅已售完。目前可售僅為1幢17+1高層〔螞蟻工房〕，8樓價(jià)格約4900元/平米〔100平米左右約49萬(wàn)元〕。最后2幢11+1小高層預(yù)計(jì)國(guó)慶期間推出。外部景觀：一般。外部配套：江都中學(xué)、北京路小學(xué)、雙語(yǔ)國(guó)際學(xué)校、實(shí)驗(yàn)小學(xué)分校、機(jī)關(guān)幼兒園分園、蘇果超市、世紀(jì)華聯(lián)超市、南苑醫(yī)院、中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、菜場(chǎng)等生活配套。內(nèi)部景觀：上萬(wàn)平米水景、歐式景觀小品。內(nèi)部配套：商業(yè)街；近5000平米的全功能運(yùn)動(dòng)養(yǎng)生休閑會(huì)館〔左岸時(shí)光會(huì)館〕、網(wǎng)球場(chǎng)、籃球館、露天泳池、室內(nèi)羽毛球館、健身館、瑜伽館、商務(wù)酒店、咖啡館、精致美食等多種設(shè)施；光纖接入。物管情況：上海上房物業(yè)管理江都分公司〔一級(jí)〕。工程進(jìn)度：最后1幢高層及2幢小高層在建。交付情況：一期英國(guó)皇家園林風(fēng)格——“劍橋映象”組團(tuán)，約15萬(wàn)平米已交付使用。其余預(yù)計(jì)2009年交付。銷售情況：目前推出571套，已售256套，銷售率為44.8%。優(yōu)惠情況：9.9折加會(huì)員積分優(yōu)惠〔1萬(wàn)元=50積分，每一積分對(duì)應(yīng)50元；如一套總價(jià)50萬(wàn)元的房子，對(duì)應(yīng)積分為2500分，即可優(yōu)惠2500元〕。主打廣告〔宣傳〕語(yǔ)：發(fā)現(xiàn)生活之美。主要廣告宣傳媒體：網(wǎng)絡(luò)廣告、電視廣告、報(bào)紙廣告、郵政DM廣告、戶外廣告牌、公交車(chē)車(chē)體廣告、售樓處看房車(chē)。實(shí)力/榮譽(yù)/獲獎(jiǎng)情況：“江都市首屆十佳優(yōu)秀樓盤(pán)”、“江蘇省優(yōu)秀住宅”、“揚(yáng)州市房地產(chǎn)十強(qiáng)企業(yè)”。聯(lián)系86088099。綜合評(píng)述：樓盤(pán)規(guī)模超大、規(guī)劃設(shè)計(jì)優(yōu)；樓盤(pán)位置好、地段好、外部景觀一般、外部生活配套好；小區(qū)內(nèi)部景觀較好；內(nèi)部配套好；物業(yè)管理好；售樓處包裝優(yōu)、宣傳力度大；戶型設(shè)計(jì)一般；銷售良好?！?〕中遠(yuǎn)·美墅〔高層電梯洋房〕樓盤(pán)位置：長(zhǎng)江路南側(cè)、廣州路以西〔友誼花園西側(cè)〕。售樓處位置：長(zhǎng)江路友誼花園西側(cè)〔現(xiàn)場(chǎng)售樓處〕；歐洲城售樓處內(nèi)也有展示。開(kāi)發(fā)商：揚(yáng)州市中遠(yuǎn)房產(chǎn)。規(guī)劃設(shè)計(jì)：香港奕安時(shí)空環(huán)境學(xué)院。建筑設(shè)計(jì)：浙江南方建筑設(shè)計(jì)院。西班牙風(fēng)格洋房、別墅和高層。高層采用架空庭院設(shè)計(jì)、觀景電梯設(shè)計(jì)、豪華電梯大堂設(shè)計(jì)、入戶空中花園設(shè)計(jì)、采用斷橋隔熱窗型材及雙層中空玻璃等節(jié)能型材。代理商：上海麒勝?？偨娣e：約9萬(wàn)平方米。建筑類型：疊院洋房、庭院別墅、3幢17層高層電梯洋房。戶型面積：高層電梯洋房?jī)煞績(jī)蓮d一衛(wèi)約110平米、三房?jī)蓮d兩衛(wèi)約135平米、四房?jī)蓮d兩衛(wèi)約169平米，入戶空中花園，一戶一梯〔觀景電梯〕，戶型設(shè)計(jì)尚可?？傮w均價(jià)：17層高層電梯洋房均價(jià)約4200元/平米〔層差約50元/平米〕。地下汽車(chē)庫(kù)9萬(wàn)元/個(gè)。外部景觀：新通揚(yáng)運(yùn)河水利樞紐風(fēng)景區(qū)；對(duì)面濱水市政公園即將開(kāi)工；工程西南方規(guī)劃大面積政府綠地。外部配套：江都中學(xué)、北京路小學(xué)、雙語(yǔ)國(guó)際學(xué)校、實(shí)驗(yàn)小學(xué)分校、機(jī)關(guān)幼兒園分園、蘇果超市、世紀(jì)華聯(lián)超市、中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、菜場(chǎng)等生活配套；規(guī)劃會(huì)議中心、萬(wàn)人浴場(chǎng)、水利博物館、高級(jí)休閑酒店。內(nèi)部景觀：由澳大利亞湯臣鄧肯建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所設(shè)計(jì)。內(nèi)部綠化、景觀一流。汽車(chē)位情況：地下自行車(chē)停車(chē)位、地下汽車(chē)庫(kù)、地上汽車(chē)停車(chē)位。物管情況：揚(yáng)州新能源物業(yè)管理〔一級(jí)〕。高層IC卡門(mén)禁系統(tǒng)〔地下車(chē)庫(kù)直接刷卡進(jìn)入電梯〕。高層物管費(fèi)1.1元〔1樓0.9元〕。工程進(jìn)度：最后3幢高層在建。交付情況：多層洋房、別墅已入??；最后3幢高層2009年8月交房。銷售情況：目前推出549套，已售393套，銷售率為71.6%。優(yōu)惠情況：9.9折加會(huì)員積分優(yōu)惠〔1萬(wàn)元=50積分，每一積分對(duì)應(yīng)50元；如一套總價(jià)50萬(wàn)元的房子，對(duì)應(yīng)積分為2500分，即可優(yōu)惠2500元〕。送地下自行車(chē)停車(chē)位，地上汽車(chē)停車(chē)位免費(fèi)停車(chē)。工程形象定位：生活可以獨(dú)“墅”一幟〔整體形象定位〕；江都首席無(wú)敵江景電梯洋房〔高層形象定位〕。主打廣告〔宣傳〕語(yǔ)：左眼相望江湖，右眼盛世繁華，品味得意人生的傲世豪情〔高層〕。主要廣告宣傳媒體：網(wǎng)絡(luò)廣告、報(bào)紙廣告、售樓處看房車(chē)。實(shí)力/榮譽(yù)/獲獎(jiǎng)情況：“江都市首屆十佳優(yōu)秀樓盤(pán)”、“江蘇省優(yōu)秀住宅”、“揚(yáng)州市房地產(chǎn)十強(qiáng)企業(yè)”。聯(lián)系86088066。綜合評(píng)述：樓盤(pán)規(guī)模一般、規(guī)劃設(shè)計(jì)優(yōu)；樓盤(pán)位置偏、地段一般、外部景觀優(yōu)、外部生活配套較好；小區(qū)內(nèi)部景觀一流；內(nèi)部配套不好；物業(yè)管理佳；售樓處包裝優(yōu)、宣傳力度大；戶型設(shè)計(jì)尚可；銷售良好。第二局部：碧水家園二期營(yíng)銷籌劃報(bào)告一、碧水家園工程SWOT分析1、Strength〔優(yōu)勢(shì)〕：①自然景觀優(yōu)越——運(yùn)河、沿河景觀綠化帶〔公園〕、小區(qū)景觀；②空氣質(zhì)量較好——根本無(wú)污染源；③地段好、生活配套較好——毗鄰市中心區(qū)、可打造“5分鐘生活圈”概念；④毗鄰主干道，交通便捷，鄉(xiāng)鎮(zhèn)輻射力強(qiáng)；⑤二期中小戶型為主，符合市場(chǎng)主流需求及購(gòu)置力水平。2、Weakness〔劣勢(shì)〕：①區(qū)位形象一般——雖然離市中心區(qū)較近，但有運(yùn)河阻隔，屬于城中與城南交界，但既無(wú)市中心的繁華亦無(wú)城北、城南新區(qū)城建活力及規(guī)模住宅配套區(qū)的優(yōu)勢(shì)；②周邊商業(yè)氣氛一般；③工程規(guī)模小，難以營(yíng)造“氣勢(shì)”與規(guī)模化規(guī)劃亮點(diǎn)；④周邊小區(qū)較為陳舊，對(duì)工程整體形象有一定影響；⑤沿河可能架設(shè)高壓線，對(duì)工程小高層銷售有不利影響；⑥一期戶型不盡合理、套型面積較大、小高層銷售抗性較大；⑦工程籌劃包裝、營(yíng)銷推廣尚未到位。3、Opportunity〔時(shí)機(jī)〕：①江都經(jīng)濟(jì)較快開(kāi)展，居民收入不斷提高；②江都市區(qū)人口不斷增加、城區(qū)居民人均居住面積較小〔人均25平米左右〕，與小康居住水平尚存一定的差距；③市中心區(qū)沿河景觀住宅不多，同類地段競(jìng)爭(zhēng)壓力較小，假設(shè)提高性價(jià)比，本工程將有較大開(kāi)展時(shí)機(jī)。4、Threat〔威脅〕：①江都城區(qū)商品住宅供給量快速增加，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)劇烈，房地產(chǎn)進(jìn)入買(mǎi)方市場(chǎng)；②房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，居民購(gòu)置力逐漸飽和；③江都居民日常消費(fèi)支出大導(dǎo)致對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)有影響，對(duì)房?jī)r(jià)較為敏感；④小高層/高層市場(chǎng)接受度低、銷售抗性大；⑤局部江都居民尚未形成貸款購(gòu)房消費(fèi)習(xí)慣；⑥宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)政策的不確定性。二、工程賣(mài)點(diǎn)及USP提煉賣(mài)點(diǎn)關(guān)鍵詞：都市繁華水岸美景精致舒適都市繁華——市中心區(qū)概念、“5分鐘生活圈”概念〔步行5分鐘根本配套；車(chē)行5分鐘直達(dá)市心繁華。。。。。?！场靶〖覉@，大配套”水岸美景——運(yùn)河、沿河景觀綠化帶〔公園〕、小區(qū)景觀綠化。。。。。?！靶∪兆?，大公園”精致舒適——陽(yáng)光、空氣、水〔樓間距、密度、小高層通風(fēng)采光及開(kāi)闊視野、一期小高層寬景大宅等〕精致匠心的小區(qū)內(nèi)部配套精致靈動(dòng)的建筑〔材料、外立面等〕精致靈性的空間〔實(shí)用中小戶型、人性化戶型功能、細(xì)節(jié)、附加值〕精致靜雅的小區(qū)內(nèi)部景觀綠化〔含照明、音響、硬質(zhì)鋪裝等〕舒心人性的物業(yè)管理〔安保、智能化、人車(chē)分流、車(chē)輛管理等〕——“小家庭，大視野”——“小空間，大尺度”——“小生活，大境界”本案USP〔UniqueSellingPropsition〕——“獨(dú)特的銷售主張”為：繁華、自然與精致相結(jié)合的江濱公園住宅三、碧水家園二期定位1、市場(chǎng)定位根據(jù)本案的地段、自然資源等，本案市場(chǎng)定位建議為：繁華觸手可及、自然貼近呼吸的江濱公園中高檔住宅。2、目標(biāo)客戶群定位市區(qū)和各鄉(xiāng)鎮(zhèn)20-30歲結(jié)婚購(gòu)房的消費(fèi)者；市區(qū)和各鄉(xiāng)鎮(zhèn)30-50歲希望改善居住條件的中高端收入群體；外來(lái)經(jīng)商或開(kāi)辦實(shí)業(yè)及其他年齡段本地群體。3、市場(chǎng)形象定位語(yǔ)及闡述一面運(yùn)河兩面繁華〔主選〕闡述：工程一面是運(yùn)河及老城，一面是城南新城，兩面都繁華。突出工程優(yōu)美環(huán)境和上佳地段。市中心江濱公園里的家〔備選〕闡述：突出工程位置好、環(huán)境好的特點(diǎn)，既擁都市繁華又享自然美景，直接明了，指向性強(qiáng)且?guī)б欢ㄇ楦行?。市中心江濱公園悅宅/樂(lè)宅〔備選〕闡述：突出工程位置佳、環(huán)境好，而建筑這種“凝固的音樂(lè)”邂逅運(yùn)河流水這種流動(dòng)音樂(lè)，更從情感上表達(dá)入住本工程后的愉悅心情和心曠神怡的感覺(jué)。4、主打廣告語(yǔ)及闡述江濱公園零距離，都市繁華咫尺間〔主選〕闡述：江濱公園實(shí)為本工程最大賣(mài)點(diǎn)，與工程連在一起；工程雖然從交通動(dòng)線和實(shí)際距離來(lái)看，到市中心的距離與較多樓盤(pán)都差不多，但從直線距離來(lái)看，市中心就在運(yùn)河斜對(duì)岸，工程與市中心的心理距離較短。繁華之上，自然之間〔備選〕闡述：市中心在北，北為上；“繁華之上”是既毗鄰繁華又遠(yuǎn)離喧囂的“繁華”的更高層次，同時(shí)與“繁華至上”諧音；“自然之間”強(qiáng)調(diào)本工程的環(huán)境絕佳；“繁華之上，自然之間”實(shí)為都市中心的田園，可抒發(fā)尊榮與恬適共生、積極與心寬俱得、進(jìn)退自如的人生感懷。12000平米市中心江濱公園，我的私家花園〔備選〕闡述：工程位置賣(mài)點(diǎn)和環(huán)境賣(mài)點(diǎn)一覽無(wú)余，同時(shí)突出江濱公園的“私享”性及作為本工程附屬公園的感覺(jué)，尊崇彰顯。我的私家花園有12000平米〔備選〕闡述：此主打廣告語(yǔ)配合“市中心江濱公園里的家”這一形象定位語(yǔ)，不但點(diǎn)明地段位置賣(mài)點(diǎn)和環(huán)境賣(mài)點(diǎn)，更以“私家花園”和“12000平方米”的數(shù)字直接形成極大的心理沖擊。其他備選：躬耕都市繁華，心泊江濱公園〔情感篇〕江濱公園我的家〔情感/景觀篇〕運(yùn)河的寬度就是我與繁華的距離〔地段篇〕運(yùn)河為我眼，繁華為我眉；眉眼之間，自然繁華〔地段/環(huán)境篇〕當(dāng)靜止的音符邂逅跳動(dòng)的音符〔建筑篇/環(huán)境篇〕5、小高層廣告語(yǔ)/推廣主題語(yǔ)及闡述市中心江濱公園高層人家〔主選〕闡述：市中心，江濱公園、高層已全面突出了工程〔一、二期〕小高層特色，與“江濱公園零距離，都市繁華咫尺間”的工程總體主打廣告語(yǔ)異曲同工。心泊運(yùn)河，一步巔峰〔備選〕闡述：“心泊運(yùn)河”指不僅為眼見(jiàn)之河，更是心念之水，人生如河，家是港灣；“一步巔峰”既指市中心繁華近在咫尺，更指登上高層猶如登上人生巔峰，市中心繁華就在腳下?！靶牟催\(yùn)河”和“一步巔峰”分別是家庭〔家就在運(yùn)河，家是港灣，心念著家〕和工作〔市中心工作一步到達(dá)、繁華一步之遙〕的兩個(gè)方面，恰似男人堅(jiān)強(qiáng)與溫柔、積極打拼精神與沉著恬適心態(tài)。住碧水家園親水高層，也從實(shí)形/實(shí)物上表達(dá)了業(yè)主尊崇、巔峰的人生感懷。高層生活，在水一方〔建筑/景觀篇廣告小標(biāo)題〕闡述：“高層生活”既指居住在高層，又有高人一等、生活更上一層的意思，也更能引起江都高職位、高收入群體的“高層”人士的共鳴?！霸谒环健闭Z(yǔ)出《詩(shī)經(jīng)》里的“蒹葭蒼蒼，白露為霜。所謂伊人，在水一方”，也表達(dá)了本工程小高層臨水、親水的特點(diǎn)。你在水一方、望穿秋水，我心泊秋水、心有靈犀。上善假設(shè)水，尚品領(lǐng)寓〔廣告中涉及二期小戶型方面的小標(biāo)題〕闡述：老子說(shuō)“上善假設(shè)水，水善利萬(wàn)物而不爭(zhēng)，此乃謙下之德也；故江海所以能為百谷王者，以其善下之，那么能為百谷王。天下莫柔弱于水，而攻堅(jiān)強(qiáng)者莫之能勝，此乃柔德；故柔之勝剛，弱之勝?gòu)?qiáng)堅(jiān)。。。。。?！薄吧仙萍僭O(shè)水”：最高的善德就像水一樣，謙虛、包容并蓄、以柔克剛、善于變通?！吧衅奉I(lǐng)寓”與“上品領(lǐng)域”諧音，意思為高尚住宅、引領(lǐng)江都親水住宅的典范，聽(tīng)起來(lái)也有高層住宅的感覺(jué)?！案邔印鄙?，“大家”風(fēng)范〔廣告中涉及一期大戶型方面的小標(biāo)題〕闡述：“高層”生活含義同上兩條中的“高層生活”；“大家”風(fēng)范指大戶型，也表達(dá)大氣、尊崇之感，更號(hào)召“大家”選擇高層大戶住宅〔“大家”風(fēng)范也可用“大戶人家”代替〕。你在樓上俯看風(fēng)景，橋上的人抬頭看你〔情感篇備選〕闡述：由卞之琳的《斷章》中四句詩(shī)“你站在橋上看風(fēng)景，看風(fēng)景人在樓上看你；明月裝飾了你的窗子，你裝飾了別人的夢(mèng)”衍化而來(lái)。碧水家園小高層在濱江公園里，儼然也成為一道靚麗的風(fēng)景。業(yè)主在〔碧水家園小高層〕樓上俯看風(fēng)景時(shí)看到〔新都〕橋上的人，而〔新都〕橋上的人仰頭看碧水家園小高層風(fēng)景也就看到了小高層上的業(yè)主，頓生羨慕之感，入住碧水家園小高層賞風(fēng)花雪月成為觀者的理想。趟過(guò)心靈的河，尋找理想的家園；璀璨似水年華，自然繁華世家。四、二期營(yíng)銷企劃周期/營(yíng)銷節(jié)奏1、二期營(yíng)銷節(jié)奏2008年2009年9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月強(qiáng)化蓄水期二期一批二期第二批二期第三批尾盤(pán)2、二期營(yíng)銷進(jìn)程有效積累〔10月18日前〕——認(rèn)購(gòu)〔10月18日起〕——產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)〔10月底或11月初〕——二期一批開(kāi)盤(pán)〔11月上中旬〕——元旦答謝抽獎(jiǎng)活動(dòng)——二期二批推出〔元旦后春節(jié)前〕——春節(jié)前優(yōu)惠促銷活動(dòng)——業(yè)主聯(lián)誼會(huì)或旅游活動(dòng)或江濱公園婚紗攝影活動(dòng)〔3、4月〕——二期三批推出〔5月初〕——答謝活動(dòng)或游泳比賽〔7月〕。3、二期營(yíng)銷推廣階段目標(biāo)①?gòu)?qiáng)化蓄水期——有效蓄客，能量積聚，高度蓄勢(shì)〔提高工程知名度，使客戶了解工程情況，加深對(duì)工程的關(guān)注程度，再次積累客戶，宣傳新生活理念〕。②認(rèn)購(gòu)——鎖定客戶，為開(kāi)盤(pán)熱銷打下堅(jiān)實(shí)根底〔全面包裝，并強(qiáng)化工程品牌形象，綜合運(yùn)用各種推廣手段，針對(duì)目標(biāo)客戶進(jìn)行強(qiáng)勢(shì)宣傳，不但確保絕大多數(shù)認(rèn)購(gòu)客戶正式簽約，而且吸引新來(lái)客戶〕。③產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)——促使認(rèn)購(gòu)客戶簽約、防止認(rèn)購(gòu)客戶流失及擴(kuò)大本工程的良好口碑。④二期一批開(kāi)盤(pán)——客戶簽約，銷售正式全面展開(kāi)，全面包裝，綜合運(yùn)用各種推廣手段，襯托并渲染銷售氣氛，為隨之而來(lái)的強(qiáng)銷期做準(zhǔn)備。⑤開(kāi)盤(pán)后——工程品牌建構(gòu)、穩(wěn)固及維護(hù)。根據(jù)第一批銷售情況及后續(xù)客戶積累情況，適時(shí)推出第二批、第三批房源，把銷售推向一個(gè)又一個(gè)高潮。分批推出將使宣傳空間更大，同時(shí)通過(guò)一系列活動(dòng)將使本工程的知名度、記憶度和美譽(yù)度不斷增強(qiáng)，從而樹(shù)立良好的工程品牌和口碑。五、碧水家園二期推廣籌劃〔一〕營(yíng)業(yè)推廣〔售樓處及工地現(xiàn)場(chǎng)包裝〕1、售樓處門(mén)前包裝〔1〕精神堡壘精神堡壘建議樹(shù)立在門(mén)前新都路綠化帶內(nèi)，以工程案名、LOGO等為元素，設(shè)計(jì)成表達(dá)樓盤(pán)精神內(nèi)涵的柱狀體，可采用內(nèi)打光形式?！?〕廣告牌大噴指新都橋南堍、售樓處門(mén)前東北角的一塊大噴及東南角圍墻內(nèi)的一塊大噴，東北角大噴根本維持目前江濱公園規(guī)劃畫(huà)面及文字即可，東南角圍墻內(nèi)大噴需根據(jù)銷售節(jié)點(diǎn)而更換不同的廣告宣傳內(nèi)容?！?〕門(mén)前綠化、美化門(mén)前東南角輔道旁的假山和土堆有現(xiàn)成大樹(shù)，建議把上面及旁邊的雜草和野生小灌木去除，對(duì)大樹(shù)進(jìn)行美化修剪，同時(shí)清洗假山并適當(dāng)部位鋪上草坪〔甚至還可在銷售重要節(jié)點(diǎn)及節(jié)假日進(jìn)行亮化美化等〕，使之煥然一新，以迎接售樓處重裝亮相，成相得益彰之勢(shì)?！?〕其他售樓處指示牌等。2、售樓處內(nèi)部軟裝〔1〕櫥窗/玻璃門(mén)裝飾條設(shè)計(jì)售樓處裝修完畢后，在玻璃門(mén)及四周玻璃墻上貼裝飾條〔腰線〕，內(nèi)容為案名+LOGO及工程主打廣告語(yǔ)?！?〕室內(nèi)功能分區(qū)建議建議售樓處室內(nèi)展示區(qū)局部設(shè)置銷控臺(tái)、沙盤(pán)模型區(qū)〔含宣傳片播放設(shè)施〕、工程樣板間、洽談區(qū)、綠化休閑區(qū)〔噴泉位置〕等。〔3〕室內(nèi)銷售道具/工具建議①工程樣板間軟裝建議建議簡(jiǎn)約裝修風(fēng)格，配備建材設(shè)備、智能化設(shè)施等實(shí)物或模型〔最好能當(dāng)場(chǎng)試驗(yàn)〕。②展板/掛板有機(jī)玻璃板或KT板等，內(nèi)容為工程的“規(guī)劃篇”、“建筑篇”、“戶型篇”、“配套篇”、“景觀篇”、“物管篇”等，或者分為“繁華篇”/“5分鐘生活圈篇”、“自然篇”、“精致篇”等內(nèi)容。③折頁(yè)三折頁(yè)或四折頁(yè)設(shè)計(jì)，圖文并茂，內(nèi)容著重表達(dá)工程的賣(mài)點(diǎn)〔位置、地段、配套、景觀、建筑、戶型、物業(yè)管理等〕。④戶型家配圖單張每一戶型做一張家配圖單張，反面可放置業(yè)方案表。⑤紙杯內(nèi)容為工程案名+LOGO、形象定位語(yǔ)、地址、等。⑥名片售樓員名片，內(nèi)容為案名+LOGO+形象定位語(yǔ)、姓名+職務(wù)+個(gè)人、銷售熱線+開(kāi)發(fā)商名稱+工程地址+營(yíng)銷中心地址。⑦拎袋設(shè)計(jì)內(nèi)容為案名+LOGO+形象定位語(yǔ)、主打廣告語(yǔ)+畫(huà)面、銷售熱線+開(kāi)發(fā)商名稱+工程地址+營(yíng)銷中心地址等。⑧信箋設(shè)計(jì)內(nèi)容為案名+LOGO+形象定位語(yǔ)、銷售熱線+開(kāi)發(fā)商名稱+工程地址+營(yíng)銷中心地址等。⑨檔案袋設(shè)計(jì)內(nèi)容為案名+LOGO+形象定位語(yǔ)、銷售熱線+開(kāi)發(fā)商名稱+工程地址+營(yíng)銷中心地址等。3、工地現(xiàn)場(chǎng)包裝〔1〕圍墻廣告設(shè)計(jì)內(nèi)容為案名+LOGO+形象定位語(yǔ)、主打廣告語(yǔ)+畫(huà)面或分項(xiàng)廣告語(yǔ)〔從主要賣(mài)點(diǎn)中提煉〕+畫(huà)面、銷售熱線+開(kāi)發(fā)商名稱〔2〕看房通道包裝由于目前實(shí)際上沒(méi)有看房通道〔貨車(chē)通行、晴天塵土飛揚(yáng)、雨天泥濘不堪、建材堆積道路，嚴(yán)重影響工程形象〕，建議對(duì)售樓處北側(cè)泥土通道進(jìn)行平整、鋪裝〔鋪水泥路或至少鋪小石子〕，設(shè)為看房通道。同時(shí)加快做好沿河綠化植被的種植、沿河亮化、親水平臺(tái)等以及一期入口處景觀，加快小高層中樣板房的裝修工作?？捶客ǖ琅钥稍O(shè)置彩旗、引導(dǎo)牌等。①彩旗內(nèi)容為案名、形象定位語(yǔ)等。②引導(dǎo)牌內(nèi)容為目的物及指示箭頭等。③樓體廣告起到醒目提示作用，內(nèi)容為案名、形象定位語(yǔ)、關(guān)鍵信息告知、銷售熱線等④樣板房軟裝建議在小高層樣板間的設(shè)計(jì)中應(yīng)提高居室功能性，可自由組合的空間功能多種多樣，獨(dú)特的風(fēng)格與個(gè)性張揚(yáng)于某個(gè)細(xì)節(jié)間。營(yíng)造和渲染窗外觀景和視野開(kāi)闊的生活場(chǎng)景，讓客戶從最直觀的角度感受真實(shí)的生活氣氛將大大加深客戶對(duì)本工程小高層的印象。由于一期小高層為大戶型，因此樣板房硬裝及軟裝方面應(yīng)表達(dá)新現(xiàn)代主義的大氣和奢華。另外，樣板房?jī)?nèi)可設(shè)置音像設(shè)施循環(huán)播放〔如播放與水有關(guān)的中外名歌名曲或播放工程宣傳片〕，同時(shí)每天派專人清掃樣板房，保持室內(nèi)干凈整潔。注：樣板房具體軟裝建議待硬裝完成后提呈?！捕硰V告籌劃1、整體廣告策略根據(jù)本案規(guī)模小、房源少、總銷少的特點(diǎn)，整體廣告策略為少投入但注重廣告媒體的有效性，注重開(kāi)盤(pán)前一炮打響并快速形成品牌知名度、記憶度和美譽(yù)度。在媒體選擇上，以長(zhǎng)效媒體廣告為主、即時(shí)媒體廣告為輔，并注重鄉(xiāng)鎮(zhèn)廣告宣傳。在具體宣傳對(duì)象上，向小高層傾斜。①本工程二期廣告宣傳總體精神：倡導(dǎo)一份輕松、和諧、人性的生活意識(shí)；追求一種積極、健康的生活方式；擁有一份繁華與自然兼得、尊榮與恬適共生、進(jìn)退自如的人生感懷；創(chuàng)造一個(gè)生態(tài)、陽(yáng)光、公園、水岸、出那么繁華入那么靜美的生活領(lǐng)地。②本工程二期廣告基調(diào)：根據(jù)本工程二期建筑、戶型、景觀、配套、物管等方面的特色或賣(mài)點(diǎn)，總體廣告基調(diào)定為綠色生態(tài)、陽(yáng)光健康、精致而人性；小高層廣告基調(diào)可定為自然之中繁華尊崇。2、分階段廣告方案、媒介組合方案〔1〕廣告媒體選擇分階段廣告結(jié)合工程、銷售節(jié)點(diǎn)及時(shí)事等進(jìn)行。廣告媒體以戶外廣告牌〔含鄉(xiāng)鎮(zhèn)廣告牌〕、工程附近主干道燈旗、短信、直郵DM及下鄉(xiāng)派發(fā)DM為主，以報(bào)紙、電視和網(wǎng)絡(luò)為輔。另外也可考慮在銀行、郵局、賓館、酒店、各高檔休閑場(chǎng)所設(shè)點(diǎn)宣傳，長(zhǎng)期放置易拉寶和DM?！?〕各營(yíng)銷階段廣告訴求主題①?gòu)?qiáng)化蓄水期——以形象推廣〔“都市繁華”、“5分鐘生活圈”、“江濱公園”〕結(jié)合農(nóng)村活動(dòng)廣告、國(guó)慶促銷廣告等為主。②認(rèn)購(gòu)——產(chǎn)品品質(zhì)、功能訴求〔“精致舒適”系列〕。③產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)——產(chǎn)品〔規(guī)劃、建筑、景觀〕說(shuō)明兼客戶聯(lián)誼〔抽獎(jiǎng)活動(dòng)〕。④二期一批開(kāi)盤(pán)——開(kāi)盤(pán)預(yù)告、當(dāng)天開(kāi)盤(pán)信息、開(kāi)盤(pán)后火爆效果。⑤一批開(kāi)盤(pán)后——品質(zhì)生活、居住模式、信息告知等為訴求重點(diǎn)。⑥元旦答謝抽獎(jiǎng)活動(dòng)——答謝廣告。⑦1月二期二批推出——信息告知廣告。⑧春節(jié)前優(yōu)惠促銷活動(dòng)——信息告知廣告。⑨3、4月業(yè)主聯(lián)誼會(huì)或旅游活動(dòng)或江濱公園婚紗攝影活動(dòng)——軟文報(bào)道、活動(dòng)信息告知廣告。⑩5月二期三批推出——信息告知廣告。7月答謝活動(dòng)或游泳比賽——信息告知廣告、新聞報(bào)道、軟文等?！?〕各營(yíng)銷階段廣告宣傳要點(diǎn)及媒體安排①?gòu)?qiáng)化蓄水期——售樓處、工地現(xiàn)場(chǎng)形象包裝、銷售物料準(zhǔn)備或完善、銷售員接待流程標(biāo)準(zhǔn)化、業(yè)務(wù)培訓(xùn)；戶外廣告牌、道旗、短信廣告、報(bào)紙廣告、網(wǎng)絡(luò)廣告、單頁(yè)派發(fā)等。②認(rèn)購(gòu)——案場(chǎng)布置、認(rèn)購(gòu)流程、禮品；短信廣告、報(bào)紙廣告、網(wǎng)絡(luò)廣告、農(nóng)村跨街橫幅、農(nóng)村廣告牌等。③產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)——會(huì)場(chǎng)布置、獎(jiǎng)品；短信廣告、網(wǎng)絡(luò)廣告、報(bào)紙軟文等。④二期一批開(kāi)盤(pán)——售樓處、工地現(xiàn)場(chǎng)氣氛營(yíng)造、銷售員業(yè)務(wù)培訓(xùn)、簽約禮品；戶外廣告牌、道旗、短信廣告、報(bào)紙廣告、網(wǎng)絡(luò)廣告等。⑤一批開(kāi)盤(pán)后——戶外廣告牌、道旗、短信廣告、直郵DM或派發(fā)DM、報(bào)紙廣告、網(wǎng)絡(luò)廣告等。⑥元旦答謝抽獎(jiǎng)活動(dòng)——短信廣告、報(bào)紙廣告。⑦1月二期二批推出——戶外廣告牌、道旗、短信廣告、直郵DM或派發(fā)DM、報(bào)紙廣告、網(wǎng)絡(luò)廣告等。⑧春節(jié)前優(yōu)惠促銷活動(dòng)——短信廣告、報(bào)紙廣告。⑨3、4月業(yè)主聯(lián)誼會(huì)或旅游活動(dòng)或江濱公園婚紗攝影活動(dòng)——短信廣告、報(bào)紙廣告、報(bào)紙軟文后續(xù)報(bào)道等。⑩5月二期三批推出——戶外廣告牌、道旗、短信廣告、直郵DM或派發(fā)DM、報(bào)紙廣告、網(wǎng)絡(luò)廣告等。7月答謝活動(dòng)或游泳比賽——短信廣告、報(bào)紙廣告、現(xiàn)場(chǎng)新聞報(bào)道、報(bào)紙軟文后續(xù)報(bào)道等。3、廣告效果統(tǒng)計(jì)分析廣告效果統(tǒng)計(jì)分析以廣揭發(fā)布后一周內(nèi)來(lái)人、來(lái)電量統(tǒng)計(jì)為主，也可設(shè)計(jì)專門(mén)表格詢問(wèn)訪客得知工程信息的途徑等。附：碧水家園二期開(kāi)盤(pán)前報(bào)紙廣告及戶外廣告牌文案創(chuàng)意：開(kāi)盤(pán)前報(bào)紙廣告及戶外廣告牌以“城中心運(yùn)河邊小家碧玉”征婚、訂婚、公開(kāi)亮相、結(jié)婚等文字、畫(huà)面創(chuàng)意加以宣傳，既吸引人注目也符合本工程特征和特色，同時(shí)后期也可進(jìn)行“送