房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告 -上海存量住宅整租市場(chǎng)（2024年4月）

城市測(cè)量師行定期提供整租市場(chǎng)的住宅租賃數(shù)據(jù)信息，為政府、企業(yè)、消費(fèi)者提供及時(shí)客觀的住宅租賃數(shù)據(jù)信息，歡迎持續(xù)關(guān)注！01整租市場(chǎng)運(yùn)行情況●掛牌量升至近一年最高位2024年3月份，全市存量住宅整租房源掛牌量達(dá)到5.9萬(wàn)套，為近一年最高位。掛牌價(jià)格方面，受出租房源不斷增加、房東為減少空置期而降低價(jià)格等因素影響，租金持續(xù)下探，全市掛牌均價(jià)來(lái)到7900元/月。數(shù)據(jù)來(lái)源：城市資管服務(wù)云平臺(tái)●租賃需求逐步釋放，整體成交均價(jià)仍處低位2月為傳統(tǒng)春節(jié)租賃淡季，租賃成交量下滑在預(yù)期之中。隨著人員不斷返滬，租賃需求釋放較前期有所提速，同時(shí)伴隨季度租賃到期、換租需求增加，進(jìn)入3月后整體租賃成交量上升較快。成交價(jià)格方面，雖然市場(chǎng)對(duì)數(shù)據(jù)來(lái)源：城市資管服務(wù)云平臺(tái)2房及以上戶型需求較前期有所增加，但因掛牌量居高不下，導(dǎo)致議價(jià)促成交易的情況普遍存在，整體成交均價(jià)仍處低位?！竦投耸袌?chǎng)掛牌占比增加房齡超過(guò)30年的房源掛牌和成交占比均有提升，且掛牌占比增幅高于成交占比增幅；房齡在21-30年的掛牌和成交占比較前期均有下降，這與近期租賃需求偏向大戶型有一定的關(guān)聯(lián)；房齡在11-20年的次數(shù)據(jù)來(lái)源：城市資管服務(wù)云平臺(tái)新房源掛牌占比相對(duì)穩(wěn)定，成交占比較前期緩步上升。●大戶型房源關(guān)注度提升近兩個(gè)月，1房戶型掛牌和成交占比基本平穩(wěn)；2房戶型在春節(jié)后需求增加，雖占比略有減少，但仍是租賃市場(chǎng)成交主有提升。伴隨大戶型租賃性價(jià)比的數(shù)據(jù)來(lái)源：城市資管服務(wù)云平臺(tái)增加，市場(chǎng)對(duì)此類房源關(guān)注度也在提升，小戶型需求短期內(nèi)或逐漸減弱。02典型案例分析三林板塊地處上海中部區(qū)域，位于浦東新區(qū)中西部。板塊擁有較為便利的交通條件，包括中環(huán)路以及6號(hào)線、8號(hào)線和11號(hào)線三條軌道交通，基本能滿足大部分居民軌交出行的需求。近半年，該板塊住宅小區(qū)整租租金約有2%-3%的下跌。特點(diǎn)1：有一定的產(chǎn)業(yè)聚集度板塊東部緊鄰張江數(shù)鏈園區(qū)，以“元宇宙”為核心，專注于鏈接、交互、計(jì)算、工具和生態(tài)五個(gè)環(huán)節(jié)，構(gòu)建完整產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)，提供較好的區(qū)域就業(yè)環(huán)境。特點(diǎn)2：快速道路便捷，生活配套齊全板塊內(nèi)有中環(huán)路等城市高架路網(wǎng)并與主要干道相連，實(shí)現(xiàn)快速的交通連接，極大地方便居民的日常通勤。另外，大型超市、商場(chǎng)、醫(yī)院、公園等配套設(shè)施完善，確保區(qū)域生活質(zhì)量。本次小編主要走訪了板塊內(nèi)兩個(gè)規(guī)模相對(duì)較大的小區(qū)：浦發(fā)綠城和三林世博家園AB區(qū)。前者距離軌交站點(diǎn)較近，后者雖步行至軌交站點(diǎn)較遠(yuǎn)，但靠近公園、浦樂(lè)匯商場(chǎng)等生活配套設(shè)施。1.浦發(fā)綠城浦發(fā)綠城為2004年竣工的動(dòng)遷公寓小區(qū)，占地面積較大，主要為一梯兩戶。小區(qū)距離軌交11號(hào)線浦三路站步行時(shí)間約7分鐘左右，出行較為便捷。雖小區(qū)臨近軌交站點(diǎn)，但距離生活配套設(shè)施相對(duì)較遠(yuǎn)。目前，小區(qū)內(nèi)2房普通裝修租金價(jià)格約為4500-5000元/月。2.三林世博家園AB區(qū)三林世博家園AB區(qū)為2006年竣工，同為動(dòng)遷公寓小區(qū)，占地面積大，共有275個(gè)樓棟，主要為一梯兩戶。小區(qū)距離浦三路站步行時(shí)間需15分鐘以上，出行便捷度一般，但小區(qū)位于三林世博家園動(dòng)遷大居內(nèi)，商場(chǎng)、超市、菜場(chǎng)等步行5分鐘左右即可到達(dá)，生活配套十分便利。三林世博家園同類小區(qū)較多，2房租金基本在5500-6000元/月之間。調(diào)研房源靠近中環(huán)路，受到高架輕微影響，因此租金在小區(qū)內(nèi)的2房中屬于低位，約5500元/月。綜合來(lái)看，該區(qū)域租賃市場(chǎng)對(duì)于生活配套便利的偏好要高于單純的交通便利。配套齊全而形成的生活圈更受租賃需求青睞，因此雖然浦發(fā)綠城距離軌交站點(diǎn)更近，但三林世博家園AB區(qū)單位租金更高。03總結(jié)隨著回滬人員增加，租賃需求較前期有所提升，市場(chǎng)成交逐漸回暖。目前市場(chǎng)需求偏向中大戶型產(chǎn)品，小戶型房源去化周期較往年延長(zhǎng)。價(jià)格方面，由于租賃房源存量較高，同時(shí)部分出售房源也進(jìn)入租賃市場(chǎng)，采取半租半